2020——收藏資料18日孝義義烏商品國際交易博覽城前期策劃及招商報告

1、【孝義義烏商品國際交易博覽城孝義義烏商品國際交易博覽城】前期策劃及招商報告前期策劃及招商報告 OPEN2012年07月18日南京佳境房地產(chǎn)顧問有限公司我們能做什么？我們能做什么？ 定位思考定位思考為什么要這么做為什么要這么做 ？ 市場分析市場分析contents 目目 錄錄我們怎么做我們怎么做 ？ 策略思考策略思考我們我們?nèi)笔裁慈笔裁雌渌_發(fā)商其他開發(fā)商在做什么在做什么消費者消費者經(jīng)營者經(jīng)營者要什么要什么我們我們有什么有什么我們我們能做什么能做什么1孝義市孝義市要什么要什么政府政府在做什么在做什么我們能做什么？我們能做什么？ 思考分析篇思考分析篇我們能做什么我們能做什么思考分析篇思考分析篇co

2、ntents 孝義概況孝義概況城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域城市結(jié)構調(diào)查城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域城市結(jié)構調(diào)查新區(qū)發(fā)展和規(guī)劃新區(qū)發(fā)展和規(guī)劃孝義商圈調(diào)查孝義商圈調(diào)查評估評估及市場專項研究及市場專項研究孝義消費者分析孝義消費者分析孝義經(jīng)營者分析孝義經(jīng)營者分析新區(qū)調(diào)查、評估與預測新區(qū)調(diào)查、評估與預測城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域結(jié)構城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域結(jié)構商貿(mào)服務業(yè)的政策導向商貿(mào)服務業(yè)的政策導向 專業(yè)市場網(wǎng)點規(guī)劃布局專業(yè)市場網(wǎng)點規(guī)劃布局小結(jié)小結(jié)孝義城市概況孝義城市概況新區(qū)發(fā)展與規(guī)劃新區(qū)發(fā)展與規(guī)劃孝義商業(yè)格局調(diào)研評估孝義商業(yè)格局調(diào)研評估行政區(qū)域劃分與概況行政區(qū)域劃分與概況孝義概況孝義概況 孝義市地處山西中部，呂梁山下，汾河之濱，是一個

3、以煤焦鋁鐵、建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工和商貿(mào)為支柱產(chǎn)業(yè)的新型工業(yè)城市。市域面積945.8平方公里，1992年撤縣設市。榮獲“國家園林城市”稱號，被評為首批省級綜合宜居城市。 孝義市行政區(qū)劃孝義市行政區(qū)劃 全市轄7鎮(zhèn)5鄉(xiāng)4個街道2個辦事處，379個行政村，21個居民委員會，人口46.8萬，其中城市人口21萬。7鎮(zhèn)：兌鎮(zhèn)鎮(zhèn)、陽泉曲鎮(zhèn)、下堡鎮(zhèn)、西辛莊鎮(zhèn)、高陽鎮(zhèn)、梧桐鎮(zhèn)、柱濮鎮(zhèn)5鄉(xiāng)：大孝堡鄉(xiāng)、下柵鄉(xiāng)、驛馬鄉(xiāng)、南陽鄉(xiāng)、杜村鄉(xiāng)4個街道：新義街道、中陽樓街道、振興街道、崇文街道2個辦事處：東許辦事處、勝溪辦事處 國家園林城市國家園林城市PART ONE 孝義歷史悠久，是我國歷史上有置縣記載最早的九個縣（市）之一。早

4、在七、八千年前的新石器時代，就有人類在孝河流域繁衍。唐貞觀元年因邑人鄭興“割股奉母”孝行聞于朝，唐太宗李世民敕賜改名為孝義縣。歷史的長河孕育了孝義人民尊孝崇義、謙恭友善、重義輕利、善信好文的淳樸民風。漢魏時期建筑中陽樓被列入全國重點文物保護單位，傳承千年的稀有劇種皮影、木偶、碗碗腔、孝義婚俗榮列全國非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。 孝義先后被授予全國首批精神文明建設先進市、全國文化先進市、全國社會治安綜合治理先進市等十余項國家級榮譽稱號和首批山西省文明城市等數(shù)十項省級榮譽稱號。 2011全國縣域經(jīng)濟百強縣(市)孝義市排第66位。從2007年的第96位、2008年的88位、2009年排71位，趕超為省內(nèi)第一

5、。2010年在百強中繼續(xù)前進，上升至70位，成為山西省惟一進入全國百強的縣市。每年一個新臺階，孝義市抓住全省“轉(zhuǎn)型綜改試驗區(qū)”政策機遇，經(jīng)濟發(fā)展勢頭十分強勁。 在同時發(fā)布的第十一屆中部百強縣（市）名單中，孝義市位列第4位。 20112011年全市年全市GDPGDP完成完成330.06330.06億元，增長億元，增長14.9%14.9%；財政總收入完成；財政總收入完成60.0260.02億元，增長億元，增長20.03%20.03%；全；全社會固定資產(chǎn)投資完成社會固定資產(chǎn)投資完成170.19170.19億元，增長億元，增長54.2%54.2%；社會消費品零售總額達到；社會消費品零售總額達到79.8

6、179.81億元，增長億元，增長19.5%19.5%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到1975119751元，增長元，增長18.7%18.7%；農(nóng)民人均純收入達到；農(nóng)民人均純收入達到93089308元，增長元，增長21.1%21.1%。特別是一般預算收入達到。特別是一般預算收入達到20.320.3億元，增長億元，增長23%23%，是全省唯一超過，是全省唯一超過2020億元的縣（市）。億元的縣（市）。經(jīng)濟總量經(jīng)濟總量孝義概況孝義概況孝義綜合實力保持全省領先孝義綜合實力保持全省領先 20112011年孝義市年孝義市社會消費品零售總額社會消費品零售總額達到達到79.8179.8

7、1億元，增長億元，增長19.5%19.5%；城鎮(zhèn)居；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到民人均可支配收入達到1975119751元，增長元，增長18.7%18.7%；農(nóng)民人均純收入達到；農(nóng)民人均純收入達到93089308元，元，增長增長21.1%21.1%。居民收入水平穩(wěn)步提高，居民收入水平穩(wěn)步提高，特別是城鎮(zhèn)人均可支配收入大幅提高，特別是城鎮(zhèn)人均可支配收入大幅提高，居民收入水平增加，生活水平提高，居民收入水平增加，生活水平提高，為孝義市的內(nèi)需消費提供了穩(wěn)定保障，為孝義市的內(nèi)需消費提供了穩(wěn)定保障，支撐了市場較快運行。支撐了市場較快運行。人均可支配收入人均可支配收入孝義概況孝義概況居民收入水平穩(wěn)步提高居民

8、收入水平穩(wěn)步提高城市發(fā)展目標城市發(fā)展目標城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 三晉一流的經(jīng)濟強市，文明富足三晉一流的經(jīng)濟強市，文明富足的小康之地，人地和諧的宜居區(qū)域的小康之地，人地和諧的宜居區(qū)域，富有競爭力的區(qū)域性中心城市。，富有競爭力的區(qū)域性中心城市。經(jīng)濟增長目標經(jīng)濟增長目標城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃資源型城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、建設區(qū)域性中心城市兩大戰(zhàn)略，做好“背靠呂梁山，融入太原圈，面向環(huán)渤海”三篇文章，推進新型工業(yè)化、特色城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、市域生態(tài)化“四化”進程，努力開創(chuàng)園區(qū)經(jīng)濟、人才創(chuàng)業(yè)、孝河汾河、生態(tài)宜居、民生幸?！拔逍聲r代”，實現(xiàn)“三年打基礎，五年新騰飛”的目標。城市定位城市定位PART TWO城市發(fā)

9、展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 城市總體布局調(diào)查城市總體布局調(diào)查 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃PART TWO 太原經(jīng)濟圈新型重化工產(chǎn)業(yè)基地，晉中南部（介孝汾經(jīng)濟區(qū)）區(qū)域性中心城市，以特色民間文化為底蘊的園林城市。城市性質(zhì)城市性質(zhì)、人口規(guī)模：近期（2010年）：中心城區(qū)內(nèi)人口為20萬人（現(xiàn)已有21萬人）；遠期（2020年）：中心城區(qū)內(nèi)人口為34萬人。、用地規(guī)模：近期(2010年) ：中心城區(qū)人均城市建設用地為110.8平方米/人，用地規(guī)模為22.2平方公里；遠期(2020年) ：中心城區(qū)人均城市建設用地為104平方米/人，用地規(guī)模為35.3平方公里。城市人口規(guī)模和用地規(guī)模城市人口規(guī)模和用地規(guī)模1、“兩軸”:南

10、北主軸迎賓路、東西綠軸孝河生態(tài)公園。2、“五區(qū)”:主城區(qū)、城南新區(qū)、城北新區(qū)、古城區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。主城區(qū)：規(guī)劃建設區(qū)的核心，以行政商業(yè)等綜合服務和居住為主要功能；城南新區(qū)：以文化教育、體育、居住、商業(yè)為主要功能；城北新區(qū)：以崇文大街為中心，以行政、居住、商業(yè)為主要功能；古城區(qū)：以歷史文化保護區(qū)和公園綠化為主要功能；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：主導產(chǎn)業(yè)以機焦、煤化工、煤電、建材為主。3、“三心”:規(guī)劃三處綜合服務中心，分別位于城北新區(qū)、主城區(qū)、城南新區(qū)三個片區(qū)的中心。 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃城區(qū)的用地功能結(jié)構布局：城區(qū)的用地功能結(jié)構布局：“兩軸、五區(qū)、三心兩軸、五區(qū)、三心”市政府周邊：以市政府廣場周邊為中心；

11、市政府周邊：以市政府廣場周邊為中心；府前街：餐飲、百貨、品牌服飾、肯德基府前街：餐飲、百貨、品牌服飾、肯德基等；等；長途汽車站周邊部分：包括汽配市場等；長途汽車站周邊部分：包括汽配市場等；三賢街部分：以餐飲小吃、各種小百貨、三賢街部分：以餐飲小吃、各種小百貨、雜品為主；雜品為主；城南部分：萬客隆建材市場；城南部分：萬客隆建材市場；城北部分：在建中的沃爾瑪商務區(qū)。城北部分：在建中的沃爾瑪商務區(qū)?？傇u：整個孝義市商業(yè)分布相對比較總評：整個孝義市商業(yè)分布相對比較分散，基本上是零散分布，商業(yè)的格分散，基本上是零散分布，商業(yè)的格局分布極不平衡，與城市化發(fā)展不相局分布極不平衡，與城市化發(fā)展不相稱稱。孝義現(xiàn)

12、在的商業(yè)格局孝義現(xiàn)在的商業(yè)格局PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評估商業(yè)格局調(diào)研評估孝義市市區(qū)商業(yè)街孝義市市區(qū)商業(yè)街( (區(qū)區(qū)) )規(guī)劃布局規(guī)劃布局商業(yè)形態(tài)分析商業(yè)形態(tài)分析 商業(yè)格局調(diào)研評估商業(yè)格局調(diào)研評估 全市商業(yè)網(wǎng)點大都為單店經(jīng)營模式，加盟、分銷等現(xiàn)代經(jīng)營方式采用較少，家家利超市、博鄴超市等雖為連鎖企業(yè)，但組織能力、規(guī)模均較??；商品批發(fā)市場大部分采用集市貿(mào)易的機制和管理辦法，商品仍以傳統(tǒng)交易居多。全市零售商業(yè)網(wǎng)點中食雜店已得到普及；百貨店較為成熟，如東勝百貨；超市初具規(guī)模，如家家利超市、中天購物中心等；專業(yè)店初具形態(tài)，如清風國美電器等；專賣店也各具特色，如勁霸男裝等。 專業(yè)店業(yè)態(tài)資源孝義相對

13、較高，如人均銷售額最高為清風國美商貿(mào)有限公司每年每人約30萬元，地均銷售額最高為山西鑫亞藥業(yè)有限公司每年每平方米約5.39萬元。超市業(yè)態(tài)的資源效益相對較低，人均銷售額每年每人0.75萬元，地均銷售額最低每年每平方米約0.04萬元，交易額超過1000萬元的有清風國美商貿(mào)有限公司、中天購物廣場有限公司、義都購物中心，分別約占全市社會消費品零售總額的0.54%、0.42%、0.40%。商品批發(fā)市場中地均銷售額最高為永安市場每年每平方米約2.08萬元，最低為新莊建材城有限公司每年每平方米約0.07萬元。 全市每千人擁有網(wǎng)點14.8個，達全國先進水平。城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點2850個中零售商業(yè)網(wǎng)點1797個，餐飲

14、住宿網(wǎng)點457個，休閑娛樂便民服務網(wǎng)點576個，商品批發(fā)市場20個。網(wǎng)點面積在100平方米以上的網(wǎng)點159個，其中：零售業(yè)81個，計營業(yè)面積10.86萬平方米；餐飲住宿業(yè)32個；便民服務業(yè)26個；商品批發(fā)市場20個，占地面積14.21萬平方米。網(wǎng)點面積在100平方米以下的網(wǎng)點2691個，其中：零售業(yè)1716個，餐飲住宿業(yè)425個，休閑娛樂便民服務業(yè)550個。商業(yè)形態(tài)分析商業(yè)形態(tài)分析 商業(yè)格局調(diào)研評估商業(yè)格局調(diào)研評估孝義市市區(qū)主要商品交易市場現(xiàn)狀孝義市市區(qū)主要商品交易市場現(xiàn)狀: :序號序號市場名稱市場名稱位置位置備注備注1萬客隆建材城城南勝溪湖辦事處建材2孝義百貨（原東勝DOSH百貨） 城中中高

15、檔百貨3永安市場城中小百貨批發(fā)零售4天榮購物中心城中中高檔百貨5晉華市場城中小百貨批發(fā)零售6新安街城南建材家居7新莊建材裝飾城城東建材8西關購物中心城南建材、百貨、綜合9浙江神茂物資城城西汽車銷售但孝義商業(yè)和沿海地區(qū)相比，比較落后，租金水平不高。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，將會有較大的發(fā)展空間。商業(yè)營業(yè)物業(yè)尤但孝義商業(yè)和沿海地區(qū)相比，比較落后，租金水平不高。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，將會有較大的發(fā)展空間。商業(yè)營業(yè)物業(yè)尤其以其以“一拖二一拖二”、“一拖三一拖三”的沿街門面房的開發(fā)、供應過量，有些地段出現(xiàn)滯銷，特色主題商業(yè)的開發(fā)有發(fā)展空間和潛的沿街門面房的開發(fā)、供應過量，有些地段出現(xiàn)滯銷，特色主題商業(yè)的開發(fā)有發(fā)

16、展空間和潛力。投資回報率較低，投資積極性不高，購買后自用者居多。力。投資回報率較低，投資積極性不高，購買后自用者居多。特點如下：特點如下：1 1、孝義市煤炭及工業(yè)經(jīng)濟水平保持良好的發(fā)展態(tài)勢，財政收入、居民收入、人均收入和消費性支出持續(xù)高速增長，為孝義、孝義市煤炭及工業(yè)經(jīng)濟水平保持良好的發(fā)展態(tài)勢，財政收入、居民收入、人均收入和消費性支出持續(xù)高速增長，為孝義市商業(yè)繁榮發(fā)展奠定了穩(wěn)固的基礎。市商業(yè)繁榮發(fā)展奠定了穩(wěn)固的基礎。2 2、專業(yè)市場發(fā)展水平整體不發(fā)達，處于剛起步階段，沒有規(guī)模與品牌效應，與孝義市整體經(jīng)濟水平不一致，高端消費主要、專業(yè)市場發(fā)展水平整體不發(fā)達，處于剛起步階段，沒有規(guī)模與品牌效應，與

17、孝義市整體經(jīng)濟水平不一致，高端消費主要流向太原，專業(yè)市場缺乏引導和整合，急需高規(guī)格硬件市場來整合。流向太原，專業(yè)市場缺乏引導和整合，急需高規(guī)格硬件市場來整合。3 3、家居、建材、小商品、汽車及配件仍處于初級交易階段，客戶流失現(xiàn)象嚴重，現(xiàn)有專業(yè)市場基礎薄弱，缺少產(chǎn)業(yè)支撐和、家居、建材、小商品、汽車及配件仍處于初級交易階段，客戶流失現(xiàn)象嚴重，現(xiàn)有專業(yè)市場基礎薄弱，缺少產(chǎn)業(yè)支撐和規(guī)模競爭優(yōu)勢，無法演變成區(qū)域性交易市場。規(guī)模競爭優(yōu)勢，無法演變成區(qū)域性交易市場。孝義商業(yè)格局小結(jié)孝義商業(yè)格局小結(jié)商業(yè)格局的困境與機遇商業(yè)格局的困境與機遇商業(yè)格局調(diào)研評估商業(yè)格局調(diào)研評估總體來說，孝義市的商業(yè)市場和地區(qū)發(fā)展速度

18、的水平差距較大；隨著近幾年的住宅地產(chǎn)的開發(fā)，孝義市的商業(yè)發(fā)展顯得較總體來說，孝義市的商業(yè)市場和地區(qū)發(fā)展速度的水平差距較大；隨著近幾年的住宅地產(chǎn)的開發(fā)，孝義市的商業(yè)發(fā)展顯得較為薄弱，但隨著沃爾瑪、萬客隆等一批商業(yè)龍頭的帶動，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展步伐正逐步加快。為薄弱，但隨著沃爾瑪、萬客隆等一批商業(yè)龍頭的帶動，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展步伐正逐步加快。當前商業(yè)格局的困境與機遇當前商業(yè)格局的困境與機遇孝義商業(yè)格局小結(jié)孝義商業(yè)格局小結(jié)商業(yè)格局的困境與機遇商業(yè)格局的困境與機遇商業(yè)格局調(diào)研評估商業(yè)格局調(diào)研評估孝義市在孝義市在“十二五十二五”規(guī)劃中將繼續(xù)圍繞現(xiàn)代化城市建設，大力實施規(guī)劃中將繼續(xù)圍繞現(xiàn)代化城市建設，大力實施“產(chǎn)

19、業(yè)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型”發(fā)展戰(zhàn)略，不斷完善城市功能、豐富城市發(fā)展戰(zhàn)略，不斷完善城市功能、豐富城市內(nèi)涵、提升城市品位，全面推進城市現(xiàn)代化步伐。內(nèi)涵、提升城市品位，全面推進城市現(xiàn)代化步伐。 孝義市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營業(yè)態(tài)種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在較低層次經(jīng)營管理水平，孝義市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營業(yè)態(tài)種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在較低層次經(jīng)營管理水平， 缺少商業(yè)規(guī)劃及缺少商業(yè)規(guī)劃及良好經(jīng)營、購物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，管理水平有待提高。作為一種城市商業(yè)文化的專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)良好經(jīng)營、購物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，管理水平有待提高。作為一種城市商業(yè)文化的專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒有形成。還沒有形成。

20、現(xiàn)有市場主要以建材、百貨零售、小商品為主，但大多結(jié)構不合理，與城市經(jīng)濟發(fā)展水平不相稱。缺乏專業(yè)規(guī)劃、現(xiàn)有市場主要以建材、百貨零售、小商品為主，但大多結(jié)構不合理，與城市經(jīng)濟發(fā)展水平不相稱。缺乏專業(yè)規(guī)劃、定位模糊、理念落后，經(jīng)營上很難達到多層次、專業(yè)化、特色化滿足市場需求，商業(yè)的總體格局過于集中，與城市定位模糊、理念落后，經(jīng)營上很難達到多層次、專業(yè)化、特色化滿足市場需求，商業(yè)的總體格局過于集中，與城市經(jīng)濟發(fā)展水平不相稱。經(jīng)濟發(fā)展水平不相稱。商業(yè)格局影響商業(yè)格局影響招商難題：招商難題： 當?shù)厣虘糍Y源匱乏，無商業(yè)基礎支撐，各種業(yè)態(tài)品牌喜好分散且獨立經(jīng)營。孝義市場在近年有2家百貨商場格式的業(yè)態(tài)在招商運作

21、過程中夭折而亡，對當?shù)厣虡I(yè)有負面影響。消費市場存在的問題：消費市場存在的問題：1.1. 限額以上企業(yè)數(shù)量少，整體規(guī)模小，占社會消費品零售總額比重偏低。限額以上企業(yè)數(shù)量少，整體規(guī)模小，占社會消費品零售總額比重偏低。 2.2. 城區(qū)及農(nóng)村消費市場要加快步伐開拓。城區(qū)及農(nóng)村消費市場要加快步伐開拓。 雖然城鄉(xiāng)消費市場差距較大，但孝義當?shù)叵M潛力還沒有得到挖掘，雖然城鄉(xiāng)消費市場差距較大，但孝義當?shù)叵M潛力還沒有得到挖掘， 消費市場的廣闊天地還未打開。消費市場的廣闊天地還未打開。1.1. 所以，孝義下一步方向會是繼續(xù)重視商業(yè)現(xiàn)代流通體系建設，引導現(xiàn)有零售市場的商業(yè)功能開發(fā)，所以，孝義下一步方向會是繼續(xù)重視

22、商業(yè)現(xiàn)代流通體系建設，引導現(xiàn)有零售市場的商業(yè)功能開發(fā)， 提升其現(xiàn)代化水平，方便群眾集中消費。提升其現(xiàn)代化水平，方便群眾集中消費。2 2、推進大型購物中心推進大型購物中心、批發(fā)市場、批發(fā)市場和大賣場整合與建設，方便和滿足居民消費。和大賣場整合與建設，方便和滿足居民消費。3 3、推進城鄉(xiāng)社區(qū)連鎖超市、便利店等的規(guī)范化建設，從政策體制上為連鎖物流配送等現(xiàn)代業(yè)態(tài)的發(fā)展推進城鄉(xiāng)社區(qū)連鎖超市、便利店等的規(guī)范化建設，從政策體制上為連鎖物流配送等現(xiàn)代業(yè)態(tài)的發(fā)展創(chuàng)造更好的發(fā)展環(huán)境。創(chuàng)造更好的發(fā)展環(huán)境。消費市場機會點：消費市場機會點：市場機會點市場機會點案例列表案例列表典型專業(yè)市場項目研究典型專業(yè)市場項目研究分區(qū)

23、域?qū)I(yè)市場調(diào)研項目列表分區(qū)域?qū)I(yè)市場調(diào)研項目列表本地項目調(diào)研本地項目調(diào)研產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計規(guī)劃定位規(guī)劃定位基本情況基本情況開發(fā)商：孝義西關實業(yè)有限公司 地址：迎賓路與新安街交匯處(西關一條街）規(guī)模：用地面積500余畝；總建筑面積超過50萬平米一期工程建筑面積12.6萬平方米，共有商鋪1000余套；二期工程將興建沿街商貿(mào)大廈區(qū)，用于引進省內(nèi)知名品牌。三期高標準建設，引進國際知名品牌加入。租售模式租售模式租金售價租金售價2/售價：單價 均價6000多/左右；最高價格7000多回報策略回報策略產(chǎn)品組合：獨立商鋪 2-3層；框架結(jié)構、實用空間大；面寬，進深比例保持最佳效果 項目進度項目進度1/開盤時間：

24、9月29日 2/銷售率：60%左右。 3/招商率：不招商。4/交付時間：未定 5/開業(yè)時間：未知 6/工程進度：已封頂被稱為“孝義市規(guī)模最大的商貿(mào)流通綜合體”。按經(jīng)營項目分為：綜合商貿(mào)區(qū)、建筑材料區(qū)、五金機械區(qū)、家電家私區(qū)、日雜百貨區(qū)、服裝鞋帽區(qū)等商品貿(mào)易區(qū) 重點個案重點個案 孝義西關世紀購物廣場孝義西關世紀購物廣場 只售不租一次性付款9.6折，分期付款9.8折重點個案重點個案第一城第一城 沃爾瑪綜合商務區(qū)沃爾瑪綜合商務區(qū)產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計規(guī)劃定位規(guī)劃定位基本情況基本情況開發(fā)商：山西大義星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；地址：山西、孝義、崇文大街；建筑規(guī)劃：上海同濟建筑設計研究院；規(guī)模：用地面積 55萬 ；

25、總建筑面積 萬；總投資18億元租售模式租售模式租金售價租金售價2/售價:均價13000-30000元/平米回報策略回報策略1/產(chǎn)品組合：綜合商務 2/商業(yè)樓層數(shù) ：未知 3/層高：未知 6/進深：未知 未知 項目進度項目進度1/開工時間： 2010年11月 2/銷售率：85% 3/招商率：沃爾瑪主力店 4/約定竣工時間：已竣工集購物中心、影城、幼兒園、銀行、酒店、寫字樓、商鋪、高檔住宅等多種物業(yè)組合于一體，真正滿足“一站式”生活需求只售不租本地項目調(diào)研本地項目調(diào)研商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！火爆促銷中震撼升級上市！火爆促

26、銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！ 重點個案重點個案大峰大峰 勝溪苑小區(qū)勝溪苑小區(qū)產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計規(guī)劃定位規(guī)劃定位基本情況基本情況開發(fā)商：山西大峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址：孝義市迎賓路南路西側(cè)（勝溪湖公園南側(cè)）規(guī)模：

27、占地面積約5.7公頃租售模式租售模式只售不租租金售價租金售價住宅均價在3600至3700之間，沿街商鋪價格在13000-15000元/平米回報策略回報策略花園式小區(qū)、勝溪湖畔、萬人大學城、包括歐式風格在內(nèi)的8大風格買房送大獎，汽車開回家 項目進度項目進度勝溪湖畔、迎賓路旁、公園地產(chǎn)、萬人大學城、管家式物管小區(qū)定期有活動演出 1/交付時間：2012年8月 2/工程進度：現(xiàn)房，一期已經(jīng)全部竣工本地項目調(diào)研本地項目調(diào)研案例列表案例列表重點個案重點個案孝義市萬客隆建材城孝義市萬客隆建材城產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計規(guī)劃定位規(guī)劃定位基本情況基本情況地址：孝義市南城核心區(qū)；規(guī)模：占地87畝；建筑面積9萬平米；商鋪8萬

28、平米；可容納800多商戶租售模式租售模式租金售價租金售價 售價：均價5000元每平米回報策略回報策略1/產(chǎn)品組合：獨立商鋪，一層或兩層 1/返租策略：無 2/回購策略：無項目進度項目進度已經(jīng)竣工，正在營業(yè)中檔建材類專業(yè)批發(fā)和零售市場；經(jīng)營宗旨以零售為主，直接面向三地（孝義、汾陽、介休）上百萬消費者租售并舉本地項目調(diào)研本地項目調(diào)研案例列表案例列表其它類似項目其它類似項目恒豐義烏城恒豐義烏城產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計規(guī)劃定位規(guī)劃定位基本情況基本情況開發(fā)商：淮安恒豐置業(yè)有限公司 地址：淮安市楚州區(qū)華西路新車站東側(cè)規(guī)模：用地面積 220畝；總建筑面積 20萬；總投資 10 億元；租售模式租售模式以租帶售租金售價

29、租金售價1/租金：未定 2/售價：未定 回報策略回報策略1/產(chǎn)品組合：獨立商鋪 酒店 2/商業(yè)樓層數(shù)： 3/層高：1樓5.4米4/面積段：30-40 5/面寬：3.6米。 6/進深：6米 1/返租策略： 未定 項目進度項目進度1/開盤時間：2011年4-5月(今年12月26日開始預約) 2/銷售率：未定 3/交付時間：2012年初 4/開業(yè)時間：2011年底 5/工程進度：2010年12月開工集產(chǎn)品開發(fā)、展示貿(mào)易、倉儲物流、網(wǎng)上交易、商務辦公、酒店餐飲、休閑娛樂、精品居住八項功能為一體。外地類似專業(yè)市場項目研究外地類似專業(yè)市場項目研究案例分析案例分析外地類似專業(yè)市場項目研究外地類似專業(yè)市場項目

30、研究產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計規(guī)劃定位規(guī)劃定位基本情況基本情況開發(fā)商：淮安市創(chuàng)達義烏商貿(mào)城開發(fā)有限公司 地址：淮陰珠江路和香港路交匯處規(guī)模：用地面積200畝；總建筑面積30萬平米一期12萬；總投資 12 億元；經(jīng)營戶數(shù)4000 戶租售模式租售模式租售并舉租金售價租金售價1/租金：未定 2/售價：單價 均價12500元/，總價 30-100萬元/套回報策略回報策略1/產(chǎn)品組合：獨立商鋪、辦公樓 商業(yè)樓層數(shù)：4層 層高：4樓4.8米、5.1米4/面積段：外街30-70，內(nèi)街15-25， 5/面寬：3米 6/進深：不等 1/返租策略：前三年6%7%8%簽約一次性抵充房款返還，后續(xù)年份未確定 項目進度項目進度1

31、/開盤時間：未定 2/銷售率：浙江內(nèi)定1000組 ，淮安本地未開始。 3/招商率：未知。4/交付時間：未定 5/開業(yè)時間：2011年底試營業(yè)， 6/工程進度：2010年11月20日開工成為淮安乃至蘇北地區(qū)著名的經(jīng)商創(chuàng)業(yè)、旅游購物、休閑娛樂、辦公居家等綜合性的大型現(xiàn)代化商業(yè)中心 其它類似項目其它類似項目淮安義烏商貿(mào)城淮安義烏商貿(mào)城案例列表案例列表中國中國池州義烏小商品批發(fā)市場池州義烏小商品批發(fā)市場產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計規(guī)劃定位規(guī)劃定位基本情況基本情況開發(fā)商：安徽龍云建設投資集團置業(yè)開發(fā)公司 地址：池州站前區(qū)緯四路北側(cè)規(guī)模：用地面積10萬m ；總建筑面積14.3萬 ；總投資2.6億元；經(jīng)營戶數(shù)3000戶

32、租售模式租售模式出租、出售(1-2連售）（1-3層連售）。租金售價租金售價 1/租金：未定 元/月 2/售價：單價未定，11月28日始發(fā)售VIP卡，2000元抵10000元，回報策略回報策略1/產(chǎn)品組合：獨立商鋪、辦公， 2/商業(yè)樓層數(shù)：4層 3/層高：4.1米-4.5米4/面積段：70-200 5/面寬：3.7米-8米 6/進深：8.6米-12米 1/返租策略：無 2/回購策略：無項目進度項目進度1/開盤時間：未確定 2/銷售率：未定 3/招商率：不詳4/交付時間：未確定 5/開業(yè)時間：未確定 6/工程進度：已建2層是皖南地區(qū)最大的小商品批發(fā)市場，還有完善的倉儲，物流、郵政、銀行、通訊等配套

33、設施。外地類似專業(yè)市場項目研究外地類似專業(yè)市場項目研究通過對各個市場經(jīng)營戶的調(diào)查與訪問，目前經(jīng)營戶存在如下幾個特點：通過對各個市場經(jīng)營戶的調(diào)查與訪問，目前經(jīng)營戶存在如下幾個特點：1、在小商鋪零售商品經(jīng)營中，本地經(jīng)營者占有相當大的比重，在批發(fā)市場中，尤其是早期的市場如永安市場等，外地經(jīng)營者、外地商品、外地品牌具有相當大的比重，而且這些經(jīng)營戶普遍屬于市場的早期收益者，具有一定的經(jīng)營年數(shù).2、對于經(jīng)商較早的一批經(jīng)營戶，經(jīng)營額較大，某些行業(yè)可以達到百萬，乃至數(shù)百萬不等；但由于后來者的不斷加入,利潤率方面已有很大的下降，大多維持現(xiàn)狀，對未來持一定的觀望態(tài)度，有進一步調(diào)整的需求與愿望，希望再提升；3、商鋪

34、投資的概念在大部分經(jīng)營戶的心目中已有一定的印象和理解，許多經(jīng)營戶有商鋪的轉(zhuǎn)讓費用的經(jīng)歷，或者支付給別人，或者自己收?。坏墙?jīng)營戶普遍意義上對投資概念不強，存在著一種投機觀念，希望在一次性轉(zhuǎn)讓商鋪中換取投資回報。目前在許多市場鋪位的轉(zhuǎn)讓金的費用成本比較高，由此可以看出經(jīng)營戶對好的商鋪位置的需求；4、對商廈、市場的整體印象與服務水平比較看重，而對小商鋪的軟硬件缺乏較為不滿，如果進一步提高經(jīng)營環(huán)境和管理水平，為客戶提供更多的方便與滿意，就能吸引更多的目標客戶，使生意更好做。經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析孝義市經(jīng)營者分析孝義市經(jīng)營者分析S：本案優(yōu)勢分析：本案優(yōu)勢分析O：本案機會點分析：本案機會點分析小結(jié)小結(jié)項目

35、鳥瞰圖項目鳥瞰圖鳥瞰圖 項目規(guī)劃設計項目規(guī)劃設計立面效果立面效果建筑效果圖 項目建筑設計項目建筑設計優(yōu)勢優(yōu)勢 區(qū)位區(qū)位/交通優(yōu)勢交通優(yōu)勢 環(huán)境優(yōu)勢環(huán)境優(yōu)勢 規(guī)模優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢 規(guī)劃建筑優(yōu)勢規(guī)劃建筑優(yōu)勢 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 客層面廣客層面廣 品牌品牌/實力實力 升值潛力升值潛力 IMC資源整合資源整合機會機會 城市發(fā)展城市發(fā)展 客群投資意識客群投資意識 客群經(jīng)營理念客群經(jīng)營理念 住宅調(diào)控住宅調(diào)控 專業(yè)市場補缺專業(yè)市場補缺 政府扶持政府扶持 市場整合市場整合/升級升級優(yōu)勢與機會 項目分析項目分析劣勢劣勢 周邊人氣商周邊人氣商 倉儲物流辦公功能倉儲物流辦公功能 對手先入為主先聲奪人對手先入為主先聲奪人

36、前期啟動階段的尷尬（前期啟動階段的尷尬（1期）期） 業(yè)態(tài)業(yè)種聚集度業(yè)態(tài)業(yè)種聚集度 異地招商的難度異地招商的難度威脅威脅 市場推出量市場推出量 同業(yè)競爭同業(yè)競爭 樓市調(diào)控后市不明樓市調(diào)控后市不明 投資回報保障力度投資回報保障力度 后續(xù)經(jīng)營預期后續(xù)經(jīng)營預期 經(jīng)營戶信心經(jīng)營戶信心劣勢與威脅 項目分析項目分析SWOT分析得出的啟示分析得出的啟示本案的操作應該從盡量規(guī)避本案劣勢、避免威脅為主，而以發(fā)揮優(yōu)勢，抓住機會為輔。相應的對策相應的對策弱化劣勢弱化劣勢/規(guī)避威脅規(guī)避威脅加快售樓處建造進度，加快北側(cè)及西側(cè)道路建設進度合理確立整盤及一期經(jīng)營主題及業(yè)態(tài)業(yè)種，發(fā)揮集聚效應全面造勢，后發(fā)制人完善相關配套，吸引

37、人氣先期啟動招商，建立市場信心，拉動銷售發(fā)揮優(yōu)勢發(fā)揮優(yōu)勢/抓住機會抓住機會抓住住宅調(diào)控機會，快速入市打地段牌、產(chǎn)品牌、資源牌、保障牌、實力牌制定政策吸引改造搬遷小商品市場的原有經(jīng)營戶因為孝義大型專業(yè)市場不多，應把握機會向政府要優(yōu)惠小結(jié) 項目分析項目分析定位支撐定位支撐本案本案業(yè)態(tài)方向業(yè)態(tài)方向本案本案業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位本案本案經(jīng)營主題經(jīng)營主題我們我們能做什么能做什么2 2本案本案功能定位功能定位商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析比較分析我們能做什么？我們能做什么？ 項目定位篇項目定位篇一、食雜店一、食雜店 一般選址在居民區(qū)內(nèi)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)一般選址在居民區(qū)內(nèi)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)，經(jīng)營服務輻射半徑內(nèi)，經(jīng)營服務輻射半徑0

38、.30.3公里，目公里，目標顧客以相對固定的居民為主，營標顧客以相對固定的居民為主，營業(yè)面積一般在業(yè)面積一般在100100平方米以內(nèi)。平方米以內(nèi)。 孝義市現(xiàn)有十三種零售業(yè)態(tài)，分別為：食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲式會員店、百貨店、專業(yè)店、孝義市現(xiàn)有十三種零售業(yè)態(tài)，分別為：食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲式會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購物中心、工廠直銷中心以及鄰里中心。專賣店、家居建材商店、購物中心、工廠直銷中心以及鄰里中心。 二、便利店二、便利店 一般每一般每30003000人或人或0.30.3公里為半徑的社區(qū)公里為半徑的社區(qū)( (居住區(qū)居住區(qū)) )

39、配置一個便利店。商店營業(yè)配置一個便利店。商店營業(yè)面積在面積在100100平方米以內(nèi)。平方米以內(nèi)。 便利店營業(yè)時間一般在便利店營業(yè)時間一般在1616小時以上，小時以上，甚至甚至2424小時。小時。 商品結(jié)構：以速成食品、小包裝商品、商品結(jié)構：以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主，有即時消費性、少容文具雜志為主，有即時消費性、少容量、應急性等特點。量、應急性等特點。目標顧客：居民徒步購物目標顧客：居民徒步購物5 5分鐘可到達，分鐘可到達，80%80%顧客為有目的的購物。顧客為有目的的購物。 三、超市三、超市 一般每一般每50005000人口，或人口，或0.50.5公里為半徑的公里為半徑的社區(qū)（居住

40、區(qū)）配置，營業(yè)面積在社區(qū)（居住區(qū)）配置，營業(yè)面積在500500平方米以上。平方米以上。它以購買頻率高的商品為主。項目地旁它以購買頻率高的商品為主。項目地旁邊有個邊有個800800平米超市，預計平米超市，預計9 9月份開張。月份開張。它選址要求在居民住宅區(qū)、交通要道、它選址要求在居民住宅區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。以居住地居民為消費對象，商業(yè)區(qū)。以居住地居民為消費對象，1010分鐘左右可到達。分鐘左右可到達。 商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析區(qū)域現(xiàn)存業(yè)態(tài)四、大型超市四、大型超市 一般設置在城郊結(jié)合部、交通要道一般設置在城郊結(jié)合部、交通要道和大型住宅區(qū)附近，經(jīng)營服務輻射和大型住宅區(qū)附近，經(jīng)營服務輻射半徑

41、半徑3 3公里以上，目標顧客以居民、公里以上，目標顧客以居民、流動顧客為主，經(jīng)營大眾衣、食、流動顧客為主，經(jīng)營大眾衣、食、用商品，品種齊全，滿足一次性購用商品，品種齊全，滿足一次性購全要求，注重自有品牌開發(fā)，營業(yè)全要求，注重自有品牌開發(fā)，營業(yè)面積面積60006000平方米以上，設有不低于平方米以上，設有不低于營業(yè)面積營業(yè)面積40%40%的停車場。的停車場。綜合性超市是以銷售大眾化實用品綜合性超市是以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)，其選址在住宅區(qū)、城鄉(xiāng)零售業(yè)態(tài)，其選址在住宅區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部或商業(yè)密集區(qū)。結(jié)合部或商業(yè)密集區(qū)。 五、倉儲式會員店五、

42、倉儲式會員店 一般設置在城郊結(jié)合部的交通要道一般設置在城郊結(jié)合部的交通要道旁，經(jīng)營服務半徑旁，經(jīng)營服務半徑5 5公里以上，目標公里以上，目標顧客以中小零售店、餐飲店、團體顧客以中小零售店、餐飲店、團體購買和流動顧客為主，自有品牌占購買和流動顧客為主，自有品牌占相當比重，以低價批量銷售為主，相當比重，以低價批量銷售為主，一般實行會員制管理，營業(yè)面積一般實行會員制管理，營業(yè)面積60006000平方米左右，設有相當于營業(yè)平方米左右，設有相當于營業(yè)面積的停車場。面積的停車場。六、百貨店六、百貨店 一般設置在市級商業(yè)中心、市級一般設置在市級商業(yè)中心、市級商業(yè)副中心、區(qū)域商業(yè)中心，目商業(yè)副中心、區(qū)域商業(yè)中

43、心，目標顧客以流動顧客為主，門類經(jīng)標顧客以流動顧客為主，門類經(jīng)營以穿著商品、家庭用品、化妝營以穿著商品、家庭用品、化妝品、兒童用品、文化用品為主，品、兒童用品、文化用品為主，營業(yè)面積為營業(yè)面積為6000-200006000-20000平方米，平方米，設有相應的停車場。設有相應的停車場。 商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析區(qū)域現(xiàn)存業(yè)態(tài)七、專業(yè)店七、專業(yè)店 一般設置在市級商業(yè)中心、市級一般設置在市級商業(yè)中心、市級商業(yè)副中心、區(qū)域商業(yè)中心內(nèi)，商業(yè)副中心、區(qū)域商業(yè)中心內(nèi)，或結(jié)合購物中心、百貨店布置，或結(jié)合購物中心、百貨店布置，商品結(jié)構體現(xiàn)專業(yè)性、深度性，商品結(jié)構體現(xiàn)專業(yè)性、深度性，品種豐富，選擇余地大，

44、目標顧品種豐富，選擇余地大，目標顧客以有目的選擇某類商品的流動客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主，營業(yè)面積根據(jù)商品特顧客為主，營業(yè)面積根據(jù)商品特點而定。點而定。八、專賣店八、專賣店 一般設置在市級商業(yè)中心、市級一般設置在市級商業(yè)中心、市級商業(yè)副中心、區(qū)域商業(yè)中心內(nèi)，商業(yè)副中心、區(qū)域商業(yè)中心內(nèi)，或結(jié)合購物中心、百貨店布置，或結(jié)合購物中心、百貨店布置，注重品牌信譽，從業(yè)人員具備豐注重品牌信譽，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務。目標顧客以中高檔消費識服務。目標顧客以中高檔消費者和追求時尚的消費者為主，營者和追求時尚的消費者為主，營業(yè)面積根據(jù)商品特點而定。

45、業(yè)面積根據(jù)商品特點而定。 十、購物中心十、購物中心 一般選址在市級商業(yè)中心、市級商一般選址在市級商業(yè)中心、市級商業(yè)副中心、城郊結(jié)合部的交通樞紐業(yè)副中心、城郊結(jié)合部的交通樞紐交匯點，經(jīng)營服務輻射半徑交匯點，經(jīng)營服務輻射半徑1010公里公里以上，目標顧客以流動人口為主，以上，目標顧客以流動人口為主，內(nèi)部結(jié)構以百貨店或大型超市為核內(nèi)部結(jié)構以百貨店或大型超市為核心，配置各類專賣店、專業(yè)店等零心，配置各類專賣店、專業(yè)店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂、休閑等設施，售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂、休閑等設施，功能齊全，集購物、餐飲、休閑、功能齊全，集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體，營業(yè)面積為娛樂于一體，營業(yè)面積為5-105-10

46、萬平萬平方米；設不低于營業(yè)面積方米；設不低于營業(yè)面積40%40%的停的停車場。車場。 商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析區(qū)域現(xiàn)存業(yè)態(tài)十一、鄰里中心十一、鄰里中心 一般設置在大型居住區(qū)附近、中心鎮(zhèn)商一般設置在大型居住區(qū)附近、中心鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)，目標顧客以居民為主，每個標準業(yè)區(qū)，目標顧客以居民為主，每個標準鄰里中心承擔的服務半徑約鄰里中心承擔的服務半徑約500500米，可米，可為為1-21-2萬戶居民提供服務，內(nèi)部須包含萬戶居民提供服務，內(nèi)部須包含1212項必備功能：（超市、銀行、郵政、項必備功能：（超市、銀行、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修店、

47、社區(qū)活動中心、文化用品店、維修店、社區(qū)活動中心、凈菜場和衛(wèi)生所），營業(yè)面積為凈菜場和衛(wèi)生所），營業(yè)面積為80008000平平方米以上。方米以上。十二、專業(yè)批發(fā)市場十二、專業(yè)批發(fā)市場 生產(chǎn)資料批發(fā)市場、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場生產(chǎn)資料批發(fā)市場、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場和其他商品交易市場，生產(chǎn)資料批發(fā)市和其他商品交易市場，生產(chǎn)資料批發(fā)市場主要設置在城郊結(jié)合部或交通主干道場主要設置在城郊結(jié)合部或交通主干道附近，目標顧客以中小批發(fā)商和零售商附近，目標顧客以中小批發(fā)商和零售商為主。農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場主要設置在城為主。農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場主要設置在城郊結(jié)合部和鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通主干道附近，目標郊結(jié)合部和鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通主干道附近，目標顧客以中小

48、批發(fā)商和零售商為主。其他顧客以中小批發(fā)商和零售商為主。其他商品交易市場主要設置在大型居住區(qū)附商品交易市場主要設置在大型居住區(qū)附近，目標顧客為中、低收入居民。近，目標顧客為中、低收入居民。 十三、農(nóng)貿(mào)市場十三、農(nóng)貿(mào)市場 農(nóng)貿(mào)市場設置在居住區(qū)內(nèi)，目標顧客為農(nóng)貿(mào)市場設置在居住區(qū)內(nèi)，目標顧客為當?shù)鼐用?。當?shù)鼐用瘛?商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析區(qū)域現(xiàn)存業(yè)態(tài) 交通便捷交通便捷 位于城市新區(qū)發(fā)展中心、主干道旁，直接接駁周邊交通網(wǎng)絡，商業(yè)熱力輻射晉中，能夠降低交通物流成本。支持本案做專業(yè)市場的理由支持本案做專業(yè)市場的理由 人氣商氣人氣商氣 地段地處開發(fā)區(qū)，短時間內(nèi)周邊人氣及商業(yè)氛圍不足，難以吸引客戶前往零

49、售消費，而專業(yè)市場針對性較強，能夠較快的形成聚集效應。本案不得不做專業(yè)市場的理由本案不得不做專業(yè)市場的理由 體量及建筑形態(tài)支持體量及建筑形態(tài)支持 本案建筑面積約32萬方，其中3棟單體量較大的商業(yè)適合做專業(yè)市場。 配套較缺配套較缺 目前周邊配套有待完善，普通消費者難以在周邊滿足購物所產(chǎn)生的相關需求，而對于專業(yè)市場客戶，這方面的影響較小。 本案業(yè)態(tài)定位本案業(yè)態(tài)定位做專業(yè)市場的理由市場引領原則市場引領原則不僅要立足孝義，而且不僅要立足孝義，而且要立足于晉中，甚至在要立足于晉中，甚至在太原經(jīng)濟圈區(qū)域引領市太原經(jīng)濟圈區(qū)域引領市場，并規(guī)避與成熟的大場，并規(guī)避與成熟的大規(guī)模專業(yè)市場項目形成規(guī)模專業(yè)市場項目形

50、成同質(zhì)競爭同質(zhì)競爭可行性原則可行性原則商業(yè)定位方商業(yè)定位方向必須具有向必須具有可行性，可可行性，可操作性要強操作性要強可操作性原則可操作性原則產(chǎn)品的定位必須滿足易產(chǎn)品的定位必須滿足易招商、易成市、易產(chǎn)生招商、易成市、易產(chǎn)生人流、物流、現(xiàn)金流等人流、物流、現(xiàn)金流等條件條件成本導向原則成本導向原則必須保證在本市場拿到必須保證在本市場拿到的貨物價格比周邊類似的貨物價格比周邊類似市場便宜，解決購買客市場便宜，解決購買客戶的成本問題，這樣才戶的成本問題，這樣才能讓市場長久興旺能讓市場長久興旺1234 經(jīng)營主題定位經(jīng)營主題定位確立商業(yè)經(jīng)營主題的原則區(qū)域型、產(chǎn)業(yè)型、多功能、集合式區(qū)域型、產(chǎn)業(yè)型、多功能、集合

51、式商品交易博覽專業(yè)市場商品交易博覽專業(yè)市場1、充分考慮孝義現(xiàn)有的小商品批發(fā)市場經(jīng)營基礎，迎合義烏小商品的進駐經(jīng)營定位的需求。2、依托區(qū)域現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎、大交通樞紐、大流通格局，在整個晉中扮演“集散平臺+物流基地”之角色，而本案就是“代言人”與“大平臺”，其功能是“大交易廳+大展廳+大倉庫+大中轉(zhuǎn)站”。3、孝義首席小商品產(chǎn)業(yè)集散平臺，晉中小商品產(chǎn)業(yè)中心與中轉(zhuǎn)站。4、集小商品批發(fā)、品牌展示、品牌代理加盟、新品展示、倉儲物流、旅游觀光、休閑餐飲等功能為一體，打破區(qū)域現(xiàn)有小商品批發(fā)市場經(jīng)營環(huán)境差、形象檔次低、經(jīng)營分散且缺乏推廣的經(jīng)營格局，促進孝義乃至晉中地區(qū)小商品產(chǎn)業(yè)的全面升級換代。經(jīng)營定位決定目標市場

52、區(qū)域經(jīng)營定位決定目標市場區(qū)域/目標客群目標客群/招商及營銷模式招商及營銷模式/推廣通路及推廣主題推廣通路及推廣主題 經(jīng)營主題定位經(jīng)營主題定位商品交易博覽市場商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！火爆促銷中震撼升級上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/

53、，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！ 關于關于“區(qū)域型區(qū)域型”定位定位 大區(qū)位、大交通形成市場大輻射力大區(qū)位、大交通形成市場大輻射力 依托資源支撐，市場輻射范圍應是依托孝義、輻射晉中、布局華北！依托資源支撐，市場輻射范圍應是依托孝義、輻射晉中、布局華北！ 以大交通、大流通、大服務的能力打造區(qū)域型商品交易集散平臺。以大交通、大流通、大服務的能力打造區(qū)域型商品交易集散平臺。 競爭的立足平臺不是孝義，不是晉中，而是太原經(jīng)濟圈甚至華北。競爭的立足平臺不是孝義，不是晉中，而是太原經(jīng)濟圈甚至華北。 關注的產(chǎn)業(yè)客戶，更是區(qū)域性以至全國性的

54、采購商。關注的產(chǎn)業(yè)客戶，更是區(qū)域性以至全國性的采購商。 經(jīng)營主題定位經(jīng)營主題定位定位詮釋-區(qū)域型為什么要做為什么要做“批零兼營批零兼營”型而不是完全型而不是完全“產(chǎn)業(yè)型產(chǎn)業(yè)型”專業(yè)市場？專業(yè)市場？做消費型專業(yè)市場可行嗎？做消費型專業(yè)市場可行嗎？1 1、新區(qū)發(fā)展核心、城市干道旁，人流車流暢旺，聚客能力較強；、新區(qū)發(fā)展核心、城市干道旁，人流車流暢旺，聚客能力較強；2 2、周邊將規(guī)劃建設或正在建設多個商業(yè)中心、專業(yè)市場、商務配套等，將帶動更多共享人流。、周邊將規(guī)劃建設或正在建設多個商業(yè)中心、專業(yè)市場、商務配套等，將帶動更多共享人流。3 3、從消費型日用商品的目標群購買行為來分析，就近購買的趨勢日益明

55、顯，商圈擴大有困難。、從消費型日用商品的目標群購買行為來分析，就近購買的趨勢日益明顯，商圈擴大有困難。綜上分析，本案具備一定的零售型消費之基礎，可作為產(chǎn)業(yè)批發(fā)消費的補充。綜上分析，本案具備一定的零售型消費之基礎，可作為產(chǎn)業(yè)批發(fā)消費的補充。 經(jīng)營主題定位經(jīng)營主題定位定位詮釋批零兼營做產(chǎn)業(yè)型專業(yè)市場可行嗎？做產(chǎn)業(yè)型專業(yè)市場可行嗎？ 一般而言，產(chǎn)業(yè)型、物流型專業(yè)市場必須具備的軟硬件條件：一般而言，產(chǎn)業(yè)型、物流型專業(yè)市場必須具備的軟硬件條件：1 1、由優(yōu)勢區(qū)位、交通帶來的、由優(yōu)勢區(qū)位、交通帶來的較低的綜合物流成本。較低的綜合物流成本。2 2、由優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)及配套帶來的、由優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)及配套帶來的資源、產(chǎn)業(yè)高度

56、聚集、產(chǎn)業(yè)鏈高度完善。資源、產(chǎn)業(yè)高度聚集、產(chǎn)業(yè)鏈高度完善。3 3、由優(yōu)勢規(guī)模效應帶來的、由優(yōu)勢規(guī)模效應帶來的功能齊全、品類豐富、功能齊全、品類豐富、“一站式一站式” 集約經(jīng)營。集約經(jīng)營。4 4、由優(yōu)勢硬件配套帶來的、由優(yōu)勢硬件配套帶來的人性化、便利性、高標準的采購環(huán)境。人性化、便利性、高標準的采購環(huán)境。5 5、由優(yōu)勢市場需求帶來的、由優(yōu)勢市場需求帶來的輻射力、營業(yè)額、現(xiàn)金流量大、貨流巨大。輻射力、營業(yè)額、現(xiàn)金流量大、貨流巨大。對照本項目分析，以上條件基本全部具備。對照本項目分析，以上條件基本全部具備。注：批零兼營，以批為主。注：批零兼營，以批為主。 經(jīng)營主題定位經(jīng)營主題定位定位詮釋批零兼營 “

57、市場補缺市場補缺”式定位，找準市場需求，順勢而為；式定位，找準市場需求，順勢而為； 以以“跳出孝義看項目跳出孝義看項目”的思路挖掘市場、尋找客戶；的思路挖掘市場、尋找客戶； 適應孝義外向型經(jīng)濟發(fā)展格局的特點；適應孝義外向型經(jīng)濟發(fā)展格局的特點； 順應政府商貿(mào)業(yè)發(fā)展的政策導向；順應政府商貿(mào)業(yè)發(fā)展的政策導向； 配合產(chǎn)業(yè)鏈的完善、新技術、新產(chǎn)品及新商業(yè)理念的引進，做一站式產(chǎn)業(yè)配套支持服務。配合產(chǎn)業(yè)鏈的完善、新技術、新產(chǎn)品及新商業(yè)理念的引進，做一站式產(chǎn)業(yè)配套支持服務。做批零兼營型商品交易專業(yè)市場做批零兼營型商品交易專業(yè)市場有利點有利點不利點不利點其他同類項目先入為主推出、先聲奪人推廣業(yè)種配比上較難出彩，

58、易做成“大雜燴”失卻特色若經(jīng)營管理不佳，易做低形象檔次若進貨渠道不嚴，易引進假冒偽劣批零兼營的商品交易博覽專業(yè)市場批零兼營的商品交易博覽專業(yè)市場多種商品供貨商更廣泛，易于打造集散平臺經(jīng)營戶更廣泛，招商相對容易商品品類多，消費者面廣，易快速積聚人氣經(jīng)營商品涉及人們衣食住行各方面，且可重復消費部分商品經(jīng)營面積要求不大，小面積商鋪更利于招商銷售 主題定位利弊分析主題定位利弊分析小商品專業(yè)市場1 1、產(chǎn)品交易功能、產(chǎn)品交易功能2 2、展覽展示功能、展覽展示功能3 3、資訊交流服務功能、資訊交流服務功能4 4、創(chuàng)業(yè)研發(fā)功能、創(chuàng)業(yè)研發(fā)功能5 5、商務辦公功能、商務辦公功能6 6、物流及倉儲配送功能、物流及

59、倉儲配送功能7 7、商業(yè)投資功能、商業(yè)投資功能8 8、餐飲、餐飲/ /休閑休閑/ /銀行等配套功能銀行等配套功能八大功能 商業(yè)功能定位商業(yè)功能定位能夠全面滿足多種商品產(chǎn)業(yè)鏈全程需求的能夠全面滿足多種商品產(chǎn)業(yè)鏈全程需求的“一站式一站式”專業(yè)市場。專業(yè)市場。規(guī)劃五大中心，拓展功能，增加產(chǎn)品附加值。規(guī)劃五大中心，拓展功能，增加產(chǎn)品附加值。物流中心物流中心交易、倉儲配送等。交易、倉儲配送等。展示中心展示中心展覽、展示、推廣活動等。展覽、展示、推廣活動等。資訊中心資訊中心產(chǎn)業(yè)資訊綜合服務：產(chǎn)業(yè)資訊綜合服務： 供求信息、全球供求信息、全球/ /全國產(chǎn)品價格及交易行情、新產(chǎn)品上市、全國產(chǎn)品價格及交易行情、新

60、產(chǎn)品上市、 產(chǎn)業(yè)鏈配套服務等。產(chǎn)業(yè)鏈配套服務等。創(chuàng)新中心創(chuàng)新中心新產(chǎn)品研發(fā)、新技術轉(zhuǎn)化應用、新產(chǎn)品推廣、創(chuàng)業(yè)投融資等。新產(chǎn)品研發(fā)、新技術轉(zhuǎn)化應用、新產(chǎn)品推廣、創(chuàng)業(yè)投融資等。服務中心服務中心綜合配套及服務（包括商務辦公及商服配套）。綜合配套及服務（包括商務辦公及商服配套）。功能分區(qū) 商業(yè)功能定位商業(yè)功能定位打造商業(yè)特色 商業(yè)定位難點商業(yè)定位難點多種商品交易博覽的市場因經(jīng)營產(chǎn)品涵蓋面廣，容易做成“大雜燴”降低形象檔次或同質(zhì)化經(jīng)營、“千人一面”缺乏特色如何做出特色？如何做出特色？兒童用品、玩具類兒童用品、玩具類女性用品類女性用品類服裝輕紡類服裝輕紡類大型超市大型超市日用百貨、小商品類日用百貨、小商品