2016年江蘇泗陽商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

1、商業(yè)地產(chǎn)云智庫大數(shù)據(jù)品牌/項(xiàng)目排行榜 新趨勢報(bào)告 案例解讀 實(shí)操干貨掃描文末二維碼（或添加sydcxy2014）即刻關(guān)注泗陽商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告調(diào)研時(shí)間：2016.06.24調(diào)研對象：泗陽縣人民路及周邊商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研目的：了解泗陽目前商業(yè)租金、物業(yè)等情況調(diào)研內(nèi)容：租金、優(yōu)惠政策、目前物業(yè)經(jīng)營狀況1. 人民路商業(yè) （1） 人民路沿街（億陽國際）1. 物業(yè)情況：沿街 一拖二2. 經(jīng)營業(yè)態(tài)：便利店、社區(qū)配套等3. 租金及優(yōu)惠：沿街門(便利店)：190平/11 萬/年（1.58元/平/天），物業(yè)約1.5元/平/月(優(yōu)惠政策簽約5年，前2年免租租金，交第三年租金） 4. 商業(yè)評點(diǎn)評：人民路北段沿街商鋪主要以鄰

2、里配套為主，由于地段偏北，加上交通動(dòng)線引導(dǎo)不足，沒有有效人流攔截設(shè)施導(dǎo)致人流不足，相比人民路南段商業(yè)氣氛不濃，空鋪較多。（2） 銀座商場1. 物業(yè)情況：1-3層+沿街商鋪2. 經(jīng)營業(yè)態(tài)：一樓業(yè)態(tài)：服飾、連鎖餐飲、數(shù)碼 二層：兒童系列（兒童書店、兒童游樂、兒童培訓(xùn)等）三層:餐飲 3. 租金及優(yōu)惠：內(nèi)場35平/3萬/年（約2.3元/平/天）、沿街80平/11萬/年（約3.7元/平/天）、物業(yè)1.5元/平/月、沿街（辦公用品店）：100/15萬/年（約 4.1元/平/天）平方合同簽訂2年。4.商業(yè)點(diǎn)評：地段優(yōu)勢顯而易見，主要合作方式以租賃、聯(lián)營扣點(diǎn)為主；整體布局規(guī)劃相比哥倫布較為遜色，內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)局

3、限性較強(qiáng)，餐飲類比重較小且全部位于一樓，三樓四樓經(jīng)營狀況更是差強(qiáng)人意，沿街商鋪生意慘淡，多數(shù)商家已退場，內(nèi)鋪空置率較高。綜合原因造成銀座目前經(jīng)營欠佳的現(xiàn)狀。 （3） 財(cái)富廣場 1. 物業(yè)情況：沿街+步行街2. 經(jīng)營業(yè)態(tài)：男女服裝、雜貨小商品為主，沿街黃金珠寶、品牌餐飲為主。3. 租金及優(yōu)惠：步行街160平/8萬/年（約1.3元/平/天）30平/1-1.5萬/年（約1.3元/平/天）40平方/2.5萬/年(轉(zhuǎn)讓費(fèi)1萬），沿街門店11-12元/平/天。沿街：160平方4. 商業(yè)點(diǎn)評：泗陽縣傳統(tǒng)的商業(yè)街，地段較為優(yōu)越，沿街中高檔業(yè)態(tài)與內(nèi)街中低檔業(yè)態(tài)相結(jié)合，整體經(jīng)營狀況較為一般，物業(yè)狀況較差，停車不便

4、，內(nèi)街商鋪轉(zhuǎn)讓率較高等原因致使其很難形成強(qiáng)勁的市場競爭力。 （4） 哥侖布購物中心1. 物業(yè)情況：1-5層 2. 經(jīng)營業(yè)態(tài)：一層：黃金珠寶、化妝品、名表、鞋類等 二層：女裝、內(nèi)衣、輕餐飲 三層：男女服飾、童裝、家訪等 四層：影院、餐飲 五層：影院、KTV電玩城、餐飲3. 租金及優(yōu)惠：商場內(nèi)2樓電梯口26平/3.9萬/年（約4.1元/平/天），4樓280平/1.1萬/月（1.3元/平/天），四樓約30平方/4.5萬/年（4.1元/平/天）物業(yè)費(fèi)用包涵其中。合同餐飲5年，服裝類2年。外街（已售）：10平方/9萬/年(24元/平/天）市口好價(jià)格高一直沒租出去）36平方9.5萬/年（7.2元/平/天）

5、簽3年.4. 商業(yè)點(diǎn)評：泗陽縣商圈中地段最好、最為繁華的商業(yè)體，建筑形式新穎，超高人流量，一樓、二樓經(jīng)營較好，四層餐飲商家相對較少，經(jīng)營狀況不容樂觀，已有數(shù)家轉(zhuǎn)讓、停業(yè)，相比其他商業(yè)而言，整體運(yùn)作狀況較好，一樓沿街商鋪已出售。 （5） 吉達(dá)國貿(mào)廣場1. 物業(yè)情況：1-4層2. 經(jīng)營業(yè)態(tài)：鞋帽、針織品、塑料品等3. 租金及優(yōu)惠4. 商業(yè)點(diǎn)評：地段較為理想，體量較小，空間結(jié)構(gòu)與布局導(dǎo)致其經(jīng)營現(xiàn)狀（小商品批發(fā)市場，檔次較低）與其最初的中端定位有所偏離2 重要道路沿街商業(yè)（1） 眾興路1. 物業(yè)情況：底商2. 經(jīng)營業(yè)態(tài)：沿街門店以雜貨、服裝、小吃、五金為主，品類雜亂3. 租金及優(yōu)惠：40平/1800元

6、/月（1.5元/平/天），無物業(yè)費(fèi)用，26平/2.8萬/年 (2.9元/平/天)轉(zhuǎn)讓費(fèi)1.4萬4. 商業(yè)點(diǎn)評： 位于商圈最南端，屬泗陽中低端商業(yè)街，業(yè)態(tài)雜亂，建筑形式陳舊，經(jīng)營狀況一般。（2） 桃源街沿街商業(yè)1. 物業(yè)情況：步行街+沿街商業(yè)2. 經(jīng)營業(yè)態(tài)：餐飲、服裝等3. 租金及優(yōu)惠：70平/2萬/年（約0.7元/平/天），無物業(yè)費(fèi)用，150平/12萬/年（約2.1元/平/天桃源路沿街）4. 商業(yè)點(diǎn)評： 地處商圈外圍，與人民路商業(yè)對比明顯，業(yè)態(tài)以鄰里配套為主，人流不足，經(jīng)營狀況一般 三紫金城商業(yè)5. 物業(yè)情況：步行街+沿街商業(yè)6. 經(jīng)營業(yè)態(tài)：內(nèi)街以服裝、美甲、美發(fā)、小吃為主，沿街經(jīng)營手機(jī)賣場、

7、超市7. 租金及優(yōu)惠：沿街70平/15萬/年（約5.8元/平/天），內(nèi)街30平/2.8萬/年（約2.5元/平/天），物業(yè)包涵其中。 8. 商業(yè)點(diǎn)評紫金城商業(yè)街：空鋪較多。 商業(yè)體區(qū)間價(jià)均價(jià)簽約年限物業(yè)費(fèi)人民路藝陽底商1.5-5.53.551.5元/平/月財(cái)富廣場（里街）0.7-1.51.111.4元/平/月（外街）10-12111/哥侖布購物中心（里街）1.3-4.12.7餐飲5年，其他2年無，已包含在租金中（外街）6-24152-3無，已包含在租金中吉達(dá)國貿(mào)其他路段中興路1.5-2.92.21/桃源路0.7-21.351/紫金商業(yè)街（里街）1.5-2.52已售，不定無，已包含在租金中（外街）

8、4-65已售，不定無，已包含在租金中 綜上所述：泗陽商業(yè)核心區(qū)域主要位于人民路段，以振興路為圓點(diǎn)向四周輻射，核心商圈主要由哥倫布、銀座、財(cái)富廣場、億陽國際以及眾多沿街商鋪組成，其中以振興路段海欣·哥倫布商業(yè)最為成熟，雖開業(yè)不久（14年12月開業(yè)），但人氣一直最旺，依靠豐富的業(yè)態(tài)，中高檔的定位、舒適的環(huán)境等因素得到了消費(fèi)群體極大的認(rèn)可，獨(dú)占泗陽商業(yè)領(lǐng)域鰲頭，而銀座、財(cái)富廣場、吉達(dá)國貿(mào)等商業(yè)雖處核心商圈，卻由于檔次定位、物業(yè)條件、停車位等原因致使中高端消費(fèi)群體望而卻步，相對低迷；億陽國際、萬豪國際由于工程進(jìn)度、缺乏精準(zhǔn)的商業(yè)定位等一直經(jīng)營慘淡，商鋪空置率達(dá)到70%以上，就目前泗陽商業(yè)趨勢來看，哥倫布一直處于商圈領(lǐng)跑地位，同時(shí)帶動(dòng)其他互補(bǔ)商業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。鑒于目前泗陽整體商業(yè)狀況，現(xiàn)距項(xiàng)目開業(yè)之日僅剩下6個(gè)月時(shí)間，加上商業(yè)區(qū)域體量及庫存較大，時(shí)間緊，任務(wù)重，現(xiàn)就招商工作開展提出以下幾點(diǎn)建議：1、目前泗陽市民對本案認(rèn)知度不高，不夠深入了解，在招商工作正式啟動(dòng)前利用節(jié)假日提前落實(shí)項(xiàng)目宣傳工作，加大項(xiàng)目宣傳力度，提高項(xiàng)目知名度，為招商工作造勢。2、鑒于目前招商形勢，本案位于商圈最北段，同時(shí)所處商圈內(nèi)商業(yè)較多，競爭激烈，在不偏離項(xiàng)目整體定位的情況下，適當(dāng)降低招商門檻（租金價(jià)格、優(yōu)惠政策、品牌知名度），不分業(yè)態(tài)及品牌知名度進(jìn)行廣泛招商，提