加強(qiáng)防水性能提高住宅使用壽命

1、一、論文題目：加強(qiáng)防水性能，提高住宅 用壽命 二、摘要近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)紅紅火火,住房也成了緊俏商品。但人們?cè)凇皳屬?gòu)”房子的同時(shí)，對(duì)頂層住房屋頂、外墻、衛(wèi)生間的滲漏擔(dān)心從來(lái)沒(méi)有減少和停止過(guò)。因此，提高住宅的防水性能，延長(zhǎng)住宅 壽命，是百姓普遍關(guān)心的問(wèn)題。事實(shí)上，近年來(lái)建設(shè)部在推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也推出了許多促進(jìn)住宅工程質(zhì)量包括防水性能提高的法規(guī)政策。為此，本刊特別邀請(qǐng)了建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心性能處副主任劉美霞博士，為大家分析防水對(duì)確保住宅工程質(zhì)量的重要性，介紹建設(shè)部開(kāi)展的住宅性能認(rèn)定工作中對(duì)防水性能的具體要求，希望能有助于業(yè)內(nèi)人士了解國(guó)家管理部門在住宅工程防水質(zhì)量管理方面的政策內(nèi)容和

2、思路三、關(guān)鍵字 住房 滲漏 防水性能四、正文一、中國(guó)住宅目前存在的防水性能現(xiàn)狀和影響。1、防水性能較差是我國(guó)目前住宅工程質(zhì)量的薄弱環(huán)節(jié) 近年來(lái)，我國(guó)住宅的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量基本上得以保證，城鎮(zhèn)住宅中，按照程序規(guī)范施工的住宅，基本上不會(huì)發(fā)生房倒屋塌的事件，但滲漏、裂縫作為質(zhì)量通病和頑癥依然存在，并成為廣大消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)。如表1所示，在新建建筑中，墻面、屋面、樓板、門窗、管道的滲漏，在某市某區(qū)2005年建設(shè)工程質(zhì)量投訴中有88件，占到了近40%。在住宅的使用過(guò)程中，有的滲漏問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，如某物業(yè)公司2005年度物業(yè)維修內(nèi)容統(tǒng)計(jì)如表2。其中，滲漏為334件，所占比例2.28%,不算高，這和物業(yè)公司維

3、修的種類繁多、大事小事都要記錄統(tǒng)計(jì)有關(guān)。在撰寫(xiě)中國(guó)住宅工程質(zhì)量現(xiàn)狀剖析、國(guó)際借鑒、未來(lái)對(duì)策1） 一書(shū)過(guò)程中，筆者到7個(gè)城市進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，和各城市的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站、開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)的有關(guān)人士進(jìn)行了座談，深入一些住宅項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查，普遍認(rèn)為，撇開(kāi)規(guī)劃、設(shè)計(jì)方面理念落后、不愿意增加一次性投入等造成的功能不全、性能不高、配套不夠等綜合性能以外，就住宅工程施工質(zhì)量而言，滲漏和裂縫是我國(guó)目前最主要的質(zhì)量問(wèn)題。2、防水性能的優(yōu)劣直接影響到住宅結(jié)構(gòu)的耐久性能滲漏不僅影響住宅的防水性能，還會(huì)影響到住宅結(jié)構(gòu)的耐久性能。當(dāng)前我國(guó)建筑“短命”的現(xiàn)象普遍存在，上世紀(jì)80年代建造的住宅，有的已經(jīng)被拆遷，

4、有的正面臨著被拆遷的命運(yùn)，盡管拆遷的原因很多，但住宅本身綜合性能很低和漏水、裂縫等嚴(yán)重，也是被拆遷的主要原因。目前，我國(guó)住宅的平均使用壽命不足30年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)壽命50年的標(biāo)準(zhǔn)，而發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅壽命一般高達(dá)80余年，在法國(guó)、瑞典等國(guó)家，百年的經(jīng)典建筑數(shù)不勝數(shù)。所以，從投資建設(shè)起，就要鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)立足于建造設(shè)計(jì)使用年限為100年的住宅，增加住宅的使用壽命，減少拆遷，這是最為根本的節(jié)能省地環(huán)保，最符合可持續(xù)發(fā)展的國(guó)策。優(yōu)良的防水性能，不僅意味著住宅不滲漏，更意味著可以提高住宅結(jié)構(gòu)的耐久性能。就量大面廣的混凝土結(jié)構(gòu)而言，住宅結(jié)構(gòu)的耐久性設(shè)計(jì)，面臨三類環(huán)境作用，即室內(nèi)環(huán)境、室外環(huán)境和土壤與土中水分作

5、用的環(huán)境。室內(nèi)環(huán)境方面，經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)、施工以及使用方的共同努力，大部分室內(nèi)構(gòu)件的使用壽命基本可以達(dá)到100年的要求。但要確保廚房、衛(wèi)生間混凝土構(gòu)件的防水性能，防止生活廢水、污水滲漏后，造成對(duì)廚房、衛(wèi)生間混凝土及其鋼筋的損害。室外環(huán)境則比較復(fù)雜，室外混凝土構(gòu)件一般的使用壽命只有3040年，室外砌筑構(gòu)件的問(wèn)題主要發(fā)生在女兒墻、散水與防潮層之間、遭受雨水侵蝕較多的部位和廚衛(wèi)間滲漏部位的墻體。提高室外構(gòu)件實(shí)際使用壽命的措施，對(duì)于住宅結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)主要應(yīng)該是提高防水性能，將雨水、雪水和生活用水的泄漏水等予以很好地處理。水分除了有侵蝕性之外，還會(huì)造成鋼筋銹蝕、使混凝土和砌體遭受凍融損傷。因此對(duì)于室外構(gòu)件來(lái)說(shuō)，除了采

6、取比室內(nèi)構(gòu)件更高的防水材料要求外，還要有相應(yīng)的構(gòu)造措施，如避免雨水直接沖淋構(gòu)件和避免雨水和雪水的積存，并進(jìn)行定期的檢查與維護(hù)。土壤與土中水分作用對(duì)住宅結(jié)構(gòu)的耐久性也有很大影響。與土壤和水分接觸的構(gòu)件主要是基礎(chǔ)和地下室，應(yīng)該采取措施防止構(gòu)件與土壤直接接觸；當(dāng)土壤具有腐蝕性時(shí)，要注意防護(hù)層的抗腐蝕性，以提高住宅基礎(chǔ)和地下室的耐久性能。按地下防水工程技術(shù)規(guī)范規(guī)定，地下室屬一級(jí)防水需兩道設(shè)防，不允許有漏水和濕跡。屋面、外墻滲漏后還可維修，但地下室一旦外防水破壞，只能從地下室內(nèi)墻來(lái)堵水、防水，雖然可以通過(guò)維修使水不滲入屋內(nèi)，但地下室的結(jié)構(gòu)構(gòu)件會(huì)浸在水中，使鋼筋混凝土的結(jié)構(gòu)耐久性下降，影響使用壽命。3、建

7、設(shè)部A級(jí)住宅對(duì)防水性能的要求根據(jù)住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 503622005）,我國(guó)所有的新建住宅都可以進(jìn)行評(píng)定，分等定級(jí)。住宅性能按照評(píng)定得分和關(guān)鍵性指標(biāo)一票否決的雙控方法，劃分為A、B兩個(gè)級(jí)別，A級(jí)住宅為執(zhí)行了國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)且性能好的住宅，B級(jí)住宅為執(zhí)行了國(guó)家現(xiàn)行強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)但性能達(dá)不到A級(jí)的住宅。A級(jí)住宅又進(jìn)一步分為1A、2A、3A三等。截至2007年7月，共有340個(gè)住宅小區(qū)通過(guò)了預(yù)審，91個(gè)小區(qū)通過(guò)了住宅性能認(rèn)定終審，其中69個(gè)小區(qū)，共2 420棟由建設(shè)部第33號(hào)公告、77號(hào)公告、244號(hào)公告、427公告向全國(guó)進(jìn)行了公告。作為我國(guó)唯一的住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，是衡量住宅性價(jià)比是否合理的水

8、準(zhǔn)和標(biāo)尺，有助于提高住宅商品市場(chǎng)透明度，還消費(fèi)者以知情權(quán)，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展。住宅的耐久性能是衡量住宅綜合性能的5個(gè)方面之一（適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能、耐久性能），而防水性能則是住宅耐久性能中最重要的性能。其定性定量指標(biāo)要求如表3所示。住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)將防滲漏作為耐久性能的重要評(píng)定內(nèi)容，著眼于提高防水性能，克服住宅滲漏這個(gè)質(zhì)量頑癥。標(biāo)準(zhǔn)分別從防水設(shè)計(jì)、防水材料、防潮與防滲漏措施、防水工程質(zhì)量和外觀質(zhì)量5個(gè)方面進(jìn)行評(píng)定4、防水設(shè)計(jì)是保證進(jìn)入“A級(jí)住宅”的門票住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求所有的A級(jí)住宅，屋面和衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)使用年限不低于15年，地下室不低于50年，這是A級(jí)住宅的一票

9、否決指標(biāo)；第檔要求屋面和衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)使用年限不低于25年。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)設(shè)計(jì)使用年限的術(shù)語(yǔ)解釋為：設(shè)計(jì)規(guī)定的結(jié)構(gòu)或結(jié)構(gòu)構(gòu)件不需進(jìn)行大修即可按其預(yù)定目的使用的時(shí)期。即房屋建筑在正常設(shè)計(jì)、正常施工、正常使用和維護(hù)下所應(yīng)達(dá)到的使用年限。正常維護(hù)包括必要的檢測(cè)、防護(hù)及維修。設(shè)計(jì)使用年限是 建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例中要求的“合理使用年限”的具體化。就屋面防水工程而言，其設(shè)計(jì)使用年限非常重要。屋面常年處于溫度、濕度不斷變化條件下，處于太陽(yáng)紫外線照射下，處于臭氧和酸雨不斷腐蝕的室外環(huán)境下，因此住宅屋面防水要結(jié)合建筑屋頂構(gòu)造和形式，結(jié)合住宅所處的地理氣候條件，相應(yīng)地選擇防水材料，確定相應(yīng)施工

10、工藝以及節(jié)點(diǎn)處理工藝。我國(guó)2004年修訂的屋面工程技術(shù)規(guī)范中，將住宅屋面防水工程的等級(jí)定位三級(jí)防水，防水年限為10年，而A級(jí)住宅將設(shè)計(jì)使用年限提高到15年，目的在于大幅度提高“A級(jí)住宅”的防水性能。二、防水性能提高的方法1、防水材料的選用是進(jìn)入“A級(jí)住宅”的基石改革開(kāi)放后，我國(guó)的建筑防水材料工業(yè)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，尤其是新型建筑防水材料發(fā)展較快。但關(guān)鍵問(wèn)題是，在我國(guó)優(yōu)質(zhì)的防水材料和劣質(zhì)的防水材料并存，市場(chǎng)不規(guī)范，還往往出現(xiàn)“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象。劣質(zhì)的防水材料價(jià)格低，通過(guò)某些手段比優(yōu)質(zhì)的防水材料更具有競(jìng)爭(zhēng)力。開(kāi)發(fā)建設(shè)和施工企業(yè)是防水材料的采購(gòu)者，不是住宅的最終使用者，往往傾向于選擇普通的價(jià)格較低

11、的防水材料，沒(méi)有選擇優(yōu)質(zhì)防水材料的壓力和動(dòng)力。一般的開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)往往滿足于達(dá)到國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范的最低要求，部分不注重品牌建設(shè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，則更不愿意投入，更別說(shuō)A級(jí)住宅要求屋面和衛(wèi)生間在國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范基礎(chǔ)上再提高5年的要求了。2、防潮與防滲漏措施是施工全過(guò)程必須加強(qiáng)的環(huán)節(jié)防水性能的提高，除了設(shè)計(jì)和材料方面的問(wèn)題外，第三個(gè)方面就是現(xiàn)場(chǎng)施工。除了常規(guī)的對(duì)防水工程現(xiàn)場(chǎng)施工方面的要求外，A級(jí)住宅特別強(qiáng)調(diào)了外墻采取防滲漏措施和首層墻體與首層地面采取防潮措施。就外墻防水工程而言，在20世紀(jì)80、90年代以前，我國(guó)住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是磚混結(jié)構(gòu)，外墻基本可以不做防水處理，外墻的滲漏問(wèn)題并不突出。隨著限制

12、和淘汰粘土磚的使用，住宅大多采用框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)等，外墻多用輕質(zhì)隔墻磚，如輕質(zhì)加氣塊、粉煤灰磚、多孔空心磚、灰渣磚、黃河淤泥磚等等，這些材料的吸水率大大超過(guò)粘土磚，如果不專門進(jìn)行防水處理，整個(gè)外墻面經(jīng)過(guò)雨季后就會(huì)滲跡斑斑。目前，我國(guó)住宅的外墻開(kāi)始進(jìn)行防水處理，但防水施工技術(shù)跟不上外墻建筑及結(jié)構(gòu)的變化，外墻的滲漏問(wèn)題也時(shí)有發(fā)生，主要表現(xiàn)在砌塊找平層開(kāi)裂及窗框四周的縫隙等部位，尤其淋雨面的外墻墻體和衛(wèi)生間的淋水墻面要特別注意。墻體滲水產(chǎn)生的主要原因有以下幾個(gè)方面：墻體砌筑質(zhì)量較差，灰縫不密實(shí)；外墻面粉刷龜裂、起殼等。3、防水工程質(zhì)量是進(jìn)入“A級(jí)住宅”的保證經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展，我國(guó)的建筑防水行業(yè)與

13、世界發(fā)達(dá)國(guó)家相比，防水材料的種類幾乎都有，但防水工程質(zhì)量卻相去甚遠(yuǎn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，屋面防水工程的滲漏率只有2，而我國(guó)90年代建筑滲漏現(xiàn)象一度非常猖獗，屋面工程的滲漏率曾高達(dá)70%，近年來(lái)，經(jīng)過(guò)各級(jí)建設(shè)主管部門的常抓不懈，市場(chǎng)的逐步發(fā)育，建筑防水性能已經(jīng)有了大幅度的提高，但裂縫和滲漏依然是我國(guó)住宅工程質(zhì)量的頑癥，久治不絕。究其原因，主要三個(gè)方面：第一是亂壓價(jià)。在防水工程招標(biāo)過(guò)程中，為了攬到工程，投標(biāo)人盲目壓價(jià)，而開(kāi)發(fā)商樂(lè)得減少成本，導(dǎo)致施工中承包商使用劣質(zhì)材料并偷工減料。第二，非專業(yè)化施工，操作人員沒(méi)有操作上崗證，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的農(nóng)民工施工粗糙、質(zhì)量不能保證。第三，結(jié)構(gòu)主體的變化和瑕疵導(dǎo)致防水性能的下降

14、。如現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板有裂縫；屋面防水構(gòu)造受到房屋沉降變形、溫差變化導(dǎo)致失效。A級(jí)住宅要求全部防水工程（不含地下防水）經(jīng)過(guò)蓄水或淋水檢驗(yàn)，無(wú)滲漏現(xiàn)象。目前我國(guó)廁浴間防水多采用丙烯酸涂料、JS復(fù)合涂料、聚氨酯涂料以及聚合物水泥防水砂漿，只要嚴(yán)格按涂料和砂漿的不同要求施工，防水質(zhì)量在技術(shù)上是有保證的。但由于我國(guó)大部分住宅銷售的是毛坯房，住戶請(qǐng)裝修公司裝修時(shí)有可能破壞防水層，當(dāng)住戶入住后發(fā)現(xiàn)廁浴間滲漏時(shí)，到底是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，還是裝修公司的責(zé)任，往往很難界定和取證，住戶自己的損失甚至鄰居的損失也很難估計(jì)，造成了較多的糾紛，投訴也難以處理。為確保消費(fèi)者利益，建議從政策和法規(guī)上，鼓勵(lì)以精裝修房交房。在對(duì)

15、毛坯房裝修過(guò)程中，水管、電線、煤氣管道、暖氣等設(shè)施需要專業(yè)人員的安裝或改線，往往一些裝修公司派沒(méi)有資質(zhì)的人員擅自改線，留下了包括防水方面的隱患。4、外觀質(zhì)量是“A級(jí)住宅”防水性能的體現(xiàn)發(fā)于內(nèi)必形于外。在住宅性能中期檢查和終審過(guò)程中，專家組會(huì)從地下室到樓頂，查驗(yàn)住宅的隱蔽工程質(zhì)量和外觀質(zhì)量，要現(xiàn)場(chǎng)檢查防水工程排水口部位排水是否順暢，有無(wú)滲漏痕跡，首層墻面與地面是否潮濕。如高層地下室結(jié)構(gòu)變形縫部位很容易出現(xiàn)不同程度的滲漏，所以不能只設(shè)一道止水帶防水，需要設(shè)置至少3道防水，包括止水帶、遇水膨脹止水條、預(yù)埋注漿管等。又如，半地下室底板、外墻防水性能不好，有的是因?yàn)檫x材失誤，采用了不能長(zhǎng)期浸水的丙烯酸酯

16、涂料或型JS聚合物水泥復(fù)合涂料等水性涂料。從外觀質(zhì)量來(lái)看，容易出現(xiàn)的問(wèn)題主要有：1） 自防水屋面板上下搭接長(zhǎng)度不夠，搭接縫口過(guò)大，屋脊蓋瓦坐灰不當(dāng)，出現(xiàn)爬水飄雨而滲漏；2） 屋面找平找坡不夠，造成屋面或天溝等局部積水；3）沒(méi)有按規(guī)定留分格縫，過(guò)寬或過(guò)窄，縫內(nèi)沒(méi)清理干凈；4） 細(xì)石混凝土屋面因養(yǎng)護(hù)不到位而造成混凝土龜裂，進(jìn)而出現(xiàn)滲跡；5） 女兒墻泛水處高度不夠，卷材未采用滿粘法，收口處張口，封口砂漿開(kāi)裂、剝落；6） 水落口防水構(gòu)造不符合要求，埋設(shè)標(biāo)高高于面層；短管未緊貼基層，水斗四周卷材粘貼不嚴(yán)密等；7） 出屋面管道周壁嵌灌不密實(shí)，管道周邊防水處理不符合要求，造成水順著管道向下滲漏；8） 變形縫

17、細(xì)部處理不當(dāng)。如頂面封蓋沒(méi)有緩沖層，鐵皮向中間泛水，接頭沒(méi)有焊接，剛性封蓋接頭沒(méi)做好防水處理；9）屋檐口下端未按規(guī)定做滴水線，產(chǎn)生爬水滲漏等現(xiàn)象；10）天溝、檐溝與細(xì)石混凝土防水層的交接處，未留凹槽嵌填密封材料，產(chǎn)生裂縫并滲漏。5、保險(xiǎn)解決防水性能低劣的救濟(jì)措施在發(fā)達(dá)國(guó)家，屋面工程基本上是實(shí)行防水保證期制度，根據(jù)建筑物工程的類別和防水等級(jí)，規(guī)定無(wú)滲漏年限，建筑在規(guī)定年限內(nèi)滲漏要承擔(dān)連帶賠付責(zé)任，一般保證期為15到40年不等。保證期制度的實(shí)施與商業(yè)保險(xiǎn)結(jié)合，要向保險(xiǎn)公司投保；在簽訂保證期合同時(shí)，承包商要作出質(zhì)量承諾。顯然，開(kāi)發(fā)商銷售房屋時(shí)，如果向消費(fèi)者承諾防水工程的保證期，開(kāi)發(fā)商就會(huì)要求承包商相

18、應(yīng)承諾防水工程的保證期，這將有力地促進(jìn)承包商精心設(shè)計(jì)、選材和施工，明確責(zé)任后，將會(huì)從根本上解決住宅的滲漏質(zhì)量通病。保險(xiǎn)，則作為長(zhǎng)期的救濟(jì)措施，可以確保其后數(shù)年乃至數(shù)十年內(nèi)，如果建筑出現(xiàn)防水問(wèn)題，消費(fèi)者不會(huì)因?yàn)檎也坏介_(kāi)發(fā)商而處于無(wú)奈的境地。但目前，我國(guó)由于沒(méi)有關(guān)于防水工程保證期的法律上的規(guī)定，承包商不可能自己加大自己的責(zé)任，相應(yīng)地去承擔(dān)防水工程責(zé)任保險(xiǎn)，也得不到開(kāi)發(fā)商的積極響應(yīng)。盡管保險(xiǎn)是一條保護(hù)消費(fèi)者利益的有效手段，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局下，沒(méi)有確保防水性能、購(gòu)買住宅工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)的動(dòng)力。去年開(kāi)始，中國(guó)保監(jiān)會(huì)、建設(shè)部和中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司聯(lián)合在北京、上海、天津、大連、青島、廈門、深圳、蘭州等14個(gè)城市啟動(dòng)“建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)”試點(diǎn)，要求建筑企業(yè)投保新推出的“建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)”。該保險(xiǎn)還包括一種開(kāi)發(fā)商可選擇投保的保險(xiǎn)期為5年的滲漏附加險(xiǎn)，對(duì)房屋因屋面、外墻、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道等防滲漏工程的潛在缺陷發(fā)生滲漏造成的損失進(jìn)行賠償。開(kāi)發(fā)商若選擇投保了該滲漏附加險(xiǎn)，一旦房屋發(fā)生防水問(wèn)題而帶來(lái)?yè)p失，買房人可以直接向保險(xiǎn)公司索賠。由于前面提到的原因，上