土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè)學(xué)習(xí)教案

1、土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)(jsh)手冊(cè)手冊(cè)第一頁，共14頁。土地級(jí)別IIIIIIIVVVIVIIVIIIIXX商業(yè)用地450032452230185015601270950755510430住宅用地31202120169013251160970740530435工業(yè)用地185014801060725525415360215第1頁/共14頁第二頁，共14頁。定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。（三） 宗地級(jí)別的界定及評(píng)估1、沿主要街道跨級(jí)別的宗地評(píng)估時(shí)：商業(yè)按高級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)操作；住宅、工業(yè)按其所在級(jí)別面積權(quán)重加權(quán)得出宗地的價(jià)格（面積量算按實(shí)地測量與在級(jí)別圖上按比例尺量取相結(jié)合得出）。2、沿一

2、般街道跨級(jí)別的宗地評(píng)估時(shí)：商業(yè)、住宅、工業(yè)均按其所在級(jí)別面積權(quán)重加權(quán)得出宗地的價(jià)格（面積量算按實(shí)地測量與在級(jí)別圖上按比例尺量取相結(jié)合得出）。3、級(jí)別邊緣的宗地評(píng)估時(shí)，適當(dāng)進(jìn)行加（減）價(jià)修正。其中，靠近低級(jí)別的應(yīng)減價(jià)修正，減價(jià)修正系數(shù)不得大于6%；靠近高級(jí)別的應(yīng)加價(jià)修正，加價(jià)修正系數(shù)不得大于8%。4、評(píng)價(jià)區(qū)級(jí)別外的宗地評(píng)估，參照鄰近級(jí)別并適當(dāng)進(jìn)行區(qū)位減價(jià)修正。第2頁/共14頁第三頁，共14頁。因素好較好一般較差差距市級(jí)商服中心距離(米)商服中心內(nèi)200200-400400-600600商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較

3、適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點(diǎn)數(shù)86-7543最近公交站點(diǎn)距離(米)100100-200200-300300-400400交通限制人車無限制人無限制，車受限明顯阻隔停車方便程度停車方便停車較方便僅高峰時(shí)停車受限停車較不方便很難停車宗地寬深比1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.80.6出入方便程度三面以上臨街，出入方便兩面臨街，出入較方便一面臨街局部臨街，出入不方便局部臨街，出入困難面積與形狀便于土地利用對(duì)土地利用略有影響對(duì)土地利用有一定影響對(duì)土地利用影響較嚴(yán)重對(duì)土地利用影響嚴(yán)重第3頁/共14頁第四頁，共14頁。因素好較好一般較差差距市級(jí)商服中心距離(米)800800-1

4、2001200-18001800-25002500距區(qū)級(jí)商服中心距離(米)100100-300300-500500-10001000商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點(diǎn)數(shù)86-7543最近公交站點(diǎn)距離(米)100100-200200-300300-400400交通限制人車無限制人無限制，車受限明顯阻隔停車方便程度停車方便停車較方便僅高峰時(shí)停車受限停車較不方便很難停車人流量人流量大人流量較大人流量一般人流量較小人流量小宗地寬深比1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.80

5、.6出入方便程度三面以上臨街，出入方便兩面臨街，出入較方便一面臨街局部臨街，出入不方便局部臨街，出入困難面積與形狀便于土地利用對(duì)土地利用略有影響對(duì)土地利用有一定影響對(duì)土地利用影響較嚴(yán)重對(duì)土地利用影響嚴(yán)重第4頁/共14頁第五頁，共14頁。因素好較好一般較差差距市級(jí)商服中心距離(米)800800-12001200-18001800-25002500距區(qū)級(jí)商服中心距離(米)100100-400400-600600-900900商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點(diǎn)數(shù)86-7543最近

6、公交站點(diǎn)距離(米)100100-200200-300300-400400交通限制人車無限制人無限制，車受限明顯阻隔停車方便程度停車方便停車較方便僅高峰時(shí)停車受限停車較不方便很難停車人流量人流量大人流量較大人流量一般人流量較小人流量小宗地寬深比1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.80.6出入方便程度三面以上臨街，出入方便兩面臨街，出入較方便一面臨街局部臨街，出入不方便局部臨街，出入困難面積與形狀便于土地利用對(duì)土地利用略有影響對(duì)土地利用有一定影響對(duì)土地利用影響較嚴(yán)重對(duì)土地利用影響嚴(yán)重第5頁/共14頁第六頁，共14頁。因素好較好一般較差差商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程

7、度較低集聚程度低宗地寬深比1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.80.6面積與形狀便于土地利用對(duì)土地利用略有影響對(duì)土地利用有一定影響對(duì)土地利用影響較嚴(yán)重對(duì)土地利用影響嚴(yán)重因素好較好一般較差差距市級(jí)商服中心距離(米)400400-600600-10001000-15001500距區(qū)級(jí)商服中心距離(米)200200-500500-800800-12001200商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點(diǎn)數(shù)86-7543最近公交站點(diǎn)距離(米)100100-200200-300300

8、-400400交通限制人車無限制人無限制，車受限明顯阻隔停車方便程度停車方便停車較方便僅高峰時(shí)停車受限停車較不方便很難停車人流量人流量大人流量較大人流量一般人流量較小人流量小宗地寬深比1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.80.6出入方便程度三面以上臨街，出入方便兩面臨街，出入較方便一面臨街局部臨街，出入不方便局部臨街，出入困難面積與形狀便于土地利用對(duì)土地利用略有影響對(duì)土地利用有一定影響對(duì)土地利用影響較嚴(yán)重對(duì)土地利用影響嚴(yán)重表1-67 濟(jì)南市城區(qū)商業(yè)(shngy)用地II-4區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)修正體系因素說明表第6頁/共14頁第七頁，共14頁。因素好較好一般較差差商服集聚程度集聚程度高集聚程

9、度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點(diǎn)數(shù)86-7543最近公交站點(diǎn)距離(米)100100-200200-300300-400400停車方便程度停車方便停車較方便僅高峰時(shí)停車受限停車較不方便很難停車人流量人流量大人流量較大人流量一般人流量較小人流量小宗地寬深比1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.80.6出入方便程度三面以上臨街，出入方便兩面臨街，出入較方便一面臨街局部臨街，出入不方便局部臨街，出入困難面積與形狀便于土地利用對(duì)土地利用略有影響對(duì)土地利用有一定影響對(duì)土地利用影響較嚴(yán)重對(duì)土地利用影響嚴(yán)重

10、第7頁/共14頁第八頁，共14頁。因素好較好一般較差差距市級(jí)商服中心距離(米)200200-500500-800800-12001200距區(qū)級(jí)商服中心距離(米)100100-300300-500500-800800商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點(diǎn)數(shù)86-7543最近公交站點(diǎn)距離(米)100100-200200-300300-400400交通限制人車無限制人無限制，車受限明顯阻隔停車方便程度停車方便停車較方便僅高峰時(shí)停車受限停車較不方便很難停車人流量人流量大人流量較大人流量

11、一般人流量較小人流量小宗地寬深比1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.80.6出入方便程度三面以上臨街，出入方便兩面臨街，出入較方便一面臨街局部臨街，出入不方便局部臨街，出入困難面積與形狀便于土地利用對(duì)土地利用略有影響對(duì)土地利用有一定影響對(duì)土地利用影響較嚴(yán)重對(duì)土地利用影響嚴(yán)重第8頁/共14頁第九頁，共14頁。因素好較好一般較差差距市級(jí)商服中心距離(米)200200-500500-800800-12001200距區(qū)級(jí)商服中心距離(米)100100-300300-500500-800800商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適

12、宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點(diǎn)數(shù)86-7543最近公交站點(diǎn)距離(米)100100-200200-300300-400400交通限制人車無限制人無限制，車受限明顯阻隔停車方便程度停車方便停車較方便僅高峰時(shí)停車受限停車較不方便很難停車人流量人流量大人流量較大人流量一般人流量較小人流量小宗地寬深比1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.80.6出入方便程度三面以上臨街，出入方便兩面臨街，出入較方便一面臨街局部臨街，出入不方便局部臨街，出入困難面積與形狀便于土地利用對(duì)土地利用略有影響對(duì)土地利用有一定影響對(duì)土地利用影響較嚴(yán)重對(duì)土地利用影響嚴(yán)重第9頁/共14頁第十頁，共14頁。