交易轉(zhuǎn)按揭擔保業(yè)務(wù)操作指引

1、交易轉(zhuǎn)按揭擔保業(yè)務(wù)操作指引含義含義1、“轉(zhuǎn)按揭轉(zhuǎn)按揭”含義含義 簡單的講，就是“按揭”發(fā)生轉(zhuǎn)移。在按揭發(fā)生轉(zhuǎn)移的過程中，可能發(fā)生：房產(chǎn)權(quán)利人的變化（交易轉(zhuǎn)按揭）；房產(chǎn)性質(zhì)的變化（如綠轉(zhuǎn)紅）；按揭銀行的變化、按揭金額的變化、按揭期限的變化（此三者若房產(chǎn)權(quán)利人未變即為同名轉(zhuǎn)按）等等。2、“交易轉(zhuǎn)按揭擔保交易轉(zhuǎn)按揭擔?！钡暮x的含義 交易轉(zhuǎn)按揭擔保業(yè)務(wù)，是指房產(chǎn)賣方將其名下房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給買方時，根據(jù)賣方或買方的申請，由我司提供擔保，銀行向申請人發(fā)放貸款，用于償清原抵押貸款，贖出房地產(chǎn)證，以便順利辦理過戶的業(yè)務(wù)。3、按貸款人劃分業(yè)務(wù)類型、按貸款人劃分業(yè)務(wù)類型 1）業(yè)務(wù)類型：）業(yè)務(wù)類型： 賣方貸款擔保：賣方

2、貸款擔保：A、賣方房產(chǎn)抵押，買方按揭，賣方貸款；、賣方房產(chǎn)抵押，買方按揭，賣方貸款；B、賣方房產(chǎn)抵押，買方一次性付款，賣方貸款；、賣方房產(chǎn)抵押，買方一次性付款，賣方貸款；含義含義 買方貸款擔保業(yè)務(wù)：買方貸款擔保業(yè)務(wù)：A、賣方房產(chǎn)抵押，買方按揭；、賣方房產(chǎn)抵押，買方按揭； B、賣方房產(chǎn)未抵押，買方按揭；、賣方房產(chǎn)未抵押，買方按揭； 買賣雙方共同貸款擔保業(yè)務(wù)：主要是在買方貸款擔保業(yè)買賣雙方共同貸款擔保業(yè)務(wù)：主要是在買方貸款擔保業(yè)務(wù)務(wù) 中，買方按揭貸款金額小于賣方原銀行貸款余額，由賣中，買方按揭貸款金額小于賣方原銀行貸款余額，由賣方貸款補足贖樓金額不足。方貸款補足贖樓金額不足。 2）賣方貸款擔保與買

3、方貸款擔保比較：）賣方貸款擔保與買方貸款擔保比較：比較項目比較項目貸款主體貸款主體賣方貸款擔保賣方貸款擔保(貸款主體為賣方貸款主體為賣方)；買方貸款擔保；買方貸款擔保（貸款主體買方）（貸款主體買方）擔保期限擔保期限（自銀行發(fā)放短期贖樓貸款之日起至此筆（自銀行發(fā)放短期贖樓貸款之日起至此筆貸款還清之日止）（自銀行發(fā)放買方按揭貸款之日起至辦妥以貸款銀貸款還清之日止）（自銀行發(fā)放買方按揭貸款之日起至辦妥以貸款銀行為抵押權(quán)人、買方為抵押人的抵押登記手續(xù)之日止）行為抵押權(quán)人、買方為抵押人的抵押登記手續(xù)之日止）解保標志（解保標志（還還清短期贖樓貸款）（辦妥以貸款銀行為抵押權(quán)人、買方為抵押人的抵清短期贖樓貸款

4、）（辦妥以貸款銀行為抵押權(quán)人、買方為抵押人的抵押登記手續(xù)）押登記手續(xù)）利息利息（支付短期贖樓貸款利息）（不支付利息，但客戶（支付短期贖樓貸款利息）（不支付利息，但客戶在貸款發(fā)放后一個月就要供樓。）在貸款發(fā)放后一個月就要供樓。）操作流程操作流程1、流程圖、流程圖客戶申請，提交資料擔保調(diào)查銀行放款擔保手續(xù)辦理擔保審批操作流程操作流程1、流程圖、流程圖贖樓取新證、從新辦理抵押登記銀行取件，劃撥款項業(yè)務(wù)完結(jié)取證、注銷原抵押登記、過戶操作流程操作流程2、操作環(huán)節(jié)說明、操作環(huán)節(jié)說明第一步：客戶申請，提交資料第一步：客戶申請，提交資料1、客戶的準入條件：、客戶的準入條件：A、客戶愿意按我司要求提供真實資料、

5、配合辦理相關(guān)手續(xù)且交納擔保費，辦理委托、客戶愿意按我司要求提供真實資料、配合辦理相關(guān)手續(xù)且交納擔保費，辦理委托公證等；公證等；B、轉(zhuǎn)按揭交易雙方資信狀況良好，交易行為真實且合理、轉(zhuǎn)按揭交易雙方資信狀況良好，交易行為真實且合理,有向銀行按期償還貸款本息有向銀行按期償還貸款本息以及配合辦理各項手續(xù)的能力和意愿；以及配合辦理各項手續(xù)的能力和意愿； C、賣方作為借款人有可控的還款來源，即買方所付購樓、賣方作為借款人有可控的還款來源，即買方所付購樓 款（按揭或者一次性付款）中可控部分大于贖樓貸款款（按揭或者一次性付款）中可控部分大于贖樓貸款 本本 息；息； 2、 存在以下情況的客戶不予擔保：存在以下情況

6、的客戶不予擔保：A、房產(chǎn)賣方原按揭貸款銀行近一年還款記錄連續(xù)逾期金額在、房產(chǎn)賣方原按揭貸款銀行近一年還款記錄連續(xù)逾期金額在6期以上；期以上；操作流程操作流程 這是指賣方原在按揭銀行的按揭貸款在到我司申請擔保時，其欠款清單顯示的拖欠金額的逾期記錄要求在6期以下（不含6期）；對于最近時間內(nèi)拖欠金額的逾期記錄在6期以上（包括6期）的，屬于不能受理的業(yè)務(wù)，我司不為此類客戶提供擔保； 對于下列情況，可要求客戶提供反擔保措施，具體由審批人根據(jù)客戶情況定：1）、最終拖欠金額的逾期在4期（含）到6期（不含6期）的；2）、歷史還款記錄中有連續(xù)6期逾期還款記錄的；3）、客戶的全部還款記錄中有超過15期逾期還款記錄

7、的；B、已有銀行、發(fā)展商或其他方提起仲裁或訴訟； 客戶向我司申請擔保時，已經(jīng)有銀行、開發(fā)商或者其他人（包括自然人、法人和其他組織）提起仲裁或訴訟，說明客戶的資信情況和經(jīng)濟能力已有相當?shù)蔫Υ?，屬于高風險人群，我司不為此類客戶提供擔保；操作流程操作流程 對于已經(jīng)有銀行、開發(fā)商或者其他人（包括自然人、法人和其他組織）提起仲裁或訴訟，而客戶通過協(xié)商又與原告達成一致撤訴或者撤消仲裁的，原則上不予受理。特殊情況需提供相應(yīng)的反擔保措施后方可辦理，具體由審批人根據(jù)客戶情況核定。 C、買賣雙方房產(chǎn)過戶是為了以物抵債； 是指買賣雙方的交易行為并不真實，買方并未向賣方支付首期款，賣方是為了向買方償還債務(wù)而將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

8、給買方；此類多為自主交易或通過中介代辦手續(xù)，鑒于賣方需通過變賣其房產(chǎn)來償還債務(wù)，說明其經(jīng)濟情況已經(jīng)相當困難，屬于高風險人群，我司不為此類客戶提供擔保； D、交易價格高于市場正常交易價格20%；贖樓貸款金額大于原欠款金額3%以上，及其他不能受理的情況。 對于下列情況，我司也不予受理1)、抵押權(quán)人為非銀行的（如擔保公司、典當行、其他自然人、投資公司等）；2)、對于尚欠開發(fā)商相關(guān)款項而又不能自己還清的；操作流程操作流程3)、產(chǎn)權(quán)查檔情況為查封的，包括我司出帳前查檔情況為查封而后有解除查的；4)、公司規(guī)定的其他情況。 對于不符合公司受理條件，客戶經(jīng)理辦理了公證手續(xù)而需退單的業(yè)務(wù)，公證費由客戶經(jīng)理自行承

9、擔。 3、客戶需提交的資料：買賣雙方的身份證明復(fù)印件；（驗原件）交易標的的房地產(chǎn)證復(fù)印件；原貸款合同、抵押合同復(fù)印件；（驗原件）原貸款銀行欠款清單原件；原按揭貸款還款記錄復(fù)印件；房產(chǎn)買賣協(xié)議復(fù)印件；（驗原件）買方已付首期購房款證明復(fù)印件；（驗原件）對于買方資金監(jiān)管的，提供資金監(jiān)管協(xié)議以及劃款委托書復(fù)印件；公司要求提供的其它資料。操作流程操作流程第二步：擔保調(diào)查第二步：擔保調(diào)查調(diào)查的具體內(nèi)容：調(diào)查的具體內(nèi)容：1、復(fù)印件的真實性：核驗了原件需加蓋與原件相符章；、復(fù)印件的真實性：核驗了原件需加蓋與原件相符章；2、借款人的法律資格以及資信狀況，具體包括：、借款人的法律資格以及資信狀況，具體包括：借款人

10、是否是具備完全民事行為能力的自然人或者法人；借款人是否是具備完全民事行為能力的自然人或者法人；買賣雙方身份證明是否真實且號碼與房產(chǎn)證、公證書、銀行承諾書等是買賣雙方身份證明是否真實且號碼與房產(chǎn)證、公證書、銀行承諾書等是否一致；否一致；買賣雙方的家庭住址、工作單位以及聯(lián)系方式；買賣雙方的家庭住址、工作單位以及聯(lián)系方式；原按揭貸款的供款情況是否正常，雙方在銀行是否有不良記錄；原按揭貸款的供款情況是否正常，雙方在銀行是否有不良記錄；買賣雙方的其他相關(guān)信息：如賣方轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的原因等。買賣雙方的其他相關(guān)信息：如賣方轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的原因等。3、還款來源的可靠性和可控性，具體包括：、還款來源的可靠性和可控性，具體包

11、括： 操作流程操作流程還款來源的可靠性：對于賣方貸款的，銀行貸款承諾金額是否大于貸款本息（銀行承諾金額小于貸款本息的應(yīng)要求客戶預(yù)存三個月利息到銀行）；銀行貸款承諾是否含有限制性條款；銀行貸款承諾的有效期是否在擔保期限內(nèi)；還款來源的可控性：對于賣方貸款的、以買方按揭貸款作為還款來源的業(yè)務(wù)，貸款人是否已落實控制措施；銀行相關(guān)控制措施的法律文件是否已經(jīng)簽署，如劃款委托書等。操作流程操作流程審批流程 可行性審批流程及所需資料：項目經(jīng)理提交資料擔保業(yè)務(wù)中心初審風險管理部復(fù)審副總經(jīng)理審批操作流程操作流程客戶提供的申請資料（身份證，房產(chǎn)證，借款、抵押合同等）：證明客戶還款來源的資料復(fù)印件（銀行貸款承諾書、資

12、金監(jiān)管協(xié)議、存入利息的入帳證等）；客戶授權(quán)我公司員工辦理后續(xù)相關(guān)手續(xù)的公證委托書原件一份；客戶與我司簽定的擔保服務(wù)合同等法律文件原件；中介需提供是資料（買賣合同，定金收據(jù)，主體變更書等）；相關(guān)反擔保資料原件（如中介承諾函、反擔保書等）；其他公司要求提供的資料。操作流程操作流程第四步：擔保手續(xù)辦理第四步：擔保手續(xù)辦理1、公證委托書的辦理。委托書的具體授權(quán)權(quán)限包括：、公證委托書的辦理。委托書的具體授權(quán)權(quán)限包括：還清原按揭還清原按揭/抵押貸款、到原按揭銀行領(lǐng)取相關(guān)文件、轉(zhuǎn)抵押貸款、到原按揭銀行領(lǐng)取相關(guān)文件、轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)、申請抵押貸款、到產(chǎn)權(quán)登記中心領(lǐng)取相關(guān)文件、賣房產(chǎn)、申請抵押貸款、到產(chǎn)權(quán)登記中心領(lǐng)取相

13、關(guān)文件、收取售摟款以及辦理抵押貸款手續(xù)等（公司有規(guī)定版收取售摟款以及辦理抵押貸款手續(xù)等（公司有規(guī)定版本）。公證費由客戶承擔；本）。公證費由客戶承擔；2、擔保協(xié)議及其他法律文件的簽定。所有擔保服務(wù)合、擔保協(xié)議及其他法律文件的簽定。所有擔保服務(wù)合同及其他法律文件需由項目經(jīng)理面簽，面簽時項目經(jīng)理同及其他法律文件需由項目經(jīng)理面簽，面簽時項目經(jīng)理需核實簽字人的身份證明是否與申請資料一致，保證確需核實簽字人的身份證明是否與申請資料一致，保證確屬客戶本人簽名和按指模；屬客戶本人簽名和按指模；3、擔保項目審批通過后，項目經(jīng)理負責送保函。、擔保項目審批通過后，項目經(jīng)理負責送保函。操作流程操作流程4、擔保貸款出帳

14、的手續(xù)辦理 項目經(jīng)理通知贖樓部預(yù)約贖樓 5、對于擔保手續(xù)已經(jīng)辦理，而銀行未能發(fā)放贖樓貸款導(dǎo)致?lián)Ｘ熑挝磳嶋H發(fā)生的，由項目經(jīng)理將送給銀行和客戶的法律文件收回并交給綜合管理部接收存檔。操作流程操作流程第五步：銀行放款第五步：銀行放款目前銀行憑我司出具的保函、目前銀行憑我司出具的保函、帳戶確認書帳戶確認書直接將擔?？铐椃胖凉局付◣?。直接將擔保款項放至公司指定帳戶。第六步：贖樓第六步：贖樓1、贖樓責任人：贖樓貸款出帳后，由公司指定的有權(quán)贖樓人辦理贖樓手續(xù)；、贖樓責任人：贖樓貸款出帳后，由公司指定的有權(quán)贖樓人辦理贖樓手續(xù)； 2、贖樓時間：有權(quán)贖樓人需在贖樓貸款出帳當日辦理贖樓，并且將贖樓的還、贖樓時

15、間：有權(quán)贖樓人需在贖樓貸款出帳當日辦理贖樓，并且將贖樓的還 款款憑證原件（復(fù)印件需查驗原件）交回財務(wù)部存檔；對于因某些原因，導(dǎo)致出帳當憑證原件（復(fù)印件需查驗原件）交回財務(wù)部存檔；對于因某些原因，導(dǎo)致出帳當日沒有辦理贖樓的，需將款項轉(zhuǎn)回公司指定帳戶或?qū)⒂嘘P(guān)的存折、銀行卡等資料日沒有辦理贖樓的，需將款項轉(zhuǎn)回公司指定帳戶或?qū)⒂嘘P(guān)的存折、銀行卡等資料交回公司保管；交回公司保管；操作流程操作流程3、尾款問題：、尾款問題： 1）、客戶經(jīng)理在現(xiàn)場簽定擔保服務(wù)合同時，包括轉(zhuǎn)按和）、客戶經(jīng)理在現(xiàn)場簽定擔保服務(wù)合同時，包括轉(zhuǎn)按和轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)應(yīng)一律要求客戶簽轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)應(yīng)一律要求客戶簽 署署劃款委托書劃款委托書，并復(fù)，并復(fù)

16、印客戶的收款存折或卡（戶名必須為客戶本人），該印客戶的收款存折或卡（戶名必須為客戶本人），該資料由客戶經(jīng)理在業(yè)務(wù)報批時提供；資料由客戶經(jīng)理在業(yè)務(wù)報批時提供；2）、尾款原則上要求在解除擔保責任后方可退還，對于）、尾款原則上要求在解除擔保責任后方可退還，對于金額較小的，可在重新辦理抵押登記后退還。金額較小的，可在重新辦理抵押登記后退還。操作流程操作流程第七步：取證、注銷原抵押登記、過戶第七步：取證、注銷原抵押登記、過戶還清銀行欠款后，及時與原賣方貸款銀行經(jīng)辦人聯(lián)系，盡快取得房地產(chǎn)證， 并辦理注銷原抵押登記手續(xù)。1. 項目經(jīng)理應(yīng)在取得賣方房產(chǎn)證后應(yīng)及時預(yù)約買家到國土局辦理過戶手續(xù)，非特殊情況一律要求

17、由駐點專員辦理，過戶回執(zhí)由駐點保管，特殊情況下由客戶經(jīng)理自行辦理的，在過戶手續(xù)完成后兩日內(nèi)（含過戶當日）將過戶回執(zhí)原件交風險管理部監(jiān)管員或駐點專員保管作為計算業(yè)績的依據(jù)。操作流程操作流程第八步：取新證、從新辦理抵押登記第八步：取新證、從新辦理抵押登記 根據(jù)過戶回執(zhí)上的取件日期，在取新根據(jù)過戶回執(zhí)上的取件日期，在取新房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證的同時通知的同時通知買方貸款銀行的經(jīng)辦人員辦理抵押登記手續(xù)。抵押回執(zhí)由銀行經(jīng)辦買方貸款銀行的經(jīng)辦人員辦理抵押登記手續(xù)。抵押回執(zhí)由銀行經(jīng)辦人員保管，風險管理部留復(fù)印件。在抵押回執(zhí)到期時客戶經(jīng)理或我人員保管，風險管理部留復(fù)印件。在抵押回執(zhí)到期時客戶經(jīng)理或我司產(chǎn)權(quán)登記中心駐

18、點人員及時通知銀行經(jīng)辦人員前往取件。司產(chǎn)權(quán)登記中心駐點人員及時通知銀行經(jīng)辦人員前往取件。第九步：銀行取件，劃撥款項第九步：銀行取件，劃撥款項銀行辦妥抵押登記手續(xù)后，對于賣方貸款的，客戶經(jīng)理應(yīng)督促按揭銀行銀行辦妥抵押登記手續(xù)后，對于賣方貸款的，客戶經(jīng)理應(yīng)督促按揭銀行及時發(fā)放按揭貸款并且還清贖樓貸款本息；及時發(fā)放按揭貸款并且還清贖樓貸款本息；對于銀行發(fā)放的按揭貸款本息以及客戶需要結(jié)算的其他資金，項目經(jīng)理對于銀行發(fā)放的按揭貸款本息以及客戶需要結(jié)算的其他資金，項目經(jīng)理應(yīng)協(xié)助及時到公司財務(wù)部門辦理資金結(jié)算手續(xù)。應(yīng)協(xié)助及時到公司財務(wù)部門辦理資金結(jié)算手續(xù)。第十步：業(yè)務(wù)完結(jié)第十步：業(yè)務(wù)完結(jié) 擔保責任解除后，項

19、目經(jīng)理應(yīng)及時取得銀行擔保責任解除后，項目經(jīng)理應(yīng)及時取得銀行解除擔保責任通解除擔保責任通知書知書，交回風險管理部監(jiān)管員計算業(yè)績并存檔。，交回風險管理部監(jiān)管員計算業(yè)績并存檔。操作流程操作流程3、辦理業(yè)務(wù)的時限、辦理業(yè)務(wù)的時限項目項目經(jīng)理從業(yè)務(wù)確定受理到提交團隊總監(jiān)審批的時間不超過1個工作日；風險管理部接收審批資料后完成審批不超過1個工作日；副總經(jīng)理及其他有權(quán)簽字人審批時間不超過1個工作日；贖樓貸款到帳后，有權(quán)贖樓人需在贖樓貸款出帳當日將還款憑證交回財務(wù)部存檔；過戶手續(xù)遞件后到領(lǐng)取新房產(chǎn)證不超過7個自然日；取得新房產(chǎn)證后到辦理完畢抵押登記手續(xù)不超過7個自然日；從贖樓貸款出帳到取得解除擔保責任通知書不

20、得超過30個自然日。風險點揭示風險點揭示1、系統(tǒng)風險、系統(tǒng)風險1)、主要是房產(chǎn)在贖出注銷原抵押登記至辦妥新的抵押、主要是房產(chǎn)在贖出注銷原抵押登記至辦妥新的抵押登記手續(xù)之間這段時間被查封的風險。包括：贖出注銷登記手續(xù)之間這段時間被查封的風險。包括：贖出注銷原抵押登記至辦妥過戶手續(xù)前，房產(chǎn)在賣方名下被查封原抵押登記至辦妥過戶手續(xù)前，房產(chǎn)在賣方名下被查封和辦妥過戶手續(xù)至辦妥以買方為抵押人的抵押登記手續(xù)和辦妥過戶手續(xù)至辦妥以買方為抵押人的抵押登記手續(xù)前，房產(chǎn)在買方名下被查封。主要通過擔保前期調(diào)查客前，房產(chǎn)在買方名下被查封。主要通過擔保前期調(diào)查客戶的信用情況：如查看原有的一些銀行還款記錄、通過戶的信用情

21、況：如查看原有的一些銀行還款記錄、通過銀行查詢其個人信用報告等，另外也可通過深圳市中級銀行查詢其個人信用報告等，另外也可通過深圳市中級人民法院網(wǎng)對客戶已經(jīng)存在的一些訴訟進行查詢。通過人民法院網(wǎng)對客戶已經(jīng)存在的一些訴訟進行查詢。通過前期對客戶的盡職調(diào)查，盡量將風險降到最低。前期對客戶的盡職調(diào)查，盡量將風險降到最低。風險點揭示風險點揭示2）、還有就是天災(zāi)人禍，如不可抗力導(dǎo)致的標的物滅失、買賣雙方在交易過程中有一方死亡等）、還有就是天災(zāi)人禍，如不可抗力導(dǎo)致的標的物滅失、買賣雙方在交易過程中有一方死亡等風險。前者主要通過購買房屋保險的方式來化解此類風險，目前深圳市這方面做的比較少。風險。前者主要通過購買房屋保險的方式來化解此類風險，目前深圳市這方面做的比較少。2、非系統(tǒng)風險、非系統(tǒng)風險、主要是操作過程風險，具體如下：、主要是操作過程風險，具體如下：贖樓款在客戶帳戶停留時間較久，被客戶轉(zhuǎn)出挪用。這種情況需事先與還款銀行溝通贖