商業(yè)案例分析(太古匯、歡樂海岸、綠地中央廣場、深圳萬科風(fēng)情街)

1、商業(yè)案例分析廣州太古匯廣州太古匯廣州太古匯廣州太古匯廣州SF多功能發(fā)展項(xiàng)目包括銀行、辦公樓、酒店、住宅樓、文化中心、百貨商場、綠化屋頂和地面廣場。精心設(shè)計的發(fā)展中心為開發(fā)商帶來持續(xù)的經(jīng)濟(jì)效益，可滿足綜合使用的需求。建筑師將綠化面積最大化，并創(chuàng)造性地進(jìn)行布局。綠化屋頂和廣場為大廈使用者甚至是周圍社區(qū)提供了極具美學(xué)性的公共設(shè)施。建筑的設(shè)計涵蓋了健康、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)可行性三大可持續(xù)元素。廣州太古匯廣州太古匯廣州太古匯總平面廣州太古匯M平面廣州太古匯MU平面廣州太古匯一層平面廣州太古匯二層平面廣州太古匯pM層主要品牌lOle超市、Swatch、MANGO、APPLE SHOP、NINE WEST、Jess

2、ica、Ochirly、周大福、謝瑞麟各層品牌布局 廣州太古匯pMU層主要品牌lNOVO百貨、UNIQLO、Miss Sixty、SEPHORA、周生生等各層品牌布局 廣州太古匯p首層主要品牌lArmani、Bally、Bulgari、Chanel、Dior、Fendi、Louis Vuitton、Miu Miu、Omega、Prada、Salvatore Ferragamo、Marc Jacobs、Hermes各層品牌布局 廣州太古匯p二層主要品牌lLouis Vuitton、Prada、 Marc Jacobs 、 Hermes、JUICY COUTURE、COACH、SWAROVSKI、

3、OMEGA、ROLEX、CHLOE各層品牌布局 廣州太古匯廣州太古匯特色的開放綠化空間對于占地僅12.1英畝的大型建設(shè)項(xiàng)目來說十分重要。本項(xiàng)目中，多層密集型綠化屋頂和廣場形成了公園綠地、商場餐飲區(qū)和公共聚集區(qū)。商場之上占地2.0英畝的第三層屋頂花園在功能上和視覺上與辦公樓、酒店、住宅樓、百貨商場、餐飲區(qū)及文化中心連為一體，同時形成了縱覽周圍城市景觀的綠色高地。它將人們從依靠汽車的戶外體驗(yàn)中解放出來，并成為整個設(shè)計寧靜而富有生氣的組成部分。第四層的屋頂花園占地0.55英畝，服務(wù)于酒店和住宅單元，延續(xù)著整個綠色屋頂系統(tǒng)的美學(xué)性和生態(tài)性。將近3英畝的地面廣場將本項(xiàng)目與周圍環(huán)境、地鐵站、地下停車場和服

4、務(wù)區(qū)聯(lián)系起來，具有裝飾效果的天庭和通風(fēng)孔為地下層帶來光亮和空氣。屋頂綠化廣州太古匯屋頂綠化廣州太古匯室內(nèi)空間廣州蘿剛 綠地中央廣場廣州蘿剛 綠地中央廣場廣州綠地中央廣場位處于科學(xué)城科學(xué)大道與神舟路交界處，占地10萬方，總建筑面積約60萬方，將打造成廣州城市東進(jìn)門戶60萬方商務(wù)綜合體地標(biāo)，產(chǎn)品囊括了1棟200米的廣州東第一高超甲級寫字樓、3棟100米高標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓、20棟獨(dú)棟寫字樓、2棟4.5米層高復(fù)式公寓、1棟酒店式公寓、大型自持購物中心、國際潮流BLOCK街區(qū)、5000方的藝術(shù)中心。廣州綠地中央廣場產(chǎn)品共分3期開發(fā)，首期產(chǎn)品包括1棟100米高標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓、2棟LOFT復(fù)式公寓、1棟酒店式

5、公寓及部分歐美時尚BLOCK街區(qū)商鋪。本項(xiàng)目作為廣州東部第一商務(wù)中心，同時也是綠地集團(tuán)布局華南、契合廣州城市東進(jìn)戰(zhàn)略的地標(biāo)綜合體首站，更是綠地集團(tuán)契合國家智慧城鎮(zhèn)所構(gòu)建的智慧辦公首個試點(diǎn)項(xiàng)目，將從天際地標(biāo)、復(fù)合業(yè)態(tài)、智能辦公等多方面打造門戶地標(biāo)，志在推動科學(xué)城打造全球科技商務(wù)核心！廣州蘿剛 綠地中央廣場效果圖廣州蘿剛 綠地中央廣場物業(yè)類型：公寓,商鋪,寫字樓所屬商圈：科學(xué)城板塊開盤時間：2014-05-01交房時間：2015物業(yè)費(fèi)：4.50建筑類別：塔樓 高層 超高層容積率：6.00綠化率：25.00%裝修情況：毛坯 簡裝 精裝 公共部分精裝車位情況：停車位:共3560個機(jī)動車位。建筑類型：塔

6、樓 高層 超高層物業(yè)公司：上海綠地物業(yè)服務(wù)有限公司效果圖廣州蘿剛 綠地中央廣場效果圖廣州蘿剛 綠地中央廣場區(qū)位交通廣州蘿剛 綠地中央廣場總平面廣州蘿剛 綠地中央廣場效果圖廣州蘿剛 綠地中央廣場售樓處廣州東凌廣場廣州東凌廣場東凌廣場是總體量30萬的大型城市綜合體，商業(yè)體量逾17萬，住宅體量逾13萬，容積率2.88。臨近穗莞深交通樞紐，人流較多，能形成片區(qū)商業(yè)標(biāo)桿。一期開發(fā)有9棟逾7萬住宅和、兩棟逾8萬商業(yè)塔樓及逾4萬的高端商業(yè)購物中心 項(xiàng)目具有便捷的交通配套，107國道、廣園快速路、廣深高速和廣惠高速等快速路道路交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)；地鐵13號線，就在家門口，30即達(dá)天河；緊貼東部交通樞紐中心，穗莞深城

7、際軌道，形成珠三角一生活圈。 廣州東凌廣場廣州東凌廣場廣州東凌廣場廣州東凌廣場廣州東凌廣場區(qū)位圖廣州東凌廣場區(qū)位圖關(guān)鍵詞：主題商業(yè)模式深圳歡樂海岸歡樂海岸購物中心位于項(xiàng)目核心位置，總建筑面積約19.3萬平方米。區(qū)域內(nèi)匯聚了世界頂尖建筑智慧及商業(yè)風(fēng)情：深圳唯一臨水體驗(yàn)型主題購物中心，國際標(biāo)準(zhǔn)建造的SOHO辦公及公寓，國際建筑大師理查德邁耶擔(dān)綱設(shè)計的中國頂級城市會所，中國新銳建筑師朱锫傾力打造的OCT創(chuàng)意展示中心及海洋奇夢館等，真正實(shí)現(xiàn)主題商業(yè)、商務(wù)辦公、商務(wù)休閑、創(chuàng)意展示等特色功能交融的藍(lán)色商業(yè)創(chuàng)想深圳歡樂海岸總平鳥瞰圖深圳歡樂海岸規(guī)劃總平面圖深圳歡樂海岸重點(diǎn)項(xiàng)目曲水商業(yè)街深圳歡樂海岸商業(yè)街曲水

8、街深圳歡樂海岸商業(yè)街曲水街深圳歡樂海岸商業(yè)街曲水街深圳歡樂海岸商業(yè)街曲水街深圳歡樂海岸商業(yè)街曲水街關(guān)鍵詞：主題商業(yè)模式深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街項(xiàng)目概況開 發(fā) 商： 萬科 物業(yè)管理： 萬科物業(yè) 建筑設(shè)計： 美國 sandybabckck 設(shè)計事務(wù)所環(huán)境設(shè)計： 美國 BGA 景觀設(shè)計事務(wù)所 銷售代理： 自銷 物業(yè)類型： Townhouse 、 Loft、情景花園洋房、寬景house、小高層、高層項(xiàng)目位置： 龍崗區(qū) 龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)，梅觀高速與機(jī)荷高速交匯 占地面積：約46萬 建筑面積：約53萬 總占地面積： 397883.5平米其中住宅：398050平米商業(yè)30000平米 幼兒園

9、2所6000平米社區(qū)配套設(shè)施3000平米物業(yè)管理500平方米公廁2處120平米 建筑覆蓋率 30% 車位比：1：1 建筑高度：低層、多層及中高層 深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街項(xiàng)目總體規(guī)劃圖深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街鳥瞰圖深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街SWOT分析優(yōu)勢：1、萬科強(qiáng)大品牌號召力。2、精細(xì)化的操作提升項(xiàng)目品質(zhì)3、超大型社區(qū)，本體配套及功能完善。4、項(xiàng)目別據(jù)一格的西班牙建筑風(fēng)格與戶型設(shè)計優(yōu)勢（退臺設(shè)計）。5、親地概念的煸動力6、項(xiàng)目緊臨九年一慣制小學(xué)劣勢：1、周邊環(huán)境差，治安狀況令人擔(dān)憂，近一兩年不會有明顯改觀。2、周邊配套較為匱乏，距離中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)。3、梅林關(guān)口的交通瓶頸目前未解決。4、項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，高端

10、客群很難找到高檔社區(qū)的歸屬感。機(jī)會：1、萬科在坂田區(qū)前瞻性的戰(zhàn)略布局，使項(xiàng)目升值潛力巨大。2、撤關(guān)使深圳一體化對項(xiàng)目房價的支撐。3、龍華的建區(qū)及政府對北部的開發(fā)推進(jìn)，使北部未來充滿生機(jī)。威脅：1、項(xiàng)目的熱銷使周邊地塊開發(fā)提速，項(xiàng)目將面臨激烈的競爭。2、產(chǎn)品被競爭對手抄襲和提升后，項(xiàng)目三期客戶會被分流。深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街一、商業(yè)部分的規(guī)劃深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街西班牙風(fēng)情商業(yè)街深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)與景觀的融合深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)街規(guī)劃特點(diǎn)1、全街鋪：大部分為街鋪和底商，臨路、臨街、臨水、臨風(fēng)，層高達(dá)到 4.8 5.8 米，在建筑風(fēng)格上，力圖體現(xiàn)一種西班牙風(fēng)情；2、商業(yè)街有2層、有

11、3層、有半地下的、很豐富；啞鈴型的商業(yè)形狀，造成二個廣場人流 的逗留，中間以水景連通，同時將商業(yè)和景觀鑲嵌一起；3、三大主題：國際美食坊、時尚購物中心、娛樂休閑廣場。4、流暢的人、車動線設(shè)計立體交錯人流交通深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街入 口 處 景 觀深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)二層平臺深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街上下便捷的樓梯轉(zhuǎn)換深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街樓梯也可以是一種風(fēng)景深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街實(shí)用且精致的小品深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街怡人的水景深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街優(yōu)美的天際線深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街萬科城商業(yè)項(xiàng)目對社區(qū)商業(yè)開發(fā)的啟示 1、商業(yè)開發(fā)總體原則 （1）市場定位：滿足周邊居民日常生活需求的社區(qū)服務(wù)型配套商業(yè)。 （2）業(yè)態(tài)定位：以社區(qū)

12、服務(wù)配套為目標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，引進(jìn)超市便利店、藥店、面包店、銀行等行業(yè)，具體詳見業(yè)態(tài)規(guī)劃表。 （3）商戶定位：選擇具有連鎖品牌效應(yīng)，經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)豐富、較強(qiáng)實(shí)力的商戶作為目標(biāo)對象。 （4）開發(fā)規(guī)模原則：應(yīng)以新開發(fā)小區(qū)及周邊1公里范圍內(nèi)的住宅規(guī)模為商業(yè)開 發(fā)輻射半徑，因地制宜，選擇相適應(yīng)的商業(yè)開發(fā)體量，以滿足供求平衡 關(guān)系。 2、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃表：深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街（1）、超市 規(guī)劃配比表序號需求面積（實(shí)用面積）輻射人口基數(shù)（人） 商圈范圍3人=6000人 1公里或步行15分鐘 2100030005000戶3=15000人 3公里或步行30分鐘 3100001500020萬

13、人 核心商圈：2公里或步行20分鐘二級商 圈：5公里或步行30 分鐘 深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街技術(shù)要求： 序號項(xiàng)目技術(shù)要求1建筑形態(tài) 裙樓商鋪，或純商業(yè)單體建筑2層高 一層：4.5米5米；二層：4米4.5米3承重一層：1.0 噸/M22.0噸/M2；二層：0.75 噸/M21.0 噸/M24柱距 8米8米；10米10米為佳 5卸貨區(qū)專門卸貨區(qū)或卸貨平臺，高度應(yīng) 為1.3米1.5米6電容量 按150KW200KW/M2，設(shè)計（不含中央空調(diào)等動力電源）7設(shè)備房 應(yīng)預(yù)留空調(diào)機(jī)房，儲藏室、消防 監(jiān)控室、衛(wèi)生間等8開間與進(jìn)深比例 1：0.81：0.5深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街（2）其它零售服務(wù)業(yè)基本共同點(diǎn)： 1）、門

14、面寬度（開間）：5米8米； 2）、基本開間與進(jìn)深比例：1：1.51：2； 3）、層高：3.7米4.2米； 4）、電容量：150KW200KW/； 個別業(yè)態(tài)不同的技術(shù)要求：序號技術(shù)業(yè)態(tài)需求面積（實(shí)用面積）技術(shù)要求1 西餐 300500平米 應(yīng)預(yù)留煙道、化油池、管道煤氣、上下水、空調(diào)機(jī)位、 招牌位 特色餐飲 5001000平米 大型餐飲 20005000平米 2 花店 2030平米 應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招 牌位3 自助銀行 1520平米 應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招 牌位 深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街4西餅屋5080平米 應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位5美容美發(fā)100800平米 應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位624小時便利店 50100平米 應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位7社區(qū)醫(yī)院300500平米 應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位8音像書刊店