物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)課件

1、北北京京豪豪城城物物業(yè)業(yè)培培訓(xùn)訓(xùn).1 物權(quán)法物權(quán)法 及其對我們生活的影響及其對我們生活的影響體系管理辦公室體系管理辦公室主講人：文亞主講人：文亞 物業(yè)管理法規(guī)系列培訓(xùn)物業(yè)管理法規(guī)系列培訓(xùn) 物權(quán)法物權(quán)法 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).2 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).3幾種說法幾種說法l說法一：說法一： 人防工程屬于人民防空辦公室（人防辦）l說法二：說法二： 人防工程屬于全體業(yè)主l說法三：說法三： 人防工程屬于開發(fā)商 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).4 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).5幾種說法幾種說法l說法一：說法一： 一層住

2、戶可以不交（因為沒有使用）l說法二：說法二： 一層住戶可以少交（比如：交30%）l說法三：說法三： 一層住戶不可以少交，要全部繳納 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).6此次培訓(xùn)的主要內(nèi)容：此次培訓(xùn)的主要內(nèi)容：l物權(quán)法的幾個基本概念物權(quán)法的幾個基本概念l物權(quán)法與物權(quán)法與物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例l物權(quán)法對物業(yè)管理的影響物權(quán)法對物業(yè)管理的影響l物權(quán)法對民生的影響物權(quán)法對民生的影響l物權(quán)法對房地產(chǎn)行業(yè)的影響物權(quán)法對房地產(chǎn)行業(yè)的影響l物權(quán)法對國有資產(chǎn)監(jiān)管的影響物權(quán)法對國有資產(chǎn)監(jiān)管的影響 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).7過去的案例過去的案例： 西岸花園是北京市海淀區(qū)的一個高

3、檔住宅小區(qū)，西岸花園是北京市海淀區(qū)的一個高檔住宅小區(qū)，19981998年年9 9月，月，開發(fā)商申報時，北京市規(guī)劃局以開發(fā)商申報時，北京市規(guī)劃局以建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)要求，要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動車其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動車0.20.2車位車位/ /戶，非機(jī)動車戶，非機(jī)動車2 2車位車位/ /戶配建停車戶配建停車庫。小區(qū)建成后，庫。小區(qū)建成后，3 3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有幢樓下建有連片整體地下車庫，共有5959個機(jī)個機(jī)動車泊位。開發(fā)商在銷售住宅時也承諾：小區(qū)配建地下車庫供業(yè)動車泊位。開發(fā)商在銷售住宅時也承諾：小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車。主停車。 但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有

4、購買車位才能取得停車權(quán)。開但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少發(fā)商以至少8 8萬元的單價賣掉了其中的萬元的單價賣掉了其中的3737個車位，其余車位則被個車位，其余車位則被小區(qū)物業(yè)管理公司以每月小區(qū)物業(yè)管理公司以每月250250元的租金租了出去。元的租金租了出去。物權(quán)法的幾個基本概念1物業(yè)管理企業(yè)最常用的概念 建筑物區(qū)分所有權(quán) 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).8l20032003年年6 6月，該小區(qū)業(yè)主委員會向海淀區(qū)人民法院起訴月，該小區(qū)業(yè)主委員會向海淀區(qū)人民法院起訴開發(fā)商，請求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫的占有、開發(fā)商，請求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫

5、的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。l最終法院判決：開發(fā)商將小區(qū)地下停車庫移交給小區(qū)業(yè)最終法院判決：開發(fā)商將小區(qū)地下停車庫移交給小區(qū)業(yè)主委員會管理，并由全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。主委員會管理，并由全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。l這起案例就涉及了這起案例就涉及了物權(quán)法物權(quán)法中的中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)”。l此案例，如果是在此案例，如果是在物權(quán)法物權(quán)法實施后審理，可能結(jié)果就不一樣。實施后審理，可能結(jié)果就不一樣。物權(quán)法的幾個基本概念1物業(yè)管理企業(yè)最常用的概念 建筑物區(qū)分所有權(quán) 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).9建筑物區(qū)

6、分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分專有部分所有權(quán)所有權(quán)共用部分共用部分持分權(quán)持分權(quán)業(yè)主大會業(yè)主大會組織的成員權(quán)組織的成員權(quán) 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).10l物權(quán)法物權(quán)法對百姓關(guān)注的會所、車位的歸屬，作出原則對百姓關(guān)注的會所、車位的歸屬，作出原則規(guī)定：規(guī)定： 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。l理論解釋：理論解釋：建筑物區(qū)分所有權(quán)人，對建筑物內(nèi)的住宅、建筑物區(qū)分所有權(quán)人，對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有

7、所有權(quán)，對專有部分以外的共商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 物權(quán)法的幾個基本概念1物業(yè)管理企業(yè)最常用的概念 建筑物區(qū)分所有權(quán) 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).11車位、車庫歸誰所有？車位、車庫歸誰所有？l對于業(yè)主普遍關(guān)心的車位、車庫問題。對于業(yè)主普遍關(guān)心的車位、車庫問題。物權(quán)法物權(quán)法首先首先強(qiáng)調(diào)，在建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車位和車庫應(yīng)該首先滿足業(yè)主的強(qiáng)調(diào)，在建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車位和車庫應(yīng)該首先滿足業(yè)主的需要。需要。l就是說這些車位、車庫，就是說這些車位、車庫，首先首先應(yīng)當(dāng)看該小區(qū)的業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)看該小區(qū)的業(yè)主是否愿意以

8、合理的價格購買或者承租；對于剩余的車位、車愿意以合理的價格購買或者承租；對于剩余的車位、車庫，開發(fā)商才能向小區(qū)業(yè)主之外的人員出租或者出售、庫，開發(fā)商才能向小區(qū)業(yè)主之外的人員出租或者出售、贈與。贈與。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).12車位、車庫歸誰所有？車位、車庫歸誰所有？l其次其次，對于建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車位和車庫，開發(fā)商可以通過合，對于建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車位和車庫，開發(fā)商可以通過合同出售、出租給業(yè)主，或者贈與給業(yè)主，例如買房贈車庫。同出售、出租給業(yè)主，或者贈與給業(yè)主，例如買房贈車庫。但是，如果沒有出售、贈與等移轉(zhuǎn)所有權(quán)的約定，則其應(yīng)但是，如果沒有出售、贈與等移轉(zhuǎn)所有權(quán)的約定，則其應(yīng)當(dāng)

9、歸屬于開發(fā)商。當(dāng)歸屬于開發(fā)商。l當(dāng)然，對于是否存在這種約定，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)然，對于是否存在這種約定，應(yīng)當(dāng)按照合同法合同法等法等法律確定規(guī)則來認(rèn)定，例如雖然合同中沒有明確約定，但是律確定規(guī)則來認(rèn)定，例如雖然合同中沒有明確約定，但是開發(fā)商在此前的廣告中以附贈車庫來宣傳、且足以影響業(yè)開發(fā)商在此前的廣告中以附贈車庫來宣傳、且足以影響業(yè)主決定購買或者房屋價格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定存在贈與車庫的約主決定購買或者房屋價格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定存在贈與車庫的約定。定。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).13車位、車庫歸誰所有？車位、車庫歸誰所有？l此外，此外，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的占用業(yè)主共有的道

10、路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。車位，屬于業(yè)主共有。l這主要是針對事先在規(guī)劃中并未規(guī)劃為車位、但隨著業(yè)主這主要是針對事先在規(guī)劃中并未規(guī)劃為車位、但隨著業(yè)主汽車擁有量大增，原有車位、車庫不敷使用，而占用業(yè)主汽車擁有量大增，原有車位、車庫不敷使用，而占用業(yè)主共有的道路或者其他場地施劃的車位而言的。這些車位應(yīng)共有的道路或者其他場地施劃的車位而言的。這些車位應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主共有。當(dāng)歸屬于業(yè)主共有。 l從這個法律規(guī)則來講，總體上是把建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車位和車從這個法律規(guī)則來講，總體上是把建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車位和車庫所有權(quán)的歸屬認(rèn)定成為開發(fā)商的。庫所有權(quán)的歸屬認(rèn)定成為開發(fā)商的。 北北 京京 豪豪 城城

11、物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).14道路、綠地歸誰所有？道路、綠地歸誰所有？l道路、綠地原則上歸業(yè)主共有。道路、綠地原則上歸業(yè)主共有。l對于小區(qū)中建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，對于小區(qū)中建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，物權(quán)法物權(quán)法明確屬于業(yè)主明確屬于業(yè)主共有，但已經(jīng)納入城鎮(zhèn)規(guī)劃、成為城鎮(zhèn)公共道路的，則為共有，但已經(jīng)納入城鎮(zhèn)規(guī)劃、成為城鎮(zhèn)公共道路的，則為國家所有。國家所有。l建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，原則上屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，原則上屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地的，應(yīng)當(dāng)歸國家所有。共綠地的，應(yīng)當(dāng)歸國家所有。l此外，對于明示歸個人的綠地，例如房屋買賣合同中約定此外，對于明示歸個人的綠地，例如房屋買賣合同中約定歸業(yè)

12、主個人所有的地面花園，則應(yīng)當(dāng)按照約定歸業(yè)主個人。歸業(yè)主個人所有的地面花園，則應(yīng)當(dāng)按照約定歸業(yè)主個人。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).15其他公共場所等歸誰所有？其他公共場所等歸誰所有？l建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。屬于業(yè)主共有。l這主要包括小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房、居委會辦公用房、這主要包括小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房、居委會辦公用房、人防工程、自行車存車處等公共場所以及開發(fā)商自行設(shè)人防工程、自行車存車處等公共場所以及開發(fā)商自行設(shè)置的體育健身設(shè)施、電梯等設(shè)施設(shè)備。置的體育健身設(shè)施、電梯等設(shè)施設(shè)備。l接入

13、小區(qū)的水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備，除供水、電、接入小區(qū)的水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備，除供水、電、氣、暖公司所有的之外，也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。氣、暖公司所有的之外，也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).16業(yè)主共有財產(chǎn)的利用業(yè)主共有財產(chǎn)的利用l對于業(yè)主共有的財產(chǎn)，其利用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主同意，其收對于業(yè)主共有的財產(chǎn)，其利用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主同意，其收益也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。益也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。l實踐中，一些廣告公司與物業(yè)公司簽訂合同，在電梯內(nèi)實踐中，一些廣告公司與物業(yè)公司簽訂合同，在電梯內(nèi)設(shè)置了廣告牌；或者物業(yè)公司與一些企業(yè)簽訂合同，允設(shè)置了廣告牌；或者物業(yè)公司與一些企業(yè)簽訂合同，允許其進(jìn)

14、入小區(qū)推銷。許其進(jìn)入小區(qū)推銷。l嚴(yán)格的講，這是對業(yè)主共有財產(chǎn)的利用，因此，其合同嚴(yán)格的講，這是對業(yè)主共有財產(chǎn)的利用，因此，其合同是否有效必須視業(yè)主是否對物業(yè)公司授權(quán)而定；而且，是否有效必須視業(yè)主是否對物業(yè)公司授權(quán)而定；而且，因此所得的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有或者用來充抵物業(yè)服務(wù)因此所得的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有或者用來充抵物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。費(fèi)用。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).17物權(quán)法的幾個基本概念2l物權(quán)物權(quán)l(xiāng)生活解釋：生活解釋：物權(quán)，通俗地說，一頭牛屬于你，你可物權(quán)，通俗地說，一頭牛屬于你，你可以用它來耕田、拉車，可以租給他人使用，也可以以用它來耕田、拉車，可以租給他人使用，也可以殺掉

15、賣牛肉。這種支配的權(quán)利是排他的，任何人都?xì)⒌糍u牛肉。這種支配的權(quán)利是排他的，任何人都不能干涉你。不能干涉你。l理論解釋：理論解釋：物權(quán)就是自然人、法人直接支配特定物物權(quán)就是自然人、法人直接支配特定物的權(quán)利。物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。的權(quán)利。物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).18l所有權(quán)所有權(quán)l(xiāng)生活解釋：生活解釋：你擁有一棟房屋，你可以自己使用；可以出你擁有一棟房屋，你可以自己使用；可以出租給別人，收取房租；也可以轉(zhuǎn)手賣給他人。這就是你租給別人，收取房租；也可以轉(zhuǎn)手賣給他人。這就是你對這棟房屋的所有權(quán)。對這棟房屋的所有權(quán)。l理論解釋：

16、理論解釋：所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利，所有權(quán)是一種最充分的權(quán)利，是一種絕對的權(quán)利。所有權(quán)是一種最充分的權(quán)利，是一種絕對的權(quán)利。物權(quán)法的幾個基本概念3 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).19l用益物權(quán)用益物權(quán)l(xiāng)生活解釋：生活解釋：麥當(dāng)勞租用別人的房屋進(jìn)行經(jīng)營，它依法享有麥當(dāng)勞租用別人的房屋進(jìn)行經(jīng)營，它依法享有對租用房屋的占有、使用、收益的權(quán)利，但是它沒有處分對租用房屋的占有、使用、收益的權(quán)利，但是它沒有處分房屋的權(quán)利。也就是說麥當(dāng)勞擁有的是房屋的用益物權(quán)。房屋的權(quán)利。也就是說麥當(dāng)勞擁有的是房屋的用益物權(quán)。l理論解釋：理論解釋：用益

17、物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對他人所有用益物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對他人所有的不動產(chǎn)享有占有、使用、收益的權(quán)利。的不動產(chǎn)享有占有、使用、收益的權(quán)利。l另外，國家對個人不動產(chǎn)進(jìn)行征收、征用致使用益物權(quán)消另外，國家對個人不動產(chǎn)進(jìn)行征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定給予補(bǔ)償；滅或者影響用益物權(quán)行使的，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒有國家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。沒有國家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。物權(quán)法的幾個基本概念4 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).20l擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)l(xiāng)生活解釋：生活解釋：甲向乙借款萬元，以其價值萬元的房甲向乙借款萬元，以其價值萬元的

18、房屋、萬元的汽屋、萬元的汽 車作為抵押擔(dān)保，以萬元的音響設(shè)備作車作為抵押擔(dān)保，以萬元的音響設(shè)備作質(zhì)押擔(dān)保，同時還由丙為其提供保證擔(dān)保。其間汽車遇車質(zhì)押擔(dān)保，同時還由丙為其提供保證擔(dān)保。其間汽車遇車禍損毀，獲保險賠償金萬元。如果上述擔(dān)保均有效，丙禍損毀，獲保險賠償金萬元。如果上述擔(dān)保均有效，丙應(yīng)對借款本金在萬元數(shù)額內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。丙承擔(dān)的是應(yīng)對借款本金在萬元數(shù)額內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。丙承擔(dān)的是物的擔(dān)保以外的擔(dān)保責(zé)任。物的擔(dān)保以外的擔(dān)保責(zé)任。l理論解釋：理論解釋：擔(dān)保既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保，債務(wù)人自己擔(dān)保既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，提供物的擔(dān)保

19、的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。物權(quán)法的幾個基本概念5 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).21l不動產(chǎn)不動產(chǎn)l生活解釋：生活解釋：甲買了乙的一套房屋，在變更產(chǎn)權(quán)登記之前，甲買了乙的一套房屋，在變更產(chǎn)權(quán)登記之前，乙又將房屋賣給了丙，且進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記。盡管甲與乙又將房屋賣給了丙，且進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記。盡管甲與乙房屋買賣合同在先，但是不得對抗丙對房屋的合法擁有。乙房屋買賣合同在先，但是不得對抗丙對房屋的合法擁有。l理論解釋：理論解釋：不動產(chǎn)，指土地以及建筑物等土地附著物。不不動產(chǎn)，指土地以及建筑物等土地附著物。不動產(chǎn)

20、權(quán)利的取得應(yīng)當(dāng)以登記為要件，不登記，不動產(chǎn)設(shè)立、動產(chǎn)權(quán)利的取得應(yīng)當(dāng)以登記為要件，不登記，不動產(chǎn)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的權(quán)利皆無從談起。變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的權(quán)利皆無從談起。物權(quán)法的幾個基本概念6 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).22l動產(chǎn)動產(chǎn)l生活解釋：生活解釋：張三有一張桌子，想賣給李四，不管價錢是怎張三有一張桌子，想賣給李四，不管價錢是怎么商定的，桌子所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是以桌子交付給李四時為么商定的，桌子所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是以桌子交付給李四時為準(zhǔn)。準(zhǔn)。l再比如，甲賣給乙一頭牛，雙方約定好價錢，尚未給付價再比如，甲賣給乙一頭牛，雙方約定好價錢，尚未給付價款的情況下，甲就將牛交給乙。當(dāng)天夜

21、里，雷電將此牛擊款的情況下，甲就將牛交給乙。當(dāng)天夜里，雷電將此牛擊死，乙應(yīng)該對牛的死亡承擔(dān)責(zé)任，因為牛的所有權(quán)已交付死，乙應(yīng)該對牛的死亡承擔(dān)責(zé)任，因為牛的所有權(quán)已交付而發(fā)生轉(zhuǎn)移。而發(fā)生轉(zhuǎn)移。l理論解釋：理論解釋：動產(chǎn)，顧名思義，就是可以活動的財產(chǎn)。動產(chǎn)動產(chǎn)，顧名思義，就是可以活動的財產(chǎn)。動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)立等，自交付時發(fā)生效力所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)立等，自交付時發(fā)生效力 。物權(quán)法的幾個基本概念7 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).23l共有共有l(wèi)生活解釋：生活解釋：甲、乙、丙共有一套房屋，其應(yīng)有部分各為。為提甲、乙、丙共有一套房屋，其應(yīng)有部分各為。為提高房屋的價值

22、，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。因甲乙的應(yīng)有部分合計已過半數(shù)，故甲乙可同，但丙反對。因甲乙的應(yīng)有部分合計已過半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板。以鋪木地板。再比如，甲、乙、丙、丁共有一輪船，甲占該船份再比如，甲、乙、丙、丁共有一輪船，甲占該船份額。現(xiàn)甲欲將該船作抵押向某銀行貸款萬元。如各共額?，F(xiàn)甲欲將該船作抵押向某銀行貸款萬元。如各共有人事先對此未作約定，則甲的抵押行為無須經(jīng)任何人同意。有人事先對此未作約定，則甲的抵押行為無須經(jīng)任何人同意。這就是按份共有。這就是按份共有。 物業(yè)管理企業(yè)管理人員應(yīng)該熟悉的概念物業(yè)管理企業(yè)管理人員應(yīng)該

23、熟悉的概念物權(quán)法的幾個基本概念8 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).24l共有共有l(wèi)理論解釋理論解釋：共有分為按份共有和共同共有。按份共有人共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照其份額對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有占有、使用、按照其份額對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而共同共有則是，共同共有人對共收益和處分的權(quán)利。而共同共有則是，共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有占有使用、收益和處分的有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有占有使用、收益和處分的權(quán)利權(quán)利。 物業(yè)管理企業(yè)管理人員應(yīng)該熟悉的概念物業(yè)管理企業(yè)管理人員應(yīng)該熟悉的概念物權(quán)法的幾個基本概念8 北北 京京 豪豪

24、 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).25物權(quán)法的幾個基本概念9l專有專有l(wèi)專有所有權(quán)的性質(zhì)專有所有權(quán)的性質(zhì) 空間所有權(quán)，以登記公示其法律上的空間所有權(quán)，以登記公示其法律上的獨(dú)立性獨(dú)立性l專有部分的范圍專有部分的范圍套內(nèi)面積套內(nèi)面積l專有所有權(quán)的行使與一般單獨(dú)所有權(quán)無異，但不得危及建筑專有所有權(quán)的行使與一般單獨(dú)所有權(quán)無異，但不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法利益。物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法利益。l專有權(quán)的享有須有以下前提：專有權(quán)的享有須有以下前提： a. 構(gòu)造上的獨(dú)立性（建筑構(gòu)造上能加以區(qū)別）構(gòu)造上的獨(dú)立性（建筑構(gòu)造上能加以區(qū)別） b. 利用上的獨(dú)立性（有無單獨(dú)的門戶等）利用上的獨(dú)立

25、性（有無單獨(dú)的門戶等） 物業(yè)管理企業(yè)管理人員應(yīng)該熟悉的概念物業(yè)管理企業(yè)管理人員應(yīng)該熟悉的概念 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).26l孳息孳息l生活解釋：生活解釋：天然孳息是指，母牛生的小牛、果樹上結(jié)的天然孳息是指，母牛生的小牛、果樹上結(jié)的果子等。法定孳息是指，銀行的利息、房屋的租金等。果子等。法定孳息是指，銀行的利息、房屋的租金等。l理論解釋：理論解釋：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物權(quán)人取得，沒有用益物權(quán)人的，由所有權(quán)人取得，用益物權(quán)人取得，沒有用益物權(quán)人的，由所有權(quán)人取得，但當(dāng)事人另有約定的除外對于法定孳息，當(dāng)事人有約定但當(dāng)

26、事人另有約定的除外對于法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明的，按照交的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明的，按照交易習(xí)慣取得。易習(xí)慣取得。物權(quán)法的幾個基本概念10 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).27l相鄰權(quán)相鄰權(quán)l(xiāng)生活解釋：生活解釋：張三有一塊土地，他完全有權(quán)禁止其他人進(jìn)入張三有一塊土地，他完全有權(quán)禁止其他人進(jìn)入自己的土地，但是李四若不經(jīng)過張三的土地就不能到達(dá)自自己的土地，但是李四若不經(jīng)過張三的土地就不能到達(dá)自己的土地，張三就應(yīng)該給李四提供必要的便利。當(dāng)然李四己的土地，張三就應(yīng)該給李四提供必要的便利。當(dāng)然李四應(yīng)當(dāng)盡量避免給相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人張三造成損

27、害，如造應(yīng)當(dāng)盡量避免給相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人張三造成損害，如造成損害，應(yīng)當(dāng)給予賠償。不動產(chǎn)權(quán)利人包括不動產(chǎn)權(quán)利人成損害，應(yīng)當(dāng)給予賠償。不動產(chǎn)權(quán)利人包括不動產(chǎn)權(quán)利人張三以及租用張三土地的其他人。張三以及租用張三土地的其他人。l理論解釋：理論解釋：不動產(chǎn)相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生不動產(chǎn)相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則處理相鄰關(guān)系。活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則處理相鄰關(guān)系。 物權(quán)法的幾個基本概念11 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).28物權(quán)法物權(quán)法與與物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例修改前修改前修改后修改后物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主公約管理規(guī)約（一）制定、

28、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)制定和修改管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(五)籌集和使用專項維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。l引起物業(yè)管理條例

29、的修改： 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).29物權(quán)法物權(quán)法與與物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例l業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原物業(yè)管理條例的區(qū)別：l原條例的“雙過半”l物權(quán)法的“新雙過半”l新物業(yè)管理條例：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).30物權(quán)法物權(quán)法與與物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例l業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原物業(yè)管理條例的區(qū)別：l原條例的2/3投票權(quán)l(xiāng)物權(quán)法的雙2/3l新物業(yè)管理條例：業(yè)主大會決定本條例第十一

30、條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).31l實踐中，開發(fā)商與業(yè)主之間就公用部分財產(chǎn)歸屬的糾紛屢實踐中，開發(fā)商與業(yè)主之間就公用部分財產(chǎn)歸屬的糾紛屢見不鮮。而業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛，也有相當(dāng)數(shù)量來見不鮮。而業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛，也有相當(dāng)數(shù)量來自于小區(qū)財產(chǎn)歸屬的不明。自于小區(qū)財產(chǎn)歸屬的不明。l換言之，對于會所、車庫等公共設(shè)施的歸屬，開發(fā)商與業(yè)換言之，對于會所、車庫等公共設(shè)

31、施的歸屬，開發(fā)商與業(yè)主之間存在爭議；而物業(yè)公司進(jìn)駐后，開發(fā)商又將其占用主之間存在爭議；而物業(yè)公司進(jìn)駐后，開發(fā)商又將其占用的公共設(shè)施轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司，從而引發(fā)物業(yè)公司與業(yè)主之的公共設(shè)施轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司，從而引發(fā)物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛。間的糾紛。l物權(quán)法物權(quán)法則對小區(qū)公用部分的財產(chǎn)歸屬進(jìn)行了全面的界則對小區(qū)公用部分的財產(chǎn)歸屬進(jìn)行了全面的界定。定。 物權(quán)法對物業(yè)管理的影響 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).32l 第七十一條第七十一條 業(yè)主對其建筑業(yè)主對其建筑物專有部分享有物專有部分享有占有、使用、收占有、使用、收益和處分的權(quán)利。益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的

32、得危及建筑物的安全，不得損害安全，不得損害其他業(yè)主的合法其他業(yè)主的合法權(quán)益。權(quán)益。 物權(quán)法對物業(yè)管理的影響 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).33物權(quán)法對物業(yè)管理的影響l 第七十四條第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或人通過出售、附贈或者出租等方式約定。者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于路或者其他場地用于停放汽車的車

33、位，屬停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。于業(yè)主共有。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).34物權(quán)法對物業(yè)管理的影響l第七十六條第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：下列事項由業(yè)主共同決定： 17（略）（略） 決定前款第五項和第六決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同

34、意。的業(yè)主同意。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).35物權(quán)法對物業(yè)管理的影響l第七十七條第七十七條 業(yè)主不得違反法業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)為經(jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。主同意。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).36物權(quán)法對物業(yè)管理的影響l第七十九條第七十九條 建筑物及其建筑物及其附屬設(shè)施的維修附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)

35、業(yè)主共共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用同決定，可以用于電梯、水箱等于電梯、水箱等共有部分的維修。共有部分的維修。維修資金的籌集、維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公使用情況應(yīng)當(dāng)公布。布。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).37物權(quán)法對物業(yè)管理的影響l第八十九條第八十九條 建造建筑物，不建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。采光和日照。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).38物權(quán)法對物業(yè)管理的影響l第八十三條第八十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。規(guī)以及管理規(guī)約。

36、 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。妨害、賠償損失。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).39物權(quán)法對物業(yè)管理的影響1 1、使物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加有序、使物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加有序l物權(quán)法物權(quán)法的頒布具有更強(qiáng)烈的

37、現(xiàn)實意義，它的實施的頒布具有更強(qiáng)烈的現(xiàn)實意義，它的實施將會使將會使物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例更好地貫徹、執(zhí)行。更好地貫徹、執(zhí)行。l物權(quán)法物權(quán)法對業(yè)主權(quán)益和義務(wù)的具體規(guī)范將使物業(yè)管對業(yè)主權(quán)益和義務(wù)的具體規(guī)范將使物業(yè)管理企業(yè)在處理業(yè)主權(quán)益糾紛時能夠更好地把握分寸。理企業(yè)在處理業(yè)主權(quán)益糾紛時能夠更好地把握分寸。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).40、物權(quán)法物權(quán)法的實施將考驗物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展能力的實施將考驗物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展能力l物權(quán)法物權(quán)法的實施將使物業(yè)管理向多元化發(fā)展。的實施將使物業(yè)管理向多元化發(fā)展。物權(quán)物權(quán)法法關(guān)于關(guān)于“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施、也業(yè)主可以自行管理建

38、筑物及其附屬設(shè)施、也可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人管理可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人管理”的規(guī)定，的規(guī)定，將會給目前主要以物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理活動的現(xiàn)將會給目前主要以物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理活動的現(xiàn)狀帶來改變。業(yè)主選擇空間的增大，將會使物業(yè)管理企狀帶來改變。業(yè)主選擇空間的增大，將會使物業(yè)管理企業(yè)的市場化發(fā)展和品牌形象樹立顯得更加重要。業(yè)的市場化發(fā)展和品牌形象樹立顯得更加重要。 物權(quán)法對物業(yè)管理的影響 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).41物權(quán)法對物業(yè)管理的影響明晰了物業(yè)管理服務(wù)職能定位與責(zé)任邊界明晰了物業(yè)管理服務(wù)職能定位與責(zé)任邊界l長期以來，物業(yè)管理承擔(dān)了很多自身不該

39、承擔(dān)和無力承擔(dān)的長期以來，物業(yè)管理承擔(dān)了很多自身不該承擔(dān)和無力承擔(dān)的工作和責(zé)任。如應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的房屋質(zhì)量與保修責(zé)任、應(yīng)工作和責(zé)任。如應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的房屋質(zhì)量與保修責(zé)任、應(yīng)由政府承擔(dān)的社會治安職能，不少業(yè)主都誤認(rèn)為是物業(yè)管理由政府承擔(dān)的社會治安職能，不少業(yè)主都誤認(rèn)為是物業(yè)管理的事情，使得物業(yè)管理企業(yè)代人受過現(xiàn)象時有發(fā)生。其實物的事情，使得物業(yè)管理企業(yè)代人受過現(xiàn)象時有發(fā)生。其實物業(yè)管理企業(yè)就是一個按照合同提供服務(wù)的服務(wù)型企業(yè)，不能業(yè)管理企業(yè)就是一個按照合同提供服務(wù)的服務(wù)型企業(yè)，不能包攬一切，要在包攬一切，要在物權(quán)法物權(quán)法的前提下，把該做和能做的事情的前提下，把該做和能做的事情簽訂在合同上，并用內(nèi)

40、部的管理制度保證服務(wù)的品質(zhì)。簽訂在合同上，并用內(nèi)部的管理制度保證服務(wù)的品質(zhì)。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).42l實施實施物權(quán)法物權(quán)法后，物業(yè)管理的發(fā)展趨勢分析后，物業(yè)管理的發(fā)展趨勢分析l、加大房屋維修資金使用的透明度與合理性。、加大房屋維修資金使用的透明度與合理性。l、物業(yè)管理行業(yè)競爭將會愈演愈烈。、物業(yè)管理行業(yè)競爭將會愈演愈烈。l、理性理解業(yè)主的維權(quán)行為。、理性理解業(yè)主的維權(quán)行為。物權(quán)法對物業(yè)管理的影響 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).43物權(quán)法對民生的影響11 1、買房登記才有保障、買房登記才有保障2 2、異議登記、異議登記1515天內(nèi)不起訴失效天內(nèi)不起

41、訴失效3 3、預(yù)告登記：防止、預(yù)告登記：防止“一房二主一房二主”4 4、登記機(jī)構(gòu)出錯造成損害，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任、登記機(jī)構(gòu)出錯造成損害，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任5 5、不動產(chǎn)登記費(fèi)用按件收取不動產(chǎn)登記費(fèi)用按件收取6 6、車位車庫業(yè)主優(yōu)先、車位車庫業(yè)主優(yōu)先7 7、業(yè)主共同選物業(yè)、業(yè)主共同選物業(yè)8 8、拆遷補(bǔ)償要合理、拆遷補(bǔ)償要合理 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).449 9、國家搶險救災(zāi)可征用房屋、國家搶險救災(zāi)可征用房屋1010、建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動續(xù)期、建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動續(xù)期1111、財產(chǎn)被毀損，可要求恢復(fù)原狀、財產(chǎn)被毀損，可要求恢復(fù)原狀1212、鄰居枯枝欲墜砸車，車主可砍、鄰居枯枝欲

42、墜砸車，車主可砍1313、物權(quán)保護(hù)可以用仲裁解決、物權(quán)保護(hù)可以用仲裁解決1414、買受人善意取得財產(chǎn)可不歸還、買受人善意取得財產(chǎn)可不歸還1515、拾到財物應(yīng)當(dāng)及時通知權(quán)利人、拾到財物應(yīng)當(dāng)及時通知權(quán)利人1616、拿回失物，懸賞承諾當(dāng)兌現(xiàn)、拿回失物，懸賞承諾當(dāng)兌現(xiàn)物權(quán)法對民生的影響2 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).451717、鄰居裝修給方便、鄰居裝修給方便1818、采光通風(fēng)受保護(hù)、采光通風(fēng)受保護(hù)1919、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)仍未放開、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)仍未放開2020、三人合伙買車，兩同意即可轉(zhuǎn)賣、三人合伙買車，兩同意即可轉(zhuǎn)賣2121、分割共同財產(chǎn)，損失風(fēng)險可分?jǐn)?、分割共同?/p>

43、產(chǎn)，損失風(fēng)險可分?jǐn)?222、抵押車輛借錢，約定拿車抵債不合法、抵押車輛借錢，約定拿車抵債不合法2323、公益學(xué)校、醫(yī)院等、公益學(xué)校、醫(yī)院等6 6類財產(chǎn)不得抵押類財產(chǎn)不得抵押物權(quán)法對民生的影響3 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).46物權(quán)法對房地產(chǎn)行業(yè)的影響1n住宅七十年使用權(quán)到期自動續(xù)期，提升了房屋的內(nèi)住宅七十年使用權(quán)到期自動續(xù)期，提升了房屋的內(nèi)在價值在價值n小區(qū)公用部分的規(guī)定明晰了產(chǎn)權(quán)小區(qū)公用部分的規(guī)定明晰了產(chǎn)權(quán)n新型鄰里關(guān)系，明確相鄰糾紛問題新型鄰里關(guān)系，明確相鄰糾紛問題n嚴(yán)格土地管理制度，明確土地出讓方式嚴(yán)格土地管理制度，明確土地出讓方式n拆遷補(bǔ)償規(guī)定，將可能增加開發(fā)成本，

44、延緩房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償規(guī)定，將可能增加開發(fā)成本，延緩房地產(chǎn)開發(fā)速度開發(fā)速度n物權(quán)法的出臺為物業(yè)稅的征收提供了法律依據(jù)物權(quán)法的出臺為物業(yè)稅的征收提供了法律依據(jù) 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn).47物權(quán)法對房地產(chǎn)行業(yè)的影響21 1、對開發(fā)企業(yè)的影響、對開發(fā)企業(yè)的影響l首先，物權(quán)法對開發(fā)商和業(yè)主的權(quán)、責(zé)、利作出了明確首先，物權(quán)法對開發(fā)商和業(yè)主的權(quán)、責(zé)、利作出了明確的界定。雙方各自行使自己的權(quán)利，履行自己的義務(wù)，的界定。雙方各自行使自己的權(quán)利，履行自己的義務(wù)，這將使得二者的合法權(quán)益都得到保障。這將使得二者的合法權(quán)益都得到保障。l其次，物權(quán)法對土地的出讓方式、征收土地的補(bǔ)償?shù)确狡浯?，物?quán)法對土地的出讓方式、征收土地的補(bǔ)償?shù)确矫孀鞒隽藝?yán)格、明確的規(guī)定。使得政府不能在面作出了嚴(yán)格、明確的規(guī)定。使得政府不能在“公共利公共利益益”的大旗下，公然為開發(fā)商征地、拆遷了這將從根本的大旗下，公然為開發(fā)商征地、拆遷了這將從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。同時，開發(fā)商必須對被征上改變房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。同時，開發(fā)商必須對被征地人進(jìn)行合理補(bǔ)償，這無疑會加大開發(fā)商的拿地成本。地人進(jìn)行合理補(bǔ)償，這無疑會加大開發(fā)商的拿地成本。l再次，物權(quán)法明確了住宅建設(shè)土地使用權(quán)自動續(xù)期的問再次，物權(quán)法明確了住宅建設(shè)土地使用權(quán)自動續(xù)期的問題，也就是說，七十年以后只要房屋仍然存在，使用權(quán)題，也就是說，七十