房地產(chǎn)項目開發(fā)測算報告

1、重慶工商職業(yè)學(xué)院課程實訓(xùn)報告課程名稱：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理實訓(xùn)題目：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告專業(yè)：班級 ：學(xué)生姓名：學(xué)號 ：指導(dǎo)教師：職稱 ：部門：起止日期：某房地產(chǎn)項目開發(fā)測算報告1、 項目概況該房地產(chǎn)投資項目位于重慶市江北區(qū)謝家嘴內(nèi)，根據(jù)改市規(guī)劃局關(guān)于該塊地規(guī)劃設(shè)計方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計要點如下：1、 用地面積：202639平方米2、 建筑密度:<=36%3、 容積率（地上）：=4、 綠化率：=%5、 人口密度：<=6、 規(guī)劃用途：商住綜合樓2、 規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點的要求及市場的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建二十二幢49層的商住綜合樓宇。樓宇設(shè)地下3層

2、地下停車庫，1-2層為商業(yè)用途，3層以配套公建為主，包括 業(yè)主委員會、物業(yè)管理辦公室、公共衛(wèi)生間、健身房等。裙樓頂層做平臺花園。 塔樓22個，均為49層高，8個濱江洋房，均為30層，為住宅用途。本項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參見 6-1與表6-2.表6-1項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項目單位數(shù)量項目單位數(shù)量占地總面積平方米202639居住人數(shù)人12040總建筑面積平方米733553平均每戶建 筑面積平方米105居住建筑面積平方米361200平均每戶居住人數(shù)人4公建面積平方米95382人均居住建 筑面積平方米30綠化用地平方米63588道路面積平方米42000居住戶數(shù)戶3440車庫面積平方米45249表6

3、-2項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）層數(shù)功能所占面積（平 方米）總面積（平方 米）裙樓4商鋪11200公建面積95382塔樓49住江洋房7地卜室3停車庫設(shè)備面積45849設(shè)備面積300人防面積300三、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃1、 有關(guān)工程計劃的說明項目總工期為120個月(從2016年12月至2021年12月)。當(dāng)完成第一 期住房建筑時，開展預(yù)售工作。2、 項目實施進(jìn)度計劃項目實施進(jìn)度計劃見表6-3.四、項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)的估算1、 投資與成本費用估算(1) 土地出讓價款包括兩部分：A、 土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計算出該地塊的土地使用權(quán) 出讓

4、金為14072萬元。B、 拆遷補(bǔ)償安置費根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費為萬元。上述兩項合計為：萬元。(2)前期工程費本項目前期工程費估算見表6-4表6-4前期工程費估算表單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費x3%2可行性研究費建安工程費X %3水文、地質(zhì)、勘探費建安工程費X %4通水、通電、通路費建安工程費X %5場地平整費60元/平方米總計(3)建安工程費參照有類似建安工程的投資費用，用單位指標(biāo)估算法得到該項目的 建安工程費估算結(jié)果，見表6-5.表6-5建安工程費估算表單位：萬元序號項目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額單價金額單價金額單價金額合計1塔樓36120022705872

5、裙樓22704755873地下室4584980050120合計(4)基礎(chǔ)設(shè)施費其估算過程見表6-6:表6-6基礎(chǔ)設(shè)施費估算表單位：萬元序號項目單價計價數(shù)量合計1供電工程65萬元/公頃2供水工程15萬元/公頃3道路工程力兀/公頃4綠化工程力兀/公頃5其他工程占建安工程費的2%合計(5)開發(fā)期稅費其估算結(jié)果參見表6-7表6-7開發(fā)期稅費估算表單位：萬元序號項目金額估算說明(估算依據(jù))1固定資產(chǎn) 投資方向 調(diào)節(jié)稅建安工程費x 5%2分散建設(shè) 市政公用 設(shè)施建設(shè) 費建安工程費X 12%3建筑工程 質(zhì)量安全 監(jiān)督費建安工程費x 4%o4供水管網(wǎng) 補(bǔ)償費住宅：噸/人，600元/噸商鋪：噸/平方米，600兀

6、/噸5供電用電 負(fù)荷費住宅：4kVA/戶,480 元/kVA商鋪：8kVA/百 m2, 1000 兀/kVA6其他建安工程費的2%合計(6)不可預(yù)見費取以上(1) - (4)項之和的3%則不可預(yù)見費為:(+=) *3%=(萬元)開發(fā)成本小計：萬元2、 開發(fā)費用估算（1）管理費用取以上（1） - （4）項之和的3%則管理費用為（萬元）（2）銷售費用銷售費用主要包括：廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的 2%銷 售代理費，占銷售收入的2%其他銷售費用，占銷售收入的1%合 計萬元。銷售收入詳見表6-9.（3）財務(wù)費用指建設(shè)期借款利息。第一年借款10000萬元，貸款利率為%每年等 本償還，要求從建設(shè)期的

7、第二年起 2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計 算如下；第一年應(yīng)計利息：（0+9000/2） *%=（萬元）第二年應(yīng)計利息：（+1000/2） *%=（萬元）第三年應(yīng)計利息：（+0/2） *=（萬元）則財務(wù)費用上述合計：萬元.詳見表6-14貸款還本付 息表。開發(fā)費用小計：萬元?？偝杀举M用合計：萬元3、 投資于總成本費用估算匯總表詳見表6-8表6-8投資與總成本費用估算匯總表單位：萬元序號項目金額估算說明1開發(fā)成本以下（1）（6）項合計土地費用9600前期工程 費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建安工程費開發(fā)期稅 費不可預(yù)見費2開發(fā)費用以下(1)(3)項合計管理費用銷售費用銷售收入X 5%財務(wù)費用3合計4、項目銷售收入估

8、算(1)銷售價格估算根據(jù)市場調(diào)查，確定該項目各部分售價單價為：住宅:17000/平方米商鋪：21000/平方米車位：15萬/個(2)銷售收入的估算本項目可銷售數(shù)量為：住宅113000平方米，裙樓中的商鋪部分11200平方米，地下車位2400個。詳見表6-9表6-9銷售總收入預(yù)測表單位：萬元用途可售數(shù)量預(yù)計銷售單 價銷售收入住宅36120017000元/平614040方米商鋪1120021000元/平方米23520車位2400150000 元36000合計673560(3)銷售計劃與收款計劃的確定具體見表6-10表 6-10銷售收入分期按比例預(yù)測單位：萬元銷售計劃各年度收款情況合計年份銷售比例銷

9、售數(shù)量第1年第2年第3年A年住宅：45%216720第二年商鋪:60%6720車位：50%144030240住宅：55%144480第三年商鋪：40%4480車位：50%960合計100%100%5、稅金估算(1)銷售稅金及附加估算具體見表6-11表6-11銷售稅金及附加估算表單位：萬元序號類別計算依據(jù)計算期1231營業(yè)稅銷售收入X 5%2城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅X 7%3教育費附加營業(yè)稅X 3%4教育專項基金營業(yè)稅X 4%5防洪工程維護(hù)費銷售收入X %6印花稅銷售收入X %7交易管理費銷售收入X %合計銷售收入X %(2) 土地增值稅估算具體見表6-12表6-12土地增值稅估算表單位：萬元序號項

10、目計算依據(jù)計算過程1銷售收入6735602扣除項目金額以下4項之和開發(fā)成本開發(fā)費用銷售稅金及附加其他扣除 項目取項的20%3增值額(1) (2)4增值率(3) / (2) X100%5增值稅稅率(4) <50%6土地增值稅(3) X(5)6、投資計劃與資金籌措本項目開發(fā)投資總計需萬元。其資金來源有三個渠道：一是企業(yè)的自有資 金即資本金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于在投資部分。本項目開發(fā)商投入資本金15000萬元作為啟動資金，在總投入中，其中 第一年投入約為45%,第二年投入約為30%第三年投入約為25%從銀行 貸款10000萬元，第一年投入9000萬元，第二年投入1000萬元，不足款

11、項根據(jù)實際情況通過預(yù)售收入解決，具體見投資計劃于資金籌措6-13表6-13投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目名稱合計計算期A年第二年第三年1建設(shè)投 資2資金籌措自有資金15000借貸資金10000預(yù)售收 入再投 入7、借款還本付息估算長期彳f款10000萬元，等本償還，寬限期一年，2年內(nèi)還清，貸款利率具體見表6-14表 6-14借款還本付息估算表單位：萬元序號項目名 稱合計計算期第一年第二年第三年1借款還本付息年初借 款累計0本年借 款10000900010000本年應(yīng)計利息年底還本付息0年末借 款累計02借款還 本付息 的資金 來源投資回收0五、項目財務(wù)評價1、 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析

12、(1)全部資金現(xiàn)金流量表設(shè)Ic=10%,具體計算見表6-15表6-15現(xiàn)金流量表(全部投資)單位；萬元序號項目名稱計算期1231現(xiàn)金流入銷售收入2現(xiàn)金流出建設(shè)投資銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量（1）-（2）4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5稅前凈現(xiàn)金流量（3）+（6稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量評價指標(biāo):A、稅前全部投資凈現(xiàn)值：NPV=（萬元） B、稅后全部投資凈現(xiàn)值：NPV=（萬元）C、稅前全部投資內(nèi)部收益率：FIRR=% D 稅后全部投資內(nèi)部收益率：FIRR=%（2）資本金現(xiàn)金流量表設(shè)Ic=14%,具體計算見表6-16表6-16現(xiàn)金流量表（資本金）單位：萬元序號項目名稱計算期1231現(xiàn)金流入銷售收入2現(xiàn)金

13、流出資本金預(yù)售收入再投入貸款本息償還銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3稅后凈現(xiàn) 金流量 (2)4折現(xiàn)凈現(xiàn) 金流量評價指標(biāo)：A、資本金稅后內(nèi)部收益率：FIRR=%B、資本金稅后凈現(xiàn)值：NPV=(萬元)(3)動態(tài)盈利分析a、 凈現(xiàn)值開發(fā)項目在整個經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流 量。將本項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項目實施初期(即為本項目開始投資的當(dāng)年年初)的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項目的凈現(xiàn)值?；鶞?zhǔn)收益率是項目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的折現(xiàn)率， 一般取稍大于同期貸款 利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本本房地產(chǎn)投資項目以10%乍為全部投資白目標(biāo)收益率Ic1 , 以14%乍為自有資金

14、目標(biāo)收益率Ic2.凈現(xiàn)值評價標(biāo)準(zhǔn)的臨界值為零，經(jīng)上面積算，本項目稅前、稅后全部投資的NPV分別為(萬元)和(萬元)，均大于 0,資本金的稅后凈現(xiàn)值NO勸(萬元)，也大于0,這說明本項目可按事先規(guī)定的基本收益率獲利，在所確定的計算期內(nèi) 發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項目可行。C、內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的折 現(xiàn)率，內(nèi)部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值，本項目屬于獨立方案的評價與分 析，經(jīng)上面計算，稅前、稅后全部投資的 FIRR分別為峰口%大于同期貸款利 率蜂口目標(biāo)U益率10%(Ic1),資本金的稅后FIRR為%也大于同期貸款利 率%口目標(biāo)U益率14% (I

15、c2),說明項目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，因 此項目可行。2、 損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo)(1)損益表具體見表6-17表6-17損益表單位：萬元序號項目名稱計算依據(jù)計算期合計1231銷售收入02總成本費用03銷售稅金 及附加04土地增值稅05利潤總額(1 -2-34)06所得稅(5) X25%07稅后利潤(5) (6)08盈余公積(7) X 10%0金9可分配利潤(8)0(2)評價指標(biāo)A、 全部投資的投資利潤率=利潤總額/總投資額*100%=%B、 全部投資的投資利稅率=利稅總額/總投資額*100%=%C、 資本金投資利潤率=利潤總額/資本金*100%=%D資本金凈利潤率=稅后禾I潤/資本金*100%=%(3)靜態(tài)盈利分析本項目以上四個指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項目相比應(yīng)該是比較好的，顧項目