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1、一級(jí)土地開發(fā)整理學(xué)習(xí)好資料級(jí)土地開發(fā)相關(guān)資料深圳市福田房地產(chǎn)有限公司2011-5-9精品資料一、綜述二、土地一級(jí)開發(fā)定義三、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的流程四、土地一級(jí)開發(fā)模式五、核心觀點(diǎn)一、綜述根據(jù)2010年9月10日國(guó)土資源部關(guān)于開展”兩整治一改 革”專項(xiàng)行動(dòng)工作任務(wù)及責(zé)任分工的通知要求, 2011年4月份 開始,中國(guó)土地一級(jí)開發(fā)必須采取企業(yè)主導(dǎo)模式,而不是以前的國(guó) 資背景的土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)開發(fā)。國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示,2010年中國(guó)土地出讓成交總價(jià)款2.7萬億元人民幣,同比2009年增長(zhǎng) 69.8%。而2009年財(cái)政部公布的全國(guó)土地出讓金支出明細(xì)中顯 示,2009年土地開發(fā)成本大約占到土地出讓總價(jià)款
2、的 60%左右。目前企業(yè)主導(dǎo)的土地一級(jí)開發(fā)模式主要有工程總承包模式、利潤(rùn)分成模式和一二級(jí)土地開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式等。其中 工程總承包模式以北京市為代表,如北京市規(guī)定企業(yè)用自有資金進(jìn) 行土地一級(jí)開發(fā)的,規(guī)定利潤(rùn)不超過土地開發(fā)成本的8%,這種模式由于利潤(rùn)率不高并不受開發(fā)企業(yè)的歡迎。利潤(rùn)分成模式是目前最普遍的土地一級(jí)開發(fā)模式。 土地一級(jí)開發(fā)完成后出讓所得收益扣除開發(fā)成本部分,企業(yè)和政府 采取分成的模式,分成比例大多采取企業(yè) 70%政府30% ,也有6:4 或者5:5的。例如建發(fā)股份在廈門市的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目分成比例 高達(dá)85% ,也有部分企業(yè)與政府合作時(shí)采取工程總承包結(jié)合利潤(rùn)分 成的模式。一二級(jí)土地開發(fā)聯(lián)動(dòng)
3、模式盡管利潤(rùn)更高,但投資更 大,周期更長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)更高。不過仍然有不少房地產(chǎn)公司會(huì)選擇這種 模式,除了追逐利潤(rùn)外,政府對(duì)二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)控也讓更多房 地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)企業(yè)把目光轉(zhuǎn)向土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)。二、土地一級(jí)開發(fā)定義土地一級(jí)開發(fā),是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè),對(duì)一定區(qū)域 范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征 地、拆遷、安置、補(bǔ)償,并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),使該區(qū) 域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平” 的建設(shè)條件(熟地),再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。具體來 說,就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套 指標(biāo)的要求,由政府統(tǒng)一組織征
4、地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、 市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè),按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn) 的土地開發(fā)行為。土地一級(jí)開發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式,開發(fā) 的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè),而土地 一級(jí)開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”,達(dá)到出讓的標(biāo) 準(zhǔn)。在大多數(shù)城市主要是由政府來操作,也有政府委托企業(yè)來 做,政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督,或者由國(guó)有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土 地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來做。三、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的流程(一)土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目的要求土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目必須符合市政府的社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體 規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用計(jì)劃、年度土地供應(yīng)計(jì)劃(國(guó)有土地不受年度土地利用計(jì)劃的制約)及土
5、地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃。(二)土地一級(jí)開發(fā)的程序1、原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部 門得同意后向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。2、市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。3、通過土地預(yù)審的項(xiàng)目,根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì),委托市、區(qū)縣土地 儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案,開發(fā)實(shí)施方案主要 包括:待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀 況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。4、編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、 規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì),通過會(huì)審,對(duì)建設(shè) 項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè) 資質(zhì)、交通及
6、環(huán)保等條件提出原則意見。5、通過聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體(1)、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的,由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù) 責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù) 并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管 理的,開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。以招 標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土 地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。(2)、通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的,由開發(fā)企 業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等 手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利 潤(rùn),利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過招標(biāo)方
7、式確定開發(fā)企業(yè) 后,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議6、土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見,向市國(guó) 土部門辦理用地手續(xù),向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù),涉及 交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的,應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理 相應(yīng)手續(xù)7、如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手 續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的,土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施 單位依法辦理相關(guān)手續(xù),并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。8、在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到 相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織 實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需
8、 按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。9、組織驗(yàn)收建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn) 行驗(yàn)收,驗(yàn)收審核的內(nèi)容:(1)、審核土地一級(jí)開發(fā)成本;(2)、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求;(3)、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi);(4)、納入市土地儲(chǔ)備庫。四、中國(guó)土地一級(jí)開發(fā)模式一覽從空間上來講,土地一級(jí)開發(fā)主要可分為成片(或連片)開發(fā) 及分片開發(fā)兩類。當(dāng)然,這只是一種約定俗成的說法,在法律上還 沒有明確的規(guī)模指標(biāo)界定;從時(shí)間上來講,一種是可以先做一級(jí)開 發(fā)、再做二級(jí)開發(fā),即一、二級(jí)開發(fā)分離的形式,另一種是一級(jí)開 發(fā)包含在二級(jí)開發(fā)之中的形式;從性質(zhì)上來講,一類是存量一級(jí)開 發(fā),包括
9、舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進(jìn)三(工業(yè)廠區(qū) 改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè))項(xiàng)目,另一種是增量一級(jí)開發(fā),包括征 用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地,有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā),有 些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨(dú)立項(xiàng)基建類項(xiàng)目。根據(jù)土地一級(jí)開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程,當(dāng)前土地一級(jí) 開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種:第一,割臘肉式:誰看上哪一塊就割給誰,開發(fā)商、用地單位 自行做一級(jí)和二級(jí)開發(fā)。這種方式的好處是政府無需投入,缺點(diǎn)是 政府收益也低,城市整體規(guī)劃難以實(shí)施,開發(fā)進(jìn)度無法掌控、保 障。盡管國(guó)家三令五申強(qiáng)調(diào),今后經(jīng)營(yíng)性城市建設(shè)用地將一律先由 政府進(jìn)行一級(jí)開發(fā),再進(jìn)入土地市場(chǎng),但割臘肉式仍將會(huì)延續(xù)相當(dāng) 長(zhǎng)的時(shí)間。這是
10、無可奈何的事情,在缺乏大額保證資金的情況下, 很多制度是蒼白的。第二,指婚式(即五統(tǒng)一):成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或指定專門成立 的國(guó)有公司承擔(dān)一級(jí)開發(fā),好處是政府收益相對(duì)豐厚,缺點(diǎn)是政府 需要大量鋪墊資金,開發(fā)進(jìn)度慢,沒錢的地方玩不起,更等不起。第三,招親式:政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級(jí) 開發(fā),根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同,在實(shí)際操作中 又衍生為多種形式,如一級(jí)開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式, 實(shí)際上相當(dāng)于工程承包,也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移,即政府 將生地出讓給一級(jí)開發(fā)商,開發(fā)成熟后再由一級(jí)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級(jí) 開發(fā)商,另一種叫生地出讓-熟地回購,即一級(jí)開發(fā)成熟后再由政府 收
11、儲(chǔ)統(tǒng)一上市。在政府與一級(jí)開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢 價(jià)分成、固定收益+溢價(jià)分成及完全市場(chǎng)操作等幾種,在近期的惠 州市政府與中信深圳集團(tuán)一級(jí)開發(fā)合作中,政府作出了土地增值收 益全部歸中信的承諾。第四,新城公司式:直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級(jí)開發(fā)經(jīng) 營(yíng),好處是政府主導(dǎo),缺點(diǎn)是與市場(chǎng)脫節(jié),甚至滋生腐敗。第五,借殼上市式:目前國(guó)內(nèi)土地證券仍為空白,可與境外有信 譽(yù)、有資質(zhì)機(jī)構(gòu)合作土地一級(jí)開發(fā),借殼上市融資,其缺點(diǎn)是政府 容易陷入被動(dòng)。中國(guó)城市土地整理與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展隨著我國(guó)耕地保護(hù)形勢(shì)日益嚴(yán)峻,對(duì)土地實(shí)行緊縮政策將是我 國(guó)今后長(zhǎng)期堅(jiān)持的策略。這必然使依靠土地生存的房地產(chǎn)業(yè)面臨著地荒問題。但房地產(chǎn)
12、業(yè)又是關(guān)系國(guó)民生計(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。因此,為保 持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、協(xié)調(diào)發(fā)展,國(guó)家又必須為房地產(chǎn)行業(yè)提供一定發(fā) 展空間,在增量受到限制的情況下必須在存量土地上做文章。而土 地整理作為落實(shí)規(guī)劃和調(diào)節(jié)土地關(guān)系的重要手段,通過城市土地整 理可以把城市房地產(chǎn)用地存量挖掘出來,為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供新 的發(fā)展機(jī)遇。五、核心觀點(diǎn)此次政策調(diào)整使得一級(jí)土地開發(fā)環(huán)節(jié)分工更細(xì)化,有利于開 發(fā)周期縮短;對(duì)于政府來講,在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的調(diào)控能力增強(qiáng), 同時(shí)將加大存量土地的盤活力度;對(duì)于開發(fā)商來講,競(jìng)爭(zhēng)將提前 到一級(jí)土地開發(fā)環(huán)節(jié),拿地成本上升;對(duì)于行業(yè)來講,景氣不 改,行業(yè)集中度提高。1 . 一級(jí)土地開發(fā)周期有可能縮短由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)
13、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)的土地取得,前期開發(fā) 和儲(chǔ)備,使得一級(jí)土地開發(fā)環(huán)節(jié)分工更加細(xì)化,有利于提高一級(jí) 土地開發(fā)的效率,增加了縮短供地周期和增加土地供應(yīng)量的可能 性,同時(shí)一級(jí)土地開發(fā)環(huán)節(jié)政府壟斷特性增強(qiáng)。2 .開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)提前到一級(jí)土地開發(fā)環(huán)節(jié)如果辦法中提到的土地開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)實(shí)行公開 招標(biāo)的方式能夠嚴(yán)格執(zhí)行,這將加劇一級(jí)土地開發(fā)環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)。 隨著土地成本的上升,一級(jí)土地開發(fā)利潤(rùn)的豐厚,將促使更多的房地產(chǎn)企業(yè)參與到一級(jí)土地開發(fā)環(huán)節(jié),憑借一級(jí)開發(fā)的先入優(yōu)勢(shì) 獲得二級(jí)開發(fā)權(quán),一級(jí)土地開發(fā)的市場(chǎng)化程度將提高。3 . 土地供應(yīng)集中化,政府調(diào)控土地供應(yīng)能力增強(qiáng)土地儲(chǔ)備工作由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承擔(dān),并交由國(guó)
14、土資源管 理部門統(tǒng)一組織供地,這將減少土地供應(yīng)的渠道,增加土地供應(yīng) 的集中度,政府調(diào)控土地供應(yīng)的能力增強(qiáng)。4 . 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓將更加靈活,降低開發(fā)商土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)辦法規(guī)范了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購國(guó)有土地使用權(quán),首先將 加劇國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng),有可能增加國(guó)有土地使用 權(quán)的轉(zhuǎn)讓量,提高存量土地盤活的效率;其次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓將 更加靈活,開發(fā)商儲(chǔ)備土地的風(fēng)險(xiǎn)將降低;第三,有可能增加股 權(quán)收購模式拿地成本。5 .開發(fā)商拿地成本將上升辦法是盤活存量土地政策的細(xì)化,有助于加大盤活存量 土地的力度,增加存量土地的供給,緩解土地供給不足的矛盾, 同時(shí)也為控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地奠定了基礎(chǔ)。這不僅提高一級(jí)土 地開發(fā)成本,而且提高土地出讓價(jià)格,同時(shí)考慮到土地供應(yīng)的集 中化,開發(fā)商拿地成本將繼續(xù)上升。6 .行業(yè)景氣不改,行
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