五星級(jí)酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、 五星級(jí)酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告五星級(jí)酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （此文檔為（此文檔為 word 格式，下載后你可任意修改編輯）格式，下載后你可任意修改編輯）目目 錄錄前前 言言第一部分、第一部分、XXX 區(qū)概況區(qū)概況1.1XXX 區(qū)地理區(qū)位1.2XXX 區(qū)行政區(qū)劃1.3XXX 區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況1.4XXX 區(qū)投資環(huán)境第二部分、第二部分、XXX 區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析2.1 珠三角視角下 XXX 區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力2.1.1 從經(jīng)濟(jì)總量角度考察 2.1.2 從增長(zhǎng)速度方面考察2.1.3 從地域之間的相互影響考察2.1.4 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)考察2.2XXX 區(qū)經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè) 2.2.1 未來(lái)兩個(gè)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃

2、年度內(nèi) XXX 區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度預(yù)測(cè)2.2.2 未來(lái)兩個(gè)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃年度內(nèi) XXX 區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè) 第三部分、第三部分、XXX 區(qū)酒店市場(chǎng)狀況區(qū)酒店市場(chǎng)狀況3.1XXX 區(qū)酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 3.1.1 中國(guó)酒店業(yè)現(xiàn)狀 3.1.2XXX 區(qū)酒店業(yè)現(xiàn)狀 3.2XXX 區(qū)酒店消費(fèi)者研究 3.2.1 消費(fèi)者對(duì)商務(wù)酒店和度假酒店的需求差異 3.2.2XXX 區(qū)酒店消費(fèi)者特征 3.3 商務(wù)酒店發(fā)展前景與趨勢(shì)第四部分、項(xiàng)目分析與定位第四部分、項(xiàng)目分析與定位4.1 項(xiàng)目資源分析 4.1.1 項(xiàng)目自然資源分析 4.1.2 項(xiàng)目人文資源分析 4.1.3 項(xiàng)目政府資源分析 4.1.4 項(xiàng)目區(qū)位分析 4.2 項(xiàng)目定位 4.2

3、.1 項(xiàng)目總體定位 4.2.2 項(xiàng)目檔次定位 4.2.3 項(xiàng)目客戶群定位 4.2.4 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)定位 第五部分、項(xiàng)目投資估算第五部分、項(xiàng)目投資估算5.1 項(xiàng)目投資估算5.1.1 項(xiàng)目投資概況5.1.2 項(xiàng)目投資估算表第六部分、項(xiàng)目投資分析第六部分、項(xiàng)目投資分析6.1 項(xiàng)目投資分析 6.1.1 項(xiàng)目投資分析資料的預(yù)測(cè)和選定 6.1.2 項(xiàng)目投資籌資分析 6.2 項(xiàng)目投資相關(guān)財(cái)務(wù)分析 6.2.1 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入稅金及附加 6.2.2 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用估算 6.2.3 項(xiàng)目借貸還本付息計(jì)算 6.2.4 項(xiàng)目損益估算 6.2.5 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算 6.2.6 項(xiàng)目投資回收期計(jì)算表 6.2.7 項(xiàng)目

4、投資收益率計(jì)算表 6.2.8 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率計(jì)算表 第七部分、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析第七部分、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析7.1 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)7.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 7.3 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 7.4 其他風(fēng)險(xiǎn) 第八部分、項(xiàng)目第八部分、項(xiàng)目 SWOT 分析分析8.1 優(yōu)勢(shì)8.2 劣勢(shì)8.3 機(jī)會(huì)8.4 威脅第九部分、可行性分析結(jié)論第九部分、可行性分析結(jié)論9.可行性分析結(jié)論1項(xiàng)目規(guī)劃2太陽(yáng)能技術(shù)在本項(xiàng)目中的運(yùn)用方案；及綜合效益分析附表附表1.深圳市及 XXX 區(qū)旅游業(yè)酒店業(yè)數(shù)據(jù)圖表資料2.2001 年2006 年珠三角二十一市 GDP 統(tǒng)計(jì)表3.2001 年2006 年大珠三角二十一市 GDP 增長(zhǎng)率統(tǒng)計(jì)表 4.2001 年2006 年

5、珠三角二十一市一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)表5.營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用估算表6.借貸還本付息計(jì)算表7.12 年經(jīng)營(yíng)預(yù)算表8.財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算表 9.投資回收期計(jì)算表 10.投資收益率計(jì)算表 11.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率計(jì)算表 12.投資估算表 附錄一：XXX 區(qū)旅游局金融中介杠桿貸款實(shí)施方案附錄二：XXX 區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金（旅游業(yè)類）管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則附錄三：XXX 區(qū)關(guān)于加快高星級(jí)酒店發(fā)展暫行規(guī)定獎(jiǎng)勵(lì)扶持實(shí)施細(xì)則附錄四： 旅游涉外飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定附錄五：中華人民共和國(guó)評(píng)定旅游涉外飯店星級(jí)的規(guī)定附錄六：中國(guó)旅游飯店行業(yè)規(guī)范XXX，人稱“深圳美麗的后花園”；XXX 區(qū)位于深圳市東北部，東臨大亞灣、大鵬灣；南接深圳經(jīng)

6、濟(jì)特區(qū)，距鹽田港約 15 公里；西連寶安，距蛇口港約 35公里；北通惠州和東莞市，地理位置得天獨(dú)厚。1.2XXX 區(qū)行政區(qū)劃XXX 區(qū)是深圳市面積最大的行政區(qū)，全區(qū)總面積 844.07 平方公里，轄布吉、坂田、南灣、橫崗、XXX、龍城、平湖、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鵬、南澳13 個(gè)街道辦事處；其中戶籍人口 35.5 萬(wàn)人（初步數(shù)），常住人口 183 萬(wàn)人（初步數(shù)），包括本地居民、外來(lái)勞工、港澳臺(tái)同胞以及海外僑胞。據(jù)有關(guān)方面估計(jì)，XXX 區(qū)人口總數(shù)還有相當(dāng)大的增長(zhǎng)幅度。 1.3XXX 區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況XXX 建區(qū)以來(lái)，大力推進(jìn)自主創(chuàng)新和循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，努力改善投

7、資環(huán)境，全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)快速增長(zhǎng)。目前，XXX 區(qū)進(jìn)入新的發(fā)展周期，經(jīng)濟(jì)總量占深圳市經(jīng)濟(jì)的比重不斷提升，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出又好又快的勢(shì)頭。形成了以工業(yè)為主導(dǎo)，現(xiàn)代物流、商貿(mào)、運(yùn)輸、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)、海濱旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)初具規(guī)模的外向型經(jīng)濟(jì)格局。工業(yè)：工業(yè)：XXX 區(qū)具有良好的工業(yè)基礎(chǔ)，有完善的配套基礎(chǔ)設(shè)施和豐富的土地資源，土地儲(chǔ)備量居全市六區(qū)之首。全區(qū)已形成了產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主導(dǎo)、工業(yè)以高新技術(shù)和現(xiàn)代裝備制造為主導(dǎo)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以民科企業(yè)為主導(dǎo)的新格局。農(nóng)業(yè)：農(nóng)業(yè)：XXX 區(qū)是深圳市最主要的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，走出了一條設(shè)施化、園區(qū)化、科技型的現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)發(fā)展道路，形成了 “設(shè)施農(nóng)業(yè)”、“

8、園區(qū)農(nóng)業(yè)”、“海洋農(nóng)業(yè)”并重發(fā)展的農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)和以水果、蔬菜、花卉、畜牧、水產(chǎn)五大產(chǎn)業(yè)為龍頭的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)格局。物流業(yè)：物流業(yè)：是深圳市中部物流組團(tuán)的重要組成部分，服務(wù)深圳東西部港區(qū)，是深圳物流業(yè)發(fā)展的后方基地，承擔(dān)著物流發(fā)展的重要功能。巨大的市場(chǎng)需求、豐富的物流用地儲(chǔ)備、日益完善的服務(wù)設(shè)施、不斷壯大的物流企業(yè)使 XXX 區(qū)物流業(yè)充滿活力。產(chǎn)業(yè)配套方面：產(chǎn)業(yè)配套方面：XXX 區(qū)建立了以電器設(shè)備元件制造業(yè)、電子元件制造業(yè)、模具制造業(yè)、塑料零件制造業(yè)、金屬結(jié)構(gòu)制造業(yè)和金屬表面處理及熱處理業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)配套體系，為全區(qū)工業(yè)的發(fā)展提供了完善的產(chǎn)業(yè)鏈配套。旅游業(yè)方面：旅游業(yè)方面：XXX 區(qū)旅游資源豐富，集山、

9、海、林、人文資源于一體，以山海結(jié)合最具特色，并有厚重的歷史文化底蘊(yùn)；XXX 區(qū)利用依山傍海的自然資源優(yōu)勢(shì)和歷史文物遺跡多的人文資源優(yōu)勢(shì)，加快旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)已成為具有一定知名度的區(qū)域旅游中心。XXX 區(qū)金融系統(tǒng)越來(lái)越完善；全區(qū)正在實(shí)施新的文化發(fā)展戰(zhàn)略，全力打造文化新城；衛(wèi)生、體育事業(yè)也取得了可喜的成績(jī)；交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，其他關(guān)系國(guó)民生計(jì)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施也日漸完善。經(jīng)過(guò)建區(qū)十三年的發(fā)展，XXX 區(qū)已經(jīng)從深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略次中心上升為區(qū)域多中心之一。1.4XXX 區(qū)整體投資環(huán)境自然環(huán)境：自然環(huán)境：XXX 區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越，地形東北高、西南低，地勢(shì)屬低山丘陵濱海區(qū)，區(qū)內(nèi)最高的山峰是位于大鵬半島

10、的七娘山，海拔 867 米。氣候特點(diǎn)屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，年平均氣溫 22.3，相對(duì)濕度 80%，年平均降雨量 1933 毫米，年平均降雨日 140 天，無(wú)霜期為 335 天，常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)。 XXX 區(qū)依山傍海，風(fēng)光秀美，海岸線長(zhǎng)達(dá) 133 公里，沙灘、島嶼、礁石、海蝕崖、洞、橋、柱等海積海蝕地貌發(fā)育齊全，區(qū)內(nèi)入選國(guó)家地質(zhì)公園的大鵬半島海灘，被中國(guó)國(guó)家地理和全國(guó) 34 家媒體評(píng)為“中國(guó)最美的八大海岸”之一。XXX 區(qū)盛產(chǎn)鮮活海產(chǎn)品和其它農(nóng)副產(chǎn)品，其中荔枝、芒果、龍眼、三黃雞等享有盛名，特別是大鵬灣的四季海鮮，更是聞名遐邇。交通:XXX 區(qū)是深圳市東北部的交通樞紐，擁有便捷的交通運(yùn)輸網(wǎng)

11、絡(luò)。全區(qū)公路通車?yán)锍?722 公里，路網(wǎng)密度達(dá) 86 公里/百平方公里，機(jī)荷（深圳機(jī)場(chǎng)荷坳）、深汕（深圳汕頭）、惠鹽（惠州鹽田港）、鹽壩（鹽田港葵涌壩光）、水官（布吉水徑官井頭）、清平（深圳清水河X(jué)XX 平湖）一期、鹽排（鹽田排榜）等 7 條高速公路跨區(qū)而過(guò)。正在加緊建設(shè)清平二期和橫坪（橫崗坪山）、沙荷（沙灣荷坳）、龍沙（龍景立交沙灣）、東部通道等干線道路。 已正式動(dòng)工建設(shè)的地鐵 3 號(hào)線是深圳市軌道交通二期工程優(yōu)先發(fā)展線路之一，全長(zhǎng) 42.659 公里，起點(diǎn)位于深圳市紅嶺中路，貫通 XXX、羅湖、福田三區(qū)，途經(jīng) XXX 區(qū)布吉、南灣、橫崗、XXX、龍城五個(gè)街道，計(jì)劃于 2010 年 6 月通

12、車，將使 XXX 與市中心區(qū)實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙交通，大大提高市區(qū)內(nèi)組團(tuán)間的可達(dá)性和城市一體化進(jìn)程。為配合 3 號(hào)線建設(shè)，205 國(guó)道（深惠公路）深圳段將按第二條“深南大道”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改建，雙向八車道設(shè)計(jì)，徹底打通 XXX 交通主動(dòng)脈。 貨運(yùn)方面，XXX 區(qū)緊鄰鹽田港，區(qū)內(nèi)有平湖物流基地、深圳市大工業(yè)區(qū)等工業(yè)園區(qū)，貨運(yùn)需求旺盛。廣深鐵路、平南鐵路（平湖街道深圳市南山區(qū)）、平鹽疏港鐵路（平湖街道鹽田港）貫穿全區(qū)，在其交匯處建有大型的平湖南鐵路編組站。海上運(yùn)輸方面：海上運(yùn)輸方面：XXX 區(qū)南面緊鄰國(guó)際大港鹽田港，西距蛇口港約 35 公里，區(qū)內(nèi)還建有沙魚(yú)涌等多個(gè)客貨運(yùn)碼頭，最大可泊 15 萬(wàn)頓級(jí)的液化氣油輪。

13、通訊通訊: : XXX 區(qū)通信條件達(dá)到國(guó)際水平，融合了世界上先進(jìn)的通信技術(shù)網(wǎng)絡(luò)。區(qū)內(nèi)有 15 個(gè)電信營(yíng)業(yè)中心，服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)遍布全區(qū)各街道，可提供包括圖、聲、文一體化的多媒體通信業(yè)務(wù)，可與世界各國(guó)、各地區(qū)的城市直接聯(lián)絡(luò)。全區(qū)寬帶主干網(wǎng)建設(shè)成熟，用戶接入十分便捷，全面實(shí)現(xiàn)了通訊網(wǎng)絡(luò)傳輸光纖化、交換程控化、業(yè)務(wù)綜合化，“數(shù)字 XXX”已成雛形。供水供水: : XXX 區(qū)水資源豐富，開(kāi)發(fā)利用充分，各類水務(wù)工程設(shè)施完備，布局合理。2006 年全區(qū)日均供水總量 109 萬(wàn)噸，年供水總量 3.98 億噸，水質(zhì)合格率達(dá) 99.8%。區(qū)內(nèi)已建成水廠 24 座，擁有中小型水庫(kù) 88 座，擬擴(kuò)建水庫(kù) 22 座，總庫(kù)容量

14、2.36 億立方米，可供水量 17883 萬(wàn)立方米。東深引水工程和深圳市東部供水工程均經(jīng)過(guò)XXX 區(qū)境內(nèi)，每年可向全區(qū)供水 4.53 億立方米；區(qū)內(nèi)中水回用、海水利用實(shí)現(xiàn)零突破，中水回用率達(dá) 2.3%，海水利用 300 萬(wàn)噸。供電供電: :XXX 區(qū)電力設(shè)施完備，電網(wǎng)布局合理，電力供應(yīng)充裕，年供電能力達(dá) 1037.5萬(wàn)千伏安。區(qū)內(nèi)設(shè)有 XXX 供電局，各街道辦均設(shè)有供電所，為各企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的用電服務(wù)。區(qū)內(nèi)共有變電站 34 座，其中 50 萬(wàn)伏變電站 2 座，22 萬(wàn)伏變電站7 座，主變總?cè)萘?900 萬(wàn)千伏安。2006 年新開(kāi)工建設(shè)變電站 11 座，投產(chǎn) 4 座，東部電廠一期順利投產(chǎn)，供電量累

15、計(jì)為 122 億千瓦時(shí)。商貿(mào)商貿(mào): :XXX 區(qū)已形成以 13 個(gè)街道辦事處的主體市場(chǎng)為軸線，與中小型集市相聯(lián)通的市場(chǎng)交易網(wǎng)絡(luò)，華南工業(yè)原料城、XXX 建材物流中心、集銀皮革市場(chǎng)及龍城世貿(mào)商城、沃爾瑪、萬(wàn)佳、新一佳、天虹、歲寶、吉之島、蘇寧電器、國(guó)美電器等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)分布在全區(qū)各大商業(yè)黃金地帶和住宅小區(qū)，交易十分活躍。全區(qū)現(xiàn)有各類規(guī)模較大的商品市場(chǎng) 100 多個(gè)，一批高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的專業(yè)化批發(fā)市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋五金、皮革、茶葉、電子、建材、五金、農(nóng)副產(chǎn)品等十多個(gè)商品門(mén)類。環(huán)境狀況環(huán)境狀況: :XXX 區(qū)努力建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)，是深圳市首個(gè)獲評(píng)“國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”的行政

16、區(qū),是深圳市最適宜人居的區(qū)域之一。全區(qū)森林覆蓋率達(dá) 41%,綠化覆蓋率達(dá) 40.5%，飲用水源水質(zhì)達(dá)標(biāo)率為 99.6,東部近海海域水質(zhì)保持良好,空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域環(huán)境噪聲控制在 60 分貝以下。全區(qū)已建成污水處理廠 9 個(gè)，污水日處理能力達(dá) 43.5 萬(wàn)噸；建成垃圾焚燒發(fā)電廠 2 座,生活垃圾清運(yùn)率達(dá) 100%，垃圾無(wú)害化日處理能力達(dá) 2000 噸；固體廢物綜合利用率達(dá) 90%以上。全區(qū)共有各級(jí)綠色單位 107 個(gè)，“鎮(zhèn)改街”前已有省級(jí)生態(tài)示范鎮(zhèn)（村）8 個(gè)、國(guó)家級(jí)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn) 6 個(gè)，是全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)最密集的行政區(qū)域之一。服務(wù)設(shè)施服務(wù)設(shè)施: :XXX 區(qū)具有比較完善的配套服務(wù)設(shè)

17、施，各類商業(yè)、娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施星羅棋布。全區(qū)擁有各類商業(yè)和社會(huì)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)4 萬(wàn)余個(gè)，登記在冊(cè)已開(kāi)業(yè)的賓館酒店百余家，其中星級(jí)酒店 9 家，在建高星級(jí)酒店 3 家，還有多家會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心、職業(yè)介紹所等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。二、二、XXX 區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析2.1 深圳環(huán)境下 XXX 區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力XXX 的發(fā)展離不開(kāi)深圳及整個(gè)珠三角的發(fā)展，特別是在 CEPA 協(xié)議簽定之后，整個(gè)原珠江三角洲內(nèi)部個(gè)地方之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)系也越來(lái)越緊密，所以研究 XXX經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，就有必要探討一下它與周邊地區(qū)之間的差異與聯(lián)系，以便了解 XXX 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行對(duì)項(xiàng)目同行業(yè)的支撐情況。2.1.1

18、 從經(jīng)濟(jì)總量角度分析 下面是珠三角幾十個(gè)城市中的七個(gè)重點(diǎn)城市 2000 年至 2005 年的 GDP 時(shí)間序列線（源數(shù)據(jù)見(jiàn)附表一）：珠三角七大城市GDP時(shí)間序列圖0100000002000000030000000400000005000000060000000123456年份GDP(萬(wàn)元)廣州深圳珠海惠州東莞中山佛山從上面的圖象我們可以看到，東莞、廣州、深圳、佛山這四個(gè)市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程是比較相似的，它們都是翹尾的，這表示這四個(gè)地區(qū)的 GDP 隨著時(shí)間的推動(dòng)而不斷增大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在各自原有模式和規(guī)模的基礎(chǔ)上趨向于上升，而且上升的幅度非常可觀，而其他十幾個(gè)地區(qū)的發(fā)展基本保持不變，所以時(shí)間序列線表現(xiàn)為

19、很平坦。從這個(gè)角度來(lái)看，我們所考察的二十一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體大致可以分為兩大類，第一類為經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)，廣州、深圳、東莞屬于該類。再來(lái)看 XXX1992-2006 年 1-3 地區(qū)生產(chǎn)總值：1-3 地區(qū)生產(chǎn)總值（2000-2006）單位：萬(wàn)元年份年份地區(qū)生產(chǎn)地區(qū)生產(chǎn)總值總值（當(dāng)年價(jià)）（當(dāng)年價(jià)）第一產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)增加值增加值第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)增加值增加值工工業(yè)業(yè)建筑業(yè)建筑業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)增加值增加值人均生產(chǎn)人均生產(chǎn)總值總值（元）（元）200036857495277224890712348020141051114390622473200143620975719129273002765029162271

20、13776062532520025230810643783388790321810417068617776423010020036440549551804213007402010619290121723623665720047853069503885154051494352021053126486304410120059359605392806265589600718125840830547365152420061095032422987723084769091553216923696490586392007 年，XXX 區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值 1278.68 億元，比上年增長(zhǎng) 18%。第一產(chǎn)業(yè)增加值

21、 2.23 億元，下降 10.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 852.22 億元，增長(zhǎng) 21.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 424.23 億元，增長(zhǎng) 10%；三次產(chǎn)業(yè)比例為 0.2：66.6：33.2，第二產(chǎn)業(yè)比重比全市平均水平高 15.7 個(gè)百分點(diǎn)。與上年比較，第二產(chǎn)業(yè)占的比重提高0.6 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 70%以上，產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位進(jìn)一步突出。結(jié)結(jié)論論：從經(jīng)濟(jì)總量的角度來(lái)看，XXX 無(wú)疑處于極好的環(huán)境和位置。2.1.2 從增長(zhǎng)速度方面分析GDP 的增長(zhǎng)率表示一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)速度，速度的大小表示該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)的大小，它表征了該經(jīng)濟(jì)實(shí)體生命力的旺盛與否。下圖明確顯示了 XXX2000 年

22、到 2007 這幾年的增長(zhǎng)率情況，由圖可知，XXXGDP 增長(zhǎng)率序列（源數(shù)據(jù)見(jiàn)附表二）是高勢(shì)位保持平穩(wěn)的一個(gè)序列，而且，我們還可以看到XXX 近十年的平均增長(zhǎng)率高達(dá) 18.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于珠三角二十一個(gè)市的平均值12.3%（這兩個(gè)數(shù)據(jù)均未剔除通貨膨脹率）。XXX 區(qū)財(cái)政收入、稅收總收入及 GDP 增長(zhǎng)情況在經(jīng)濟(jì)總量比較中，我們看到 XXX 的絕對(duì)經(jīng)濟(jì)基數(shù)也是屬于第一類，這也從另外一個(gè)角度說(shuō)明了 XXX 強(qiáng)勢(shì)穩(wěn)定發(fā)展這個(gè)事實(shí)。根據(jù)慣性定律，我們可以預(yù)言，在未來(lái)的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃年度內(nèi)，除非國(guó)內(nèi)外環(huán)境政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)生了巨大的變化，XXX 經(jīng)濟(jì)會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行下去。2.1.3 從地域之間的相互影響分析分析

23、一下 XXXGDP 與鄰近地區(qū) GDP 之間的相關(guān)性，可以大致了解各個(gè)地區(qū)對(duì) XXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響程度。尤其是深圳的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。以下是深圳及各區(qū) GDP 指數(shù)：深圳市深圳市羅湖區(qū)羅湖區(qū)福田區(qū)福田區(qū)南山區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)寶安區(qū)XXXXXX 區(qū)區(qū)指標(biāo)指標(biāo)名稱名稱20072007 年年比上比上年增年增長(zhǎng)長(zhǎng)20072007年年比上比上年增年增長(zhǎng)長(zhǎng)20072007 年年比上比上年增年增長(zhǎng)長(zhǎng)20072007 年年比上比上年增年增長(zhǎng)長(zhǎng)20072007年年比上比上年增年增長(zhǎng)長(zhǎng)20072007 年年比上比上年增年增長(zhǎng)長(zhǎng)20072007 年年比上比上年增年增長(zhǎng)長(zhǎng)地區(qū)生地區(qū)生產(chǎn)總值產(chǎn)總值（億元（億元676

24、5.4114.7694.6911.51284.6112.31467.2310.8210.6916.11829.5218.11278.6818.0規(guī)模以規(guī)模以上工業(yè)上工業(yè)增加增加（億元）（億元）3094.7915.047.784.1240.915.2889.568.154.46-3.91092.0720.0770.0222.3社會(huì)消社會(huì)消費(fèi)品零費(fèi)品零售額售額1915.0314.6423.0014.0595.6813.2240.2314.223.1310.7384.8215.6248.1618.0全社會(huì)全社會(huì)固定資固定資產(chǎn)投資產(chǎn)投資額額1345.005.670.79-7.1170.11-5.526

25、9.17-7.270.8316.1384.1215.3379.9814.0外商直外商直接投資接投資金額金額36.6212.0-8.4414.9-1.00-49.610.6214.04.081.1出口總出口總額額1684.9323.8172.6243.0361.735.4134.5827.482.7712.9687.2121.0226.5233.7一般預(yù)一般預(yù)算財(cái)政算財(cái)政658.0631.428.3143.034.2310.129.0716.310.1114.870.4727.656.6728.2收入收入深圳作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，它正在經(jīng)歷產(chǎn)業(yè)升級(jí)的蛻變過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)將遷出深圳，由于受

26、其影響巨大，XXX 將是這個(gè)過(guò)程中最直接的受益者。深圳已經(jīng)制定了將 XXX 建設(shè)成創(chuàng)新型先鋒城市振翅東翼的戰(zhàn)略目標(biāo)，另外，自 CEPA 協(xié)議簽署以來(lái)，港、澳與內(nèi)地的聯(lián)系日益緊密，其對(duì) XXX 的輻射帶動(dòng)作用也是不可忽視的。從這幾個(gè)方面情況來(lái)看，XXX 的前景也是非常樂(lè)觀的。2.1.4 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析下面我們?cè)賮?lái)看看深圳這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況。（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局） 深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷統(tǒng)計(jì)表深圳第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2000 年0.011 0.525 0.464 2001 年0.009 0.526 0.465 2002 年0.008 0.551 0.440 2003 年0.006 0.589 0.4

27、04 2004 年0.004 0.616 0.380 2005 年0.002 0.524 0.474 深圳市 2000 年至 2005 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷圖 深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與廣州的有著非常鮮明的差異。從 2000 年到 2007 年這六年中，深圳一直都是第二產(chǎn)業(yè)執(zhí)牛耳。當(dāng)然，我們也看到，它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)出一個(gè)顯著的變化，即從 2000 年到 2004 年，它的第二產(chǎn)業(yè)所占比例是上升的，并且在 2004 年達(dá)到頂點(diǎn)，在 2005 年的時(shí)候，第二產(chǎn)業(yè)所占分額有了一個(gè)明顯的下降，相對(duì)地同年第三產(chǎn)業(yè)分額有了一個(gè)顯著的回升，這個(gè)也是深圳經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的結(jié)果。接下來(lái)我們看看 XXX 的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷圖，并把它與

28、深圳的情況做個(gè)比較。XXX 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷統(tǒng)計(jì)表（2000-2005）XXX第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2000 年0.009 0.535 0.464 2001 年0.011 0.546 0.4722002 年0.008 0.551 0.450 2003 年0.006 0.589 0.414 2004 年0.004 0.616 0.380 2005 年0.004 0.524 0.474 比較分析的結(jié)果表明，XXX 將在現(xiàn)有模式的基礎(chǔ)上繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展一段時(shí)間，按照國(guó)際實(shí)業(yè)投資周期相關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，這個(gè)時(shí)間至少還有二十年。那么在這個(gè)模式基礎(chǔ)上派生出來(lái)的各種經(jīng)濟(jì)形態(tài)也會(huì)在這段時(shí)間內(nèi)穩(wěn)定存在。也就是說(shuō)，XXX的宏

29、觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常有利于項(xiàng)目所在行業(yè)酒店行業(yè)現(xiàn)有模式的發(fā)展。2.2XXX 經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)以上我們從經(jīng)濟(jì)總量及其衍生變量方面大致的分析了 XXX 經(jīng)濟(jì)與珠三角其他地方經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，并由此推測(cè)出 XXX 未來(lái)若干年內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大致方向。下面我們著眼于 XXX 區(qū)并從經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面來(lái)分析、預(yù)測(cè)一下 XXX 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。本小節(jié)數(shù)據(jù)來(lái)源于 XXX 統(tǒng)計(jì)局，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)附表。2.2.1 未來(lái)兩個(gè)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃年度內(nèi)東莞經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度預(yù)測(cè) 在經(jīng)濟(jì)總量和增長(zhǎng)速度兩者之間，總量代表總勞動(dòng)成果，速度代表增長(zhǎng)勢(shì)頭，是發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)弱的定量表達(dá)，前面已經(jīng)論及 XXXGDP 絕對(duì)數(shù)值之大，所以在這里我們更注重對(duì)增長(zhǎng)速度的

30、了解。預(yù)測(cè) XXX 未來(lái)十年左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，可以讓我們對(duì) XXX 的未來(lái)發(fā)展有一個(gè)大致的定量把握，這對(duì)本項(xiàng)目的進(jìn)行是非常有益的。按照發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，由于各種因素的限制，一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在某個(gè)階段來(lái)講總是有限的，這種增長(zhǎng)呈現(xiàn)拉伸了的 S 型，用圖象呈現(xiàn)出來(lái)就是一條邏輯斯蒂曲線，這條線的變化率曲線就是一條先上升到達(dá)頂點(diǎn)之后再下降的曲線。我們將根據(jù)這個(gè)思路來(lái)擬合并預(yù)測(cè) XXX 未來(lái)兩個(gè)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃年度內(nèi)的 GDP 增長(zhǎng)率值。為了和前面的分析保持一致，我們依然采用的前面所使用過(guò)的數(shù)據(jù)，采用的軟件是國(guó)際通用的 MATLAB 數(shù)學(xué)軟件。 XXX2000-2007 年 GDP 增長(zhǎng)速度統(tǒng)計(jì)表2000 年17

31、.62001 年2042002 年1692003 年2232004 年2012005 年18.62006 年19.32007 年18.0 擬合過(guò)程：擬合過(guò)程：General model: f(x) = a*x2+b*x+cCoefficients (with 95% confidence bounds): a = -0.1018 (-0.2679, 0.06435) b = 1.152 (-0.03547, 2.34) c = 16.21 (14.39, 18.03)Goodness of fit: SSE: 0.3052 R-square: 0.9252 Adjusted R-square:

32、 0.8753 RMSE: 0.319故選擇如下函數(shù)： 21.16152. 11018. 0)(2xxxf也就是說(shuō)，可以用該函數(shù)來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)十年內(nèi)的增長(zhǎng)率。擬合的效果，可以通過(guò)和真實(shí)值的比較來(lái)判斷： 預(yù)測(cè)效果表序列號(hào)預(yù)測(cè)值真實(shí)值誤差117.40217.60.20 219.70682040.70 317.7498169-0.85 421.18922231.11 519.4252010.68 619.057218.6-0.46 719.13519.30.17817.65218.00.35表格顯示，該函數(shù)的預(yù)測(cè)效果是比較符合要求的。 XXX 未來(lái)幾年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)表序列號(hào)年 份預(yù)測(cè)值12008 年18

33、.5522009 年19.34532010 年19.64242011 年20.48252012 年18.81862013 年17.35672014 年18.8582015 年17.812根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果，我們看到 XXX 的增長(zhǎng)勢(shì)頭平穩(wěn)強(qiáng)勁。就算是在低谷，它的速度也有 17%；而且，從發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展總是從量到質(zhì)的，開(kāi)始時(shí)期總是以數(shù)量的壯大來(lái)支撐總量的增加，發(fā)展到一定階段之后，就轉(zhuǎn)為以質(zhì)量來(lái)支撐經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高。就目前的情況來(lái)看，XXX 無(wú)疑還處于以數(shù)量取勝的初步階段。毫無(wú)疑問(wèn)，這種勢(shì)態(tài)對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非常有利的。2.2.2 未來(lái)兩個(gè)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃年度內(nèi) XXX 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)分析一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)

34、體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展情況，可以使我們了解該實(shí)體的發(fā)展模式，有利于我們決策時(shí)把握大的方向。根據(jù)XXX 區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要，未來(lái) XXX 區(qū)發(fā)展的基本定位：到 2010 年，把 XXX 區(qū)建設(shè)成為承載深圳市工業(yè)結(jié)構(gòu)適度重型化的產(chǎn)業(yè)大區(qū)，努力把 XXX 區(qū)建設(shè)成為深圳市的新中心城區(qū)，以支撐全市經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，全面推進(jìn)和諧 XXX、效益 XXX、平安 XXX、生態(tài) XXX建設(shè)；從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)實(shí)體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有很大的穩(wěn)定性的，所以，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，XXX 在未來(lái)不太長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，將仍然以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然，它可能會(huì)有一些波動(dòng)，但是這種波動(dòng)不會(huì)改變它作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的實(shí)

35、質(zhì)地位。另外，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，考慮到生態(tài)的重要性和人們生活的需要，一個(gè)地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)必然會(huì)發(fā)展起來(lái)，并達(dá)到一定的規(guī)模。根據(jù)這個(gè)思路，我們采用 MATLAB對(duì) XXX 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)作了模擬，其結(jié)果可以作為預(yù)測(cè)結(jié)果看待。具體結(jié)果如下正反兩圖所示：龍崗產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨勢(shì)模擬圖龍崗產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨勢(shì)模擬圖XXX 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷模擬表XXX第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2000 年0.063 0.554 0.384 2001 年0.054 0.551 0.395 2002 年0.048 0.552 0.400 2003 年0.031 0.542 0.427 2004 年0.024 0.554 0.422 2005 年0.010

36、 0.565 0.425 2006 年0.010 0.500 0.437 2007 年0.010 0.551 0.439 2008 年0.010 0.549 0.441 2009 年0.010 0.547 0.443 2010 年0.010 0.545 0.445 2011 年0.010 0.543 0.447 2012 年0.010 0.541 0.449 2013 年0.010 0.539 0.451 2014 年0.010 0.537 0.453 2015 年0.010 0.535 0.455 2016 年0.010 0.533 0.457 2017 年0.010 0.531 0.459

37、 模擬結(jié)果證實(shí)了我們初始的想法。XXX 第二產(chǎn)業(yè)保持主導(dǎo)地位的經(jīng)濟(jì)模式在未來(lái)十年內(nèi)依然強(qiáng)勢(shì)存在對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)當(dāng)然是一件好事。一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式?jīng)Q定了該地區(qū)內(nèi)部其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的生態(tài)位和生存方式，就目前 XXX 來(lái)說(shuō)，東莞酒店行業(yè)的生態(tài)位和生存方式具有非常明顯的特征為第二產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者提供休閑、娛樂(lè)、商務(wù)等場(chǎng)所，也就是說(shuō)它基本上是為第二產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者提供服務(wù)的。既然 XXX 在未來(lái)若干年內(nèi)第二產(chǎn)業(yè)仍然占主導(dǎo)地位，那么酒店行業(yè)的主要生態(tài)位和生存方式就不會(huì)發(fā)生很大改變。所以，這也是本項(xiàng)目定位的重要依據(jù)之一。三、三、XXX 區(qū)酒店市場(chǎng)狀況區(qū)酒店市場(chǎng)狀況3.1XXX 酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r3.1.1 中國(guó)酒店業(yè)現(xiàn)狀

38、我國(guó)酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速，2004 年我國(guó)住宿與餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)總額 1 萬(wàn)億元人民幣，歷史上首次突破萬(wàn)億元大關(guān)，約占國(guó)民生產(chǎn)總值的 7.3%左右，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。隨著我國(guó)改革開(kāi)放的進(jìn)一步深入，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，我國(guó)國(guó)際化進(jìn)程的逐步加快，北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)、乃至廣州的亞運(yùn)會(huì)大型活動(dòng)的成功舉辦、2020 年我國(guó)將成為世界最大的旅游目的地等眾多利好因素，我國(guó)酒店業(yè)無(wú)疑將有進(jìn)一步的發(fā)展和新的動(dòng)向，目前來(lái)看，酒店業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1、酒店產(chǎn)品功能不斷完善，酒店市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分經(jīng)過(guò) 20 多年的發(fā)展，我國(guó)酒店業(yè)已從一般的酒店細(xì)分為商務(wù)酒店、旅游酒店、度假酒

39、店、會(huì)議酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、主題型酒店和一般旅館等，這是一個(gè)不斷滿足市場(chǎng)多樣化需求的過(guò)程；2、酒店集團(tuán)化步伐加快，國(guó)內(nèi)外品牌酒店管理公司逐鹿中國(guó)市場(chǎng)目前，我國(guó)酒店集團(tuán)已經(jīng)有 100 多家，連鎖酒店近 1000 家。酒店聯(lián)合重組還在不斷推進(jìn)，特許加盟也開(kāi)始興起，國(guó)際酒店集團(tuán)從高端市場(chǎng)向中低客源市場(chǎng)推進(jìn)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)國(guó)際化步伐正在加快；3、酒店個(gè)性化服務(wù)更加突出，信息技術(shù)進(jìn)入中國(guó)酒店業(yè)以電子信息技術(shù)和連鎖經(jīng)營(yíng)為代表的現(xiàn)代科技正加速進(jìn)入我國(guó)酒店業(yè)并向客人提供全新服務(wù)，如人工智能對(duì)技術(shù)溫度，光線的自動(dòng)調(diào)節(jié)，在客房能有寬帶上網(wǎng)、客房電視機(jī)能接收衛(wèi)星網(wǎng)絡(luò)信號(hào)、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)預(yù)定等，一句話，酒店業(yè)的發(fā)展越來(lái)越離不開(kāi)科技

40、進(jìn)步；4、綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康將成為酒店業(yè)發(fā)展的新時(shí)尚綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，21 世紀(jì)酒店業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)也離不開(kāi)這個(gè)方向。順應(yīng)這種趨勢(shì)、積極創(chuàng)建綠色酒店、推動(dòng)中國(guó)酒店業(yè)進(jìn)入以“安全、健康、環(huán)保、節(jié)能”為主題的新時(shí)代，將是國(guó)內(nèi)酒店業(yè)的必然選擇。3.1.2XXX 酒店業(yè)現(xiàn)狀2007 年深圳市酒店基本情況1，從 XXX 現(xiàn)有酒店的絕對(duì)數(shù)及容納能力來(lái)看XXX 區(qū)目前四星三星酒店各三家，二星四家，未評(píng)星的也僅 64 家，而五星級(jí)酒店目前還沒(méi)有。2007 年 XXX 區(qū)賓館酒店共接待游客 83.48 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)了9.0%，其中，國(guó)內(nèi)旅游者 69.15 萬(wàn)人次，同比

41、增長(zhǎng)了 10.5%；海外旅游者 14.33萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)了 2.4%。粗略估計(jì)，酒店?duì)I業(yè)收入 8.90 億元，同比增長(zhǎng)了11.9%，其中，國(guó)內(nèi)旅游收入 6.72 億元，同比增長(zhǎng)了 12.8%，海外旅游收入2.18 億元，同比增長(zhǎng)了 9.3%。平均開(kāi)房率為 42.15%，為深圳各區(qū)最低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市平均值；因?yàn)楦邫n酒店餐飲休閑項(xiàng)目、購(gòu)物項(xiàng)目的欠缺，XXX 的商人在接待客戶時(shí)似乎習(xí)慣了到特區(qū)內(nèi)乃至香港消費(fèi)，是客源分流的一個(gè)重要因素。其中：星級(jí)小計(jì)項(xiàng)目合計(jì)小計(jì)5 星4 星3 星2 星1 星未評(píng)星合計(jì)356161112669541195羅湖區(qū)10567563223138福田區(qū)683743181403

42、1南山區(qū)29162536013寶安區(qū)632626126037XXX 區(qū)74100334064鹽田區(qū)17523110122006 年深圳市賓館酒店客房出租率和房?jī)r(jià)一覽表(分區(qū)域)序號(hào)名稱開(kāi)房率（%）同比%平均房?jī)r(jià)（元/間天）同比%1全 市62.540.62345.736.162羅湖區(qū)65.260.01315.404.803福田區(qū)70.900.45386.859.344南山區(qū)70.490.83460.159.285寶安區(qū)56.711.46325.384.236XXX 區(qū)42.152.97248.721.167鹽田區(qū)50.833.27260.852.09由此可見(jiàn)，XXX 區(qū)域酒店體系發(fā)展嚴(yán)重滯后，與

43、經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重失衡，間接影響第二產(chǎn)業(yè)的配套服務(wù)，同時(shí)與 XXX 區(qū)旅游定位嚴(yán)重偏差；旅游大體系之一的酒店業(yè)，是服務(wù)業(yè)的龍頭，酒店業(yè)的滯后，將制約大旅游體系的整體發(fā)展；酒店業(yè)的發(fā)展，同時(shí)對(duì)整體服務(wù)業(yè)的管理、發(fā)展、促進(jìn)和推動(dòng)有著不可忽視的推動(dòng)作用。因此可以看出，XXX 區(qū)酒店市場(chǎng)前景非常樂(lè)觀。2，從利好因素對(duì) XXX 酒店業(yè)的支撐來(lái)看21 2011 年大運(yùn)商機(jī)：2007 年 1 月 17 日，深圳市成功申辦 2011 年第 26屆大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)，對(duì)主場(chǎng)館所在地：XXX 區(qū)的城市化、現(xiàn)代化、國(guó)際化加速發(fā)展，也是一個(gè)極為難得的歷史性機(jī)遇，提供了絕佳的載體和支撐，將從根本上改變 XXX 的面貌。大規(guī)模建設(shè)將

44、全面提升 XXX 的城市功能，按照規(guī)劃，深圳市、XXX 區(qū)兩級(jí)在“十一五”期間已計(jì)劃在 XXX 公共基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資 703 億元；深圳成功取得世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)的主辦城市資格后，XXX 中心城將作為大運(yùn)會(huì)的主賽場(chǎng)，政府為此計(jì)劃投資上千億元全面改造大運(yùn)會(huì)相關(guān)配套設(shè)施，XXX 中心城將在三、四年內(nèi)加速脫胎換骨，片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)看好。22 其次，根據(jù)深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）、深圳市 XXX 中心組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃（2005-2020），2006 年 9 月，深圳市政府正式批復(fù)深圳市8 個(gè)組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃。其中 XXX 轄區(qū)包括：XXX 中心組團(tuán)龍城、XXX、坪地定位為深圳市東部發(fā)展軸的綜合服務(wù)

45、中心；中部物流組團(tuán) 布吉、平湖、橫崗 定位為物流基地；中部綜合組團(tuán)龍華、觀瀾、坂雪崗定位為深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)綜合服務(wù)功能拓展區(qū)；東部工業(yè)組團(tuán)坪山、坑梓定位為制造業(yè)基地；東部生態(tài)組團(tuán)葵涌、大鵬、南澳定位為區(qū)域性濱海旅游度假區(qū)和自然生態(tài)保護(hù)區(qū)。必然給 XXX 的酒店帶來(lái)的滾滾客源。深圳市 XXX 中心組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃（ 2005-2020）圖23 工業(yè)化密集型的“暈輪”效應(yīng)也衍生出繁榮的會(huì)展業(yè)和工業(yè)旅游，這也是 XXX 酒店業(yè)必然蓬勃發(fā)展的原因之一。24 深圳地鐵 3 號(hào)線的建設(shè)與開(kāi)通；已正式動(dòng)工建設(shè)的地鐵 3 號(hào)線是深圳市軌道交通二期工程優(yōu)先發(fā)展線路之一，全長(zhǎng) 42.659 公里，起點(diǎn)位于深圳市紅嶺中路

46、，貫通 XXX、羅湖、福田三區(qū)，途經(jīng) XXX 區(qū)布吉、南灣、橫崗、XXX、龍城五個(gè)街道，計(jì)劃于 2010 年 6 月通車，將使 XXX 與市中心區(qū)實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙交通，大大提高市區(qū)內(nèi)組團(tuán)間的可達(dá)性和城市一體化進(jìn)程。為配合 3 號(hào)線建設(shè)，205國(guó)道（深惠公路）深圳段將按第二條“深南大道”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改建，雙向八車道設(shè)計(jì)，徹底打通 XXX 交通主動(dòng)脈。25 義烏小商品批發(fā)城落戶 XXX，填補(bǔ)了 XXX 區(qū)小商品專業(yè)市場(chǎng)的空白，這是一個(gè)很好的開(kāi)端，將打造出深圳市小商品批發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)“航母”。26 2007 年 9 月 21 日，XXX 區(qū)高端服務(wù)業(yè)（深圳）招商推介會(huì)上，XXX 區(qū)成功簽約項(xiàng)目 23 宗，投資

47、總額達(dá) 78.65 億元，這些高含金量的簽約項(xiàng)目，顯示出了 XXX 區(qū)正處于大開(kāi)發(fā)、大建設(shè)的黃金時(shí)期，發(fā)展的天時(shí)、地利、人和各要素兼?zhèn)洹?7 香港地產(chǎn)巨頭新鴻基進(jìn)駐 XXX 區(qū)；新鴻基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是香港最大的地產(chǎn)發(fā)展商之一，1972 年上市，市值超過(guò) 3000 億港元，位列香港藍(lán)籌股前茅。該公司和 XXX 區(qū)簽訂的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將進(jìn)一步推進(jìn) XXX 中心城集商業(yè)、旅游休閑、文化娛樂(lè)、酒店、高檔寫(xiě)字樓及住宅等功能于一體的大型商業(yè)綜合體的發(fā)展。必將全面提升 XXX 市場(chǎng)的品質(zhì)和定位。28 另外，XXX 地處深圳、東莞、惠州金三角處，位于深圳、廣州、東莞、惠州的高速公路的交匯點(diǎn)，地理?xiàng)l件相當(dāng)

48、優(yōu)越。相對(duì)于港、澳、深圳市內(nèi)而言，同等級(jí)的酒店在 XXX 其價(jià)格要低很多，這個(gè)價(jià)格優(yōu)勢(shì)也吸引了大量港、澳、市內(nèi)消費(fèi)者。正是這些利好消息，必然會(huì)促進(jìn) XXX 區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展。3，從酒店經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看從經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，XXX 酒店市場(chǎng)收入中，客房、餐飲和娛樂(lè)三大收入三國(guó)鼎立，特別是娛樂(lè)業(yè)，將逐漸成為一種產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)，其規(guī)模、層次也將成為了XXX 一個(gè)主要的創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。4，從酒店競(jìng)爭(zhēng)能力來(lái)看 XXX 現(xiàn)有酒店規(guī)劃相對(duì)落后。五星酒店至今沒(méi)有，其余多獨(dú)體建設(shè)、散點(diǎn)布落，環(huán)境較差，缺乏真正意義上的多元化、規(guī)?；?、具有較高美譽(yù)度的品牌酒店，主題特色酒店幾乎為市場(chǎng)空白。這是由 XXX 酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定的

49、：一方面，XXX 酒店業(yè)發(fā)展才不過(guò)四、五年的時(shí)間；另一方面，XXX 酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者國(guó)內(nèi)還鮮有經(jīng)驗(yàn)豐富的本土管理人才；這些因素決定了 XXX 酒店還不具備長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光和規(guī)劃能力，還沒(méi)有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的酒店還沒(méi)出現(xiàn)。3.2XXX 酒店消費(fèi)者研究3.2.1 消費(fèi)者對(duì)商務(wù)酒店和度假酒店的需求差異經(jīng)過(guò)詳細(xì)的調(diào)查，就 XXX 范圍來(lái)說(shuō)，商務(wù)酒店最為重要的是要能盡可能地為客戶帶來(lái)便利：1，就酒店位置來(lái)說(shuō)，最好臨近商務(wù)區(qū)或重要交通樞紐（例如機(jī)場(chǎng)）附近，在這些地方住宿，方便與客戶洽談業(yè)務(wù)，便于參加各種商務(wù)活動(dòng)；2，商務(wù)酒店本身提供的條件要便利，如商務(wù)中心

50、的設(shè)施是否齊全，通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備是否齊全，能否滿足小型會(huì)議甚至遠(yuǎn)程會(huì)議種種需求等；3，完成一天的任務(wù)之后，客戶需要的是放松自己，釋放一下一天的工作壓力，好的酒店要能夠滿足消費(fèi)者的一切需要-健身、游泳、桑拿、KTV、美體、球類等等；4，商務(wù)酒店對(duì)價(jià)格因素很敏感，因?yàn)樯虅?wù)酒店數(shù)量比較多，相互之間的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈；5，XXX 商務(wù)酒店黃金周現(xiàn)象特別明顯。XXX 擁有眾多的企業(yè)，這些企業(yè)的老板、高級(jí)管理人員的商務(wù)往來(lái)、業(yè)務(wù)談判沒(méi)有淡旺季之分，因此 XXX 的酒店除了每年的春節(jié)生意較淡以外，其他時(shí)段酒店業(yè)務(wù)都很多。尤其在黃金周，由于 XXX旅游資源豐富，大量的人員蜂擁而來(lái)，形成了 XXX 酒店業(yè)務(wù)黃金周供不

51、應(yīng)求的現(xiàn)象。20072007 年游客旅游目的（年游客旅游目的（% %）0.05.010.015.020.025.030.035.040.045.0總體41.530.217.66.40.60.30.43.0國(guó)內(nèi)43.430.317.34.60.70.30.33.2海外29.218.530.617.50.41.00.71.9觀光/游覽 休閑/度假探親訪友商務(wù)/會(huì)議 健康/療養(yǎng) 宗教/朝拜文化/體育/科技交流其它與去年同期相比，探親訪友和休閑/度假的游客比重分別上升了 3.8 和 2.0 個(gè)百分點(diǎn)；觀光/游覽的游客同比下降了 5.7 個(gè)百分點(diǎn)。游客的旅游目的比較（ %） 目的目的20072007 年

52、年20062006 年年同比同比觀光/游覽41.5 47.2 -5.7 休閑/度假30.2 28.2 2.0 探親訪友17.6 13.8 3.8 商務(wù)/會(huì)議6.4 6.2 0.2 健康/療養(yǎng)0.6 0.4 0.2 宗教/朝拜0.3 0.5 -0.2 文化/體育/科技交流0.4 0.7 -0.3 其它3.0 3.0 0.0 6，商務(wù)酒店存在一定的輻射商圈，核心商圈是 15 分鐘車程，次級(jí)商圈為半小時(shí)車程，三級(jí)商圈 1 小時(shí)車程。度假酒店主要接待度假休閑的客戶，并為他們提供各種相關(guān)服務(wù)。所以對(duì)它的要求有所不同：1，從自然條件來(lái)說(shuō)，度假酒店最好位于濱海、山川、湖泊等自然風(fēng)景區(qū)的附近，位置與氣候最好具

53、有非常獨(dú)特的特點(diǎn)；2，度假酒店因?yàn)檫h(yuǎn)離客源地，其知名度對(duì)酒店的影響非常重要；3，度假客人的需求與商務(wù)客人的需求有所不同，他們主要選擇旅游、休養(yǎng)、度假、運(yùn)動(dòng)等活動(dòng)項(xiàng)目，而且客人的結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜，所以，針對(duì)不同的客戶群，在不同的季節(jié)，營(yíng)造不同的配套，如高爾夫、中醫(yī)養(yǎng)生、兒童娛樂(lè)等，就顯得十分重要；4，度假酒店業(yè)務(wù)對(duì)時(shí)令、季節(jié)非常敏感，在節(jié)假日火暴，但平時(shí)比較泠淡。為了熨平這種波動(dòng)，很多度假酒店都特別注意營(yíng)造本身的建筑特色與配套特色，例如有些度假酒店配備了各種會(huì)議；5，度假酒店基本上沒(méi)有商圈的概念，但度假客戶對(duì)度假城市的旅游資源、文化底蘊(yùn)、生態(tài)環(huán)境、休閑配套的要求很高。3.2.2XXX 酒店消費(fèi)者特征

54、由于 XXX 酒店業(yè)沒(méi)有形成規(guī)模，目前五星酒店更是沒(méi)有一家，因此只能參考XXX 區(qū)旅游局的游客統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及同類型區(qū)域消費(fèi)者特征。調(diào)查表明：1，從職業(yè)角度看，酒店的消費(fèi)者主要來(lái)自兩大塊：第一種是來(lái)自所在區(qū)域的企業(yè)。他們大多數(shù)是周邊企業(yè)、工廠的高管、老板和所有者，這些人因?yàn)樯虅?wù)和業(yè)務(wù)的需要而與其業(yè)務(wù)伙伴成為酒店最重要的消費(fèi)群體，這些人約占酒店客人總量的 65%；第二種是來(lái)自機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的客人，他們除了自己有一定的消費(fèi)能力之外，也因?yàn)楣ぷ餍枰蔀榫频甑南M(fèi)者；2，從客源角度看：省外游客主要客源地分布（ %）省份省份20072007 年年20062006 年年同比同比湖南省19.421.0-1.6湖

55、北省15.114.30.8四川省13.113.2-0.1江西省11.56.74.8廣西省9.110.5-1.4河南省5.98.7-2.8福建省2.44.1-1.7陜西省1.72.0-0.3山東省1.52.5-1.0安徽省1.42.4-1.0省內(nèi)游客主要客源地分布（ %） 所屬市所屬市20072007 年年20062006 年年同比同比東莞24.2 17.0 7.2 廣州20.8 18.9 1.9 惠州11.4 12.2 -0.8 中山7.1 3.8 3.3 佛山5.8 5.0 0.8 河源5.5 8.5 -3.0 梅州4.9 6.3 -1.4 珠海4.6 5.1 -0.5 茂名2.1 5.9

56、-3.8 江門(mén)1.4 3.2 -1.8 3，從入住酒店的時(shí)間上看，歐、美的客戶入住的時(shí)間相對(duì)來(lái)說(shuō)長(zhǎng)一點(diǎn)，一般是三天左右，而且這種入住都帶有非常強(qiáng)的季節(jié)性；東南亞、日本、香港和臺(tái)灣客戶因?yàn)槭情L(zhǎng)駐 XXX，一般在 XXX 都擁有自己固定的住所，他們?nèi)ゾ频晗M(fèi)時(shí)往往在餐飲、娛樂(lè)方面消費(fèi)的比較多而住店的時(shí)候少，而且他們?cè)诰频昀锩嫦M(fèi)這些項(xiàng)目的頻率非常高；4，從消費(fèi)偏好來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)，歐美客戶更注重保健、休閑、安全與保密（水療、游泳、高爾夫、書(shū)吧），另外，因?yàn)轶w格的緣故，他們對(duì)房間的空間要求比較多一些；東南亞、日本、香港、臺(tái)灣等客戶大多比較喜歡娛樂(lè)（桑拿、KTV、酒吧）以及相關(guān)服務(wù)；5，另外，平均來(lái)講，

57、一般酒店所接待的業(yè)務(wù)中，有 20%左右的業(yè)務(wù)為政府部門(mén)的會(huì)議、考察、度假、旅游，這種客戶主要來(lái)自廣州、深圳，XXX 本地也占有一定比例，他們大都喜歡選擇幽雅、安靜的環(huán)境，而且基本上每年他們平均都有兩次這種消費(fèi)機(jī)會(huì)；6，從文化層次來(lái)看，這些酒店消費(fèi)者一般都具備較好的文化素養(yǎng)，其中大專和本科學(xué)歷的占據(jù) 50%以上，也有少部分客戶只接受過(guò)中學(xué)文化教育；5.14%14.29%22.29%30.86%13.14%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%初中大專研究生及以上酒店消費(fèi)者文化程度分布圖7，從收入角度來(lái)看，酒店消費(fèi)者特征為中、低收入人群占客戶總

58、數(shù)的絕對(duì)多數(shù)，而高收入階層在總數(shù)中所占比例比較少。四、項(xiàng)目分析與定位四、項(xiàng)目分析與定位4.1 項(xiàng)目資源分析4.1.1 項(xiàng)目自然資源分析XXX 區(qū)委區(qū)政府近年來(lái)在環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)上先后投入 9 個(gè)多億，開(kāi)展環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)、布吉河綜合整治等工作，努力創(chuàng)建全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)和生態(tài)示范區(qū)。目前，XXX 區(qū)已成功通過(guò)國(guó)家生態(tài)示范區(qū)驗(yàn)收，在全國(guó) 39 個(gè)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)中 XXX 區(qū)就占有 6 席，成為全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)最密集的行政區(qū)域。XXX 區(qū)依山傍海，風(fēng)光秀美，海岸線長(zhǎng)達(dá) 133 公里，沙灘、島嶼、礁石、海蝕崖、洞、橋、柱等海積海蝕地貌發(fā)育齊全，區(qū)內(nèi)入選國(guó)家地質(zhì)公園的大鵬半島海灘，被中國(guó)國(guó)家地理和全國(guó)

59、34 家媒體評(píng)為“中國(guó)最美的八大海岸”之一。酒店到大鵬灣、南奧以及深圳市內(nèi)著名旅游區(qū)大、小梅沙均在一小時(shí)車程內(nèi)，非常便利，地理位置極佳。圖四-1 深圳市城市總體規(guī)劃（ 2007-2020）圖四-2 深圳市 XXX 中心組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃圖（ 2005-2020 年）深圳本案位置本案位置大運(yùn)中心深圳市龍崗中心組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃圖（2005-2020 年）4.1.2 項(xiàng)目人文資源分析XXX 區(qū)旅游資源豐富，集山、海、林、人文資源于一體，以山海結(jié)合最具特色，并有厚重的歷史文化底蘊(yùn)；XXX 區(qū)利用依山傍海的自然資源優(yōu)勢(shì)和歷史文物遺跡多的人文資源優(yōu)勢(shì)，加快旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)已成為具有一定知名度的區(qū)域旅游中心。

60、4.1.3 項(xiàng)目政府資源分析到目前為止，XXX 區(qū)還沒(méi)有一家成規(guī)模高星級(jí)酒店；這與 XXX 的經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)發(fā)展嚴(yán)重失衡，其原因也不排除周邊區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展迅猛，市場(chǎng)已形成規(guī)模，導(dǎo)致 XXX 本地消費(fèi)外移，使 XXX 酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)情況雪上加霜；高星級(jí)酒店不僅能為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造可觀的國(guó)民收入，更為重要的是，它能為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的潤(rùn)滑和帶動(dòng)作用。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，故而 XXX 區(qū)政府對(duì)本類項(xiàng)目非常支持，先后制定了XXX 區(qū)旅游局金融中介杠桿貸款實(shí)施方案、XXX 區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金（旅游業(yè)類）管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則、XXX 區(qū)關(guān)于加快高星級(jí)酒店發(fā)展暫行規(guī)定獎(jiǎng)勵(lì)扶持實(shí)施細(xì)則(見(jiàn)附件)等鼓勵(lì)投資高星酒店的條文政