房地產(chǎn)投資管理與公司理財(cái)管理知識(shí)分析概述(powerpoint 97頁(yè))

1、第七章第七章 居住居住(jzh)規(guī)劃與房地產(chǎn)投資規(guī)劃與房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)概述 租房或購(gòu)房決策 購(gòu)房與換房規(guī)劃(guhu) 我國(guó)的房地產(chǎn)制度 投資第一頁(yè)，共九十九頁(yè)。 o 房地產(chǎn)（房地產(chǎn)（Real Estate），是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)），是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)(dchn)兩類(lèi)財(cái)產(chǎn)的兩類(lèi)財(cái)產(chǎn)的合稱。合稱。o地產(chǎn)是指土地及其附著物，地產(chǎn)是指土地及其附著物，o 房產(chǎn)是指該片土地上的建筑物房產(chǎn)是指該片土地上的建筑物o房地產(chǎn)的三個(gè)內(nèi)涵房地產(chǎn)的三個(gè)內(nèi)涵; 房房= 房屋建筑物；房屋建筑物； 地地= 土地土地 產(chǎn)產(chǎn)= 財(cái)產(chǎn)權(quán)利財(cái)產(chǎn)權(quán)利第二頁(yè)，共九十九頁(yè)。 o 我國(guó)的土地為國(guó)有，開(kāi)發(fā)商僅能購(gòu)買(mǎi)土地的使用權(quán)，我國(guó)的土地為國(guó)有，開(kāi)

2、發(fā)商僅能購(gòu)買(mǎi)土地的使用權(quán)，一般城市住宅占用土地的使用年限為一般城市住宅占用土地的使用年限為7070年年o 居民居民(jmn)(jmn)在取得了對(duì)在取得了對(duì)“房房”的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的同時(shí)，并沒(méi)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的同時(shí)，并沒(méi)有完全得到對(duì)有完全得到對(duì)“地地”的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這就為房地產(chǎn)投資的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這就為房地產(chǎn)投資埋下了隱患埋下了隱患 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第二十一條規(guī)定了在土地使用第二十一條規(guī)定了在土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿時(shí)，土地使用者需要繼續(xù)權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿時(shí)，土地使用者需要繼續(xù)使用的，經(jīng)申請(qǐng)一般都應(yīng)批準(zhǔn)，但須另行支付相應(yīng)的土地使用的，經(jīng)申請(qǐng)一般都應(yīng)批準(zhǔn)，但須另行支付相應(yīng)的土地

3、使用費(fèi)。使用費(fèi)。第三頁(yè)，共九十九頁(yè)。一、房地產(chǎn)概述一、房地產(chǎn)概述(i sh) 房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)是指房屋及其附屬物房屋及其附屬物 （與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）建筑附著物、相關(guān)林木等） 和承載房屋及其附屬物的和承載房屋及其附屬物的土地土地，以及與它，以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)具有們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)具有不可不可(bk)移動(dòng)性移動(dòng)性、耐用性、耐用性、異質(zhì)性、異質(zhì)性、高價(jià)值性高價(jià)值性、供給有限性供給有限性、投資與消費(fèi)雙重性投資與消費(fèi)雙重性等特性。等特性。（一）房地產(chǎn)的種類(lèi)（一）房地產(chǎn)的種類(lèi) 1、 商品房商品房 是房地產(chǎn)公司在

4、取得土地使用權(quán)后開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的房屋。購(gòu)買(mǎi)商品房是房地產(chǎn)公司在取得土地使用權(quán)后開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的房屋。購(gòu)買(mǎi)商品房擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)通常為擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)通常為40年到年到70年。年。第四頁(yè)，共九十九頁(yè)。p2、安居房、解圍房和經(jīng)濟(jì)適用房、安居房、解圍房和經(jīng)濟(jì)適用房安居房是為實(shí)施國(guó)家安居房是為實(shí)施國(guó)家 “安居工程安居工程” 而修建的住房，是政府為了推動(dòng)住房制度而修建的住房，是政府為了推動(dòng)住房制度改革，由改革，由國(guó)家安排貸款和地方自籌資金，面向廣大中低收入家庭國(guó)家安排貸款和地方自籌資金，面向廣大中低收入家庭而修建的而修建的非營(yíng)利性住房。非營(yíng)利性住房。解圍房是指在實(shí)施解圍房是指在實(shí)施 “安居工程安

5、居工程” 之前，為解決本地之前，為解決本地城鎮(zhèn)居民的住城鎮(zhèn)居民的住房困難房困難而修建的住房。而修建的住房。經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是指是指政府部門(mén)聯(lián)同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商政府部門(mén)聯(lián)同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照普通住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建造按照普通住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建造的，以的，以建造成本價(jià)向中低收入家庭出售建造成本價(jià)向中低收入家庭出售的住房。的住房。p3、 房改房房改房指將指將原屬單位所有的住房以房改價(jià)格或成本價(jià)出售給原屬單位所有的住房以房改價(jià)格或成本價(jià)出售給職工的住房。職工的住房。職工購(gòu)買(mǎi)時(shí)享有職工購(gòu)買(mǎi)時(shí)享有(xingyu)優(yōu)惠，但在進(jìn)入市場(chǎng)出售時(shí)有限制，優(yōu)惠，但在進(jìn)入市場(chǎng)出售時(shí)有限制，需持有一定時(shí)間后方可出售或需補(bǔ)交地價(jià)款。需

6、持有一定時(shí)間后方可出售或需補(bǔ)交地價(jià)款。第五頁(yè)，共九十九頁(yè)。（二）（二）影響房產(chǎn)影響房產(chǎn)(fngchn)價(jià)格漲跌的總體價(jià)格漲跌的總體因素因素1、需求面因素、需求面因素：o 人口人口(rnku)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，農(nóng)村人口移向城市，城鎮(zhèn)（化）預(yù)期，農(nóng)村人口移向城市，城鎮(zhèn)（化）預(yù)期人口數(shù)人口數(shù)o 國(guó)民收入國(guó)民收入的增長(zhǎng)與分配結(jié)構(gòu)的增長(zhǎng)與分配結(jié)構(gòu)o 住房政策住房政策: 放寬經(jīng)濟(jì)適用房的適用條件，與提高住房公積金提撥放寬經(jīng)濟(jì)適用房的適用條件，與提高住房公積金提撥比率或貸款上限比率或貸款上限o 利率水準(zhǔn)利率水準(zhǔn): 低利率刺激需求低利率刺激需求o 通貨膨脹預(yù)期通貨膨脹預(yù)期: 保值性需求保值性需求o 資金流量資

7、金流量:貨幣供給額成長(zhǎng)率可視為房?jī)r(jià)的先行指標(biāo)貨幣供給額成長(zhǎng)率可視為房?jī)r(jià)的先行指標(biāo)第六頁(yè)，共九十九頁(yè)。（二）（二）影響影響(yngxing)房產(chǎn)價(jià)格漲跌的總體房產(chǎn)價(jià)格漲跌的總體因素因素2、供給面因素、供給面因素：o 國(guó)家計(jì)劃，土地使用分區(qū)，土地使用期限的影響國(guó)家計(jì)劃，土地使用分區(qū)，土地使用期限的影響o 地理位置的影響，區(qū)位的相對(duì)供給地理位置的影響，區(qū)位的相對(duì)供給o 房產(chǎn)短期供給缺乏彈性房產(chǎn)短期供給缺乏彈性(tnxng)。o 建筑材料器械的生產(chǎn)供應(yīng)建筑材料器械的生產(chǎn)供應(yīng)o 歷史成本歷史成本: 為數(shù)龐大的福利分房者以低價(jià)購(gòu)得產(chǎn)權(quán)為數(shù)龐大的福利分房者以低價(jià)購(gòu)得產(chǎn)權(quán)o 政策的轉(zhuǎn)變，如二年內(nèi)轉(zhuǎn)全額營(yíng)業(yè)稅，

8、房貸緊縮政策的轉(zhuǎn)變，如二年內(nèi)轉(zhuǎn)全額營(yíng)業(yè)稅，房貸緊縮第七頁(yè)，共九十九頁(yè)。（三）房地產(chǎn)的供給者、需求者（三）房地產(chǎn)的供給者、需求者l 供給者：供給者： 現(xiàn)房現(xiàn)房(xin fn)或期房或期房: 建商、政府、投資者（客）、代銷(xiāo)業(yè)者建商、政府、投資者（客）、代銷(xiāo)業(yè)者 二手房二手房: 房屋擁有者、中介業(yè)者、投資者（客）房屋擁有者、中介業(yè)者、投資者（客）l 需求者需求者： 自住自住: 第一次購(gòu)房、換房需求第一次購(gòu)房、換房需求 投資投資: 投機(jī)投機(jī)-短期空置，投資短期空置，投資-長(zhǎng)期租賃收益長(zhǎng)期租賃收益第八頁(yè)，共九十九頁(yè)。二、租房二、租房(z fn)或購(gòu)房的決策或購(gòu)房的決策（一）租房或購(gòu)房的優(yōu)缺點(diǎn)（一）租房或

9、購(gòu)房的優(yōu)缺點(diǎn)1、租房的優(yōu)點(diǎn)、租房的優(yōu)點(diǎn)l 有能力使用更多的居住空間有能力使用更多的居住空間l 比較能夠因應(yīng)家庭收入的變化比較能夠因應(yīng)家庭收入的變化(binhu)l 資金較自由，可尋找更有利的運(yùn)用管道資金較自由，可尋找更有利的運(yùn)用管道l 有較大的遷徙自由度有較大的遷徙自由度l 瑕疵或毀損風(fēng)險(xiǎn)由房東負(fù)擔(dān)瑕疵或毀損風(fēng)險(xiǎn)由房東負(fù)擔(dān)l 稅捐負(fù)擔(dān)較輕稅捐負(fù)擔(dān)較輕l 不用考慮房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)不用考慮房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)第九頁(yè)，共九十九頁(yè)。2、租房、租房(z fn)的缺點(diǎn)的缺點(diǎn)o 非自愿搬離的風(fēng)險(xiǎn)非自愿搬離的風(fēng)險(xiǎn)o 無(wú)法按照自己的期望裝修房屋無(wú)法按照自己的期望裝修房屋o 房租可能調(diào)高房租可能調(diào)高o 無(wú)法運(yùn)用無(wú)法運(yùn)用(yn

10、yng)財(cái)務(wù)杠桿財(cái)務(wù)杠桿o 房?jī)r(jià)差價(jià)利益房?jī)r(jià)差價(jià)利益o 無(wú)法藉由購(gòu)屋強(qiáng)迫自己儲(chǔ)蓄無(wú)法藉由購(gòu)屋強(qiáng)迫自己儲(chǔ)蓄第十頁(yè)，共九十九頁(yè)。3、購(gòu)房的優(yōu)點(diǎn)、購(gòu)房的優(yōu)點(diǎn)(yudin)o 對(duì)抗通貨膨脹對(duì)抗通貨膨脹o 強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄，累積實(shí)質(zhì)財(cái)富強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄，累積實(shí)質(zhì)財(cái)富o 提高居住質(zhì)量提高居住質(zhì)量o 信用信用(xnyng)增強(qiáng)效果增強(qiáng)效果o 滿足擁有自宅的滿足擁有自宅的心理效用心理效用o 同時(shí)提供同時(shí)提供居住效用居住效用與與資本增值資本增值的機(jī)會(huì)的機(jī)會(huì)第十一頁(yè)，共九十九頁(yè)。4、購(gòu)房的缺點(diǎn)、購(gòu)房的缺點(diǎn)(qudin) 缺乏流動(dòng)性缺乏流動(dòng)性- 要換房或是變現(xiàn)時(shí)，若要顧及流動(dòng)性要換房或是變現(xiàn)時(shí)，若要顧及流動(dòng)性可能要被迫降價(jià)出售?？?/p>

11、能要被迫降價(jià)出售。 維持維持(wich)成本高成本高- 投入裝潢雖可提高居住品質(zhì)，也代投入裝潢雖可提高居住品質(zhì)，也代表較高的維持成本。表較高的維持成本。 賠本損失的風(fēng)險(xiǎn)賠本損失的風(fēng)險(xiǎn)- 實(shí)質(zhì)上的風(fēng)險(xiǎn)包括房屋毀損，市場(chǎng)實(shí)質(zhì)上的風(fēng)險(xiǎn)包括房屋毀損，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括整體房屋市場(chǎng)下跌的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，與所居住社風(fēng)險(xiǎn)包括整體房屋市場(chǎng)下跌的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，與所居住社區(qū)管理不善造成房?jī)r(jià)下跌的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)管理不善造成房?jī)r(jià)下跌的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。第十二頁(yè)，共九十九頁(yè)。（二）租房（二）租房(z fn)或購(gòu)房的決策方法或購(gòu)房的決策方法1、年成本法、年成本法 p 租房租房年成本年成本=押金押金機(jī)會(huì)成本率機(jī)會(huì)成本率+年租金年租金p 購(gòu)房購(gòu)房年成

12、本年成本=首付款首付款機(jī)會(huì)成本率機(jī)會(huì)成本率+貸款余額貸款余額貸款利率貸款利率+年年維修費(fèi)及稅金房?jī)r(jià)每年漲幅維修費(fèi)及稅金房?jī)r(jià)每年漲幅l 比較租房或者購(gòu)房的年成本比較租房或者購(gòu)房的年成本,成本小的更為劃算成本小的更為劃算l 購(gòu)房后總價(jià)固定，如果貸款利率不變購(gòu)房后總價(jià)固定，如果貸款利率不變,隨著每年還款，貸款余隨著每年還款，貸款余額逐漸減少額逐漸減少,因此因此,購(gòu)房年成本逐漸降低；如果將來(lái)房租不斷上漲購(gòu)房年成本逐漸降低；如果將來(lái)房租不斷上漲,則租房年成本逐漸上升則租房年成本逐漸上升l 年成本法只是基于當(dāng)前狀況的一個(gè)比較，還應(yīng)該考慮房租年成本法只是基于當(dāng)前狀況的一個(gè)比較，還應(yīng)該考慮房租是否呈增長(zhǎng)趨勢(shì)是

13、否呈增長(zhǎng)趨勢(shì)(qsh)，房?jī)r(jià)是否呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，房?jī)r(jià)是否呈增長(zhǎng)趨勢(shì)(qsh)，等等。，等等。第十三頁(yè)，共九十九頁(yè)。租房租房(z fn)或購(gòu)房的決策：或購(gòu)房的決策：年成本法年成本法第十四頁(yè)，共九十九頁(yè)。年成本法案例年成本法案例(n l)p 張先生看上張先生看上(kn shn)了一套了一套100平米的住房，該住平米的住房，該住房可租可售。如果租房，房租每月房可租可售。如果租房，房租每月5500元，元， 以以1個(gè)月房個(gè)月房租作為押金。如果購(gòu)房，總價(jià)租作為押金。如果購(gòu)房，總價(jià)120萬(wàn)元，可申請(qǐng)萬(wàn)元，可申請(qǐng)60萬(wàn)元貸款，萬(wàn)元貸款，房貸利率為房貸利率為6%，自備首付款，自備首付款60萬(wàn)元，假定房屋的維護(hù)萬(wàn)元，

14、假定房屋的維護(hù)成本為成本為5000元元/年，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)每年漲年，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)每年漲100元元/平米，押金與平米，押金與首付款機(jī)會(huì)成本均為首付款機(jī)會(huì)成本均為3%。問(wèn)：該房屋應(yīng)該租還是購(gòu)？。問(wèn)：該房屋應(yīng)該租還是購(gòu)？第十五頁(yè)，共九十九頁(yè)。案例案例(n l)分析分析l租房年成本租房年成本：5500元元125500元元13% 66165元元l 購(gòu)房年成本購(gòu)房年成本：60萬(wàn)元萬(wàn)元3%60萬(wàn)元萬(wàn)元6%+ 5000元元100100=49000元元l購(gòu)房的平均年成本為購(gòu)房的平均年成本為49000元，比租房年成本元，比租房年成本66165元低。元低。l若房?jī)r(jià)下跌，則購(gòu)房年成本可能高于租房年成本，若房?jī)r(jià)下跌，則購(gòu)房年成本

15、可能高于租房年成本，即租房?jī)?yōu)于購(gòu)房。因此，比較租房與購(gòu)房哪種劃算，即租房?jī)?yōu)于購(gòu)房。因此，比較租房與購(gòu)房哪種劃算，決策決策者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌的主觀判斷是重要者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌的主觀判斷是重要(zhngyo)因素。因素。第十六頁(yè)，共九十九頁(yè)。案例案例(n l)分析分析l 房屋維護(hù)成本房屋維護(hù)成本：租房者不用負(fù)擔(dān)，由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。此部分金：租房者不用負(fù)擔(dān)，由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。此部分金額不定，越舊的房屋維護(hù)成本越高。本例預(yù)期當(dāng)年房屋維護(hù)成本額不定，越舊的房屋維護(hù)成本越高。本例預(yù)期當(dāng)年房屋維護(hù)成本為為5000元。元。l 若房?jī)r(jià)下跌，則購(gòu)房年成本可能高于租房年成本，即租房?jī)?yōu)若房?jī)r(jià)下跌，則購(gòu)房年成本可能高于租房年成本，

16、即租房?jī)?yōu)于購(gòu)房。因此，比較租房與購(gòu)房哪種劃算，于購(gòu)房。因此，比較租房與購(gòu)房哪種劃算，決策者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)漲決策者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌的主觀判斷是重要因素。跌的主觀判斷是重要因素。l 房屋折舊成本房屋折舊成本：個(gè)人住房不像企業(yè)購(gòu)入房產(chǎn)：個(gè)人住房不像企業(yè)購(gòu)入房產(chǎn)(fngchn)后要提折后要提折舊，但是同樣的地段新舊房有一定的價(jià)差，這就是房屋折舊成本舊，但是同樣的地段新舊房有一定的價(jià)差，這就是房屋折舊成本的體現(xiàn)。設(shè)該地段全新房與一年屋的價(jià)差為每平米的體現(xiàn)。設(shè)該地段全新房與一年屋的價(jià)差為每平米240元，折舊率元，折舊率2%。本例折舊成本為。本例折舊成本為24,000元?？紤]這兩項(xiàng)因素后，購(gòu)房的平均年成元。考慮這

17、兩項(xiàng)因素后，購(gòu)房的平均年成本為本為83000元，比租房年成本元，比租房年成本66165元高元高25.44%。第十七頁(yè)，共九十九頁(yè)。房?jī)r(jià)有上漲房?jī)r(jià)有上漲(shngzhng)的潛力的潛力l 若房?jī)r(jià)在未來(lái)看漲，那么即使當(dāng)前算起來(lái)購(gòu)房年成本高一點(diǎn)，但若房?jī)r(jià)在未來(lái)看漲，那么即使當(dāng)前算起來(lái)購(gòu)房年成本高一點(diǎn)，但是，未來(lái)出售房屋的資本利得也可能彌補(bǔ)是，未來(lái)出售房屋的資本利得也可能彌補(bǔ)(mb)居住期間的成本差異。以居住期間的成本差異。以上例而言，上例而言，租房年成本率租房年成本率66,165元元1,200,000元元5.5%，購(gòu)房年成本購(gòu)房年成本率率83,000元元1,200,000元元6.9%，差距只有，差距

18、只有1.4%。若計(jì)劃住。若計(jì)劃住5年，年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房?jī)r(jià)可能在只要房?jī)r(jià)可能在5年內(nèi)漲年內(nèi)漲7.2%以上，購(gòu)房仍然劃以上，購(gòu)房仍然劃算。算。l 若大家都預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌，而寧可租房不愿購(gòu)房，則租房年成若大家都預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌，而寧可租房不愿購(gòu)房，則租房年成本高于購(gòu)房年成本的情況也有可能會(huì)發(fā)生。因此，比較本高于購(gòu)房年成本的情況也有可能會(huì)發(fā)生。因此，比較租房與購(gòu)房哪種劃租房與購(gòu)房哪種劃算，決策者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌的主觀判斷也是重要因素。算，決策者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌的主觀判斷也是重要因素。第十八頁(yè)，共九十九頁(yè)。2、凈現(xiàn)值法（、凈現(xiàn)值法（NPV）l 考慮在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，

19、將租房及購(gòu)房的現(xiàn)金流量還原成考慮在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，將租房及購(gòu)房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算。可以使用財(cái)務(wù)計(jì)算器現(xiàn)金流計(jì)現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算?？梢允褂秘?cái)務(wù)計(jì)算器現(xiàn)金流計(jì)算功能計(jì)算算功能計(jì)算NPV，或，或EXCEL的的NPV財(cái)務(wù)函數(shù)進(jìn)行分析。財(cái)務(wù)函數(shù)進(jìn)行分析。l NPV計(jì)算時(shí)只考慮現(xiàn)金流量，在年成本法中計(jì)算的租房計(jì)算時(shí)只考慮現(xiàn)金流量，在年成本法中計(jì)算的租房押金利息與購(gòu)房折舊成本由于并非實(shí)際現(xiàn)金流出，所以不用作押金利息與購(gòu)房折舊成本由于并非實(shí)際現(xiàn)金流出，所以不用作為為(zuwi)現(xiàn)金流出；在年成本法中房貸只計(jì)利息，凈現(xiàn)值法中現(xiàn)金流出；在年成本法中房貸只計(jì)利息

20、，凈現(xiàn)值法中房貸計(jì)算的是本利平均攤還額。房貸計(jì)算的是本利平均攤還額。l 比較租房和購(gòu)房的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值大的更為劃算比較租房和購(gòu)房的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值大的更為劃算。第十九頁(yè)，共九十九頁(yè)。凈現(xiàn)值法案例凈現(xiàn)值法案例(n l)l 若張先生已確定要在該處住滿若張先生已確定要在該處住滿5年，如果租房，月房年，如果租房，月房租每年增加租每年增加500元，第五年底將押金元，第五年底將押金5,500元收回元收回(shu hu)；如果；如果購(gòu)房，房?jī)r(jià)購(gòu)房，房?jī)r(jià)120萬(wàn)，維護(hù)成本第一年萬(wàn)，維護(hù)成本第一年5,000元，以后每年提高元，以后每年提高5,000元，假定該住房在第元，假定該住房在第5年末能以年末能以125萬(wàn)價(jià)格

21、賣(mài)出。（假定萬(wàn)價(jià)格賣(mài)出。（假定折現(xiàn)率為折現(xiàn)率為3%）第二十頁(yè)，共九十九頁(yè)。A、租房、租房(z fn)的凈現(xiàn)值計(jì)算的凈現(xiàn)值計(jì)算第二十一頁(yè)，共九十九頁(yè)。B、購(gòu)房的凈現(xiàn)值計(jì)算、購(gòu)房的凈現(xiàn)值計(jì)算(j sun)第二十二頁(yè)，共九十九頁(yè)。C、租房、租房(z fn)與購(gòu)房的與購(gòu)房的凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值比較比較第二十三頁(yè)，共九十九頁(yè)。D、敏感敏感(mngn)分析分析不同不同售房?jī)r(jià)格預(yù)期售房?jī)r(jià)格預(yù)期的租的租房、購(gòu)房比較房、購(gòu)房比較第二十四頁(yè)，共九十九頁(yè)。3、租房、租房(z fn)、購(gòu)房決策影響因素（、購(gòu)房決策影響因素（1）l 房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率：房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率越高，購(gòu)房越劃算房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率：房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率越高，購(gòu)房越劃算l 房租成長(zhǎng)率：房租

22、成長(zhǎng)率越高，購(gòu)房越劃算房租成長(zhǎng)率：房租成長(zhǎng)率越高，購(gòu)房越劃算l 居住年數(shù)：居住時(shí)間越長(zhǎng)，購(gòu)房越劃算居住年數(shù)：居住時(shí)間越長(zhǎng)，購(gòu)房越劃算l 利率水平：利率水平越高，租房越劃算利率水平：利率水平越高，租房越劃算l 房屋的持有房屋的持有(ch yu)成本：房屋持有成本：房屋持有(ch yu)成本越高，租成本越高，租房越劃算房越劃算l 租房押金：押金水平越高，購(gòu)房越劃算租房押金：押金水平越高，購(gòu)房越劃算第二十五頁(yè)，共九十九頁(yè)。3、租購(gòu)房決策、租購(gòu)房決策(juc)影響因素（影響因素（2）第二十六頁(yè)，共九十九頁(yè)?？偨Y(jié)總結(jié)(zngji)：居住規(guī)劃流程圖：居住規(guī)劃流程圖第二十七頁(yè)，共九十九頁(yè)。三、購(gòu)房與換房的規(guī)

23、劃三、購(gòu)房與換房的規(guī)劃(guhu)（一）購(gòu)房規(guī)劃（一）購(gòu)房規(guī)劃l 流程流程l 可負(fù)擔(dān)可負(fù)擔(dān)(fdn)的房?jī)r(jià)的房?jī)r(jià) 年收入概算法年收入概算法 目標(biāo)精算法目標(biāo)精算法l 區(qū)域的選擇區(qū)域的選擇第二十八頁(yè)，共九十九頁(yè)。1、購(gòu)房規(guī)劃、購(gòu)房規(guī)劃(guhu)的流程的流程第二十九頁(yè)，共九十九頁(yè)。2、測(cè)算、測(cè)算(c sun)可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)年收入概算年收入概算法法l 購(gòu)房前首付款的籌備與購(gòu)房后貸款的負(fù)擔(dān)，對(duì)家庭現(xiàn)金購(gòu)房前首付款的籌備與購(gòu)房后貸款的負(fù)擔(dān)，對(duì)家庭現(xiàn)金流量與生活水準(zhǔn)的影響長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。不能陷入低首付款的陷阱，流量與生活水準(zhǔn)的影響長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。不能陷入低首付款的陷阱，買(mǎi)自己負(fù)擔(dān)不起的房子。買(mǎi)自己負(fù)擔(dān)不起的

24、房子。l可以下列可以下列(xili)公式概算可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)：公式概算可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)：第三十頁(yè)，共九十九頁(yè)。2、測(cè)算、測(cè)算(c sun)可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)年收入概算年收入概算法法p 如果房貸前期只償還利息，則最高可負(fù)擔(dān)如果房貸前期只償還利息，則最高可負(fù)擔(dān)(fdn)房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)=【（年收入（年收入 可負(fù)擔(dān)房貸比率）可負(fù)擔(dān)房貸比率）/ 房貸利率房貸利率】 /貸款成數(shù)貸款成數(shù)p 如果房貸是本利平均攤還，則如果房貸是本利平均攤還，則 可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)= PV （I，N，PMT）/ 貸款成數(shù)貸款成數(shù)。 其中，其中，I：房貸利率，：房貸利率，N：貸款年限，：貸款年限， PMT：年收入：年收入 可負(fù)擔(dān)房

25、貸比率可負(fù)擔(dān)房貸比率p 一般而言，一般而言，房?jī)r(jià)上限約為年收入的房?jī)r(jià)上限約為年收入的5-8倍。倍。第三十一頁(yè)，共九十九頁(yè)。年收入概算法的案例年收入概算法的案例(n l)l 小林年收入小林年收入10萬(wàn)，其中萬(wàn)，其中30%可用來(lái)繳房貸，假設(shè)可用來(lái)繳房貸，假設(shè)(jish)前幾年只繳利息，房貸利率前幾年只繳利息，房貸利率6%，貸款期限為，貸款期限為20年，年，貸款成數(shù)貸款成數(shù)70%。第三十二頁(yè)，共九十九頁(yè)。年收入概算法的案例年收入概算法的案例(n l)l 如果前幾年只還利息如果前幾年只還利息(lx)，則最高可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)：，則最高可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)： （10萬(wàn)萬(wàn) 30%）/ 6% / 70%=71.4萬(wàn)，為年收入

26、的萬(wàn)，為年收入的7.14倍。前提是預(yù)先準(zhǔn)備倍。前提是預(yù)先準(zhǔn)備21.4萬(wàn)的首付款。萬(wàn)的首付款。l 如果本利平均攤還：可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)：如果本利平均攤還：可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)： PV（6%，20，-10 30% ）/70%=49.2萬(wàn)，不到年萬(wàn)，不到年收入的收入的5倍。前提是預(yù)先準(zhǔn)備倍。前提是預(yù)先準(zhǔn)備14.8的首付款。的首付款。第三十三頁(yè)，共九十九頁(yè)。3、測(cè)算、測(cè)算(c sun)可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)目標(biāo)精算法目標(biāo)精算法l 可負(fù)擔(dān)可負(fù)擔(dān)(fdn)房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)PMT1 1-(1+y)/(1+r)n/(r-y)(1+r)n + FV（r，n，0，A） + PV（i，m，PMT2 ）l r投資報(bào)酬率，投資報(bào)酬率，n離購(gòu)房年數(shù)

27、離購(gòu)房年數(shù)l PMT1=當(dāng)前年收入當(dāng)前年收入負(fù)擔(dān)比率負(fù)擔(dān)比率l A=當(dāng)前可配置于購(gòu)房用途的凈資產(chǎn)當(dāng)前可配置于購(gòu)房用途的凈資產(chǎn)l i房貸利率，房貸利率，m房貸年數(shù)房貸年數(shù)l PMT2本利攤還年供額本利攤還年供額=FV（y， n， 0， -PMT1）l y = 收入成長(zhǎng)率收入成長(zhǎng)率第三十四頁(yè)，共九十九頁(yè)。目標(biāo)目標(biāo)(mbio)精算法案例精算法案例 l 小林年收入小林年收入10萬(wàn)元，收入萬(wàn)元，收入(shur)成長(zhǎng)率成長(zhǎng)率5%，當(dāng)前凈資產(chǎn)，當(dāng)前凈資產(chǎn)15萬(wàn)元，萬(wàn)元，收入的收入的30%用于儲(chǔ)蓄自備款與負(fù)擔(dān)房貸的上限。小林打算用于儲(chǔ)蓄自備款與負(fù)擔(dān)房貸的上限。小林打算5年后購(gòu)年后購(gòu)房，投資報(bào)酬率房，投資報(bào)酬率

28、8%，貸款年限，貸款年限20年，利率年，利率6%，屆時(shí)可以負(fù)擔(dān)，屆時(shí)可以負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)為：的房?jī)r(jià)為：第三十五頁(yè)，共九十九頁(yè)。目標(biāo)目標(biāo)(mbio)精算法案例精算法案例l 自備款儲(chǔ)蓄部分自備款儲(chǔ)蓄部分(b fen)PMT1 1-(1+y)/(1+r)n/(r-y) (1+r)n=30,000元元1-(1+5%)/(1+8%)5/(8%-5%)(1+8%)5=193047元元l 自備款投資部分自備款投資部分= FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元元l PMT2=FV (y, n, 0, PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元元l 貸款部分

29、貸款部分PV(i,m,PMT2 ) =PV(6%,20,-38288)=439,160元元l 可購(gòu)房總價(jià)可購(gòu)房總價(jià)=193,047+220,399+439,160= 852,606元元l 可以買(mǎi)大約可以買(mǎi)大約85萬(wàn)元的房子。萬(wàn)元的房子。第三十六頁(yè)，共九十九頁(yè)。4、總價(jià)固定下面積與居住區(qū)域總價(jià)固定下面積與居住區(qū)域(qy)的選擇的選擇 (以北京二手房以北京二手房屋為例屋為例)第三十七頁(yè)，共九十九頁(yè)。（二）換房規(guī)劃（二）換房規(guī)劃(guhu)l 換房能力測(cè)算換房能力測(cè)算(c sun)l 換房的步驟換房的步驟 先買(mǎi)后賣(mài)先買(mǎi)后賣(mài) 先賣(mài)后買(mǎi)先賣(mài)后買(mǎi)l 房涯規(guī)劃表房涯規(guī)劃表第三十八頁(yè)，共九十九頁(yè)。1、換房能力

30、、換房能力(nngl)概算概算l 需籌首付款需籌首付款=新房?jī)糁敌路績(jī)糁蹬f房?jī)糁蹬f房?jī)糁?(新房總價(jià)新房總價(jià)-新房貸款新房貸款)-(舊舊房總價(jià)房總價(jià)-舊房貸款舊房貸款)。如舊房值。如舊房值60萬(wàn)元，貸款尚有萬(wàn)元，貸款尚有30萬(wàn)元，新房值萬(wàn)元，新房值100萬(wàn)元，擬貸款萬(wàn)元，擬貸款60萬(wàn)元，應(yīng)籌首付款萬(wàn)元，應(yīng)籌首付款=(100萬(wàn)元萬(wàn)元-60萬(wàn)元萬(wàn)元)-(60萬(wàn)元萬(wàn)元-30萬(wàn)萬(wàn)元元)=10萬(wàn)元。萬(wàn)元。此時(shí)要考慮的是，手邊可變現(xiàn)的資產(chǎn)有無(wú)此時(shí)要考慮的是，手邊可變現(xiàn)的資產(chǎn)有無(wú)10萬(wàn)元，萬(wàn)元，及未來(lái)是否及未來(lái)是否(sh fu)有負(fù)擔(dān)有負(fù)擔(dān)60萬(wàn)元房貸的能力。萬(wàn)元房貸的能力。l 以以6% 的利率來(lái)算，每月只

31、付利息就要的利率來(lái)算，每月只付利息就要3,000元，因此月收入應(yīng)元，因此月收入應(yīng)在在10,000元以上才考慮換房。元以上才考慮換房。l【購(gòu)房不是理財(cái)?shù)奈ㄒ荒繕?biāo)，若把所有的資源全部用于購(gòu)購(gòu)房不是理財(cái)?shù)奈ㄒ荒繕?biāo)，若把所有的資源全部用于購(gòu)換房需求，會(huì)耽擱子女教育金或退休金的籌措時(shí)，可在準(zhǔn)備充換房需求，會(huì)耽擱子女教育金或退休金的籌措時(shí)，可在準(zhǔn)備充分前暫時(shí)租房。分前暫時(shí)租房。】第三十九頁(yè)，共九十九頁(yè)。房涯規(guī)劃表房涯規(guī)劃表第四十頁(yè)，共九十九頁(yè)。換房案例換房案例(n l)l 假定小林假定小林25歲時(shí)開(kāi)始工作，工作歲時(shí)開(kāi)始工作，工作10年后購(gòu)房年后購(gòu)房50萬(wàn)，投資報(bào)酬率萬(wàn)，投資報(bào)酬率8%，房貸利率，房貸利率6

32、%，貸款，貸款20年，貸款六成，年，貸款六成，居住居住10年后換房年后換房100萬(wàn)，假設(shè)舊房屆時(shí)萬(wàn)，假設(shè)舊房屆時(shí)(jish)按原價(jià)出售，各按原價(jià)出售，各階段所需儲(chǔ)蓄或房貸年供額為多少階段所需儲(chǔ)蓄或房貸年供額為多少?第四十一頁(yè)，共九十九頁(yè)。換房案例換房案例(n l)l 第一段：第一段：25歲到歲到35歲儲(chǔ)蓄歲儲(chǔ)蓄(chx)，年儲(chǔ)蓄年儲(chǔ)蓄 PMT(8%,10,0,200000)=13,806元。元。l 第二段：第二段：35歲到歲到45歲還貸款，歲還貸款，年供額年供額 PMT(6%,20,300000)=26,155元。元。l 第三段：第三段：45歲后換房，屆時(shí)舊房房貸余額歲后換房，屆時(shí)舊房房貸余額

33、 PV(6%,10,-26155)=192,503(元元)， 出售舊房后凈收入出售舊房后凈收入：500,000元元-192,503元元=307,497元元 新房貸款需求新房貸款需求：1,000,000元元-307,497元元=692,503元。元。l 年供額年供額=PMT(6%,20,692503)= -60,376(元元)。第四十二頁(yè)，共九十九頁(yè)。2、換房的步驟、換房的步驟(bzhu)：先買(mǎi)后賣(mài)先買(mǎi)后賣(mài)l 需要解決資金的周轉(zhuǎn)問(wèn)題需要解決資金的周轉(zhuǎn)問(wèn)題。即使只隔幾個(gè)月，也必須先借。即使只隔幾個(gè)月，也必須先借到一筆錢(qián)來(lái)繳首付款，而且需要負(fù)擔(dān)資金成本。到一筆錢(qián)來(lái)繳首付款，而且需要負(fù)擔(dān)資金成本。l

34、比如說(shuō)舊房比如說(shuō)舊房50萬(wàn)元，新房萬(wàn)元，新房100萬(wàn)元，新房可貸款萬(wàn)元，新房可貸款70萬(wàn)元，首付款萬(wàn)元，首付款30萬(wàn)元。如先買(mǎi)后賣(mài)，中間隔三個(gè)月，萬(wàn)元。如先買(mǎi)后賣(mài)，中間隔三個(gè)月，這時(shí)若舊房無(wú)房貸，可用舊這時(shí)若舊房無(wú)房貸，可用舊房抵押貸款房抵押貸款30萬(wàn)元，來(lái)當(dāng)新房的首付款。萬(wàn)元，來(lái)當(dāng)新房的首付款。等到賣(mài)舊房之后，再還此等到賣(mài)舊房之后，再還此筆貸款。筆貸款。l 若舊房還有房貸若舊房還有房貸20萬(wàn)元，且很難再增加貸款，此時(shí)若無(wú)其它萬(wàn)元，且很難再增加貸款，此時(shí)若無(wú)其它資金來(lái)源，要想辦法另外借到資金來(lái)源，要想辦法另外借到30萬(wàn)元來(lái)支付新房首付款。若資金萬(wàn)元來(lái)支付新房首付款。若資金成本為成本為10%，按

35、年計(jì)算，按年計(jì)算， 需額外支付的利息為：需額外支付的利息為：300,000元元 10% 3/12=7,500元。元。l 若沒(méi)有借貸渠道，除非在換房前已另外積蓄若沒(méi)有借貸渠道，除非在換房前已另外積蓄(jx)了一筆錢(qián)足以支付了一筆錢(qián)足以支付首付款，首付款，換房時(shí)還是以先賣(mài)后買(mǎi)為宜換房時(shí)還是以先賣(mài)后買(mǎi)為宜。第四十三頁(yè)，共九十九頁(yè)。換房的步驟換房的步驟(bzhu)：先賣(mài)后買(mǎi)先賣(mài)后買(mǎi)l 要解決出售要解決出售(chshu)舊房后無(wú)房可住的問(wèn)題舊房后無(wú)房可住的問(wèn)題。l 除非買(mǎi)賣(mài)合約都已談妥，只差幾天可住旅館，否則除非買(mǎi)賣(mài)合約都已談妥，只差幾天可住旅館，否則通常要租房居住。通常要租房居住。l 因?yàn)樽馄诓婚L(zhǎng)，不

36、到一年，談租約時(shí)，可能不因?yàn)樽馄诓婚L(zhǎng)，不到一年，談租約時(shí)，可能不像一般簽一年租約那樣容易，或者每月租金可能較高。像一般簽一年租約那樣容易，或者每月租金可能較高。l 如果舊房的購(gòu)買(mǎi)方將該房用于出租，那么可以如果舊房的購(gòu)買(mǎi)方將該房用于出租，那么可以售售后回租后回租，賣(mài)舊房后仍住在里面，付給購(gòu)房者租金，直，賣(mài)舊房后仍住在里面，付給購(gòu)房者租金，直到搬入新房為止。到搬入新房為止。第四十四頁(yè)，共九十九頁(yè)。（三）購(gòu)房時(shí)需要考慮（三）購(gòu)房時(shí)需要考慮(kol)的其他因素的其他因素p1、購(gòu)房相關(guān)成本、購(gòu)房相關(guān)成本（期房、現(xiàn)房、二手房、買(mǎi)賣(mài)各不相同）（期房、現(xiàn)房、二手房、買(mǎi)賣(mài)各不相同）l 契稅契稅：由：由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)買(mǎi)

37、方負(fù)擔(dān)，個(gè)人住房減半征收，一般住宅可以，個(gè)人住房減半征收，一般住宅可以(ky)總價(jià)總價(jià)1.5%估計(jì)。估計(jì)。l 房貸相關(guān)費(fèi)用房貸相關(guān)費(fèi)用：如交易手續(xù)費(fèi)、交易登記費(fèi)、圖紙費(fèi)、抵押登記費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、：如交易手續(xù)費(fèi)、交易登記費(fèi)、圖紙費(fèi)、抵押登記費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)與律師費(fèi)等，可以貸款總額的保險(xiǎn)費(fèi)與律師費(fèi)等，可以貸款總額的2%估計(jì)。估計(jì)。l 印花稅印花稅：合同總價(jià)的：合同總價(jià)的0.05%。l維修基金維修基金：新房在正式入住之前還應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房款的新房在正式入住之前還應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房款的2向售房單向售房單位繳納，屬業(yè)主所有，不計(jì)入住宅銷(xiāo)售收入。位繳納，屬業(yè)主所有，不計(jì)入住宅銷(xiāo)售收入。第四十五頁(yè)，共九十九頁(yè)。 l 中

38、介費(fèi)用中介費(fèi)用：若通過(guò)中介公司租房，通常：若通過(guò)中介公司租房，通常(tngchng)要付要付一個(gè)月的房租一個(gè)月的房租當(dāng)中介當(dāng)中介費(fèi)用。費(fèi)用。購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，通常買(mǎi)方要支付房?jī)r(jià)購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，通常買(mǎi)方要支付房?jī)r(jià)1%的中介費(fèi)，賣(mài)方要支付房?jī)r(jià)的中介費(fèi)，賣(mài)方要支付房?jī)r(jià)2%的中介費(fèi)的中介費(fèi)。l 裝潢費(fèi)用裝潢費(fèi)用：毛壞房的房?jī)r(jià)較低，但需要花更高的費(fèi)用裝修，毛坯房適合：毛壞房的房?jī)r(jià)較低，但需要花更高的費(fèi)用裝修，毛坯房適合想自己決定裝修的購(gòu)房者。一般購(gòu)房后裝修費(fèi)用合理范圍是：套內(nèi)面積每平米想自己決定裝修的購(gòu)房者。一般購(gòu)房后裝修費(fèi)用合理范圍是：套內(nèi)面積每平米500-1,000元。房?jī)r(jià)越高，裝潢的投入也越高，可以元。

39、房?jī)r(jià)越高，裝潢的投入也越高，可以房?jī)r(jià)的房?jī)r(jià)的10%來(lái)估計(jì)裝潢所來(lái)估計(jì)裝潢所需的費(fèi)用。需的費(fèi)用。l 綜合起來(lái)，綜合起來(lái)，其它期初成本約需占到總價(jià)的其它期初成本約需占到總價(jià)的15%左右左右，在購(gòu)房規(guī)劃中應(yīng)，在購(gòu)房規(guī)劃中應(yīng)與首付款一起計(jì)入期初開(kāi)銷(xiāo)中。如果是換房，如中介費(fèi)、印花稅買(mǎi)賣(mài)都收，與首付款一起計(jì)入期初開(kāi)銷(xiāo)中。如果是換房，如中介費(fèi)、印花稅買(mǎi)賣(mài)都收，都要考慮在內(nèi)。都要考慮在內(nèi)。第四十六頁(yè)，共九十九頁(yè)。補(bǔ)充補(bǔ)充(bchng)：個(gè)人商品房賣(mài)出的稅費(fèi)：個(gè)人商品房賣(mài)出的稅費(fèi)o與個(gè)人商品房買(mǎi)入的稅費(fèi)不盡相同與個(gè)人商品房買(mǎi)入的稅費(fèi)不盡相同o賣(mài)出稅費(fèi)包括：賣(mài)出稅費(fèi)包括：印花稅印花稅、營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人使得稅個(gè)人

40、使得稅o印花稅印花稅：合同總價(jià)的：合同總價(jià)的0.05%。o 營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住一定年限的（如：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住一定年限的（如1年或年或2年等）免交年等）免交此稅，不足這一期限的，營(yíng)業(yè)稅（銷(xiāo)售價(jià)購(gòu)入原價(jià)此稅，不足這一期限的，營(yíng)業(yè)稅（銷(xiāo)售價(jià)購(gòu)入原價(jià)(yun ji)）5，并按營(yíng)業(yè)稅計(jì)征并按營(yíng)業(yè)稅計(jì)征7的城建稅和的城建稅和3的教育費(fèi)附加。的教育費(fèi)附加。o個(gè)人使得稅個(gè)人使得稅： （銷(xiāo)售價(jià)購(gòu)入原價(jià)）（銷(xiāo)售價(jià)購(gòu)入原價(jià)）20o如果委托中介賣(mài)出，費(fèi)用在如果委托中介賣(mài)出，費(fèi)用在1.5左右左右o如果賣(mài)出期房，賣(mài)方還需交納購(gòu)買(mǎi)金額如果賣(mài)出期房，賣(mài)方還需交納購(gòu)買(mǎi)金額1.5的契稅的契稅第四十七頁(yè)，共九十九頁(yè)。個(gè)人

41、個(gè)人(grn)非住宅買(mǎi)賣(mài)的稅費(fèi)非住宅買(mǎi)賣(mài)的稅費(fèi)o 買(mǎi)方應(yīng)繳買(mǎi)方應(yīng)繳：0.05%的印花稅和的印花稅和3的契稅的契稅o 賣(mài)方賣(mài)方(mi fn)應(yīng)繳應(yīng)繳4種稅：種稅：n 0.05%的印花稅的印花稅n 5的營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)稅n 個(gè)人所得稅：（銷(xiāo)售價(jià)購(gòu)入原價(jià)交易的稅個(gè)人所得稅：（銷(xiāo)售價(jià)購(gòu)入原價(jià)交易的稅費(fèi)）費(fèi)）20n 土地增值稅（土地增值在土地增值稅（土地增值在20以下的免繳。四以下的免繳。四級(jí)超率累進(jìn)稅率）級(jí)超率累進(jìn)稅率） 第四十八頁(yè)，共九十九頁(yè)。2、住與行的成本、住與行的成本(chngbn)l 比較兩個(gè)方案：一個(gè)是市中心公司旁住宅，比較兩個(gè)方案：一個(gè)是市中心公司旁住宅，100平米，單價(jià)平米，單價(jià)1萬(wàn)元，總

42、價(jià)萬(wàn)元，總價(jià)100萬(wàn)元；一個(gè)是郊區(qū)住宅，同樣為萬(wàn)元；一個(gè)是郊區(qū)住宅，同樣為100平米，單價(jià)平米，單價(jià)5,000元，總價(jià)元，總價(jià)50萬(wàn)元。萬(wàn)元。l 若購(gòu)房的年成本比例相同，均為房?jī)r(jià)的若購(gòu)房的年成本比例相同，均為房?jī)r(jià)的5%，市區(qū)住宅每年，市區(qū)住宅每年成本為成本為5萬(wàn)元，郊區(qū)住宅為萬(wàn)元，郊區(qū)住宅為2.5萬(wàn)元。萬(wàn)元。l 市區(qū)住宅可步行上班，因此可忽略市區(qū)住宅可步行上班，因此可忽略(hl)交通成本，郊區(qū)住交通成本，郊區(qū)住宅的交通成本宅的交通成本=汽油費(fèi)汽油費(fèi)+停車(chē)費(fèi)，若每月花費(fèi)停車(chē)費(fèi)，若每月花費(fèi)1,500元，則一年需要元，則一年需要1.8萬(wàn)元。萬(wàn)元。l 因此住與行的成本相加，市區(qū)住宅只比郊區(qū)住宅每年多出

43、因此住與行的成本相加，市區(qū)住宅只比郊區(qū)住宅每年多出0.7萬(wàn)元。此時(shí)要評(píng)估交通的時(shí)間成本是否值得為此而增加的住、萬(wàn)元。此時(shí)要評(píng)估交通的時(shí)間成本是否值得為此而增加的住、行成本。行成本。第四十九頁(yè)，共九十九頁(yè)。3、二手房與期房、二手房與期房(q fn)的單價(jià)的單價(jià)l 期房合理價(jià)格期房合理價(jià)格= 現(xiàn)房?jī)r(jià)購(gòu)置期房到交房間租金現(xiàn)值現(xiàn)房?jī)r(jià)購(gòu)置期房到交房間租金現(xiàn)值l 二手房合理價(jià)格二手房合理價(jià)格=新房?jī)r(jià)格新房?jī)r(jià)格(1折舊率折舊率使用年數(shù)使用年數(shù))l 同一區(qū)域現(xiàn)房?jī)r(jià)格為每平米同一區(qū)域現(xiàn)房?jī)r(jià)格為每平米1萬(wàn)，年租金每平米萬(wàn)，年租金每平米600元，折現(xiàn)元，折現(xiàn)率率3%，2年后交房，年后交房，期房?jī)r(jià)期房?jī)r(jià)=10,000

44、元元-PV(3%,2,-600,0,1)=10,000元元-1,183元元=8,817元元l 若每年若每年(minin)折舊折舊2%，使用，使用10年的年的二手房單價(jià)二手房單價(jià)=10,000(1-2% 10 ) = 10,000元元80%=8,000元元第五十頁(yè)，共九十九頁(yè)。老人換房規(guī)劃老人換房規(guī)劃(guhu)：銀發(fā)族年金屋銀發(fā)族年金屋l 以一筆保證金購(gòu)買(mǎi)專供身心健康的退休者所使用的年金屋居以一筆保證金購(gòu)買(mǎi)專供身心健康的退休者所使用的年金屋居住權(quán)。住權(quán)。年金屋強(qiáng)調(diào)醫(yī)療照顧，飯店式管理年金屋強(qiáng)調(diào)醫(yī)療照顧，飯店式管理(gunl)，以及與同年齡，以及與同年齡層的社交活動(dòng)層的社交活動(dòng)。老人入住后通常還

45、要交管理費(fèi)，但可一直住到。老人入住后通常還要交管理費(fèi)，但可一直住到終老為止。終老為止。l 可以居住保證金及月費(fèi)用可以居住保證金及月費(fèi)用(雙人雙人) 作為累積退休金的目標(biāo)。作為累積退休金的目標(biāo)。l 如果保證金如果保證金100萬(wàn)元，含餐費(fèi)的年管理費(fèi)萬(wàn)元，含餐費(fèi)的年管理費(fèi)3萬(wàn)元，退休后萬(wàn)元，退休后生活生活20年，年，100+PV(3%，20，-3，0，1)=146，則退休時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備，則退休時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備146萬(wàn)元。萬(wàn)元。第五十一頁(yè)，共九十九頁(yè)。四、我國(guó)的房地產(chǎn)制度四、我國(guó)的房地產(chǎn)制度(zhd) l 我國(guó)房產(chǎn)制度的歷史沿革我國(guó)房產(chǎn)制度的歷史沿革l 土地國(guó)有化制度土地國(guó)有化制度l 住房補(bǔ)貼制度住房補(bǔ)貼制度l 住

46、房公積金制度住房公積金制度l 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(zhunrng)相關(guān)稅務(wù)制度相關(guān)稅務(wù)制度第五十二頁(yè)，共九十九頁(yè)。（一）我國(guó)房產(chǎn)（一）我國(guó)房產(chǎn)(fngchn)制度的歷史沿制度的歷史沿革革l 1978年改革開(kāi)放以前：房產(chǎn)為全民所有制，由國(guó)家或國(guó)營(yíng)事業(yè)為主的企年改革開(kāi)放以前：房產(chǎn)為全民所有制，由國(guó)家或國(guó)營(yíng)事業(yè)為主的企業(yè)管理與分配。私房產(chǎn)權(quán)得不到保護(hù)，出賣(mài)出租受到嚴(yán)重限制，住房采取低租業(yè)管理與分配。私房產(chǎn)權(quán)得不到保護(hù)，出賣(mài)出租受到嚴(yán)重限制，住房采取低租金制與福利制的分配政策，房產(chǎn)市場(chǎng)基本沒(méi)有存在的必要。金制與福利制的分配政策，房產(chǎn)市場(chǎng)基本沒(méi)有存在的必要。l 1978年到年到1998年，房產(chǎn)制度逐步

47、、漸進(jìn)的變革年，房產(chǎn)制度逐步、漸進(jìn)的變革l 1987年年9月，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)率先實(shí)行月，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)率先實(shí)行(shxng)土地使用權(quán)有償出讓，拍賣(mài)中國(guó)土地使用權(quán)有償出讓，拍賣(mài)中國(guó)第一塊土地，揭開(kāi)了土地市場(chǎng)化的序幕。第一塊土地，揭開(kāi)了土地市場(chǎng)化的序幕。1991年參考新加坡的住房公積金制年參考新加坡的住房公積金制度，開(kāi)始在上海試點(diǎn)，逐步普及到全國(guó)度，開(kāi)始在上海試點(diǎn)，逐步普及到全國(guó)。1991年之后，提租補(bǔ)貼等房改年之后，提租補(bǔ)貼等房改措施也在各大城市試點(diǎn)實(shí)施。措施也在各大城市試點(diǎn)實(shí)施。l 1998年以后，停止福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化年以后，停止福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化l 1998年年6月，國(guó)務(wù)

48、院頒布了月，國(guó)務(wù)院頒布了關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)的通知宅建設(shè)的通知，明確提出了停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化的新政策。，明確提出了停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化的新政策。第五十三頁(yè)，共九十九頁(yè)。（二）土地（二）土地(td)國(guó)有化制度國(guó)有化制度l 土地國(guó)有化：土地國(guó)有化：土地產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有土地產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，由國(guó)家，由國(guó)家(guji)統(tǒng)一規(guī)劃管理土地用途。統(tǒng)一規(guī)劃管理土地用途。但使用權(quán)可有償出讓但使用權(quán)可有償出讓。l 國(guó)家以土地所有者的身份，將國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)家以土地所有者的身份，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，

49、而在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，而土地使用者向國(guó)土地使用者向國(guó)家支付土地使用出讓金。家支付土地使用出讓金。l 土地使用的出讓年限根據(jù)該地塊的用途不同而土地使用的出讓年限根據(jù)該地塊的用途不同而有所不同，一般而言，有所不同，一般而言，居住用地居住用地70年，工業(yè)用地年，工業(yè)用地50年。年。第五十四頁(yè)，共九十九頁(yè)。（三）住房補(bǔ)貼制度（三）住房補(bǔ)貼制度(zhd)1、公房或房改房的特性、公房或房改房的特性l 較為陳舊較為陳舊(1998年以前建成年以前建成)l 面積較為狹小面積較為狹小(按級(jí)別工齡按級(jí)別工齡)l 區(qū)域偏向于舊城區(qū)區(qū)域偏向于舊城區(qū)l 租金低租金低l 房屋單價(jià)低房屋單價(jià)低l 房屋總價(jià)低房屋總價(jià)

50、低l 轉(zhuǎn)讓有限制，貸款需附核準(zhǔn)上市文件轉(zhuǎn)讓有限制，貸款需附核準(zhǔn)上市文件l 按房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房，出售后在按規(guī)定繳納稅費(fèi)并按房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房，出售后在按規(guī)定繳納稅費(fèi)并扣除扣除(kuch)按當(dāng)年房改成本價(jià)按當(dāng)年房改成本價(jià)6%計(jì)算的價(jià)款后，收入全部歸產(chǎn)權(quán)計(jì)算的價(jià)款后，收入全部歸產(chǎn)權(quán)人個(gè)人所有。人個(gè)人所有。第五十五頁(yè)，共九十九頁(yè)。房改房的價(jià)值房改房的價(jià)值(jizh)l 房改房的交易方式房改房的交易方式l 產(chǎn)權(quán)公房：繳物業(yè)費(fèi)產(chǎn)權(quán)公房：繳物業(yè)費(fèi)l 使用權(quán)公房：繳租金使用權(quán)公房：繳租金l 使用權(quán)公房?jī)r(jià)值使用權(quán)公房?jī)r(jià)值(jizh)=公房與商品房租金差異的折現(xiàn)值公房與商品房租金差異的折現(xiàn)值l 產(chǎn)權(quán)

51、公房?jī)r(jià)值產(chǎn)權(quán)公房?jī)r(jià)值=公房物業(yè)費(fèi)與商品房租金差異的折現(xiàn)值公房物業(yè)費(fèi)與商品房租金差異的折現(xiàn)值l 假設(shè)產(chǎn)權(quán)公房物業(yè)費(fèi)每平米假設(shè)產(chǎn)權(quán)公房物業(yè)費(fèi)每平米2元元, 使用權(quán)公房租金每平米使用權(quán)公房租金每平米10元。元。同等水平的商品房租金每平米同等水平的商品房租金每平米50元元, 如果某公房面積為如果某公房面積為50平米平米, 公房公房可用可用20年年, 年折現(xiàn)率年折現(xiàn)率5%，那么：使用權(quán)公房?jī)r(jià)值：，那么：使用權(quán)公房?jī)r(jià)值：I：5%/12，PMT：50 （50-10），），N：20 12，BEG PV=304313產(chǎn)權(quán)公房?jī)r(jià)值：產(chǎn)權(quán)公房?jī)r(jià)值：5%/12，PMT：50 （50-2），），N：20 12，BEG

52、PV=365176第五十六頁(yè)，共九十九頁(yè)。2、經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)(jngj)適用房的特性適用房的特性l 戶型合理，年代較新，價(jià)格適中，適應(yīng)具有中低收入水平戶型合理，年代較新，價(jià)格適中，適應(yīng)具有中低收入水平家庭家庭；l 在在開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段階段，由政府視市場(chǎng)需求確定開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模，以，由政府視市場(chǎng)需求確定開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模，以行政劃撥方式提供土地，通過(guò)減免稅費(fèi)，適當(dāng)控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等手段來(lái)行政劃撥方式提供土地，通過(guò)減免稅費(fèi)，適當(dāng)控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等手段來(lái)控控制建設(shè)開(kāi)發(fā)成本制建設(shè)開(kāi)發(fā)成本；l 在在銷(xiāo)售銷(xiāo)售階段階段，銷(xiāo)售對(duì)象限定為具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诘?，銷(xiāo)售對(duì)象限定為具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诘闹械褪罩械褪杖爰彝ト爰彝サ木用?，?zhí)行

53、購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中的申請(qǐng)、審批和登記備案制度，以政府的居民，執(zhí)行購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中的申請(qǐng)、審批和登記備案制度，以政府審定的微利價(jià)格限價(jià)銷(xiāo)售；審定的微利價(jià)格限價(jià)銷(xiāo)售；l 在在使用使用(shyng)階段階段，全面推行社會(huì)化物業(yè)管理，保持其良好的，全面推行社會(huì)化物業(yè)管理，保持其良好的運(yùn)行狀態(tài)和居住環(huán)境；運(yùn)行狀態(tài)和居住環(huán)境；l 國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)實(shí)行金融支持，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先發(fā)國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)實(shí)行金融支持，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先發(fā)放。放。第五十七頁(yè)，共九十九頁(yè)。經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)(jngj)適用房的交易方式適用房的交易方式(北京為例北京為例)l 政府計(jì)劃興建，只售不租政府計(jì)劃興建，只售不租l 擁有本地戶口才能有權(quán)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房

54、擁有本地戶口才能有權(quán)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房l 家庭年收入應(yīng)在家庭年收入應(yīng)在60,000元以下元以下l 未住滿五年者，需以成本價(jià)出售給合乎經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格者未住滿五年者，需以成本價(jià)出售給合乎經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格者l 已經(jīng)住滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主可依照當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)住滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主可依照當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格出售，但出售，但必須按照成交價(jià)的必須按照成交價(jià)的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款補(bǔ)交綜合地價(jià)款l 經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)用經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)用(yngyng)于自住，但由于資格審查不嚴(yán)，也有人于自住，但由于資格審查不嚴(yán)，也有人投資后出租投資后出租, 因?yàn)閮r(jià)格較低，房租收益率較高（尋租）因?yàn)閮r(jià)格較低，房租收益率較高（尋租）

55、第五十八頁(yè)，共九十九頁(yè)。（四）住房（四）住房(zhfng)公積金制度公積金制度l 住房公積金繳存比率與上限住房公積金繳存比率與上限(shngxin)l 住房公積金繳存人數(shù)與覆蓋率住房公積金繳存人數(shù)與覆蓋率l 住房公積金的用途住房公積金的用途l 住房公積金貸款住房公積金貸款l 考慮住房公積金后的租房規(guī)劃考慮住房公積金后的租房規(guī)劃l 住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房貸款的比較住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房貸款的比較第五十九頁(yè)，共九十九頁(yè)。1、住房公積金繳存比率、住房公積金繳存比率(bl)與上限與上限l 由由個(gè)人個(gè)人與與單位單位各按薪資一定比率，繳存住房公積金到各按薪資一定比率，繳存住房公積金到個(gè)人住房專

56、款專用賬戶。個(gè)人住房?？顚Ｓ觅~戶。繳存下限個(gè)人與單位均為繳存下限個(gè)人與單位均為5%，上，上限各為限各為12%，依各城市狀況定。，依各城市狀況定。l 但對(duì)高工資者有月繳存上限，如但對(duì)高工資者有月繳存上限，如2006年度住房公積金年度住房公積金月繳存額上限為月繳存額上限為938元，參加上海城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶及其雇用人員、元，參加上海城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶及其雇用人員、自由職業(yè)者繳存的個(gè)人繳存者，月繳上限為自由職業(yè)者繳存的個(gè)人繳存者，月繳上限為1610元?；鶞?zhǔn)依照元。基準(zhǔn)依照(yzho)工作所在城市公布的上年度職工月平均工資的工作所在城市公布的上年度職工月平均工資的2倍或倍或3倍訂出。倍訂出。第六十頁(yè)，共九十九

57、頁(yè)。1、住房、住房(zhfng)公積金繳存比率與上限公積金繳存比率與上限l 除各城市統(tǒng)一規(guī)定外，實(shí)行除各城市統(tǒng)一規(guī)定外，實(shí)行補(bǔ)充公積金補(bǔ)充公積金的單位可以多的單位可以多提提2%到到8%。這些比率規(guī)定每年公布一次。這些比率規(guī)定每年公布一次。l 住房公積金按照國(guó)家規(guī)定利率計(jì)息，目前住房公積金按照國(guó)家規(guī)定利率計(jì)息，目前比照三個(gè)月比照三個(gè)月存款。存款。l 員工離休、退休、完全員工離休、退休、完全(wnqun)喪失勞動(dòng)力可領(lǐng)取住房喪失勞動(dòng)力可領(lǐng)取住房公積金余額。公積金余額。第六十一頁(yè)，共九十九頁(yè)。2、住房、住房(zhfng)公積金繳存人數(shù)與覆蓋率公積金繳存人數(shù)與覆蓋率l 住房公積金還存在應(yīng)建未建的現(xiàn)象，

58、如一些住房公積金還存在應(yīng)建未建的現(xiàn)象，如一些民營(yíng)企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)的職工外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)的職工還未創(chuàng)建住房公積金制度。還未創(chuàng)建住房公積金制度。l 大量大量進(jìn)城務(wù)工人員進(jìn)城務(wù)工人員，需要在城市買(mǎi)房或租房居住，但當(dāng)，需要在城市買(mǎi)房或租房居住，但當(dāng)前住房公積金沒(méi)有覆蓋到這些人員。前住房公積金沒(méi)有覆蓋到這些人員。l 部分城市住房公積金還不夠發(fā)放個(gè)人部分城市住房公積金還不夠發(fā)放個(gè)人(grn)貸款，如上海貸款，如上海2003年住房公積金不夠支持貸款要求，因此只能采取降低人均貸款年住房公積金不夠支持貸款要求，因此只能采取降低人均貸款額度。額度。l 各城市根據(jù)供求情況，規(guī)定各

59、城市根據(jù)供求情況，規(guī)定最高可貸住房公積金最高可貸住房公積金額度。額度。第六十二頁(yè)，共九十九頁(yè)。3、住房住房(zhfng)公積金的用途公積金的用途l 支付職工支付職工購(gòu)買(mǎi)購(gòu)買(mǎi)自住住房費(fèi)用自住住房費(fèi)用，含房?jī)r(jià)、交易手續(xù)費(fèi)與產(chǎn)權(quán)登，含房?jī)r(jià)、交易手續(xù)費(fèi)與產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)；記費(fèi)；l 支付職工個(gè)人或透過(guò)集體支付職工個(gè)人或透過(guò)集體合資建造合資建造自住住房的費(fèi)用；自住住房的費(fèi)用；l 支付職工個(gè)人為支付職工個(gè)人為修繕修繕自自住住房發(fā)生的費(fèi)用；住住房發(fā)生的費(fèi)用；l 支付職工因購(gòu)買(mǎi)、建造、修繕自住住房所需的支付職工因購(gòu)買(mǎi)、建造、修繕自住住房所需的貸款本息、保貸款本息、保險(xiǎn)費(fèi)及公證費(fèi)；險(xiǎn)費(fèi)及公證費(fèi)；l 房租超出家庭房租超出

60、家庭(jitng)工資收入工資收入的固定比率的固定比率可用住房公積金支可用住房公積金支付。付。第六十三頁(yè)，共九十九頁(yè)。4、住房住房(zhfng)公積金貸款公積金貸款l 繳存住房公積金的職工，在購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自繳存住房公積金的職工，在購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以向住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款；住住房時(shí)，可以向住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款；l 利率比一般房貸低利率比一般房貸低1%以上以上，但，但貸款金額有一定的限制貸款金額有一定的限制，如南，如南京市的貸款額度京市的貸款額度=月繳存基數(shù)月繳存基數(shù) 0.45 12(月月) 貸款年數(shù)貸款年數(shù)(nin sh)，但最高上限