中原常州高力國(guó)際汽車(chē)博覽城二期全案策劃報(bào)告

1、二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879常州高力國(guó)際汽車(chē)博覽城二期全案策劃報(bào)告常州高力國(guó)際汽車(chē)博覽城二期全案策劃報(bào)告2010年5月 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879接到標(biāo)書(shū)的第一時(shí)間里，這張總平圖，讓我們看了很久很久 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879然后，我們不約而同地在紙上劃下了這樣的圖形的確，在一塊呈直角

2、三角形的地塊上，L型的建筑無(wú)疑是最適合的，可是除此之外，真的沒(méi)有別的方向了嗎？ 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879于是思考Q1：做為一個(gè)大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的配套項(xiàng)目，何種物業(yè)形態(tài)既能自成一章，又能對(duì)整個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)乃至周邊環(huán)境起到提升作用？答：辦公、酒店、公寓和商業(yè)都能發(fā)揮此作用。答：辦公、酒店、公寓和商業(yè)都能發(fā)揮此作用。Q2：做為一塊商業(yè)性質(zhì)的土地，置身“常州首富”的武進(jìn)區(qū)，何種物業(yè)形態(tài)能夠保持較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)？答：酒店、小戶型公寓答：酒店、小戶型公寓Q3：新政之下，投資性置業(yè)受到限制，是不是投資型物業(yè)真的沒(méi)市場(chǎng)了

3、？答：任何時(shí)候，存在即是合理，而夾縫中依然有無(wú)限生機(jī)，比如商鋪，比如答：任何時(shí)候，存在即是合理，而夾縫中依然有無(wú)限生機(jī)，比如商鋪，比如SOHOSOHO 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879在自問(wèn)自答中，我們看到了一個(gè)詞頻繁出現(xiàn) 投資投資 過(guò)去的十年，我們看到的國(guó)內(nèi)投資領(lǐng)域，可以說(shuō)：沒(méi)有不跌股市，沒(méi)有穩(wěn)賺的金市，只有瘋漲的樓市！沒(méi)有不跌股市，沒(méi)有穩(wěn)賺的金市，只有瘋漲的樓市！新政調(diào)控，只可能拖住房?jī)r(jià)猛漲的腳步，大量的民間游資，不買(mǎi)房，該往何處去？投資型物業(yè)，投資型物業(yè)，可以買(mǎi)鋪，可以買(mǎi)寫(xiě)字樓，可以買(mǎi)小戶型公寓我

4、們的項(xiàng)目究竟選擇做哪個(gè)？ 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879充分利用地形，用足容積率的同時(shí)，滿足項(xiàng)目外立面美觀，功能性強(qiáng)的要求。充分利用地形，用足容積率的同時(shí)，滿足項(xiàng)目外立面美觀，功能性強(qiáng)的要求。商業(yè)裙房，商業(yè)裙房，2323層，一層層高層，一層層高5M5M以上以上酒店酒店式公寓或式公寓或SOHOSOHO，部分，部分可可5M5M以上挑高以上挑高高檔酒店或辦公高檔酒店或辦公具有鮮明汽車(chē)文具有鮮明汽車(chē)文化特色的景觀廣化特色的景觀廣場(chǎng)，同時(shí)也可供場(chǎng)，同時(shí)也可供未來(lái)汽博城展示、未來(lái)汽博城展示、舉辦活動(dòng)舉辦活動(dòng)引進(jìn)主

5、力店進(jìn)駐引進(jìn)主力店進(jìn)駐 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879外立面示意外立面示意沿街商業(yè)示意沿街商業(yè)示意 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879汽車(chē)主題廣場(chǎng)示意汽車(chē)主題廣場(chǎng)示意可供舉辦露天車(chē)展、車(chē)友活動(dòng)、商家促銷(xiāo)集景觀與功能性于一體的主題廣場(chǎng) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879但是，這只是對(duì)地塊與項(xiàng)目最初的感受，是否合適，需要來(lái)自各方

6、面的佐證！ 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879論證一：論證一：大的市場(chǎng)環(huán)境下，此種物業(yè)類(lèi)型有多大的生存空間？ 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879新政之下，樓市風(fēng)云變幻，后市撲朔迷離新政之下，樓市風(fēng)云變幻，后市撲朔迷離標(biāo)簽一：第一季度，上演標(biāo)簽一：第一季度，上演瘋狂瘋狂的的“樓市樓市”和和“地市地市”全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)31.1%；商品住宅完成投資同比增長(zhǎng)32.8%；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比增長(zhǎng)29

7、.3%；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)11.2%；房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)37.5%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)38.2%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額4116億元，同比增長(zhǎng)70.2%； 2月，全國(guó)70個(gè)大中城市新增住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲13.0%； 90平方米及以下新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲16.5%；漲幅前三甲海口58.4%、三亞56.1%、廣州22.7%（因國(guó)家數(shù)據(jù)公布原因，統(tǒng)計(jì)截止日期2月底）標(biāo)簽二：二季度初，新政輪番出臺(tái)，精準(zhǔn)標(biāo)簽二：二季度初，新政輪番出臺(tái)，精準(zhǔn)打擊打擊炒房群體炒房群體二套房首付不得低于50%；上調(diào)貸款利率；部分銀行停貸三套房；建立問(wèn)責(zé)機(jī)制；貸款人需提供當(dāng)?shù)匾荒暌陨霞{稅證明

8、；嚴(yán)禁收取定金；要求房企明碼標(biāo)價(jià)，一次性銷(xiāo)售獲批預(yù)售房源；消費(fèi)稅試點(diǎn)，四大城市首嘗“螃蟹”；二套房認(rèn)定以家為單位，銀行出臺(tái)各項(xiàng)細(xì)則；一線城市觸覺(jué)敏銳，投資客部分開(kāi)始脫逃；二手房掛牌量幾句上漲，二手房掛牌價(jià)一讓再讓?zhuān)恍抡雠_(tái)三日，滬深兩市遭遇重創(chuàng)，跌破3000點(diǎn)，其中房地產(chǎn)及銀行股占跌幅前兩名；新開(kāi)盤(pán)房源去化遇冷，銷(xiāo)售狀況與預(yù)計(jì)出現(xiàn)偏差；投資類(lèi)產(chǎn)品第一時(shí)間遇冷，暫未引起較大規(guī)模連鎖反應(yīng)；標(biāo)簽三：后市研判，標(biāo)簽三：后市研判，“買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)賣(mài)博弈博弈”“”“官商博弈官商博弈”、“市、政博弈市、政博弈”歷年來(lái)調(diào)控 政策最為嚴(yán)厲的一次。客戶開(kāi)始觀望，等待低谷抄底；少部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采取活動(dòng)、優(yōu)惠等措施，大部分靜觀

9、其變； 樓市泡沫將被擠壓；宏觀調(diào)控是否會(huì)讓市場(chǎng)失控，多方猜測(cè)政府是否如08年一般后繼會(huì)出臺(tái)救市政策；預(yù)計(jì)第二季度出現(xiàn)房?jī)r(jià)全面停漲，郊區(qū)樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)，帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)下滑；20%以上的炒房客開(kāi)始拋售房源，賣(mài)方降價(jià)，買(mǎi)方開(kāi)始觀望。前期：撐竿跳前期：撐竿跳觀望：難道又要俯臥撐？觀望：難道又要俯臥撐？博弈：是樓堅(jiān)強(qiáng)，還是價(jià)跑跑？博弈：是樓堅(jiān)強(qiáng)，還是價(jià)跑跑？后市：持續(xù)打壓還是后期救市？后市：持續(xù)打壓還是后期救市？ 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879標(biāo)簽一：第一季度末，樓市發(fā)力，擺脫春節(jié)淡季陰影標(biāo)簽一：第一季度末，樓市發(fā)

10、力，擺脫春節(jié)淡季陰影2010年3月，常州房地產(chǎn)市場(chǎng)止住兩個(gè)月的下滑態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)“商品房銷(xiāo)售量增加、成交均價(jià)上升、新增供應(yīng) 量增加、可售余量回落”的特征。商品房與商品住宅的上市量與成交量均明顯超越09年同期。成交價(jià)格也達(dá)到09年以來(lái)的最高值。2010年全市三月份供銷(xiāo)類(lèi)別面積同比環(huán)比新增預(yù)售55.88萬(wàn)平米11.10%89.55%成交面積86.18萬(wàn)平米16%97.66%成交均價(jià)55695569元元/ /平平米米16.30%8.71%2009年3月至2010年3月常州商品房供銷(xiāo) （單位：萬(wàn)平米）3月末商品房 可售余量 928.56萬(wàn)3月末商品住宅可售余量 462.02萬(wàn)比二月減少30.330.3萬(wàn)萬(wàn)

11、28.4528.45萬(wàn)萬(wàn)20102010年一季度年一季度常州量?jī)r(jià)齊增常州量?jī)r(jià)齊增常州樓市常州樓市 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879標(biāo)簽二：新政出臺(tái)，二三線城市反應(yīng)緩慢，市場(chǎng)無(wú)強(qiáng)烈遇冷特征標(biāo)簽二：新政出臺(tái)，二三線城市反應(yīng)緩慢，市場(chǎng)無(wú)強(qiáng)烈遇冷特征常州樓市明顯呈現(xiàn)二三線城市特征反應(yīng)較緩慢。從圖表上來(lái)看出現(xiàn)了兩個(gè)意味深長(zhǎng)的數(shù)值-新政首發(fā)后4.16出現(xiàn)井噴，隨之，市場(chǎng)保持一段平穩(wěn)后于4.24出現(xiàn)明顯下滑。4.16日被業(yè)內(nèi)分析為恐慌性購(gòu)房，但是4月23、24的成交下滑，凸顯初步端倪。經(jīng)歷08年“拐點(diǎn)”后，二三線城市

12、購(gòu)房者的嗅覺(jué)相對(duì)敏銳一些，根據(jù)中原目前在常州操盤(pán)項(xiàng)目的案場(chǎng)來(lái)訪銷(xiāo)售來(lái)看，投資類(lèi)產(chǎn)品明顯遇冷，投資客數(shù)量和購(gòu)買(mǎi)熱情明顯收到遏制。剛需購(gòu)房者觀望意味愈來(lái)愈濃。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)新政出臺(tái)前后，常州樓市晴雨表4月9日4月10日4月11日4月12日4月13日4月14日4月15日4 4月月1616日日4月17日4月18日4月19日4月20日4月21日4月22日4月23日4月24日商品房 成交套數(shù)313274193351362222342522522339175390384395368347256成交面積（萬(wàn)平米）3.42.923.63.62.63.66.46.43.61.94.34.543.

13、83.32.3住宅成交套數(shù)216213149216257164231414414287139285290298248217163成交面積（萬(wàn)平米）2.62.51.72.52.92.22.55.25.23.31.73.63.73.332.61.7特征清明期間推盤(pán)較少 市場(chǎng)節(jié)節(jié)下滑回復(fù)正常，其中主城區(qū)再次發(fā)力剛需恐慌剛需恐慌性購(gòu)買(mǎi)性購(gòu)買(mǎi)無(wú)明顯影響暴雨新北低迷新北持續(xù)低迷武進(jìn)新北差強(qiáng)人意中心城區(qū)開(kāi)始下坡新推盤(pán)占成交主流九龍倉(cāng)6200元/平米推盤(pán)01002003004005006004月9日4月11日4月13日4月15日4月17日4月19日4月21日4月23日商品房 成交套數(shù)新政出臺(tái)新政出臺(tái)常州市場(chǎng)反

14、應(yīng)初現(xiàn)常州市場(chǎng)反應(yīng)初現(xiàn)4月24日九龍倉(cāng)盛大開(kāi)盤(pán) 總計(jì)推出450套房源，銷(xiāo)掉390套。之前一共收了1500個(gè)誠(chéng)意金 浙江、福建、上海客戶因?yàn)樽钚碌馁J款政策基本都沒(méi)有選房。常州樓市常州樓市 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879標(biāo)簽三：后市研判標(biāo)簽三：后市研判回報(bào)率減小，風(fēng)險(xiǎn)加大，投資客陸續(xù)撤退回報(bào)率減小，風(fēng)險(xiǎn)加大，投資客陸續(xù)撤退 購(gòu)房成本增加，部分剛需及改善購(gòu)買(mǎi)受到影響購(gòu)房成本增加，部分剛需及改善購(gòu)買(mǎi)受到影響以上情況將直接導(dǎo)致常州郊區(qū)房源去化減緩、價(jià)格回落；投資類(lèi)產(chǎn)品成本增加，長(zhǎng)線客戶持謹(jǐn)慎入市，短線投資客群蹤

15、影不現(xiàn)；因首付增加，部分剛需將從較大面積向較小面積偏移，或暫緩購(gòu)房（如，原計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)100平米，現(xiàn)在首付僅能夠買(mǎi)85平米左右）五年以上利五年以上利率率5.945.94首套房首套房調(diào)整前利率優(yōu)惠調(diào)整前利率優(yōu)惠15%15%二套房二套房調(diào)整后利率為調(diào)整后利率為1.11.1倍倍差額差額按照按照100100萬(wàn)萬(wàn)貸款貸款計(jì)算計(jì)算利率利率8.58.5折折還款總額還款總額支付利息款支付利息款月均還款月均還款利率利率1.11.1倍倍還款總額還款總額支付利息款支付利息款月均還款月均還款增加增加還款總額還款總額支付利息款支付利息款月均還款月均還款1010年年1284667.461284667.46284667.462

16、84667.4610705.5610705.561010年年1364652.571364652.57364652.57364652.5711372.111372.179985.1179985.1179985.1179985.11666.54666.541515年年144244114424414424414424418013.568013.561515年年1571359.611571359.61571359.61571359.618729.788729.78128918.6128918.6128918.6128918.6716.22716.222020年年1610797.291610797.29

17、610797.29610797.296711.666711.662020年年1794182.791794182.79794182.79794182.797475.767475.76183385.5183385.5183385.5183385.5764.1764.12525年年1789257.681789257.68789257.68789257.685964.195964.192525年年203199920319991031999103199967736773242741.3242741.3242741.3242741.3808.81808.813030年年1977243.971977243.

18、97977243.97977243.975492.345492.343030年年228350022835001283500128350063436343306256306256306256306256850.66850.66常州市場(chǎng)研判常州市場(chǎng)研判后續(xù)影響后續(xù)影響常州樓市常州樓市 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879標(biāo)簽三：后市研判標(biāo)簽三：后市研判回報(bào)率減小，風(fēng)險(xiǎn)加大，投資客陸續(xù)撤退回報(bào)率減小，風(fēng)險(xiǎn)加大，投資客陸續(xù)撤退 購(gòu)房成本增加，部分剛需及改善購(gòu)買(mǎi)受到影響購(gòu)房成本增加，部分剛需及改善購(gòu)買(mǎi)受到影響以上情況

19、將直接導(dǎo)致常州郊區(qū)房源去化減緩、價(jià)格回落；投資類(lèi)產(chǎn)品成本增加，長(zhǎng)線客戶持謹(jǐn)慎入市，短線投資客群蹤影不現(xiàn)；因首付增加，部分剛需將從較大面積向較小面積偏移，或暫緩購(gòu)房（如，原計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)100平米，現(xiàn)在首付僅能夠買(mǎi)85平米左右）總價(jià)總價(jià)100100萬(wàn)為例的房產(chǎn)首套、二套新舊政策對(duì)比萬(wàn)為例的房產(chǎn)首套、二套新舊政策對(duì)比貸款年限 購(gòu)房情況 政策執(zhí)行 首付比例 首付金額 貸款額利率月供總還利息對(duì)比20年首套舊20%20804.16%4915.56379733.22首付：多首付：多1010萬(wàn)萬(wàn)新30%30704.16%4301.11332266.57月供：少月供：少614.45614.45首套房新舊政策差額10

20、10-10/-614.45-47466.25總還利息：節(jié)約總還利息：節(jié)約47466.2547466.25二套舊40%40606.53%4484.04476170.14首付：多首付：多1010萬(wàn)萬(wàn)新50%50506.53%3736.7396808.45月供：少月供：少747.34747.34二套房新舊政策差額1010-10/-747.34-79361.69總還利息：節(jié)約總還利息：節(jié)約79361.6979361.69售樓處適用換算法則常州市場(chǎng)研判常州市場(chǎng)研判后續(xù)影響后續(xù)影響 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879

21、濃霧中的一線生機(jī)濃霧中的一線生機(jī)同樣首付同樣首付50%50%，投資者會(huì)選擇誰(shuí)？投資者會(huì)選擇誰(shuí)？5月22日，天祿MINI精裝修小戶型開(kāi)盤(pán)，均價(jià)5800/平米左右，銷(xiāo)售情況良好而不論是二套房貸規(guī)定還是新國(guó)十條，其中的內(nèi)容主要是針對(duì)住宅性用房標(biāo)準(zhǔn)加以限制規(guī)范，涉及到商業(yè)地產(chǎn)的部分甚少。具有地段、配套和人氣優(yōu)勢(shì)的小戶型投資產(chǎn)品，或許是新政重壓下的投資方向？ 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879同時(shí)要看到的是，與此08年的金融海嘯不同的是，樓市的購(gòu)買(mǎi)力還在！無(wú)論是剛需、改善性需求還是投資性需求，是被政策生生拉住了韁繩

22、，一旦政策寬松，必將釋放。所以相對(duì)于思考如何應(yīng)對(duì)新政，我們更要研究的是，我們的物業(yè)類(lèi)型建議能否為市場(chǎng)所接受區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研判區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研判 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879項(xiàng)目位于常州市武進(jìn)區(qū)湖塘鎮(zhèn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商中國(guó)高力集團(tuán)，創(chuàng)建于1997年，是中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)，中國(guó)民營(yíng)企業(yè)100強(qiáng)，中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè)200強(qiáng)。是中國(guó)汽配產(chǎn)業(yè)連鎖市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，已在廣大汽配經(jīng)營(yíng)戶心中成功塑造了 “高力汽配產(chǎn)業(yè)連鎖”的品牌形象。依托58萬(wàn)平米“武進(jìn)汽車(chē)城”規(guī)劃，位于武進(jìn)汽車(chē)城核心總占地： 18.51萬(wàn)平米總建筑面積：28萬(wàn)平米

23、武進(jìn)區(qū)政府項(xiàng)目地常州火車(chē)站常州市中心目前，項(xiàng)目一期11萬(wàn)平方米的汽配專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已銷(xiāo)售完畢，并于2009年12月18日順利試營(yíng)業(yè)，擬于2010年5月8日正式開(kāi)業(yè)。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879二期地塊分析二期地塊分析地塊形狀：呈直角三角形總占地面積：27428.4總建筑面積：160000容積率：5.8功能定位：市場(chǎng)配套區(qū)，可規(guī)劃物業(yè)類(lèi)型有酒店、酒店式公寓、商業(yè)街等，為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)提供五星級(jí)酒店式的生活、辦公、商務(wù)服務(wù)。項(xiàng)目本體：中等規(guī)模高層建筑，物業(yè)功能復(fù)合，以商服功能為主項(xiàng)目本體：中等規(guī)模高層建筑，物業(yè)功

24、能復(fù)合，以商服功能為主 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879項(xiàng)目區(qū)位：位于武進(jìn)新城政務(wù)、商務(wù)中心，屬于常州市的重點(diǎn)發(fā)展板塊項(xiàng)目區(qū)位：位于武進(jìn)新城政務(wù)、商務(wù)中心，屬于常州市的重點(diǎn)發(fā)展板塊項(xiàng)目位于常州市武進(jìn)汽車(chē)城內(nèi)、常武路與延政路交接處，為高力常州國(guó)際汽配城二期，向西200米為武進(jìn)區(qū)政府，東鄰武進(jìn)汽車(chē)城4S店集中區(qū)，向南300米為常州大學(xué)城。項(xiàng)目西北為世貿(mào)中心，是武進(jìn)區(qū)最高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目。武進(jìn)是長(zhǎng)三角地區(qū)的樞紐城市，與上海、南京兩大都市等距相望，與蘇州、無(wú)錫聯(lián)袂成片。它擁有十分優(yōu)越的區(qū)位條件和便捷的水陸空交通條件

25、，南瀕太湖，滬寧鐵路、滬寧高速公路、312國(guó)道、京杭大運(yùn)河穿境而過(guò)。民航常州站有通達(dá)國(guó)內(nèi)20多個(gè)大中城市的航線。 項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)劃中的武進(jìn)規(guī)劃中的武進(jìn)CBDCBD二手車(chē)交易市二手車(chē)交易市場(chǎng)場(chǎng)高力國(guó)際汽高力國(guó)際汽配城配城規(guī)劃規(guī)劃中的中的物流物流中心中心4S4S店聚集店聚集區(qū)區(qū)武進(jìn)武進(jìn)區(qū)區(qū)政府政府常州大常州大學(xué)城學(xué)城 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879城市狀況城市狀況長(zhǎng)江下游“金三角” 明星城市副中心新政對(duì)投資型物業(yè)在短時(shí)間內(nèi)的重創(chuàng)商服功能將進(jìn)一步向中心城區(qū)集中未來(lái)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，且競(jìng)爭(zhēng)帶有不確定性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)

26、為未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，將有三倍增長(zhǎng)工業(yè)為主，工業(yè)化特征明顯項(xiàng)目片區(qū)周邊大盤(pán)林立，商務(wù)樓宇體量劇增房產(chǎn)狀況房產(chǎn)狀況產(chǎn)業(yè)狀況產(chǎn)業(yè)狀況城市整體狀況、片區(qū)狀況及房地產(chǎn)狀況城市整體狀況、片區(qū)狀況及房地產(chǎn)狀況 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879項(xiàng)目的事實(shí)背景與市場(chǎng)的事實(shí)背景產(chǎn)生的沖突，是項(xiàng)目必須應(yīng)對(duì)的核心問(wèn)題項(xiàng)目的事實(shí)背景與市場(chǎng)的事實(shí)背景產(chǎn)生的沖突，是項(xiàng)目必須應(yīng)對(duì)的核心問(wèn)題項(xiàng)目情景項(xiàng)目情景（Situation）（公認(rèn)事實(shí)）（公認(rèn)事實(shí)）位于武進(jìn)新城政務(wù)、商務(wù)中心交通條件便利，近臨主干道大規(guī)模、高密度商業(yè)項(xiàng)目集中項(xiàng)目為高

27、力汽車(chē)博覽城重要組成部分，緊鄰世貿(mào)中心、行政中心、眾多汽車(chē)4S店物業(yè)功能以商業(yè)服務(wù)功能為主項(xiàng)目項(xiàng)目事實(shí)事實(shí)市場(chǎng)情景市場(chǎng)情景（Situation）（公認(rèn)事實(shí)）（公認(rèn)事實(shí)）城市城市狀況狀況長(zhǎng)江下游“金三角” 明星城市副中心商服功能將進(jìn)一步向中心城區(qū)集中新政影響，導(dǎo)致投資型物業(yè)短時(shí)間內(nèi)受到重創(chuàng)未來(lái)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目片區(qū)周邊大盤(pán)林立，商務(wù)樓宇體量劇增工業(yè)為主，工業(yè)化特征明顯現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，將有三倍增長(zhǎng)房產(chǎn)房產(chǎn)狀況狀況產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)狀況狀況 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879核心問(wèn)題界定核心問(wèn)題界定沖

28、突沖突（Complication）（推動(dòng)情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）（推動(dòng)情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）市場(chǎng)消化量一般市場(chǎng)消化量一般城市工業(yè)化特征明顯城市工業(yè)化特征明顯中等中等規(guī)模規(guī)模商服商服物業(yè)物業(yè)周邊大盤(pán)林立周邊大盤(pán)林立區(qū)域內(nèi)商務(wù)樓宇將劇增區(qū)域內(nèi)商務(wù)樓宇將劇增VSVS武進(jìn)新城副中心地位確立武進(jìn)新城副中心地位確立項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展發(fā)展商服功能向中心城區(qū)集中商服功能向中心城區(qū)集中VS疑問(wèn)疑問(wèn)（ Question ）(分析存在的問(wèn)題分析存在的問(wèn)題)核心核心問(wèn)題問(wèn)題界定界定項(xiàng)目采取什么樣的發(fā)項(xiàng)目采取什么樣的發(fā)展策略才能借勢(shì)內(nèi)外展策略才能借勢(shì)內(nèi)外環(huán)境，形成有效的市環(huán)境，形成有效的市場(chǎng)占位？場(chǎng)占位？ 中等規(guī)模綜合

29、體項(xiàng)目，中等規(guī)模綜合體項(xiàng)目，如何在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市如何在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中成功建立項(xiàng)目的場(chǎng)中成功建立項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)價(jià)值？核心驅(qū)動(dòng)價(jià)值？ 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879區(qū)域的核心驅(qū)動(dòng)價(jià)值在哪里？區(qū)域的核心驅(qū)動(dòng)價(jià)值在哪里？城市層面城市層面項(xiàng)目首先需站在城市的整體格局上，看城市的發(fā)展能給項(xiàng)目提供哪些機(jī)會(huì)，城市有哪些資源能給項(xiàng)目提供直接的支持？ 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879城市可供利用的價(jià)值有哪些？項(xiàng)目應(yīng)從跳出區(qū)域視野，

30、站在未來(lái)城市整體格局來(lái)把握機(jī)會(huì)城市可供利用的價(jià)值有哪些？項(xiàng)目應(yīng)從跳出區(qū)域視野，站在未來(lái)城市整體格局來(lái)把握機(jī)會(huì)武進(jìn)區(qū)武進(jìn)區(qū)核心區(qū)核心區(qū)新北區(qū)新北區(qū)常州城市現(xiàn)狀是區(qū)域常州城市現(xiàn)狀是區(qū)域間跨度大，區(qū)域之間間跨度大，區(qū)域之間的聯(lián)系較松散，城市的聯(lián)系較松散，城市的整體格局還未完全的整體格局還未完全形成；形成；城市可供利用的機(jī)會(huì)，需站在整個(gè)城市的規(guī)劃發(fā)展的格局、視野上來(lái)分析； 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879從常州城市發(fā)展脈絡(luò)分析，常州將會(huì)由過(guò)去的單核發(fā)展為未來(lái)的三核發(fā)展從常州城市發(fā)展脈絡(luò)分析，常州將會(huì)由過(guò)去的單核

31、發(fā)展為未來(lái)的三核發(fā)展項(xiàng)目位于南部核心項(xiàng)目位于南部核心新北區(qū)在政府主導(dǎo)行政和文化中心，成為常州對(duì)外形象的窗口；鐘樓區(qū)、天寧區(qū)將會(huì)由原來(lái)的多功能中心逐漸蛻變?yōu)樯虡I(yè)、商務(wù)和金融中心；武進(jìn)區(qū)將由過(guò)去的“鄉(xiāng)下” 逐漸發(fā)展，在未來(lái)規(guī)劃中與新北區(qū)一起定位為副中心；高新產(chǎn)高新產(chǎn)業(yè)中心業(yè)中心與開(kāi)發(fā)區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)一起成為一起成為副中心副中心商業(yè)、商務(wù)商業(yè)、商務(wù)和金融中心和金融中心現(xiàn)代科教區(qū)現(xiàn)代科教區(qū)高新技術(shù)集聚區(qū)高新技術(shù)集聚區(qū) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879從城市的發(fā)展及城市功能的補(bǔ)缺上，項(xiàng)目與世貿(mào)等周邊幾個(gè)有機(jī)會(huì)發(fā)展成為常

32、州市武進(jìn)副中心的從城市的發(fā)展及城市功能的補(bǔ)缺上，項(xiàng)目與世貿(mào)等周邊幾個(gè)有機(jī)會(huì)發(fā)展成為常州市武進(jìn)副中心的中央商務(wù)區(qū)（中央商務(wù)區(qū)（CBDCBD）武進(jìn)區(qū)政府距離項(xiàng)目只有一千米，帶動(dòng)周邊商務(wù)區(qū)成型。目前該片區(qū)已超過(guò)百米辦公高樓十余座，全部為金融與市政。該片區(qū)營(yíng)業(yè)中和再建商業(yè)體量超過(guò)60萬(wàn)平米，其中有新天地、茂業(yè)、天祿步行街等。該片區(qū)擁有大量居住社區(qū)，總量近500萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)入住人口10萬(wàn)人。項(xiàng)目區(qū)域?qū)槌Ｖ蓓?xiàng)目區(qū)域?qū)槌Ｖ菔形溥M(jìn)副中心的中央商務(wù)區(qū)（市武進(jìn)副中心的中央商務(wù)區(qū)（CBD）武進(jìn)區(qū)武進(jìn)區(qū)政府政府商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)延政路商務(wù)區(qū)延政路商務(wù)區(qū)本本案案 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！201

33、0房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879在武進(jìn)新城南部副中心地位進(jìn)一步確立的格局下，其功能定位為常州市的高新技在武進(jìn)新城南部副中心地位進(jìn)一步確立的格局下，其功能定位為常州市的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，商業(yè)、商務(wù)、金融功能將向中心城區(qū)集中。術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，商業(yè)、商務(wù)、金融功能將向中心城區(qū)集中。從整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看，武進(jìn)副中心的從整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看，武進(jìn)副中心的CBDCBD只能采取補(bǔ)缺定位方式，面向于只能采取補(bǔ)缺定位方式，面向于創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)和中小型企業(yè)。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也不能偏離這個(gè)大的前提。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)和中小型企業(yè)。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也不能偏離這個(gè)大的前提。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資

34、料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879項(xiàng)目應(yīng)采取怎樣的策略，才能打贏未來(lái)的市場(chǎng)？項(xiàng)目層面 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879高檔酒店高檔酒店 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879常州星級(jí)酒店分布情況常州星級(jí)酒店分布情況交通主干道交通主干道分布集中分布集中競(jìng)爭(zhēng)較激烈競(jìng)爭(zhēng)較激烈酒店星級(jí)位置香樹(shù)灣花園酒店五星漢江東路2號(hào)富都商貿(mào)飯店通江大道398號(hào)中天鳳凰大酒店四

35、星通江大道555號(hào)金陵江南大飯店通江中路500號(hào)錦江國(guó)際大酒店通江中路769號(hào)海陽(yáng)大酒店通江中路371號(hào) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879酒店選址、建筑基本要求酒店選址、建筑基本要求 p 臨街為佳，商業(yè)繁華區(qū)也可內(nèi)進(jìn)，但距路口最好不超過(guò)路口最好不超過(guò)5050米米，不可有過(guò)多迂回及分岔， 需有車(chē)道直達(dá)門(mén)前，同時(shí)路口及沿途需能提供路標(biāo)p 具有良好的可見(jiàn)性，最好是“金角銀邊金角銀邊”（十字路口），有一定的廣告位有一定的廣告位p 交通流動(dòng)性好，車(chē)輛進(jìn)出便利車(chē)輛進(jìn)出便利，在選址點(diǎn)的200米方圓內(nèi)有5條以上能通達(dá)商

36、業(yè)中心、機(jī) 場(chǎng)、車(chē)站、碼頭的公交站線p 紅線范圍內(nèi)有一定回旋余地回旋余地，可以合理劃分對(duì)客服務(wù)區(qū)域與員工區(qū)p 周邊有一定的空地，出路通暢并可停車(chē)，車(chē)道一般為5.5 6 m寬，要考慮通向停車(chē)場(chǎng)的流 向，有回車(chē)路線有回車(chē)路線，停車(chē)位在20個(gè)左右；p 獨(dú)（整）幢物業(yè)或具有酒店專(zhuān)用大堂及專(zhuān)用通道專(zhuān)用大堂及專(zhuān)用通道的，適合改造為酒店客房的部分物業(yè) p 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879星級(jí)酒店托管經(jīng)營(yíng)模式星級(jí)酒店托管經(jīng)營(yíng)模式品牌使用品牌使用建設(shè)顧問(wèn)建設(shè)顧問(wèn)運(yùn)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)成本盈利分成盈利分成建筑成本建筑成本慣例慣例交付

37、考察交付考察上億投入上億投入拿地要求拿地要求意向簽約意向簽約 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879酒店案例剖析酒店案例剖析萬(wàn)澤國(guó)際萬(wàn)澤國(guó)際& &瑪麗蒂姆瑪麗蒂姆考察市場(chǎng)考察市場(chǎng)商務(wù)談判商務(wù)談判確定合作確定合作進(jìn)駐理由：獨(dú)特立面、位置、品牌聯(lián)合進(jìn)駐理由：獨(dú)特立面、位置、品牌聯(lián)合16-2716-27層，獨(dú)立電梯，層，獨(dú)立電梯，180180間左右客房間左右客房規(guī)劃施工規(guī)劃施工 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：105352787

38、9百腦匯電腦城公寓百腦匯電腦城公寓百腦匯開(kāi)業(yè)百腦匯開(kāi)業(yè)專(zhuān)用大堂專(zhuān)用大堂專(zhuān)用商業(yè)專(zhuān)用商業(yè)專(zhuān)用車(chē)位專(zhuān)用車(chē)位主形象面主形象面酒店酒店整體租賃整體租賃促進(jìn)銷(xiāo)售促進(jìn)銷(xiāo)售車(chē)位租售車(chē)位租售整體統(tǒng)一整體統(tǒng)一賣(mài)場(chǎng)賣(mài)場(chǎng) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879對(duì)于現(xiàn)有方案的研判對(duì)于現(xiàn)有方案的研判酒店酒店形象形象交通交通需求需求硬件硬件位置位置本本 案案賣(mài)場(chǎng)影響賣(mài)場(chǎng)影響進(jìn)出、回旋進(jìn)出、回旋酒店密集酒店密集物流、車(chē)位物流、車(chē)位汽車(chē)博覽城汽車(chē)博覽城 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)

39、策劃大全，QQ：1053527879調(diào)整建議調(diào)整建議利利提升企業(yè)品牌、提升項(xiàng)目檔次，提升銷(xiāo)售價(jià)格，提升去化速度提升企業(yè)品牌、提升項(xiàng)目檔次，提升銷(xiāo)售價(jià)格，提升去化速度弊弊品牌、企業(yè)發(fā)展品牌、企業(yè)發(fā)展回籠、進(jìn)度回籠、進(jìn)度獨(dú)棟、專(zhuān)屬配套、量身打獨(dú)棟、專(zhuān)屬配套、量身打造造五星物管顧問(wèn)增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)五星物管顧問(wèn)增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)談判周期長(zhǎng)、對(duì)建筑要求高、投入成本巨大談判周期長(zhǎng)、對(duì)建筑要求高、投入成本巨大 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879集中商業(yè)集中商業(yè)街鋪街鋪 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010

40、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879常州人購(gòu)物習(xí)慣常州人購(gòu)物習(xí)慣1、據(jù)調(diào)查，常州人逛百貨首選市中心，“購(gòu)物中心、步行街、品牌專(zhuān)賣(mài)”是最?lèi)?ài)逛的地方，并已開(kāi)始注重特色餐飲、休閑、娛樂(lè)。2、去市中心，隨機(jī)逛百貨，觀念根深蒂固3、占50%以上的人逛街首選南大街，選擇到市心商圈的人占到了90% 且大多為沒(méi)有目的性的隨機(jī)逛街； 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879以商業(yè)提升住宅檔次的模式以商業(yè)提升住宅檔次的模式商業(yè)和住宅并重的模式商業(yè)和住宅并重的模式商業(yè)依附住宅模式商業(yè)依附住宅模式簡(jiǎn)述簡(jiǎn)述通

41、過(guò)高檔次商家的引進(jìn)和特色商鋪的設(shè)立，在前期樹(shù)立良好的形象，來(lái)提高整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次，從而拔高后期住宅的價(jià)格，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。將商業(yè)配套和住宅都作為常規(guī)產(chǎn)品來(lái)操作，通過(guò)商鋪的利潤(rùn)最大化來(lái)達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)水平。基本對(duì)商業(yè)不作特別宣傳，以生活配套功能來(lái)對(duì)住宅功能做完善和補(bǔ)充，適用適用范圍范圍商業(yè)配套面積在小區(qū)總建筑面積中占部分部分，小區(qū)主體仍以住宅為主。商業(yè)配套面積在項(xiàng)目的建筑面積中所占比重較大所占比重較大，能夠通過(guò)商鋪的價(jià)格來(lái)提高整個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)。以?xún)?nèi)向型社區(qū)商業(yè)為主，輻射力不強(qiáng)，對(duì)住宅價(jià)值的提升作用有限開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)順序順序商業(yè)配套作為首期開(kāi)發(fā)，住宅后開(kāi)發(fā)商業(yè)配套作為首期開(kāi)發(fā)，住宅后開(kāi)發(fā)住宅首期開(kāi)發(fā)，商業(yè)

42、視工程、住宅首期開(kāi)發(fā)，商業(yè)視工程、體量及招商需求體量及招商需求以住宅開(kāi)發(fā)為主，后期經(jīng)營(yíng)商業(yè)銷(xiāo)售前期前期投入投入由于需要營(yíng)造一個(gè)高檔次的商業(yè)形象，并將之作為主要宣傳的素材，因此前期的投入較大較大。其開(kāi)發(fā)模式類(lèi)同于普通住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式，相對(duì)來(lái)說(shuō)，前期回收成成本本。商業(yè)部分前期無(wú)須做額外的資金投入。品牌品牌效應(yīng)效應(yīng)此種模式若操作成功，將會(huì)為項(xiàng)目本身和開(kāi)發(fā)商帶來(lái)極大極大的品牌效應(yīng)，并會(huì)提升區(qū)域的價(jià)值。品牌效應(yīng)一般品牌效應(yīng)弱，風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)性分性分析析由于前期投入大，操作方面有一定的難度難度，有財(cái)務(wù)的有財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)和操作失敗的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。風(fēng)險(xiǎn)小商、住結(jié)合的操作模式商、住結(jié)合的操作模式 房商網(wǎng)房商網(wǎng)

43、海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879總建面積：總建面積： 108108萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米住宅面積：住宅面積： 5757萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米陽(yáng)光陽(yáng)光MallMall： 1212萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米電腦城：電腦城： 2.52.5萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米第一商道：第一商道： 5 5萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米辦公公寓：辦公公寓： 6 6萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米商務(wù)酒店：商務(wù)酒店： 1.21.2萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米公建配套：公建配套： 3.53.5萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米地下車(chē)庫(kù)：地下車(chē)庫(kù)： 2121萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米商業(yè)案例剖析商業(yè)案例剖析九洲新世界九洲新世界住宅住宅電腦城電

44、腦城商道商道陽(yáng)光陽(yáng)光MALLMALL定位施工定位施工前期前期引進(jìn)引進(jìn)主力店主力店操盤(pán)原則：大盤(pán)立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，穩(wěn)妥開(kāi)發(fā)，操盤(pán)原則：大盤(pán)立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，穩(wěn)妥開(kāi)發(fā)，確保資金有計(jì)劃回籠確保資金有計(jì)劃回籠0909年回款年回款7 7億，億，1010年少量住宅，打造商業(yè)年少量住宅，打造商業(yè) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879體量體量社區(qū)商業(yè)：慣例社區(qū)商業(yè)：慣例10%10%配比，配比，2.82.8萬(wàn)方左右體量即可萬(wàn)方左右體量即可區(qū)域商業(yè)：區(qū)域商業(yè)：30%30%配比，配比，7-87-8萬(wàn)方左右的體量萬(wàn)方左右的體量形式形式社區(qū)商業(yè)：除

45、主力店以外，全部以街鋪形式銷(xiāo)售社區(qū)商業(yè)：除主力店以外，全部以街鋪形式銷(xiāo)售區(qū)域商業(yè)：專(zhuān)業(yè)招商團(tuán)隊(duì)提前進(jìn)駐策劃，持有經(jīng)營(yíng)，招商招租區(qū)域商業(yè)：專(zhuān)業(yè)招商團(tuán)隊(duì)提前進(jìn)駐策劃，持有經(jīng)營(yíng)，招商招租社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)主力店主力店+ +附屬街鋪附屬街鋪去化速度快去化速度快商業(yè)溢價(jià)低商業(yè)溢價(jià)低主題性商場(chǎng)主題性商場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大難度高風(fēng)險(xiǎn)大難度高長(zhǎng)期效益可觀長(zhǎng)期效益可觀 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879酒店公寓酒店公寓 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ

46、：1053527879常州小戶型分布情況常州小戶型分布情況目前常州已知有小戶型房源的樓盤(pán)共計(jì)25家，其中17家在售，8家待售，項(xiàng)目分布在武進(jìn)、鐘樓、天寧、新北四區(qū)。武進(jìn)區(qū)最多，共計(jì)11家；鐘樓區(qū)次之，共計(jì)7家；天寧區(qū)第三，共計(jì)5家；新北區(qū)最少，僅2家。楓逸人家金凱悅九洲新世界茂業(yè)泰富來(lái)蒙城財(cái)富中心長(zhǎng)興創(chuàng)制世茂萬(wàn)澤從開(kāi)盤(pán)時(shí)間看，目前有小戶型在售的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間全部在07年之后，其中超過(guò)50%的項(xiàng)目在08年下半年集中上市，市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，銷(xiāo)售情況卻不如人意。目前已知小戶型項(xiàng)目的已經(jīng)上市銷(xiāo)售的供應(yīng)量為8600套左右，銷(xiāo)售3800套左右，整體銷(xiāo)售率44%左右，銷(xiāo)售情況不容樂(lè)觀。已知潛在供應(yīng)量達(dá)到2700

47、套，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879目前購(gòu)買(mǎi)小戶型房源的客群主要分為兩類(lèi)：投資客和自住者。目前購(gòu)買(mǎi)小戶型房源的客群主要分為兩類(lèi)：投資客和自住者。年輕白領(lǐng)年輕白領(lǐng)許多年輕人都樂(lè)于享受公寓式的便捷生活，主要有城市白領(lǐng)、家居辦公一族。這類(lèi)人群一般收入較高，愿意追求便利、時(shí)尚、有質(zhì)量的生活。公寓面積一般較小，總價(jià)相對(duì)不高，對(duì)購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)低一些的年輕人來(lái)說(shuō)，負(fù)擔(dān)不太重。城市小企業(yè)（或者城市小企業(yè)（或者 SOHOSOHO族）族）對(duì)于許多由幾個(gè)人組成，對(duì)網(wǎng)絡(luò)、通訊、交通等依賴(lài)較高，經(jīng)常通宵達(dá)旦工作。

48、挑高類(lèi)小戶型可辦公，又可居住，可以做到工作、生活兩不誤，因此對(duì)于小公司吸引較大。投資客投資客小戶型總價(jià)雖低，但是在犧牲舒適性的前提下實(shí)現(xiàn)的，因此該類(lèi)戶型的一大主力客群就是投資客，總價(jià)低、升值潛力大、 還可兼作出租以收取租金。有些項(xiàng)目還許諾投資回報(bào)率，使得風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步降低，因此小戶型一直受到投資客的青睞。目前在售項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)人群主要以本地為主為主，少量常州市區(qū)和浙江、無(wú)錫的投資客。目前在售項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)人群主要以本地為主為主，少量常州市區(qū)和浙江、無(wú)錫的投資客。常州小戶型客群特征常州小戶型客群特征客戶類(lèi)別客戶類(lèi)別 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃

49、大全，QQ：1053527879常州小戶型客群產(chǎn)品偏好常州小戶型客群產(chǎn)品偏好數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原常州消費(fèi)者需求數(shù)據(jù)購(gòu)買(mǎi)面積需求占比60以下80%60-7920%是否選擇精裝修是否選擇精裝修購(gòu)房關(guān)注重點(diǎn)購(gòu)房關(guān)注重點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)面積需求購(gòu)買(mǎi)面積需求接受信息媒介接受信息媒介 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：105352787947公寓案例剖析公寓案例剖析萬(wàn)澤國(guó)際萬(wàn)澤國(guó)際& &百腦匯公寓百腦匯公寓投資為主要目的，部分因地段自住投資為主要目的，部分因地段自住CBDCBD核心核心對(duì)面世茂對(duì)面世茂600600加商戶入住加商戶入住酒

50、店品質(zhì)升值保證酒店品質(zhì)升值保證市心地段市心地段依托城市綜合體依托城市綜合體電腦城及相關(guān)產(chǎn)業(yè)商戶電腦城及相關(guān)產(chǎn)業(yè)商戶實(shí)操項(xiàng)目實(shí)操項(xiàng)目 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879面積面積設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)客群客群市場(chǎng)市場(chǎng)位置位置本本 案案不宜過(guò)大而導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高不宜過(guò)大而導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高可以增加附加值可以增加附加值學(xué)校云集、新市政府學(xué)校云集、新市政府河海大學(xué)、常工院、新北實(shí)驗(yàn)中學(xué)、國(guó)際學(xué)校有需求有需求大環(huán)境、小環(huán)境大環(huán)境、小環(huán)境 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：

51、1053527879面積面積控制在控制在35-6535-65平米，一房、兩房平米，一房、兩房設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)戶型增加附加值（贈(zèng)送面積）戶型增加附加值（贈(zèng)送面積）產(chǎn)品設(shè)計(jì)增加亮點(diǎn)（如空中花園、立面等）產(chǎn)品設(shè)計(jì)增加亮點(diǎn)（如空中花園、立面等）精裝修精裝修 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879結(jié)論環(huán)境有支撐機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：105352787951住宅住宅公寓公寓商業(yè)商業(yè)酒店酒店滯滯銷(xiāo)銷(xiāo)回回籠籠投投入入周周期期利潤(rùn)增加利潤(rùn)

52、增加價(jià)值提升價(jià)值提升擴(kuò)大影響擴(kuò)大影響品牌建設(shè)品牌建設(shè)利潤(rùn)少利潤(rùn)少風(fēng)險(xiǎn)小風(fēng)險(xiǎn)小附加值低附加值低去化快去化快關(guān)于定位關(guān)于定位 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879以品牌為發(fā)展方向的產(chǎn)品定位以品牌為發(fā)展方向的產(chǎn)品定位酒店酒店公寓公寓商業(yè)商業(yè)獨(dú)棟建筑、專(zhuān)屬配套、量身打造，制定品牌聯(lián)合戰(zhàn)略獨(dú)棟建筑、專(zhuān)屬配套、量身打造，制定品牌聯(lián)合戰(zhàn)略精裝修，精裝修，35-6535-65平米為主，產(chǎn)品擁有多重附加值，星級(jí)酒店物管平米為主，產(chǎn)品擁有多重附加值，星級(jí)酒店物管購(gòu)物廣場(chǎng)式商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)式商業(yè)+ +沿街底商沿街底商至少至少30%3

53、0%可由開(kāi)發(fā)企業(yè)持有經(jīng)營(yíng)可由開(kāi)發(fā)企業(yè)持有經(jīng)營(yíng) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879論證二：客戶對(duì)我們所建議的物業(yè)類(lèi)型是否有需求？ 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879客戶研究思維框架客戶研究思維框架市場(chǎng)現(xiàn)有客戶構(gòu)成事實(shí)客戶選擇意向訪談城市格局及發(fā)展方向發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)選擇機(jī)會(huì)選擇（客戶選擇（客戶選擇/定位）定位）創(chuàng)造機(jī)會(huì)創(chuàng)造機(jī)會(huì)（引導(dǎo)客戶（引導(dǎo)客戶/定位）定位）前期前期適應(yīng)客戶為主適應(yīng)客戶為主引導(dǎo)客戶為輔引導(dǎo)客戶為輔中后期中

54、后期引導(dǎo)客戶為主引導(dǎo)客戶為主適應(yīng)客戶為輔適應(yīng)客戶為輔 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879從周邊樓盤(pán)訪談發(fā)現(xiàn)，區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分特征不明顯，購(gòu)買(mǎi)主要從就近區(qū)域、工作便利及從周邊樓盤(pán)訪談發(fā)現(xiàn)，區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分特征不明顯，購(gòu)買(mǎi)主要從就近區(qū)域、工作便利及價(jià)格考慮價(jià)格考慮世貿(mào)中心由于其在常州的品牌唯一性，其客戶以在常州從事貿(mào)易行業(yè)的居多。御城客戶以周邊為主，作為80萬(wàn)方大盤(pán)，自身配套齊全，還有一部分品牌追隨者。新城公館主要吸引武進(jìn)區(qū)的客戶。財(cái)富廣場(chǎng)主要以湖塘鎮(zhèn)客戶為主。湖塘為主武進(jìn)區(qū)為主在常州輻射面較均勻財(cái)富廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)新城

55、公館新城公館御城御城世貿(mào)中心世貿(mào)中心周邊客戶為主，部分常州市中心，品牌忠誠(chéng)者 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879訪談重點(diǎn)訪談重點(diǎn)資深業(yè)內(nèi)人士資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)常州整體市場(chǎng)的看法對(duì)常州整體市場(chǎng)的看法對(duì)新政的看法對(duì)新政的看法對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的評(píng)價(jià)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的評(píng)價(jià)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的基本看法對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的基本看法市場(chǎng)一線專(zhuān)業(yè)人士市場(chǎng)一線專(zhuān)業(yè)人士客戶購(gòu)買(mǎi)關(guān)注點(diǎn)客戶購(gòu)買(mǎi)關(guān)注點(diǎn)區(qū)域客戶特征區(qū)域客戶特征銷(xiāo)暢產(chǎn)品及戶型銷(xiāo)暢產(chǎn)品及戶型對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的看法對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的看法對(duì)項(xiàng)目可能構(gòu)成客戶的看法對(duì)項(xiàng)目可能構(gòu)成客戶的看法消費(fèi)者消費(fèi)者區(qū)域消費(fèi)者

56、對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的看法區(qū)域消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的看法對(duì)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)的傾向性及要求條件對(duì)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)的傾向性及要求條件財(cái)富廣場(chǎng)銷(xiāo)售部經(jīng)理：張經(jīng)理世貿(mào)置業(yè)顧問(wèn)：楊小姐御城：陳經(jīng)理（案場(chǎng)指導(dǎo)經(jīng)理）新城公館：策劃師資深專(zhuān)業(yè)人士市場(chǎng)一線專(zhuān)業(yè)人士天祿商務(wù)廣場(chǎng)銷(xiāo)售代表新天地不夜城銷(xiāo)售代表新城上街銷(xiāo)售代表茂業(yè)泰富城銷(xiāo)售代表等10人消費(fèi)者訪談大學(xué)城、灣里客戶訪談人員基本情況客戶訪談人員基本情況 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879客戶訪談?dòng)^點(diǎn)總結(jié)：市場(chǎng)供應(yīng)量大，觀望氛圍濃厚。普遍看好區(qū)域發(fā)展，認(rèn)為項(xiàng)目所在客戶訪談?dòng)^點(diǎn)總結(jié)：市場(chǎng)供應(yīng)量大，觀望氛

57、圍濃厚。普遍看好區(qū)域發(fā)展，認(rèn)為項(xiàng)目所在區(qū)域會(huì)成會(huì)片區(qū)的中心區(qū)域會(huì)成會(huì)片區(qū)的中心對(duì)項(xiàng)目片區(qū)的看法中，受訪者基本都會(huì)認(rèn)為屬于新區(qū)，看好將來(lái)的發(fā)展；但對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域消費(fèi)者進(jìn)行訪談中，受訪者基本認(rèn)為該區(qū)域可以接受；上述分析表明，隨著武進(jìn)城區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步完善，地段會(huì)成為本案的賣(mài)點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)的看法對(duì)市場(chǎng)的看法對(duì)項(xiàng)目片區(qū)的看法對(duì)項(xiàng)目片區(qū)的看法常州市場(chǎng)供應(yīng)量大常州房?jī)r(jià)沒(méi)有什么下降空間，但是購(gòu)房仍要等待一下隨著常州交通條件的改善，買(mǎi)房子的范圍也可以擴(kuò)大常州市區(qū)的客戶不愿意到武進(jìn)購(gòu)房，武進(jìn)的客戶也不愿意到常州市區(qū)購(gòu)房普遍看好延政路發(fā)展前景，認(rèn)為這一帶將成為片區(qū)的中心項(xiàng)目所處高力國(guó)際汽配城內(nèi)，周邊4S店眾多，擔(dān)心油污影

58、響環(huán)境三年到五年后會(huì)在這里購(gòu)房看好武進(jìn)新區(qū)的規(guī)劃，有眾多的購(gòu)物場(chǎng)所可以選擇世貿(mào)中心的存在增大了市場(chǎng)的信心 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879客戶訪談?dòng)^點(diǎn)總結(jié)：客戶群仍然是以武進(jìn)為主，區(qū)域發(fā)展程度決定項(xiàng)目的價(jià)值客戶訪談?dòng)^點(diǎn)總結(jié)：客戶群仍然是以武進(jìn)為主，區(qū)域發(fā)展程度決定項(xiàng)目的價(jià)值在消費(fèi)者訪談中，當(dāng)問(wèn)到是否會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)本區(qū)域項(xiàng)目時(shí)，大部分客戶都提到價(jià)格、交通、生活配套，并表示普通人群來(lái)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)的可能性較大；在對(duì)專(zhuān)業(yè)人士的訪談中，受訪者多次提到未來(lái)可能會(huì)升值，但是現(xiàn)在買(mǎi)不會(huì)超過(guò)4000元/平米。延政路如果成為武進(jìn)中

59、心的話，房子肯定升值想要買(mǎi)高品質(zhì)的酒店式公寓產(chǎn)品對(duì)湖塘鎮(zhèn)以及周邊都有吸引力御城與世貿(mào)的項(xiàng)目落成提高了區(qū)域的美譽(yù)度現(xiàn)在買(mǎi)價(jià)格應(yīng)該會(huì)在700010000元/平沿街周邊百米高樓有近十余座，前景很好希望能買(mǎi)到40-50平米左右的精裝修公寓面對(duì)即將有10萬(wàn)人成型的新城，開(kāi)個(gè)商鋪會(huì)賺到錢(qián)對(duì)項(xiàng)目可能客戶的看法對(duì)項(xiàng)目可能客戶的看法 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879核心客戶定位（綜合描述）核心客戶定位（綜合描述）身份特點(diǎn)身份特點(diǎn)置業(yè)關(guān)注點(diǎn)置業(yè)關(guān)注點(diǎn)來(lái)源區(qū)域來(lái)源區(qū)域心理特征心理特征整個(gè)武進(jìn)片區(qū)汽配城一期業(yè)主或商戶中小企業(yè)主

60、、創(chuàng)新型企業(yè)主看重價(jià)格、注重投資湖塘投資客戶擁有多套物業(yè)選擇未來(lái)武進(jìn)區(qū)商務(wù)中心、提升企業(yè)形象區(qū)域發(fā)展、性?xún)r(jià)比配套、物業(yè)形象、性?xún)r(jià)比、管理開(kāi)發(fā)區(qū)、大學(xué)城、汽配城一期業(yè)主或商戶自住較年青、職業(yè)上升期單身貴族生活配套、物業(yè)管理、產(chǎn)品形象、戶型方正實(shí)用公寓公寓客戶客戶辦公辦公客戶客戶商鋪商鋪客戶客戶湖塘投資客戶看重價(jià)格、注重投資擁有多套物業(yè)區(qū)域發(fā)展、投資總價(jià)、售價(jià)和租金、管理 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全，QQ：1053527879論證三：關(guān)于產(chǎn)品方面，還需要哪些提升？ 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃