某公司商業(yè)經(jīng)營管理公司及超市的運(yùn)營方案

1、 第一部分 商業(yè)經(jīng)營管理公司的運(yùn)營核心 一、商業(yè)經(jīng)營管理公司成立的目的對于我們公司來說，銷售商鋪是工作核心，商業(yè)招商是前提，但還必須成立專門的商業(yè)管理公司對項目進(jìn)行管理，才能長久發(fā)展。如果項目商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險還是要落到我們公司的頭上。綜觀國內(nèi)外項目，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理項目是一種通用的模式。二、商業(yè)管理公司組織架構(gòu)商業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)一般包括：經(jīng)營層面：（含總經(jīng)理、副總經(jīng)理）；管理層面：辦公室；財務(wù)部；招采部；營運(yùn)部；物業(yè)部；企劃部等。各部門主要工作內(nèi)容：總經(jīng)理是決策人，副總經(jīng)理主管業(yè)務(wù)、行政等；辦公室主管人事、行政和總務(wù)等；財務(wù)部主管

2、資金運(yùn)作和信息中心等工作；招采部主管超市采購及商場招商工作；運(yùn)營部主管超市及商場的營運(yùn)等方面；物業(yè)部主管超市防損及商場水、電、保安，維修等工作；企劃部主管商場形象、促銷等工作；。三、商業(yè)經(jīng)營管理公司作用商業(yè)經(jīng)營管理公司及業(yè)主、商戶三個權(quán)利主體共存的法律關(guān)系，由于前期的業(yè)主委員會尚未成立，開發(fā)公司與商業(yè)經(jīng)營管理公司的行為規(guī)范必須有委托合同予以明確，以確認(rèn)商業(yè)經(jīng)營管理公司對項目商業(yè)進(jìn)行系列工作的管理地位，從而達(dá)到統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理，統(tǒng)一價格管理、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一客服管理、統(tǒng)一企劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理。為投資者、經(jīng)營者保駕護(hù)航。4、 商業(yè)經(jīng)營管理公司目標(biāo)以專業(yè)服務(wù)運(yùn)作模式為基礎(chǔ)

3、，依托完整的市場定位體系，優(yōu)勢資源，提升項目市場形象，保持良好的市場競爭優(yōu)勢，傳導(dǎo)先進(jìn)商業(yè)管理理念，保障項目整體運(yùn)營的可持續(xù)性發(fā)展，實現(xiàn)項目升值與保值，最終達(dá)成開發(fā)方、買賣方、運(yùn)營方等多方共贏局面。五、商業(yè)管理公司管理功能1、研究功能：運(yùn)用專業(yè)的市場研究體系，結(jié)合項目所在地最新商業(yè)市調(diào)信息及相關(guān)政策支持，制定合理、有針對性的品牌導(dǎo)入操作策略、提供運(yùn)營決策支持及各種商業(yè)咨詢系統(tǒng)，最大程度上保障項目的整體市場競爭優(yōu)勢。2、管理功能：對項目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，建立健康、有序的運(yùn)營機(jī)制，確保優(yōu)良、健全的融資、消費(fèi)環(huán)境。3、協(xié)調(diào)功能：協(xié)調(diào)解決開發(fā)方、買賣方、客戶與、管理公司的沖突、矛盾。搭建四者與消

4、費(fèi)市場的橋梁，及時溝通、反饋各方信息。六、商業(yè)經(jīng)營管理體系1、統(tǒng)一管理：統(tǒng)一的市場形象，整體、協(xié)調(diào)的經(jīng)營模式，保障市場多元化消費(fèi)活力，采取群體化多角度消費(fèi)渠道，充分尊重顧客的選擇權(quán)，復(fù)合對單一，具備不可比擬的競爭優(yōu)勢。2、統(tǒng)一運(yùn)營：根據(jù)運(yùn)作進(jìn)度和供求市場影響，不定期舉辦各種類型的促銷活動，統(tǒng)一折扣優(yōu)惠或部分商品折現(xiàn)等；既可以項目整體為單位，也可以部分品牌為單位，在適當(dāng)范圍內(nèi)進(jìn)行造勢宣傳。3、后勤配送：成立專業(yè)后勤部，針對品牌商家和消費(fèi)群體，以大宗或特殊服務(wù)為主，實現(xiàn)跨區(qū)域、跨行業(yè)的高效、便捷的配送服務(wù)；4、先行賠付：制定專項賠付額度，加大購物保障力度，增強(qiáng)消費(fèi)信心，引導(dǎo)、建立客戶忠誠度和品牌度

5、；5、末位淘汰：針對經(jīng)營不善、不符整體發(fā)展規(guī)律的個別商家，及時運(yùn)用政策扶持、調(diào)研市場、經(jīng)營建議、運(yùn)營整改等軟性措施和適當(dāng)硬件支撐，若仍不能很好適應(yīng)市場，及時清理，更換新鮮血液，保持市場競爭力和良性循環(huán)軌道。七、商業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營模式（一） 項目具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的特點 項目的商鋪是有計劃的聚集,對項目進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是項目區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點?！敖y(tǒng)一管理”，要求項目必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的項目則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭?！胺稚⒔?jīng)營”，是項目對消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所，但項目的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是

6、在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。 （二）項目的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在項目銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外，通過在租賃合約中采用標(biāo)準(zhǔn)格式，在法律上確定項目管理公司的管理地位。 1、“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。所謂“品牌審核管理”是指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。 審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品檢測報告、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。

7、60;“完善的租約管理”。 租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如： （1）承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個項目的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)管理公司的認(rèn)可； （2）營業(yè)時間的確定； （3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理； （4）為整個項目促銷承擔(dān)的義務(wù)； （5）承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制； （6）投保范圍事宜；  2、“統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。&#

8、160;由于目前項目競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為項目策劃好1年365天的天天營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”，組織策劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ绻椖拷y(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。 3、“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。 項目須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證項目的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有： （1）指導(dǎo)項目：培訓(xùn)售貨員、賣場布置指導(dǎo)

9、、促銷活動安排； （2）協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合作； （3）服務(wù)項目：行政事務(wù)管理； （4）監(jiān)督項目：維護(hù)項目的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。  4、“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。 項目的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。8、 商業(yè)運(yùn)營公司組織架構(gòu)圖如下 結(jié)合我們公司各個項目及自持超市的特點，組織機(jī)構(gòu)建議如下：運(yùn)營總經(jīng)理各地分公司企 劃部綜 合部招商采購部超市管理營運(yùn)、物業(yè)財務(wù)、綜合招商、采購

10、網(wǎng)管行政運(yùn) 營管 理部物 業(yè)及 防損 部超市運(yùn)營業(yè)主客服保潔安保消防工程裝修超市防損人資財 務(wù)部信息結(jié)算出納財務(wù)設(shè)備水電平面、促銷影院 第二部分 超市的投資分析一 、超市的定義及業(yè)態(tài)分類超市就是實行自助服務(wù)和集中式一次性付款的銷售方式，以滿足消費(fèi)者對基本生活用品一次性購足的需要，并普遍運(yùn)用大工業(yè)的分工機(jī)理，實行對零售經(jīng)營過程和工藝過程專業(yè)化和現(xiàn)代化的改造，普遍實行連鎖經(jīng)營方式的零售業(yè)態(tài)。二 、超市的業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)是指商業(yè)服務(wù)于某一顧客群或某種顧客需求的店鋪經(jīng)營形態(tài)。國內(nèi)外眾多的超級市場主要有四種業(yè)態(tài)：便利店、食品超市、倉儲式商場、綜合性超級市場。（一）、便利店是以滿足顧客便利性需求為主要目的的零

11、售業(yè)態(tài)。其特點是：1、選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地2、營業(yè)面積在1OO平方米左右，營業(yè)面積利用率極高。3、營業(yè)時間一般在16小時以上，甚至24小時。4、商品結(jié)構(gòu)：以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主，有即時消費(fèi)性、少容量、應(yīng)急性等特點。5、目標(biāo)顧客：居民徒步購物5分鐘可到達(dá)， 8O顧客為有目的的購物。便利店在時間上、空間上及品項上都是對其它業(yè)態(tài)的一種彌補(bǔ)，隨著人們生活水平的提高及生活節(jié)奏的加快，有較大的發(fā)展空間。（二）、食品超市是采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。其特點是：1、選址在

12、居民住宅區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。2、營業(yè)面積在5OO至1000平方米。3、商品結(jié)構(gòu)：以購買頻率高的商品為主。4、營業(yè)時間不低于16小時。5、以居民為消費(fèi)對象，1O分鐘左右可到達(dá)。非生鮮食品類商品是無法與大型公司進(jìn)行價格競爭的。作為必需商品的生鮮食品是商圈消費(fèi)者基本生活的組成部分，生鮮食品成為該類店鋪的主要商品。店家需以提高生鮮食品的鮮度、加工工藝等手段吸引家庭主婦光顧，并且積極參與或組織各類的社區(qū)活動，讓消費(fèi)者感到是去鄰居家購物，而不是去店里購物。（三）、倉儲式商場倉儲式商場是以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體，低價銷售，提供有限服務(wù)的銷售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制，只為會員提供服務(wù)）。其特點為：1、

13、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部，但交通便利性強(qiáng)，并有大型停車場。2、營業(yè)面積大，一般為1OOOO平方米以上。3、庫架合一，裝飾簡單，節(jié)約成本。4、商品結(jié)構(gòu)：主要以食品（有一部分生鮮食品）、家用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品為主。重點在商品的廣度要寬（指商品的種類要多）。5、目標(biāo)顧客：以中小零售商、餐飲業(yè)、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主。此種店鋪大都實行大量銷售和大批訂貨等方式，從而實現(xiàn)廉價銷售。（四）、綜合性超市綜合性超級市場是以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)，其特點是：1、選址在住宅區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部或商業(yè)密集區(qū)。2、營業(yè)面積在2500平方米以上。3、商品結(jié)構(gòu)：生鮮

14、食品、衣食用品齊全。重點在商品的深度（指同一商品的規(guī)格、等級、品種的多少）。 4、目標(biāo)顧客：滿足消費(fèi)者中比率最大的中等收入階層的消費(fèi)需求。5、設(shè)施裝飾較倉儲式商店好。綜合性超級市場比倉儲式商場更能提供一種良好舒適的購物環(huán)境，及多品種商品選擇機(jī)會的業(yè)態(tài)。三、我們的項目定位主要是綜合超市（微山可建倉儲超市，此處略）依據(jù)我們公司發(fā)展定位及商業(yè)規(guī)模，我們應(yīng)定位于綜合超市。主要經(jīng)營民生消費(fèi)品，商品品種數(shù)依各店面積略有不同，但通常都有20000-30000種，品類通常有：1、生鮮：蔬菜、水果、家畜禽肉、海鮮水產(chǎn)、面包、蛋類、乳酪制品、冰品、南北干貨、五谷雜糧等。2、食品：煙酒飲料、糖果餅干、休閑食品、糧油

15、米面、調(diào)味品、罐頭食品、奶粉、嬰兒食品、茶葉、咖啡、保健食品等。3、百貨：精品、化妝品、辦公用品、玩具、體育健身用品、家居用品、大小家具、家庭五金用品、床上用品、皮具箱 包、服裝鞋帽等。四、投資及收益分析（以*項目6000平方米超市計算）（一）、投資估算： 1、裝修：80萬2、設(shè)備， 貨架：280萬3、電腦收銀系統(tǒng)：前臺40后臺15個 共計：20萬元4、防盜系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)備：20萬元5、預(yù)計總庫存：500萬元 須支付現(xiàn)金貨款：100萬元6、流動資金 ：20萬元 7、合計：520萬元（二）、利潤估算： 1、日營業(yè)額按每平米15元計算 6000平米*15元= 9萬元 2、預(yù)計每月銷售額為：9萬元*3

16、0天=270萬元 3、毛利潤 270萬元*15%= 40.5萬元 4、入場費(fèi)、管理費(fèi)、陳列費(fèi)共計每月 10萬元 5、共計每月毛收入：50.5萬元 6、費(fèi)用開支 （1）工資：按每人2500元一月計算共計80人=20萬元 （2）稅收：每月5萬元 （3） 水電費(fèi)：每月5萬元 （4）報損：每月5萬元 （5） 折舊：3萬元 （6） 其它：5萬元 （7）共計開支：43萬元 7、每年凈利潤： （1）月收入50.5萬元減去月開支43萬元7.5萬 （2）乘以12個月共計年利潤約為90萬元（3） 、超市業(yè)績分析1、首先這是結(jié)合我們項目周邊商業(yè)情況作出比較樂觀的近3年內(nèi)投資分析。2、我們的凈利潤折合到租金，恰好和家

17、家悅報價接近，也是每平米0.4元每天。3、超市業(yè)績樂觀估計，隨著商業(yè)成熟超市運(yùn)營成功的話，三年后日均銷售額可以增加到20萬，入場費(fèi)、管理費(fèi)、陳列費(fèi)也可以每月再增長 10萬元，月度利潤可達(dá)到30萬。年度利潤可達(dá)360萬，折合租金可達(dá)到1.7元。4、風(fēng)險估計，每天超市銷售額低于6.7萬，房租為零，還要繼續(xù)貼錢，超市就要完全虧損。5、 我們公司自持超市的SWOT分析（1） 、優(yōu)點：1、在項目規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)中，我們自己的超市能參與定位、設(shè)計及施工過程，大量建設(shè)后期改造成本。2、我們自己掌握主動權(quán)，我們自己的超市可以靈活組合搭配，避免出租超市的很多合作限制和物業(yè)難點，更增強(qiáng)項目的可銷售能力，增加公司銷售

18、收益。3、與*合作，大大提升我們公司的軟實力，提升我們形象，形成戰(zhàn)略優(yōu)勢。（二）、缺點：1、我們項目的超市一般處在三四線城市，這類城市消費(fèi)能力有限，消費(fèi)層級還較低，*的采購資源利用率很低。2、我們的超市布點分散，分布在不同城市，不利于集中采購，如*項目與濟(jì)陽項目分屬濟(jì)南和青島大區(qū)代理商，另外超市采購中存在大量當(dāng)?shù)夭少徤唐罚蚍植荚诓煌鞘?，這部分商品很難形成統(tǒng)一采購。3、我們短期內(nèi)難以形成連鎖超市的超強(qiáng)運(yùn)營能力，至少需要3家以上超市3年以上時間才有可能將超市系統(tǒng)建立完善，這段時間需要公司持續(xù)培育投入。（三）、機(jī)會：1、公司組建自己的超市運(yùn)營團(tuán)隊，有利于公司戰(zhàn)略發(fā)展，加上我們自持的影院真正形成我們公司的特有商業(yè)模式，形成經(jīng)營核心能力，有利于快速發(fā)展，成為山東省內(nèi)三四線商業(yè)地產(chǎn)的龍頭。2、在項目開發(fā)時增加了公司