房地產(chǎn)管理案例簡(jiǎn)析

1、于于 磊磊 目 錄案例一：離婚協(xié)議中約定給子女的房產(chǎn)能否撤銷；案例二：二手房網(wǎng)簽的法律效力；案例三：買家故意拖延過(guò)戶；案例四：做二手房東有風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)租需謹(jǐn)慎；案例五：賣房未及時(shí)通知租戶 構(gòu)成違約賠償17萬(wàn)元；案例六：房產(chǎn)證沒(méi)下來(lái)，業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎；案例七：因質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法入住商品房，維修期間是否需要交物業(yè)費(fèi)？案例八：；業(yè)主違規(guī)停車，物業(yè)有權(quán)鎖車嗎？案例九：一房?jī)少u可以雙倍賠償案例十： 購(gòu)買房屋時(shí)常見(jiàn)的陷阱。案例二：離婚協(xié)議中約定給子女的房產(chǎn)能否撤銷最高人民法院的公報(bào)案例最高人民法院的公報(bào)案例： 于XX與高XX原系夫妻關(guān)系，兩人因感情不和，于2009年9月2日在法院調(diào)解離婚。離婚時(shí)對(duì)于雙方共同共

2、有的位于北京市某小區(qū)59號(hào)房屋未予以分割，雙方簽訂離婚協(xié)議約定：該房屋所有權(quán)在高XX付清貸款后歸雙方之子高X所有。至今59號(hào)房屋貸款尚未還清，房屋產(chǎn)權(quán)亦未變更至高X名下，即還未實(shí)際贈(zèng)與給高X，目前還處于于XX、高XX共有財(cái)產(chǎn)狀態(tài)。 后來(lái)，于XX以不計(jì)劃再將該房屋屬于自己的部分贈(zèng)給高X為由，起訴至北京市東城區(qū)人民法院，主張撤銷之前的贈(zèng)與行為，由法院依法分割59號(hào)房屋。 高XX則認(rèn)為，離婚時(shí)雙方已經(jīng)將房屋協(xié)議贈(zèng)與高X，正是因?yàn)橛赬X同意將房屋贈(zèng)與高X，自己才同意離婚協(xié)議中其他加重其義務(wù)的條款，例如在離婚后單獨(dú)償還夫妻共同債務(wù)4.5萬(wàn)元。高XX認(rèn)為離婚已經(jīng)對(duì)孩子造成巨大傷害，出于對(duì)未成年人的考慮，不

3、應(yīng)該支持于XX的訴訟請(qǐng)求。合同法第一百八十六條規(guī)定，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定。 有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議，應(yīng)適用婚姻法的有關(guān)規(guī)定。夫妻在簽訂離婚協(xié)議離婚后一年內(nèi)可以向人民法院提出變更或撤銷離婚協(xié)議的請(qǐng)求，只有在只有在簽訂時(shí)存在欺詐、脅迫等情況下，才允許變更或撤銷簽訂時(shí)存在欺詐、脅迫等情況下，才允許變更或撤銷。商品房買賣合同上僅有一個(gè)人名字的，是否可以在申請(qǐng)時(shí)登記為夫妻共同財(cái)產(chǎn)？婚姻法第19條規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有

4、。”合同法第77條的規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同?！卑咐憾址烤W(wǎng)簽的法律效力邸先生夫婦2009年12月6日購(gòu)買符女士大興區(qū)一處尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋，并約定雙方于房屋所有權(quán)證出證后三個(gè)工作日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，隨即支付定金及購(gòu)房款共計(jì)69.8萬(wàn)元。2011年市住建委向符女士頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。2013年邸先生夫婦與符女士在市住建委辦理了網(wǎng)上簽約手續(xù)，但符女士一直拒絕配合辦理過(guò)戶手續(xù)。 后獲知，2014年符女士與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京大興支行簽訂房屋抵押貸款合同獲得88萬(wàn)元貸款，農(nóng)行大興支行向市住建委提交材料申請(qǐng)抵押登記。市住建委經(jīng)審核后，將申請(qǐng)事項(xiàng)載于登記簿，并向農(nóng)行大興支行頒發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)

5、證。邸先生夫婦認(rèn)為，市住建委不顧房屋已辦理網(wǎng)簽的事實(shí)，違反相關(guān)規(guī)定，為涉案房屋辦理抵押登記，損害了他們的利益，邸先生夫婦遂將北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)告上法庭，要求撤銷其作出的涉案房屋抵押登記。2015年4月30日，大興法院作出一審判決，撤銷北京市住建委在涉案房屋上設(shè)立額抵押權(quán)登記并向農(nóng)行大興支行頒發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證的行政行為。市住建委、符女士及農(nóng)行大興支行不服，均向二中院上訴。二審法院終審維持原判。物權(quán)法第一百八十四條規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例第二十二條規(guī)定，登記申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請(qǐng)人： （二）

6、存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的。城市房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定第八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：1.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。 小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房到底有啥區(qū)別？小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房指的是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，沒(méi)有繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)或村頒發(fā)，所以也稱之為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。大產(chǎn)權(quán)大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國(guó)有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)時(shí)，無(wú)需繳納土地出讓金和收益收成。 買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)：買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)：1、缺少“五證”如果沒(méi)有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。2、拆遷難補(bǔ)償。3、房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣。5、小產(chǎn)權(quán)房不能

7、抵押貸款。如何簽訂二手房購(gòu)房合同？二手房簽合同的注意事項(xiàng)主要有：二手房簽合同的注意事項(xiàng)主要有：一、確認(rèn)基本信息的真實(shí)性和有效性。一、確認(rèn)基本信息的真實(shí)性和有效性。1、房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人，這三者的信息要統(tǒng)一；2、所購(gòu)房屋的地址要按照房產(chǎn)證中的地址正確填寫；3、房屋的面積一定填寫清楚；4、房屋權(quán)屬要明確注明。二、約定總房款和稅費(fèi)的付款時(shí)間和方式。二、約定總房款和稅費(fèi)的付款時(shí)間和方式。三、確定交房細(xì)節(jié)。三、確定交房細(xì)節(jié)。1、交房的具體時(shí)間要清楚。2、結(jié)清水電、煤氣、物業(yè)、電話等生活費(fèi)用四、明確違約責(zé)任。四、明確違約責(zé)任。1、出賣方逾期交房的責(zé)任。2、買受人逾期付款的責(zé)任。3、非因不可抗力的原

8、因，不能辦理或者不能按時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)的責(zé)任。4、買房或者賣方單方解除合同的責(zé)任。5、房屋質(zhì)量不符合約定的責(zé)任。五、必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議。五、必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議。案例三：買家故意拖延過(guò)戶王先生想把房盡快賣出去，于是通過(guò)房屋中介找到了一個(gè)名叫劉海（化名）的買家，劉承諾一次付清57萬(wàn)元。在中介的見(jiàn)證下，劉海支付了全款，兩人也簽訂了合同。正當(dāng)王先生準(zhǔn)備找劉海過(guò)戶時(shí)，劉卻稱為了貸款方便需要把房屋辦到其女兒名下，但女兒在外地一時(shí)回不來(lái)，希望王先生能和他去公證處辦理委托公證，把房產(chǎn)證原件以及該房屋買賣的授權(quán)委托給自己。等到女兒回來(lái)后，再辦理過(guò)戶。王先生覺(jué)得合同簽了，錢也全部收了，自己工作又忙，有了房產(chǎn)證委

9、托公證書后，以后過(guò)戶就不用再麻煩自己了。于是，他同意劉海的提議，辦理了房產(chǎn)證委托公證書。上月，王先生突然接到渝中區(qū)法院的傳票，一個(gè)陌生人張三（化名）告他一房?jī)少u。原來(lái)，劉海拿到房產(chǎn)證委托公證書后，兩個(gè)月內(nèi)又把房子賣給兩個(gè)賣家，而狀告王先生的就是其中一個(gè)買家張三。劉海與張三簽訂了合同后，收取了1萬(wàn)元定金，隨后劉又把房子賣給了第二個(gè)買家。張三發(fā)現(xiàn)房屋被賣后，多次向劉海索要1萬(wàn)元定金，劉遲遲不退。無(wú)奈之下，他將劉海告上法院，法院發(fā)現(xiàn)房子的戶主是王先生，于是王先生成為了被告。最終，在法院的調(diào)解下，中介承認(rèn)自己有過(guò)失，劉海也退還了張三的定金。在調(diào)解的1個(gè)多月里，王先生付出了大量時(shí)間和精力，還耽誤了很多工

10、作。購(gòu)房不過(guò)戶存在什么法律風(fēng)險(xiǎn)？物權(quán)法明確規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。（1）房屋遭惡意出售。（2）房屋遇法院查封。（3）賣方無(wú)處分權(quán)。父親賣房為母親治病，兩個(gè)女兒卻稱不知情。 為給妻子治病，丈夫蔡先生將一家四口所有的動(dòng)遷房出售給周先生夫婦。為了符合政策的規(guī)定，雙方約定五年后再將房產(chǎn)過(guò)戶給周先生夫婦?？墒牵迥昶跐M后，蔡先生的兩個(gè)女兒卻拒絕將房屋過(guò)戶周先生夫婦的名下，聲稱父親瞞著她們將房子賣掉，房屋買賣合同是無(wú)效的。為此，周先生夫婦將父女三人告上了法庭，要求三被告將房屋過(guò)戶至他們的名下?！皩徖矸康禺a(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方

11、當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國(guó)家利益、公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力?！薄爱?dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持?！辟?gòu)房未過(guò)戶，遭法院查封該怎么辦？ 李先生接房裝修，并一直使用至今。他多次溝通開發(fā)商要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但一直沒(méi)有達(dá)成。房產(chǎn)證的問(wèn)題還解決。2013年10月15日，法院查封開發(fā)商名下的6套房屋，其中包含李先生購(gòu)置的門面房。 李先生認(rèn)為，門面房是自己出錢購(gòu)置，由自己占有并實(shí)際使用，因而向法院提出執(zhí)行異議，要求法院撤銷對(duì)其該套房屋的查封。執(zhí)行異議被法院裁定予以駁回，后李先生將接受債權(quán)的公

12、司起訴至有管轄權(quán)的某法院，要求法院確認(rèn)其與開發(fā)商購(gòu)房合同有效，并停止對(duì)該標(biāo)的房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。案例四：做二手房東有風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)租需謹(jǐn)慎 2013年3月，宋女士從房東趙大爺處租賃了一間門市房，約定租期3年，可轉(zhuǎn)租。后宋女士因生意不好便將房屋轉(zhuǎn)租給錢先生，錢先生承租后在裝修時(shí)改動(dòng)了房屋的主體結(jié)構(gòu)。 房主趙大爺發(fā)現(xiàn)此情況后，找到宋女士，以主體結(jié)構(gòu)變動(dòng)可能危害房屋安全為由，要求宋女士賠償。宋女士認(rèn)為，既然趙大爺已同意轉(zhuǎn)租，就應(yīng)該直接找錢先生，自己不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。2016年5月20日，趙大爺申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求宋女士給付房屋損失賠償金5萬(wàn)元。 仲裁庭裁決宋女士給付趙先生賠償金5萬(wàn)元。 合同法第224條規(guī)定：“承租

13、人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”。 出租房必須了解的法律常識(shí)1.出租人可以與承租人約定收取租賃保證金。2.給付義務(wù)。3. 出租人改、擴(kuò)建房屋，須征詢承租人意見(jiàn)。4. 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。5.房屋出租人應(yīng)當(dāng)保證房屋處于正常的可使用狀態(tài)。6.抵押查封等情況應(yīng)當(dāng)書面告之承租人。7. 租賃期限轉(zhuǎn)為不定期。8.辦理租賃備案。案例五：賣房未及時(shí)通知租戶 構(gòu)成違約賠償17萬(wàn)元 2005年起李女士租賃海保公司所有的商鋪經(jīng)營(yíng)婚紗攝影，約定年租金4萬(wàn)元，租期八年（自2006年2月1日起至2014年1月31日止），同

14、時(shí)約定租賃期間承租人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)提前一個(gè)月書面通知李女士。2013年2月，李女士在繳納房租時(shí)得知該租賃房屋已于2006年3月18日售于吳某，并已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。2014年1月26日，李女士將海保公司、吳某以及受被告海保公司委托，與原告簽訂涉案房屋租賃合同的濱州物業(yè)公司作為被告起訴至法院，請(qǐng)求判令被告海保公司與被告吳某間簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，三被告連帶賠償原告人民幣45萬(wàn)元。 被告濱州物業(yè)公司辯稱，其受被告海保公司委托，與原告簽訂涉案房屋的租賃合同，相關(guān)責(zé)任應(yīng)由海保公司承擔(dān)。被告吳某辯稱，其對(duì)訟爭(zhēng)房屋的取得屬善意取得，且辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，原告主張協(xié)議無(wú)效于法無(wú)據(jù)。案例七：房產(chǎn)證沒(méi)下來(lái)，

15、業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎？2004年起，甲物業(yè)公司開始對(duì)某小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，因?yàn)樾^(qū)業(yè)委會(huì)當(dāng)時(shí)還沒(méi)成立，故沒(méi)有與業(yè)主簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同。剛?cè)胱⌒^(qū)之初，老王還及時(shí)繳納，持續(xù)了兩年，老王便開始拖欠，一拖就是好幾年。最后，甲物業(yè)公司只好起訴到法院，要求老王支付物業(yè)費(fèi)共4500余元。老王倒是理直氣壯，表示不繳納物業(yè)費(fèi)自然有他的道理：一方面，他2004年就購(gòu)買了該小區(qū)的房子，可開發(fā)商卻始終沒(méi)有辦出房產(chǎn)證，一直到2014年老王提起訴訟，開發(fā)商才將房產(chǎn)證辦出。另一方面，他并沒(méi)有與甲物業(yè)公司簽訂有效的物業(yè)合同，一直認(rèn)為是開發(fā)商在對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，2004年-2005年的物業(yè)費(fèi)也是交給開發(fā)商，但開發(fā)商具體管

16、理到何時(shí)他并不清楚，所以甲物業(yè)公司必須出具對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的書面依據(jù)。 商品房銷售管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。 案例八：因質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法入住商品房，維修期間是否需要交物業(yè)費(fèi)？武漢的鄧先生，2014年花費(fèi)110萬(wàn)元購(gòu)置了一套商品房。合同約定是2015年12月30號(hào)交房，后來(lái)因?yàn)榈禺a(chǎn)商的原因沒(méi)有按時(shí)交房，拖到1月份交房，后來(lái)1月份去收房的時(shí)候，就發(fā)現(xiàn)房子有很多問(wèn)題，根本沒(méi)法住。開發(fā)商答應(yīng)維修，而且承諾修到業(yè)主滿意為止。

17、2016年的12月初，開發(fā)商才打電話告訴返修完了，就12月底去收房。終于可以收房，鄧先生當(dāng)然很高興。可是當(dāng)他到達(dá)小區(qū)，準(zhǔn)備收房拿鑰匙的時(shí)候，卻被小區(qū)物業(yè)叫住了，讓他先繳納過(guò)去一年的物業(yè)費(fèi)，才可以收房。鄧先生說(shuō)我跟你連房子都沒(méi)有收，這個(gè)買賣合同都沒(méi)有成立，這個(gè)物業(yè)合同怎么成立的？我還沒(méi)有追究你們違約交房的責(zé)任，你還要收我的物業(yè)費(fèi)。最后這個(gè)物業(yè)公司就推，說(shuō)這個(gè)房子的問(wèn)題是開發(fā)商的問(wèn)題，你去找開發(fā)商。因質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法入住商品房，維修期間是否需要交物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)到底應(yīng)該從什么時(shí)間點(diǎn)開始收？房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)：1、房屋交付必須驗(yàn)收合格。2、商品房交付必須取得工程竣工驗(yàn)收備案證明文件。不是開發(fā)商有瑕疵就可以退房:

18、http:/ 李某看中了某置業(yè)公司開發(fā)的房子，打算購(gòu)買兩套。2014年3月26日，李某與置業(yè)公司簽訂兩份商品房買賣合同，購(gòu)買兩套房屋，并支付首付款共計(jì)143.5萬(wàn)元，剩余房款以銀行按揭方式支付。購(gòu)房合同簽訂后，置業(yè)公司未向當(dāng)?shù)胤课莸怯洐C(jī)構(gòu)辦理合同備案，也沒(méi)有為李某辦理房屋所有權(quán)證。 為了使自己所購(gòu)房屋擁有合法身份，李某向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，請(qǐng)求法院責(zé)令置業(yè)公司為其所購(gòu)房屋辦理房產(chǎn)證。李某在訴訟過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，2013年9月29日，置業(yè)公司早已將這兩套房子賣給了李某萼并辦理了相關(guān)登記。自己購(gòu)買的兩套房子，其實(shí)早已經(jīng)被房產(chǎn)開發(fā)商賣給了他人。 李某這是遭遇到了不誠(chéng)信房產(chǎn)開發(fā)商典型的一房二賣!” 在知道自己

19、購(gòu)房合同無(wú)法實(shí)現(xiàn)后，李某變更了訴訟請(qǐng)求，他請(qǐng)求法院解除其與置業(yè)公司簽訂的商品房買賣協(xié)議、返還購(gòu)房款143.5萬(wàn)元，同時(shí)，要求置業(yè)公司賠償其損失143.5萬(wàn)元和負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)用。案例九：一房?jī)少u可以雙倍賠償當(dāng)?shù)胤ㄔ寒?dāng)?shù)胤ㄔ号袥Q結(jié)果：判決結(jié)果： 法院在判決房產(chǎn)開發(fā)商向購(gòu)房戶退回143.5萬(wàn)元房款，同時(shí)判決房產(chǎn)商賠償購(gòu)房戶143.5萬(wàn)元的賠償款并負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)用。 這家失信的房產(chǎn)商最終將要為自己的失信行為，承擔(dān)143.5萬(wàn)元的賠償責(zé)任。不是開發(fā)商可以不可以設(shè)立售樓處對(duì)外賣房？ 房地產(chǎn)管理法第六十五條，違反本法第三十條的規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房

20、地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十四條，違反本條例規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。也對(duì)未取得預(yù)售許可擅自對(duì)外銷售進(jìn)行了規(guī)定，并且明確了處罰的數(shù)額。 房地產(chǎn)管理法第三十八條，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的企業(yè)還可以簽訂商品房買賣合同嗎？ 2000年1月29日，最高人民法院發(fā)布法經(jīng)（2000）24 號(hào)函，即關(guān)于企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷后，其民事訴訟地位如何確定的復(fù)函，規(guī)定：“吊銷企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，

21、是工商行政管理機(jī)關(guān)依照國(guó)家工商行政法規(guī)對(duì)違法的企業(yè)法人做出的一種行政處罰。企業(yè)法人被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行清算，清算程序結(jié)束并辦理工商注銷登記后，該企業(yè)法人才歸于消滅。” 公司法第184條的規(guī)定：“清算組在清算期間行使下列職權(quán)： 清理公司財(cái)產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單； 清理債權(quán)、債務(wù)； 處理公司清償債務(wù)后的剩余財(cái)產(chǎn)； 吊銷和注銷不一樣，一個(gè)被動(dòng)的，一個(gè)是主動(dòng)的。案例十 ：購(gòu)買房屋時(shí)常見(jiàn)的陷阱 一、誘人的“價(jià)格陷阱”。房?jī)r(jià)是購(gòu)房者最關(guān)心的核心要素之一，商品房廣告中常會(huì)有一個(gè)誘人的起價(jià)，如最低價(jià)元平方米起，實(shí)際上該價(jià)位的房子根本不存在，這不過(guò)是開發(fā)商為博購(gòu)房者眼球而采取的一種促銷手段。

22、 二、動(dòng)人的“零首付”買房。有樓盤為吸引購(gòu)房者眼球，推出“首付3萬(wàn)起得精裝房”，甚至還有樓盤打起了“零首付，零月供，零利息”的廣告?！傲闶赘丁⒌褪赘丁敝爻鼋?，在低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)興起了一陣“低首付”“零首付” 風(fēng)潮，不少購(gòu)房者被吸引積極入市。三、賞心悅目的“樣板房”。樣板房的作用在于讓購(gòu)房者身臨其境地感受房屋的布置、擺設(shè)、空間、氛圍等，樣板房是決定購(gòu)房者是否購(gòu)買的重要因素之一，因此，開放商房往往不惜投入巨資裝修樣板房，有的甚至將樣板房的面積做得更大一些，但購(gòu)房者接收房屋后卻常發(fā)現(xiàn)實(shí)際上并不是那么一回事。四、嚴(yán)重縮水的“精裝房”。由于精裝房市場(chǎng)前景巨大，省時(shí)省力的精裝修房，成了不少購(gòu)房者的首選，許多房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)精裝市場(chǎng)。然而，事實(shí)上，精裝房卻頻現(xiàn)問(wèn)題。有的開發(fā)商以各種原因?yàn)榻杩?，在?shí)際交付后，對(duì)裝修建材的品牌或型號(hào)進(jìn)行調(diào)整，使精裝變劣裝、精裝變“驚裝”。五、環(huán)境綠化陷阱。房地產(chǎn)廣告中“綠化率”是一個(gè)提及率很高的詞。在綠化率的后面，常常后綴著低至30%，高至60%，甚至有開發(fā)商打出綠化率100%的數(shù)字，使人很容易從這個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字，想像到整個(gè)小區(qū)滿目的綠色。六、位置距離陷阱。