開(kāi)盤前的營(yíng)銷推廣方案

1、開(kāi)盤前的營(yíng)銷推廣方案 目錄 總體思路 一、入市時(shí)機(jī)的建議 二、階段營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分 三、階段營(yíng)銷總體策略 四、主要營(yíng)銷策略 五、媒體推廣計(jì)劃階段營(yíng)銷總體策略總體思路1.采用滲透式和前期“轟炸式”宣傳策略，建立項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度2.營(yíng)銷階段劃分，控制營(yíng)銷推廣節(jié)奏，爭(zhēng)取加快工程進(jìn)度3.采用VIP跟進(jìn)優(yōu)惠政策，積累VIP客戶4.運(yùn)用VIP客戶序號(hào)，分時(shí)分批確定序號(hào)，提高轉(zhuǎn)簽率一、入市時(shí)機(jī)建議 目前項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入施工階段，通過(guò)前階段的滲透宣傳方式，本案在廣告投入方面不大（缺少路口大型指示牌和城區(qū)戶外廣告）的條件下，已經(jīng)在商場(chǎng)上引起一定的關(guān)注，但關(guān)注度不高，項(xiàng)目還需經(jīng)歷一個(gè)包裝推廣期，需要進(jìn)一步

2、提高醒目知名度，積累客戶，同時(shí)銷售淡、旺季節(jié)特征較明顯，所以我們必須抓住優(yōu)先的營(yíng)銷時(shí)機(jī)，盡快搶占市場(chǎng)先機(jī)。以保證資金的的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度及營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)。本案建議X月X日開(kāi)始VIP排號(hào)，力爭(zhēng)在X月X日開(kāi)盤。二、階段營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分 X月-X月日日 前提 ：總平 戶型 面積等確定 工程啟動(dòng)排號(hào)前準(zhǔn)備階段：項(xiàng)目包裝 形象推廣 廣告宣傳 客戶查詢X月X日-X月日前提：VIP排號(hào)物料準(zhǔn)備到位項(xiàng)目已樹(shù)立一定知名度 客戶累計(jì)達(dá)到一定數(shù)量VIP排號(hào)階段：排號(hào)活動(dòng)準(zhǔn)備 VIP客戶意向房號(hào)摸底前提：項(xiàng)目工程進(jìn)度達(dá)預(yù)售條件，銷售證件及相關(guān)法律文書(shū)齊全，房號(hào)幾價(jià)格確定售樓部開(kāi)盤：開(kāi)盤活動(dòng) 銷售控制X月X日 三

3、、階段營(yíng)銷總體策略 一）階段總體策略 抓緊時(shí)間，做好宣傳堅(jiān)持滲透，多元組合區(qū)間價(jià)位，試探市場(chǎng)累計(jì)優(yōu)惠，多重優(yōu)惠 釋義：1.根據(jù)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，抓緊時(shí)間做好廣告推廣，宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，樹(shù)立項(xiàng)目形象。2.城區(qū)有效媒體宣傳，必須繼續(xù)堅(jiān)持滲透式宣傳方式有針對(duì)性宣傳工作，同時(shí)還應(yīng)采用有效且多元化的媒體行有機(jī)的結(jié)合。根據(jù)項(xiàng)目的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，采用密集轟炸與長(zhǎng)線滲透相結(jié)合，沖擊市場(chǎng)，建立醒目知名度。3.VIP排號(hào)階段不公開(kāi)具體價(jià)格，采用低價(jià)報(bào)價(jià)策略吸引客戶，采用區(qū)間報(bào)價(jià)方式試探市場(chǎng)，同時(shí)給項(xiàng)目后期的價(jià)格及相關(guān)營(yíng)銷策略的調(diào)整做一個(gè)科學(xué)有力的支撐。4.排號(hào)階段采用累進(jìn)優(yōu)惠的策略調(diào)動(dòng)目標(biāo)客源及潛在客源的入會(huì)積極性，為項(xiàng)目開(kāi)盤聚集

4、更多的人氣，盡可能提高開(kāi)盤期的轉(zhuǎn)簽量二）媒體推廣策略 1.媒體組合策略 項(xiàng)目在預(yù)熱升溫階段必須樹(shù)立知名度，樹(shù)立品牌形象，因當(dāng)?shù)貨](méi)有突出主流媒體，因此宜繼續(xù)采用滲透式宣傳方式和多元化媒體組合進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。 1） 環(huán)保袋環(huán)保袋宣傳屬于長(zhǎng)線滲透式宣傳方式，其宣傳效果與投放量和和投放時(shí)間成正比，從反饋的情況看，效果還是比較理想的，因此我們將配合營(yíng)銷活動(dòng)繼續(xù)采用這種方式并內(nèi)置DM單進(jìn)行發(fā)放和宣傳。發(fā)放重點(diǎn)： 1. 事業(yè)單位2. 商業(yè)基地3. 工業(yè)基地 4. 學(xué)校及周邊街道2） 電視 電視臺(tái)作為當(dāng)?shù)氐拿襟w標(biāo)桿，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ挠绊懥?，其價(jià)也比較廉價(jià)，可起到塑造形象、擴(kuò)大知名度、造市和促銷的作用。 投放發(fā)布欄

5、：楚天都市報(bào) 鄂州周刊等各種雜志。 3） 報(bào)媒 因當(dāng)?shù)貨](méi)有區(qū)域性報(bào)媒，從節(jié)約成本及目標(biāo)客戶分布區(qū)域分布等實(shí)際情況出發(fā)， 報(bào)煤廣告宜有原則性的發(fā)布。 周刊配合房交會(huì)、本案營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)等時(shí)段進(jìn)行品質(zhì)樓盤廣告的投放，則以小版面為主，以傳遞銷售信息為主。 4） 夾報(bào) 據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)判斷，二級(jí)市場(chǎng)采用夾報(bào)的宣傳效果通常比較理想，因此本案應(yīng)以區(qū)域性?shī)A報(bào)為主，重點(diǎn)打擊商業(yè)訂報(bào)的人群。5）戶外廣告牌及站臺(tái)廣告 在主干道的各大站臺(tái)設(shè)置一塊臨時(shí)戶外廣告牌，另建議在城區(qū)人流密集區(qū)域分別設(shè)置一塊廣告牌，站臺(tái)廣告主要設(shè)置各大主干道。6）短信 配合銷售節(jié)點(diǎn)和促銷活動(dòng)，通過(guò)短信群發(fā)，進(jìn)行快遞信息傳遞。7）DM單DM單具有圖文并茂

6、、制作精美、易收集查閱、信息傳遞塊、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠等特點(diǎn)，因此，式本案營(yíng)銷推廣的重要媒介?？梢暻闆r隨環(huán)保袋對(duì)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行人員派送。8）道旗 位置：售樓部附近設(shè)置。9)電視專題短片 可考慮排號(hào)或開(kāi)盤期間在售樓部用電視或投影儀播放，對(duì)項(xiàng)目全方位形象宣傳展示。 10）其他 戶型單、室內(nèi)展示畫(huà)框、導(dǎo)向牌等、銷控表等。 2.宣傳推廣策略 長(zhǎng)線滲透宣傳與密集媒體轟炸相結(jié)合。三）價(jià)格策略項(xiàng)目VIP排號(hào)階段，營(yíng)銷人員統(tǒng)一口徑，不公開(kāi)具體價(jià)格，只報(bào)出項(xiàng)目區(qū)間價(jià)格，通過(guò)與客戶的溝通了解客戶的心理承受價(jià)位，以及了解客戶對(duì)不同樓層、朝向和戶型的心理需求價(jià)位，以利與后期營(yíng)銷相關(guān)政策的調(diào)整、均衡的銷售。 四) 活動(dòng)營(yíng)銷策略根據(jù)

7、前期的目標(biāo)客戶定位，其中公務(wù)員、事業(yè)單位、工業(yè)區(qū)等客戶占有一定比例，項(xiàng)目可借勢(shì)前期環(huán)保袋發(fā)放活動(dòng)以及VIP排號(hào)活動(dòng)，針對(duì)團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，進(jìn)行系列額外優(yōu)惠活動(dòng)，將項(xiàng)目知名度推想一個(gè)新高度，引爆市場(chǎng)熱潮?；顒?dòng)一：1. 活動(dòng)名稱“購(gòu)房集中營(yíng)”（真對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶） 2. 活動(dòng)時(shí)間X月X日X月X日（可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整）3. 活動(dòng)目的1. 排號(hào)期間，最大限度的積累排號(hào)客戶，使項(xiàng)目開(kāi)盤“一炮而紅”回籠資金。2. 繼國(guó)慶贈(zèng)送活動(dòng)環(huán)保袋活動(dòng)之后，在次進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)推廣，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，樹(shù)立品牌形象。4.活動(dòng)細(xì)則說(shuō)明在排號(hào)階段前期啟動(dòng)“購(gòu)房集中營(yíng)”優(yōu)惠活動(dòng)，客戶可結(jié)對(duì)登記報(bào)名，報(bào)名為三-五人一組，在開(kāi)盤公開(kāi)發(fā)售之日凡全部成功

8、認(rèn)購(gòu)的客戶（3-5個(gè)人全部成功認(rèn)購(gòu)）組團(tuán)可獲額外“驚喜”，具體優(yōu)惠如下：1. 凡成功認(rèn)購(gòu)的組團(tuán)客戶可獲得正常優(yōu)惠折扣的99折優(yōu)惠（暫定）2. 凡成功認(rèn)購(gòu)的組團(tuán)客戶可獲贈(zèng)“神秘禮品）一份。5.活動(dòng)準(zhǔn)備工作及宣傳道具在活動(dòng)期間利用夾報(bào)發(fā)布活動(dòng)信息，并在活動(dòng)開(kāi)始前準(zhǔn)備好項(xiàng)目宣傳資料（DM單和戶型單頁(yè)）以及活動(dòng)優(yōu)惠說(shuō)明隨環(huán)保袋一并進(jìn)行目標(biāo)群體的針對(duì)性發(fā)放，主要針對(duì)機(jī)關(guān)單位、事業(yè)單位以及城區(qū)各大商業(yè)街?；顒?dòng)二： 1. 活動(dòng)名稱“VIP累進(jìn)優(yōu)惠模式正是啟動(dòng)”2. 活動(dòng)時(shí)間X月X日X月X日3. 活動(dòng)細(xì)則說(shuō)明 X月X日開(kāi)始住宅VIP排號(hào)，累進(jìn)優(yōu)惠模式正式啟動(dòng)，凡加入鉑金會(huì)員的客戶均可享受VIP累進(jìn)優(yōu)惠提前兌現(xiàn)

9、，簡(jiǎn)要說(shuō)明如下： 凡誠(chéng)意客戶憑身份證可加入鉑金會(huì)員（暫定誠(chéng)意金2萬(wàn)元），會(huì)員身份不可轉(zhuǎn)讓，VIP客戶子排號(hào)之日至開(kāi)盤之日每天享受一定金額的累進(jìn)優(yōu)惠額（暫定0.1%天），累進(jìn)優(yōu)惠額可再開(kāi)盤當(dāng)天對(duì)兌現(xiàn)，直接用于抵付購(gòu)房款。（VIP排號(hào)活動(dòng)詳細(xì)方案另議）4. 活動(dòng)準(zhǔn)備工作及宣傳道具 活動(dòng)前三天站臺(tái)及媒體廣告更換、手機(jī)短信發(fā)送，夾報(bào)全面發(fā)布，全面挖掘目標(biāo)客源和潛在客源?；顒?dòng)三：1. 活動(dòng)時(shí)間X月X日X月X日2. 活動(dòng)細(xì)則說(shuō)明 X月X日開(kāi)始排號(hào)，按照繳納誠(chéng)意金金額，一次分為一、二、三檔，客戶可對(duì)誠(chéng)意金檔次進(jìn)行自由選擇。3. 活動(dòng)準(zhǔn)備工作及宣傳道具活動(dòng)前三天站臺(tái)及電視媒體廣告更換、手機(jī)短信廣告發(fā)送、夾報(bào)全

10、面發(fā)展，全面挖掘目標(biāo)客源和潛在客源。四、主要營(yíng)銷事件序號(hào)時(shí)間營(yíng)銷事件 事件目的 備注1X月-X日 售樓處事件 啟動(dòng)客戶蓄水2X月X日國(guó)慶環(huán)保袋贈(zèng)送 項(xiàng)目市場(chǎng)導(dǎo)入3X月X日?qǐng)F(tuán)購(gòu)宣傳（人員）擴(kuò)大項(xiàng)目知名度 產(chǎn)品認(rèn)知度 挖掘潛在客戶 4X月X日VIP排號(hào)啟動(dòng)通過(guò)VIP累進(jìn)優(yōu)惠活動(dòng)，吸納誠(chéng)意客戶，進(jìn)行大規(guī)模蓄水5X月X日開(kāi)盤VIP客戶認(rèn)購(gòu)，實(shí)現(xiàn)累進(jìn)優(yōu)惠權(quán)益形成，形成火爆銷售場(chǎng)面，從而盡快回籠資金五媒體推廣計(jì)劃 階段劃分類型 發(fā)布/舉辦時(shí)間發(fā)布/舉辦費(fèi)用 發(fā)布/表現(xiàn)內(nèi)容 備注前期準(zhǔn)備階段環(huán)保袋宣傳X月X日-項(xiàng)目形象展示，發(fā)布部分公益宣傳廣告后期可配合營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)繼續(xù)向超市派發(fā)道旗廣告 X月X日-項(xiàng)目形象展示

11、售樓部附近圍墻廣告 X月X日-項(xiàng)目形象展示項(xiàng)目工地圍墻戶外廣告時(shí)間 贈(zèng)送 項(xiàng)目形象展示主干道站臺(tái)廣告=按照已簽合同金融執(zhí)行項(xiàng)目形象展示，發(fā)布項(xiàng)目排號(hào)及累進(jìn)優(yōu)惠模式，開(kāi)盤信息根據(jù)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)階段性更換信息周刊=按照已簽合同金融執(zhí)行品質(zhì)樓盤推薦階段性更換信息=品質(zhì)樓盤推薦=品質(zhì)樓盤推薦=品質(zhì)樓盤推薦，購(gòu)房直通車活動(dòng)預(yù)熱=品質(zhì)樓盤推薦，購(gòu)房直通車新聞活動(dòng)炒作 VIP排號(hào)信息=品質(zhì)樓盤推薦，購(gòu)房直通車新聞再炒作 VIP排號(hào)信息=免費(fèi)周刊購(gòu)房直通車活動(dòng)手機(jī)短信=項(xiàng)目區(qū)位 賣點(diǎn)發(fā)布視情況而定 X月X日-X元項(xiàng)目區(qū)位 賣點(diǎn)發(fā)布 VIP排號(hào)預(yù)熱視情況而定X月X日-X元VIP排號(hào)信息視情況而定X月X日-X元開(kāi)盤信息（暫定）視情況而定X月X日-按照已簽合同金融執(zhí)行項(xiàng)目形象展示 發(fā)布項(xiàng)目排號(hào)及累計(jì)優(yōu)惠活動(dòng) 開(kāi)盤信息 銷售火爆信息階段性更換信息 可考慮一分鐘廣告短片 做排號(hào)和開(kāi)盤的現(xiàn)場(chǎng)演示宣傳電視媒體X月X日-X元項(xiàng)目形象展示視情況而定夾報(bào)X月X日-X元“集中贏”活動(dòng)說(shuō)明 包