中國物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r

1、中國物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r與當(dāng)前要解決的主要問題建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司謝家瑾一、我國物業(yè)管理的發(fā)展20年前，深圳學(xué)習(xí)香港和國外的經(jīng)驗(yàn)，在住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，開創(chuàng)了中國大陸物業(yè)管理的先河。20年來，物業(yè)管理發(fā)展迅速，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制初步建立。一）物業(yè)管理的發(fā)展成因1、住宅建設(shè)迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)投入使用。改革開放以來，住宅建設(shè)飛速發(fā)展。我國城鎮(zhèn)現(xiàn)有住宅已近80億平方米。僅79年至99年城鎮(zhèn)新建住宅52.5億平方米。大量住宅小區(qū)投入使用，帶來了管理工作的變化。除了對房屋進(jìn)行維修外，還必須對附屬物、設(shè)備、場地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安進(jìn)行專業(yè)化管理，以保持新建住區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能

2、和綜合效益。國外和香港對住宅區(qū)和其它物業(yè)實(shí)施專業(yè)化管理的經(jīng)驗(yàn)被引入，取得了較好的效果，帶動了全國物業(yè)管理工作的起步和發(fā)展。2、住房制度改革的逐步深化。隨著房改的步步深化，城鎮(zhèn)居民住房自有率已經(jīng)超過75%,形成一個(gè)住區(qū)內(nèi)，一幢房子里的產(chǎn)權(quán)多元化格局。房管所及單位房管處（科）的管房體制已經(jīng)完全不能適應(yīng)。對管理的社會化形成了客觀的要求。物業(yè)管理從體制上克服了房改后形成的多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位多頭、多家管理，各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端。3、體制改革的推動。隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制加快向社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)軌，政府職能的轉(zhuǎn)變，以前那種由政府行政福利型直接管理房屋，政府對住區(qū)環(huán)境、社區(qū)服務(wù)直接負(fù)責(zé)的辦法，已經(jīng)

3、不能適應(yīng)形勢的變化。一個(gè)由業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)化管理結(jié)合，由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施經(jīng)營型管理和有償服務(wù)，使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展、良性循環(huán)，既減輕了政府的壓力和負(fù)擔(dān)，又使得管理經(jīng)費(fèi)有了穩(wěn)定來源的機(jī)制，日益顯示其新體制的優(yōu)越性。4、人民群眾生活水平的不斷提高。居民對住房問題的關(guān)切從有無轉(zhuǎn)為大小，繼而更加關(guān)注環(huán)境和社區(qū)服務(wù)。同時(shí)，廣大住戶擁有了自己的產(chǎn)業(yè)，對保持房產(chǎn)和附屬設(shè)施的完好，以達(dá)到保值、增值的觀念也逐步樹立，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來越多的人接受，其行業(yè)地位不斷攀升，外部環(huán)境逐步改善。二）推行物業(yè)管理取得的成效1、新建住宅小區(qū)基本實(shí)行物業(yè)管理新體制

4、，舊住宅區(qū)物業(yè)管理取得了突破建設(shè)部1994年下發(fā)了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。該辦法實(shí)施以來，我國城鎮(zhèn)近萬個(gè)5萬平方米以上的新建商品住宅小區(qū)普遍實(shí)行物業(yè)管理的新體制，改變了小區(qū)面貌一年新、二年舊、三年破的狀況。各級政府也從中認(rèn)識到實(shí)施物業(yè)管理是提高城市管理水平的有效途徑。1997年以來，各地通過環(huán)境整治、完善配套、轉(zhuǎn)換機(jī)制、理順關(guān)系，在舊住宅區(qū)也逐步推開了物業(yè)管理。如遼寧省經(jīng)過1997、1998兩年的努力,治理改造了1994年前建成的舊住宅區(qū)688個(gè)，實(shí)施了物業(yè)管理的新體制2、物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展，整體管理水平有了提高目前，物業(yè)管理新體制已被工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院

5、、車站、機(jī)場、商場、辦公樓宇等各類物業(yè)的管理所采用。據(jù)去年底不完全統(tǒng)計(jì)，我國物業(yè)管理企業(yè)已達(dá)20,000家，從業(yè)人員幾百萬人，形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)保安、環(huán)境清潔、綠化、居民生活服務(wù)、物業(yè)中介等配套服務(wù)。深圳市物業(yè)管理覆蓋面已達(dá)90%以上，物業(yè)管理從業(yè)人員近15萬人，年創(chuàng)造國民生產(chǎn)總值40多億元；上海市152個(gè)房管所已全部轉(zhuǎn)制為物業(yè)管理企業(yè)，管理住房面積6400多萬平方米，占全市住房總量的40%。3、遵循市場規(guī)律，開始引入競爭機(jī)制深圳從1993年開始試點(diǎn)，引入競爭機(jī)制，推行業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)互相選擇的新機(jī)制。該市采用公開招標(biāo)、議標(biāo)、邀請招標(biāo)等競爭方式確定物業(yè)管理單位的項(xiàng)目已

6、達(dá)100多個(gè)，促進(jìn)了管理水平的提高。近兩年，全國40多個(gè)城市也開展了物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)活動，深圳的20余家品牌企業(yè)進(jìn)入內(nèi)地市場。建設(shè)部辦公樓和部大院住宅區(qū)在1999年初選聘了深圳萬科公司進(jìn)行物業(yè)管理，湖南長沙市委、市政府辦公樓今年通過公開招標(biāo)，選聘了深圳深業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，取得了較好的效果，在社會上也引起較大反響。4、重視立法工作，加強(qiáng)了行業(yè)管理1994年以來，我部和有關(guān)部門先后制定了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法、住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定等幾項(xiàng)部門規(guī)章和一些規(guī)范性文件。廣東、江蘇、江西、深圳、上海、青島等18個(gè)省市業(yè)相繼出臺了物業(yè)管

7、理?xiàng)l例，明確了物業(yè)管理的范圍、業(yè)主、使用人及物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，使物業(yè)管理初步做到了有法可依、有章可循。另外，上海、杭州、天津、南京等城市還主動請人大代表、政協(xié)委員和有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)視察監(jiān)督物業(yè)管理工作，對改進(jìn)物業(yè)管理工作取得了積極的效果。三）物業(yè)管理對發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)及提高人民居住生活質(zhì)量的作用物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展，改革了我國的城市管理體制和房地產(chǎn)管理體制，改善了廣大居民的生活、工作環(huán)境，推動了兩個(gè)文明建設(shè)，為促進(jìn)住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和實(shí)施社會再就業(yè)工程作出了積極的貢獻(xiàn)。1、改善了居住質(zhì)量物業(yè)管理通過開展多項(xiàng)服務(wù)，使得房屋修繕及時(shí)了，小區(qū)環(huán)境整潔了，社區(qū)文化生活豐富了，居民生活方便了，生

8、活質(zhì)量有了明顯提高。2、維護(hù)了住區(qū)的安定實(shí)行物業(yè)管理以來，保安人員配合協(xié)助公安部門對小區(qū)實(shí)行24小時(shí)保安。這支隊(duì)伍對預(yù)防和制止刑事犯罪，以及及時(shí)制止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、爆炸等惡性事故起到重要作用。從各地反映的情況分析，實(shí)行物業(yè)管理較好的小區(qū)，治安狀況明顯好于尚未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)。3、有利于擴(kuò)大就業(yè)和實(shí)施再就業(yè)工程，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目前我國物業(yè)管理尚屬于勞動密集型，就業(yè)容量大。物業(yè)管理企業(yè)80%以上的人員來自城市的下崗職工、復(fù)員退伍軍人和農(nóng)村剩余勞力，經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。其中10%從事管理，20%左右從事房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理，40%左右從事保安，30%左右從事環(huán)境清潔、綠化及居民

9、生活服務(wù)?！笆濉逼陂g，我國將新建城鎮(zhèn)住宅27億平方米，僅此，將增加物業(yè)管理從業(yè)人員100多萬人，對調(diào)整我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展極為有利。4、刺激城鎮(zhèn)居民服務(wù)消費(fèi)支出增長如以城鎮(zhèn)住宅50%實(shí)施物業(yè)管理、居民接受物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)支出平均每戶每月按50元計(jì)算，全國城鎮(zhèn)居民年物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)支出將超過300億元。四）物業(yè)管理發(fā)展中存在的主要問題1、法制建設(shè)滯后物業(yè)管理涉及銷售商品房的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)之間諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，盡管這些年來國家和地方出臺了一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但由于缺乏大法和行政法規(guī)，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到及時(shí)解決，司法機(jī)關(guān)也因缺乏

10、法律依據(jù)難以及時(shí)處理。因此，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。2、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰受產(chǎn)權(quán)人的委托實(shí)行管理服務(wù)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)明晰為管理的基礎(chǔ)。但是很多住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用的設(shè)施設(shè)備、及小區(qū)配套的房屋、設(shè)施設(shè)備、道路、場地等產(chǎn)權(quán)界定尚未明確，責(zé)、權(quán)、利難以界定，給物業(yè)管理和收費(fèi)帶來困難。3、建管之間缺乏有效銜接一些開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下較多的問題，建管脫節(jié)造成物業(yè)管理先天不足。有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施不完善，有的開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時(shí)，對物業(yè)管理作出不切實(shí)際的承諾，給后續(xù)的管理帶來困難。4、業(yè)主與物業(yè)管理企

11、業(yè)雙向選擇的機(jī)制尚未建立在大多數(shù)地區(qū)，物業(yè)管理的市場環(huán)境沒有形成，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機(jī)制尚未建立。5、物業(yè)管理收費(fèi)有待規(guī)范目前，由于職工工資中沒有足夠的住房消費(fèi)含量，很多城市對物業(yè)管理的收費(fèi)定價(jià)主要考慮居民的承受能力，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本，物業(yè)管理企業(yè)虧本經(jīng)營，難以發(fā)展。也有的物業(yè)管理企業(yè)存在多收費(fèi)、少服務(wù)問題，引發(fā)住戶的不滿。6、行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才，但目前物業(yè)管理的職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成。努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的行業(yè)經(jīng)營管理者隊(duì)伍，促使管理、技術(shù)人員專業(yè)知識不斷更新，促進(jìn)職工服務(wù)技能全面提高的任務(wù)非常急迫。五）當(dāng)

12、前規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理的重點(diǎn)工作九屆全國人大四次會議通過的中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要明確提出要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。這一重要決策，指明了我國物業(yè)管理的發(fā)展方向。當(dāng)前，物業(yè)管理已在房地產(chǎn)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)相結(jié)合的基礎(chǔ)上發(fā)展形成為一個(gè)相對獨(dú)立的行業(yè)。推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營，改變物業(yè)管理由住宅與房地產(chǎn)開發(fā)派生出來并依附于房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，逐步實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)脫鉤，獨(dú)立進(jìn)入市場，實(shí)施專業(yè)化經(jīng)營將是大勢所趨。物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)營是“十五”規(guī)劃關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的重要內(nèi)容之一。今后一段時(shí)間，物業(yè)管理的指導(dǎo)思想是：以改善群眾居住條件、促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展

13、為中心，以建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制為目標(biāo)，以培育市場、規(guī)范市場為重點(diǎn)，加快立法步伐，加快機(jī)制轉(zhuǎn)換，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，盡快提高服務(wù)質(zhì)量，樹立良好行業(yè)形象，推進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。要針對存在的問題，切實(shí)抓好以下幾項(xiàng)工作：1、加強(qiáng)物業(yè)管理立法。通過法律的形式，規(guī)范各市場主體的權(quán)利和義務(wù)，解決共用部位產(chǎn)權(quán)不清，建管脫節(jié)等問題，保障物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。國務(wù)院已將制定物業(yè)管理?xiàng)l例列入今年立法計(jì)劃。目前，我部已經(jīng)完成了起草上報(bào)工作，經(jīng)國務(wù)院法制辦協(xié)調(diào)論證后，爭取在年內(nèi)頒發(fā)，把物業(yè)管理的發(fā)展進(jìn)一步納入法制化的軌道。2、加快房管所轉(zhuǎn)制步伐，逐步擴(kuò)大物業(yè)管理的

14、覆蓋面。按照政事分開的原則和事業(yè)單位改革的要求，搞好房管所的轉(zhuǎn)制工作。在鞏固新建住宅小區(qū)物業(yè)管理成效的基礎(chǔ)上，有計(jì)劃地對舊住宅小區(qū)進(jìn)行整治、改造、出新，加快推行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。3、規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)。明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。同時(shí)，爭取國家盡快制定物業(yè)管理消費(fèi)貨幣化政策，在職工工資中，相應(yīng)增加物業(yè)管理消費(fèi)支出部分，解決消費(fèi)能力不足的問題。4、規(guī)范市場行為，大力推行和規(guī)范物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)活動。為了使物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)活動有法可依，有章可循，部里正著手制定物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)則。通過公平競爭、優(yōu)勝劣汰，提高行業(yè)整體水平。5、全面

15、提高從業(yè)人員素質(zhì)。通過組織開展多層次的物業(yè)管理人才培訓(xùn)，重點(diǎn)是建立企業(yè)經(jīng)理（部門經(jīng)理）和管理處主任（項(xiàng)目經(jīng)理）的持證上崗制度、加強(qiáng)企業(yè)關(guān)鍵崗位和一線服務(wù)職工的技能培訓(xùn)，以適應(yīng)行業(yè)、企業(yè)發(fā)展的需要。6、推行行業(yè)技術(shù)進(jìn)步。包括管理軟件、管理顧問、智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)的開發(fā)、認(rèn)證、推薦等工作，促進(jìn)物業(yè)管理工作技術(shù)含量的提高。二、中國物業(yè)管理協(xié)會成立半年來做的工作及顯示出的巨大生命力中國物業(yè)管理協(xié)會成立和運(yùn)作半年以來，已開展了以下主要工作，初步顯示出新興行業(yè)協(xié)會的生機(jī)和活力。1、積極配合政府參與物業(yè)管理?xiàng)l例的起草、論證活動，向有關(guān)方面充分反映物業(yè)管理行業(yè)的建議、意見和要求。2、接受政府委托，由協(xié)會

16、6位兼職副會長帶隊(duì)，在時(shí)間緊、任務(wù)重的情況下，去年四季度順利完成了2000年度全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目的考評驗(yàn)收工作，其中88個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目被建設(shè)部授予“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號。考評人員嚴(yán)格執(zhí)行考評標(biāo)準(zhǔn)，遵守考評紀(jì)律，表現(xiàn)出較高的業(yè)務(wù)水平，受到被考評單位的尊重。參加考評帶隊(duì)的協(xié)會副會長在考評過程中應(yīng)各地物業(yè)管理主管部門的要求，進(jìn)行專場講座，傳授經(jīng)驗(yàn)，宣傳政策，普遍受到好評。3、組織部分物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理出國考察物業(yè)管理，首次和國外的物業(yè)管理協(xié)會建立了聯(lián)系，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的國際交流；并就國外物業(yè)管理立法和從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格考試制度撰寫了考察報(bào)告，對進(jìn)一步推動我國物業(yè)管理工作提

17、出了建議。4、發(fā)起“廣泛開展物業(yè)管理理論與實(shí)踐問題的研究活動”，就物業(yè)管理法律關(guān)系、物業(yè)管理消費(fèi)貨幣補(bǔ)貼政策、物業(yè)管理企業(yè)開拓市場、物業(yè)管理科技進(jìn)步、物業(yè)管理的建管銜接等15個(gè)專題，確定了課題研究牽頭單位，布置會員單位結(jié)合自身實(shí)際情況，選擇專題，組織力量，撰寫論文，參與課題研究活動，在行業(yè)內(nèi)興起了學(xué)習(xí)、研究的良好風(fēng)氣。各專題研究目前進(jìn)展順利。5、接受建設(shè)部委托，受理并初審了各地上報(bào)的第一批一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)資料，第一批40家一級企業(yè)已經(jīng)建設(shè)部批準(zhǔn)并公告。6、中國物業(yè)管理協(xié)會會刊中國物業(yè)管理得到國家新聞出版署的批準(zhǔn)，已經(jīng)完成創(chuàng)刊工作，下半年將完成3期試刊，明年正式發(fā)行。7、委托深圳物業(yè)管理

18、學(xué)院編寫了“物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理（管理處主任）培訓(xùn)教材”，現(xiàn)正在抓緊修改定稿。協(xié)會還對借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，加快建立物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格考試制度提出了初步意見，已經(jīng)報(bào)人事司。8、中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)（）的建設(shè)與推廣取得了成效，加快了有關(guān)信息的發(fā)布，加強(qiáng)了會員之間的聯(lián)系。英國、日本等物業(yè)管理協(xié)會從中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上了解到我國的物業(yè)管理協(xié)會工作，主動與我會建立聯(lián)系，邀請我會派代表參加有關(guān)國際會議。9、白蟻防治專業(yè)委員會已正式成立，并全面展開工作，近期工作重點(diǎn)是規(guī)范白蟻防治用藥，推廣無毒藥品的使用。房屋安全鑒定專業(yè)委員會正在抓緊重組，三季度將召開成立大會。10、配合住宅與房地產(chǎn)業(yè)司

19、開展全國物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查，年底將能基本掌握全行業(yè)的主要情況。中國物業(yè)管理協(xié)會是真正意義上的行業(yè)協(xié)會。它的會員、理事、常務(wù)理事、副會長均來自于物業(yè)管理企業(yè)。副會長和常務(wù)理事均由在全國有影響、有代表的品牌物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理擔(dān)任。協(xié)會的組成具有廣泛性和代表性，全行業(yè)的骨干企業(yè)踴躍加入?yún)f(xié)會（現(xiàn)已經(jīng)超過1200家），會員分布于建設(shè)、房地產(chǎn)、電力、石油、鐵路、冶金、農(nóng)林、水利、金融、教育文化等各個(gè)系統(tǒng)，既有國有企業(yè)、中外合資企業(yè)、股份有限公司，也有民營企業(yè)的代表。中國物業(yè)管理協(xié)會是在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制日趨完善、政府職能正在轉(zhuǎn)化、政企分開迅速推進(jìn)、協(xié)會的建設(shè)與發(fā)展有了法律支持、社會各方面都呼喚行業(yè)協(xié)會

20、發(fā)揮積極作用的新形勢下成立的，從它的設(shè)立、性質(zhì)與任務(wù)、權(quán)利與義務(wù)到其組織機(jī)構(gòu)、管理制度等，都嚴(yán)格貫徹了國家關(guān)于社會團(tuán)體管理工作的精神，在體制和機(jī)制上，具有相當(dāng)?shù)南冗M(jìn)性。從掌握的資料看，美國、英國、法國、日本、韓國、澳大利亞、新加坡等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家以及我國的臺灣、香港地區(qū)，都設(shè)有物業(yè)管理的一級協(xié)會。據(jù)了解，市場經(jīng)濟(jì)國家的政府職能總體上都比較簡化，行業(yè)管理和行業(yè)自律工作主要靠協(xié)會。隨著專業(yè)的細(xì)分，這些國家協(xié)會分得都很細(xì)，比較有利于一方面行業(yè)管理工作的落實(shí)。美國的物業(yè)管理協(xié)會已經(jīng)有60多年歷史，主要職責(zé)是負(fù)責(zé)管理經(jīng)理的培訓(xùn)，從業(yè)人員和注冊管理公司的資格認(rèn)證，為行業(yè)提供服務(wù)，加強(qiáng)行業(yè)人員素質(zhì)的提高和行業(yè)自律。中國物業(yè)管理協(xié)會成立以來，建立了內(nèi)部管理的各項(xiàng)規(guī)章制度，在規(guī)范內(nèi)部運(yùn)作，減少人員開支，勤儉辦協(xié)會的思想指導(dǎo)下，做了大量工作。目前有了正式的辦公場所，協(xié)會還確定了分片活動的召集人，充分發(fā)揮了副會長和常務(wù)理事單位的作用，穩(wěn)妥發(fā)展會員，廣泛團(tuán)結(jié)業(yè)內(nèi)人士，加強(qiáng)行業(yè)自律，還為會員單位排憂解難做了一些工作，受到會員單位的擁護(hù)和好評。我們相信，只要大家團(tuán)結(jié)努力，協(xié)會將發(fā)揮更大的作用進(jìn)一步顯示其巨大的生命力。三、西部物業(yè)管理發(fā)展問題一）西部物業(yè)管理發(fā)展與沿海的差異1、起步較晚：一般是90年代初期開始萌芽，中期開始起步并發(fā)展起來的；2、覆蓋率不高：一般在2030%;3、管理水平：參差不齊，差異