中國物業(yè)管理的發(fā)展狀況

1、中國物業(yè)管理的發(fā)展狀況與當前要解決的主要問題建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司謝家瑾一、我國物業(yè)管理的發(fā)展20年前，深圳學習香港和國外的經(jīng)驗，在住宅區(qū)實施物業(yè)管理，開創(chuàng)了中國大陸物業(yè)管理的先河。20年來，物業(yè)管理發(fā)展迅速，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制初步建立。一）物業(yè)管理的發(fā)展成因1、住宅建設迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)投入使用。改革開放以來，住宅建設飛速發(fā)展。我國城鎮(zhèn)現(xiàn)有住宅已近80億平方米。僅79年至99年城鎮(zhèn)新建住宅52.5億平方米。大量住宅小區(qū)投入使用，帶來了管理工作的變化。除了對房屋進行維修外，還必須對附屬物、設備、場地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安進行專業(yè)化管理，以保持新建住區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能

2、和綜合效益。國外和香港對住宅區(qū)和其它物業(yè)實施專業(yè)化管理的經(jīng)驗被引入，取得了較好的效果，帶動了全國物業(yè)管理工作的起步和發(fā)展。2、住房制度改革的逐步深化。隨著房改的步步深化，城鎮(zhèn)居民住房自有率已經(jīng)超過75%,形成一個住區(qū)內(nèi)，一幢房子里的產(chǎn)權(quán)多元化格局。房管所及單位房管處（科）的管房體制已經(jīng)完全不能適應。對管理的社會化形成了客觀的要求。物業(yè)管理從體制上克服了房改后形成的多個產(chǎn)權(quán)單位多頭、多家管理，各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端。3、體制改革的推動。隨著計劃經(jīng)濟體制加快向社會主義市場經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)軌，政府職能的轉(zhuǎn)變，以前那種由政府行政福利型直接管理房屋，政府對住區(qū)環(huán)境、社區(qū)服務直接負責的辦法，已經(jīng)

3、不能適應形勢的變化。一個由業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)化管理結(jié)合，由物業(yè)管理企業(yè)實施經(jīng)營型管理和有償服務，使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展、良性循環(huán)，既減輕了政府的壓力和負擔，又使得管理經(jīng)費有了穩(wěn)定來源的機制，日益顯示其新體制的優(yōu)越性。4、人民群眾生活水平的不斷提高。居民對住房問題的關(guān)切從有無轉(zhuǎn)為大小，繼而更加關(guān)注環(huán)境和社區(qū)服務。同時，廣大住戶擁有了自己的產(chǎn)業(yè)，對保持房產(chǎn)和附屬設施的完好，以達到保值、增值的觀念也逐步樹立，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來越多的人接受，其行業(yè)地位不斷攀升，外部環(huán)境逐步改善。二）推行物業(yè)管理取得的成效1、新建住宅小區(qū)基本實行物業(yè)管理新體制

4、，舊住宅區(qū)物業(yè)管理取得了突破建設部1994年下發(fā)了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。該辦法實施以來，我國城鎮(zhèn)近萬個5萬平方米以上的新建商品住宅小區(qū)普遍實行物業(yè)管理的新體制，改變了小區(qū)面貌一年新、二年舊、三年破的狀況。各級政府也從中認識到實施物業(yè)管理是提高城市管理水平的有效途徑。1997年以來，各地通過環(huán)境整治、完善配套、轉(zhuǎn)換機制、理順關(guān)系，在舊住宅區(qū)也逐步推開了物業(yè)管理。如遼寧省經(jīng)過1997、1998兩年的努力,治理改造了1994年前建成的舊住宅區(qū)688個，實施了物業(yè)管理的新體制2、物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展，整體管理水平有了提高目前，物業(yè)管理新體制已被工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院

5、、車站、機場、商場、辦公樓宇等各類物業(yè)的管理所采用。據(jù)去年底不完全統(tǒng)計，我國物業(yè)管理企業(yè)已達20,000家，從業(yè)人員幾百萬人，形成了包括房屋及相關(guān)設施設備維修養(yǎng)護、小區(qū)保安、環(huán)境清潔、綠化、居民生活服務、物業(yè)中介等配套服務。深圳市物業(yè)管理覆蓋面已達90%以上，物業(yè)管理從業(yè)人員近15萬人，年創(chuàng)造國民生產(chǎn)總值40多億元；上海市152個房管所已全部轉(zhuǎn)制為物業(yè)管理企業(yè)，管理住房面積6400多萬平方米，占全市住房總量的40%。3、遵循市場規(guī)律，開始引入競爭機制深圳從1993年開始試點，引入競爭機制，推行業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)互相選擇的新機制。該市采用公開招標、議標、邀請招標等競爭方式確定物業(yè)管理單位的項目已

6、達100多個，促進了管理水平的提高。近兩年，全國40多個城市也開展了物業(yè)管理項目的招投標活動，深圳的20余家品牌企業(yè)進入內(nèi)地市場。建設部辦公樓和部大院住宅區(qū)在1999年初選聘了深圳萬科公司進行物業(yè)管理，湖南長沙市委、市政府辦公樓今年通過公開招標，選聘了深圳深業(yè)集團物業(yè)管理公司進行管理，取得了較好的效果，在社會上也引起較大反響。4、重視立法工作，加強了行業(yè)管理1994年以來，我部和有關(guān)部門先后制定了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法、住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定等幾項部門規(guī)章和一些規(guī)范性文件。廣東、江蘇、江西、深圳、上海、青島等18個省市業(yè)相繼出臺了物業(yè)管

7、理條例，明確了物業(yè)管理的范圍、業(yè)主、使用人及物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務，使物業(yè)管理初步做到了有法可依、有章可循。另外，上海、杭州、天津、南京等城市還主動請人大代表、政協(xié)委員和有關(guān)部門領(lǐng)導視察監(jiān)督物業(yè)管理工作，對改進物業(yè)管理工作取得了積極的效果。三）物業(yè)管理對發(fā)展國民經(jīng)濟及提高人民居住生活質(zhì)量的作用物業(yè)管理的推進與發(fā)展，改革了我國的城市管理體制和房地產(chǎn)管理體制，改善了廣大居民的生活、工作環(huán)境，推動了兩個文明建設，為促進住宅建設成為新的經(jīng)濟增長點和實施社會再就業(yè)工程作出了積極的貢獻。1、改善了居住質(zhì)量物業(yè)管理通過開展多項服務，使得房屋修繕及時了，小區(qū)環(huán)境整潔了，社區(qū)文化生活豐富了，居民生活方便了，生

8、活質(zhì)量有了明顯提高。2、維護了住區(qū)的安定實行物業(yè)管理以來，保安人員配合協(xié)助公安部門對小區(qū)實行24小時保安。這支隊伍對預防和制止刑事犯罪，以及及時制止可能發(fā)生的火災、燃氣泄露、爆炸等惡性事故起到重要作用。從各地反映的情況分析，實行物業(yè)管理較好的小區(qū)，治安狀況明顯好于尚未實行物業(yè)管理的小區(qū)。3、有利于擴大就業(yè)和實施再就業(yè)工程，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目前我國物業(yè)管理尚屬于勞動密集型，就業(yè)容量大。物業(yè)管理企業(yè)80%以上的人員來自城市的下崗職工、復員退伍軍人和農(nóng)村剩余勞力，經(jīng)培訓后進入物業(yè)管理行業(yè)。其中10%從事管理，20%左右從事房屋及相關(guān)設施設備管理，40%左右從事保安，30%左右從事環(huán)境清潔、綠化及居民

9、生活服務?！笆濉逼陂g，我國將新建城鎮(zhèn)住宅27億平方米，僅此，將增加物業(yè)管理從業(yè)人員100多萬人，對調(diào)整我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進服務業(yè)的發(fā)展極為有利。4、刺激城鎮(zhèn)居民服務消費支出增長如以城鎮(zhèn)住宅50%實施物業(yè)管理、居民接受物業(yè)管理服務的消費支出平均每戶每月按50元計算，全國城鎮(zhèn)居民年物業(yè)管理服務消費支出將超過300億元。四）物業(yè)管理發(fā)展中存在的主要問題1、法制建設滯后物業(yè)管理涉及銷售商品房的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)之間諸多的權(quán)利義務關(guān)系，盡管這些年來國家和地方出臺了一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但由于缺乏大法和行政法規(guī)，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到及時解決，司法機關(guān)也因缺乏

10、法律依據(jù)難以及時處理。因此，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當務之急。2、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰受產(chǎn)權(quán)人的委托實行管理服務，應以產(chǎn)權(quán)明晰為管理的基礎(chǔ)。但是很多住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用的設施設備、及小區(qū)配套的房屋、設施設備、道路、場地等產(chǎn)權(quán)界定尚未明確，責、權(quán)、利難以界定，給物業(yè)管理和收費帶來困難。3、建管之間缺乏有效銜接一些開發(fā)項目在規(guī)劃設計、施工階段遺留下較多的問題，建管脫節(jié)造成物業(yè)管理先天不足。有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設施不完善，有的開發(fā)建設單位在商品房促銷時，對物業(yè)管理作出不切實際的承諾，給后續(xù)的管理帶來困難。4、業(yè)主與物業(yè)管理企

11、業(yè)雙向選擇的機制尚未建立在大多數(shù)地區(qū)，物業(yè)管理的市場環(huán)境沒有形成，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機制尚未建立。5、物業(yè)管理收費有待規(guī)范目前，由于職工工資中沒有足夠的住房消費含量，很多城市對物業(yè)管理的收費定價主要考慮居民的承受能力，收費標準低于成本，物業(yè)管理企業(yè)虧本經(jīng)營，難以發(fā)展。也有的物業(yè)管理企業(yè)存在多收費、少服務問題，引發(fā)住戶的不滿。6、行業(yè)隊伍素質(zhì)偏低，人才短缺物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才，但目前物業(yè)管理的職業(yè)化隊伍尚未形成。努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務的行業(yè)經(jīng)營管理者隊伍，促使管理、技術(shù)人員專業(yè)知識不斷更新，促進職工服務技能全面提高的任務非常急迫。五）當

12、前規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理的重點工作九屆全國人大四次會議通過的中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要明確提出要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。這一重要決策，指明了我國物業(yè)管理的發(fā)展方向。當前，物業(yè)管理已在房地產(chǎn)業(yè)與其他服務業(yè)相結(jié)合的基礎(chǔ)上發(fā)展形成為一個相對獨立的行業(yè)。推進房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營，改變物業(yè)管理由住宅與房地產(chǎn)開發(fā)派生出來并依附于房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，逐步實行物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)脫鉤，獨立進入市場，實施專業(yè)化經(jīng)營將是大勢所趨。物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)營是“十五”規(guī)劃關(guān)于加快發(fā)展服務業(yè)的重要內(nèi)容之一。今后一段時間，物業(yè)管理的指導思想是：以改善群眾居住條件、促進社會經(jīng)濟發(fā)展

13、為中心，以建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制為目標，以培育市場、規(guī)范市場為重點，加快立法步伐，加快機制轉(zhuǎn)換，加強監(jiān)督指導，盡快提高服務質(zhì)量，樹立良好行業(yè)形象，推進物業(yè)管理的健康發(fā)展。要針對存在的問題，切實抓好以下幾項工作：1、加強物業(yè)管理立法。通過法律的形式，規(guī)范各市場主體的權(quán)利和義務，解決共用部位產(chǎn)權(quán)不清，建管脫節(jié)等問題，保障物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。國務院已將制定物業(yè)管理條例列入今年立法計劃。目前，我部已經(jīng)完成了起草上報工作，經(jīng)國務院法制辦協(xié)調(diào)論證后，爭取在年內(nèi)頒發(fā)，把物業(yè)管理的發(fā)展進一步納入法制化的軌道。2、加快房管所轉(zhuǎn)制步伐，逐步擴大物業(yè)管理的

14、覆蓋面。按照政事分開的原則和事業(yè)單位改革的要求，搞好房管所的轉(zhuǎn)制工作。在鞏固新建住宅小區(qū)物業(yè)管理成效的基礎(chǔ)上，有計劃地對舊住宅小區(qū)進行整治、改造、出新，加快推行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。3、規(guī)范物業(yè)管理收費。明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。同時，爭取國家盡快制定物業(yè)管理消費貨幣化政策，在職工工資中，相應增加物業(yè)管理消費支出部分，解決消費能力不足的問題。4、規(guī)范市場行為，大力推行和規(guī)范物業(yè)管理項目的招投標活動。為了使物業(yè)管理項目招投標活動有法可依，有章可循，部里正著手制定物業(yè)管理招投標規(guī)則。通過公平競爭、優(yōu)勝劣汰，提高行業(yè)整體水平。5、全面

15、提高從業(yè)人員素質(zhì)。通過組織開展多層次的物業(yè)管理人才培訓，重點是建立企業(yè)經(jīng)理（部門經(jīng)理）和管理處主任（項目經(jīng)理）的持證上崗制度、加強企業(yè)關(guān)鍵崗位和一線服務職工的技能培訓，以適應行業(yè)、企業(yè)發(fā)展的需要。6、推行行業(yè)技術(shù)進步。包括管理軟件、管理顧問、智能化管理系統(tǒng)、電子商務的開發(fā)、認證、推薦等工作，促進物業(yè)管理工作技術(shù)含量的提高。二、中國物業(yè)管理協(xié)會成立半年來做的工作及顯示出的巨大生命力中國物業(yè)管理協(xié)會成立和運作半年以來，已開展了以下主要工作，初步顯示出新興行業(yè)協(xié)會的生機和活力。1、積極配合政府參與物業(yè)管理條例的起草、論證活動，向有關(guān)方面充分反映物業(yè)管理行業(yè)的建議、意見和要求。2、接受政府委托，由協(xié)會

16、6位兼職副會長帶隊，在時間緊、任務重的情況下，去年四季度順利完成了2000年度全國物業(yè)管理示范項目的考評驗收工作，其中88個物業(yè)管理項目被建設部授予“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號?？荚u人員嚴格執(zhí)行考評標準，遵守考評紀律，表現(xiàn)出較高的業(yè)務水平，受到被考評單位的尊重。參加考評帶隊的協(xié)會副會長在考評過程中應各地物業(yè)管理主管部門的要求，進行專場講座，傳授經(jīng)驗，宣傳政策，普遍受到好評。3、組織部分物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理出國考察物業(yè)管理，首次和國外的物業(yè)管理協(xié)會建立了聯(lián)系，促進物業(yè)管理行業(yè)的國際交流；并就國外物業(yè)管理立法和從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格考試制度撰寫了考察報告，對進一步推動我國物業(yè)管理工作提

17、出了建議。4、發(fā)起“廣泛開展物業(yè)管理理論與實踐問題的研究活動”，就物業(yè)管理法律關(guān)系、物業(yè)管理消費貨幣補貼政策、物業(yè)管理企業(yè)開拓市場、物業(yè)管理科技進步、物業(yè)管理的建管銜接等15個專題，確定了課題研究牽頭單位，布置會員單位結(jié)合自身實際情況，選擇專題，組織力量，撰寫論文，參與課題研究活動，在行業(yè)內(nèi)興起了學習、研究的良好風氣。各專題研究目前進展順利。5、接受建設部委托，受理并初審了各地上報的第一批一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報資料，第一批40家一級企業(yè)已經(jīng)建設部批準并公告。6、中國物業(yè)管理協(xié)會會刊中國物業(yè)管理得到國家新聞出版署的批準，已經(jīng)完成創(chuàng)刊工作，下半年將完成3期試刊，明年正式發(fā)行。7、委托深圳物業(yè)管理

18、學院編寫了“物業(yè)管理項目經(jīng)理（管理處主任）培訓教材”，現(xiàn)正在抓緊修改定稿。協(xié)會還對借鑒國外經(jīng)驗，加快建立物業(yè)管理項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格考試制度提出了初步意見，已經(jīng)報人事司。8、中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)（）的建設與推廣取得了成效，加快了有關(guān)信息的發(fā)布，加強了會員之間的聯(lián)系。英國、日本等物業(yè)管理協(xié)會從中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上了解到我國的物業(yè)管理協(xié)會工作，主動與我會建立聯(lián)系，邀請我會派代表參加有關(guān)國際會議。9、白蟻防治專業(yè)委員會已正式成立，并全面展開工作，近期工作重點是規(guī)范白蟻防治用藥，推廣無毒藥品的使用。房屋安全鑒定專業(yè)委員會正在抓緊重組，三季度將召開成立大會。10、配合住宅與房地產(chǎn)業(yè)司

19、開展全國物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查，年底將能基本掌握全行業(yè)的主要情況。中國物業(yè)管理協(xié)會是真正意義上的行業(yè)協(xié)會。它的會員、理事、常務理事、副會長均來自于物業(yè)管理企業(yè)。副會長和常務理事均由在全國有影響、有代表的品牌物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理擔任。協(xié)會的組成具有廣泛性和代表性，全行業(yè)的骨干企業(yè)踴躍加入?yún)f(xié)會（現(xiàn)已經(jīng)超過1200家），會員分布于建設、房地產(chǎn)、電力、石油、鐵路、冶金、農(nóng)林、水利、金融、教育文化等各個系統(tǒng)，既有國有企業(yè)、中外合資企業(yè)、股份有限公司，也有民營企業(yè)的代表。中國物業(yè)管理協(xié)會是在我國社會主義市場經(jīng)濟體制日趨完善、政府職能正在轉(zhuǎn)化、政企分開迅速推進、協(xié)會的建設與發(fā)展有了法律支持、社會各方面都呼喚行業(yè)協(xié)會

20、發(fā)揮積極作用的新形勢下成立的，從它的設立、性質(zhì)與任務、權(quán)利與義務到其組織機構(gòu)、管理制度等，都嚴格貫徹了國家關(guān)于社會團體管理工作的精神，在體制和機制上，具有相當?shù)南冗M性。從掌握的資料看，美國、英國、法國、日本、韓國、澳大利亞、新加坡等經(jīng)濟發(fā)達國家以及我國的臺灣、香港地區(qū)，都設有物業(yè)管理的一級協(xié)會。據(jù)了解，市場經(jīng)濟國家的政府職能總體上都比較簡化，行業(yè)管理和行業(yè)自律工作主要靠協(xié)會。隨著專業(yè)的細分，這些國家協(xié)會分得都很細，比較有利于一方面行業(yè)管理工作的落實。美國的物業(yè)管理協(xié)會已經(jīng)有60多年歷史，主要職責是負責管理經(jīng)理的培訓，從業(yè)人員和注冊管理公司的資格認證，為行業(yè)提供服務，加強行業(yè)人員素質(zhì)的提高和行業(yè)自律。中國物業(yè)管理協(xié)會成立以來，建立了內(nèi)部管理的各項規(guī)章制度，在規(guī)范內(nèi)部運作，減少人員開支，勤儉辦協(xié)會的思想指導下，做了大量工作。目前有了正式的辦公場所，協(xié)會還確定了分片活動的召集人，充分發(fā)揮了副會長和常務理事單位的作用，穩(wěn)妥發(fā)展會員，廣泛團結(jié)業(yè)內(nèi)人士，加強行業(yè)自律，還為會員單位排憂解難做了一些工作，受到會員單位的擁護和好評。我們相信，只要大家團結(jié)努力，協(xié)會將發(fā)揮更大的作用進一步顯示其巨大的生命力。三、西部物業(yè)管理發(fā)展問題一）西部物業(yè)管理發(fā)展與沿海的差異1、起步較晚：一般是90年代初期開始萌芽，中期開始起步并發(fā)展起來的；2、覆蓋率不高：一般在2030%;3、管理水平：參差不齊，差異