拆遷還建在增值稅土地增值稅及所得稅的不同計價問題

1、拆一還一在計算增值稅、土地增值稅、所得 稅計稅依據(jù)的確定拆遷安置土地增值稅計算問題中，房地 產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶 的，安置用房應(yīng)視同銷售處理，根據(jù)國家 稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅 清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187 號）、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅清 算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)200991號卜國 家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題 的通知（國稅函2010220號）規(guī)定，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其 他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為， 發(fā)生 所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同 類房地產(chǎn)的平均價格

2、確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。這里需要說明的是，上述“拆一還一”行 為，在按市場價格確認(rèn)收入的同時，還應(yīng)將 此收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償 費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價 款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償 費(fèi)。本例中由于不存在補(bǔ)差價問題，“拆一 還一”等面積部分土地增值稅的計稅收入 為2800000元(800 X 3500)，同時，計入房地 產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)也是2800000元，假如該省規(guī)定普通住宅的土 地增值稅預(yù)征率為 2%,則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土 地增值稅56000元（

3、2800000元X 2%）。企業(yè)所得稅計稅依據(jù)的確定根據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例第二十 五條及國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）第七條及此前的國家稅務(wù) 總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r 計算繳納企業(yè)所得稅問題的批復(fù)（國稅函2002172號）規(guī)定， 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵 償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨 幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán) 利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)關(guān)于計稅成本的確定，該房地產(chǎn)公司用 自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補(bǔ)償款的行為，根據(jù)企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法（國 家稅務(wù)總局令第6號）

4、第四條規(guī)定，該房地產(chǎn) 開發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)， 再以與非現(xiàn) 金資產(chǎn)公允價值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。也就是說，該房 地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價值 對所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本 的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。為簡化計算，假設(shè)本例中同 類住宅房屋成本價等同于開發(fā)產(chǎn)品的計稅 成本。由此可以看出，“拆一還一”行為土地 增值稅與企業(yè)所得稅處理原則是一致的，視同銷售收入及作為開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的拆 遷補(bǔ)償支出均為2800000元。但在企業(yè)所得 稅預(yù)繳申報時，應(yīng)確認(rèn)視同銷售所得 1040000元(3500-2200) X 800。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下 的“拆一還一”屬于以不動產(chǎn)所有權(quán)為表 現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換性，屬于應(yīng)稅行為,但在計稅營業(yè)額的確定上，應(yīng)特殊問題特殊 處理，不同稅種，不同情形，區(qū)分對待。總結(jié)：拆一補(bǔ)一涉及的稅務(wù)處理: 一、增值稅 （ 1）等面積補(bǔ)償部分按施工成 本價計稅；（2）超面積部分有市場價格按市 場價格， 無市場價格或者處于特殊情況補(bǔ)償 價格