經(jīng)濟(jì)影響分析1

1、第六章 經(jīng)濟(jì)影響分析6.1 費(fèi)用效益分析本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、銷售收入主要表現(xiàn)為商品房、門店和車庫(kù)的銷售收入,銷售單位參照荊州市目前商品房和商業(yè)門店銷售均價(jià)。本項(xiàng)目房屋銷售分為期房銷售期和現(xiàn)房銷售期，建設(shè)期2年為期房銷售期，項(xiàng)目建成后2年為現(xiàn)房銷售期。高層商品房銷售平均單價(jià)分為期房5000元/m2，現(xiàn)房5500元/m2，商業(yè)門店銷售平均價(jià)期房為12000元/m2，現(xiàn)房15000元/m2，地上車位6萬(wàn)元/個(gè)。二年建設(shè)期內(nèi)銷售期房，項(xiàng)目建成后一年內(nèi)銷售現(xiàn)房，房屋銷售數(shù)量分別為第一年20%，第二年40%，第三年30%，第四年10%。漫城·朗御小區(qū)銷售收入估算表表6-1 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)

2、目合 計(jì)建設(shè)期銷售期12341商品房1864037287456559218641.1面積(m2)383817456149121118437281.2單價(jià)(元/m2)50005000500050001.3銷售比例100%20%40%30%10%2商業(yè)門店(含會(huì)所)42904324327207202.1銷售面積m2191720%20%30%30%2.2單價(jià)(元/m2)130001300013000130002.3銷售比例100%10%30%40%20%3停車場(chǎng)165165066333.1銷售(個(gè))104113142203.2單價(jià)(元/個(gè))60000600006000060000600003.3銷售

3、比例100%10%30%40%20%合計(jì)116942221404636921735 總成本本項(xiàng)目總成本主要有建設(shè)成本、銷售費(fèi)用。建設(shè)成本按總投資核算；銷售費(fèi)用主要有廣告宣傳費(fèi)、促銷活動(dòng)費(fèi)、銷售折扣、銷售人員工資和其他費(fèi)用估算。結(jié)合荊州目前房地產(chǎn)樓盤銷售費(fèi)用和建設(shè)單位開發(fā)銷售經(jīng)驗(yàn)和成本，本項(xiàng)目銷售費(fèi)用估算按銷售收入的3%估算，總成本估算詳見表6-2。漫城·朗御小區(qū)項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算表表6-2 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)期銷售期12341建設(shè)成本15892.739535.646357.09 2銷售費(fèi)用490.4250808080.43財(cái)務(wù)費(fèi)用136.786.7504合計(jì)16519.8

4、39872.346487.098080.4損益商品房應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，營(yíng)業(yè)稅為銷售收入5%，土地增值稅為銷售收入1.5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%，教育附加為營(yíng)業(yè)稅的3%等合計(jì)為銷售收入的7.25%，所得稅按利潤(rùn)總額的25%估算，損益估算詳見下表6-3。漫城·朗御小區(qū)項(xiàng)目損益表表6-3 單位：萬(wàn)元序號(hào)年份項(xiàng)目名稱合 計(jì)建設(shè)期銷售期12341產(chǎn)品銷售收入2293045869172687922932銷售稅金及附加1662.43332.46665498.73166.243總成本費(fèi)用16519.839872.346487.098080.44利潤(rùn)總額（1-2-3）4

5、747.74-5618.82019.916300.272046.365應(yīng)稅所得額4747.74-5618.82019.916300.272046.366所得稅1186.93-1404.7504.971575.07511.597稅后利潤(rùn)（4-6）3560.81-4214.11514.944725.21534.77 現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量詳表6-4本項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率為38.4%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為3008.73萬(wàn)元，稅后凈利潤(rùn)3560.81萬(wàn)元，投資回報(bào)率為30%。從上述指標(biāo)看，本項(xiàng)目社會(huì)資源優(yōu)化配置合理，經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益顯著。漫城·朗御小區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表表6-4 單位：萬(wàn)元序號(hào)年份項(xiàng)目名稱建設(shè)期銷售

6、期012341現(xiàn)金流入5970.245869172687922931.1銷售收入22214046369217352現(xiàn)金流出8800.17657.062073.8677.832.1經(jīng)營(yíng)成本250808080.42.2建設(shè)成本9872.346487.098080.42.3銷售稅金及附加332.46665498.73166.242.4所得稅-1404.7504.971575.07511.593所得稅稅前凈現(xiàn)金流量-5618.82019.916300.272046.364所得稅稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量-5618.82019.916300.272046.365所得稅后凈現(xiàn)金流量-4214.11514.9447

7、25.21534.776所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量-4214.11514.944725.21534.777財(cái)務(wù)指標(biāo):稅前:內(nèi)部收益率(IRR):=44.68% 凈現(xiàn)金(NPV):3102.6萬(wàn)元(i=25.5%)稅后:內(nèi)部收益率(IRR):=38.4% 凈現(xiàn)金(NPV): 3008.73萬(wàn)元(i=20%)6.2行業(yè)影響分析行業(yè)分析本項(xiàng)目是順應(yīng)荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)和古城人口疏散的需求而開發(fā)的，其建設(shè)選址、建筑設(shè)計(jì)、樓盤營(yíng)銷都充分地結(jié)哈 了荊州房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際。項(xiàng)目建成后，可以促進(jìn)荊州房地產(chǎn)行業(yè)的合理競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)樓盤質(zhì)量和小區(qū)物業(yè)管理水平的不斷提高，有效帶動(dòng)周邊關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和裝飾業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展。七項(xiàng)目建設(shè)不會(huì)形

8、成行業(yè)壟斷。6.3區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析隨著荊州市“壯腰工程”戰(zhàn)略實(shí)施進(jìn)程不斷推進(jìn)，城鄉(xiāng)居民收和增加，住房需求將進(jìn)一步擴(kuò)大。荊州市住宅建設(shè)已進(jìn)入一俱全 面升級(jí)換代的新時(shí)期，進(jìn)入一個(gè)全面建設(shè)小康住房的新時(shí)期。房地產(chǎn)業(yè)在迅速深刻地改變著荊州城市面貌的同時(shí)，已經(jīng)開始拉動(dòng)荊州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。目前，荊州市區(qū)內(nèi)雖有已開發(fā)的高品房存量5.94萬(wàn)平方米，但在房型、結(jié)構(gòu)及區(qū)域位置上不能滿足市場(chǎng)需求。近年來(lái)，荊州市房地產(chǎn)荊發(fā)水平顯著提升。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平與周邊聲調(diào)的差距逐步縮小，逐漸向?qū)I(yè)化、規(guī)?；l(fā)展。像新城國(guó)際、中央華府、硚房康城、文湖怡景、沙市花園等這樣的樓盤，都引進(jìn)了營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、銷售代理機(jī)構(gòu)，在開發(fā)理念、建筑品質(zhì)、景觀設(shè)計(jì)、服務(wù)方式等各1方面均取得了突破性的進(jìn)展。開發(fā)商都特別注重產(chǎn)品特色，注重使用建筑新技術(shù)和新材料，注重人性化的開發(fā)，從而逐漸改變荊州人的居住習(xí)慣和生活方式。小戶型宅正逐漸獲得消費(fèi)者的認(rèn)同，對(duì)高端產(chǎn)品的高端價(jià)格也逐漸被更多的市民接受。另外，荊州市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分荊州區(qū)和沙市區(qū)兩大板塊，2010年開始新一輪開發(fā)熱