房地產(chǎn)評估案例二

1、房地產(chǎn)評估案例2.2房地產(chǎn)評估案例二案例ZX評估有限責任公司接受QS殳份有限公司的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對委托方委估的房地產(chǎn)市場價值進行評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產(chǎn)實施了實地勘察、市場調查與詢證，對委估資產(chǎn)在2004 年 7 月 1 日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下：一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介名稱：QS股份有限公司住所：XX區(qū)XX大道1154號法定代表人：XXX注冊資本：4500 萬經(jīng)營范圍：飲食供應，國內商業(yè)，旅館，舞廳，浴室服務，美容美發(fā)，商務服務，禮儀服

2、務，模擬游戲機。二、評估目的為對外投資提供價值參考依據(jù)。三、評估范圍和對象本次納入評估范圍的資產(chǎn)為 QS股份有限公司擁有的21幢房產(chǎn)和2塊土地使用權。除儲運部16幢倉庫位于XX區(qū)XX新村外，委估的房產(chǎn)和地產(chǎn)均位于 XX區(qū)XX大道與XX 路相交處，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營。委估資產(chǎn)的所有權證分別為“ W國用（2003）字第157號、第 158 號、 “WIB字第 200205765號、第 200205766號、第 200205855 號、第 99001031四、評估基準日本評估項目基準日是2004年 7月 1 日；本評估報告所采用的一切取價標準均為評估基準日有效資產(chǎn)價格標準，與評估目的的實現(xiàn)日接近。五、評

3、估原則遵循客觀性、獨立性、公正性、科學性、合理性的評估原則。在對全部資產(chǎn)進行現(xiàn)場勘察的基礎上，合理確定資產(chǎn)的技術狀態(tài)和參數(shù)，力求準確估算委估資產(chǎn)的現(xiàn)時公允價值。六、評估依據(jù)1 、 土地管理法和房地產(chǎn)管理法；2、國務院1991 年第 91 號令國有資產(chǎn)評估管理辦法和國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則；3、 中國資產(chǎn)評估協(xié)會“中評協(xié)（ 1996） 03 號”文頒發(fā) 資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行） ；4、 資產(chǎn)評估報告基本內容與格式暫行規(guī)定和財企2004 20 號資產(chǎn)評估準則基本準則及資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則基本準則 ；5、W市政府制定的基準地價資料；6、W政2004 39號市人民政府關于公布 W市區(qū)土地出讓金

4、、租金標準的通知；7、委托方提供的產(chǎn)權證明：” W國用（ 2003）字第157號、第158號、”，“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”；8、資產(chǎn)評估業(yè)務約定書和資產(chǎn)占有方法人營業(yè)執(zhí)照；9、工程造價信息及房價信息；10 、評估人員現(xiàn)場勘查記錄等。七、評估方法根據(jù)本次資產(chǎn)評估目的和委估資產(chǎn)類型，采用不同的評估方法，對QS公司商業(yè)經(jīng)營用的房屋建筑物采用市場比較法，對儲運部倉庫采用重置成本法，對土地使用權采用重置成本法和基準地價修正系數(shù)法。八、評估過程本次評估于2004年 7 月 15日至2004年 7 月 21 日，包括接受委托、現(xiàn)場調

5、查、評定估算、評估匯總、提交報告等全過程。主要步驟為：1、接受委托：我公司于2004年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了該項資產(chǎn)評估業(yè)務。在接受評估后，由項目負責人先行了解委托評估資產(chǎn)的構成、產(chǎn)權界定、經(jīng)營狀況、評估范圍、評估目的，與委托方、資產(chǎn)占有方共同商定評估基準日、制定評估工作計劃并簽訂“資產(chǎn)評估業(yè)務委托約定書”，明確雙方各自承擔的責任、義務和評估業(yè)務基本事項。2、現(xiàn)場調查：在資產(chǎn)占有方資產(chǎn)清查的基礎上，評估人員根據(jù)其填制的資產(chǎn)評估申報明細資料，調查土地的坐落位置、所處的繁華程度等各項指標，填寫現(xiàn)場勘察記錄，檢查、核實、驗證其產(chǎn)權證明文件等資料。3、 評定估算：評估人員針對

6、資產(chǎn)類型，依據(jù)評估現(xiàn)場勘察等情況，選擇評估方法，收集市場信息，評定估算委托評估資產(chǎn)的評估值。4、 提交報告：根據(jù)評估人員對委估資產(chǎn)的初步評估結果，進行整理、匯總、 分析，撰寫資產(chǎn)評估報告初稿，并與委托方、資產(chǎn)占有方充分交換意見，進行必要修改，按照程序經(jīng)本公司內部三級審核后，向委托方提供正式資產(chǎn)評估報告書。九、特別事項說明1 、本次評估結果，是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的特殊交易方式可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。2、本次評估結果，未考慮現(xiàn)在或將來委估

7、資產(chǎn)發(fā)生或可能發(fā)生的抵押對評估值的影響，提請報告使用者關注。十、評估報告評估基準日期后的重大事項評估基準日后，在有效期內資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應根據(jù)評估方法對資產(chǎn)額進行相應調整。若資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估價值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應聘請評估機構重新確定評估值。十一、評估報告的法律效力1 、本報告所稱“評估價值”是指所評估資產(chǎn)在現(xiàn)有不變并繼續(xù)經(jīng)營或轉換用途繼續(xù)使用，以及在評估基準日的狀況和外部經(jīng)濟環(huán)境前提下，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣的假設條件下，為本報告書所列明的目的而提出的公允估價意見。2 、 本報告的附件是構成報告的重要組成部分，與報告書正文具有同等的法律效力。3、本評估結論按現(xiàn)行規(guī)定

8、有效期為一年，即評估目的在評估基準日后的一年內實現(xiàn)時，可以此評估結果作為底價或作價依據(jù)，超過一年，需重新進行評估。4、本評估結論僅供委托方為評估目的使用和送交財產(chǎn)評估主管機關審查使用，評估報告書的使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構不得隨意向他人提供或公開。5、本次評估是在獨立、公開、科學、客觀的原則下作出的，我公司參加評估人員與委托方無任何利害關系，評估工作置于法律監(jiān)督之下，評估人員恪守職業(yè)道德和規(guī)范。6、報告所涉及的有關法律證明文件，由委托方提供，其真實性由委托方負責。7、本報告僅用于為委托方對外投資提供價值依據(jù)，不得用于其他用途，也不視為對被評估單位日后償債能力作出的保證。委托人

9、或其他第三者因使用評估報告不當所造成的后果與注冊評估師及評估機構無關。十二、評估結論列入本次評估范圍的資產(chǎn)經(jīng)評估價值為人民幣壹億貳仟肆佰壹拾壹萬伍仟伍佰伍拾柒元整（ 124,115,557元）。其中：房屋建筑物評估值73,774,378元，土地使用權評估值 50,341,179 元。十三、評估報告提出日期本報告提出日期為2004年 7 月 21 日十四、附件1 、房屋建筑物評估明細表2、土地使用權評估明細表3、資產(chǎn)評估委托方承諾函（復印件）4、委估土地使用權證（復印件）“ W國用（ 2003）字第157號、第158號”5、委估房屋所有權證（復印件）“ W房字第200205765號，第20020

10、5766號，第200205855號，第9900103號”6、資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照（復印件）7、評估機構營業(yè)執(zhí)照（復印件）8、評估機構資格證（復印件）9、注冊評估師資格證（復印件）注冊資產(chǎn)評估師：XX注冊資產(chǎn)評估師：XXZX評估有限責任公司二。四年七月二十一日評估說明及結論分析一、評估說明(一)關于土地使用權 W國用(2003)字第157號的評估1、委估物簡介該宗土地位于 W市XX大道1542號，北臨XX大道， 東靠XX路，西面、北面均緊 臨商場其他建筑物，地號E 03-17- 08 02，無償劃撥，面積7,349.79 m2,屬商業(yè) 三類用地，七通一平，地處 XX區(qū)商業(yè)繁華地段，交通便利，基礎配

11、套設施完善，周邊 環(huán)境良好。2、基準地價修正系數(shù)法公式：待評估土地使用權評估值=基準地價X時間因素修正系數(shù)X個別因素修正系數(shù)X剩余使用年限修正數(shù)X容 積率修正系數(shù)(1)基準地價：依據(jù) W市土地管理局2001年7月制定的商服用地級別與基準地 價圖和評估規(guī)則的規(guī)定，該塊屬叁級地價，其基準地價為3,330元/(2)時間因素修正系數(shù)：通過對宗地所在區(qū)域 2001年以來地價變化的調查分析， 從2001年起至今，委估宗地所在區(qū)域地價上漲 6%即時間因素修正系數(shù)為1.06。(3)個別因素修正系數(shù)個別因素標準值因素狀況評分面積1較大1.3形狀1多邊形0.9地勢1平坦1.2地質10.8寬深比1合適1臨街深度1寬

12、1進深度11合計77.2個別因素修正系數(shù)=7.2+7=1.03（ 4）剩余年限修正系數(shù)：該地屬無償劃撥，取修正系數(shù)為1 。（ 5）容積率修正系數(shù)：該宗地容積率較高，取修正系數(shù)為1.36。（6） 土地單價評估值=3,330 X1.06 X1.03 X 1X 1.36= 4,944.54 元/itf（7） 土地總價評估值=7,349.79 X 4,944.54= 36,341,331 元3、重置成本法公式：土地價格=土地取得費+ 土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+ 土地出讓金（ 1）土地取得費：A. 土地補償費和安置補助費：該宗地所處區(qū)域耕地以蔬菜種植為主，通過對近幾 年W市前三年蔬菜畝產(chǎn)值調查，目

13、前年產(chǎn)值為4,500元/畝，按照土地補償費和安置補助費總和不超過土地前三年平均產(chǎn)值的30倍計算，即4,500 X30= 135,000元/畝。B .青苗補償費：根據(jù)土地管理法和W征字（ 1995） 001號文件規(guī)定，青苗補償費按單季補償，即1,500 元畝。C. 土地管理費：依照 W介房地字（ 1995） 44號，按土地補償費、安置補償費、青苗補償費收取2.6的土地管理費。土地管理費=（135000+ 1500） X 2.6 % = 3,549 元/畝D.耕地占用稅：依照W玫（1987） 98號文件規(guī)定，取耕地占用稅為10元/nf （6,667 元畝） 。E .新菜地開發(fā)基金：依照W玫（199

14、4） 30號文件規(guī)定，取新菜地開發(fā)基金為60,000 元畝。F.不可預見費：依照 W價房地字（ 1996） 403號文件規(guī)定，按征地費用的 2 %計 取不可預見費。不可預見費=（135,000 + 1,500 +60,000） X2 *3,930 元/畝7G.土地取得費=135,000 + 1,500 +6,667+60,000 + 3,549 +3,930 = 210,646 元/ 畝=315.97 元/ttf（ 2）土地開發(fā)費A .城市基礎設施80元/ m2B .商業(yè)網(wǎng)點配套費22元/ m2C.公共消防設施配套費3元/nfD .人防易地建設費14元/ m2E.城市規(guī)劃管理費1元/nf土地開

15、發(fā)費=80+22+3+14+1 = 120 元/itf（ 3）投資利息：土地開發(fā)期為2 年，利率取6土地取得費利息=315.97 X （1+6%） 2-1 =39.05 元/ttf土地開發(fā)利息=120X （1 + 6%） 1 =7.2 元/itf投資利息=39.05+7.2 =46.25 元/nf（ 4）投資利潤：根據(jù)待估宗地所在區(qū)位，取投資利潤20。投資利潤=（315.97 + 120.00） X 20% =87.19 元/ttf（5） 土地出讓金：依據(jù) W政（2004） 39號規(guī)定，該宗地屬商業(yè)三級地段，其出讓 金標準為1,215元/itf （40年），考慮該地容積率較高，取容積率修正系數(shù)

16、2.99;則土地出讓金=1,215 X2.99 = 3,632.85 元/nf （ 6）土地單價評估值=315.97 + 120+ 46.25 +87.19 + 3,632.85= 4,202.26 元/ttf（7） 土地總價評估值=7,349.79 X 4,202.26 = 30,885,729 元4、委估宗地綜合評估值評估值=（重置成本法評估值+基準地價修正系數(shù)法評估值）+2=(36,341,331 +30,885,729 ) +2=33,613,530 元(二)關于紅三樓的評估說明1、委估物的概況紅三樓位于XX區(qū)XX路西側，北面與XX商場營業(yè)大樓相鄰，框架六層，總建筑面 積7590.36

17、 Itf, 1997年建成并投入使用，房產(chǎn)權證號 W房字第200205765號，一至三 層水磨石樓面，四至五層地面磚樓面，外墻鋁塑幕墻，頂棚吊頂，內設中央空調。2、評估方法紅三樓現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營，采用市場比較法評估(1)比較案例取自2004年7月8日W晨報6月份商務樓價格信息表A商住兩用4000 元/ m2XX區(qū)B商住兩用4000 元/ m2XX區(qū)C商住兩用4300 元/ m2XX區(qū)(2)因素比較修正系數(shù)_委估房產(chǎn)與案例比較因素與內容評估對象實例A實例B實例C交易情況100100100100交易時間100100100100區(qū)距商業(yè)服務中心距離100979896域距公共設施距離100989997因

18、道路狀況1009810097素距對外交通設施的距離100103102102個 別 因 素臨街位置100999998房屋構造材料100120120130臨街深度100989997裝修及設施100676767房屋成新率100125125125(3)比準價格A: 4,000 x ( 100/97) x ( 100/98) x ( 100/98) x ( 100/103) x ( 100/ 99) X ( 100/120) X ( 100/98) X ( 100/67) (100/125) =4,275 元/nfB: 4,000 x ( 100/98) x ( 100/99) x ( 100/100) x ( 100/102) x ( 100 /99) X ( 100/120) X ( 100/99) X ( 100/67) (100/125) =4,104 元/優(yōu)C: 4,300 x ( 100/96) x ( 100/97) x ( 100/97) x ( 100/102) x ( 100/ 98) X ( 100/130) X ( 100/97) X ( 100/67)