物流園區(qū)規(guī)劃

1、物流園區(qū)規(guī)劃物流園區(qū)規(guī)劃2008.05.10一、物流園區(qū)的基本概念一、物流園區(qū)的基本概念n1 1、物流園區(qū)的定義、物流園區(qū)的定義n物流園區(qū)（logistics park）是指在物流作業(yè)集中的n地區(qū)，在幾種運輸方式銜接地，將多種物流設施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場所，也是一個有一定規(guī)模的和具有多種服務功能的物流企業(yè)的集結點。 n是對物流組織管理節(jié)點進行相對集中建設與發(fā)展的、具有經(jīng)濟開發(fā)性質(zhì)的城市物流功能區(qū)域；同時，也是依托相關物流服務設施降低物流成本、提高物流運作效率,改善企業(yè)服務有關的流通加工、原材料采購、便于與消費地直接聯(lián)系的生產(chǎn)等活動、具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展性質(zhì)的經(jīng)濟功能區(qū).其外延方面：

2、作為城市物流功能區(qū)，物流園區(qū)包括物流中心、配送中心、運輸樞紐設施、運輸組織及管理中心和物流信息中心，以及適應城市物流管理與運作需要的物流基礎設施；作為經(jīng)濟功能區(qū)，其主要作用是開展?jié)M足城市居民消費、就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營活動。根據(jù)上述定義，現(xiàn)代物流園區(qū)主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務的經(jīng)濟開發(fā)功能。一、物流園區(qū)的基本概念一、物流園區(qū)的基本概念n物流園區(qū)是指在物流作業(yè)集中的地區(qū)，在幾種運輸方式銜接地，將多種物流設施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場所，也是一個有一定規(guī)模的和具有多種服務功能的物流企業(yè)的集結點。其包括8個功能綜合功能、集約功能、信息交易功

3、能、集中倉儲功能、配送加工功能、多式聯(lián)運功能、輔助服務功能、停車場功能。其中，綜合功能的內(nèi)容為：具有綜合各種物流方式和物流形態(tài)的作用，可以全面處理儲存、包裝、裝卸、流通加工、配送等作業(yè)方式以及不同作業(yè)方式之間的相互轉(zhuǎn)換。 一、物流園區(qū)的基本概念一、物流園區(qū)的基本概念n物流園區(qū)最早出現(xiàn)在日本東京，又稱物流團地。日本從1965年起在規(guī)劃城市發(fā)展的時候，政府從城市整體利益出發(fā), 為解決城市功能紊亂, 緩解城市交通擁擠, 減輕產(chǎn)業(yè)對環(huán)境壓力, 保持產(chǎn)業(yè)凝聚力，順應物流業(yè)發(fā)展趨勢, 實現(xiàn)貨暢其流, 在郊區(qū)或城鄉(xiāng)邊緣帶主要交通干道附近專辟用地, 確定了若干集約運輸、倉儲、市場、信息、管理功能的物流團地，通

4、過逐步配套完善各項基礎設施、服務設施, 提供各種優(yōu)惠政策,吸引大型物流(配送) 中心在此聚集,使其獲得規(guī)模效益, 對于整合市場、實現(xiàn)降低物流成本經(jīng)營起到了重大作用，同時，減輕大型配送中心在市中心分布所帶來的種種不利影響，成為支撐日本現(xiàn)代經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)。一、物流園區(qū)的基本概念一、物流園區(qū)的基本概念n2 2、物流園區(qū)的功能、物流園區(qū)的功能n 按照對物流園區(qū)所下的定義，現(xiàn)代物流園區(qū)主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務的經(jīng)濟開發(fā)功能。n（1 1）物流園區(qū)發(fā)揮功能的基礎）物流園區(qū)發(fā)揮功能的基礎n 物流園區(qū)在功能上首先是物流的核心內(nèi)涵所含蓋的物流服務組織與物流運作管理的功能，即物流活動所必須

5、具備的存儲、運輸、裝卸、簡單流通加工等功能，但與傳統(tǒng)的貨物運輸組織中心所不同的是，組成園區(qū)的各個要素要具有高科技（信息化）、高效率特征。這是其發(fā)揮功能的基礎。一、物流園區(qū)的基本概念一、物流園區(qū)的基本概念n（2 2）物流園區(qū)的物流功能構成要素）物流園區(qū)的物流功能構成要素n 物流節(jié)點的功能分析，主要有區(qū)域運輸組織中心、物流中心和配送中心三種類型。n 區(qū)域運輸組織中心區(qū)域運輸組織中心：如集裝箱運輸樞紐、零擔貨物運輸場站、貨運配載場站等。n 物流中心物流中心：包括單一功能的企業(yè)物流中心和綜合功能的提供物流組織服務的社會化物流中心等。n 配送中心配送中心：其在功能和分類上與物流中心較為相似。一、物流園區(qū)

6、的基本概念一、物流園區(qū)的基本概念n（3 3）物流園區(qū)的物流組織與管理功能）物流園區(qū)的物流組織與管理功能n物流園區(qū)的物流組織與管理的功能一般包括：貨物運輸、分揀包裝、儲存保管、集疏中轉(zhuǎn)、市場信息、貨物配載、業(yè)務受理等，而且多數(shù)情況下是通過不同節(jié)點將這些功能進行有機結合和集成而體現(xiàn)的，從而在園區(qū)形成了一個社會化的高效物流服務系統(tǒng)。 n物流園區(qū)是物流組織活動相對集中的區(qū)域，在外在形態(tài)上不同園區(qū)有相似之處，但是，物流的組織功能因園區(qū)的地理位置、服務地區(qū)的經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結構及企業(yè)的物流組織內(nèi)容和形式、區(qū)位交通運輸?shù)匚患皸l件等存在較大不同或差異。因此，物流園區(qū)的功能不應有統(tǒng)一的界定。 一、物流園區(qū)的基本概念一

7、、物流園區(qū)的基本概念n（4 4）園區(qū)的經(jīng)濟開發(fā)功能）園區(qū)的經(jīng)濟開發(fā)功能n物流基礎設施項目的經(jīng)濟開發(fā)功能 n新建設施的開發(fā)功能 n既有設施及資源的整合功能 n完善的物流服務所支持的經(jīng)濟開發(fā)功能 一、物流園區(qū)的基本概念一、物流園區(qū)的基本概念n3 3、物流園區(qū)的作用、物流園區(qū)的作用n物流園區(qū)的作用是與其功能密不可分的，從功能角度分析，物流園區(qū)的作用主要體現(xiàn)在對經(jīng)濟社會發(fā)展的促進，對區(qū)域物流系統(tǒng)和城市物流功能區(qū)的完善，以及對物流企業(yè)和物流效率的影響等3個方面。n 對經(jīng)濟社會發(fā)展的促進作用n 對物流系統(tǒng)及功能的完善作用n 對提高社會物流效率和物流企業(yè)效益的作用 二、國外物流園區(qū)的發(fā)展二、國外物流園區(qū)的發(fā)

8、展n1 1、物流園區(qū)的產(chǎn)生、物流園區(qū)的產(chǎn)生n物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段時產(chǎn)生的新興物流組織方式（集中和疏散），在日本、德國等發(fā)達國家已經(jīng)得到了快速發(fā)展。n在德國乃至于整個歐洲，日益激烈的市場競爭迫使各個企業(yè)在生產(chǎn)及銷售環(huán)節(jié)盡力降低成本及費用支出，尤其是在定購原材料到向客戶分發(fā)最終產(chǎn)品的供應鏈環(huán)節(jié)，節(jié)約成本的強烈要求帶來了集中組織物流服務和發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的巨大機遇。二、國外物流園區(qū)的發(fā)展二、國外物流園區(qū)的發(fā)展n隨著物流產(chǎn)業(yè)的興起，原來相互分割、缺乏合作的倉儲、運輸?shù)葌鹘y(tǒng)企業(yè)逐漸走向聯(lián)合，專業(yè)性的物流配送經(jīng)營實體及園區(qū)（開始階段的貨物配送轉(zhuǎn)運中心）應運而生。 n伴隨著物流業(yè)的進一步發(fā)展，國外企

9、業(yè)逐漸意識到配送轉(zhuǎn)運中心分散建設、各自為戰(zhàn)帶來的資源浪費，政府也發(fā)現(xiàn)這種方式不利于充分發(fā)揮城市的總體規(guī)劃功能。園區(qū)從初始階段的個案行為發(fā)展為城市規(guī)劃和功能調(diào)整、空間布局的整體行為。二、國外物流園區(qū)的發(fā)展二、國外物流園區(qū)的發(fā)展n物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，在日本、德國等物流業(yè)較為發(fā)達的國家和地區(qū)相繼出現(xiàn)。物流園區(qū)在日本稱為物流團地（Distribution Park），在德國被稱為貨運村（Freight Village），雖然名稱不同，各國的定義表述也不完全一樣，但是它們的建設目的、服務功能是基本相同的，發(fā)展的出發(fā)點也類似。二、國外物流園區(qū)的發(fā)展二、國外物流園區(qū)的發(fā)展n2 2、物

10、流園區(qū)的區(qū)位選擇和空間布局、物流園區(qū)的區(qū)位選擇和空間布局n物流園區(qū)的功能和服務特性決定了物流園區(qū)大都布局在城市邊緣、交通條件較好、用地充足的地方。n為吸引物流、配送轉(zhuǎn)運中心等物流企業(yè)在園區(qū)集聚，物流園區(qū)在空間布局時還需考慮物流市場需求、土地價格、交通設施、勞動力成本、環(huán)境等經(jīng)濟、社會條件因素。二、國外物流園區(qū)的發(fā)展二、國外物流園區(qū)的發(fā)展n以德國為例，在設置物流園區(qū)時主要考慮以下四方面因素： n一是至少可以實現(xiàn)兩種以上運輸方式連接，特別是公路和鐵路兩種方式；n二是選擇交通樞紐中心地帶，使物流園區(qū)布局與運輸網(wǎng)絡相適應；n三是經(jīng)濟合理性，包括較低的地價、數(shù)量充足且素質(zhì)較高的勞動力等，為園區(qū)企業(yè)獲得必

11、要利益創(chuàng)造條件；n四是符合環(huán)境保護與生態(tài)平衡的要求。 二、國外物流園區(qū)的發(fā)展二、國外物流園區(qū)的發(fā)展n物流園區(qū)的占地規(guī)模較大，一般以倉儲、運輸、加工（工業(yè)加工和流通加工）等用地為主，同時還包括一定的與之配套的信息、咨詢、維修、綜合服務等設施用地。日本是最早建立物流園區(qū)的國家（一般稱之為物流團地），自1965年至今已建成20個大規(guī)模的物流園區(qū)，平均占地74公頃（1100畝）；荷蘭的14個物流園區(qū)，平均占地44.8公頃（670畝）；比利時的Cargovil物流園區(qū)占地75公頃。德國的一些物流園區(qū)的占地規(guī)模較大，如不萊梅的物流園區(qū)占地在100公頃（1500畝）以上。 二、國外物流園區(qū)的發(fā)展二、國外物流

12、園區(qū)的發(fā)展n3 3、物流園區(qū)的建設和經(jīng)營、物流園區(qū)的建設和經(jīng)營n物流園區(qū)的發(fā)展歷史要比物流發(fā)展歷史短許多，在西方物流較為發(fā)達的國家，物流園區(qū)也屬于近10年發(fā)展起來新事物。n園區(qū)作為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的一個新趨勢，目前仍處于迅速發(fā)展的過程之中，其建設的經(jīng)營經(jīng)驗較少且并不成熟。二、國外物流園區(qū)的發(fā)展二、國外物流園區(qū)的發(fā)展n（1 1）日本的經(jīng)驗）日本的經(jīng)驗n在西方經(jīng)濟發(fā)達國家中，日本的物流園區(qū)建設歷史稍長，在建設中積累了一定的經(jīng)驗，其基本做法是：n 重視規(guī)劃重視規(guī)劃n 物流園區(qū)的規(guī)模較大，影響的范圍較廣，政府重視通過制定園區(qū)發(fā)展規(guī)劃和配套的市政規(guī)劃，在城市的市郊邊緣帶、內(nèi)環(huán)線外或城市之間的主要干道附近，

13、規(guī)劃有利于未來具體配套設施建設的地塊作為物流園區(qū)。 二、國外物流園區(qū)的發(fā)展二、國外物流園區(qū)的發(fā)展n 優(yōu)惠的土地使用和政府投資政策優(yōu)惠的土地使用和政府投資政策n 將規(guī)劃的園區(qū)內(nèi)土地分地塊以生地價格出售給不同類型的物流行業(yè)協(xié)會，這些協(xié)會再以股份制的形式在其內(nèi)部會員中招募資金，用來購買土地和建造物流設施，若資金不足，政府可提供長期低息貸款。 二、國外物流園區(qū)的發(fā)展二、國外物流園區(qū)的發(fā)展n 良好的市政設施配套及投資環(huán)境良好的市政設施配套及投資環(huán)境n 政府對規(guī)劃的物流園區(qū)，積極加快交通、市政設施的配套建設，吸引物流企業(yè)進駐園區(qū)，并在促進物流企業(yè)發(fā)展的同時，促使物流園區(qū)的地價和房產(chǎn)升值，使投資者得到回報。

14、 二、國外物流園區(qū)的發(fā)展二、國外物流園區(qū)的發(fā)展n（2 2）德國的經(jīng)驗）德國的經(jīng)驗n 德國政府在物流園區(qū)的規(guī)劃和建設上與日本存在一定區(qū)別，也是近幾年國內(nèi)較為推崇的園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗。德國一般采取聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃，州政府、市政府扶持建設，公司化經(jīng)營管理，入駐企業(yè)自主經(jīng)營的發(fā)展模式，其基本做法有4個方面的內(nèi)容。二、國外物流園區(qū)的發(fā)展二、國外物流園區(qū)的發(fā)展n 聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃n 聯(lián)邦政府在統(tǒng)籌考慮交通干線、運輸樞紐規(guī)劃的基礎上，通過對經(jīng)濟布局、物流現(xiàn)狀進行調(diào)查，根據(jù)各種運輸方式銜接的可能性，在全國范圍內(nèi)對物流園區(qū)的布局、用地規(guī)模與未來發(fā)展進行合理科學的規(guī)劃。 二、國外物流園區(qū)的發(fā)展二、國外物

15、流園區(qū)的發(fā)展n 州政府、市政府扶持建設州政府、市政府扶持建設n物流園區(qū)對地區(qū)經(jīng)濟有明顯的帶動和促進作用，為引導各州按統(tǒng)一的規(guī)劃建設物流園區(qū)，德國交通主管部門還對符合規(guī)劃的物流園區(qū)給予資助或提供貸款擔保。n德國政府扶持物流園區(qū)發(fā)展的重要原因是對園區(qū)公共服務職能的定位，認為園區(qū)建設并非為了單純的追求盈利。n在物流園區(qū)的建設和運營過程中，州及地方市政府扮演了主要投資人的角色。例如位于德國中部圖林根州州府Erfurt市郊的圖林根物流園區(qū)，其建設投資比例為：市政府占42.5%，州經(jīng)濟開發(fā)部占35.5%，聯(lián)邦鐵路DB占14.7%，行業(yè)協(xié)會占7.3%。 二、國外物流園區(qū)的發(fā)展二、國外物流園區(qū)的發(fā)展n 企業(yè)化

16、經(jīng)營管理企業(yè)化經(jīng)營管理n德國政府扶持園區(qū)建設，并非不考慮園區(qū)效益與效率。一般認為，企業(yè)化的管理方式比行政化的管理方式更為有效率。n德國物流園區(qū)的運營管理經(jīng)歷了由公益組織管理到企業(yè)管理兩個階段。負責管理物流園區(qū)的企業(yè)受投資人的共同委托，負責園區(qū)的生地購買、基礎設施及配套設施建設以及園區(qū)建成后的地產(chǎn)出售、租賃、物業(yè)管理和信息服務等。二、國外物流園區(qū)的發(fā)展二、國外物流園區(qū)的發(fā)展n由于園區(qū)的投資人主要是政府或政府經(jīng)濟組織，所以園區(qū)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營方針不以盈利為主要目標，而主要側(cè)重于平衡資金，實現(xiàn)管理和服務職能。n以圖林根物流園區(qū)為例，其管理企業(yè)由4人組成，企業(yè)的業(yè)務包括銷售、宣傳和物業(yè)管理三大部分，管理

17、公司還負責代表園區(qū)企業(yè)與政府交涉，負責興建綜合服務中心、維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等公共服務設施，為成員企業(yè)提供信息、咨詢、維修服務等。n園區(qū)內(nèi)的道路、下水等市政工程設施的維修、養(yǎng)護由市政公司負責，享受與普通市區(qū)同等水平公共服務并繳納相關費用。二、國外物流園區(qū)的發(fā)展二、國外物流園區(qū)的發(fā)展n 入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營n入駐物流園區(qū)的企業(yè)實行自主經(jīng)營、照章納稅，依據(jù)自身經(jīng)營需要建設相應的倉儲設施、堆場、轉(zhuǎn)運站，配備相關的機械設備和輔助設施。 三、物流園區(qū)的發(fā)展模式三、物流園區(qū)的發(fā)展模式n1 1、開發(fā)與發(fā)展模式、開發(fā)與發(fā)展模式n 從宏觀經(jīng)濟的角度，物流園區(qū)應僅僅存在于經(jīng)濟中心城市、交

18、通樞紐和工業(yè)、商業(yè)組織的中心地區(qū)，而且，從區(qū)域經(jīng)濟關系及經(jīng)濟組織特點、物流的發(fā)展趨勢和物流園區(qū)的總體功能考慮，中心城市應需要相應的物流組織功能區(qū)，即規(guī)?；奈锪鲌@區(qū)。反之，作為經(jīng)濟開發(fā)功能的體現(xiàn)和城市發(fā)展成為經(jīng)濟中心城市的潛在能力，利用物流園區(qū)進行帶動在理論上的成立的，但必須慎重決策。n 根據(jù)國內(nèi)外與物流園區(qū)功能相同或相當?shù)奈锪骰A設施開發(fā)建設的經(jīng)驗，中心城市物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇將有4種，即經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。 三、物流園區(qū)的發(fā)展模式三、物流園區(qū)的發(fā)展模式n（1）經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式）經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式n物流園區(qū)的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式，是將物流園區(qū)作為一個

19、類似于目前的工業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)或高新技術開發(fā)區(qū)的項目進行有組織的開發(fā)和建設。n中心城市物流園區(qū)的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式，將是在特定的開發(fā)規(guī)劃、政策和設立專門的開發(fā)部門的組織下進行的經(jīng)濟開發(fā)項目。由于物流園區(qū)具有物流組織管理功能和經(jīng)濟發(fā)展功能雙重特性，因此，建立在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式基礎之上的物流園區(qū)建設項目，實際上就是在新的經(jīng)濟發(fā)展背景下的全新的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目，而且以現(xiàn)代物流的發(fā)展特點、趨勢和在經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用，物流園區(qū)無疑是構筑高效率和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式與增長質(zhì)量的新的經(jīng)濟發(fā)展體系的重要組成部分。三、物流園區(qū)的發(fā)展模式三、物流園區(qū)的發(fā)展模式n（2 2）主體企業(yè)引導模式）主體企業(yè)引導模式n從市場經(jīng)濟

20、發(fā)展的角度，從利用市場進行物流資源和產(chǎn)業(yè)資源合理有效配置的角度，通過利用在物流技術進行企業(yè)經(jīng)營和企業(yè)供應鏈管理中具有優(yōu)勢的企業(yè)，由其率先在園區(qū)的開發(fā)和發(fā)展，并在宏觀政策的合理引導下，逐步實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集和依托物流環(huán)境進行發(fā)展的工業(yè)、商業(yè)企業(yè)的引進，達到物流園區(qū)開發(fā)和建設的目的，這就是主體企業(yè)引導下的物流園區(qū)開發(fā)模式。n主體企業(yè)引導的物流園區(qū)開發(fā)模式，要求在城市經(jīng)濟管理體制、管理機制等制度方面具有大的改革步伐和創(chuàng)新，要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的高度，培育物流園區(qū)發(fā)展所需要的實力企業(yè)和良好的市場環(huán)境。 三、物流園區(qū)的發(fā)展模式三、物流園區(qū)的發(fā)展模式n（3 3）工業(yè)地產(chǎn)商模式）工業(yè)地產(chǎn)商模式

21、n物流園區(qū)開發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)商模式，是指將物流園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項目，通過給予開發(fā)者適應工業(yè)項目開發(fā)的適宜的土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關政策，由工業(yè)地產(chǎn)商主持進行物流園區(qū)的道路、倉庫和其它物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行物流園區(qū)相關設施的經(jīng)營和管理。n目前，經(jīng)濟發(fā)達國家，如澳大利亞、美國、德國等國家均有此種開發(fā)模式的范例。三、物流園區(qū)的發(fā)展模式三、物流園區(qū)的發(fā)展模式n此外，作為類似于工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式，日本的東京、神戶等經(jīng)濟中心城市、德國的不來梅等城市，也有政府投資進行物流園區(qū)的物流相關基礎設施的投資建設，然后委托給一個或多個物流設施管理能

22、力較強的企業(yè)，由其在政府制定的較為優(yōu)惠的使用政策的框架下進行經(jīng)營管理的變形操作方式。n之所以會出現(xiàn)物流園區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式，其理論基礎是物流園區(qū)的開發(fā)和建設，目的在于建立良好的物流運作與管理環(huán)境，為工業(yè)、商業(yè)以及物流經(jīng)營企業(yè)創(chuàng)造提高物流效率和降低物流成本的條件，園區(qū)建設自身不是為了贏利，是一種社會效益的體現(xiàn)，城市及政府的收益來自于整體經(jīng)濟規(guī)模的擴大和經(jīng)濟效率與效益的提高。三、物流園區(qū)的發(fā)展模式三、物流園區(qū)的發(fā)展模式n（4 4）綜合運作模式）綜合運作模式n綜合運作模式是指對上述的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合運用的物流園區(qū)開發(fā)模式。n由于物流園區(qū)項目一般具有較大的建

23、設規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設的步伐，還要求具備園區(qū)的經(jīng)營運作能力的保證，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達到使園區(qū)建設能順利推進的目的，必須對經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進行綜合使用。 三、物流園區(qū)的發(fā)展模式三、物流園區(qū)的發(fā)展模式n2 2、物流園區(qū)建設和發(fā)展機制、物流園區(qū)建設和發(fā)展機制n建立科學的園區(qū)建設發(fā)展機制 n對園區(qū)建設項目的實施提供宏觀環(huán)境支持 n落實園區(qū)開發(fā)優(yōu)惠政策及運作保障 n引導和培育市場需求 n協(xié)調(diào)園區(qū)發(fā)展相關的各個部門的關系 四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n

24、（一）規(guī)劃方法框架（一）規(guī)劃方法框架園區(qū)建設理由地位作用、戰(zhàn)略意義、經(jīng)濟背景等園區(qū)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)運營規(guī)劃建設模式、投融資、運作系統(tǒng)、運作機制園區(qū)建設保障園區(qū)需求預測結構框架、選址、布局、運營管理園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略建設政策與實施方案、建議信息化、規(guī)?；?、組織化、集約化、網(wǎng)絡化信息化、規(guī)?；?、組織化、集約化、網(wǎng)絡化總總體體目目標標四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n（二）規(guī)劃內(nèi)容（二）規(guī)劃內(nèi)容n1、建設物流園區(qū)的戰(zhàn)略意義、建設物流園區(qū)的戰(zhàn)略意義n（1） 區(qū)域及中心城市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀與前景區(qū)域及中心城市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀與前景n 從綜合經(jīng)濟現(xiàn)狀與前景、中心城市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀與前景角度進行分析。四、物

25、流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n（2） 建設區(qū)域物流園區(qū)的戰(zhàn)略意義建設區(qū)域物流園區(qū)的戰(zhàn)略意義n 物流園區(qū)的建設與經(jīng)濟發(fā)展、發(fā)揮中心城市經(jīng)濟地位、推進中心城市現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展、培養(yǎng)和造就中心城市現(xiàn)代物流服務產(chǎn)業(yè)、為中心城市物流基礎設施的科學規(guī)劃和建設奠定基礎。四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n（3） 物流園區(qū)在物流發(fā)展中的地位與必要性物流園區(qū)在物流發(fā)展中的地位與必要性n 物流園區(qū)在物流發(fā)展中的地位，包括：中心城市物流基礎設施建設的起步依托、中心城市現(xiàn)代物流發(fā)展的運作試驗基地、中心城市現(xiàn)代物流發(fā)展的政策研究平臺。n 物流園區(qū)建設的必要性，包括：引導和轉(zhuǎn)化中心城市

26、潛在物流需求的必要、支持有效的物流市場機制建立的必要、推進中心城市既有物流資產(chǎn)合理整合的必要、充分發(fā)揮中心城市區(qū)域中心城市輻射功能的必要。四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n2、物流園區(qū)建設背景條件分析、物流園區(qū)建設背景條件分析n（1） 物流園區(qū)的發(fā)展條件分析物流園區(qū)的發(fā)展條件分析：背景條件，包括：經(jīng)濟發(fā)展條件。物流基礎設施條件。物流服務環(huán)境條件；物流園區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢n（2） 物流園區(qū)建設發(fā)展條件綜合評價物流園區(qū)建設發(fā)展條件綜合評價：總體經(jīng)濟發(fā)展條件評價；發(fā)展物流的基礎設施條件評價；發(fā)展物流的運作條件評價n（3） 物流園區(qū)建設尚需創(chuàng)造的條件與面臨的挑物流園區(qū)建設尚需創(chuàng)造的條件與

27、面臨的挑戰(zhàn)戰(zhàn)：尚需創(chuàng)造的條件；項目面臨的挑戰(zhàn)四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n3、 物流園區(qū)需求分析流程與方法物流園區(qū)需求分析流程與方法n（1） 中心城市物流需求趨勢分析：物流需求質(zhì)量和效益；物流需求規(guī)模；物流需求種類；物流需求范圍；物流需求改變等方面。n（2） 物流需求的范圍及構成：需求的地理范圍與園區(qū)影響區(qū)域范圍；具體業(yè)務層面的物流需求界定與分析。四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n（3） 物流園區(qū)物流需求分析：物流需求預測的基本思路；物流需求預測方法；預測期限與預測依據(jù)n（4） 物流園區(qū)需求預測：物流組織模式分析；物流總量預測；物流需求分布預測；物流

28、園區(qū)范圍內(nèi)物流需求分析；預測結果。四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n（5）園區(qū)需求分析中的數(shù)據(jù)問題）園區(qū)需求分析中的數(shù)據(jù)問題n 服務對象數(shù)據(jù)服務對象數(shù)據(jù)n企業(yè)工廠、供應商、客戶、零售商、現(xiàn)有倉庫、配送中心等與產(chǎn)品、原材料停留環(huán)節(jié)有關的接點的具體位置；n各種產(chǎn)品的數(shù)量及可能的運輸方式；n各區(qū)域客戶對企業(yè)各類產(chǎn)品的需求量（年、季、月、日）；四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n現(xiàn)在執(zhí)行的各種運輸及服務方式的服務費率；n每個倉庫的成本（包括人工、保管、搬運、裝卸、運營等）；n歷史運輸量及配送頻率；n單證及處理成本；n客戶服務需要和企業(yè)能達到的服務水平。四、物流園區(qū)

29、的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n 運輸費率運輸費率n運輸費率、費用與運距、運量、批次、批量的關系，以及不同承運人、不同運輸方式、聯(lián)運等對運輸成本的影響。n 運輸及配送距離數(shù)據(jù)運輸及配送距離數(shù)據(jù)n此類數(shù)據(jù)較為復雜，運輸一般具有網(wǎng)絡性，運輸網(wǎng)絡存在最小路徑問題，且因路網(wǎng)的改變而改變四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n 倉庫成本倉庫成本n各地區(qū)有很大的不同，包括搬運、裝卸、固定費用、儲存費用等。n 倉庫容量倉庫容量n倉庫內(nèi)在幾何尺寸對產(chǎn)品的存放量有較大影響，該數(shù)據(jù)較為重要。四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n 服務水平服務水平n每個區(qū)域應提供何種服務及應

30、達到的水平，是物流網(wǎng)絡構造中應了解的情況。n 市場需求市場需求n市場需求是網(wǎng)絡構造的決定性的因素，但這一數(shù)據(jù)的得出也是最為困難的。四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n4、中心城市物流園區(qū)總體發(fā)展戰(zhàn)略、中心城市物流園區(qū)總體發(fā)展戰(zhàn)略n（1） 物流園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標：戰(zhàn)略定位；發(fā)展目標； 目標體系n（2） 物流園區(qū)發(fā)展原則：建設原則；運營原則n（3） 物流園區(qū)發(fā)展指導思想：總體指導思想；園區(qū)基礎設施建設指導思想；園區(qū)發(fā)展環(huán)境建設指導思想n（4） 物流園區(qū)發(fā)展模式分析：物流園區(qū)發(fā)展可選擇的模式；物流園區(qū)發(fā)展模式選擇四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n（5） 物流園區(qū)發(fā)

31、展戰(zhàn)略：園區(qū)物流系統(tǒng)發(fā)展戰(zhàn)略；園區(qū)建設與運營管理體制戰(zhàn)略；園區(qū)建設和發(fā)展的外部環(huán)境支持戰(zhàn)略；園區(qū)建設實施戰(zhàn)略n（6） 物流園區(qū)的市場與功能定位：物流園區(qū)的市場定位；服務功能定位；分階段市場定位與服務功能四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n5、物流園區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃、物流園區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃n（1）總體發(fā)展框架規(guī)劃）總體發(fā)展框架規(guī)劃n總體功能規(guī)劃n總體結構規(guī)劃n總體規(guī)模規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n（2）物流園區(qū)的選址）物流園區(qū)的選址n物流園區(qū)的區(qū)位選擇與空間布局的一般原則n中心城市城市空間布局n區(qū)域物流園區(qū)選址四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體

32、發(fā)展規(guī)劃n（3）總體布局規(guī)劃）總體布局規(guī)劃n功能區(qū)平面布局規(guī)劃：物流核心區(qū)平面布局；其他功能區(qū)平面布局n園區(qū)設施設備配置規(guī)劃：配送中心區(qū)設施設備配置；物流園區(qū)區(qū)設施設備配置；公鐵聯(lián)運區(qū)設施設備配置n運力配置規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n（4）運行管理規(guī)劃）運行管理規(guī)劃n管理結構規(guī)劃n運行模式規(guī)劃n信息系統(tǒng)規(guī)劃：物流信息平臺的功能規(guī)劃；物流信息平臺的結構與建設規(guī)模四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n6、物流園區(qū)運作系統(tǒng)設計、物流園區(qū)運作系統(tǒng)設計n（1） 物流園區(qū)的建設模式及投融資方式：建設模式；投融資方式n（2） 物流園區(qū)的建設規(guī)模：設施能力與規(guī)模的

33、確定；項目投資規(guī)模與實施計劃n（3） 物流運作系統(tǒng)框架：運作系統(tǒng)功能；運作系統(tǒng)結構四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n（4） 運作機制設計：物流園區(qū)開發(fā)建設的商業(yè)模式設計，包括：發(fā)展機制、建設機制、管理機制、運營機制；園區(qū)內(nèi)物流整體運作設計，包括：運輸系統(tǒng)、配送系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)、倉儲管理系統(tǒng)、輔助服務系統(tǒng)；園區(qū)物流服務機制設計，包括：園區(qū)物流服務方式、園區(qū)物流服務質(zhì)量控制n（5） 運行保障系統(tǒng)設計：政策與制度；運作保障機制；園區(qū)發(fā)展環(huán)境保障體系四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃四、物流園區(qū)的總體發(fā)展規(guī)劃n7、物流園區(qū)建設政策與建議、物流園區(qū)建設政策與建議n（1） 政府部門應對園區(qū)建

34、設提供政策環(huán)境支持n（2） 充分發(fā)揮物流園區(qū)啟動項目的示范和帶動作用n（3） 建立科學的園區(qū)建設發(fā)展機制五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析n案例一：規(guī)劃園區(qū)案例案例一：規(guī)劃園區(qū)案例n 北京首發(fā)物流樞紐北京首發(fā)物流樞紐五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析n（1）公司背景）公司背景n北京首發(fā)物流樞紐有限公司成立于2003年5月，主要負責西南樞紐的開發(fā)、建設、運營，公司注冊資本金公司注冊資本金6800萬元萬元。n北京首發(fā)物流樞紐有限公司由負責北京市高速公路建設管理的北京市首都公路發(fā)展有限責任公司投資成立n首發(fā)公司是市政府獨資成立的現(xiàn)代化國有大型公益性企業(yè)，主要負責北京市高速

35、公路的建設、運營、籌融資和相關產(chǎn)業(yè)開發(fā)，總資產(chǎn)300多億元，現(xiàn)共有子、分公司二十余家n西南物流園區(qū)（6000畝地）已經(jīng)被列入北京市2004年60項重大工程，北京首發(fā)物流樞紐是西南物流園區(qū)的大股東n是交通部和北京市規(guī)劃的一級公路貨運樞紐，也是北京市物流規(guī)劃中唯一的國際公鐵聯(lián)運型物流基地n北京西南公路貨運主樞紐（簡稱西南樞紐450畝地） ，由北京首發(fā)物流樞紐有限公司獨立投資、建設、經(jīng)營。五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析n（2 2）區(qū)位）區(qū)位n東側(cè)：原規(guī)劃為良鄉(xiāng)西三環(huán)路和規(guī)劃四路 n西側(cè)：京石高速公路輔路n北側(cè)：長虹西路 n南側(cè)：規(guī)劃二、三路、良坨鐵路線 ，六環(huán)路五、物流園區(qū)規(guī)劃案例

36、分析五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析停車場獨立作業(yè)區(qū)立體倉庫公共理貨平臺首發(fā)物流商務樓生產(chǎn)輔助用房五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析鐵路-公路貨運樞紐型物流園區(qū)主要依托京廣鐵路、京石高速路、107國道和城市六環(huán)路房山閏村豐臺王佐物流基地公路-海運國際貨運樞紐型物流園區(qū)主要依托天津港、京津塘高速路和城市六環(huán)路市級開發(fā)區(qū)通州馬駒橋物流基地航空-公路貨運樞紐型物流園區(qū)主要依托首都機場、101國道和城市六環(huán)路市級開發(fā)區(qū)順義天竺物流基地陸上口岸主要依托京津塘高速路、四環(huán)路、五環(huán)路和京沈高速路現(xiàn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)十八里店北京物流港PFENNINGKontrakt- & Handelslogi

37、stikREWE北京國際集裝箱編組站將在今年開始建設北京國際集裝箱編組站將在今年開始建設五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析n（3）樞紐定位）樞紐定位n北京地區(qū)現(xiàn)代物流基礎設施體系的領跑者實現(xiàn)公鐵聯(lián)運的、全國骨干網(wǎng)絡中的華北區(qū)域樞紐創(chuàng)造誠信、高效的貨運市場環(huán)境創(chuàng)造集道路、樞紐、信息及相關服務于一體的公路運輸基礎服務平臺服務于領導性的快運網(wǎng)絡公司以信息技術為支撐n北京地區(qū)領先的本地配送公司n以高效供應鏈為特點的物流型商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新者n（4）企業(yè)定位）企業(yè)定位n專業(yè)樞紐經(jīng)營管理公司五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析樞紐經(jīng)營示范性高效樞紐迅速啟動企業(yè)價值配送領袖樞紐規(guī)?；渌?/p>

38、服務規(guī)模化公鐵聯(lián)運實施區(qū)域中心華北地區(qū)的物流園區(qū)啟動期02年成長期35年發(fā)展期6年（5）發(fā)展目標）發(fā)展目標五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析n（6）提供的服務）提供的服務n為制造業(yè)、零售及分銷業(yè)提供物流服務n通過其良好的集散條件成為華北區(qū)域貨物集散地n通過物流服務提升區(qū)域商貿(mào)氛圍，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展n主要服務包括提供基本的和全程的商品倉儲服務提供倉儲過程的可視化和與客戶相關系統(tǒng)對接的能力 提供部分或全部存儲商品的狀態(tài)信息 依照ISO9001認證，對配送中心存儲及加工的所有貨品提供質(zhì)量控制提供一系列的倉儲配送增值服務 五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析西南樞紐零售商零售

39、商ABCABC消費者消費者批發(fā)商批發(fā)商B-BB-BB-C全國各地全國各地外省轉(zhuǎn)運（8）配送服務領域）配送服務領域五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析運作管理系統(tǒng)營銷平臺后臺管理系統(tǒng)訂單執(zhí)行庫存計劃補貨計劃人力資源財務管理設施管理WMS倉庫管理系統(tǒng)TMS配送調(diào)度系統(tǒng)標準化交易中心運力資源中心配送呼叫中心面向運作面向客戶面向管理機構（9）CDL的信息系統(tǒng)的信息系統(tǒng)五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析（10）實施計劃）實施計劃樞紐建設計劃2004年3月動工，8月建成大型停車場、交叉理貨平臺、商務中心，2004年底全面完工；市內(nèi)車輛擁有計劃現(xiàn)擁有車輛20輛1041車輛，計劃35

40、年內(nèi)擁有1000輛市內(nèi)配送車輛；國內(nèi)網(wǎng)絡計劃由交通部牽頭，35年內(nèi)西南樞紐和國內(nèi)主要物流樞紐結成聯(lián)盟，形成對發(fā)干線車輛、提供到達地區(qū)域分撥物流服務信息系統(tǒng)2004年1月招標，2004年6月全部到位；五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析n案例二：運行中的物流園區(qū)案例二：運行中的物流園區(qū)n 德國不萊梅物流園區(qū)德國不萊梅物流園區(qū)五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析n1 1、物流園區(qū)的投資和建設、物流園區(qū)的投資和建設 n 不萊梅物流園區(qū)的建設是在15年前提出，德國海運和物流研究所艾克斯坦因教授提出了物流園區(qū)的建議方案，并獲得不萊梅州政府的同意，于1985年開始了物流園區(qū)的建設。

41、五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析n 不萊梅州政府通過直接投資和土地置換的方式對物流園區(qū)投資，物流園區(qū)的原址是一片鹽堿地，州政府從當?shù)剞r(nóng)、牧民手中以每平方米6-8馬克的價格征用土地200公頃，由“經(jīng)濟促進公司”負責物流園區(qū)的建設工作，經(jīng)濟促進公司是由不萊梅州的經(jīng)濟部、交通部、海關、工商部等部門的人員組成，是私營的事業(yè)單位，進入經(jīng)濟促進公司的人員失去公務員身份，經(jīng)濟促進公司主要負責物流園區(qū)的三通一平和物流園區(qū)的公路、鐵路的基礎設施的建設工作，還代表政府負責物流園區(qū)招商工作，通過招商讓企業(yè)進入物流園區(qū)，進入物流園區(qū)的企業(yè)承擔地面以上的建筑、設施的建設。 五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析五、物

42、流園區(qū)規(guī)劃案例分析n 通過三通一平的土地變賣和租用給進入物流園區(qū)的企業(yè)。分為三個階段：n 第一階段。每平方米土地賣30馬克，每平方米土地租金4.29馬克（租用30年后再簽協(xié)議）；n 第二階段。只賣不租，每平方米土地賣50馬克；n 第三階段。每平方米土地賣70馬克；現(xiàn)有的200公頃土地全部全部賣出或租出。 五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析n 利用土地的置換、賣土地的差價和政府的稅收，不萊梅州政府投資億馬克，進入物流園區(qū)的企業(yè)投資億馬克，第一期共投資10億馬克。n 政府從租用的土地和租金中的裝卸費中收回投資，如集裝箱裝卸費30馬克TEU，政府收走馬克TEU,收回的資金又投到物流園區(qū)的其它基礎設施建設。五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析五、物流園區(qū)規(guī)劃案例分析n2 2、物流園區(qū)的選址與功能、物流園區(qū)的選址與功能 n 不萊梅物流園區(qū)的選址符合德國政府對物流園區(qū)的選址和功能提出要求，即：n 一是物流園區(qū)緊臨港口，靠近鐵路編組站，周圍有高速公路網(wǎng)，中心內(nèi)至少有兩種以上運