開盤前的營銷推廣方案

1、開盤前的營銷推廣方案 目錄 總體思路 一、入市時機的建議 二、階段營銷節(jié)點劃分 三、階段營銷總體策略 四、主要營銷策略 五、媒體推廣計劃階段營銷總體策略總體思路1.采用滲透式和前期“轟炸式”宣傳策略，建立項目形象，提高項目知名度和美譽度2.營銷階段劃分，控制營銷推廣節(jié)奏，爭取加快工程進度3.采用VIP跟進優(yōu)惠政策，積累VIP客戶4.運用VIP客戶序號，分時分批確定序號，提高轉簽率一、入市時機建議 目前項目已經(jīng)進入施工階段，通過前階段的滲透宣傳方式，本案在廣告投入方面不大（缺少路口大型指示牌和城區(qū)戶外廣告）的條件下，已經(jīng)在商場上引起一定的關注，但關注度不高，項目還需經(jīng)歷一個包裝推廣期，需要進一步

2、提高醒目知名度，積累客戶，同時銷售淡、旺季節(jié)特征較明顯，所以我們必須抓住優(yōu)先的營銷時機，盡快搶占市場先機。以保證資金的的正常運轉。因此根據(jù)項目的工程進度及營銷節(jié)點。本案建議X月X日開始VIP排號，力爭在X月X日開盤。二、階段營銷節(jié)點劃分 X月-X月日日 前提 ：總平 戶型 面積等確定 工程啟動排號前準備階段：項目包裝 形象推廣 廣告宣傳 客戶查詢X月X日-X月日前提：VIP排號物料準備到位項目已樹立一定知名度 客戶累計達到一定數(shù)量VIP排號階段：排號活動準備 VIP客戶意向房號摸底前提：項目工程進度達預售條件，銷售證件及相關法律文書齊全，房號幾價格確定售樓部開盤：開盤活動 銷售控制X月X日 三

3、、階段營銷總體策略 一）階段總體策略 抓緊時間，做好宣傳堅持滲透，多元組合區(qū)間價位，試探市場累計優(yōu)惠，多重優(yōu)惠 釋義：1.根據(jù)營銷節(jié)點，抓緊時間做好廣告推廣，宣傳項目優(yōu)勢，樹立項目形象。2.城區(qū)有效媒體宣傳，必須繼續(xù)堅持滲透式宣傳方式有針對性宣傳工作，同時還應采用有效且多元化的媒體行有機的結合。根據(jù)項目的營銷節(jié)點，采用密集轟炸與長線滲透相結合，沖擊市場，建立醒目知名度。3.VIP排號階段不公開具體價格，采用低價報價策略吸引客戶，采用區(qū)間報價方式試探市場，同時給項目后期的價格及相關營銷策略的調整做一個科學有力的支撐。4.排號階段采用累進優(yōu)惠的策略調動目標客源及潛在客源的入會積極性，為項目開盤聚集

4、更多的人氣，盡可能提高開盤期的轉簽量二）媒體推廣策略 1.媒體組合策略 項目在預熱升溫階段必須樹立知名度，樹立品牌形象，因當?shù)貨]有突出主流媒體，因此宜繼續(xù)采用滲透式宣傳方式和多元化媒體組合進行有機結合。 1） 環(huán)保袋環(huán)保袋宣傳屬于長線滲透式宣傳方式，其宣傳效果與投放量和和投放時間成正比，從反饋的情況看，效果還是比較理想的，因此我們將配合營銷活動繼續(xù)采用這種方式并內置DM單進行發(fā)放和宣傳。發(fā)放重點： 1. 事業(yè)單位2. 商業(yè)基地3. 工業(yè)基地 4. 學校及周邊街道2） 電視 電視臺作為當?shù)氐拿襟w標桿，在當?shù)赜幸欢ǖ挠绊懥?，其價也比較廉價，可起到塑造形象、擴大知名度、造市和促銷的作用。 投放發(fā)布欄

5、：楚天都市報 鄂州周刊等各種雜志。 3） 報媒 因當?shù)貨]有區(qū)域性報媒，從節(jié)約成本及目標客戶分布區(qū)域分布等實際情況出發(fā)， 報煤廣告宜有原則性的發(fā)布。 周刊配合房交會、本案營銷節(jié)點等時段進行品質樓盤廣告的投放，則以小版面為主，以傳遞銷售信息為主。 4） 夾報 據(jù)我們的經(jīng)驗判斷，二級市場采用夾報的宣傳效果通常比較理想，因此本案應以區(qū)域性夾報為主，重點打擊商業(yè)訂報的人群。5）戶外廣告牌及站臺廣告 在主干道的各大站臺設置一塊臨時戶外廣告牌，另建議在城區(qū)人流密集區(qū)域分別設置一塊廣告牌，站臺廣告主要設置各大主干道。6）短信 配合銷售節(jié)點和促銷活動，通過短信群發(fā)，進行快遞信息傳遞。7）DM單DM單具有圖文并茂

6、、制作精美、易收集查閱、信息傳遞塊、經(jīng)濟實惠等特點，因此，式本案營銷推廣的重要媒介?？梢暻闆r隨環(huán)保袋對重點區(qū)域進行人員派送。8）道旗 位置：售樓部附近設置。9)電視專題短片 可考慮排號或開盤期間在售樓部用電視或投影儀播放，對項目全方位形象宣傳展示。 10）其他 戶型單、室內展示畫框、導向牌等、銷控表等。 2.宣傳推廣策略 長線滲透宣傳與密集媒體轟炸相結合。三）價格策略項目VIP排號階段，營銷人員統(tǒng)一口徑，不公開具體價格，只報出項目區(qū)間價格，通過與客戶的溝通了解客戶的心理承受價位，以及了解客戶對不同樓層、朝向和戶型的心理需求價位，以利與后期營銷相關政策的調整、均衡的銷售。 四) 活動營銷策略根據(jù)

7、前期的目標客戶定位，其中公務員、事業(yè)單位、工業(yè)區(qū)等客戶占有一定比例，項目可借勢前期環(huán)保袋發(fā)放活動以及VIP排號活動，針對團購活動，進行系列額外優(yōu)惠活動，將項目知名度推想一個新高度，引爆市場熱潮?；顒右唬?. 活動名稱“購房集中營”（真對團購客戶） 2. 活動時間X月X日X月X日（可根據(jù)實際情況調整）3. 活動目的1. 排號期間，最大限度的積累排號客戶，使項目開盤“一炮而紅”回籠資金。2. 繼國慶贈送活動環(huán)保袋活動之后，在次進行項目市場推廣，擴大市場影響力，樹立品牌形象。4.活動細則說明在排號階段前期啟動“購房集中營”優(yōu)惠活動，客戶可結對登記報名，報名為三-五人一組，在開盤公開發(fā)售之日凡全部成功

8、認購的客戶（3-5個人全部成功認購）組團可獲額外“驚喜”，具體優(yōu)惠如下：1. 凡成功認購的組團客戶可獲得正常優(yōu)惠折扣的99折優(yōu)惠（暫定）2. 凡成功認購的組團客戶可獲贈“神秘禮品）一份。5.活動準備工作及宣傳道具在活動期間利用夾報發(fā)布活動信息，并在活動開始前準備好項目宣傳資料（DM單和戶型單頁）以及活動優(yōu)惠說明隨環(huán)保袋一并進行目標群體的針對性發(fā)放，主要針對機關單位、事業(yè)單位以及城區(qū)各大商業(yè)街?；顒佣?1. 活動名稱“VIP累進優(yōu)惠模式正是啟動”2. 活動時間X月X日X月X日3. 活動細則說明 X月X日開始住宅VIP排號，累進優(yōu)惠模式正式啟動，凡加入鉑金會員的客戶均可享受VIP累進優(yōu)惠提前兌現(xiàn)

9、，簡要說明如下： 凡誠意客戶憑身份證可加入鉑金會員（暫定誠意金2萬元），會員身份不可轉讓，VIP客戶子排號之日至開盤之日每天享受一定金額的累進優(yōu)惠額（暫定0.1%天），累進優(yōu)惠額可再開盤當天對兌現(xiàn)，直接用于抵付購房款。（VIP排號活動詳細方案另議）4. 活動準備工作及宣傳道具 活動前三天站臺及媒體廣告更換、手機短信發(fā)送，夾報全面發(fā)布，全面挖掘目標客源和潛在客源?；顒尤?. 活動時間X月X日X月X日2. 活動細則說明 X月X日開始排號，按照繳納誠意金金額，一次分為一、二、三檔，客戶可對誠意金檔次進行自由選擇。3. 活動準備工作及宣傳道具活動前三天站臺及電視媒體廣告更換、手機短信廣告發(fā)送、夾報全

10、面發(fā)展，全面挖掘目標客源和潛在客源。四、主要營銷事件序號時間營銷事件 事件目的 備注1X月-X日 售樓處事件 啟動客戶蓄水2X月X日國慶環(huán)保袋贈送 項目市場導入3X月X日團購宣傳（人員）擴大項目知名度 產(chǎn)品認知度 挖掘潛在客戶 4X月X日VIP排號啟動通過VIP累進優(yōu)惠活動，吸納誠意客戶，進行大規(guī)模蓄水5X月X日開盤VIP客戶認購，實現(xiàn)累進優(yōu)惠權益形成，形成火爆銷售場面，從而盡快回籠資金五媒體推廣計劃 階段劃分類型 發(fā)布/舉辦時間發(fā)布/舉辦費用 發(fā)布/表現(xiàn)內容 備注前期準備階段環(huán)保袋宣傳X月X日-項目形象展示，發(fā)布部分公益宣傳廣告后期可配合營銷節(jié)點繼續(xù)向超市派發(fā)道旗廣告 X月X日-項目形象展示

11、售樓部附近圍墻廣告 X月X日-項目形象展示項目工地圍墻戶外廣告時間 贈送 項目形象展示主干道站臺廣告=按照已簽合同金融執(zhí)行項目形象展示，發(fā)布項目排號及累進優(yōu)惠模式，開盤信息根據(jù)營銷節(jié)點階段性更換信息周刊=按照已簽合同金融執(zhí)行品質樓盤推薦階段性更換信息=品質樓盤推薦=品質樓盤推薦=品質樓盤推薦，購房直通車活動預熱=品質樓盤推薦，購房直通車新聞活動炒作 VIP排號信息=品質樓盤推薦，購房直通車新聞再炒作 VIP排號信息=免費周刊購房直通車活動手機短信=項目區(qū)位 賣點發(fā)布視情況而定 X月X日-X元項目區(qū)位 賣點發(fā)布 VIP排號預熱視情況而定X月X日-X元VIP排號信息視情況而定X月X日-X元開盤信息（暫定）視情況而定X月X日-按照已簽合同金融執(zhí)行項目形象展示 發(fā)布項目排號及累計優(yōu)惠活動 開盤信息 銷售火爆信息階段性更換信息 可考慮一分鐘廣告短片 做排號和開盤的現(xiàn)場演示宣傳電視媒體X月X日-X元項目形象展示視情況而定夾報X月X日-X元“集中贏”活動說明 包