億茂物業(yè)租賃模型及案例星耀城項(xiàng)目 頤高集團(tuán)

1、2012-2014項(xiàng)目投資規(guī)劃二零一一年十二月頤高物業(yè)的三大板塊綜合體(IT、專業(yè)市場(chǎng)）億茂物業(yè)項(xiàng)目連鎖電腦城頤高物業(yè)的拓展四支團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目公司團(tuán)隊(duì)連鎖團(tuán)隊(duì)億茂團(tuán)隊(duì)投資部團(tuán)隊(duì)物業(yè)模型和案例電子商務(wù)創(chuàng)業(yè)基地電子商務(wù)創(chuàng)業(yè)基地國(guó)家級(jí)孵化器基地國(guó)家級(jí)孵化器基地創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地人才公寓人才公寓頤高數(shù)碼廣場(chǎng)頤高數(shù)碼廣場(chǎng)淘寶城（網(wǎng)貨博覽城）淘寶城（網(wǎng)貨博覽城）綜合商業(yè)綜合商業(yè)1、IT綜合體項(xiàng)目模型及案例IT綜合體地塊拓展指標(biāo)：1、城市：2-3線城市為主力，房?jī)r(jià)未來(lái)在8000以上2、位置：地級(jí)市新城中心、城市延伸帶、市中心3、技術(shù)指標(biāo)：30-50畝，容積率3-4，商辦用地，商辦住比=3:3:4IT綜合體（

2、開發(fā)）電子商務(wù)中心電子商務(wù)中心中小企業(yè)總部基地中小企業(yè)總部基地網(wǎng)貨博覽城網(wǎng)貨博覽城（超市、餐飲、（超市、餐飲、娛樂(lè)）娛樂(lè)）頤高商城頤高商城物流基地物流基地（建材）（建材）人才公寓人才公寓物流基地物流基地（家居）（家居）物流基地物流基地（五金）（五金）專業(yè)市場(chǎng)綜合體（開發(fā)）-國(guó)際電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園專業(yè)市場(chǎng)綜合體地塊拓展指標(biāo)：1、城市：4線城市及縣級(jí)城市，專業(yè)市場(chǎng)有巨大空間(建材家居、五金機(jī)電 、小商品有一個(gè)以上主力市場(chǎng)）能做當(dāng)?shù)氐谝幻?、位置：新老城交界、新城中心、市中心，汽車站3、技術(shù)指標(biāo)：100-300畝，容積率1.5-2.5，商辦住用地，商辦住比=4:3:3，或者商辦比=7:32、專業(yè)市場(chǎng)綜

3、合體模型及案例3、億茂物業(yè)投資模型及案例億茂物業(yè)投資項(xiàng)目1、甲方拿地負(fù)責(zé)工程及開發(fā)；2、頤高股權(quán)投資，并對(duì)項(xiàng)目全案操作。3、項(xiàng)目投資額低，回報(bào)率高。平湖箱包城A:規(guī)模40萬(wàn)方，以箱包產(chǎn)業(yè)為依托的專業(yè)市場(chǎng)B:億茂物業(yè)對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)作能力C:股權(quán)投資D:中國(guó)最大的箱包市場(chǎng)4、億茂物業(yè)代建模型及案例億茂物業(yè)代建項(xiàng)目：1、頤高品牌拿地，投資商負(fù)責(zé)投資，并成為大股東。2、開發(fā)商必須認(rèn)可和認(rèn)知頤高集團(tuán)；3、頤高獲得品牌服務(wù)費(fèi)和少部分股權(quán)；4、項(xiàng)目全盤操作由頤高負(fù)責(zé)。 天津項(xiàng)目A：通過(guò)頤高資源能力拿地B：吸引眾多投資商資本投資C：億茂物業(yè)全案操作，投資商獲取高額回報(bào)5、億茂物業(yè)租賃模型及案例星耀城項(xiàng)目：A：

4、項(xiàng)目規(guī)模達(dá)近5萬(wàn)方，B：以低于市場(chǎng)平均租金成本拿物業(yè)C：以高于市場(chǎng)平均租金運(yùn)營(yíng)物業(yè)。億茂物業(yè)租賃項(xiàng)目指標(biāo)1、區(qū)域選擇：新城中心、地鐵商業(yè)、村級(jí)留用地；2、低于區(qū)域平均物業(yè)成本拿下，超過(guò)平均物業(yè)水平運(yùn)營(yíng)；3、物業(yè)通常在2萬(wàn)方以上，商業(yè)+辦公形式6、億茂物業(yè)合作項(xiàng)目模型及案例三花項(xiàng)目：A：成立經(jīng)營(yíng)公司（頤高占股80%，三花20%）B：租金頤高20%，三花80%C：頤高全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目?jī)|茂物業(yè)合作項(xiàng)目1、規(guī)模在5萬(wàn)方左右，租金規(guī)模為3000萬(wàn)以上2、雙方有合作基礎(chǔ)：對(duì)方認(rèn)可頤高品牌。3、我方收入主要包括：租金提成、廣告、通信、政府補(bǔ)貼、停車等收入7、億茂項(xiàng)目全案服務(wù)模型及案例 樂(lè)平贛東北商貿(mào)城：A：

5、占地464畝，首期用地261畝，規(guī)劃建筑面積25.5萬(wàn)平方米。B：頤高提供全案服務(wù)，定位到銷售億茂項(xiàng)目全案服務(wù)項(xiàng)目指標(biāo)1、規(guī)模等不限，商辦項(xiàng)目為主。2、全案服務(wù)可拆解多個(gè)階段服務(wù)，如專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃定位咨詢，同時(shí)也可全案服務(wù)。3、雙方有合作基礎(chǔ)： 對(duì)方認(rèn)可頤高品牌，認(rèn)為頤高是專業(yè)市場(chǎng)方面專家8、連鎖地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)模型及案例蕭山頤高數(shù)碼廣場(chǎng)：A：合作店方式經(jīng)營(yíng)B：頤高經(jīng)營(yíng)給甲方帶來(lái)高額銷售利潤(rùn)C(jī)：頤高獲得高昂品牌費(fèi)+地產(chǎn)銷售利潤(rùn)呼市二期：總規(guī)模約7萬(wàn)方代理銷售、招商、開盤勁銷80%。9、連鎖地產(chǎn)合資項(xiàng)目模型及案例沈陽(yáng)同方同際廣場(chǎng)A、總規(guī)劃28萬(wàn)方B、180米，沈陽(yáng)第三大高樓C、合資成立操作運(yùn)營(yíng)公司，

6、億茂控投D、打造沈陽(yáng)第一個(gè)10萬(wàn)元/平米的商業(yè)物業(yè)1、利用頤高品牌售樓，頤高獲得代理銷售權(quán)2、頤高可運(yùn)營(yíng)和接管樓下商業(yè)或者全部物業(yè)3、大樓形象較高，能夠體現(xiàn)頤高運(yùn)營(yíng)實(shí)力10、科技地產(chǎn)項(xiàng)目模型A：科技樓宇B：國(guó)家級(jí)孵化器C：電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園D：圣鴻工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園科技地產(chǎn)項(xiàng)目：1、為科技地產(chǎn)項(xiàng)目提供咨詢服務(wù)；2、科技地產(chǎn)的落地操作：包括招商、營(yíng)銷、政府關(guān)系、合作伙伴3、獲得項(xiàng)目咨詢收益、租金收益的分成、政府補(bǔ)貼等物業(yè)拓展渠道1、組團(tuán)考察城市（區(qū)域）、組團(tuán)考察城市（區(qū)域） 頤高領(lǐng)導(dǎo)與其他浙商、甬商企業(yè)家組團(tuán)對(duì)意向投資城市（區(qū)域）進(jìn)行考察，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)空間等進(jìn)行摸底，尋找優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，并與

7、當(dāng)?shù)卣块T建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定的合作關(guān)系。2、邀請(qǐng)投資城市（區(qū)域）領(lǐng)導(dǎo)考察頤高、邀請(qǐng)投資城市（區(qū)域）領(lǐng)導(dǎo)考察頤高 對(duì)于聯(lián)系和拜訪過(guò)的城市（區(qū)域），特別是投資環(huán)境較好、投資價(jià)值較大的項(xiàng)目所在城市，頤高主動(dòng)邀請(qǐng)其領(lǐng)導(dǎo)來(lái)杭進(jìn)行參觀考察，進(jìn)一步加深對(duì)頤高和頤高產(chǎn)品的了解，為促成合作和項(xiàng)目投資優(yōu)惠打下基礎(chǔ)，同時(shí)更利于雙方建立良好的合作關(guān)系。3、舉辦招商大會(huì)、舉辦招商大會(huì) 為投資價(jià)值較大的項(xiàng)目所在城市進(jìn)行在杭州的招商大會(huì)，促進(jìn)城市對(duì)外招商引資發(fā)展，提升城市知名度，增進(jìn)城市政府與頤高的合作關(guān)系，確保以更優(yōu)惠的條件獲取項(xiàng)目，同時(shí)，通過(guò)招商大會(huì)謀取新的項(xiàng)目投資與合作機(jī)會(huì)。4、舉辦城市節(jié)慶、舉辦城市節(jié)慶 通過(guò)舉辦城市

8、特色產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)的節(jié)慶活動(dòng)，促進(jìn)新市場(chǎng)的商業(yè)氛圍和商業(yè)影響力，為吸引當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)商戶及項(xiàng)目招商、銷售帶來(lái)強(qiáng)力推動(dòng)作用，同時(shí)提升整個(gè)城市和特色產(chǎn)業(yè)的知名度，為新項(xiàng)目帶來(lái)全國(guó)性的關(guān)注力。5、與目標(biāo)城市（區(qū)）招商局進(jìn)行廣泛溝通、與目標(biāo)城市（區(qū)）招商局進(jìn)行廣泛溝通拓展PPT全省所有招商局全覆蓋大區(qū)提供本省所有市縣GDP排名投資部完成項(xiàng)目拓展推薦PPT各縣市招商局反饋和項(xiàng)目篩選投資部進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目簽約重點(diǎn)區(qū)域主動(dòng)出擊 根據(jù)縣市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)能力和市場(chǎng)空間等因素，篩選出目標(biāo)縣市，并向其招商局投放項(xiàng)目拓展推薦PPT，以此獲取招商局的興趣和信息反饋，進(jìn)而對(duì)縣市招商局進(jìn)行針對(duì)性拜訪，分析招商局推薦地塊，以較低的

9、成本獲取優(yōu)質(zhì)的土地項(xiàng)目。6、充分運(yùn)用各類合作伙伴、充分運(yùn)用各類合作伙伴商業(yè)品牌、物業(yè)方、協(xié)會(huì)商業(yè)品牌、物業(yè)方、協(xié)會(huì)商業(yè)品牌商業(yè)品牌物業(yè)方物業(yè)方行業(yè)協(xié)會(huì)行業(yè)協(xié)會(huì)7、充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等各類媒體的二手信息、充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等各類媒體的二手信息8、國(guó)土、規(guī)劃部門官網(wǎng)、國(guó)土、規(guī)劃部門官網(wǎng) 通過(guò)對(duì)特定城市國(guó)土網(wǎng)站、規(guī)劃網(wǎng)站招拍掛信息的查詢，篩選較為優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，直接與物業(yè)所有方取得聯(lián)系，尋求合作機(jī)會(huì)。9、中介推薦、中介推薦 房產(chǎn)中介公司由于其專業(yè)優(yōu)勢(shì)而掌握有區(qū)域內(nèi)幾乎所有的項(xiàng)目買賣、租賃信息，通過(guò)房產(chǎn)中介公司尋找好的商業(yè)項(xiàng)目，不僅能節(jié)省大量人力，而且能更有針對(duì)性地尋找適合自己的好項(xiàng)目，大大提高好項(xiàng)目的尋

10、找?guī)茁屎托省?0、背包掃街、背包掃街 很多城市擁有項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)，要靠觀察和發(fā)現(xiàn)，定期對(duì)城市進(jìn)行掃街式物業(yè)搜索，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)合適的物業(yè)項(xiàng)目，掃街不僅能促使發(fā)現(xiàn)更多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，同時(shí)也能增進(jìn)對(duì)整個(gè)城市商業(yè)發(fā)展程度、發(fā)展方向的理解和把握，為城市的新項(xiàng)目投資打下基礎(chǔ)。項(xiàng)目拓展基礎(chǔ)報(bào)告煅煉團(tuán)隊(duì)，深度了解當(dāng)?shù)爻鞘袃|茂物業(yè)：億茂物業(yè)：1、城市規(guī)劃報(bào)告2、城市商圈報(bào)告3、城市寫字樓調(diào)研報(bào)告4、城市專業(yè)市場(chǎng)報(bào)告5、城市地鐵規(guī)劃報(bào)告6、已開發(fā)地鐵線站點(diǎn)報(bào)告地產(chǎn)拓展：地產(chǎn)拓展：全省各地地市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全省各地招商局電話，包括市和縣全省各地年度統(tǒng)計(jì)周報(bào)去找項(xiàng)目城市出發(fā)前完成每個(gè)城市宏觀信息報(bào)告框架項(xiàng)目拓展基礎(chǔ)報(bào)告2012-

11、2014三年發(fā)展指標(biāo)1、連鎖三年發(fā)展指標(biāo)大大 區(qū)區(qū)電腦城（頤高商城）電腦城（頤高商城）億茂億茂MALL項(xiàng)目項(xiàng)目地產(chǎn)合作項(xiàng)目地產(chǎn)合作項(xiàng)目201220132014201220132014201220132014杭州公司11111寧波公司11111浙江大區(qū)111111華北大區(qū)111111西北大區(qū)111東北大區(qū)1 11華中大區(qū) 11111東南大區(qū) 111111總數(shù)443566245面積總數(shù)221.5151818245 三年發(fā)展70萬(wàn)方商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目201220132014開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間項(xiàng)目公司123市場(chǎng)研究院233 科技地產(chǎn)研究院122集團(tuán)投資部122 合計(jì)5910 面積規(guī)模15萬(wàn)27萬(wàn)30萬(wàn)72

12、萬(wàn) 營(yíng)業(yè)收入0.65億1.15億1.3億3.1億 備注：平均日租金=2元，租金模式項(xiàng)目占60%，項(xiàng)目平均面積3.5萬(wàn)平方 2、億茂項(xiàng)目三年發(fā)展指標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目201220132014開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間IT綜合體122專業(yè)市場(chǎng)綜合體233項(xiàng)目合計(jì)355面積合計(jì)70萬(wàn)110萬(wàn)120萬(wàn)300萬(wàn) IT綜合體平均10萬(wàn)平方米，專業(yè)市場(chǎng)綜合體平均30萬(wàn)平方米3、綜合體項(xiàng)目三年發(fā)展指標(biāo)4、頤高投資拓展三年目標(biāo)數(shù)碼連鎖：數(shù)碼連鎖：保持國(guó)內(nèi)保持國(guó)內(nèi)ITIT數(shù)數(shù)碼連鎖第一名碼連鎖第一名億茂物業(yè)：億茂物業(yè)：國(guó)內(nèi)知名商國(guó)內(nèi)知名商業(yè)物業(yè)管理業(yè)物業(yè)管理專家專家開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目: :國(guó)內(nèi)一級(jí)國(guó)內(nèi)一級(jí)開發(fā)資質(zhì)開發(fā)資質(zhì)投資拓

13、展投資拓展三年目標(biāo)三年目標(biāo)將近將近500500萬(wàn)方的物業(yè)萬(wàn)方的物業(yè)項(xiàng)目決策制度項(xiàng)目的決策流程投資部決策委員會(huì)拓展團(tuán)隊(duì)拓展團(tuán)隊(duì)遞交投資分析報(bào)告，必須給出結(jié)論投資部調(diào)研、評(píng)估、背靠背 出投資分析報(bào)告，并給出結(jié)論集團(tuán)投資決策委員會(huì)集體投票決定董事長(zhǎng)+決策委員會(huì) 董事長(zhǎng)和投資決策委員會(huì)，有一票否決權(quán)激勵(lì)制度1、開發(fā)項(xiàng)目的獎(jiǎng)勵(lì)制度1、 總投資額 GI=土地款+建設(shè)總投入2、 效益值 PE=效益、銷售、招商、政府關(guān)系的分值（0.62）3、總獎(jiǎng)金數(shù)TP=GI*PE*0.1%4、分配時(shí)間：30%土地合同簽約50%施工許可證20%預(yù)售證5、分配團(tuán)隊(duì)：投資部為主、拓展團(tuán)隊(duì)、外協(xié)團(tuán)隊(duì)，根據(jù)貢獻(xiàn)大小一事一議6、對(duì)外投

14、資項(xiàng)目：投資總額=投資總額*股份比例，其他參照開發(fā)項(xiàng)目7、以上執(zhí)行，由集團(tuán)薪酬委員會(huì)集體討論決定案例：若土地50畝，容積率3,10萬(wàn)方，土地款為1億元，4000元/方建筑投資。則：總投資額：1億元+4000元/方*10萬(wàn)方=5億元；效益值：假設(shè)為1總獎(jiǎng)金額：5億元*1*0.1%=50萬(wàn)分配時(shí)間：土地合同簽約15萬(wàn)，施工許可證25萬(wàn)，預(yù)售證10萬(wàn)分配團(tuán)隊(duì)，投資部與拓展團(tuán)隊(duì)依據(jù)貢獻(xiàn)和參與程度分配，具體一事一議。2、租賃項(xiàng)目的獎(jiǎng)勵(lì)制度1、 年?duì)I收AR=租金收入預(yù)估2、 效益值 PE=效益、銷售、招商、政府關(guān)系的分值（0.62）3、總獎(jiǎng)金數(shù)TP=GI*PE*1%4、分配時(shí)間：50%合同簽約50%開業(yè)5、分配團(tuán)隊(duì)：拓展團(tuán)隊(duì)為主、投資部、外協(xié)團(tuán)隊(duì)，根據(jù)貢獻(xiàn)大小一事一議6、合作項(xiàng)目：獎(jiǎng)金總數(shù)=品牌服務(wù)年收入*10%*PE7、以上執(zhí)行，由集團(tuán)薪酬委員會(huì)集體討論決定案例：若建筑體量5萬(wàn)方，租金收入2000萬(wàn),則：效益值：假設(shè)為1總獎(jiǎng)金數(shù)：2000萬(wàn)*1*1%=20萬(wàn)分配時(shí)間：合同簽約10萬(wàn)，開業(yè)10萬(wàn)分配團(tuán)隊(duì)：根據(jù)貢獻(xiàn)一事一議案例：品牌服務(wù)收入50萬(wàn)/年效益值：假設(shè)為1獎(jiǎng)金總數(shù)為：50*10%*1=5萬(wàn)元。3、服務(wù)項(xiàng)目的獎(jiǎng)勵(lì)制度1、 毛利潤(rùn)GP=服務(wù)總收