昆明XX廣場項目戰(zhàn)略定位報告DOC14

1、昆明XX廣場項目戰(zhàn)略定位報告前言昆明XX地商投資有限公司：我司人員自本月12日進駐現(xiàn)場以后，為了做到有絕對的把握做好我們的項目，我們秉著唯一性，排他性、差異化安全性的三重原則，針對我們先前的定位設想進行思路拓寬和再定位調(diào)查論證，以一切為了項目的前瞻性、唯一性和可持續(xù)發(fā)展為出發(fā)點，對云南商業(yè)特色、昆明商業(yè)特色、火車站片區(qū)商業(yè)特色及出路進行了重新審視和研究，并在此基礎上提出了新的定位設想，并就此與貴方進行探討，第一部分這里最適合做什么？一、 云南特色代表什么？此部分分析彩云之南商業(yè)應該是有自己特色的商業(yè)國旅游特色、民族特色；然而目前服裝業(yè)、IT電腦數(shù)碼、通訊電子業(yè)都不能代表云南特色二、 昆明商圈分

2、布掃瞄：青年路、小西門董家灣電子通訊商圈、沿通路121路數(shù)碼產(chǎn)品商圈、螺獅灣服裝批發(fā)市場商圈。這些商圈都有自己鮮明的特色，唯獨火車站片區(qū)商圈沒有自己的特色；三、 火車站片區(qū)商業(yè)掃瞄四、 火車站片區(qū)定位 政府對火車站片區(qū)總體規(guī)劃： 火車站片區(qū)商務商貿(mào)集散地五、 結(jié)論：火車站片區(qū)最適合做:1、物流批發(fā)市場；2、商務旅游批發(fā)購物中心第二部分我們可以做什么一、 專業(yè)物流批發(fā)市場與商務旅游集散中心的優(yōu)劣勢分析地段：交通：物流：人口：昆明XX廣場商業(yè)項目的相關營銷定位策劃1、 項目功能定位 昆明福地11：社會貢獻：配合政府對火車站片區(qū)的城市改造，靚化火車站片區(qū)市容；12：區(qū)域貢獻：改良和提升火車站片區(qū)的商

3、業(yè)環(huán)境和質(zhì)量；13：民生貢獻：滿足區(qū)域內(nèi)固定居民、及交通樞紐所帶來的四面八方的巨大人流的各方面需要；14：商業(yè)貢獻：給火車站片區(qū)、昆明市的新老車站商業(yè)的商業(yè)經(jīng)營者一個永續(xù)經(jīng)營、發(fā)展壯大、新進經(jīng)營的商業(yè)經(jīng)營平臺；15：投資機遇：為具有相當投資和經(jīng)營經(jīng)驗的投資者，提供一個高質(zhì)量的商業(yè)和地產(chǎn)投資的財富港口；2、 項目形象定位 整體：百年云南商業(yè)精華所在 1期：首席云南特色產(chǎn)品國際交易MALL(即專業(yè)批發(fā)零售市場。含A區(qū)：1期14層；B區(qū)：2期14層) 2期：酒店式精英商務公寓（公寓56層；倉儲配套710層） 口號：這里是云南的世界，世界的昆明 名稱：云南1003、 經(jīng)營業(yè)態(tài)定位1期（A區(qū)）1層：金銀

4、、玉器、珠寶等；2層：茶葉、煙草等；3層：特色服飾、箱包、工藝品等；4層：特色副食品；5層：咖啡廳、西餐廳、商務會所等；1層：綜合超市2期（B區(qū)）1層：金銀、玉器、珠寶等；2層：茶葉、煙草等；3層：特色服飾、箱包、工藝品等；4層：特色副食品；56層：居住、辦公、投資型的酒店式小戶型公寓；710：倉儲、辦公、休閑、金銀玉器鑒定中心等配套設置及機構(gòu)；4、 價格水平定位1） 租金類（按建筑面積下的均價）11）1期1層：120元月2層：80元月3層：50元月4層：40元月5層：30元月1層：90元月1）2期1層：100元月2層：70元月3層：40元月4層：30元月5層：30元月1層：車庫2） 售價類（

5、按建筑面積下的均價）31）1期1層：12000元2層：8000元3層：5000元4層：4000元5層：3000元1層：9000元月32）2期1層：10000元2層：7000元月3層：4000元月4層：3000元月5層：3000元月1層：車庫（待議）5、 鋪面分割形態(tài)51）1期1層4層：可自營獨立鋪面柜臺1層：非自營產(chǎn)權(quán)包租小面積分割銷售5層：分割成2塊大面積鋪面銷售52）2期1層4層：可自營獨立鋪面柜臺5層6層：30平米間以內(nèi)小戶型酒店式公寓6、 總價控制建議1）鋪面主力鋪面總價控制在15萬元以內(nèi) 2）公寓 控制在總價10萬元12萬元左右7、 經(jīng)營管理定位1） 1、2期14樓所有獨立鋪面統(tǒng)一管

6、理，分散經(jīng)營2） 1期1樓超市 統(tǒng)一經(jīng)營管理收銀3） 2期56樓公寓 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營8、 銷售（投資）模式1） 投資模式概念稱謂 黃金收租法2） 銷售模式概念稱謂21）可控風險總價設計； 闡釋： 即：將在實施所有優(yōu)惠政策時每個鋪面的實際經(jīng)濟損失的總值，在擬定鋪面銷售單價（和總價）時全部計算進單價（和總價），然后以這樣的單價（和總價）開始銷售，并捆綁執(zhí)行以下階段銷售策略的核心方式進行銷售；風險總價計算的設計方式：經(jīng)營權(quán)銷售年限：一次性銷售30年（去一頭一尾各5年后的中間30年）一頭一尾10年：作為優(yōu)惠（含無償）贈送給投資者和經(jīng)營者的使用年限，通過不同的銷售階段不同的優(yōu)惠（含無償）贈送措施，可

7、以將此部分納入開發(fā)商額外收入部分，也可以成為宣傳推廣過程中吸引投資者的一個賣點（具體見階段銷售策略）；作用：不因為實施優(yōu)惠政策而損失1分錢，反之要賺錢22）不同購買階段的優(yōu)惠政策逐漸遞減對比型策略設計； 闡釋：具體見階段銷售策略 作用：在設計這種公開公平公正的政策下，以前后2個階段透明比較（如認籌階段與開盤階段的優(yōu)惠政策對比）進行銷售推廣，可以做到：A、 一方面可以做到加快銷售速度；B、 二方面可以做到在最短的時間內(nèi)以，以最高的價格，賣出最多的鋪面；C、 三方面可以做到像在比較常規(guī)運用的低開高走的價格策略下的漲價空間的便利，同時又可以同樣具備價格過高下的調(diào)整空間（增加優(yōu)惠措施達到），而相比低開高走的常規(guī)策略，該策略又更具有誘惑力和新穎性，而不需要用赤裸裸的低價手段。3） 樓層投資模式控制 1期：1層4層：包租3年，年回報10，一次性返租3年30（首期款內(nèi)扣除）；1層：包租10年，年回報8，一次性返還3年24（首期款內(nèi)扣除）5層：常規(guī)銷售4） 階段銷售推廣策略以下以1期14層為例：41）認籌階段（開盤前）：包租5年（頭5年），年回報6，一次性返租30（首期款內(nèi)扣除）；0投入加贈10年收益權(quán)，前5年0成本收益；獲得40年經(jīng)營權(quán)；限量發(fā)售100張鉆石vip卡；42）開盤階段：包租5年（頭5年），年回報6，一次性返租30（