不動產(chǎn)估價方法之成本法課件

1、第六章第六章 成本法成本法 成本法的基本原理成本法的基本原理1 成本法成本法操作步驟操作步驟2 成本法總結(jié)和運用舉例成本法總結(jié)和運用舉例3l 搜集有關(guān)不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的搜集有關(guān)不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料成本、稅費、利潤等資料l 測算重新構(gòu)建價格測算重新構(gòu)建價格l 測算折舊測算折舊l 求取積算價格求取積算價格l 成本法的概念成本法的概念l 成本法成本法的理論依據(jù)的理論依據(jù)l 成本法成本法適用的對象和條件適用的對象和條件l 成本法成本法的操作步驟的操作步驟重點掌握內(nèi)容：重點掌握內(nèi)容： 重點介紹了成本法的基本原理，重新構(gòu)建價格的概念、重點介紹了成本法的基本原理，重新構(gòu)建價格的概念、求取思路

2、、求取方法；建筑物折舊的概念、原因和求取方求取思路、求取方法；建筑物折舊的概念、原因和求取方法。法。概念概念 成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。取估價對象價值的方法。 成本法的本質(zhì)是以不動產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為成本法的本質(zhì)是以不動產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價對象的價值。導(dǎo)向求取估價對象的價值。第第1節(jié)節(jié) 成本法的基本原理成本法的基本原理理論依據(jù)：理論依據(jù)： 生產(chǎn)費用價值論生產(chǎn)費用價值論 ：商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的：商品的

3、價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費用前決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方費用前決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。的角度來看。從賣方的角度來看，不動產(chǎn)的價格是基于甚過去的從賣方的角度來看，不動產(chǎn)的價格是基于甚過去的“生生產(chǎn)費用產(chǎn)費用”，重在過去的投入；，重在過去的投入；從買方的角度來看，不動產(chǎn)的價格是基于社會上的從買方的角度來看，不動產(chǎn)的價格是基于社會上的“生生產(chǎn)費用產(chǎn)費用”，類似于，類似于“替代原理替代原理”。 由上可見，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的由上可見，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價代價(包含正常的費用、稅金和利潤包含正常的費用、稅金和利潤)。因

4、此，估價人員可以。因此，估價人員可以根據(jù)重新開發(fā)建設(shè)估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤根據(jù)重新開發(fā)建設(shè)估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤為基礎(chǔ)來求取估價對象的價值。為基礎(chǔ)來求取估價對象的價值。 適用對象和條件適用對象和條件適用對象：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)適用對象：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的不動產(chǎn)，均可以采用成本法估價。成或者計劃開發(fā)建設(shè)的不動產(chǎn)，均可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價，如本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院

5、、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益性不動產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)、公園等公用、公益性不動產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個日用戶電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個日用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的不動產(chǎn)、單純的建筑物通常也是的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的不動產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用成本法估價。在不動產(chǎn)保險采用成本法估價。在不動產(chǎn)保險(包括投保和理賠包括投保和理賠)及其他損及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價害賠償中，一般也是采用成本法估價 ； 運用成本法估價值得注意的是：現(xiàn)實中，不動產(chǎn)的價格運用成本法估價值得注意的是：現(xiàn)實中，不動產(chǎn)的價格直接取決

6、于其效用，而非花費的成本，成本的增加一定要直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增加一定要對效用增大有作用才能構(gòu)成價格；換一個角度講，不動產(chǎn)對效用增大有作用才能構(gòu)成價格；換一個角度講，不動產(chǎn)成本的增加并不一定能哪其價值，投入的成本不多也不一成本的增加并不一定能哪其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。定說明其價值不高。 所以要求在運用成本法估價時注意所以要求在運用成本法估價時注意“逼近逼近”，其中最，其中最主要的是要注意如下兩個方面：一是要區(qū)分實際成本和客主要的是要注意如下兩個方面：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的不動產(chǎn)開發(fā)商的實際花費觀成本。實際成本是某個具體的不動

7、產(chǎn)開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)不動產(chǎn)開發(fā)商的一般，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)不動產(chǎn)開發(fā)商的一般花費。在估價中應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本；二是花費。在估價中應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本；二是要結(jié)合市場供求分析等來確定評估價值；類似不動產(chǎn)市場要結(jié)合市場供求分析等來確定評估價值；類似不動產(chǎn)市場供大于求時，應(yīng)下調(diào)評估價值；求大于供時，應(yīng)上調(diào)評估供大于求時，應(yīng)下調(diào)評估價值；求大于供時，應(yīng)上調(diào)評估價值。價值。 成本法的操作步驟成本法的操作步驟運用成本法一般可以分為下列運用成本法一般可以分為下列4大步驟進(jìn)行：大步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料搜集有關(guān)房地

8、產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料 ；測算重新購建價格；測算重新購建價格； 測算折舊；測算折舊； 求取積算價格。求取積算價格。 第第3節(jié)節(jié) 不動產(chǎn)價格構(gòu)成不動產(chǎn)價格構(gòu)成 運用成本法估價的一項基礎(chǔ)工作，是搞清楚不動產(chǎn)價運用成本法估價的一項基礎(chǔ)工作，是搞清楚不動產(chǎn)價格的構(gòu)成。在實際運用成本法估價時，不論當(dāng)不動產(chǎn)價格格的構(gòu)成。在實際運用成本法估價時，不論當(dāng)不動產(chǎn)價格的構(gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋臉?gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锟⒐つ酥镣瓿射N售的全過程，以及該全過地一直到建筑物竣工乃至完成銷售的全過程，以及該全過程中所涉及的費、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支

9、付時間，以做程中所涉及的費、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時間，以做到既不能重復(fù)，也不能漏項。然后在此基礎(chǔ)上針對估價對到既不能重復(fù)，也不能漏項。然后在此基礎(chǔ)上針對估價對象的實際情況，確定估價對象的價格構(gòu)成并測算各構(gòu)成項象的實際情況，確定估價對象的價格構(gòu)成并測算各構(gòu)成項目的金額。目的金額。 下面以下面以“取得不動產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所取得不動產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房建成的商品房”這種典型的不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便這種典型的不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目金額的角度，來劃分不動產(chǎn)價格構(gòu)成。在于測算各構(gòu)成項目金額的角度，來劃分不動產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況

10、下，不動產(chǎn)價格通常由如下這種情況下，不動產(chǎn)價格通常由如下7大項構(gòu)成：土地取得大項構(gòu)成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費用；成本；開發(fā)成本；管理費用； 投資利息；銷售費用投資利息；銷售費用銷售稅費；銷售稅費； 開發(fā)利潤；開發(fā)利潤；土地取得成本土地取得成本 指取得不動產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。在完善、指取得不動產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的不動產(chǎn)市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價成熟的不動產(chǎn)市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由不動產(chǎn)開發(fā)商款和在購置時應(yīng)由不動產(chǎn)開發(fā)商(作為買方作為買方)繳納的稅費繳納的稅費(如契如契稅、交易手續(xù)費稅、交易手續(xù)費)構(gòu)成。在

11、目前情況下，根據(jù)不動產(chǎn)開發(fā)用構(gòu)成。在目前情況下，根據(jù)不動產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種：種： (1)通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。 (2)通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。 (3)通過市場通過市場“購買購買”取得的，如購買政府招標(biāo)、拍賣、掛取得的，如購買政府招標(biāo)、拍賣、

12、掛牌出讓或者不動產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補償安置牌出讓或者不動產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地的熟地 開發(fā)成本開發(fā)成本 是指在取得的不動產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)是指在取得的不動產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃所必需的直接費用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中，開發(fā)成本分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項：主要包括下列幾項： (1)勘察設(shè)計和前期工程費；勘察設(shè)計和前期工程費； (2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費； (3)房屋建筑安裝工程費

13、；房屋建筑安裝工程費； (4)公共配套設(shè)施建設(shè)費；公共配套設(shè)施建設(shè)費； (5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費。開發(fā)建設(shè)過程中的稅費。管理費用管理費用 是指為組織和管理不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用，是指為組織和管理不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用，包括不動產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅包括不動產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等?？煽偨Y(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比費等?？煽偨Y(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價時管理費用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀韭?。因此，在估價時管理費用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。與開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。 投資利

14、息投資利息 即在評估土地或不動產(chǎn)時要考慮資金的時間價值，包括土即在評估土地或不動產(chǎn)時要考慮資金的時間價值，包括土地取得成本、開發(fā)成本和有關(guān)稅費的利息，無論它們的來源地取得成本、開發(fā)成本和有關(guān)稅費的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。因為借貸資金要支是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機會成本的考慮。機會成本的考慮。 （1）土地取得費用及其稅費在土地開發(fā)動工前要全部付清，）土地取得費用及其稅費在土地開發(fā)動工前要全部付清，經(jīng)歷整個開發(fā)期，因此，計息期為整個開發(fā)

15、期；經(jīng)歷整個開發(fā)期，因此，計息期為整個開發(fā)期；（2）開發(fā)費用及其稅費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后方可）開發(fā)費用及其稅費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后方可收回，其計息方法有兩種：一是以整個開發(fā)費用為基數(shù)，計收回，其計息方法有兩種：一是以整個開發(fā)費用為基數(shù)，計息期為開發(fā)期的一半；二是以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為息期為開發(fā)期的一半；二是以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期。整個開發(fā)期。 銷售費用銷售費用 是指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)所必需的費用，包括廣告宣是指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一定比率傳費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一

16、定比率來測算來測算 。銷售稅費銷售稅費 是指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)應(yīng)由不動產(chǎn)開發(fā)商是指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)應(yīng)由不動產(chǎn)開發(fā)商(此時作此時作為賣方為賣方)繳納的稅費，又可分為下列兩類：繳納的稅費，又可分為下列兩類： (1)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加費附加(通常簡稱為通常簡稱為“兩稅一費兩稅一費”)。 (2)其他銷售稅費，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費等。其他銷售稅費，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費等。 開發(fā)利潤開發(fā)利潤 現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價售價)減去減去各種成

17、本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價售價”是是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，因此未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，因此，運用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。在估價中，測算開，運用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。在估價中，測算開發(fā)發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點：利潤應(yīng)掌握下列幾點： (1)開發(fā)利潤是所得稅前的；開發(fā)利潤是所得稅前的； (2)開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤；利潤； (3)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)利潤通常按照一

18、定基數(shù)乘以同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)利潤率來測算。開發(fā)項目所要求的相應(yīng)利潤率來測算。計算基數(shù)土地取得成本計算基數(shù)土地取得成本+開發(fā)成本開發(fā)成本+管理費用管理費用+投資利息投資利息+銷銷售費用，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即售費用，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即 直接成本利潤率直接成本利潤率 開發(fā)利潤開發(fā)利潤土地取得成本開發(fā)成本土地取得成本開發(fā)成本1、適用于新開發(fā)土地的基本公式、適用于新開發(fā)土地的基本公式 新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+管理費用管理費用+投資利息投資利息+銷售費用十銷售稅費銷售費用十銷售稅費+開發(fā)

19、利潤開發(fā)利潤土地增值收益土地增值收益 注意注意稅費：稅費：耕地占有稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地管理耕地占有稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地管理費費土地增值收益：土地增值收益：政府出讓土地除收回成本外，還要使政府出讓土地除收回成本外，還要使國家的土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)，即獲取一定的國家的土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)，即獲取一定的增值收益。增值收益。第第3節(jié)節(jié) 成本法基本公式成本法基本公式2、適用于新建不動產(chǎn)的基本公式、適用于新建不動產(chǎn)的基本公式 新建不動產(chǎn)價格土地取得成本土地開發(fā)成本建筑新建不動產(chǎn)價格土地取得成本土地開發(fā)成本建筑物建造成本管理費用投資利息銷售費用銷售物建造成本管理費用投資利息銷售費

20、用銷售稅費開發(fā)利潤。稅費開發(fā)利潤。 3、在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：、在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：舊不動產(chǎn)價格房地的重新購建價格一建筑物的折舊舊不動產(chǎn)價格房地的重新購建價格一建筑物的折舊 或者或者舊不動產(chǎn)價格土地的重新購建價格建筑物的重新購舊不動產(chǎn)價格土地的重新購建價格建筑物的重新購建價格一建筑物的折舊建價格一建筑物的折舊概念概念 重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點重重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得

21、的利潤。全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。 把握重新購建價格的概念，還應(yīng)特別注意下列把握重新購建價格的概念，還應(yīng)特別注意下列3點：點：(1)重新購建價格是估價時點的價格；重新購建價格是估價時點的價格； (2)重新購建價格是客觀的價格；重新購建價格是客觀的價格； (3)建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格。購建價格是估價時點狀況下的價格。 第第4節(jié)節(jié) 重新購建價格重新購建價格建筑物重新購建價格的求取方式建筑物重新購建價格的求取方式 1、 重置價格又稱重置成本重置價格又稱重置成本，是指，是指采

22、用估價時點的采用估價時點的建筑材料、建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點的國家財稅建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。 2、重建價格又稱重建成本、重建價格又稱重建成本，是指，是指采用與估價對象建筑物相同采用與估價對象建筑物相同的的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，

23、重新建造與估價對象建點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤?？蓪⑦@筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制復(fù)制”。 注意：注意：有特殊保護(hù)價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)有特殊保護(hù)價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價格。一般建筑物適用重置價格。重置格的建筑物，適用重建價格。一般建筑物適用重置價格。重置價格通常要比重建價格低。價格通常要比重建價格低。 建筑物重新購建價格的求取方法建筑物重新購建價格的求取方法 建筑物的重新購建價格可以采

24、用市場法；成本法求取；也建筑物的重新購建價格可以采用市場法；成本法求取；也可以通過政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價格、房地產(chǎn)可以通過政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價格、房地產(chǎn)市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。 求取建筑物重新購建價格的具體方法，有單位比較法、分求取建筑物重新購建價格的具體方法，有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。（1）單位比較法）單位比較法 （單位面積法（單位面積法 、單位體積法）；、單位體積法）； （2）分部分項法；）分部分項法； （3）工料測量法）工料測量法 ；（4）指

25、數(shù)調(diào)整法）指數(shù)調(diào)整法 。概念概念 估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額，即價格的差額，即 建筑物折舊建筑物重新購建價格一建筑物市場價值建筑物折舊建筑物重新購建價格一建筑物市場價值 建筑物的重新購建價格表示建筑物在全新狀況下所具有建筑物的重新購建價格表示建筑物在全新狀況下所具有的價值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價調(diào)整，其所得的的價值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價時點狀況下所

26、具有的價值。結(jié)果則表示建筑物在估價時點狀況下所具有的價值。 第第5節(jié)節(jié) 建筑物的折舊建筑物的折舊建筑物折舊的原因建筑物折舊的原因 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類 ：（1）物質(zhì)折舊）物質(zhì)折舊 物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實體物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從如下從如下4個方面來認(rèn)識和把握：自然經(jīng)過的老化；正常使個方面來認(rèn)識和把握：自然

27、經(jīng)過的老化；正常使用的磨損；意外破壞的損毀；延遲維修的損壞殘存。用的磨損；意外破壞的損毀；延遲維修的損壞殘存。(2)功能折舊功能折舊 功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物在功能功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。 導(dǎo)致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是導(dǎo)致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們的消費觀念改建筑設(shè)計上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們的消費觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好

28、的建筑物等。 (3) 經(jīng)濟折舊經(jīng)濟折舊 經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。不利因素所造成的建筑物價值損失。 不利因素可能是經(jīng)濟因素不利因素可能是經(jīng)濟因素(如市場供給過量或需求不足如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素，也可能是其他因素(如政府政策變化如政府政策變化等等)。建筑物折舊的求取方法建筑物折舊的求取方法 求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、

29、實際觀察法法和成求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、實際觀察法法和成新折扣法。新折扣法。（1）年限法）年限法 年限法又稱年齡一壽命法，它將建筑物的重置價格按照一定年限法又稱年齡一壽命法，它將建筑物的重置價格按照一定的方法分?jǐn)偟狡淠陀媚晗迌?nèi)，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)的方法分?jǐn)偟狡淠陀媚晗迌?nèi)，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。有關(guān)年限的概念有關(guān)年限的概念 1）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟壽命）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟壽命建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要建筑物的自然壽命：是指從建筑

30、物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間。使用為止的時間。 建筑物的經(jīng)濟壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對建筑物的經(jīng)濟壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對不動產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)為止的時間，即建筑物預(yù)期產(chǎn)生的收益不動產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)為止的時間，即建筑物預(yù)期產(chǎn)生的收益大于其運營費用的持續(xù)期。大于其運營費用的持續(xù)期。 建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命，它是由市場決定的，建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命，它是由市場決定的，相同類型的建筑物不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命可能不同。相同類型的建筑物不同地

31、區(qū)的經(jīng)濟壽命可能不同。 2）建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)）建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)建筑物的實經(jīng)過年數(shù)：是指從建筑物竣工之日開始到估價時建筑物的實經(jīng)過年數(shù)：是指從建筑物竣工之日開始到估價時點為止的日歷年數(shù)。點為止的日歷年數(shù)。建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)：是指估價時點時建筑物狀況和效用建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)：是指估價時點時建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)。所顯示的經(jīng)過年數(shù)。 建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于其實際經(jīng)過年建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于其實際經(jīng)過年數(shù)。數(shù)。3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟壽命）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟壽命建筑物

32、的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實際經(jīng)過年數(shù)之建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。后的壽命。 建筑物的剩余經(jīng)濟壽命：是其經(jīng)濟壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之建筑物的剩余經(jīng)濟壽命：是其經(jīng)濟壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，即后的壽命，即 剩余經(jīng)濟壽命經(jīng)濟壽命一有效經(jīng)過年數(shù)剩余經(jīng)濟壽命經(jīng)濟壽命一有效經(jīng)過年數(shù) 如果建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)比實際經(jīng)過年數(shù)少，就會延長如果建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)比實際經(jīng)過年數(shù)少，就會延長建筑物的剩余經(jīng)濟壽命；反之，就會縮短建筑物的剩余經(jīng)濟壽建筑物的剩余經(jīng)濟壽命；反之，就會縮短建筑物的剩余經(jīng)濟壽命。命。 總結(jié)：總結(jié)： 利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟

33、壽利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。只有這樣，求出的建筑物折舊，進(jìn)而求出的建筑物價值，才。只有這樣，求出的建筑物折舊，進(jìn)而求出的建筑物價值，才能符合實際。能符合實際。 年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應(yīng)用年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等一直線法的年折舊額計算公式為：年的折舊額相等一直線法的年折舊額計算公式為：式中：式中

34、：Di第第i年的折舊額，或稱做第年的折舊額，或稱做第i年的折舊年的折舊;C 建筑物的重新購建價格建筑物的重新購建價格;S 建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費用后的余額。建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費用后的余額。 N 建筑物的經(jīng)濟壽命建筑物的經(jīng)濟壽命; R 建筑物的凈殘值率建筑物的凈殘值率; (CS)稱為折舊基數(shù)稱為折舊基數(shù); C - SNDi = D =C(1-R)N=習(xí)題習(xí)題: 有一宗耐用年限為有一宗耐用年限為40年的工業(yè)生產(chǎn)用房，已經(jīng)有效使用了年的工業(yè)生產(chǎn)用房，已經(jīng)有效使用了5年，其建筑總面積為年，其建筑總面積為1000m2，重置價格為，重置價格為1200元元/m2，殘值，

35、殘值率為率為5，用定額法計算出建筑物的現(xiàn)值。，用定額法計算出建筑物的現(xiàn)值。 某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年，有效經(jīng)過年數(shù)為年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建年。經(jīng)調(diào)查測算，重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為造成本為800萬元（建設(shè)期為萬元（建設(shè)期為2年，假定第年，假定第1年投入建造成本的年投入建造成本的60，第，第2年投入年投入40，均為均勻投入），管理費用為建造成，均為均勻投入），管理費用為建造成本的本的3，年利息率為，年利息率為6，銷售稅費為，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為萬元，開發(fā)利潤為120萬元。試計算

36、該建筑物的折舊總額。萬元。試計算該建筑物的折舊總額。（2）實際觀察法）實際觀察法 實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。 建筑物的損耗可以分為可修復(fù)和不可修復(fù)的損耗：建筑物的損耗可以分為可修復(fù)和不可修復(fù)的損耗：修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計修復(fù)所必需的費用小于或等于修復(fù)所能帶來的不是更換。預(yù)計修復(fù)所必需的費用小于或等于修復(fù)所能帶來的不動產(chǎn)價值增加額的，是可修復(fù)的，反之，是不可修

37、復(fù)的。即動產(chǎn)價值增加額的，是可修復(fù)的，反之，是不可修復(fù)的。即 修復(fù)所必需的費用修復(fù)所必需的費用修復(fù)后的不動產(chǎn)價值一修復(fù)前的不動產(chǎn)價值修復(fù)后的不動產(chǎn)價值一修復(fù)前的不動產(chǎn)價值 對于可修復(fù)項目，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的對于可修復(fù)項目，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況下所必需的費用作為折舊額?；蛳喈?dāng)于新的狀況下所必需的費用作為折舊額。 對于不可修復(fù)項目，根據(jù)估價時點時的剩余使用壽命是否短對于不可修復(fù)項目，根據(jù)估價時點時的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目兩類。短壽命項目是剩余使用

38、壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)項目兩類。短壽命項目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間遲早需要更換，甚至可能更換多次。長壽命項目是剩余使用間遲早需要更換，甚至可能更換多次。長壽命項目是剩余使用壽命等于或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施壽命等于或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間是不需要更換的。等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間是不需要更換的。 短壽命項目采用年限法計算折舊額。短壽命項目采用年限法計算折舊額。 長壽命項目是合在一起，根據(jù)建筑物重

39、新購建價格減去可長壽命項目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復(fù)項目的修復(fù)費用和各短壽命項目的重新購建價格后的余額修復(fù)項目的修復(fù)費用和各短壽命項目的重新購建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命，采用年、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算折舊額。限法計算折舊額。例子：某建筑物的重置價格為例子：某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效年，有效經(jīng)過年數(shù)為經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為2萬元；裝飾萬元；裝飾裝修的重置價格為裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為萬元，平均壽命

40、為5年，經(jīng)過年數(shù)為年，經(jīng)過年數(shù)為3年；設(shè)年；設(shè)備的重置價格為備的重置價格為60萬元，平均壽命為萬元，平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為年，經(jīng)過年數(shù)為10年。殘年。殘值率假設(shè)均為零。試計算該建筑物的物質(zhì)折舊額。值率假設(shè)均為零。試計算該建筑物的物質(zhì)折舊額。15115150解解 該建筑物的物質(zhì)折舊額計算如下：該建筑物的物質(zhì)折舊額計算如下： 門窗等損壞的修復(fù)費用門窗等損壞的修復(fù)費用2(萬元萬元) 裝飾裝修的折舊額裝飾裝修的折舊額30 X X3 18(萬元萬元) 設(shè)備的折舊額設(shè)備的折舊額60 X X1040(萬元萬元) 長壽命項目的折舊額長壽命項目的折舊額(180-2-30-60) X X10 176(萬元萬

41、元)該建筑物的物質(zhì)折舊額該建筑物的物質(zhì)折舊額2+18+40+176 776(萬元萬元)（3）成新折扣法）成新折扣法 根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)計算出建筑建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)計算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直物的成新率，然后將建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。這種方法被稱為成新折扣法，計算公式接求取建筑物的現(xiàn)值。這種方法被稱為成新折扣法，計算公式為：為：V = C X q式中式中 V建筑物的現(xiàn)值；建筑物的

42、現(xiàn)值；C建筑物的重新購建價格；建筑物的重新購建價格；q建筑物的成新率建筑物的成新率()。 這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價，或者同時這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價，或者同時需要對大量建筑物進(jìn)行估價的場合，尤其是開展大范圍的建筑需要對大量建筑物進(jìn)行估價的場合，尤其是開展大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。物現(xiàn)值摸底調(diào)查。在實際估價中，成新率是一個綜合指標(biāo)，可按下列在實際估價中，成新率是一個綜合指標(biāo)，可按下列3個步驟進(jìn)個步驟進(jìn)行計算：行計算： 用年限法計算成新率；用年限法計算成新率；根據(jù)建筑物的建成年代對上述計算結(jié)果做初步判斷，看是否根據(jù)建筑物的建成年代對上述計算結(jié)果做初步判斷，看是否吻

43、合；吻合；采用實際觀察法對上述結(jié)果做進(jìn)一步的修正。并說明修正的采用實際觀察法對上述結(jié)果做進(jìn)一步的修正。并說明修正的理由。理由。求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題1 1、求取建筑物折舊應(yīng)注意估價上的折舊與會計上的折舊的求取建筑物折舊應(yīng)注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別。區(qū)別。估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別 ：估價上的折舊：估價上的折舊注重的是市場價值的真實減損，科學(xué)地說不是注重的是市場價值的真實減損，科學(xué)地說不是“折舊折舊”，而，而是是“減價調(diào)整減價調(diào)整”；會計上的折舊注重的是原始價值的分?jǐn)?、；會計上的折舊注重的是原始價值的分?jǐn)?、補償或回收。補償或回收。 注意：注意：但在不動產(chǎn)估價中，并非所有的建筑物折舊問題都是但在不動產(chǎn)估價中，并非所有的建筑物折舊問題都是估價上的折舊，如在收益法中需要扣除的建筑物折舊費和土估價上的折舊，如在收益法中需要扣除的建筑物折舊費和土地攤提費地攤提費(地取得費用的攤銷地取得費用的攤銷)就屬于會計上的折日就屬于會計上的折日 2 2、土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響 (1)建筑物