高校物業(yè)管理課件

1、一、 高校物業(yè)管理項目（一）、項目概述園區(qū)概況及管理人介紹 校園位于 ，占地面積 平方米（約合 畝），總建筑面積 平方米，校園主要包括教學樓，實驗樓，會堂，藝術(shù)樓及活動中心，圖書館，行政辦公樓，運動場、風雨操場等體育輔助設施，學生與教師公寓，食堂，浴室，配套建設的地下停車場、校園道路、水電管網(wǎng)、消防監(jiān)控、校園綠化等。 “把每件簡單的事情做成不簡單”是新亞物業(yè)永恒的目標。新亞人將以全新的經(jīng)營理念、規(guī)范的管理、優(yōu)質(zhì)的服務為 校園營造美好的教學、生活環(huán)境。安徽新亞物業(yè)發(fā)展有限公司受托為 校園的物業(yè)管理人，我司擁有一支具備專業(yè)技能及豐富經(jīng)驗的管理隊伍，隨時向您提供周到細致的服務，幫助您排憂解難、為您創(chuàng)

2、造一個舒適、文明、安全的教學辦公環(huán)境。園區(qū)服務項目尋求有關(guān)園區(qū)信息以及需要幫助的師生和訪客可以到園區(qū)物業(yè)管理處辦公室（第 層 室）咨詢。物業(yè)管理處的辦公時間為周一至周五，8：30-17：30。聯(lián)絡電話： (辦公時間內(nèi))，24小時服務電話 。管理范圍日常的保安保潔以及設備運行維護和車輛管理。管理責任本園區(qū)由經(jīng)驗豐富的專業(yè)隊伍進行管理，園區(qū)管理責任如下：（1） 保證所有園區(qū)設施及服務正常運行，并使其保持在有效的工作狀態(tài)。（2） 保持所有公共地區(qū)，包括所有入口、電梯間、樓梯間、外墻、約定區(qū)域，處于干凈整潔的狀態(tài)，損壞部分及時維護報修。（3） 做好園區(qū)保安工作，保持園區(qū)良好工作秩序。（4） 解答廣大師

3、生對園區(qū)管理提出的問題，并及時處理師生提出投訴。（5） 負責與相關(guān)政府機關(guān)之間的聯(lián)絡和協(xié)調(diào)。（6） 設法提高和改善園區(qū)環(huán)境，包括適當?shù)墓?jié)日裝飾等。管理員工如果您有任何關(guān)于園區(qū)管理的問題或需要任何幫助，請隨時與物業(yè)管理處辦公室或前臺客服聯(lián)系。如您有任何問題及關(guān)于改善園區(qū)管理服務和其他服務方面的建議，請書面或口頭向物業(yè)管理處辦公室提出，物業(yè)管理處將由專人紀錄您的投訴或建議，并立即實施相應的調(diào)查及采取解決問題的措施。清潔服務園區(qū)所有公共區(qū)域的清潔由物業(yè)管理處保潔負責，有關(guān)此方面的意見和要求請隨時提交物業(yè)管理處，物業(yè)管理處將會給予高度的重視。物業(yè)管理處將定期對園區(qū)內(nèi)所有區(qū)域的害蟲進行滅殺。辦公室的內(nèi)部

4、清潔請安排于正常辦公時間以外進行，從園區(qū)保安角度考慮及為保證服務的統(tǒng)一性，請指定固定的專業(yè)清潔公司負責內(nèi)部清潔工作。物業(yè)管理處也可為師生提供有償室內(nèi)清潔服務，如您有需要，可直接與物業(yè)管理處聯(lián)系，物業(yè)管理處將為您提供滿意的清潔服務。保安服務園區(qū)由極富經(jīng)驗和責任心的保安隊伍提供24小時全面周到的安全防范工作。我們希望業(yè)戶能配合我們的園區(qū)保安工作，遵守園區(qū)的保安條例。當您發(fā)現(xiàn)任何可疑的情況時可立即通知我司。維修服務物業(yè)管理處辦公時間內(nèi)受理業(yè)戶報修，對業(yè)戶提出的房屋、設備的維修要求，將提供優(yōu)質(zhì)快捷的服務，并將依據(jù)有關(guān)規(guī)定進行收費。 用餐服務師生餐廳設于 ，能容納 人同時就餐的大廳和 個可供宴請的單間，

5、可為廣大師生提供衛(wèi)生便捷的快餐服務。午餐時間：11：30-13：00 晚餐時間：17：30-19：00 飲用水服務統(tǒng)一為園區(qū)業(yè)戶提供開水器或大桶礦泉水服務，具有電話預訂、結(jié)算方便，服務快捷的特點，現(xiàn)有 （ 元/桶）、 （ 元/桶）、 （ 元/桶）等幾個知名品牌可供園區(qū)業(yè)戶進行選擇。投訴受理1業(yè)主對物業(yè)管理處服務質(zhì)量或收費有意見，可進行投訴。2業(yè)主投訴主要應以書面形式，并詳細表明投訴事由、原因、要求。 3物業(yè)辦公室接到業(yè)主投訴后，將及時由相關(guān)人員進行處理解決。4物業(yè)辦公室將定期以電話、登門拜訪等多種形式對投訴改進結(jié)果進行回訪。常用電話管理處辦公室：客戶服務中心：報修、投訴電話：消防監(jiān)控中心：夜班

6、值班室： 歡迎業(yè)戶使用上述服務電話。費用收?。蛇x，指大專院校，或含有租賃性質(zhì)的辦公樓宇）綜合服務費的收費項目及標準1電梯運行費：電梯每月每建筑平方米 元。2二次供水運行費：每月每建筑平方米 元（ 層以上用戶按月隨水費收費）3地源熱泵空調(diào)運行費：每天每建筑平方米 元（供冷、熱季前10天收?。?熱水供應費：每噸 元（水溫不低于45攝氏度）5物業(yè)綜合服務費：按每月每建筑平方米 元收取6、房租按每季每建筑平方米 元收取7、會務以及其他特約服務費另議。管理費押金承租業(yè)戶入住時應向物業(yè)管理處財務預交相當于三個月物業(yè)管理費押金。押金將待業(yè)戶退租結(jié)算時，如無賠償部分一并退還，若業(yè)主轉(zhuǎn)租則由新業(yè)戶按規(guī)定重新繳

7、納押金。繳費時間及辦法業(yè)戶接到收費通知單起三個工作日內(nèi)應自行到物業(yè)管理處財務交納管理費等費用，遇法定節(jié)假日則相應順延。請勿交于保安員或其他物業(yè)管理處員工。除財務外，物業(yè)管理處員工無權(quán)收取任何款項。業(yè)戶可采用現(xiàn)金或支票結(jié)算方式交費，財務將出具相應的收款憑據(jù)?？照{(diào)供應時間及費用園區(qū)為業(yè)戶提供24小時空調(diào)服務?？照{(diào)費為 元/平方米/天，空調(diào)服務分為冬季供暖（約130天）和夏季供冷（約90天），空調(diào)實際供應天數(shù)按當年公立日期計算費用。夏季供冷室溫不高于28度，冬季供暖室溫不低于16度。（二）前期接管及查驗一、前期管理工作計劃根據(jù)施工進度情況，對園區(qū)制定成熟、科學、相應的物業(yè)管理前期介入計劃，并按計劃實

8、施，為以后的順利接管打下基礎。1、時段劃分：自中標簽署物業(yè)管理合同起至物業(yè)竣工交付之日止。2、目的：確保日后物業(yè)管理順利進行，降低物業(yè)成本，使園區(qū)的設計和施工既符合規(guī)范要求又便利日后使用和管理。3、工作重點：組織工作小組，研究規(guī)劃設計意圖，熟悉規(guī)劃設計和建議情況，與工程規(guī)劃設計，施工單位溝通聯(lián)系，從物業(yè)管理角度，提出合理改進建議。對本項目建筑特色、使用功能、設施設備進行更加細致全面的調(diào)查研究，完善物業(yè)管理方案。4、主要工作：成立工作小組實地調(diào)研；與開發(fā)建設單位，工程監(jiān)理部門聯(lián)系，了解工程概貌及本項目的主要功能；收集有關(guān)本項目建筑、水電、平面布置等資料，進行分析研究；對本項目設施、場地、功能、外

9、觀等提出建議；根據(jù)本項目的實際情況，進行人員的配備和培訓；起草切實符合本項目的管理方案細則；研究物業(yè)管理智能化識別系統(tǒng)；落實完善物業(yè)服務中心辦公場所及辦公條件等。1、項目設計階段1）智能化管理系統(tǒng)的設計；2）園區(qū)人車分流的設計； 3）公共照明開關(guān)設置位置； 4） 公共照明開關(guān)開閉形式； 5） 物業(yè)管理用房的位置設計（包括物料倉儲、辦公用房、園區(qū)垃圾房、員工休息室等）； 6）VI系統(tǒng)（標識標牌）的設計；7） 公共（員工）洗手間的設置； 8） 信報箱的設立； 9）公共告示欄的配置； 10）空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預留；

10、0;11）綠化噴淋系統(tǒng)和插噴的設置；12）樓宇公共清潔取水位置的設置。2、建設施工階段 1）提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議； 2） 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力； 3）審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見； 4）提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見； 5）提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見； 6）幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)和成品造成損傷； 7）提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建

11、材的性能； 8）檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）； 9）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議； 10） 配合設備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量； 11） 提出遺漏工程項目的建議； 12）對園區(qū)公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。 3、竣工驗收階段 1）參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收

12、檔案； 2）發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程； 3）參與重大設備的調(diào)試和驗收； 4）制訂物業(yè)驗收流程； 5） 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。 二、 項目的接管驗收 物業(yè)的承接驗收是將來物業(yè)服務管理工作的基礎工作，也是明確開發(fā)建設單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責、權(quán)、利，減少物業(yè)矛盾糾紛的必要工作，更是物業(yè)管理條例規(guī)定的法定要求。因此，我們將對項目共用部位、共用設施設備進行承接查驗，與開發(fā)建設單位辦理承接驗收手續(xù)，移交相關(guān)材料。具體流程圖如下：現(xiàn)場驗收資料驗收是否合格簽字確認承接移交正式接管否是驗收做好驗收準備工作接

13、管驗收小組簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議接受房產(chǎn)開發(fā)單位提請接管驗收申請（一）交接前工作計劃1、正式交接前，總公司對交接驗收人員進行培訓，并進行實地模擬演練。2、結(jié)合實地模擬演練，對需驗收項目進行摸底。3、成立物業(yè)接管驗收小組。（二）成立物業(yè)接管驗收小組1、小組由項目經(jīng)理、工程部、客服部、保安部相關(guān)人員組成。2、工程部負責接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設備資料的驗收移交工作。3、客服部負責業(yè)主資料的驗收移交及協(xié)助樓宇的驗收移交工作。4、項目經(jīng)理負責具體的物業(yè)本體、公共設施、 設施設備的驗收移交工作。（三）接管驗收前的準備1、與開發(fā)建設單位聯(lián)系好接管驗收的事項、交接日期、進度、驗收標準。2、由客服部進行現(xiàn)場技術(shù)摸

14、底，制定接管驗收計劃。3、提前參與房產(chǎn)公司申請的竣工驗收和設備最終安裝、調(diào)試工作。4、提前準備號接管驗收記錄表格。a、單項項目驗收單/表b、房屋本體接管收表c、公共配套設施接管驗收表d、機電設備接管驗收表e、驗收交接記錄f、接管驗收問題整改表g、圖紙、資料移交清單h、鑰匙移交清單（四）接管驗收的工作程序1、驗收小組依據(jù)驗收項目、標準，形成對應表單，并由責任人簽名。2、對驗收過程中不符合設計、安裝、移交清單的，提出書面驗收不合格整改報告，確定整改時限，返回開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進行整改。3、對不影響結(jié)構(gòu)安全和設備使用安全的質(zhì)量問題，也可采用費用補償辦法。4、對整改項目由施工方整改落實后，予

15、以復查，并在驗收不合格整改報告中記錄結(jié)果，合格后進行正式移交。5、對保修期內(nèi)因施工、安裝、設備因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，物業(yè)公司促請相關(guān)單位限期解決，按照保修期工程維修管理細則對工程維修加以監(jiān)管，并建立施工保修單位檔案、聯(lián)系表。6、移交雙方必須有雙方簽名辦理移交手續(xù)。（五）驗收項目1、交接驗收房屋本體，按幢整體交接，每幢預交樓體室（幢）內(nèi)各專業(yè)全部竣工。2、交接驗收公共設備設施，按系統(tǒng)整體交接。供水系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、電話、寬帶系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、公共照明、道路等項目。3、交接驗收園林綠化、安防監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等項目。4、交接驗收車庫等其他附屬設施，同時交接驗收公共設備設施功放資料、園區(qū)標識。（六）驗收

16、范圍及內(nèi)容1、接管驗收應提交驗收的資料（竣工資料清單）。2、排水設施的驗收：包括室外排水管道、溝、渠、池、井、排污系統(tǒng)、交接設備的相關(guān)圖紙等。3、供電設備的驗收：包括電表、各類開關(guān)、燈座、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具、燈桿、圖紙等相關(guān)設備或資料。4、弱電系統(tǒng)的驗收：包括監(jiān)控系統(tǒng)、安防系統(tǒng)及其設備說明書。5、土建工程的驗收：包括各類材料構(gòu)成的墻面、地面、門窗及其他各種室內(nèi)外建筑配套設施。6、消防設施的驗收：包括消火栓、水龍帶等相關(guān)設備的說明書、圖紙、合格證。7、隱蔽工程的驗收：包括防水、預埋管線以及其圖紙等各項目各專業(yè)的隱蔽工程。8、交接車庫、園區(qū)標志等各種標識。（七）資料的接管驗收1）

17、綜合竣工驗收資料a、竣工圖b、質(zhì)監(jiān)驗收意見c、公共配套綜合驗收合格證d、供水合同e、供電協(xié)議書、許可證f、供氣協(xié)議書、許可證2）施工設計資料a、地質(zhì)報告書b、全套設計圖紙c、圖紙會審記錄d、設計變更通知書，技術(shù)核定單（包括工程質(zhì)量事故記錄）。e、隱蔽工程驗收記錄f、管道系統(tǒng)：供水、供氣、消防的試壓或試漏檢查記錄報告。g、園林綠化圖紙、清樣、品種、數(shù)量、養(yǎng)護注意事項h、其他資料3）設備資料a、設備清單：名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價、隨機工具、備件設備清單（及其配件/工具）、安裝高度記錄、試運行記錄。b、設備出廠合格證c、設備使用說明書（要求中文）d、設備安裝、調(diào)試報告e、設備保修卡、保

18、修協(xié)議f、設備清單g、設備供應商、施工單位資料（八）接管驗收的標準和驗收方法1、建設部物業(yè)接管驗收標準2、業(yè)主生活工作的合理要求3、售房合同的交樓標準、裝修標準、配套設施等要求4、新建園區(qū)驗收暫行辦法5、建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范6、建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準7、主要以觀感驗收法、使用驗收法、對照驗收法。如對照開發(fā)商提供的設備清單、資料清單等項目逐項對照、驗收，并將實際情況寫明在相關(guān)表格，并請開發(fā)商相關(guān)人員簽字認可。（九）接管驗收的遺留問題處理1、遺留問題的登記確認a、對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全，不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項紀錄在接管驗收資料遺留問題登記表中，交開發(fā)單位

19、相關(guān)人員簽字確認。b、對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項紀錄在接管驗收設施設備問題遺留問題登記表中，交開發(fā)單位相關(guān)人員簽字確認。2、對資料遺留問題接管驗收小組應當積極催促開發(fā)建設單位補齊相關(guān)資料。3、物業(yè)硬件設施、設備遺留問題a、一般問題要求開發(fā)建設單位在一周內(nèi)解決b、重大問題要求在一個月內(nèi)解決c、必要時項目經(jīng)理予以協(xié)助處理。4、長期解決不了、勢必影響物業(yè)管理的問題。以備忘錄的刑事將問題登記后交開發(fā)建設單位進行備錄。5、按開發(fā)建設單位、施工單位簽署相關(guān)保修書及相關(guān)法規(guī)運作在保修期的維修事宜。6、保存：接管驗收遺留問題登記表和備忘錄由客服部歸檔長期保存。（三）

20、項目各部門崗位職責及服務內(nèi)容項目經(jīng)理崗位職責（1）協(xié)調(diào)維護園方關(guān)系，做好轄區(qū)政府部門的銜接工作，確保工作和諧、順利地開展。（2）認真貫徹執(zhí)行公司的各項管理制度，并按規(guī)章制度指導物業(yè)項目日常工作正常有序的開展。 （3）制定工作范圍內(nèi)的目標責任書、工作目標、工作計劃、工作標準及管理制度，并組織實施、落實。（4）指導物業(yè)項目各崗位，規(guī)范的做好各類工作記錄，及檔案資料的收集、整理、歸檔工作。 （5）每月25號前上報當月收支月報表和其他工作報表，確保各類報表及時、準確，符合規(guī)定要求。 （6）主持召開物業(yè)項目的各類工作會議，每周組織物業(yè)項目員工進行一次業(yè)務培訓學習，做到會前有準備，會后有記錄、紀要、考核。

21、 （7）制定、審核物業(yè)項目各類合同，確保合同雙方主體責、權(quán)利明確，內(nèi)容符合相關(guān)法律的要求，無法律漏洞。 （8）認真貫徹落實 安全生產(chǎn)目標責任書 ，確保全年不發(fā)生重大安全責任事故。 （9）公司安排的其他工作。項目經(jīng)理助理崗位職責（1）協(xié)助項目經(jīng)理做好其他日常事務和領(lǐng)導交辦的工作，并有結(jié)果、有匯報。 （2）嚴格控制成本，合理設置崗位，確保全年經(jīng)濟創(chuàng)收工作符合經(jīng)濟指標。 （3）對項目經(jīng)理負責，做好安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、客戶關(guān)系協(xié)調(diào)、設施設備的維修與養(yǎng)護的監(jiān)督管理工作。（4）處理與協(xié)調(diào)與開發(fā)商、委托管理方、政府部門的相關(guān)關(guān)系。（5）根據(jù)公司的各項規(guī)章制度和目標任務，結(jié)合本物業(yè)項目的實際情況，科學制定

22、本物業(yè)項目各崗位的目標責任書和考核細則，并嚴格考核。（6）領(lǐng)導安排的其他工作。 客服主管崗位職責（1）全面執(zhí)行主管領(lǐng)導指令，負責客服部相關(guān)制度的擬定，經(jīng)批準后執(zhí)行。（2）負責制定客服部各項工作計劃，并負責組織實施（3）主持客服部門內(nèi)部的工作，負責帶領(lǐng)部門員工完成當月計劃內(nèi)的各項收費、會務接待任務。（4）受理業(yè)主及住戶的投訴問題并按照公司要求針對問題的性質(zhì)分類處理。（5）熟悉公司的各項規(guī)章制度、考核細則、工作要求，加強部門內(nèi)部員工管理。（6）負責客服部人員培訓、崗位安排、任務分配、指標考核等事項。（7）負責制定客服中心突發(fā)事件的處理預案，經(jīng)批準后負責實施。（8）定期走訪園區(qū)各部門，征求對服務管理

23、工作的意見。（9）負責每年不得少于兩次對園區(qū)各部門進行書面問卷調(diào)查，分析調(diào)查結(jié)果，負責協(xié)調(diào)各部門回訪處理。做好問卷調(diào)查檔案管理工作。（10）負責園區(qū)裝修管理，簽訂裝修協(xié)議，收取裝修相關(guān)費用。負責做好與其他職能部門協(xié)調(diào)工作。（11）完成上級主管交辦的其他工作。（12）考核：客服部經(jīng)理對客服部工作承擔連帶責任?？头T崗位職責（會務接待）（1）根據(jù)參觀會務接待單，做好參觀接待布置工作；（2）上崗應統(tǒng)一著裝，佩戴工牌，做好會議接待服務工作；（3）儀表清潔，舉止端莊，保持微笑服務，使用禮貌用語；（4）會前，根據(jù)客戶要求，做好會前桌椅、燈光、空調(diào)、音響和會議用品等設施及各項服務的準備工作；平時，注意會議室

24、開窗通風；（5）會中，應隨時滿足賓客的服務需求，原則上每15分鐘按領(lǐng)導級別順序添加一次茶水；接待員要對會議全過程進行陪同，隨時提供服務，中途不得離開會場；（6）會議結(jié)束時，及時收拾清理茶具，整理桌椅，關(guān)閉照明、空調(diào)、音響等設施。檢查是否有客人遺留下來的物品，如有應及時聯(lián)系相關(guān)人員；（7）負責各會議室之間的工作協(xié)調(diào)配合；（8）組織保潔員做好每日會場清掃保潔工作，包括地面、門窗、桌椅、植物及部分室內(nèi)設施并及時發(fā)現(xiàn)問題；（9）負責做好每月會議室物資的盤存及統(tǒng)計工作，采取積極有效的方法，設法降低各類物資、能源的耗損；（10）熟悉會場內(nèi)各類設施設備的使用維護的基本常識；（11）完成上級安排的其他工作：衛(wèi)

25、生巡查。巡查范圍：停車場、大堂、辦公室、樓道、客房、電梯間等公共區(qū)域崗位監(jiān)督。監(jiān)督崗位：保潔員、保安。對以上崗位人員的違紀、違規(guī)現(xiàn)象有制止并建議開具罰單的權(quán)利；對表現(xiàn)優(yōu)秀的人員有建議開具獎勵單的權(quán)利；積極安排客戶食宿問題，最大程度的使客戶滿意；演藝技能培訓。聘請相關(guān)演藝教練定期進行演藝技能培訓，為年會及其他業(yè)務單位互動做準備。（12）領(lǐng)導安排的其他工作。前臺接待員崗位職責（1）提前十分鐘到崗，著工服佩戴工牌號，儀容儀表端莊大方，精神飽滿的投入工作。前臺接待員上下班時間起立，面帶微笑并主動向業(yè)主問好。（2）負責客服（前臺）辦公區(qū)域的整潔，不得擺放個人物品。（3）熟悉各業(yè)主（校領(lǐng)導、公司、辦公室）

26、的位置及聯(lián)系方式。對外來辦事人員應將其引導至服務臺進行登記，要求填寫詳細，同時使用內(nèi)線電話與業(yè)戶取得聯(lián)系后，方可放行。（4）業(yè)主、訪客來訪馬上起立，面帶微笑，主動與業(yè)主、訪客打招呼，做好前臺接訪記錄。（5）要發(fā)揚團隊精神，人員外出時要有其他人員補崗，不得無人當值。（6）保持安靜，當值期間不得吃零食、看報或做其他與工作無關(guān)的事。（7）電話鈴聲響起三聲內(nèi)必須接聽，并說：“您好，新亞物業(yè)”。（8）自覺遵守員工守則及公司各項規(guī)章制度。（9）準確及時的簽發(fā)各類郵件。（10）熟悉公司組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營理念、主要業(yè)務內(nèi)容。（11）謝絕推銷，對陌生來客要提高警覺性，注意公司及員工財物安全。（12）對非園區(qū)人員實行

27、登記制度，并對外出貨物實行出門證管理制度。（13）受理業(yè)主或住戶的電話投訴或現(xiàn)場接待報修、投訴，并根據(jù)報修、投訴的內(nèi)容及時與客服部、工程部聯(lián)系，重要投訴及報修要及時報告管理處經(jīng)理。及時閉還投訴及報修內(nèi)容并跟蹤回訪。（14）認真登記租住人員搬進（出）信息表，招租求租登記表，并及時更新。（15）領(lǐng)導安排的其他任務。收費員崗位職責（1）按國家及公司規(guī)定的收費標準收取管理處各項費用。（2）嚴格執(zhí)行公司現(xiàn)金管理制度的規(guī)定，當日現(xiàn)金收款必須全額存入銀行，嚴禁直接用收入補充備用金，支付開支的坐支行為。（3）每天編制收款日報表，并在次日上報公司財務部。（4）按公司備用金管理制度規(guī)定的使用范圍、權(quán)限，對管理處備

28、用金進行管理和使用。（5）熟悉電腦使用收費軟件系統(tǒng)，做好業(yè)主(住戶)水、電及管理費的收繳工作。（6）及時提供業(yè)主(住戶)每月應收、已收與未收款清單等有關(guān)統(tǒng)計報表，以配合會計核算及管理處組織催收工作。（7）負責管理處倉庫月末盤點。（8）負責管理處資產(chǎn)清點及登記。全面負責管理處各項費用的現(xiàn)金收繳工作。如：裝修押金，裝修管理費，裝修工人治安管理費，停車場收入，游泳池收入，維修費，一卡通充值費，租金及其他經(jīng)營性收費等。（9）負責業(yè)主檔案資料，應收管理費，水電費各項收費的電腦輸入工作，每月打印并派發(fā)通知單給住戶。（10）與扣款銀行聯(lián)系，負責每月送盤及回盤，做好各項物業(yè)收費的托收工作。（11）根據(jù)綜合管理

29、部的裝修審批發(fā)放裝修卡，裝修完工驗收后，負責回收證件及裝修押金的申請。（12）每周一、周三向公司財務部傳遞管理處日常各種符合手續(xù)的報銷單據(jù)。（13）領(lǐng)導安排的其他工作。工程主管崗位職責（1）熟悉和遵守國家有關(guān)各種設施、設備的運行管理的法規(guī)及安全使用規(guī)程，在項目經(jīng)理的直接領(lǐng)導下，負責擬定工程部相關(guān)制度，經(jīng)批準后監(jiān)督工程部執(zhí)行。（2）負責制定設備大、中、小修及保養(yǎng)計劃，備品備件計劃，經(jīng)批準后組織實施。負責物業(yè)保修、特殊設備的保養(yǎng)、設備更新改造方面各種合同文本的起草，并負責監(jiān)督乙方執(zhí)行合同的全過程。（3）負責建立設備各類臺帳，做到實物、卡片、文檔三相符。（4）負責轄區(qū)內(nèi)設備的正常運行，發(fā)生設備故障及

30、時組織搶修，保證設備完好率達到98%以上，重要設備完好率100%。（5）負責園區(qū)內(nèi)水、電及房屋公共設施的完好，及時組織公維修公共設施的故障，保證維修處理率100%。（6）負責檢查下屬實施崗位責任制、操作程序及保養(yǎng)計劃的執(zhí)行情況，并按照公司相關(guān)制度進行考核。（7）制定工程部各項培訓計劃，定期對各崗位員工進行技術(shù)培訓和考核。（8）審核運行、水電報表，審定水電分攤報表，制定切實可行的節(jié)能措施，并提出實施計劃。（9）負責閉環(huán)客服部客戶報修項目，負責解釋工程投訴的解釋工作。（10）完成上級領(lǐng)導交辦的其他工作。（11）工程部經(jīng)理對工程部工作承擔連帶責任。工程班長崗位職責（1)執(zhí)行崗位責任制、操作規(guī)程、員工

31、守則和各項規(guī)章制度，承上啟下，及時完成主管下達的各項工作任務。 （2）管理好、使用好負責范圍的設備，使設備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，設備保持優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行。對管轄設備要嚴格做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、“四不漏”（不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣）、“五良好”（使用性能好、密封良好、潤滑良好、堅固良好、調(diào)整良好）。 （3）具有良好的思想作風，工作以身作則，技術(shù)精益求精，協(xié)助主管做好班組管理工作，解決技術(shù)上的疑難問題。 （4）做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質(zhì)量，不留問題；設備發(fā)生故障時，有效地組織力量搶修。 （5）做好設備的年、月檢修保養(yǎng)計劃和備品備件計劃，報主

32、管審核。并負責檢修保養(yǎng)計劃的實施。 （6）做好設備的技術(shù)檔案，每月定期交主管審閱。 （7）做好班組人員考勤和維修臺賬，每月報主管。工程崗位職責（1）負責協(xié)助工程部領(lǐng)導制定公共區(qū)域設備、設施各項制度并負責實施。（2）掌握公共設施的運行完好狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時報告主管領(lǐng)導，并參與搶修。（3）經(jīng)常檢查公共管網(wǎng)的完好程度，保證公共區(qū)域上、下水管路、排污管路暢通，確保轄區(qū)內(nèi)污水部外溢。（4）按照公司規(guī)定的為業(yè)主服務的維修項目和標準為業(yè)主及住戶提供服務。（5）按照公司規(guī)定的回訪要求，定期和不定期對住戶進行維修回訪，確保維修質(zhì)量和服務質(zhì)量。（6）負責公共設備的日常保養(yǎng)，做到設備現(xiàn)場無跑冒滴漏現(xiàn)象。（7）負責公

33、共設備、設施統(tǒng)一編號，實物和卡片的管理，做到一物一卡。（8）完成領(lǐng)導交辦的其他工作。 （9）考核：因工作不負責任造成設備維修不及時，造成設備不能正常的；因工作不負責任，業(yè)主報修處理不及時造成投訴的，按照公司例行工作考核條例負激勵1050元，主管領(lǐng)導連帶責任20100元。弱電工崗位職責 （1）持證上崗，遵守員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導安排。（2）熟悉園區(qū)智能化設施、設備及各類設備控制電腦板和電子控制線路的原理、操作和維護。（3）每天對控制室、設備房進行巡視、檢查、保養(yǎng)、監(jiān)測，掌握設備的運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題按程序處理，重大問題及時向上級部門報告，并做好相關(guān)工作記錄。 bv-$ws  （

34、4）嚴格按安全操作規(guī)程，嚴禁違章操作，杜絕事故發(fā)生，確保運行安全。 $fMiWa  （5）保管電子設備維修專用儀器、儀表，保障達到儀器各種工作指標。 5= h$.Tpk  （6）根據(jù)計劃做好電子設備的年、季、月、檢測維護工作。 &dr2m2  （7）對電子設施、設備、維修中所需備件，要妥善管理，定期測試，保證隨時應急使用。 O"=  （8）耐心解答業(yè)主或住戶在使用智能化系統(tǒng)及其它電子方面遇到實際問題，并為業(yè)主或租戶提供有償服務。 #KO8#  （9）保證有電子設備機房工作環(huán)境條件達到設備要求，做好防火、防潮、防靜電工作。 _!

35、-I j  （10）完成領(lǐng)導交辦的其它工作任務?？照{(diào)工崗位職責 （1）持證上崗，遵守員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導安排。（2）熟悉空調(diào)系統(tǒng)管道，了解各分支管的走向，以及冷暖空調(diào)切換總閥。（3）熟悉各戶風機盤管、新風機及控制開關(guān)位置。（4）熟悉冷卻塔運行中的補水，包括冷凍循環(huán)水一次二次的膨脹補水，以及循環(huán)水的排放，包括系統(tǒng)排氣閥位置。（5）熟悉冷凍機房各設備和分集水器的分路情況，以及冷凍泵、冷卻泵、暖通泵、冷卻塔風機的控制箱開關(guān)位置。（6）熟悉VRV、地源空調(diào)的系統(tǒng)分布、服務區(qū)域及控制電源箱的位置。（7）巡查區(qū)域空調(diào)設備安裝情況并作記錄。（8）參于冷凍機的調(diào)試及空調(diào)末端的調(diào)試，并作記

36、錄。（9）統(tǒng)計各區(qū)域空調(diào)設備的編號，做好各設備的設備卡。（10）完成領(lǐng)導交辦的其它工作任務。管道工崗位職責 （1）持證上崗，遵守員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導安排。（2）熟悉給排水系統(tǒng)（各種水泵、管道、閥門、控制設施）和各種機械設備、供氣、供水設備的情況，掌握操作規(guī)程和維護保養(yǎng)知識，按要求正確使用。 （3）當班期間及時巡視檢查上下系統(tǒng)設備和其他設備的運轉(zhuǎn)情況，并做好巡檢記錄。 （4）及時進行設備的維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)要及時，質(zhì)量要保證，記錄要完整并存檔保管。 （5）做好應急（漏氣、漏水、污水外溢等）搶修工作，接到應急報告迅速奔赴現(xiàn)場，及時進行搶修，重大泄漏應在領(lǐng)導指導下進行。 （6）積極配合其

37、他工種工作，努力完成領(lǐng)導交給的其他任務。 （7）積極參加業(yè)余學習和技術(shù)培訓，不斷提高業(yè)務技術(shù)水平。 安保主管崗位職責（1）全面執(zhí)行主管領(lǐng)導指令，負責擬定保安部相關(guān)制度，經(jīng)批準后監(jiān)督保安隊執(zhí)行。（2）負責制定保安部各項工作計劃，并負責組織實施。（3）主持保安部門內(nèi)部的工作，負責保安部的日常工作安排和事項的處理。（4）熟悉公司的各項規(guī)章制度、考核細則、工作要求，加強部門內(nèi)部員工管理。（5）負責保安部人員培訓、崗位安排和考核管理。（6）負責制定轄區(qū)突發(fā)事件的預案并負責突發(fā)事件的處理。（7）負責轄區(qū)的車輛、治安、消防管理。（8）協(xié)助、配合所在區(qū)域內(nèi)的公安機關(guān)進行治安管理和案件的偵破工作。（9）完成上級

38、主管交辦的其他工作。（10）保安部主管對保安工作承擔連帶責任。安保班長崗位職責一、主持本班工作，堅決執(zhí)行主管領(lǐng)導指令，帶領(lǐng)全班人員依據(jù)各自崗位職責，認真做好安全保衛(wèi)工作。二、熟悉治安各崗位職責、任務、工作要求、考核標準，掌握治安區(qū)內(nèi)的保安工作規(guī)律及特點，加強重點崗位的安全防范。三、經(jīng)常檢查各崗位工作情況，夜間查崗不少于3次。四、主持保安班前（早、晚）班會，及時宣貫公司及管理處各項管理工作要求，做好本班保安員的崗位培訓、軍事訓練及日?？己斯ぷ?。五、負責帶領(lǐng)班組全體隊員配合其他管理服務工作，制止、糾正各類違紀行為。六、負責安排本班各崗位夜班搗點，并保證搗點期間無脫崗現(xiàn)象。七、完成上級交辦的其他臨時

39、任務。八、班長的權(quán)限：1、有權(quán)檢查各崗位保安員執(zhí)勤情況，對違反公司規(guī)章制度的人員有權(quán)建議處罰。2、對不稱職的保安人員有權(quán)對其提出調(diào)離建議。3、有權(quán)根據(jù)實際需要，對本班各崗位保安員進行調(diào)整。九、班長對本班員工承擔連帶管理責任。安保員崗位職責（1）熟悉所在崗位職責和工作秩序，完成本崗位工作任務。（2）執(zhí)行園區(qū)管理規(guī)定，對外來車輛的出入進行登記、引導，制止未經(jīng)許可的人員、車輛進入管理區(qū)域內(nèi)。及時清理門外的閑散車輛、人員，保證管理區(qū)域內(nèi)車輛的暢通。（3）對出入管理區(qū)域內(nèi)的可疑人員、車輛及其所攜帶或裝載的物品按規(guī)定進行驗證、檢查。對于帶出本區(qū)或在本區(qū)起卸的較大物品，要檢查出門證并予以登記，大宗攜出物品須

40、經(jīng)寢室長、宿管簽字確認。嚴禁攜帶易燃、易爆等危險品進入園區(qū)。（4）在執(zhí)勤中，如遇有不法分子反抗，甚至行兇報復，可采用正當防衛(wèi)。（5）服從班長管理，聽從指揮，做到令行即止，遇事要報告，認真做好搗點巡邏工作。堅守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預防治安案件的發(fā)生。（6）對進入公寓的裝修材料（如沙子、水泥）必須派專人跟蹤讓其裝袋上樓。使用電梯運送材料時，水泥、黃沙一次不得超過6袋，超長、超大、超重物品嚴禁使用電梯運送。進入公寓需辦理施工證和臨時出入證。（7）對晚上11點進出的車輛、行人一律登記駕證、車號或?qū)W生證；制止夜間進入園區(qū)的車輛高音鳴笛。（8）熟悉和愛護園區(qū)內(nèi)配套的公共設施、機電

41、設備、消防器材，并熟悉掌握各種滅火器材的使用方法。積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務，制止違章行為，防止破壞，不能制止解決的向班長報告。（9）按照規(guī)定時間立崗，看到公司領(lǐng)導、業(yè)主領(lǐng)導車輛行舉手禮。（10）廉潔奉公，堅持原則，是非分明，敢于同違法犯罪行為作斗爭。愛護公共財物，上班不得從事與工作無關(guān)的事。（11）考核：對違反上述條款造成后果或師生投訴屬實者負激勵1050元；主管連帶責任 20100元。巡邏崗職責（1）實行24小時監(jiān)視和巡察，防止不安全事件的發(fā)生。（2）檢查可疑情況或可疑人員并及時按規(guī)定處理，對于形跡可疑的人進行證件檢查，必要時檢查其所帶物品。（3）制止機動車行在綠地、人行道、路口或

42、在管理區(qū)域洗車、修車等現(xiàn)象；制止本物業(yè)范圍內(nèi)的打架斗毆事件。（4）樓層巡視嚴格排查施工手續(xù)的辦理、證件的管理及滅火器的擺放和回收。制止亂倒生活垃圾、亂牽電線等現(xiàn)象。（5）制止在園區(qū)內(nèi)喧嘩。清理揀破爛、乞討人員及亂發(fā)小廣告現(xiàn)象。制止在綠地、樹木、室外晾曬衣物或公用公共區(qū)域現(xiàn)象。（6）愛護公共財物，檢查管理區(qū)域內(nèi)的樓道燈、消防栓、路燈、門禁、公共門窗設施的完好情況。（7）接到報警或突發(fā)事件，要立即向總值班室匯報，并立刻前去現(xiàn)場處理，同時和值班室聯(lián)系。（8）指揮并監(jiān)視好所負責范圍內(nèi)的行駛車輛，防止交通堵塞的現(xiàn)象發(fā)生?；卮鹪L客的咨詢，必要時為其向?qū)А?（9） 考核：對違反上述條款造成后果或業(yè)主投訴屬實

43、者負激勵1050元；主管連帶責任20100元。停車場車輛管理員崗位職責（1）負責停車場管24小時的停車場管理工作。（2）負責臨時停車卡的辦理和車輛引導工作。（3）負責指揮進入車庫的車輛按照規(guī)定的行駛路線行駛，按照劃定的車位停放。（4）負責非機動車管理工作。非機動車實行憑牌停車，車走牌留，杜絕無牌停取車。（5）負責停車場的衛(wèi)生管理，保持停車場整潔。（6）考核：發(fā)生非機動車輛丟失經(jīng)查屬實、發(fā)生機動車刮蹭事件經(jīng)查屬實，無登記，找不到責任人，按照公司例行工作條例出現(xiàn)安全問題考核負激勵1050元，主管連帶責任負激勵20100元。消防監(jiān)控室值班人員崗位職責（1）當班人員必須統(tǒng)一著裝，認真履行職責，注意儀容

44、整潔，講究文明禮貌，實行24小時消防值班制度。（2）熟習并熟練掌握各消防設備、設施和監(jiān)控系統(tǒng)的操作處理程序。對系統(tǒng)出現(xiàn)誤報、火災、故障等情況應能及時、準確判斷并熟練操作。（3）定時啟動和演練消防設備消防器材，非值班人員嚴禁操作監(jiān)控設備，消防器材應保持良好的待發(fā)狀態(tài)。（4）發(fā)現(xiàn)火警信號后應立即派人前往現(xiàn)場觀察、確認火情后通過廣播和警鈴疏散人員、并啟動相應的滅火設備，并立即向公司領(lǐng)導匯報，屬誤報應消除信號，并做好記錄。（5）保持消防監(jiān)控室內(nèi)衛(wèi)生，保持地面、墻壁、設備無積塵水漬、油漬。（6）保持各控制柜、顯示屏、信號燈?？刂凭€路等運作應始終處于良好的狀態(tài)，各類操作按扭都應在自動位置，消防器材應齊備良

45、好，出現(xiàn)故障及時報修，并做好記錄。（7）遇上級領(lǐng)導或有關(guān)部門檢查參觀時，當班人必須起立問好，熱情面答檢查人員的提問，外來人員進入消防監(jiān)控室需經(jīng)分管領(lǐng)導或主管領(lǐng)導批準，并實行登記制度，穿鞋套，閑雜人等一律不得進入監(jiān)控室內(nèi)。（8）嚴禁酒后上崗，不準當班吃零食、嬉笑、打鬧、看小說報、玩手機，不準做其他與值班無關(guān)的事情。（9）不準遲到、早退、擅離崗位，接班應提前15分鐘，交班人員辦完交接班手續(xù)后方可下班，若接班人員因故未能按時到崗、值班人員應堅守崗位，待接班人員到達后辦完交班后才能離開、杜絕沒人接班值班人擅自離開下班，遇有特殊情況向分管領(lǐng)導匯報處理。（10）在監(jiān)控范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)有車輛亂停亂放、可疑人物、電

46、梯門廳堆放雜物、地下室亂倒垃圾等，及時對講機呼叫班長進行管理盤查。（11）考核：消防監(jiān)控人員如有違反上述條款，按照公司例行工作考核條例將給予違規(guī)人員1050元負激勵,主管連帶責任負激勵20100元。保潔綠化主管崗位職責(1)負責根據(jù)園區(qū)環(huán)境特點，建立完善園區(qū)清潔綠化、特約服務管理規(guī)章制度，確保各項工作的有效開展。(2)園區(qū)的保潔組織、落實和巡查工作，每天檢查樓層、樓道、洗手間、外圍、地下室、運動場所、綠化草坪、喬、灌木等。并做好相關(guān)的質(zhì)量記錄。(3)負責保潔工具材料的申請、領(lǐng)用、檢查、維護，每月24日前對保潔用品、工具使用情況進行統(tǒng)計，堅決制止浪費行為。(4)編制每季度員工培訓計劃，并負責對新

47、員工的入職引導工作。負責員工的工作業(yè)績考核，包括合理安排人員加班、值班，大型活動協(xié)助等。(5)負責住戶特約服務的安排及費用的收取工作，及時簽單定期交財務匯總。同時做好服務意見征詢工作，了解園區(qū)住戶對保潔特約服務的要求及建議，并向綜管部主管匯報。(6)負責對園區(qū)的綠化布置、調(diào)整、補種、擺放及"四害"消殺等工作進行監(jiān)督，并對綠化、消殺分承包方的工作結(jié)果進行評估。(7)積極配合業(yè)務管理部主管做好保潔、綠化人員的人事管理工作，負責保潔員、綠化員的考勤監(jiān)督。每月底將保潔員本月考勤、工作考核、加班統(tǒng)計表，各種相關(guān)工作質(zhì)量記錄表匯總交綜管部主管。(8)合理配置園區(qū)保潔用具的數(shù)量，合理配備

48、保潔人員，確保園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，不留衛(wèi)生死角。(9)負責每月5日前將上月的質(zhì)量記錄整理完畢后交至綜管部處，接受管理處提出的合理化建議和要求。每月28日前將本部門的培訓計劃或需求、工作計劃報至綜管部處. (10)協(xié)助處理因保潔服務產(chǎn)生的顧客投訴及緊急事件。協(xié)助管理處每周四進行全員大掃除。 (11)完成領(lǐng)導交辦的其它工作。綠化工崗位職責(1)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌，保持儀表儀容整潔端莊。(2)養(yǎng)護作業(yè)時不妨礙業(yè)戶的正?；顒?。 (3)養(yǎng)護工具應隨身攜帶，不允許隨意放置。養(yǎng)護完畢后妥善處理養(yǎng)護現(xiàn)場，保持地面清潔，無污水、積水。(4)及時做好病蟲害防止工作，每年在春季、夏季進行預防性噴藥各一次。(5)

49、落實日常養(yǎng)護，草坪保持平整，草立不超過8公分，雜草面積不大于5%，每年施肥二次，喬灌木及造型植物每年修剪三到五次，做到立姿目視無雜草，綠化整潔。(6)夏季澆灌宜早、晚進行，若處高溫久旱（氣溫高于3510天未下雨）應及時進行澆灌，一般應在清晨或傍晚進行澆灌。冬季宜在中午進行，澆灌要一次澆透。防止將泥土沖到莖葉上。(7) 花壇設施應常保持完好，一年內(nèi)有三次以上花壇布置。(8) 完成管理部交辦的各項工作。保潔員崗位職責 1、正確使用一切清潔設備及安全使用化學清潔劑。 2、定時清潔門廳、通道、雨棚、電梯、道路、天井、庭院、操場、湖面、景觀水系等一切公共區(qū)域衛(wèi)生。 3、清潔墻壁、天花、燈飾、地面、空調(diào)風

50、口、黃銅及不銹鋼設備。 4、將地板、地面進行拋光上蠟，定期清洗休息廳沙發(fā)、地毯等，定期對木質(zhì)家具及鏡框進行上蠟。6、清潔公共區(qū)域及辦公室、玻璃和鏡面，時刻保持園區(qū)清潔，勤倒煙筒、煙缸、整理沙發(fā)。 清潔洗手間，隨時注意地面臺面清潔，清除異味，及時補充衛(wèi)生紙和洗手液，檢查電器設備。10、定時清運垃圾，保持園區(qū)整潔、無垃圾。 13、向主管匯報所需清潔用品及設備，以便申請采購，發(fā)現(xiàn)異常情況或維修事項及時向主管匯報。 15、在公共場拾獲物品要及時上交上級或值班經(jīng)理處理。 16、及時清理花卉盆里的雜物，并澆水，對公共區(qū)域進殺蟲。 18、執(zhí)行及有效完成上級安排的其他工作。（四）、分項作業(yè)指導1、房屋及設備管

51、理水電供應服務程序1目的 對供水、供電服務過程進行控制，確保水、電供應服務，滿足預定需求，贏得客戶滿意。2范圍 適用于公司管轄范圍內(nèi)的水、電供應過程中的控制。3職責3.1公司工程管理部是水、電供應服務的歸口管理部門，負責供應服務規(guī)程的制定和實施，每周一次對供應服務過程監(jiān)測檢查，并將結(jié)果記錄。3.2各項目部負責制定水、電供應服務人員職責、管理制度和人員調(diào)配、培訓計劃。3.3運行維護班班長負責值班員班次的安排和崗位培訓，并對本班完成任務負責。3.4運行值班員或維護員負責供應服務具體的實施，按規(guī)定要求實施操作，做好相應記錄，保持供應服務過程在受控條件下運作。3.5報修中心值班員為客戶提供規(guī)范化、標準

52、化服務，聽取客戶投訴反饋，并傳遞相關(guān)職責部門（班組）處理。4程序4.1供水4.1.1泵房運行維護員按崗位職責及要求和安全操作規(guī)程每天至少二次巡視泵房設施、設備運行情況，做好設施、設備的檢測工作。4.1.2發(fā)現(xiàn)異常情況及時處理，處理不了的問題立即報告班長，請示處理意見，按處理意見予以實施，排除異常，恢復正常運行，并做好處理記錄。4.1.3維護員填寫巡視記錄，記錄要正確、真實，能反映當時的客觀狀況。4.1.4對維護員的工作，班長每日一次，項目副經(jīng)理每周二次進行監(jiān)測檢查，并將結(jié)果記錄。4.1.5在監(jiān)測過程中發(fā)現(xiàn)不合格項要采取措施，防止再發(fā)生。采取措施的結(jié)果及有效性，副經(jīng)理對不合格整改情況進行跟蹤檢查

53、并考核。4.1.6對供水設備要制定保養(yǎng)計劃，實施計劃保養(yǎng)（如泵類設備年度檢測、密封件、易損件的更換等），保持設施設備的完好，確保供應服務的過程能力滿足預定要求。4.2供電4.2.1配電運行維護員按崗位職責及要求和安全操作規(guī)程每天二次巡視配電設施設備運行情況，做好設施設備檢測工作。4.2.2發(fā)現(xiàn)異常情況及時處理，處理不了的問題立即報告班長，請示處理意見，按處理意見予以實施，排除異常，恢復正常運行，并做好處理記錄。4.2.3維護員填寫巡視記錄，記錄要正確、真實，能反映當時的客觀狀況。4.2.4對維護員的工作，班長每日一次，副經(jīng)理每周二次進行監(jiān)測檢查，并將結(jié)果記錄。4.2.5在監(jiān)測過程中發(fā)現(xiàn)不合格要

54、采取措施，防止再發(fā)生。辦公室主任對不合格整改情況進行跟蹤檢查并考核。4.2.6對供電設備要制定保養(yǎng)計劃，實施計劃保養(yǎng)(如配電盤后清灰處理，變電設備年度檢測)，保持設備設施的完好，確保供應服務的過程能力滿足預定要求。5.設備物業(yè)管理服務的標準與要求(1)建立健全設備物業(yè)管理制度，明確各種崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法。(2)設備圖紙、檔案資料管理完善，收集齊全，分類清晰；建立設備臺帳，登記詳細，帳物相符。(3)設備機房環(huán)境整潔衛(wèi)生，物品擺放有序。機房內(nèi)嚴禁吸煙、飲酒等與工作不相符的事宜，無關(guān)人員不得隨意入內(nèi)。(4)落實設備安全運行、崗位責任制；分工明確，定期巡檢和維護保養(yǎng)設備，嚴格

55、執(zhí)行有關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程和操作使用規(guī)程，并按規(guī)定記錄設備運行狀況。開閉所、配電機房、及消防控制系統(tǒng)等重要部位應提供每天24小時技術(shù)與人員保障，確保隨時處置各類突發(fā)情況。(5)嚴格24小時值班值勤制度，設立服務電話，收集業(yè)主和使用單位對物業(yè)管理服務提出的要求，諸如報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投拆等各類信息，并及時給予反饋和處理，有回訪制度和記錄。有用戶投訴和服務要求時，應在1530分鐘內(nèi)向相關(guān)部門發(fā)出工作通知單，對于投訴應在一個工作日內(nèi)電話或書面或上門回復用戶處理進展情況。有效投訴率不高于2，處理率和回訪率100%。(6)每月公開一次物業(yè)人員考核考勤情況，每季度向招標方提供人員編制及檔案材料。物管人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗，著裝統(tǒng)一，佩戴標志明顯，服務規(guī)范，作風嚴謹，做到儀容整潔、儀表端正、禮儀規(guī)范、文明禮貌，熱情周到。(7)加強日常工作巡查，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，并有檢查及問題處理情況的記錄。根據(jù)季節(jié)轉(zhuǎn)換特點，主動做好空調(diào)等設備調(diào)整工作。(8)每月底向業(yè)主單位提交設備管理服務運行情況工作報告。(9)嚴格按規(guī)范做好設備管理服務，確保各類設備系統(tǒng)正常使用，完好率達到98以上。(10)落實設備管理服