住宅類物業(yè)用房設(shè)計(jì)導(dǎo)則

1、住宅類物業(yè)管理用房設(shè)計(jì)導(dǎo)則一、編制目的：1、梳理住宅類物業(yè)管理用房功能分類及各項(xiàng)指標(biāo)，固化物管用房設(shè)計(jì)原則，在各設(shè)計(jì)階段為研發(fā)人員提供物管用房的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及指引。2、在滿足使用功能的前提下控制成本。二、依據(jù)：1、379號(hào)國務(wù)院令物業(yè)管理?xiàng)l例2、成都市頒布的成都市物業(yè)管理?xiàng)l例3、隨撥地時(shí)明確的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件4、成都龍湖地產(chǎn)物管用房的知識(shí)沉淀http:三、適用范圍：總建筑面積1070萬M2以內(nèi)的住宅項(xiàng)目，包括各種高層、洋房、別墅及其兼容臨街商業(yè)等各種物業(yè)形態(tài)。四、設(shè)計(jì)階段控制要點(diǎn)1、建筑方案階段：由研發(fā)部和物業(yè)共同確認(rèn)各功能區(qū)位置、各功能區(qū)面積。2、初設(shè)、施工圖、裝修圖階段：由研發(fā)部負(fù)責(zé)各功能區(qū)內(nèi)的細(xì)

2、分及出圖，物業(yè)公司核定。五、物管用房分類及主要功能用房簡(jiǎn)介1、物業(yè)用房分為兩類：1.1 永久性物業(yè)用房：提供物業(yè)公司使用的正式永久用房，包括管理處辦公室、業(yè)主委員會(huì)議事辦公室、工程用房、綠化用房、保潔用房、管理處庫房、保安用房共七大類別的用房。1.2 過渡物業(yè)用房：在項(xiàng)目施工或銷售階段，或因項(xiàng)目分期建設(shè)，永久物業(yè)用房尚未竣工交付，在永久用房以外臨時(shí)提供的物業(yè)用房，面積和配置標(biāo)準(zhǔn)參考永久物業(yè)用房。2、主要功能用房簡(jiǎn)介：2.1 管理處辦公室：提供管理處部門經(jīng)理以上崗位和客戶中心員工日常辦公使用的場(chǎng)地，設(shè)客戶接待中心（前臺(tái)）、客戶接待室、弱電室、衛(wèi)生問、辦公室、財(cái)務(wù)室、呼叫中心、會(huì)議室、休息室、資料

3、室及經(jīng)理室等功能用房。2.2 業(yè)主委員會(huì)議事辦公室：提供業(yè)主委員會(huì)人員日常會(huì)議使用的場(chǎng)地。2.3 工程用房：提供工程維修人員值班、會(huì)議和休息的房間，分為值班室（休息室）、應(yīng)急隊(duì)員寢室、工具問及加工問。2.4 綠化用房：提供綠化人員培訓(xùn)、休息及儲(chǔ)物的房間，分為培訓(xùn)室、休息室、更衣間、工具間（兼庫房）。2.5 保潔用房：提供保潔人員培訓(xùn)、休息及儲(chǔ)物的房間，分為培訓(xùn)室（兼休息室）、更衣間、工具間（兼庫房）。2.6 管理處庫房：提供工程、保潔、綠化放置相關(guān)材料和工具的房間。2.7 保安用房：提供住勤隊(duì)員換班休息生活以及監(jiān)控小區(qū)情況的房間。分為保安寢室、衛(wèi)生間、洗澡問、盥洗問、會(huì)議室、活動(dòng)室、寢室以及中

4、控室（兼小區(qū)消防控制中心）0六、方案階段設(shè)計(jì)指引1、規(guī)劃選址要求：物管用房其中位于地面以上部分不低于物管用房總建筑面積的50%（此標(biāo)準(zhǔn)為國家標(biāo)準(zhǔn)，可自然通風(fēng)采光的半地下室可計(jì)入地上部分面積）；物管用房宜集中設(shè)置，亦可按八個(gè)類別分別設(shè)置，設(shè)置的原則是：利用不產(chǎn)生溢價(jià)的面積、方便到達(dá)且獨(dú)立隱蔽。1.1、 管理處辦公室：1.1.1、 位于交通便捷處（但盡量避免設(shè)置在商業(yè)價(jià)值較高的位置），宜在組團(tuán)周界以外，滿足到訪方便和安防要求；必須設(shè)在地面；有條件時(shí)宜設(shè)置24個(gè)臨時(shí)停車位。1.1.2、 通往管理處及客戶接待處的道路不與通往其他物管用房的道路共用（避免工作人員、工作器械與業(yè)主同進(jìn)同出造成相互干擾）。1

5、.1.3、 行政辦公區(qū)和客戶接待處應(yīng)集中設(shè)置，確需分開設(shè)置時(shí)，獨(dú)立設(shè)置的客戶接待處需要增設(shè)30平米資料室、24人辦公區(qū)和衛(wèi)生問。1.2、 業(yè)主委員會(huì)議事辦公室：能滿足人、車方便到訪，必須設(shè)置在地面。1.3、 工程用房：1.3.1、 應(yīng)急隊(duì)員寢室宜設(shè)置在地面，盡可能在小區(qū)隱蔽處，有采光、通風(fēng)。工程值班室及寢室附近應(yīng)設(shè)置公共衛(wèi)生問，以方便物業(yè)人員使用。1.3.2、 工具問、加工間宜設(shè)置在地下室，需設(shè)置通風(fēng)。1.4、 保潔用房、綠化用房：1.4.1、 設(shè)置在項(xiàng)目隱蔽處，可集中或分開布置。1.4.2、 宜設(shè)置在地下室，需設(shè)置通風(fēng)。1.5、 管理處庫房：1.5.1、 宜設(shè)置在地下室，盡量利用車庫、設(shè)備房

6、等功能空間利用不上的邊角位置；需設(shè)置通風(fēng)。1.6、 宜緊臨的功能房依次為：工程用房、保潔用房、綠化用房，以方便有關(guān)物料取用。1.7、 保安用房：1.7.1、 宜設(shè)置在項(xiàng)目隱蔽處，避免在設(shè)備機(jī)房或商業(yè)門面等噪音源附近，以免影響住勤輪崗隊(duì)員睡眠質(zhì)量。1.7.2、 寢室、晾衣間宜設(shè)置在地面或半地下室，有自然采光和通風(fēng)，但應(yīng)避免窗戶開向業(yè)主通道或活動(dòng)區(qū)域；活動(dòng)室、洗漱間可設(shè)置在地下室（須考慮提排對(duì)成本及持續(xù)使用的影響），需設(shè)置通風(fēng)。1.7.3、 獨(dú)立設(shè)置出入口，避免與其它功能房共用通道。2、各類物管用房的面積配比及要求：2.1、 根據(jù)成都市物業(yè)管理?xiàng)l例，2008年1月1日實(shí)施的成都市物業(yè)管理?xiàng)l例（一）

7、建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的2%,并不得少于80平方米（二）配置物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房，其中業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房建筑面積不得少于30平方米”，并結(jié)合龍湖物管經(jīng)驗(yàn)及打造品牌物業(yè)的要求，特制定以下標(biāo)準(zhǔn)：建筑面積面積配置標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)總用房而枳核算470+6X辦公室人數(shù)+3X工程人數(shù)+3X綠化人數(shù)+2X保潔（30萬方以下）人數(shù)+5X保安人數(shù)物業(yè)總用房而枳核算615+6X辦公室人數(shù)+2X工程人數(shù)+2X綠化人數(shù)+2X保潔（30萬方以上）人數(shù)+5X保安人數(shù)物業(yè)用房總體面積控制表中的物業(yè)管理各崗位人數(shù)應(yīng)由研發(fā)人員與物業(yè)公司在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段根據(jù)項(xiàng)目具體情況

8、研究決定。2.2、 八大類物業(yè)用房配置面積要求：影響物管用房面積的因素有：場(chǎng)地集中可能降低面積需求，平面異型空間、異型柱多可能增加面積需求，工程、保安、保潔分組團(tuán)設(shè)置可能增加面積需求，工作人員數(shù)量增減導(dǎo)致面積需求增減，車行、人行出入口增加可能增加面積需求，單元數(shù)量增加可能增加面積需求;11=1施工圖階段設(shè)計(jì)要求.xls八、裝修階段設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)：1、裝修標(biāo)準(zhǔn)1.1、 永久性物業(yè)用房裝修標(biāo)準(zhǔn)：mi項(xiàng)目物管用房裝修設(shè)計(jì)反移交標(biāo)袱.xls1.2、 過渡性物業(yè)用房裝修標(biāo)準(zhǔn)：1.2.1、 客戶中心按永久物業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)精裝修；1.2.2、 管理處行政辦公區(qū)及其他用房標(biāo)準(zhǔn)：乳膠漆或涂料墻面、地面普通地磚、各種管線可明敷。1.2.3、 售樓部與樣板區(qū)物業(yè)用房按永久保安和保潔用房裝修和配置標(biāo)準(zhǔn)2、裝修單價(jià)成本控制參照標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)各用房的裝修單價(jià)用房名稱裝修單價(jià)（元/m2）用房名稱裝修單價(jià)