上海城市更新實施細(xì)則(試行)2015

1、附件1上海市城市更新規(guī)劃土地實施細(xì)則（試行）（征求意見稿）第一章總則第一條（目的）為實施上海市城市更新實施辦法（以下簡稱辦法”）,規(guī)范本市城市更新活動，建立科學(xué)、有序的城市更新實施機(jī)制，制定本細(xì)則。第二條（工作原則）城市更新應(yīng)當(dāng)堅持以下原則：規(guī)劃引領(lǐng)，有序推進(jìn)。落實區(qū)域評估、整體更新的要求，發(fā)揮規(guī)劃的引領(lǐng)作用，依法推進(jìn)試點，實現(xiàn)動態(tài)、可持續(xù)的有機(jī)更新。注重品質(zhì)，公共優(yōu)先。堅持以人為本，激發(fā)都市活力，提升城市品質(zhì)和功能，優(yōu)先保障公共要素，改善人居環(huán)境，增強(qiáng)城市魅力。多方參與， 共建共享。 搭建實施平臺， 創(chuàng)新規(guī)劃土地政策， 使多元主體、社會公眾、多領(lǐng)域?qū)I(yè)人士共同參與，實現(xiàn)多方共贏。第三條（城市

2、更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組）城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組由市政府及相關(guān)管理部門組成，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)全市城市更新工作，對全市城市更新工作涉及的重大事項進(jìn)行決策。城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市規(guī)劃和國土資源主管部門，負(fù)責(zé)制定工作機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)相關(guān)部門工作，完善配套政策。第四條（市規(guī)劃和國土資源主管部門的職責(zé)）市規(guī)劃和國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù) 辦法 及本細(xì)則的規(guī)定負(fù)責(zé)城市更新的日常管理工作，包括制定技術(shù)規(guī)范、管理規(guī)程，組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督全市的城市更新工作，指導(dǎo)城市更新的實施，開展城市更新政策的宣傳工作。第五條（區(qū)縣人民政府的職責(zé)）區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)辦法及本細(xì)則的規(guī)定，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的城市更新工作，包括制定城市更

3、新區(qū)域評估報告和實施計劃；指定相應(yīng)部門作為專門的組織實施機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)的城市更新工作；定期評估城市更新項目的實施情況，督促更新項目依法合規(guī)并按計劃落實。第二章城市更新區(qū)域評估第六條（區(qū)域評估的工作要求）區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門應(yīng)會同區(qū)縣相關(guān)部門、 街道辦事處或鎮(zhèn)政府組織開展區(qū)域評估，確定地區(qū)更新需求，進(jìn)行地區(qū)公共要素評估，劃定城市更新單元（以下簡稱“更新單元”），明確適用更新政策的范圍和要求，形成區(qū)域評估報告報審稿。第七條（區(qū)域評估的工作規(guī)程）區(qū)域評估工作包括基礎(chǔ)準(zhǔn)備、編制區(qū)域評估報告、審批三個階段。（一）基礎(chǔ)準(zhǔn)備：區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門組織相關(guān)部門和規(guī)劃編制單位，啟動開展區(qū)域評估工作，依據(jù)

4、上位規(guī)劃,以控制性詳細(xì)規(guī)劃為基礎(chǔ)，研究區(qū)域發(fā)展背景和趨勢，確定評估范圍、完成資料整理和匯總工作。（二）編制區(qū)域評估報告：區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門組織意見征詢，就評估區(qū)域的發(fā)展需求、公共要素建設(shè)需求等，征詢各方意見，形成區(qū)域評估報告初稿。市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)當(dāng)就區(qū)域評估報告初稿由具意見，編制單位據(jù)此完善區(qū)域評估報告，形成報審稿。（三）審批：由區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門將區(qū)域評估報告報審稿報區(qū)縣人民政府，經(jīng)區(qū)縣人民政府常務(wù)會議審議通過后，由區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)并送城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。第八條（區(qū)域評估的范圍）根據(jù)更新區(qū)域的類型和發(fā)展目標(biāo)確定區(qū)域評估的范圍。應(yīng)按照系統(tǒng)性、整體性的要求開展區(qū)域評

5、估，控制性詳細(xì)規(guī)劃編制單元是開展區(qū)域評估的基本范圍。對于實施條件成熟、 更新規(guī)模較小、 更新訴求明確的零星城市更新項目，也可以以該項目所在地塊為核心，適當(dāng)擴(kuò)大到周邊區(qū)域開展局部評估。第九條（區(qū)域評估報告的內(nèi)容）城市更新區(qū)域評估應(yīng)形成區(qū)域評估報告，主要內(nèi)容包括:（一）開展公共要素的評估。應(yīng)按照公共要素的評估方法，對城市功能、公共服務(wù)配套設(shè)施、歷史風(fēng)貌保護(hù)、生態(tài)環(huán)境、慢行系統(tǒng)、公共開放空間、基礎(chǔ)設(shè)施和城市安全等方面的公共要素進(jìn)行重點評估。（二）劃定更新單元范圍。將現(xiàn)狀情況較差、民生需求迫切、近期有條件實施建設(shè)的地區(qū)，劃為更新單元。更新單元一般最小由一個街坊構(gòu)成，是編制城市更新實施計劃的基本單位，更

6、新單元內(nèi)的更新項目可按本細(xì)則相關(guān)規(guī)定適用規(guī)劃土地政策。（三）明確各更新單元的公共要素清單。結(jié)合區(qū)域評估中對各公共要素的建設(shè)要求，以及相關(guān)規(guī)劃土地政策，明確各更新單元內(nèi)應(yīng)落實的公共要素的類型、規(guī)模、布局、形式等要求。第十條（公共要素的評估方法）根據(jù)地區(qū)發(fā)展的目標(biāo)定位，從四個方面對地區(qū)的公共要素開展評估：（一）評估已批控制性詳細(xì)規(guī)劃的實施情況。比對更新區(qū)域所涉及的控制性詳細(xì)規(guī)劃，摸清公共要素的規(guī)劃和建設(shè)實施情況。對規(guī)劃未實施的公共要素應(yīng)進(jìn)一步評估其在更新單元內(nèi)實施的必要性和可行性；（二）評估相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的實施。比對上海市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)準(zhǔn)則（以下簡稱“技術(shù)準(zhǔn)則”）中的標(biāo)準(zhǔn)要求，或者已經(jīng)市規(guī)劃和國土資

7、源主管部門等部門認(rèn)定但尚未納入技術(shù)準(zhǔn)則的新標(biāo)準(zhǔn)、新要求，對現(xiàn)狀公共要素的達(dá)標(biāo)情況進(jìn)行評估，確定需補(bǔ)充或提升的公共要素；（三）調(diào)研地區(qū)發(fā)展的實際訴求。應(yīng)廣泛征集公眾意見，對當(dāng)?shù)鼐用?、主要企業(yè)、相關(guān)政府部門等展開更新需求調(diào)研，將有必要、可實施的公共要素需求納入公共要素清單；（四）研究地區(qū)發(fā)展的趨勢和需求。城市發(fā)展目標(biāo)較高的區(qū)域，建議對標(biāo)國際案例，結(jié)合地區(qū)發(fā)展趨勢，對地區(qū)更新的需求作由分析和判斷，提由需進(jìn)一步優(yōu)化的公共要素。第十一條（公共要素的重點評估內(nèi)容）應(yīng)依據(jù)上位規(guī)劃確定的地區(qū)功能定位和發(fā)展目標(biāo)，系統(tǒng)性地提由該地區(qū)亟待改善的公共要素類型和規(guī)劃要求，重點包括以下內(nèi)容：（一）完善城市功能。按照全球城

8、市的發(fā)展目標(biāo)，針對公共活動中心、居住社區(qū)、產(chǎn)業(yè)社區(qū)等不同功能區(qū)域，評估地區(qū)主要功能是否符合區(qū)域發(fā)展的導(dǎo)向和目標(biāo)；評估業(yè)態(tài)的適宜性、多元性和復(fù)合性，提升區(qū)域活力，創(chuàng)造便捷生活。（二）完善公共服務(wù)配套設(shè)施。按上位規(guī)劃確定的市級、區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施的布局要求，評估其實施情況，提由完善和落實的要求；按技術(shù)準(zhǔn)則或相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以慢行為導(dǎo)向,分析不同人群的生產(chǎn)、生活需求，評估社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施的類型、布局和規(guī)模等要求；通過居民、企業(yè)等需求調(diào)研，評估社區(qū)以下級配套服務(wù)設(shè)施的類型、布局和規(guī)模等要求。（三）加強(qiáng)歷史風(fēng)貌保護(hù)。評估本區(qū)域的城市空間景觀特征和風(fēng)貌特色；結(jié)合地區(qū)人文歷史特點，評估區(qū)域內(nèi)值得保護(hù)、保留、修

9、繕的文化風(fēng)貌要素，包括體現(xiàn)人文特色的建筑、城市雕塑、城市家具以及具有文化氛圍的市民活動空間。（四）改善生態(tài)環(huán)境。評估生態(tài)街區(qū)建設(shè)的水平，包括各類綠地的布局、規(guī)模和覆蓋率等；提由綠色建筑的建設(shè)要求；評估區(qū)域內(nèi)的土壤、水環(huán)境等是否符合環(huán)境安全要求。（五）完善慢行系統(tǒng)。針對不同類型的區(qū)域，根據(jù)技術(shù)準(zhǔn)則的要求評估慢行系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)化程度和便捷度； 評估慢行通道是否與公交站點、 軌交站、由行目的地等聯(lián)系緊密及其舒適程度；結(jié)合地下空間的綜合利用，完善慢行系統(tǒng)。（六）增加公共開放空間。按照不同類型區(qū)域內(nèi)人群的活動特征，評估公共空間體系的完整性、便捷度和舒適度，完善場所功能，提升公共空間的品質(zhì)，包括空間氛圍、建筑

10、界面、視覺變化、環(huán)境設(shè)計等。（七）改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，保障城市安全。評估區(qū)域交通服務(wù)水平，完善道路系統(tǒng)，改善交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施；完善防災(zāi)避難場所、無障礙設(shè)計等。第十二條（更新單元的劃定原則）符合下列情形之一的，可劃定為更新單元：（一）地區(qū)發(fā)展能級亟待提升、現(xiàn)狀公共空間環(huán)境較差、建筑質(zhì)量較低、民生需求迫切、公共要素亟待完善的區(qū)域；（二）根據(jù)區(qū)域評估結(jié)論，所需配置的公共要素布局較為集中的區(qū)域；（三）近期有條件實施建設(shè)的區(qū)域，即物業(yè)權(quán)利主體、市場主體有改造意愿，或政府有投資意向，利益相關(guān)人認(rèn)同度較高，近期可實施性較高的區(qū)域；第十三條（區(qū)域評估階段的公眾參與）區(qū)域評估階段應(yīng)當(dāng)就本地區(qū)發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展需求和

11、民生訴求等廣泛征集公眾意見。公眾參與的對象應(yīng)當(dāng)包括本地居民、街道或鎮(zhèn)政府以及利益相關(guān)人。當(dāng)評估區(qū)域的區(qū)位重要或?qū)嶋H情況較復(fù)雜時，可進(jìn)一步征詢市更新辦公室、政府相關(guān)部門、人大代表、政協(xié)委員及專家學(xué)者的意見。公眾參與方式可為問卷調(diào)查、訪談、座談、意見征詢會、網(wǎng)上征詢等。區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門應(yīng)及時匯總并處理公眾意見，形成專題材料納入?yún)^(qū)域評估報告。第十四條（區(qū)域評估與控詳規(guī)劃的關(guān)系）涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的，由區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門根據(jù)區(qū)域評估報告明確的規(guī)劃調(diào)整要求，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書，同步上報市規(guī)劃和國土資源主管部門。區(qū)域評估報告由區(qū)縣人民政府批復(fù)并送市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案通過的，

12、由市規(guī)劃和國土資源主管部門同步完成規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書審核或備案，啟動控規(guī)調(diào)整工作。第三章城市更新實施計劃第十五條（實施計劃的工作要求）區(qū)縣人民政府指定的組織實施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處和鎮(zhèn)政府、 區(qū)縣人民政府相關(guān)部門，組織更新單元內(nèi)的各更新主體編制城市更新實施計劃（以下簡稱實施計劃”）。第十六條（實施計劃的編制方法）實施計劃應(yīng)以更新單元為編制范圍， 明確單元內(nèi)的城市更新項目和更新項目主體。按照本細(xì)則適用更新規(guī)劃土地政策，編制形成各更新項目的意向性方案。組織實施機(jī)構(gòu)匯總各更新項目意向性方案，經(jīng)統(tǒng)籌優(yōu)化后編制更新單元建設(shè)方案，與更新項目主體簽訂項目協(xié)議，一并納入實施計劃報批O第十七條（明確更新項目和更新

13、項目主體）組織實施機(jī)構(gòu)應(yīng)組織更新單元內(nèi)有意愿參與城市更新的現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行協(xié)商，明確更新項目和更新項目主體，統(tǒng)籌考慮公共要素的配置要求和現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人的更新需求，確定各項目內(nèi)的公共要素分配以及相應(yīng)的更新政策應(yīng)用等。一個更新單元內(nèi)可以有一個或多個城市更新項目。更新項目主體可以由現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人或現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人組成聯(lián)合體擔(dān)任，現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人可以委托或引入其他符合規(guī)定的單位作為建設(shè)投資主體或物業(yè)經(jīng)營者，共同參與城市更新項目的實施。第十八條（編制更新項目意向性方案）單元內(nèi)各更新項目主體應(yīng)根據(jù)協(xié)商確定的公共要素分配和相應(yīng)的更新政策應(yīng)用，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)編制建設(shè)項目意向性方案，落實公共要素，經(jīng)現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人協(xié)

14、商一致后，提交組織實施機(jī)構(gòu)。更新項目意向性方案的內(nèi)容包括：項目所在地現(xiàn)狀分析、更新目標(biāo)、項目設(shè)計方案、公共要素的規(guī)模和布局、資金來源與安排、 實施推進(jìn)計劃等。第十九條（編制更新單元建設(shè)方案）組織實施機(jī)構(gòu)牽頭匯總各更新項目意向性方案，統(tǒng)籌優(yōu)化并與各更新項目主體協(xié)商后，形成更新單元的初步建設(shè)方案，開展公眾意見征詢，修改完善后形成更新單元建設(shè)方案。更新單元建設(shè)方案的編制應(yīng)遵循以下原則：（一）優(yōu)先保障公共要素。按區(qū)域評估報告的要求，落實各更新單元范圍內(nèi)的公共要素類型、規(guī)模和布局等。（二）充分尊重現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人合法權(quán)益。通過建設(shè)方案統(tǒng)籌協(xié)調(diào)現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人、參與城市更新項目的其他主體、社會公眾、利益相關(guān)人

15、等的意見，在更新單元范圍內(nèi)平衡各方利益。（三） 協(xié)調(diào)更新單元內(nèi)各地塊的相鄰關(guān)系。 應(yīng)系統(tǒng)安排跨項目的公共通道、連廊、綠化空間等公共要素，重點處理相互銜接關(guān)系。第二十條（實施計劃階段的公眾參與）通過更新項目意向性方案和更新單元建設(shè)方案的編制，實現(xiàn)現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人和政府相關(guān)部門的協(xié)商，提高更新實施計劃的合理性和可實施性。豉勵規(guī)劃、建筑、交通、環(huán)境、社會、經(jīng)濟(jì)、文化等多領(lǐng)域?qū)I(yè)人士和市民共同參與方案制定，必要時可開展方案征集。更新單元建設(shè)方案草案完成后，組織實施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)組織現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人、相關(guān)政府部門、專業(yè)人士、利益相關(guān)人等,就更新單元建設(shè)方案草案確定的公共要素、 規(guī)劃相鄰關(guān)系等征詢公眾意見。 意見征

16、詢的方式可為座談會、論證會、網(wǎng)上征詢等。組織實施機(jī)構(gòu)應(yīng)及時組織匯總并處理公眾意見，形成專題材料納入實施計劃。實施計劃若涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的，應(yīng)按控規(guī)編制程序開展規(guī)劃公示。第二十一條（簽訂項目協(xié)議）組織實施機(jī)構(gòu)應(yīng)按照確定的更新單元建設(shè)方案與各更新項目主體簽訂項目協(xié)議。項目協(xié)議的主要內(nèi)容包括：明晰更新項目的實施主體，明確該項目承擔(dān)的公共要素等建設(shè)義務(wù)，以及相應(yīng)的規(guī)劃土地政策適用條款；明確更新項目的建設(shè)規(guī)模、改造方式；規(guī)定更新項目的完成時限；如有國資參與的更新項目，應(yīng)在協(xié)議內(nèi)明確資金安排計劃，設(shè)立資金監(jiān)管賬戶或其他監(jiān)管措施；對于跨項目的公共通道、連廊等公共要素，應(yīng)協(xié)商明確設(shè)施權(quán)屬、建設(shè)、運營管理

17、的權(quán)利和義務(wù)；雙方約定的其他事項等。第二十二條（審批實施計劃）組織實施機(jī)構(gòu)匯總更新單元建設(shè)方案、各更新項目協(xié)議等各方面成果，形成實施計劃，報區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)，送市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。第二十三條（實施計劃與控詳規(guī)劃的關(guān)系）實施計劃若涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的，控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制單位應(yīng)同步組織修編、 增補(bǔ)或調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃， 包括普適圖則和附加圖則。實施計劃上報區(qū)縣人民政府審批之前，應(yīng)先將修編、增補(bǔ)或調(diào)整后的控制性詳細(xì)規(guī)劃報原控制性詳細(xì)規(guī)劃審批部門批準(zhǔn)。已經(jīng)區(qū)縣人民政府審批的區(qū)域評估報告如未涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整，實施計劃階段提由控規(guī)調(diào)整需求的，必要時應(yīng)重新開展區(qū)域評估。第二十四條（更

18、新項目的實施）市、區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門按管理權(quán)限，依據(jù)已批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃核提更新項目的規(guī)劃設(shè)計要求，并按照實施計劃，納入土地由讓合同進(jìn)行全生命周期管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照更新項目的規(guī)劃設(shè)計要求整體報送更新項目建設(shè)工程設(shè)計方案，并一次取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，按已批準(zhǔn)的更新實施計劃確定的建設(shè)時序?qū)嵤?jīng)審核按照規(guī)劃許可的要求全面完成建設(shè)且符合更新要求的，取得竣工規(guī)劃驗收合格證第四章全生命周期管理第二十五條（土地全生命周期管理的要求）城市更新項目實行土地全生命周期管理。 市、 區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門會同產(chǎn)業(yè)投資、社會服務(wù)、公共事業(yè)、建設(shè)管理等相關(guān)管理部門，綜合產(chǎn)業(yè)功能、區(qū)域配套、公共服務(wù)等因素，

19、研究確定項目的功能實現(xiàn)、運營管理、物業(yè)持有比例、 持有年限和節(jié)能環(huán)保等要求， 以及項目開發(fā)時序和進(jìn)度安排，納入土地由讓合同進(jìn)行管理。第二十六條（土地全生命周期管理的內(nèi)容）城市更新項目應(yīng)按照本市有關(guān)經(jīng)營性用地、 工業(yè)用地全生命周期管理要求，提升城市功能和品質(zhì)，提高土地利用質(zhì)量和效益。（一）明確物業(yè)持有要求。規(guī)劃用途為商務(wù)辦公用地，由現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人聯(lián)合開發(fā)的，現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)持有50%以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)；由現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人獨立開發(fā)的，現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)持有60%以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)。規(guī)劃用途為營利性教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利等社會事業(yè)的，現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)持有全部物業(yè)產(chǎn)權(quán)。位于區(qū)、 縣人民政府確定的重要特

20、定區(qū)域的城市更新項目， 現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)持有全部物業(yè)產(chǎn)權(quán)。（二）允許在跨項目的建筑物之間建設(shè)用于公共用途的廊道，其建筑面積可不計入容積率。廊道的建設(shè)、運營、管理和權(quán)屬等要求，經(jīng)現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人協(xié)商一致后，應(yīng)納入由讓合同管理。（三）加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理。土地受讓人應(yīng)當(dāng)按照土地由讓合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，由讓合同對土地使用權(quán)人的生資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實際控制人變化等有約定的，需事先征得由讓人同意。（四）加強(qiáng)與房地產(chǎn)登記工作銜接。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)土地由讓合同的約定，將土地由讓合同中約定的對土地使用權(quán)人處置土地的限制性條款在房地產(chǎn)登記簿中予以注記。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合土地管理部門做好相關(guān)工作銜接。第

21、五章規(guī)劃土地管理政策第二十七條（規(guī)劃政策應(yīng)用的要求）城市更新項目涉及的各項規(guī)劃控制指標(biāo)的確定， 應(yīng)當(dāng)符合區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向和更新目標(biāo)，以增加公共要素為前提，適用本細(xì)則明確的規(guī)劃政策，包括用地性質(zhì)、建筑容量、建筑高度、地塊邊界等方面。第二十八條（用地性質(zhì)的改變）用地性質(zhì)混合、兼容和轉(zhuǎn)換包括以下情形：（一）增加公共設(shè)施的，可按上海市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)準(zhǔn)則規(guī)定的混合用地引導(dǎo)表，與各類用地兼容或混合設(shè)置，豉勵公共設(shè)施合理混合設(shè)置。（二）住宅用地可以全部或部分轉(zhuǎn)換為公共設(shè)施用地或公共租賃房（宿舍、人才公寓等）用地。（三）在滿足地區(qū)規(guī)劃導(dǎo)向的前提下，辦公用地與商業(yè)用地可以相互轉(zhuǎn)換。（四）非住宅用地原則上不得調(diào)整

22、為住宅用地。（五）根據(jù)風(fēng)貌保護(hù)要求確認(rèn)的保護(hù)、保留歷史建筑，因功能優(yōu)化再次利用的，其用地性質(zhì)可依據(jù)實際情況通過相應(yīng)論證程序進(jìn)行轉(zhuǎn)換。第二十九條（建筑高度調(diào)整）更新街坊規(guī)劃保留用地內(nèi)的建筑高度應(yīng)當(dāng)符合高度分區(qū)的要求。在城市重點地區(qū)的建筑高度調(diào)整應(yīng)結(jié)合城市設(shè)計確定。有風(fēng)貌保護(hù)、凈空控制的地區(qū)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)要求。第三十條（用地邊界調(diào)整）同一街坊內(nèi)的地塊可以在相關(guān)利益人協(xié)商一致的前提下進(jìn)行地塊邊界調(diào)整，包括以下情形：（一）更新地塊與周邊的邊角地;夾心地二插花地等無法單獨使用的土地合并，所引起的地塊擴(kuò)大；（二）相鄰地塊合并為一幅地塊；（三）一幅地塊拆分為多幅地塊；（四）在保證公共要素的用地面積或建筑面

23、積不減少的前提下，對規(guī)劃各級公共設(shè)施、公共綠地和廣場用地的位置進(jìn)行調(diào)整。第三H一條（建筑容量調(diào)整）（一）評估區(qū)域總量平衡。在區(qū)域評估階段，以評估范圍總量平衡為前提，經(jīng)論證分析后明確各城市更新單元的建筑總量。（二）更新單元總量平衡和地塊容積率獎勵。實施計劃階段，增加各地塊建筑面積必須以增加公共設(shè)施或公共開放空間為前提， 各種情形對應(yīng)的建筑面積調(diào)整一般不超過本規(guī)定設(shè)定的上限值。 各更新單元內(nèi)部， 可在現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人協(xié)商一致后，進(jìn)行各地塊建筑面積的轉(zhuǎn)移補(bǔ)償。（三）公共設(shè)施容量調(diào)整。規(guī)劃保留用地內(nèi)根據(jù)評估要求新增公共設(shè)施的， 可在原認(rèn)定建筑總量的基礎(chǔ)上， 額外增加相應(yīng)的公共設(shè)施建筑面積。（四）更新單元

24、內(nèi)符合風(fēng)貌保護(hù)需要的更新項目，經(jīng)過歷史文化風(fēng)貌區(qū)規(guī)劃管理特別論證， 新增要求保護(hù)保留的建構(gòu)筑物， 可全部或部分不計入容積率。不計入容積率的新增保護(hù)保留對象，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先作為公共性、文化性功能進(jìn)行保護(hù)再利用。（五）商業(yè)商辦建筑容量調(diào)整。在建設(shè)方案可行的前提下，規(guī)劃保留用地內(nèi)的商業(yè)商辦建筑可適度增加面積， 增加的商業(yè)商辦建筑面積按所提供各類公共要素面積的規(guī)定倍數(shù)計算，按表1、表2執(zhí)行。能同時提供公共開放空間和公共設(shè)施的，按上述分類測算方法的疊加值給予建筑面積獎勵。表 1 符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求時的商業(yè)商辦建筑額外增加的面積上限情形提供公共開放空間（按用地面積（m m2 2）提供公共設(shè)施（按建筑面積（m

25、m2 2）能劃示獨立用地用于公共開放空間，且用地產(chǎn)權(quán)移交政府的能劃示獨立用地用于公共開放空間對外開放，但產(chǎn)權(quán)不能移交政府的不能劃示獨立用地位可用于公共開放空間 2 24 4 小時對外開放，產(chǎn)權(quán)不能移交政府的（如底層架空、公共連廊等）能提供公共設(shè)施， 且房產(chǎn)權(quán)能移交政府的能提供公共設(shè)施，但房產(chǎn)權(quán)不能移交政府的倍數(shù)2.01.00.81.00.5注：以上倍數(shù)為外環(huán)線內(nèi)，外環(huán)外相對應(yīng)的商業(yè)商辦建筑額外增加倍數(shù)的折減系數(shù)為 0.8。提供地下公共設(shè)施的，增加倍數(shù)的折減系數(shù)為 0.8表 2 超出相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求時的增加倍數(shù)的折減系數(shù)超出數(shù)額增加倍數(shù)的折減系數(shù)公共開放空間小于或等于相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求 50%50

26、%的部分0.8大于相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求 50%50%的部分0公共設(shè)施小于或等于相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求 30%30%的部分0.5大于相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求 30%30%的部分0第三十二條（其他規(guī)定）因確有實施困難，在滿足消防、安全等要求的前提下，按規(guī)定征詢相關(guān)利益人意見后，經(jīng)規(guī)劃土地管理部門同意，部分地塊的建筑密度、建筑退界和間距等可以按不低于現(xiàn)狀水平控制。第三十三條（土地政策的實施機(jī)制）經(jīng)區(qū)縣人民政府常務(wù)會議集體決策后，可以采取存量補(bǔ)地價的方式，由現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人或者現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人組成的聯(lián)合體，按照批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行改造更新。城市更新項目周邊的“邊角地”、“夾心地”、“插花地”等零星土地， 不具備獨立開發(fā)條件的， 可以采取擴(kuò)大用地的方式結(jié)合城市更新項目整體開發(fā)。第三十四條（土地由讓年期）（編審中心草擬的）城市更新項目的土地由讓年期可根據(jù)項目更新的具體情況，按相應(yīng)程序予以重新約定。其中，改變土地使用性質(zhì)的，改變使用性質(zhì)的土地由讓年期為相應(yīng)用途國家規(guī)定最高由讓年期和扣除原土地使用性質(zhì)已使用的年期； 不涉及用途改變的， 具由讓年期與原由讓合同規(guī)定保持一致；重新約定的由讓年期不得超過相應(yīng)用途國家規(guī)定的最高生讓年期。（土地處原文）城市更新項目以拆除重建方式實施的，可以重新設(shè)定由讓年期；