基于價值工程理論的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理研究

1、基于價值工程理論的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理研究摘要：基于價值工程理論，以房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期為脈絡，闡述了在不同階段，價值 工程在項目管理中的應用。關鍵詞：價值工程（VE） 房地產(chǎn) 項目管理 On the Project Manage for Developing of Real EstateBased on Value Engineering Theory Key words:value engineering（VE）；real estate；project management Abstract:Based on value engineering,this a

2、rticle elaborate on application of value engineering in project management indifferent phase of of real estate project life cycle.0引言 價值工程（VE）是二戰(zhàn)以后發(fā)展起來的一種技術經(jīng)濟分析技術，這種方法非常實用有效。利用VE，可以節(jié)約能源，降低產(chǎn)品成本，從而為企業(yè)、社會帶來巨大的經(jīng)濟效益。目前，VE已廣泛應用于產(chǎn)品設計、生產(chǎn)和使用、作業(yè)程序、工作方法和管理規(guī)程的改進等方面。我國1978年引入VE。經(jīng)過不懈努力，VE在我國迅速展開，從制造業(yè)到社會生產(chǎn)和管理

3、的許多方面，都取得了很大的進步。但VE在與房地產(chǎn)項目中運用并不十分廣泛。目前房地產(chǎn)新政實施以后，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨風險增大、經(jīng)濟效益下滑的窘境。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)定制論文企業(yè)，有必要應用VE的研究成果，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行科學管理，以提高項目價值，同時提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。1房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項目的管理，應是站在投資主體的立場針對項目進行綜合性的管理。主要通過一定的組織形式，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，在開發(fā)項目的生命周期內(nèi)按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制，以保證項目目標實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期主要包括以下幾個階段：項目策劃和可行

4、性研究階段；項目設計施工階段；項目營銷階段；項目后期管理階段等。在每一個階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應該利用VE理論，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行科學管理。2 VE在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的應用 2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和可行性研究階段2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃階段房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃階段主要的工作有項目構思與計劃、市場調(diào)查、市場細分與確定目標市場、項目定位及評價修正等，其中市場調(diào)查，市場細分與確定目標市場，項目定位及評價修正是策劃的具體實施工作。市場調(diào)查的內(nèi)容包括：房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查、市場需求調(diào)查、市場供給調(diào)查、營銷活動調(diào)查、項目自身調(diào)查等等。通過市場調(diào)查，可以獲取社會成員或項目未來用戶對項目的價

5、值要求和功能評價；可以應用價值分析找出參考項目特點和不足，各種營銷手段的執(zhí)行情況和效果等，為確定正確的投資方向和價格策略、宣傳推廣策略、開發(fā)銷售計劃打好基礎。市場細分根據(jù)地理、人口、心理、市場、購買行為、行業(yè)、規(guī)模等因素進行，將某一產(chǎn)品整體市場分類為若干消費者群市場，這樣可以得到若干個細分市場。市場細分后，可以根據(jù)VE原理，依據(jù)細分市場的規(guī)模、發(fā)展?jié)摿?、吸引力、開發(fā)企業(yè)的目標與能力等因素，進行細分市場評估與選擇，最后確定目標市場。房地產(chǎn)項目定位主要包括目標市場定位、開發(fā)產(chǎn)品定位、項目形象定位、項目推廣定位。在這些定位過程中，都可以用到VE原理進行優(yōu)化。例如，在開發(fā)產(chǎn)品定位過程中，可以對項目進行

6、價值分析，對每一個特定容積率的產(chǎn)品方案進行優(yōu)化；也可以對住宅小區(qū)項目進行結(jié)構分析、定制論文裝修分析、供暖分析、景觀分析、附加價值分析等；也可以對辦公樓中辦公自動化設備,以及相關的管線、布局、設備工作時對環(huán)境的影響進行分析和評價，從而提高產(chǎn)品價值。1Value Engineering No.5,2009價值工程2009年第5期2.1.2可行性研究階段可行性研究是投資前期核心工作，在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中運用VE能夠使資源得到合理有效利用，使項目更好地滿足開發(fā)商、消費者及社會要求。在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，可以運用VE基本原理和方法，對項目的資源開發(fā)條件，對資源開發(fā)利用的可能性、合理性和可

7、靠性進行綜合評價，從而為確定項目的開發(fā)方案和建設規(guī)模提供依據(jù)，進行綜合評價和優(yōu)選；對房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案，可以從配套設施性能、環(huán)境協(xié)調(diào)性、居住適用性、科技智能性、美學性能和經(jīng)濟性等方面選擇可使住宅開發(fā)項目價值最大化的設計方案；對房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方案，從資金來源，融資結(jié)構，融資成本，融資風險等方面選擇可使項目價值最大化的融資方案。2在房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價中，可運用VE基本原理和方法，對項目可行性研究中各個方案進行定性和定量分析（主要是綜合效益和費用確定及社會影響分析），對項目的社會經(jīng)濟合理性進行判斷。2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應積極參與設計方案擬定，參與設計過程，改變目前許

8、多開發(fā)公司將設計任務交給設計院就完事的狀況。這樣，才能從開發(fā)企業(yè)角度、提高建筑物價值角度考慮設計方案合理性和經(jīng)濟性。而控制項目成本關鍵在于設計階段，設計上的浪費是最大的浪費，設計上的節(jié)約是最大的節(jié)約。工程項目設計是從初步設想到逐步成熟的過程,分為方案設計階段、初步設計階段和施工圖設計階段。在不同階段，VE活動對象和側(cè)重點有所不同。方案設計階段，主要確定建筑物形式、控制尺寸及總體布置方案。在此階段可以應用VE進行設計方案比選，主要采用設計招標及設計方案競標來實現(xiàn)。運用VE進行方案評標時，必須在設計招標文件中予以明確相應的評價指標；不同工程項目其評價指標有所不同。一般，指標設定包括適用性方面的平面

9、布局、采光通風等；美觀方面的立面效果、內(nèi)外裝修、與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)等；環(huán)境方面的綠化、景觀、噪聲等。最關鍵、最困難的工作是如何合理設定評價指標。初步設計階段，主要考慮設計是否滿足使用者要求和工程項目功能要求。此階段應用VE，進行方案創(chuàng)造，然后優(yōu)選以求價值最大化方案。方案創(chuàng)造時應進行功能分析，要正確識別方案功能，確保必要功能，消除不必要功能和過剩功能。如果并不是客戶需要的商品房必要功能，可以考慮減少這些不必要功能，降低成本。在方案優(yōu)選時，應選擇價值系數(shù)最大的方案。施工圖設計階段，主要對使用者的要求及工程項目的功能要求量化，因此在施工圖設計階段應用VE主要是對細部建筑方案優(yōu)選和材料優(yōu)選。例如，地熱式供

10、暖和外掛式散熱器的選擇。通過應用VE，發(fā)現(xiàn)采用地熱式供暖，相比外掛式散熱器雖造價有所提高，但增加了室內(nèi)實際可利用面積，減少了裝修成本，提高了房屋售價，還成為銷售的亮點，所以可選擇地熱式供暖。這一階段可做的工作很多。2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段應用VE，主要是施工方案的選擇。同一項目建設可以有多種施工方案，通過VE技術對各種施工方案進行技術上和經(jīng)濟上對比分析，如分析施工要藝、作業(yè)方法、機械設備等，能夠選擇出工程成本較低、綜合效果好的方案。在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段，許多物料可以通過保證必要功能、降低費用來提高價值。降低費用途徑主要有兩方面，一是加強管理，合理利用資源，減少浪費

11、，從而降低費用；二是尋求費用低的、能滿足功能的替代物料。例如，以前工程施工中所有用水均用市政自來水，通過VE分析，除職工飲用、洗浴用水必須用市政自來水外，其余不少作業(yè)可以利用其它水來代替，節(jié)約大量水資源。再如，設計中管道保溫層的保護層做法是保溫層外纏兩道玻璃絲布，再刷兩道防火漆；經(jīng)過VE分析，找到一種防火塑料布，完全具備防火和隔絕空氣的功能，經(jīng)兩遍纏裹非常密實，可以替代原來的玻璃絲布-防火漆做法，節(jié)約了大量資金。32.4房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷階段一次成功的交易是消費者獲得滿意，企業(yè)獲得利益，雙方都認為取得了滿意的價值。如果在營銷過程采取一定方法來選擇和影響消費者主觀功能及控制成本，會更好地提高雙方

12、滿意度，促進交易完成。因此，在營銷階段要結(jié)合消費者的判別特點，用定制論文VE原理來制定、優(yōu)化各項營銷策略。例如，在促銷和分銷策略中，可以采用強化消費者對產(chǎn)品的感知，以很小成本更大地影響消費者的消費觀念，達到良好的銷售效果?，F(xiàn)代營銷觀念已經(jīng)滲透到企業(yè)營銷活動各環(huán)節(jié)，成為涉及多因素復雜的系統(tǒng)工程。在營銷階段，運用VE原理進行全公司、各部門的整體優(yōu)化組合，可 以改進房地產(chǎn)營銷的相關組織部門提高工作效率。通過各部門對整個公司的功能權重系數(shù)與各個部門在公司運營中所耗費公司成本相比，得到各部門在整個公司中的價值系數(shù)，可以確定出各部門在公司內(nèi)部具體貢獻的效率。而貢獻效率低的部門很有可能存在浪費資源的現(xiàn)象，經(jīng)

13、營者就可以適當考慮將部分資源轉(zhuǎn)移到那些具有更高效率的部門，達到公司內(nèi)部資源的合理配置，提高辦事效率，實現(xiàn)公司利益最大化目標。42.5房地產(chǎn)開發(fā)項目后期管理階段房地產(chǎn)開發(fā)項目后期管理主要有：竣工驗收，后評價和物業(yè)管理。運用VE，對房地產(chǎn)開發(fā)項目后期管理主要在于合理確定維修方案，以減少維修費用。在確定維修方案中，不能求保險而忽略維修成本。例如，對于那種“材料越新越好，材料越貴越好，維修范圍越大越好，防水層數(shù)越多越好”的做法，要堅決摒棄；否則會導致維修費用非常高。要運用VE理論，進行維修方案功能分析，可靠地實現(xiàn)必要的功能，去掉多余的、重復或過剩的功能。3結(jié)束語 價值工程是一種非常好的技術與經(jīng)濟相結(jié)合的工具和方法，在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理全過程都可以發(fā)揮巨大的作用。運用價值工程進行房地產(chǎn)項目管理，可以提高房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的整體價值，使產(chǎn)品具有較強的市場適應性，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的效益。特別是房地產(chǎn)行業(yè)基本處于勞動密集型階段，技術改進空間很大，因此在房地產(chǎn)開發(fā)項目中應用價值工程必將產(chǎn)生巨大的效果，這在建設節(jié)約型社會