農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定問題淺析

1、農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定問題淺析 作者： 姚偉華 發(fā)布時(shí)間： 2010-10-28 14:26:27 - 當(dāng)前許昌市周邊農(nóng)村因房屋拆遷補(bǔ)償，出現(xiàn)了很多已經(jīng)賣了房子多年的村民現(xiàn)在反悔，主張房屋買賣合同無效要求買受人返還房屋的案件，因此類房屋買賣涉及到土地使用權(quán)問題，農(nóng)村宅基地屬集體性質(zhì)，全國各地此類案件較多，各地判決不盡相同，以宋莊畫家村案件較為典型。因此，在審判實(shí)踐中存在諸多問題，如果處理不當(dāng)，會(huì)引發(fā)很多社會(huì)問題，甚至群體事件的發(fā)生。鑒于此，有必要對此類合同的效力認(rèn)定進(jìn)行探討。 一、 農(nóng)村房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的背景 農(nóng)村房屋買賣合同之所以被房屋出賣人起訴認(rèn)定無效，很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)村土地增值

2、以及城中村改造拆遷補(bǔ)償?shù)纫蛩?，房屋現(xiàn)價(jià)或拆遷補(bǔ)償價(jià)格高于房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而反悔，有的要求直接收回已交付的農(nóng)村房屋，有的要求與買受人共沾拆遷利益。從現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為，如果確認(rèn)買賣合同無效還涉及對因房屋翻建、擴(kuò)建、添附等價(jià)值評估鑒定、費(fèi)用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難題，甚至遭遇執(zhí)行難題。在許昌市魏都區(qū)城市發(fā)展中，因城中村改造拆遷補(bǔ)償?shù)仍?，很多以前賣了房屋的人起訴至法院，要求確認(rèn)所簽合同無效，相互返還財(cái)產(chǎn)，引發(fā)一系列糾紛。 二、對農(nóng)村房屋買賣合同效力的分析 農(nóng)村房屋買賣涉及到宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓問題，2007年10月1日開始施行的物權(quán)法第一百五十五條規(guī)定：“已經(jīng)登記的

3、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?！痹撘?guī)定已經(jīng)明確了宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。但是轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)是有條件的，土地管理法等法律雖有涉及，但比較原則，在具體實(shí)施方面通常由國家政策和行政規(guī)章予以規(guī)范和調(diào)整?？偟膩碚f，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)須同時(shí)具備以下條件：1、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員；2、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；3、轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意；4、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。 因此，在實(shí)踐中對于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，有兩種觀點(diǎn)： 一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因房屋是建筑在宅基地上的，為土地的附著物，具有不

4、可分離性，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)有一定限制。農(nóng)村房屋買賣在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，此類行為損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年12月24日，國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。由此可見，國家不允許

5、宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房的房屋買賣合同當(dāng)屬無效。本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村村民購買農(nóng)村住房和宅基地的買賣合同，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng)過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力。只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效。合同法第四十四條第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的批準(zhǔn)登記手續(xù)與房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記是兩個(gè)不同性質(zhì)的問題。房屋過戶登記行為是物權(quán)行為，房屋買賣合同則屬于債權(quán)行為，進(jìn)行過戶登記并不是房屋買賣合同有效的要件。沒有辦理過戶登記手續(xù)，是房屋買賣合同

6、未履行完畢，并不影響合同的效力。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）（法釋199919號(hào)）第4條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！眹鴦?wù)院1999年和2004年兩個(gè)文件并非行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)，故農(nóng)村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由。 三、司法實(shí)踐中農(nóng)村房屋買賣合同效力如何認(rèn)定 對農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定主要適用合同法，而合同法的基本精神是意思自治、誠實(shí)信用，農(nóng)村房屋買賣體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則。而目前有關(guān)土地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基

7、地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強(qiáng)制性效力規(guī)范，不能以此確認(rèn)房屋買賣合同的效力。而房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，因土地升值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，違反了誠實(shí)信用原則。因此如確認(rèn)此類合同無效，將嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)的公序良俗和誠實(shí)信用的社會(huì)根基，違反誠實(shí)信用的賣房者獲益，而遵守誠實(shí)信用的買房者卻蒙受損失，賣方贏得了訴訟卻要承擔(dān)高額的締約過失賠償責(zé)任，而買方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。 在我國房屋被賦予了很多社會(huì)意義，房屋不僅是居住場所，也體現(xiàn)為居住人的財(cái)產(chǎn)、社會(huì)依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會(huì)

8、關(guān)系，確認(rèn)合同無效意味著買受人穩(wěn)定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接受。并且大多買賣行為依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并支付了房款，很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；甚至房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，需要認(rèn)真審查房屋買賣的現(xiàn)實(shí)情況，包括合同履行、房屋的權(quán)屬、是否經(jīng)過登記、有無翻建、是否具備騰房條件等。 在實(shí)踐中要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格差異受到的損失，來確認(rèn)房屋買賣合同效力。對于出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償利益，而惡意主張合同無效的情形，應(yīng)確認(rèn)房屋買賣合同有

9、效。判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規(guī)范交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果，以實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一。（作者單位：河南省許昌市魏都區(qū)人民法院）淺析農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的效力認(rèn)定 作者： 楊杰 王義江 發(fā)布時(shí)間： 2011-07-08 13:47:30 - 隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市建設(shè)逐漸向農(nóng)村推進(jìn)。農(nóng)村宅基地的價(jià)值逐漸上升，農(nóng)民將宅基地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押等現(xiàn)象越發(fā)普遍，但隨之而來的宅基地糾紛日益增多。因此，有必要對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的轉(zhuǎn)讓效力及法律適用等問題進(jìn)行分析，指導(dǎo)農(nóng)民正確處理此類糾紛，從而促進(jìn)農(nóng)村的社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 一、宅基地

10、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛 物權(quán)法規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家相關(guān)規(guī)定。我國土地管理法第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！钡诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”根據(jù)上述條文，可認(rèn)為宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是有法律限制的，即宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同必須經(jīng)有關(guān)政府機(jī)構(gòu)或者部門審批同意；宅基地使用權(quán)只能向本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓了宅基地使用權(quán)的村民不得再申請宅基地。因此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同只要不符合上述

11、法律規(guī)定，該合同即被認(rèn)定為無效。 二、宅基地抵押糾紛 根據(jù)擔(dān)保法第三十七條及物權(quán)法第一百八十四條的規(guī)定，宅基地、宅基地使用權(quán)不得抵押，因此相關(guān)的抵押合同應(yīng)認(rèn)定為無效。 三、宅基地上房屋買賣糾紛 在實(shí)踐活動(dòng)中，根據(jù)買受方的不同農(nóng)村宅基地上房屋買賣合同糾紛可分為： （1）城市居民購買農(nóng)民宅基地上房屋 1999年國務(wù)院頒發(fā)的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知明確規(guī)定：農(nóng)民住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。因此，在審判實(shí)踐中一般將城市居民購買農(nóng)村宅基地上房屋的合同認(rèn)定為無效。 （2）外地農(nóng)村居民購買本村宅基地

12、上房屋 如前述，法院一般根據(jù)土地管理法的規(guī)定認(rèn)為農(nóng)民之間的宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。因此，該類合同均應(yīng)認(rèn)定為無效。 （3）本集體經(jīng)濟(jì)內(nèi)部成員之間的宅基地上房屋買賣 根據(jù)土地管理法，這類合同只要符合法律法規(guī)規(guī)定的農(nóng)村宅基地的用地條件或經(jīng)法定審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效。 對于上述農(nóng)村房屋買賣無效合同的處理，司法實(shí)踐中認(rèn)為必須從糾紛的起因著手分析，慎重處理。在處理這類無效合同時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)基于公平正義與誠實(shí)信用原則，全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失，從而確定出賣人對買

13、受人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行的補(bǔ)償；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，亦應(yīng)對其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。這樣，一方面判決確認(rèn)合同無效，由買受人向出賣人返還房屋、出賣人向買受人返還購房款，重申了城市居民或外村村民購買農(nóng)村房屋無法享有所有者權(quán)利的原則；另一方面，判決出賣人補(bǔ)償買受人損失，對農(nóng)民處理自己房屋的行為進(jìn)行制約，更否定了交易中誠信缺失方行為。達(dá)到了社會(huì)效果與法律效果的統(tǒng)一。 四、農(nóng)村合建房屋糾紛 農(nóng)村合建房屋合同是指一方提供農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，另一方出資建房屋，并按照一定的比例分配建成后的房屋與宅基地使用權(quán)的合同。實(shí)踐中，農(nóng)村合建房屋一般存在以下幾種形態(tài)及其效力的認(rèn)定： （1）宅基地使用權(quán)人與本村村民合建

14、房屋 本村村民作為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，具有取得宅基地使用權(quán)的主體資格。但是根據(jù)土地管理法第六十二條的規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地?！币虼?，并非是本村村民即可取得合建房屋所在的宅基地使用權(quán)。對于出資的本村村民能否取得該部分宅基地使用權(quán)，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，才能認(rèn)定該合同有效。 （2）宅基地使用權(quán)人與外村村民或城市居民合建房屋 國務(wù)院辦公廳1999年頒布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹彝恋毓芾砭株P(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體

15、應(yīng)用問題請示的答復(fù)也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。所以，因外村村民或城市居民并不具有取得宅基地使用權(quán)的主體資格，所以，其與宅基地使用權(quán)人之間的合建合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。認(rèn)定合同無效后，依據(jù)民法的添附理論，判決房屋歸宅基地使用權(quán)人所有，宅基地使用權(quán)人返還出資人的出資及相應(yīng)的勞務(wù)報(bào)酬。 五、宅基地上房屋抵押糾紛 擔(dān)保法第三十七條規(guī)定宅基地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。但農(nóng)民對宅基地上的房屋具有所有權(quán)，因此農(nóng)民是否可以將其房屋抵押，司法實(shí)踐中一般認(rèn)為法律未明確禁止農(nóng)民以其宅基地上房屋進(jìn)行抵押，且禁止

16、農(nóng)民以房屋抵押可能會(huì)影響農(nóng)民的融資能力，因此農(nóng)村房屋可以設(shè)定抵押，但由于宅基地使用權(quán)不能設(shè)定抵押，抵押權(quán)的效力不及于該房屋占用范圍內(nèi)的宅基地。(作者單位：山東省五蓮縣人民法院) 關(guān)于農(nóng)村房屋買賣相關(guān)法律問題的探討 作者： 梁理 發(fā)布時(shí)間： 2010-04-06 16:10:08 - 隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的不斷推進(jìn)，農(nóng)村的房屋流轉(zhuǎn)日益增多，由此而引發(fā)的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現(xiàn)有房屋買賣的法律法規(guī)比較雜亂，難以理解和把握。物權(quán)法草案中曾對農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓作出過詳細(xì)規(guī)定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關(guān)條款，導(dǎo)致目前農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓仍然缺少具有可操作性的法律依據(jù)。為了減少對涉及農(nóng)村房屋買賣合

17、同效力認(rèn)定問題的爭議，更好地維護(hù)和促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，本文試從法律應(yīng)用層面上提出解決農(nóng)村房屋買賣法律適用問題的個(gè)人見解。 一、房屋買賣中房屋與土地的“主從”關(guān)系 城市房屋買賣中，遵循“地隨房走”原則。這一理念在城市房地產(chǎn)管理法和城市房屋拆遷管理?xiàng)l例中觀點(diǎn)明確。 在我國的農(nóng)村，土地是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織集體所有。根據(jù)我國土地管理法等相關(guān)規(guī)定，集體土地未經(jīng)征用，不得出讓、轉(zhuǎn)讓。實(shí)踐中，在對農(nóng)村土地進(jìn)行征用時(shí)，房屋是作為地上附著物予以補(bǔ)償?shù)模扇〉氖恰胺侩S地走”的原則。因此，基于此因素，筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓也應(yīng)遵循“房隨地走”的原則，以土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)移作為決定房屋轉(zhuǎn)讓效力的主要因素。 二、現(xiàn)有法律規(guī)

18、范中對農(nóng)村房屋買賣問題的規(guī)定 物權(quán)法第152條至155條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建房，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。 土地管理法第62條第3款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！?國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國發(fā)200428號(hào)）規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。 國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知（國辦發(fā)199939號(hào)）規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證

19、”。 三、最高人民法院對農(nóng)村房屋買賣效力的意見 最高院于1963年作出的關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問題的意見規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠(yuǎn)歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊(duì)所有?！弊罡咴河?984年作出的關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國務(wù)院村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)辦理?！笨梢?，土地管理法施行前，最高院原則上是承認(rèn)農(nóng)村房屋買賣效力的。土地管理法施行后，國務(wù)院及有關(guān)部門對農(nóng)村房屋和宅基地出臺(tái)

20、了嚴(yán)格管理政策，最高院未就此出臺(tái)過新的規(guī)定，也沒有發(fā)布典型案例，因此很難判斷最高院對農(nóng)村房屋買賣的態(tài)度是否發(fā)生改變。 四、農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定 關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題， 筆者認(rèn)為，判斷合同的效力，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個(gè)有效要件的合同均為無效合同。我國合同法規(guī)定的合同有效要件主要包括四個(gè)方面：一是合同當(dāng)事人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應(yīng)的權(quán)限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認(rèn)的無效；無處分權(quán)的人訂立的合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的

21、無效；無代理權(quán)的人訂立的合同，被代理人不予追認(rèn)的無效；二是意思表示真實(shí)，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應(yīng)根據(jù)受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據(jù)任何一方當(dāng)事人的請求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內(nèi)容不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會(huì)公共利益的合同無效；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效；顯失公平的合同，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人任何一方的請求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律規(guī)定的要求或者當(dāng)事人的約定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定必須采

22、用特定形式的，未采用特定形式的無效。 目前，對農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定問題，在審判實(shí)踐中常見爭議。主要表現(xiàn)在非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購買該組織成員的房屋問題。 1、農(nóng)村房屋買賣合同無效的幾種情形 農(nóng)村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮(zhèn)居民使用農(nóng)村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國土地管理法規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予

23、批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準(zhǔn)。 法人或其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，應(yīng)認(rèn)定無效； 無權(quán)處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同出售農(nóng)村房屋，如未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，則依據(jù)民法通則的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣無效。 非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購買該組織成員的房屋后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織明確拒絕該農(nóng)民將戶口遷入該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，因購買人不符合申請農(nóng)村宅基地的條件，故也應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無效。 2、農(nóng)村房屋買賣合同有效的幾種情形 農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，未分配過宅基地的，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋

24、買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。 農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，其宅基地尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，但應(yīng)告知其補(bǔ)辦相關(guān)宅基地申請手續(xù)。 已在農(nóng)村集體組織落戶，但尚未申報(bào)宅基地的，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。 至于房屋買賣是否辦理過戶登記問題，筆者認(rèn)為這并不影響合同效力。因?yàn)檗k理過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理房屋過戶登記不影響房屋買賣合同的效力，只要房屋買賣合同符合合同的有效要件，合同即有效。理由是：（1）從登記制度的設(shè)定目的來看，登記的作用在于公示，即讓世人周知該權(quán)利的存在。債權(quán)和物權(quán)的區(qū)別決定了只有物

25、權(quán)變動(dòng)才需要登記，債權(quán)變動(dòng)不需要登記。物權(quán)和債權(quán)是權(quán)利體系中最為重要的兩種權(quán)利，物權(quán)是絕對權(quán)，具有對事性，排他性；債權(quán)是相對權(quán)，具有對人性，并存性，即債權(quán)的權(quán)利人只能要求特定的債務(wù)人履行債務(wù)，而物權(quán)的權(quán)利人有權(quán)排除任何人對物權(quán)的干涉，一物之上只能存在一個(gè)同類的物權(quán)，而幾個(gè)債權(quán)可就同一標(biāo)的物并存。這就決定了物權(quán)必須以一定的方式使世人周知，以達(dá)到排除別人干涉的目的；而債權(quán)的對人性決定了只要債務(wù)人知道該債權(quán)的存在就足夠，債權(quán)人能且只能請求債務(wù)人向自己履行。就房屋而言，登記的只能是房屋所有權(quán)的變動(dòng)，而非房屋買賣合同。明確了這一點(diǎn)，就可以合理解釋土地管理法的規(guī)定了。 土地管理法第12條規(guī)定“依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物等致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)使用權(quán)變更登記