房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

1、第三節(jié)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估（）知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)1 .房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債 務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或 者有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。也就是說，貸款的取得是以具有足 夠抵押價(jià)值的房地產(chǎn)設(shè)定抵押為前提。抵押房地產(chǎn)包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。2 .房地產(chǎn)抵押價(jià)值： 是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不能履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押房 地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。根據(jù)房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見，房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)

2、的市場(chǎng) 價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先 受償款。3 .法定優(yōu)先受償款：是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸 款受償?shù)目铑~，包括：發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額， 以及其他（如劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)、增加容積率、改變土地用途應(yīng)補(bǔ)交的出讓金等費(fèi) 用）。但不包括訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加等拍賣、變賣的費(fèi)用和 稅金。4 .房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估三環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；商業(yè)銀 行按照公正、公開、透明的原則：擇優(yōu)詵擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu);商業(yè)銀行在對(duì)已抵押房地產(chǎn)

3、市場(chǎng)價(jià)格變化實(shí)施監(jiān)測(cè)時(shí)，可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)定 期或者在市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，再次評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值;處置抵押房地產(chǎn)前，應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估公開市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)給出快速變 現(xiàn)價(jià)值意見及其理由。房地產(chǎn)抵押估價(jià)，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)抵 押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范6. 4. 2條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值 標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未 來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響?！边@里定義的“抵押價(jià)值”等同于市場(chǎng)價(jià)值?！咀⒁猓鹤兗t的這句話是錯(cuò)誤的，即教材 p223

4、正數(shù)第19、20行。抵押價(jià) 值不等于市場(chǎng)價(jià)值，它等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)師知悉的 法定優(yōu)先受償款后的余額?！恐R(shí)點(diǎn)二：房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定(一)可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對(duì)其抵押時(shí)的要求【基本制度學(xué)習(xí)技竅：重點(diǎn)記憶不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，排除記憶可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)。】(1)抵押人行口回房屋和其他地上定著物；(2)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；(3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘(四荒.)等荒地的土地使用權(quán);（ 4）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外

5、的 財(cái)產(chǎn)；（ 5）依法取得的房屋所有權(quán)連同 該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；（ 6）以出讓 方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；（ 7）以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押；（房隨地走）（ 8）以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押；（地隨房走）（ 9）以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)抵押；（ 10）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)（ 1）土地所有權(quán) ；（ 2）權(quán)屬有爭(zhēng)議的 房地產(chǎn)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)

6、；（ 3）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的 事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（ 4）列入文物 保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；（ 5）已依法公告列入征收 范圍的房地產(chǎn)；6）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（7）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)（法律規(guī)定可抵押的除外）；（8）以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物；（9）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)；（10）劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押；（ 11）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的（集體）土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押?！净局贫却酥R(shí)點(diǎn)學(xué)習(xí)技竅：分兩組記憶，

7、一組是“有爭(zhēng)議的、違章的、征收的、查封的”、另一組是“公益的、文物的、所有權(quán)、集體使用權(quán)、鄉(xiāng)村的地”】（三）其他限制條件（1）在建項(xiàng)目應(yīng)取得四證：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；（2）開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押；（3）預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證；（4）以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意；（5）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效；（抵押不破租賃） (6)發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款

8、，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，均為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償?shù)目铑~； (7)房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑兩證：土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證辦理； (8)當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人；(9)以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保，擔(dān)保合同無效。(四)與房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定 【3+5】知識(shí)點(diǎn)三：房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線及估價(jià)方法作為抵押物的房地產(chǎn)有很多類型，不同類型的房地產(chǎn)具有不同的估價(jià)特點(diǎn)和估價(jià)技術(shù) 路線，但總體而言，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng) 遵循謹(jǐn)慎、保守原則，選用估價(jià)方法時(shí)，一般 盡量將成本法作為一種估價(jià)方法。1 .完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)這類房地產(chǎn)是以出讓方式獲

9、得土地使用權(quán)，即擁有限的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)。對(duì)這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可根據(jù)具體情況采用市場(chǎng)法、收益法和成本法估價(jià)。對(duì)單獨(dú)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。2.不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)【問答題的出題點(diǎn)】這類房地產(chǎn)一般只擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不擁有出讓土地使用權(quán)，土地是以行政劃撥方式取得。對(duì)這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評(píng)估其抵押價(jià)值： 一是直接評(píng)估在劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)佰；二是評(píng)估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。估價(jià)報(bào) 告中均應(yīng)注明劃

10、撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或 者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價(jià)款的數(shù)額。3.部分（局部）應(yīng)注意到該部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，房地產(chǎn)它的相應(yīng)權(quán)益，能否獨(dú)立使用，是否可以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、共用部分的合理享用問題，估價(jià)方法可選用市場(chǎng)法、收益法或成本法。4.在建工程房地在建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程產(chǎn)進(jìn)行抵押。請(qǐng)抵押人出具在建工程發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否拖欠建筑工程價(jià)款的書面說明（承諾函）， 存在拖欠建筑工程價(jià)款的要提供拖欠的具體數(shù)額。此時(shí)評(píng)估只 能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不含拖欠價(jià)款， 估價(jià)方法可選用成本法和

11、假設(shè)開發(fā)法。5.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企 以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體建業(yè)房地產(chǎn)設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物，講行評(píng)估時(shí)應(yīng)注意到未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)和土地用途。在估價(jià)過程中應(yīng)扣減與國(guó)有土地價(jià)佰的差異.估價(jià)方法可詵用成本法、收益法或 市場(chǎng)法。知識(shí)點(diǎn)四：房地產(chǎn)抵押估價(jià)注意 9大事項(xiàng)1 .估價(jià)為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。目的2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日（估價(jià)委托合同對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)另有約定的從其約定）。并在“估價(jià)假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。3.確認(rèn)估價(jià)師從專業(yè)角度審視估價(jià)對(duì)象的合法

12、性、他項(xiàng)權(quán)利狀況、可裝讓（流通估價(jià)對(duì)或拍賣）性、可抵押登記生效等。象如果缺少土地或房屋的權(quán)證，在建工程沒有或缺少合法建設(shè)批件，可以作在建工程未出具發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否拖欠建筑工為設(shè)定程款的書面說明（承諾函），房屋已竣工使用多年未辦理竣工驗(yàn)收或無產(chǎn)權(quán)證，屬于不合法的或其他不得抵押的房地產(chǎn)范疇的，應(yīng)促其解決，解決不了抵押的的只能不評(píng)。房地產(chǎn)4.合理應(yīng)當(dāng)針對(duì)估價(jià)對(duì)象的具體情況合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件，確定假如合法性的延續(xù)、用途與面積等主要數(shù)據(jù)不T時(shí)估價(jià)所采用的依據(jù)說明、已設(shè)設(shè)定抵押權(quán)的部位及其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、已存在抵押權(quán)的解押前提、已知不存在的他項(xiàng)權(quán)利等的確定、估價(jià)

13、人員知悉的特定的法定優(yōu)先受償款的確定、存在前提和拖欠建筑工程價(jià)款的數(shù)額、對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的其他因素等。限制條件【問答題的出題點(diǎn)】5.把握為了防止高估抵押房地產(chǎn)價(jià)值，在估價(jià)過程中重點(diǎn)是把握好市場(chǎng)狀況，若市場(chǎng)風(fēng)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場(chǎng)有過熱（或泡沫）現(xiàn)象，估價(jià)師要頭腦清醒，險(xiǎn)防止高估6.估價(jià)中謹(jǐn)慎原則特別謹(jǐn)慎、保守估價(jià)，因一旦泡沫破裂市場(chǎng)價(jià)值理性回歸，抵押物價(jià)值會(huì)急速 下降。在有些續(xù)貸的價(jià)值評(píng)估時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生不利變化，估價(jià)師更要把握客觀 的天平，不能繼續(xù)維持過高估值。在建工程不是房地產(chǎn)成品，建成使用獲得收益尚需時(shí)日，這期間不確定因素很 多，是否能順利完工、是否能獲得房屋所有權(quán)證、未來市

14、場(chǎng)及營(yíng)銷如何等均不 確定。對(duì)預(yù)期會(huì)降低估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素要充分考慮，對(duì)預(yù)期不確定的收益或升 值因素可較少或不予考慮，如：收益法中預(yù)期升值收益或不確定的收益應(yīng)較少 考慮，一般采用凈收益不變的公式計(jì)算。報(bào)酬率取值要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)程度合理選取。在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例 作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和 利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率 不應(yīng)偏低。在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估 開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)。房地產(chǎn)

15、估價(jià)行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、利潤(rùn)率等估價(jià)參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選 用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明理由。7 .市場(chǎng)變現(xiàn)能力分析8 .風(fēng)險(xiǎn)提示【定義】變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件 下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的 通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性等方面的分析?！窘忉尅颗馁u變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用、稅金，主要有強(qiáng)制拍賣費(fèi)用、拍賣傭金、訴訟律 師費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、登記費(fèi)和合同公證費(fèi)；營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、 應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款等。估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中，應(yīng)從專業(yè)角度向估價(jià)報(bào)告使用者作出提示：估價(jià) 對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)

16、值可能產(chǎn)生的影響；在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；合理使用評(píng)估價(jià)值；定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估?！镜盅喝A段三注意】房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能 導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素予以分析和說明。在評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)， 應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化予 以充分考慮和說明。抵押期間，隨著時(shí)間推移，若經(jīng)營(yíng)管理不利、房地產(chǎn)過度使用、使用價(jià) 值貶損、市場(chǎng)泡沫等因素會(huì)使抵押房地產(chǎn)價(jià)值下降。 估價(jià)師應(yīng)對(duì)主要可能的引 起價(jià)值變化的風(fēng)險(xiǎn)，特別是降低價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，如預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、損耗風(fēng)險(xiǎn)，法律風(fēng) 險(xiǎn)，先解押、抵押登記生效、通知租戶、劃撥地

17、補(bǔ)繳出讓金等等加以說明，提 出專業(yè)性的提示及建議，提請(qǐng)抵貸雙方注意。9.其 ？?？根據(jù)當(dāng)?shù)氐盅旱怯浀男枰?，有的需分列土地與建筑物的抵押價(jià)值。 對(duì)他 再交易房屋，應(yīng)對(duì)每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估。 對(duì)大產(chǎn)權(quán)證下的應(yīng)按商品房的實(shí)際套為單位的價(jià)值分列。【教材案例3 3】x x在建工程抵押估價(jià)報(bào)告封面（略）目錄（略）致估價(jià)委托人函（略）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）xx光電子核心市場(chǎng)1樓一軸、2樓在建工程抵押貸款估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象本次估價(jià)對(duì)象為甲公司擬續(xù)辦抵押貸款所涉及的位于a市洪山區(qū)魯巷綠化廣場(chǎng)東南側(cè)的X X光電子核心市場(chǎng)

18、的 1樓一軸、2樓在的工程，總建筑面積為 23039褶。1. 土地狀況（1） 土地權(quán)屬及登記狀況估價(jià)對(duì)象為xX光電子核心市場(chǎng)的1樓一軸、2樓在建工程，XX光電子核心市場(chǎng)位于a市洪山區(qū)魯巷綠化廣場(chǎng)東南側(cè)，土地使用權(quán)由甲公司以出讓方式取得。2002年6月26日,a市國(guó)土資源管理局b新技術(shù)開發(fā)區(qū)分局核發(fā)了國(guó)有土地使用證（XX國(guó)用2002 字第XX號(hào)），土地登記用途為光電子市場(chǎng)，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地使用權(quán)終止日期為2052年6月26日，土地使用權(quán)剩余年限為45. 83年。該宗地東、南臨居民區(qū)及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，西臨民院路，北臨珞瑞路。土地出讓（2） 土地利用狀況估價(jià)對(duì)象為XX光電子核心市場(chǎng)的1樓一軸、2

19、樓在建工程，XX光電子核心市場(chǎng) 為1幢五層建筑物、地上四層、地下一層。設(shè)計(jì)總建筑面積 74185nf （各層設(shè)計(jì)建筑面積 見表315）。本次評(píng)估的1樓一軸建筑面積為8677 1tf （含分?jǐn)倞A層），2樓建筑面 積14362褶（含夾層）。各層設(shè)計(jì)建筑面積一覽表 ？?？單位：m2 ?表315地下層一層一層夾層二層二層夾層三層三層夾層四層四層夾層合計(jì)1754512353133511955240711937240711937230974185（3） 基礎(chǔ)設(shè)施估價(jià)對(duì)象土地地勢(shì)較平坦，整塊地形呈不規(guī)則幾何形狀；宗地?zé)o坡度，與周圍鄰地?zé)o 高差。宗地實(shí)際開發(fā)程度為紅線內(nèi)外“五通”（通路、通電、通水、排水、通信

20、），紅線 內(nèi)場(chǎng)地平整,宗地周圍無污染，綠地覆蓋率一般。2.建筑物狀況（1）建筑物權(quán)局及登記估價(jià)對(duì)象為XX光電子核心市場(chǎng)的1樓一軸、2樓在建工程，XX光電子核心市場(chǎng) 位于a市洪山區(qū)魯巷綠化廣場(chǎng)東南側(cè)，設(shè)計(jì)總建筑面積 74185 n總體建成后擬作為光電 子市場(chǎng)使用，在建工程權(quán)屬合法所有人為甲公司。（2）建筑物設(shè)備及裝修估價(jià)對(duì)象所在的乂 x光電子核心市場(chǎng)共 5層（含地下1層），鋼混結(jié)構(gòu)，裝有二部“天 津奧的斯自動(dòng)扶梯，樓內(nèi)設(shè)有集中冷暖系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)、智能消防系統(tǒng)等系統(tǒng)設(shè)備。層設(shè)計(jì)為大型商場(chǎng)、辦公用房、建筑主入口位于宗地西北側(cè)、通過多級(jí)踏步臺(tái)階進(jìn)入四層 高的中庭、二、三層功能基本同一層、四層后部為無柱

21、大型空間、主要布置“光谷”展廳、 前部設(shè)計(jì)有新聞發(fā)布廳、辦公場(chǎng)所及貴賓休息區(qū)等。建筑物裝修情況:鋁合金門窗，鋼龍 骨和鋁合金網(wǎng)格吊頂；外墻250厚蒸壓粉煤灰加氣混凝土砌塊磚，貼白色、米灰色塊狀貼 面石專（800mrK 1200mm，門廳正上方外墻為三層弧形透明玻璃幕墻（1000mrK 1400mm ； 公共部位地面鋪?zhàn)厣榛ù罄硎?00m佛800mm ,其中一樓已鋪設(shè)完畢，二、三、四樓 及地下層待鋪設(shè)；內(nèi)墻面涂白色乳膠漆，立柱貼米黃色塊狀貼面磚（800m由800mim。（3）使用及保養(yǎng)估價(jià)對(duì)象在建工程于2002年開始施工，目前土建工程、主體安裝工程已基本完成，水、 電、綠化、消防工程均已到位

22、，其他安裝工程正在進(jìn)行，尚未投入使用。3.委托人出具了承諾函，說明不存在拖欠建筑工程價(jià)款等法定優(yōu)先受償款的情形。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年8月31日?！炯m錯(cuò)】估價(jià)時(shí)點(diǎn)在作業(yè)日期之后，應(yīng)說明理由。一般情況估價(jià)時(shí)點(diǎn)是在作業(yè)日期之內(nèi) 的某個(gè)日子，這是抵押價(jià)值估價(jià)目的報(bào)告，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為實(shí)地查勘之日，且需要在估價(jià)的 假設(shè)和限制中假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。六、價(jià)值定義本報(bào)告中房地產(chǎn)抵押價(jià)值，等于抵押的房地產(chǎn)在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市 場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。1 .用途：估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)

23、用途為商業(yè)服務(wù)，評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)服務(wù)。2 .權(quán)利狀況：委托人擁有在建工程建筑物合法權(quán)屬和土地使用權(quán)，土地所有權(quán)為國(guó)家 所有，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓。3 .開發(fā)利用程度：紅線內(nèi)外“五通”（供水、排水、通電、通路、通信）及紅線內(nèi)“場(chǎng) 地平整”。4 .建筑物結(jié)構(gòu)：鋼混【糾錯(cuò)】以上四點(diǎn)不應(yīng)放在價(jià)值定義里，而應(yīng)放在估價(jià)對(duì)象中。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）【注意】如列出原則，必須有謹(jǐn)慎原則，沒有算錯(cuò)誤。九、估價(jià)方法估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查勘和調(diào)查，估價(jià)對(duì)象為在建工程，成 本資料比較容易收集，故宜采用 成本法進(jìn)行評(píng)估；另外，估價(jià)對(duì)象在建工程土建部分、 主體安裝工程均已完工，至工程全

24、部竣工可能發(fā)生的費(fèi)用相對(duì)較少且容易計(jì)算，而且，該 在建工程建成后價(jià)值可以計(jì)算，故可采用 假設(shè)開發(fā)法評(píng)估?！炯m錯(cuò)】未說明選用估價(jià)方法的定義。十、估價(jià)結(jié)果注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，遵循估 價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合 估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，經(jīng)過仔細(xì)的分析測(cè)算，最終確定估價(jià)對(duì) 象在估彳/T時(shí)點(diǎn)2006年8月31日房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為人民幣 15703. 16萬元，大寫人民幣: 壹億伍仟柒佰零叁萬壹仟陸佰元整。詳見下表:房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果一覽表 ？?？表3 16廳P樓層建筑面積（m2）單價(jià)（元/ m

25、2）總價(jià)（萬元）11樓17軸86779017. 237824. 2522樓143625485. 957878. 91合？計(jì)2303915703. 16【糾錯(cuò)】估價(jià)結(jié)果應(yīng)披露三種價(jià)值，缺假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值、估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款。H一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期2006年8月25日至8月28日?！炯m錯(cuò)】抵押目的估價(jià)報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為實(shí)地查勘之日， 但此報(bào)告實(shí)地查勘之日為2006 年8月31日，超出了估價(jià)作業(yè)日期，沒有給出理由。十三、估價(jià)報(bào)告使用期限在房地產(chǎn)市場(chǎng)未發(fā)生明顯波動(dòng)的前提下，本次估價(jià)報(bào)告使用期限自本估價(jià)報(bào)告出具之 日起為半年、即估價(jià)報(bào)告完成之后的半年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)估

26、價(jià)目的時(shí)，可以估價(jià)結(jié)果作為依據(jù)， 超過半年需重新進(jìn)行評(píng)估。如果自估價(jià)報(bào)告完成之日起半年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化較快， 應(yīng)重新評(píng)估。十四、風(fēng)險(xiǎn)提示（略）十五、變現(xiàn)能力分析（略）XX光電子核心市場(chǎng)1樓一軸、2樓在建工程抵押貸款估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析（略）二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析（略）四、市場(chǎng)背景描述與分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估價(jià)方法適用性分析（略，見結(jié)果報(bào)告）七、估價(jià)測(cè)算過程1 .成本法測(cè)算行【糾錯(cuò)】在成本法求取土地價(jià)值時(shí)用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法和假設(shè)開發(fā)法，而后邊求取在 建工程的價(jià)值又用了假設(shè)開發(fā)法，是邏輯混亂，在成本法中求取地

27、價(jià)不應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法。（1）基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算土地價(jià)值a、基準(zhǔn)地價(jià)概況根據(jù)c省物價(jià)局、c省國(guó)土資源廳省物價(jià)局省國(guó)土資源廳關(guān)于a市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的批 復(fù)（鄂價(jià)房服2002 171號(hào)），a市市區(qū)土地定級(jí)估價(jià)成果已經(jīng)過國(guó)土資源部、省國(guó)土資源廳、省物價(jià)局驗(yàn)收通過根據(jù)a市市區(qū)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告，a市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的范圍為a市市區(qū)，包括江岸區(qū)、江漢區(qū)、橋口區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)以及b新技術(shù)開發(fā)區(qū)和a市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。土地定級(jí)級(jí)別分為商業(yè)用地級(jí)別、住宅用地級(jí)別、工業(yè)用 地級(jí)別和綜合定級(jí)級(jí)別。其中商業(yè)用地級(jí)別分為九級(jí)、住宅用地級(jí)別分為七級(jí)、工業(yè)用地 級(jí)別分為五級(jí)和綜合定級(jí)級(jí)別分為九級(jí)。a市

28、市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)定義為：在估價(jià)期日為 2001年1月1日,宗地外圍“給水、排水、 電、路、通訊”五通和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整的條件下，各網(wǎng)格單元、各路線價(jià)區(qū)段、各應(yīng)用評(píng) 價(jià)單元和各級(jí)別中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓狀態(tài)下，按商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途區(qū)分，在法 定最高出讓年限時(shí)的平均價(jià)格。b確定估價(jià)對(duì)象宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)根據(jù)a市基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告，估價(jià)對(duì)象處于a市商業(yè)用地iv級(jí)地段，商業(yè)iv級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)為 2034 元/ nf。【糾錯(cuò)】估價(jià)對(duì)象土地用途是綜合，應(yīng)按綜合用途基準(zhǔn)地價(jià)考慮，而非商業(yè)用途40年。c、宗地地價(jià)區(qū)位因素修正iv級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)位因素修正體系本次評(píng)估宗地為商業(yè)iv級(jí)，根據(jù)a市土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)

29、告，iv級(jí)商業(yè)用地地 價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)對(duì)照表和修正系數(shù)表詳見下表：iv級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表？?？表3 17因因子優(yōu)較優(yōu)較劣劣素距市級(jí)商月艮中心品目離3500(mj)2500距區(qū)級(jí)商月艮中心品目離1600繁(m)華距小區(qū)級(jí)商服中心距程離 100200300300400400500500度(m)距街區(qū)級(jí)商服中心距離1210 146104644500條件距火車站距離（m）8000距長(zhǎng)途汽車站跑離3000(m)20003000距碼頭距離（mm2100基供水狀況（%9998979696礎(chǔ)排水狀況好較好較不差公距醫(yī)院品喃（mj）300300600600900900120012

30、00用設(shè)施狀距電信營(yíng)業(yè)廳跑離（m） 5487939395548792798639393198652798616修正系數(shù)宗地寬深比修正臨街土地的地價(jià)并不只是單獨(dú)受到臨街深度和寬度的影響，特別是一些大型商業(yè)設(shè)施，地價(jià)隨地塊深度的增加而增加，同時(shí)又因其店面寬度大而提高了土地收益。根據(jù) a市土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告中宗地臨街寬度修正系數(shù)表知，估價(jià)對(duì)象寬深比修正系數(shù)為1 . 08宗地寬深比修正系數(shù)表？?？表3 23寬深比修正系數(shù)l街角地修正位于道路交叉口的土地，由于過往人流量大，土地利用效率高，相應(yīng)的地價(jià)水平也就比位于道路中間的高，因此，對(duì)于位于街角的宗地地價(jià)進(jìn)行側(cè)街加價(jià)的修正。根據(jù) a市土地定級(jí)及基準(zhǔn)地

31、價(jià)報(bào)告中宗地街角地修正系數(shù)表知，估價(jià)對(duì)象街角地修正系數(shù)為1. 14街角地修正系數(shù)表？?？?？?？?？?？?？?？表3-24臨路口二間臨街兩間臨街一面臨街距側(cè)街7m內(nèi)一面臨街距側(cè)街7m外修正系數(shù)1. 191. 140. 050e、基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)結(jié)果單位地價(jià)=2034X （ 1+0. 0414） XX1XX1XX1XXX=（元/叫總地價(jià)=X+ 10000=9156. 46 （萬元）（備注：指XX光電子核心市場(chǎng)土地評(píng)估總值）【糾錯(cuò)】應(yīng)給出基準(zhǔn)地價(jià)文字計(jì)算公式。（2）假設(shè)開發(fā)法計(jì)算土地價(jià)值【糾錯(cuò)11成本法下套用假設(shè)開發(fā)法求取土地價(jià)值，邏輯混亂。因?yàn)榧僭O(shè)開發(fā)法是成本 法的倒算方法?！炯m錯(cuò)2】未給出假

32、設(shè)開發(fā)法的文字公式a、確定估價(jià)對(duì)象最佳開發(fā)方式開發(fā)周期確定房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般分三個(gè)階段，前期主要包括報(bào)建、土地的開發(fā)（征收、場(chǎng)地平 整、臨時(shí)水電等）、勘察、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)等；中期主要包括建筑安裝工程建設(shè)（含設(shè)備 的安裝）；后期主要包括室外附屬工程的建設(shè)（含室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、 道路、圍墻等）估價(jià)對(duì)象上適合修建大型專業(yè)商場(chǎng)，根據(jù) a市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期、估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目 的規(guī)模及實(shí)際情況確定開發(fā)周期為 2年。投資進(jìn)度安排房地產(chǎn)開發(fā)的資金投入根據(jù)開發(fā)周期的時(shí)間也分三個(gè)階段，前期包括報(bào)建、城市基礎(chǔ) 設(shè)施配套費(fèi)、土地的開發(fā)、勘察、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)等費(fèi)用；中期主要包括建筑安裝工程建 設(shè)（

33、含地基、基礎(chǔ)的處理、設(shè)備及安裝等）資金；后期主要包括室外附屬工程的建設(shè)費(fèi)用 （含室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路等）、銷售稅費(fèi)等。根據(jù)a市同類房地產(chǎn)開發(fā)資金投入的一般情況及該項(xiàng)目的具體情況，確定在開發(fā)建設(shè) 期內(nèi)，開發(fā)資金在開發(fā)期第1年投入60%開發(fā)期的第二年投入40%估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格的確定國(guó)有土地使用證（武國(guó)用（2002）字第XX號(hào)）記載估價(jià)對(duì)象用途為光電子市場(chǎng)， 可見估價(jià)對(duì)象適合修建光電子市場(chǎng)，根據(jù)2市中國(guó)光谷光電子（核心）市場(chǎng)工程建筑 施工圖設(shè)計(jì)統(tǒng)一總說明，設(shè)計(jì)總建筑面積為74185 m20估價(jià)人員經(jīng)實(shí)地調(diào)查，在同一供求圈內(nèi)選取了 3個(gè)可比實(shí)例，來確定宗地開發(fā)完成后房地產(chǎn)

34、價(jià)格。3個(gè)可比實(shí)例均為高層或小高層建筑物，l4層裙樓為商鋪，5層及以上為辦公或住宅。比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表？?？表3 25項(xiàng)目名稱售價(jià)（均）區(qū)位因素個(gè)別因素比準(zhǔn)價(jià)格建筑標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理環(huán)境因素c省信息產(chǎn)業(yè)大廈4800100/100100/95100/98100/1005156華樂商務(wù)中心5100100/99100/98100/100100/1005257慧谷時(shí)空5600100/98100/99100/100100/1005772平均值5395?【糾錯(cuò)11缺三個(gè)可比實(shí)例價(jià)格內(nèi)涵。【糾錯(cuò)2】缺少可比實(shí)例情況介紹表和調(diào)整指數(shù)表?！炯m錯(cuò)3】未進(jìn)行交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整。【糾錯(cuò)4】最終比準(zhǔn)價(jià)格求取采用簡(jiǎn)單算術(shù)平

35、均無理由。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)期1年可取得預(yù)售資格。取得預(yù)售資格后，第 1年銷售50%第二年銷售 50%根據(jù)建設(shè)開發(fā)的時(shí)間，折現(xiàn)率取 1年期以上貸款利率6. 12%則：【糾錯(cuò)】折現(xiàn)率取一年期貸款利率錯(cuò)誤，還應(yīng)考慮開發(fā)利潤(rùn)。房地產(chǎn)價(jià)值=5395X 74185X （1 + 6. 12% 1 5X50% （1 + 6. 12% 2 5X 50%= 35976. 92 （萬元）b、確定開發(fā)成本開發(fā)成本包括項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用總和。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，開 發(fā)成本主耍包括建筑工程費(fèi)用（含地某處理、主體工程、一般水電安裝等）、室外附屬工 程的建設(shè)（含室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路、圍墻等）、專

36、業(yè)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè) 施配套費(fèi)、管理費(fèi)用、 投資利息、投資利潤(rùn) 和銷售稅費(fèi)?！炯m錯(cuò)11假設(shè)開發(fā)法采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，不應(yīng)計(jì)算投資利息和投資利潤(rùn)【糾錯(cuò)2】缺其他工程費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。建筑費(fèi)用a、建筑工程費(fèi)用估價(jià)對(duì)象適合修建光電子市場(chǎng)，規(guī)劃總建筑面積74185 m20根據(jù)市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布a市地區(qū)建筑安裝二。六年二季度造價(jià)指數(shù)的通知（武建價(jià)字（2006） XX號(hào)）及 a市同類房屋建筑物的工程造價(jià)的一般水平，確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)工程造價(jià)為2200元/ m2（含基礎(chǔ)工程、土建安裝費(fèi)）建筑工程費(fèi)=2200X 74185X （1+6. 12% 0 5X 60知（1+6. 12% 15X40% = 1555

37、9. 55 （萬元）b、室外附屬工程費(fèi)用附屬工程的建設(shè)費(fèi)用主要包括室內(nèi)外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路、圍墻、 消防、中央空調(diào)和室內(nèi)電梯等。根據(jù)該項(xiàng)目的規(guī)模、特殊屬性、市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布 a市地區(qū)建筑安裝二。六年二季度造價(jià)指數(shù)的通知（武建價(jià)字（2006） xx號(hào)）及同類 房地產(chǎn)的配套建設(shè)一般水平及項(xiàng)目擬將建設(shè)為經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)際情況、確定室外附屬工 程的建設(shè)費(fèi)用80元/ m20附屬工程費(fèi)=80X 74185X （1 + % X60% （1 + % X40%= 565. 80 （萬元）【糾錯(cuò)】擬建項(xiàng)目不是經(jīng)濟(jì)適用住房c、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)范圍內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排

38、洪、通照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。根據(jù)市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布a市地區(qū)建筑安裝二oo四年一季度造價(jià)指數(shù)的通知（武建價(jià)字（2004） 15號(hào)）及a市同類房屋建筑物的工程造價(jià)的一般水平，確定估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施造價(jià)為 140元/ m20基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)=140X74185X （1 + % X60涉（1 + % X40%=（萬元）建筑費(fèi)用=a+b+c= 17115. 50 （萬元）專業(yè)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用指項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、造價(jià)咨詢（標(biāo)底編制、決算 審核等）等相關(guān)工程師的費(fèi)用，一般為建筑成本的 5%-10%根據(jù)國(guó)家計(jì)委關(guān)于建設(shè)項(xiàng) 目前期工程咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定（計(jì)委價(jià)格1999 1283號(hào)）、省

39、物價(jià)局關(guān)于城市規(guī)劃 咨詢有關(guān)問題的通知（鄂價(jià)房服函2002 46號(hào)）、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部”關(guān)于發(fā)布工 程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定 的通知”（計(jì)價(jià)格2002 10號(hào)）、國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部關(guān) 于發(fā)布工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)有關(guān)規(guī)定的通知（1992）價(jià)費(fèi)字479號(hào)）、c省物價(jià)局、建設(shè) 廳關(guān)于調(diào)整建設(shè)工程造價(jià)咨詢服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知（鄂價(jià)房地字2000 51號(hào)）等有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合a市房地產(chǎn)市場(chǎng)、建筑市場(chǎng)的一般水平及該項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定專 業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的8%專業(yè)費(fèi)用=17115. 50X 8%= 1369. 24 （萬元）管理費(fèi)用管理費(fèi)用指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及房地產(chǎn)開發(fā)提供各種服務(wù)而 發(fā)生的

40、費(fèi)用。主要包括管理人員工資及附加費(fèi)、辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、業(yè) 務(wù)招待費(fèi)等。參照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法的通知（計(jì)價(jià)格2002 2503號(hào)）,并結(jié)合該項(xiàng)目的規(guī)模和開發(fā)周期確定為建筑費(fèi)用的 3%管理費(fèi)用=17115. 50*3險(xiǎn)513. 47 （萬元）【糾錯(cuò)11估價(jià)對(duì)象非經(jīng)濟(jì)適用住房，不應(yīng)采用經(jīng)濟(jì)適用住房的計(jì)價(jià)辦法，取3%勺費(fèi)率太低，3%!經(jīng)適房的標(biāo)準(zhǔn)?！炯m錯(cuò)2】管理費(fèi)用計(jì)算基數(shù)中還應(yīng)包含專業(yè)費(fèi)用。【糾錯(cuò)3】缺銷售費(fèi)用的計(jì)算。投資利息投資利息指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為籌措短缺資金，而向金融機(jī)構(gòu)貸款 所支付的利息。但此利息在開發(fā)過程中所占比例視不同情況而

41、各異，以此利息作為投資利 息，不能只體現(xiàn)自有資金的投資的時(shí)間價(jià)值。所以，投資利息為全部成本的利息（含土地 取得價(jià)格）。本次評(píng)估按折現(xiàn)進(jìn)行測(cè)算，所以不計(jì)算利息。投資利潤(rùn)投資利潤(rùn)指房地產(chǎn)開發(fā)商投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)取得資金報(bào)酬及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。根 據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，商業(yè)用房綜合利潤(rùn)為投資成本的 20%以下計(jì)算v為總地價(jià)。投資利潤(rùn)=(v+17115. 50+ 1369. 24+ 513. 47) X 20險(xiǎn)(0. 2v+ 3799. 64)(萬元）【糾錯(cuò)】現(xiàn)金流量折現(xiàn)法不應(yīng)計(jì)算投資利息和投資利潤(rùn)。銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)指房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)流通領(lǐng)域中發(fā)生的銷售費(fèi)用和應(yīng)交納的銷售稅金及附加等。銷售費(fèi)用主要包括市場(chǎng)推廣

42、費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售手續(xù)費(fèi)。銷售稅金及附加主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育發(fā)展費(fèi)、平抑副食品價(jià)格基金等。a市城區(qū)稅金及附加包括：營(yíng)業(yè)稅為營(yíng)業(yè)額的 5%教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的3%堤防費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅 的2%平抑副食品價(jià)格基金為營(yíng)業(yè)額的 。1%城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)額的7%地方教育 發(fā)展費(fèi)為營(yíng)業(yè)額的0.1%綜合稅費(fèi)率為營(yíng)業(yè)額的5. 8%根據(jù)a市房地產(chǎn)銷售的一般狀況，稅費(fèi)取7%銷售稅費(fèi)=35976. 92X7%= 2518. 38 （萬元）【糾錯(cuò)11城市維護(hù)建設(shè)稅的基數(shù)應(yīng)為營(yíng)業(yè)稅而非營(yíng)業(yè)額。教育費(fèi)附加基數(shù)是營(yíng)業(yè)稅, 選對(duì)了?！久~解釋】營(yíng)業(yè)稅金及附加：包括“兩稅一費(fèi)”，即主稅：營(yíng)業(yè)稅；”附加一稅一 費(fèi)”為：城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加【知識(shí)補(bǔ)充】流轉(zhuǎn)稅的主要三大稅種是“增消營(yíng)”，即：增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅。而 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加的計(jì)算基數(shù)是以