貝殼研究院-2021-2022年成都青年租住洞察報(bào)告-7頁(yè)

1、成都青年租住洞察報(bào)告（2021-2022 年）一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第四極成渝城市群中國(guó)有一條著名的胡煥庸線(xiàn)，將我國(guó)版圖分為西北和東南兩部分。直線(xiàn)以東，36%的國(guó)土總面積容納 96%的人口；直線(xiàn)以西，64%的國(guó)土總面積僅有 4%的人口。胡煥庸線(xiàn)自上世紀(jì) 30 年代被發(fā)表，線(xiàn)兩側(cè)的人口比例始終大致保持該水平。這條線(xiàn)，同樣給區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展劃出了涇渭分明的界線(xiàn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，直線(xiàn)以東誕生了京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳三大城市群，用全國(guó)約 5%的土地聚集了約 24%的人口，貢獻(xiàn)了約 38%的 GDP。而西部地區(qū)卻只能長(zhǎng)期“跟跑”，被動(dòng)承接?xùn)|部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，缺少?gòu)?qiáng)有力的支點(diǎn)來(lái)撬動(dòng)地區(qū)發(fā)展。任何事物都有兩面性，京

2、津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳三大城市群，在地理上都有一面是向外的，是對(duì)外開(kāi)發(fā)的窗口。但同時(shí)當(dāng)面臨大國(guó)之間地緣政治摩擦加劇的時(shí)候，其供應(yīng)鏈和產(chǎn)業(yè)鏈也將受到外生沖擊的影響也更明顯。從地圖上看，地處西部腹地的成渝地區(qū)，受到外生沖擊的影響力最小，如果能與東部沿海三大增長(zhǎng)極連點(diǎn)成線(xiàn)，將形成一個(gè)占全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量非?？捎^的巨大菱形空間，形成“北有京津冀，東有長(zhǎng)三角，南有粵港澳，西有成渝”的中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局。這不僅將有效對(duì)沖外生沖擊，也能有效破解我國(guó)區(qū)域發(fā)展不平衡、不充分問(wèn)題。因此，從國(guó)家戰(zhàn)略出發(fā)，中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的格局需要在西部擁有一個(gè)第四極來(lái)平衡整個(gè)國(guó)土的空間格局。因此，我們可以看到成渝城市群發(fā)展自 2019 年至今逐

3、步提到國(guó)家戰(zhàn)略的高度，區(qū)域的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)人口迎來(lái)了高質(zhì)量發(fā)展的契機(jī)。二、成都人口增量與經(jīng)濟(jì)增速均領(lǐng)跑全國(guó)2021 年 GDP 總量前 10 的城市，成都常住人口 2119.2 萬(wàn)人，人口增量 24.9 萬(wàn)，10 個(gè)城市中排名第 2，依然保持強(qiáng)勁的人口吸附力；同樣在經(jīng)濟(jì)增速方面，成都 GDP 增速以 8.6%的增速領(lǐng)跑全國(guó)，排名 GDP 總量前 10 城市中的第 3。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，成都的租賃人口在 500 萬(wàn)人左右，按戶(hù)均 2.3 人計(jì)算（調(diào)研數(shù)據(jù)），租賃房屋需求約 220 萬(wàn)套，以現(xiàn)有市場(chǎng)出租一套的租金均價(jià)計(jì)算，整體租賃市場(chǎng)規(guī)模約 520 億元。2021 年，成都常住人口增速為 1.

4、2%，我們比較保守的預(yù)計(jì)，接下來(lái)每 5 年成都還會(huì)增長(zhǎng)約 40 萬(wàn)左右的租賃人口，租金交易額 10 年將近翻番，預(yù)計(jì) 2030 年交易額規(guī)模突破 900 億元。三、成都租賃人群有三大特征得益于城市的虹吸效應(yīng)，以新市民新青年為代表的租房群體規(guī)模不斷壯大，人群呈現(xiàn)三類(lèi)特征：1. 從 2019 年到 2021 年，成都租賃人群的年齡中位值由 29 歲縮小至 27 歲，年輕化的趨勢(shì)越發(fā)明顯。2. 租房人群的規(guī)模增長(zhǎng)非常迅速，每年通過(guò)貝殼平臺(tái)實(shí)現(xiàn)的租賃交易 10 萬(wàn)單以上，年均增長(zhǎng) 20%以上，相比二手房和新房交易個(gè)位數(shù)的漲幅，這是一個(gè)非?？捎^的數(shù)字。3.2021 年成都購(gòu)房人群的中位值年齡為 34 歲

5、，簡(jiǎn)單計(jì)算從租房到買(mǎi)房的時(shí)間跨度大概在 7 年左右，而且停駐租賃的時(shí)間每年仍在不斷增長(zhǎng)。四、三大租住特征凸顯成都宜居優(yōu)勢(shì)1. 租金價(jià)格保持平穩(wěn)2021 年，在成都整租一套的平均租金約 2300 元，與兩年前疫情前的價(jià)格基本持平。與國(guó)內(nèi)同能級(jí)城市相比，無(wú)論在租金的可負(fù)擔(dān)性還是租金的漲幅水平上，都非常有競(jìng)爭(zhēng)力，這也許也是年輕人愿意來(lái)到成都生活工作的原因之一。2. 租金負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕為了進(jìn)一步論證這個(gè)觀點(diǎn)，我們引入了租金收入比（月租金支出占家庭收入比重）進(jìn)行壓力測(cè)試。使用參考國(guó)際一般標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，以普通城鎮(zhèn)家庭年可支配收入的 30%為臨界值區(qū)分城市租金負(fù)擔(dān)程度的高低，可以看出成都租金收入比為 22.1%，

6、可負(fù)擔(dān)程度處于較高水平，低于一線(xiàn)城市及杭州、重慶等新一線(xiàn)城市。3. 租住面積達(dá)到小康水平更低租金并不意味著更差的租賃體驗(yàn)，反而，我們看到 2021 年成都住宅套均租賃面積為 82.3 ，在一線(xiàn)和新一線(xiàn)城市中排名第 6。租賃住房居住空間較大。按照戶(hù)均租住人數(shù)2.3 人計(jì)算，人均租住面積達(dá)到 35.8 。住建部部政策研究中心公布了 21 項(xiàng)小康社會(huì)的指標(biāo)，其中就包括城鎮(zhèn)人均居住面積 35 平方米。換言之，成都租房人群的居住面積已經(jīng)達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)。五、青年人在成都租房最關(guān)心的問(wèn)題針對(duì)租賃人群租房時(shí)關(guān)注的因素，我們做了相關(guān)調(diào)研。調(diào)查顯示，交通便利程度、距離公司遠(yuǎn)近及租金水平是租客租房時(shí)最為關(guān)注的三大因素

7、。其中，選擇交通便利程度及距離公司遠(yuǎn)近的合計(jì)占比已超過(guò) 50%，這也表明職住平衡仍然是租客們最迫切的訴求。為了進(jìn)一步說(shuō)明職住的影響，我們舉一個(gè)例子，大家都知道，成都的高新區(qū)為租客主要工作集聚城區(qū)。全城 17%的租客在高新區(qū)工作，這些租客中，僅 56%租住在高新區(qū)，外溢租客租住占比最高的三個(gè)區(qū)域分別是：13%選擇天府新區(qū)、7%選擇武侯區(qū)、6%選擇雙流區(qū)，這三個(gè)區(qū)都緊鄰高新區(qū)。我們還知道的是，高新區(qū)租金收入比達(dá)到 33.2%，是成都唯一租金收入比高于 30%的城區(qū)。這是導(dǎo)致高新工作人群租住外溢的核心因素。可見(jiàn)，兼顧租金水平和通勤距離，是租住選擇最主要的方向。六、租房痛點(diǎn)城市租房的主體是新市民和青年

8、人，其中很多是剛畢業(yè)的大學(xué)生，這些大學(xué)生，進(jìn)入社會(huì)上的第一課，很可能與租房相關(guān)，我們嘗試從不同的參與主體，看看他們?cè)谧夥康倪^(guò)程中到底都吐槽了哪些痛點(diǎn)。1. 租客痛點(diǎn)從租客的角度，從線(xiàn)下的 1 萬(wàn)多份問(wèn)卷分析可以看到，對(duì)于租金價(jià)格的真實(shí)性以及房源的真實(shí)性訴求最大。具體來(lái)看，他們面臨的最大痛點(diǎn)是虛假房源信息多，當(dāng)然這也是住房租賃市場(chǎng)管理的一大痛點(diǎn)，不法人員以虛假房源吸引客戶(hù)等現(xiàn)象屢禁不止，尤其是對(duì)涉世不深的年輕人而言，上當(dāng)受騙事件時(shí)有發(fā)生。其次，機(jī)構(gòu)費(fèi)用不透明、被二房東、包租公司欺騙也是年輕的租客比較關(guān)注的痛點(diǎn)，近年來(lái)，租客遭遇二房東跑路的事件層出不窮，他們采取長(zhǎng)收短付、高收低租的方式，套取資金后

9、“人間蒸發(fā)”。二房東、包租公司卷款跑路事件已然成為租賃市場(chǎng)的一顆毒瘤。2. 房東痛點(diǎn)房東方面，對(duì)于租客提前退租的現(xiàn)象最為頭疼。從租客實(shí)際租期與房東期望租期來(lái)看，這兩者之間存在較大的差距，租客實(shí)際租期在 1 年以?xún)?nèi)的占比近 9 成，而房東期望的租期多在 1-3 年。但往往年輕群體因?yàn)楣ぷ鞯年P(guān)系往往換房較為頻繁，在穩(wěn)定長(zhǎng)期的租賃關(guān)系上存在供需存在一定的矛盾。從房東對(duì)機(jī)構(gòu)、監(jiān)管的建議以及機(jī)構(gòu)反饋的問(wèn)題來(lái)看，租賃市場(chǎng)參與各方穩(wěn)定的關(guān)系較為脆弱，其實(shí)反映出信任的問(wèn)題。例如房東對(duì)于租客的身份、租客的質(zhì)量會(huì)非常在意，遇到一個(gè)好的租客可以減小房屋被損害的可能、減少糾紛事件的發(fā)生。機(jī)構(gòu)方面，租客跳單也是中介機(jī)構(gòu)

10、最為關(guān)注的一大問(wèn)題，在找房階段付出大量的時(shí)間，但低傭等跳單的情況偶有發(fā)生。七、租賃住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是破解住房租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵點(diǎn)目前租房市場(chǎng)絕大部分用于出租的房屋為個(gè)人持有并運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)規(guī)范和發(fā)展都面臨一些阻礙。如何去破局呢？我們認(rèn)為，發(fā)展住房租賃首先要解決市場(chǎng)“散”的問(wèn)題，核心需要推進(jìn)租賃住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，將租賃住房供給主體由游離監(jiān)管之外的散戶(hù)轉(zhuǎn)變?yōu)榧{入監(jiān)管規(guī)范運(yùn)營(yíng)的住房租賃企業(yè)，是建立住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)態(tài)的關(guān)鍵。政策設(shè)計(jì)上，一方面鼓勵(lì)并支持個(gè)人持有出租房屋轉(zhuǎn)化為機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)；另一方面，也鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的用于居住的租賃房屋供給，需要做的是調(diào)動(dòng)城市政府、金融機(jī)構(gòu)、長(zhǎng)租房企業(yè)各方積極性，建立可持

11、續(xù)的商業(yè)模式。但是，我們看到現(xiàn)實(shí)中仍存在一定的差距，從成都租賃住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)看，主要供給來(lái)源為私人房源。全市私人房源約占整體市場(chǎng)可租賃住房的 83.3%，機(jī)構(gòu)化租賃住房占比約 16.7%，處于較低水平。美國(guó)由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)持有運(yùn)營(yíng)和機(jī)構(gòu)托管的房源占比為 55%，英國(guó)為 66%，德國(guó)為 48%，日本為 83%，我國(guó)整體租賃機(jī)構(gòu)化率不到 5%，一線(xiàn)核心城市機(jī)構(gòu)化率也不到 20%。八、專(zhuān)業(yè)化的長(zhǎng)租房租賃機(jī)構(gòu)將迎來(lái)快速發(fā)展在近期中央重要的報(bào)告及會(huì)議表述中，對(duì)我國(guó)未來(lái)租賃市場(chǎng)的發(fā)展給出了清晰的方向。自 2020 年首次提出發(fā)展長(zhǎng)租房至今，中央的系列政策也逐漸升級(jí)，描繪出我國(guó)租賃住房供應(yīng)體系的一副全景圖，在租賃住房保障體系中，一方面通過(guò)公租房和保障性租賃住房解決不同層級(jí)市民的居住問(wèn)題，但租賃群體的規(guī)模是巨大的，全國(guó)僅新市民群體就有 3 億人，且還將繼續(xù)擴(kuò)大。這么大規(guī)模的需求一方面需要由政府保障兜底，但長(zhǎng)期看各級(jí)財(cái)政是難以承受的。因此