上海某五星級酒店市場分析

1、普陀區(qū)五星級酒店分析本文中所指的五星級酒店包括上海所有已持五星級牌照的酒店及已開業(yè)的準(zhǔn)五星級酒店。3.4.1五星級酒店市場分析供應(yīng)量：上海市五星級酒店的供應(yīng)量呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢，截至目前,上海市共有五星級酒店19家，累計(jì)客房總數(shù)9453間。平均每座酒店擁有472間客房。01、02年五星級酒店入住率分析：從整體上看，在過去兩年中，本市五星級酒店的入住率基本呈上升趨勢（除個(gè)別淡季，如春節(jié)期間），2002年平均入住率達(dá)到78.91%。01、02年平均客房價(jià)（實(shí)際價(jià)格）從過去兩年酒店價(jià)格水平來看，本市五星級酒店的價(jià)格均相對比較穩(wěn)定；從具體數(shù)據(jù)分析，本市五星級酒店標(biāo)房的平均價(jià)格維持在100美元130美元/

2、日之間，五星級的價(jià)格要比四星級的價(jià)格高出50%以上需求分析境外客人（含港澳臺(tái)）為五星級酒店的主要客源，境外客人比例超過80%，有些高達(dá)90%以上，如喜來登豪達(dá)太平洋酒店。境外來滬的人數(shù)變動(dòng)情況直接影響對高級酒店的實(shí)際需求量。自1990年以來，來滬旅游的境外人數(shù)快速增長，1995年為萬，2001年超過200萬，2002年達(dá)到272萬，比上年增長36%。近年來海內(nèi)外客源對五星級酒店的需求比例走勢穩(wěn)中有升，其中，海外客源平均達(dá)到20.40%，2002年有20.75%抵滬海外客人住宿五星級酒店。區(qū)域市場分析五星級酒店的主要分布區(qū)域主要位市中心六個(gè)區(qū)，普陀區(qū)只擁有四星級酒店兩座，沒有五星級酒店。高檔酒店

3、及客房數(shù)量都相對較少。這與普陀區(qū)的發(fā)展定位不相稱，未來將是區(qū)域市場消費(fèi)與供給的主要矛盾點(diǎn)之一。市場潛力分析我行根據(jù)上海市歷年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對未來五年內(nèi)五星級酒店的潛在需求和市場供應(yīng)量進(jìn)行預(yù)測。其預(yù)測主要數(shù)據(jù)包括：1)上海的海外游客入境人次預(yù)測 根據(jù)上海歷年海外游客入境人次平均的幾何增長率進(jìn)行預(yù)測；2)國內(nèi)其它省市來滬商務(wù)、旅游、探親訪友人次的預(yù)測 根據(jù)上海歷年國內(nèi)其它省市來滬商務(wù)、旅游、探親訪友人次的平均幾何增長率；3)未來五星級酒店的客房供應(yīng)量預(yù)測 根據(jù)已知的未來可能新增酒店供應(yīng)量來測算。如下圖所示，預(yù)測結(jié)果如下： 未來五年內(nèi)，整個(gè)市場的供應(yīng)量和需求量基本保持在平行向上增長的態(tài)勢。其中，市場供

4、應(yīng)量的平均增長率為8.36%，略高于潛在需求量8.08%的增長。由于需求量的預(yù)測是基于對過去10年的平均幾何增長率，而在此期間，上海的高檔酒店業(yè)因亞洲金融危機(jī)的影響而經(jīng)歷了一段低靡期，需求量一度下滑至負(fù)增長。因此，我行所預(yù)計(jì)的未來需求量是基于一個(gè)較為保守的增長率。未來供應(yīng)量：未來五年內(nèi)每年會(huì)有一至兩個(gè)新增五星級酒店。預(yù)計(jì)在2005、2006年，將有三家大型五星級酒店開業(yè)，市場會(huì)有一定的競爭壓力，因此，預(yù)計(jì)客房出租率會(huì)略有下調(diào)。但是，在潛在需求保持穩(wěn)步上升的情況下，未來五年的客房出租率預(yù)計(jì)基本能保持在70%的理想水平，整個(gè)市場不會(huì)有太大的波動(dòng)。到2007年年底之前，本市已知將建的五星級酒店將有1

5、2座浦東：環(huán)球金融中心、中古酒店、新鴻基項(xiàng)目；靜安區(qū)：靜安香格里拉項(xiàng)目、大仲里項(xiàng)目、昌輝項(xiàng)目（可能）；黃浦：世茂國際廣場、明天廣場、世福匯；徐匯：萬都項(xiàng)目；盧灣：金玉蘭廣場；虹口：北外灘項(xiàng)目；這些酒店提供的總套數(shù)將超過5000間，占目前存量的近50；發(fā)展前景：雖然上半年受到非典等因素的影響，但國內(nèi)外入滬人數(shù)增長勢頭不會(huì)因此而受到遏制。專家預(yù)測，第四季度的旅游接待量有望接近和達(dá)到去年同期水平。普陀區(qū)新一輪的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)，蘇州河沿岸憑借其地理與歷史文化優(yōu)勢，未來必將逐漸成為上海新的商務(wù)旅游區(qū)。上海已經(jīng)成為外資企業(yè)在中國投資的熱土，具備了發(fā)展商務(wù)旅游市場的基礎(chǔ)，另一方面上海舉辦國際性會(huì)展活動(dòng)的軟

6、硬件環(huán)境日趨完善，會(huì)展旅游業(yè)將會(huì)是上海旅游事業(yè)的主要增長點(diǎn)。會(huì)展旅游由于計(jì)劃性強(qiáng)，沒有季節(jié)性，因此能給酒店帶來穩(wěn)定的收入，據(jù)上海市旅游事業(yè)管理局的統(tǒng)計(jì)資料顯示，入住高星級酒店的國際商務(wù)客中，60%以上是來參加國際會(huì)議和展覽的。另外，世博會(huì)申辦成功，將極大地促動(dòng)上海旅游業(yè)的發(fā)展。鑒于此，我行認(rèn)為普陀五星級酒店仍具有較強(qiáng)的長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?.4.2消費(fèi)者分析我行對上海五星級酒店進(jìn)行了抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示：客戶來源地：目前，入住五星級酒店的客人有80%為境外客人，有些酒店境外客源的比例數(shù)甚至高達(dá)90%，如太平洋酒店。這一方面是由于五星級酒店的價(jià)格非一般國內(nèi)客人所能承受，同時(shí)，由于五星級酒店多由國際管理集

7、團(tuán)管理，因此其很大一部分客源來自其全球預(yù)定系統(tǒng)?？蛻粜枨螅喝胱∥逍羌壘频甑闹饕蛻羧簽樯虅?wù)客源，五星級酒店的商務(wù)客人占其全部客源80%左右。 未來發(fā)展：上海的五星級酒店所針對的主要客人依舊會(huì)是境外商務(wù)客人。針對商務(wù)客人的需求，酒店服務(wù)主要功能為會(huì)議、展覽和商務(wù)，其次才為旅游、觀光、購物休閑等消費(fèi)者特征分析：根據(jù)客戶的需求偏好，地段是客戶選擇酒店的主要考慮因素。考慮因素因 素 含 義重要性地理位置地理位置是訪談對象一致認(rèn)為最重要的考慮因素?？蛻衾硐氲木幼【频隇椋何挥谑兄行?，但能鬧中取靜；同時(shí)購物、娛樂、商務(wù)活動(dòng)方便，這對不熟悉上海環(huán)境的客戶尤其重要。A管理和服務(wù)客戶認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)的酒店管理和完善的服

8、務(wù)是促使他們選擇某一酒店的基礎(chǔ)。B周邊環(huán)境周邊環(huán)境主要指酒店的環(huán)境狀況：如綠化、景觀小品、噴泉等。C酒店風(fēng)格酒店風(fēng)格包括房間大小，房型設(shè)計(jì)和酒店整體的建筑風(fēng)格等。D3.4.3競爭項(xiàng)目案例分析圖表競爭對手比較金茂君悅酒店浦東香格里拉波特曼麗嘉酒店形象特色上海標(biāo)志性建筑，世界最高的酒店。目前浦東唯一靠濱江的酒店，且正對浦西外灘萬國博覽建筑群獨(dú)特的建筑造型，且地處浦西高檔商業(yè)中心。品牌美譽(yù)度高-世界頂級豪華酒店之一。設(shè)施配備設(shè)施配備完善、齊全。設(shè)施配備完善、齊全。設(shè)施配備完善，齊全。管理機(jī)構(gòu)美國凱悅集團(tuán)香港香格里拉集團(tuán)美國麗嘉集團(tuán)服務(wù)理念為所有客人提供迅捷、創(chuàng)新的酒店產(chǎn)品?！邦櫩偷氖劳馓以础? “由

9、體貼入微的員工提供的亞洲式接待”“黃金準(zhǔn)則”（“Golden Standards”）；“三步式服務(wù)”。特有客房7層的嘉賓軒行政樓有82套客房/套房，為客人提供私人化的貼心服務(wù)。香格里拉套房54間麗嘉特色客房為客人提供豪華的服務(wù)。客房數(shù)555612564出租客房年平均房價(jià) （2002年）USD155出租率（2002年）77.73%84.30%81.49%上述所列三家酒店為目前上海頂級酒店成功案例之代表，其2000年的營位收入在上海市所有酒店中位列前三位。從上表可知，此三家酒店均由國際知名管理集團(tuán)管理。他們之所以能有如此好的經(jīng)營業(yè)績，不僅在于其先進(jìn)硬件設(shè)施的配備及高水準(zhǔn)的服務(wù)，更在于其各自獨(dú)特且深

10、入人心的鮮明形象和多年建立之品牌的保證。因此，作為一家頂級五星級，必須有先進(jìn)的軟硬件設(shè)施，同時(shí)還要建立鮮明之形象，具有自身特色之服務(wù)。3.4.4本項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢：1) 區(qū)位條件優(yōu)越，周邊環(huán)境逐步改善。2) 該地塊為綜合開發(fā)項(xiàng)目，各種物業(yè)類型可相互取長補(bǔ)短，發(fā)揮互動(dòng)效應(yīng)。3) 綜合型商務(wù)酒店設(shè)計(jì)，商務(wù)配套先進(jìn)齊備。 劣勢： 1) 較之與目前其他星級酒店所處位置相對集中的特點(diǎn)，該地塊的位置較為獨(dú)立，積聚性較差，難以引起注意。機(jī)會(huì)：1) 蘇州河沿岸成片開發(fā)，將進(jìn)一步完善沿岸的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，未來交通更便捷，這必將帶動(dòng)商務(wù)、旅游的全面發(fā)展，從而促進(jìn)客源的增長。2) 會(huì)展業(yè)在上海的蓬勃發(fā)展，必將吸引

11、更多商務(wù)客源的入住。3) 普陀區(qū)四星級以上酒店偏少。作為整體規(guī)劃為大型物流中心的普陀區(qū)，缺少中高檔酒店，未來將是區(qū)域市場消費(fèi)與供給的主要矛盾點(diǎn)之一，這也是本項(xiàng)目進(jìn)入的最佳時(shí)機(jī)。挑戰(zhàn)：1) 隨著其他五星級酒店的推出，將對本項(xiàng)目的商務(wù)、旅游客源造成一定的沖擊。3.4.5戰(zhàn)略定位及建議目標(biāo)客戶：根據(jù)上海目前五星級酒店客源特征以及未來蘇州河沿岸作為上海新的旅游、商務(wù)中心的區(qū)位優(yōu)勢，該酒店的目標(biāo)客戶應(yīng)以商務(wù)、旅游客源為主。本項(xiàng)目產(chǎn)品方向：生態(tài)精品超五星級酒店項(xiàng)目定位建議：蘇州河邊的地標(biāo)型建筑物，融生態(tài)和國際超高標(biāo)準(zhǔn)為一體的超五星級酒店。利用其不受建筑高度的限制，為本項(xiàng)目地塊，同時(shí)也是普陀區(qū)發(fā)展的標(biāo)志性建

12、筑，可以提高整個(gè)地塊區(qū)域的整體品質(zhì)與形象。景觀設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)使之與周圍的自然水景、綠景融合在一起，防止噪音、空氣污染，將蘇州河沿岸獨(dú)特的文化、藝術(shù)展現(xiàn)出來，使酒店不只是過夜休憩之處，更是享受旅游休閑氛圍的場所。經(jīng)營模式建議：由于高檔酒店的投資耗費(fèi)龐大，許多企業(yè)無法獨(dú)立承擔(dān)，而旅游市場的國際化又使得有財(cái)力的業(yè)主不見得有能力經(jīng)營，因此，出現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本市2/3以上五星級酒店為國外酒店管理公司管理。從上海目前高檔酒店的經(jīng)營來看,國內(nèi)管理公司無論在管理水平、規(guī)模以及品牌知名度上均遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國際知名的管理集團(tuán)。酒店管理公司的好壞對整個(gè)酒店品質(zhì)非常重要，國際著名酒店管理公司管理的四、五

13、星級酒店的客房價(jià)格要比國內(nèi)公司管理的同級別酒店的客房價(jià)格高出30以上，部分甚至超過100。因此，針對本項(xiàng)目之豪華五星級酒店定位，建議開發(fā)商尋求與國際知名管理的合作，引進(jìn)其下屬的頂級品牌。上海五星級酒店的合作經(jīng)營方式主要有：1.委托經(jīng)營方式（如紅塔瑞吉）這一方式是目前上海采用最多的合作方式。委托和約期限一般在10年以上。其不足之處是管理公司借助其國際知名度在簽定和約之初，往往先提出對其自身較為有利的條件，而在經(jīng)營期間，業(yè)主對自己所擁有的資產(chǎn)無百分之百的自主權(quán)。2.合資經(jīng)營方式 （如四季酒店）此方式與委托經(jīng)營的不同之處僅在于國際管理集團(tuán)以入股的形式構(gòu)成合作關(guān)系，使其與集團(tuán)業(yè)績直接相關(guān)。3出讓土地使

14、用權(quán) （如花園飯店）中方出讓土地使用權(quán)，由一家外資集團(tuán)全權(quán)投資管理，在土地使用期到期之時(shí)，中方可收回酒店。這一方式的好處在于中方無投資經(jīng)營之風(fēng)險(xiǎn)。上市時(shí)間2005-2006年預(yù)計(jì)大量酒店進(jìn)入市場，因此，為降低風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)推遲進(jìn)入市場?？紤]到世博會(huì)伸辦成功，2010年對酒店產(chǎn)生巨大需求，由于酒店有一年的試營業(yè)期，因此，推測應(yīng)在2009年開出，可借助世博會(huì)迅速提升酒店經(jīng)營知名度。價(jià)格建議一家酒店的價(jià)格首先取決于該酒店本身的品質(zhì)、品牌美譽(yù)度、服務(wù)水準(zhǔn)以及酒店所處地理位置。以本項(xiàng)目而言，若假設(shè)該五星級酒店現(xiàn)已建成，基于本行對于其酒店之品質(zhì)、服務(wù)水平定位以及酒店所處的地理位置，該酒店的房價(jià)水平將至少達(dá)到目前

15、上海的平均水平：100 USD/間/天。就未來而言，本項(xiàng)目酒店之價(jià)格還取決于當(dāng)時(shí)之市場整體狀況。價(jià)格預(yù)測對于未來五年本項(xiàng)目酒店的價(jià)格預(yù)測，本行是根據(jù)預(yù)計(jì)的客房入住率對于客房價(jià)格的彈性來測算的。在需求以8.08%的速度保守增長的前提下,未來五年上海市五星級酒店的房價(jià)將會(huì)隨著客房入住率的起伏略有浮動(dòng),但整體價(jià)格將保持在US$100以上的水平。2005年之后按保守原則及英國經(jīng)濟(jì)家雜志對中國未來的通脹率的預(yù)測，本行取每年3%的通脹率對房價(jià)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。上海市五星級酒店房價(jià)水平預(yù)測隨著普陀區(qū)蘇州河沿岸商務(wù)旅游區(qū)的日趨成熟以及會(huì)展旅游業(yè)的進(jìn)一步蓬勃發(fā)展，本項(xiàng)目的租金水平將略高于全市五星級酒店的平均水平。

16、入住率預(yù)測根據(jù)五星級酒店的經(jīng)營常規(guī)可知：在正常市場情況下，由國際知名集團(tuán)管理的酒店在開業(yè)后的前三個(gè)月內(nèi)入住率水平一般在40%左右，在隨后的三個(gè)月逐步上升，通常半年左右即可達(dá)到一個(gè)正常入住水平：65%-75%?；诒Ｊ氐脑瓌t，本項(xiàng)目的酒店開業(yè)第一年的平均入住率水平在50%，第二年即可達(dá)到70%的正常水平。風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)對酒店的影響規(guī)避方法經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)² 全球經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)會(huì)直接影響境外的客源,從而導(dǎo)致五星級酒店的出租率下降.² 中國經(jīng)濟(jì)的不確定性會(huì)影響消費(fèi)者在旅游方面的支出。因此，這也會(huì)間接影響酒店的出租狀況。² 關(guān)注經(jīng)濟(jì)動(dòng)向，推遲入市時(shí)機(jī)。² 選擇靈活多樣的經(jīng)營模式與定價(jià)模式。市場風(fēng)險(xiǎn)市場供應(yīng)的不可預(yù)見性² 未來五星級酒店的集中、開發(fā)上市會(huì)給市場的短期消化帶來較大的壓力，并造成階段性的市場供需不平衡。² 建議開發(fā)商選擇供應(yīng)高峰期為切入點(diǎn)，開始項(xiàng)目的開發(fā)，由于酒店的建設(shè)期通常要3年以上，在這期間，集中上市的量可逐漸被市場吸