商品房購買流程與風(fēng)險防范律師教您如何購房

1、  商品房購買流程與風(fēng)險防范-律師教您如何購房 第一部分：購買預(yù)售商品房基本流程        商品房預(yù)售交易是當(dāng)事人就正在興建中之房屋所進行的交易行為，開發(fā)商負有于一定時期內(nèi)將房屋興建完成再轉(zhuǎn)移所有權(quán)并交付購房人。通常情形，在訂立合同時，購房人據(jù)以參考者，僅為開發(fā)商提供的圖紙、模型或者開發(fā)商興建的“樣品房”。至于房屋完成之實際面積、建筑材料之品質(zhì)、公共設(shè)施之有無等等問題，購房人無法預(yù)先預(yù)期或預(yù)見。而這些問題往往是購房人決定是否進行交易時之重要因素。更何況，開發(fā)商事后亦可變更設(shè)計、增加公用面積，以致完工時不符合訂立

2、合同時之預(yù)期約定等問題，讓房主啞巴吃黃連，有苦說不出。買房難，買期房更難。在這一部分，您可以了解購買預(yù)售商品房須知的基本步驟，對購買預(yù)售商品房形成一個基本輪廓。        購買預(yù)售商品房基本流程：        1.審查文件（國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證、商品房預(yù)售許可證）        2.簽定認購書  

3、      3.簽定預(yù)售合同        4.預(yù)售登記        5.過戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證        6.房地產(chǎn)交付        第二部分：具體流程分解        近年來，隨著我

4、國房地產(chǎn)市場的建立和快速發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種新型房屋銷售制度應(yīng)運而生。商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，相對于現(xiàn)房銷售而言，處于弱勢地位的買受人的合法權(quán)益更易遭受侵害。如虛假廣告、面積“縮水”、質(zhì)量低劣等問題屢見不鮮，因此而引發(fā)的訴訟逐漸呈上升趨勢。在這一部分，我們將對購買預(yù)售商品房基本流程進行分解，讓您知道每一個具體分解步驟的注意事項，以防范風(fēng)險和維護自己的合法權(quán)益。        一、審查文件        為保護購房者的合法權(quán)益，我國對商品房預(yù)售的條件和

5、程序進行了嚴格的限制。中華人民共和國房地產(chǎn)管理法第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。開發(fā)商齊備上述證件及批準(zhǔn)文件，表明商品房買賣是否屬于合法交易的范疇。審查前述文件時的總原則是：一定要求開發(fā)商提供原件，不能僅看復(fù)印件。這些文件大多包含附頁和附件，體現(xiàn)很多內(nèi)容。同時，復(fù)印件也比較容易被涂改或造假。  

6、60;      1.審查國有土地使用權(quán)證        國有土地使用權(quán)證是證明土地使用者已經(jīng)繳納土地出讓金，獲得國有土地使用權(quán)的法律憑證，受法律保護。上海頒發(fā)該證的部門應(yīng)該是上海市房地局。要注意的是：正式的國有土地使用權(quán)證應(yīng)同時加蓋人民政府和行政主管部門公章；對于普通商品房，土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”；如果土地證上加蓋了“臨時土地使用證專用章”則表明土地使用者尚未繳足價款，會給日后辦理產(chǎn)證帶來隱患；土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商的名稱相一致；看看土地證上是

7、否有土地使用權(quán)抵押記錄；最好是還能要求查看一下開發(fā)商支付土地使用金的收據(jù)。         2.審查建設(shè)工程規(guī)劃許可證         建設(shè)工程規(guī)劃許可證是表明有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證。該證的主管部門為市和區(qū)的規(guī)劃行政部門。注意：沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證件；開發(fā)商在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，方可辦理開工手續(xù)。    &

8、#160;    3.審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證        建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地主管部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。注意：無此證的用地單位是非法用地，房地產(chǎn)商的銷售行為屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證件；如賣房人沒有此證，則說明其開發(fā)的土地未經(jīng)規(guī)劃；此證不能保證規(guī)劃不變更，開發(fā)商有可能申請變更規(guī)劃獲得批準(zhǔn)，對此的應(yīng)對辦法是與開發(fā)商約定其應(yīng)當(dāng)在變更規(guī)劃獲批后一定期限內(nèi)書面通知買受人，并約定不及時通知時

9、開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)風(fēng)險（購房人有權(quán)退房和索賠）。         4.審查建設(shè)工程開工許可證        建設(shè)工程開工許可證是表明建筑施工單位符合各種施工條件，允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進行施工的法律證書，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。此證由建設(shè)行政主管部門頒發(fā)。注意：要看看期房工程開工手續(xù)是否齊全，無此證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。         5.

10、審查商品房預(yù)售許可證        商品房預(yù)售許可證是政府房地產(chǎn)行政主管部門允許房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。此證的頒發(fā)是上海的房地局。注意：查看該證是否在有效期限內(nèi)，是否是所要購買的房產(chǎn)在此證許可銷售的范圍之內(nèi)；該證應(yīng)該在銷售現(xiàn)場懸掛；房地產(chǎn)預(yù)售許可證包括下列內(nèi)容：（一）預(yù)售許可證編號；（二）發(fā)展商名稱；（三）項目名稱；（四）項目坐落地點；（五）土地使用權(quán)出讓合同書號、地塊編號；（六）房地產(chǎn)證編號、棟數(shù)；（七）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；（八）發(fā)證機關(guān)、有效期；（九）附注內(nèi)容等

11、。辦理預(yù)售許可證：七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。        相關(guān)的法律、法規(guī)及司法解釋都規(guī)定了“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效”，“但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效”。 同時又有規(guī)定：如果出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明、導(dǎo)致合同無效、或被撤銷的，買受人可請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 &#

12、160;      二、簽定認購書        認購書不是購買房產(chǎn)的必須手續(xù)。不過，實踐中開發(fā)商在購房者有購買意向時，都會要求購房者簽定認購書。認購書是當(dāng)事人雙方對交易房產(chǎn)有關(guān)事宜的初步確認，名稱較多，一般有認購書、定購書、預(yù)定書、意向書、允諾書、定金收據(jù)、預(yù)付款收據(jù)等形式。如果購房的心意已決，可以將購房合同應(yīng)具備的主要條款寫在認購書中，以有利己方；如果還處在可變階段，希望能夠有機會隨時退出，那就不要在認購書中約定過于詳細。    &

13、#160;   注意：在簽定認購書時，一般都會要求交納定金，此定金可以適用定金罰則，因此，為保護自己利益，應(yīng)當(dāng)具體約定雙方當(dāng)事人在一定期限內(nèi)不能達成一致意見或簽定購房合同時的責(zé)任條件。如不約定，一般來講是對處于弱勢方的購房者的限制或影響較大。        我們經(jīng)常會碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點點購房的意向，售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了，如果不交付定金別人就會買走，要求客戶馬上交付定金。如果客戶說沒有帶夠定金，售樓人員就會要求客戶先交五百到一千元的“小定”，簽訂認

14、購協(xié)議書，然后要求客戶次日交齊“大定”。而一旦客戶把“大定”也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務(wù)。因為，我們看到的認購協(xié)議書經(jīng)常會有這樣的條款：“如果在約定的時間內(nèi)未能簽約，所付定金不予退還”。有許多客戶在簽署認購協(xié)議書后，經(jīng)過再三考慮不想購買已經(jīng)認購的房子時，考慮到認購協(xié)議書約定不簽約就不退還定金，為了避免定金的損失，就會簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失。        三、簽定預(yù)售合同        為規(guī)范商品房預(yù)售消費市場，有

15、關(guān)主管部門已實施了示范合同文本的推薦使用制度，但即使是這種比較規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)合同文本，在保障購房人權(quán)益權(quán)方面，仍不夠完整。因此，為了維護自己權(quán)益，把好預(yù)售合同簽定關(guān)，有必要堅持的原則是：合同逐條審查，范本不是不能改，內(nèi)容該細化的細化，避免模糊約定，不清楚處可以要求開發(fā)商給予解釋，對己不利處要力爭補充協(xié)議修改。        購房人在簽定合同時，應(yīng)當(dāng)注意一些來自開發(fā)商陷阱，并通過合同條款補充來保障自己的權(quán)利。        1.廣告(包括沙盤、售樓書等)陷阱&#

16、160;       為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、會館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，瞞天過海。結(jié)果，發(fā)生爭議、對簿公堂時，法官一般會以合同條款

17、作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。        2.銷售陷阱        抓住消費者的盲從心理，開發(fā)商就給買房人設(shè)下了陷阱：，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認購。內(nèi)部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認購的商品房價格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。  

18、      3.合同陷阱        幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決定購房了，因此得與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同。一般情況下，開發(fā)商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算，但您一不留神，開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)

19、計成按購房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。前不久我們從報上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元?；蛘咴诓荒馨磿r辦理好時，干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40的違約金。這實際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。        所以，簽訂購房合同時一定要慎重對待，因為您的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。在合同中，要充分行使法律賦予的權(quán)利，在交易過程中始終堅

20、持平等互利、協(xié)商一致的原則。不要輕信開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書面形式記錄下來，以免日后空口無憑。通常，發(fā)展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實際交付的時候，很可能就會出現(xiàn)問題，而引起糾紛。發(fā)展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實在合同里。        要有強烈的法律意識。您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補充協(xié)議、審

21、查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。        簽定合同時，還要注意以下方面的內(nèi)容：        （1）中華人民共和國建筑法及相關(guān)法律、法規(guī)中，針對建筑工程質(zhì)量問題都進行了明確規(guī)定。其中包括：勘察、設(shè)計、施工質(zhì)量必須符合國家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)要求；建筑物在合理的使用壽命年限內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷，對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)；交付竣工

22、驗收的建筑工程必須符合建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；建筑工程實行質(zhì)量保修制度等。建設(shè)部規(guī)定，開發(fā)企業(yè)向用戶交付銷售的新建商品住宅時必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。        住宅質(zhì)量保證書的內(nèi)容有：工程質(zhì)量監(jiān)督部門檢驗的質(zhì)量等級、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修的承諾；用戶報修的單位、答復(fù)和處理的時限；正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期的最低期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。住宅質(zhì)量保證書可作為商品房買賣合同的補充內(nèi)容，實際是商品房的保險書。其中質(zhì)量保證書中應(yīng)當(dāng)標(biāo)明正常使用

23、情況下，各部位、部件保修內(nèi)容和保修期。商品房整體工程及其內(nèi)部設(shè)施的保修期限各有不同，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第40條的規(guī)定，商品房的保修期限從竣工驗收交付使用日期算起。具體期限如下：A.基礎(chǔ)設(shè)備工程房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；B.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；C.供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個采暖期、供冷期；D.電器管線、給水排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。住宅使用說明書的內(nèi)容有：住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部件（部位）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等說明，并提出使用注意事項，裝修、裝飾注意事項

24、，有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；門窗類型、結(jié)構(gòu)類型、配電負荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺部位的注意事項及其他需要說明的問題等。同時指出，如因用戶使用不當(dāng)，裝修等造成質(zhì)量問題，開發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任。         （2）購房時房屋的建設(shè)進度和資金的落實情況。購房人有權(quán)知道預(yù)付樓款是否確實被用于所購房屋的建設(shè)。作為預(yù)售項目，開發(fā)商拒不提供預(yù)售許可證的原件，則應(yīng)在合同中注明開發(fā)商最遲應(yīng)在一個月之內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門做好預(yù)售登記，否則買方有權(quán)退款、退房。如果開發(fā)商不答應(yīng)此項約定，則可能該項目存在缺陷，可能是開發(fā)商

25、并沒有完全取得該項目的預(yù)售許可，或者別的其他原因。        （3）建設(shè)部制定了商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門也制定了商品房銷售面積測量與計算，對商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分攤的公用建筑面積，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應(yīng)規(guī)定。最新頒布的商品房銷售管理辦法與商品房買賣合同示范文本 均規(guī)定商品房可以按照套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價。商品房建筑面積是指層高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內(nèi)建筑面積由套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺

26、建筑面積三部分組成。 3.1計算全部建筑面積的范圍：3.11永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。3.12穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算。3.13樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。3.14封閉的陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算。 3.2計算一半建筑面積的范圍：3.21與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算。3.22獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.23未

27、封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。 3.3不計算建筑面積的范圍：3.31凸出房屋墻面的構(gòu)件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺階等。3.32半園柱的雨篷。3.33房屋的天面、挑臺，天面上的花園、游泳池。               3.4應(yīng)分攤的共有建筑面積：3.41各產(chǎn)權(quán)戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋服務(wù)的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面積。3.42套（單元）與公用建

28、筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。              3.5不應(yīng)分攤的共有建筑面積：3.51從屬于人防工程的地下室、半地下室。3.52供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?（4）如果開發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內(nèi)能取得房屋所有權(quán)證并將其寫在合同中，則買方的風(fēng)險可能會減少。因為按照正常的合法的房地產(chǎn)開發(fā)程序，自房屋竣工交付之日起一年左右應(yīng)該能夠取得房屋所有權(quán)證，最多不會超過兩年。要求開發(fā)商將取得房屋所有權(quán)證的確切

29、、時間寫在合同中、如果到期不能取得房產(chǎn)證，則買方有權(quán)退房、或者逾期不能取得房產(chǎn)證，則按日、按一定比例支付違約。         四、預(yù)售登記        中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。只有經(jīng)過預(yù)售登記備案，買受人對預(yù)購商品房的請求權(quán)才具有一定的排他效力，這是因為預(yù)售合同的登記備案是將物權(quán)公示手段運用于債法上的請求權(quán)，使買受

30、人對預(yù)購商品房的請求權(quán)具有對抗第三人的效力，從而具有保全買受人請求預(yù)售人交付商品房的債權(quán)實現(xiàn)的作用。簽完購房合同后，買賣雙方應(yīng)到房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理局交易管理部門辦理預(yù)售(預(yù)購)登記手續(xù)。預(yù)售登記對保護房屋交易雙方的權(quán)益非常重要，只有在辦理完預(yù)售(預(yù)購)登記后，購房合同生效。         根據(jù)上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法的規(guī)定，在取得商品房預(yù)售許可證或房地產(chǎn)權(quán)證后，市房地產(chǎn)交易中心應(yīng)將商品房證照信息、價格信息、部位、結(jié)構(gòu)、面積等具體的樓盤信息以及經(jīng)市房地資源局、市工商局聯(lián)合制定的商品房銷售合同、定金合同示

31、范文本在網(wǎng)上房地產(chǎn)備案登記系統(tǒng)（以下簡稱網(wǎng)上操作系統(tǒng)）予以公布。        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人根據(jù)合同示范文本擬訂條款，合同經(jīng)雙方確認后，通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)傳送至房地產(chǎn)交易中心辦理備案和進行房地產(chǎn)登記申請。        五、過戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證        預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與購房人向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提出過戶

32、申請，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。注意：在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項有變更的，如建筑設(shè)計變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽定補充合同。補充合同是預(yù)售合同的組成部分，辦理交易過戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)一并向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提供。        在上海，根據(jù)規(guī)定，預(yù)售合同已進行網(wǎng)上備案的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人按下列規(guī)定，通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，辦理房屋交接手續(xù)：        （1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得大產(chǎn)證后的七個工作日內(nèi)，向市房地產(chǎn)交易中心申報，由市房地產(chǎn)交易中心通

33、過網(wǎng)上操作系統(tǒng)及時公布大產(chǎn)證、商品房實測面積、“房屋交接書”示范文本等信息；若該商品房項目尚未全部預(yù)售，則還應(yīng)公布商品房出售合同示范文本。        （2）經(jīng)申報后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面通知購房人辦理商品房交接，并由商品房銷售當(dāng)事人雙方根據(jù)網(wǎng)上公布的示范文本訂立“房屋交接書” ?！胺课萁唤訒苯?jīng)當(dāng)事人雙方確認后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，將“房屋交接書”文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心。        （3）市房地產(chǎn)交易中心及時完成網(wǎng)上傳送的“房屋交易

34、書”文本的校核，給予編號，并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)發(fā)送房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請受理書。         （4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打印“房屋交接書”和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請受理書，并與購房人共同在“房屋交接書”上簽名（蓋章）。        （5）商品房預(yù)售的購房人在辦理房屋交接后的七日內(nèi)，持“房屋交接書”、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請受理書和其他規(guī)定的登記材料到房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理過戶登記、申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。    

35、0;   六、房地產(chǎn)交付        房地產(chǎn)開發(fā)商須在房屋竣工后，按商品房預(yù)售合同的要求及時辦理房屋交付手續(xù)，購房人憑合同及房屋交付憑證辦理相關(guān)的房地產(chǎn)過戶手續(xù)，并交納有關(guān)費用。注意：在房屋交付之前，你首先要查閱一下預(yù)售合同有關(guān)房屋交付的約定條款，其次是房屋的驗收。房屋驗收是一項具有專業(yè)知識和規(guī)范的操作程序，其涉及上水、下水、房屋結(jié)構(gòu)等，你可以在驗收之前咨詢有關(guān)工程管理方面的專家。        1.在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)

36、項目可以交付使用         房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建檔案、燃氣和民房等有關(guān)主管部門進行專項驗收，并按專項驗收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件，并組織設(shè)計、施工和監(jiān)理等單位進行竣工驗收。        2.在交付時，與樣板房不一致時該如何處理    

37、     房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。        3.在房屋交付時，開發(fā)商應(yīng)提交哪些文件        在房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定，向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。   &#

38、160;    4.未經(jīng)驗收或驗收不合格就交付使用的，開發(fā)商該承擔(dān)什么責(zé)任        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的規(guī)定處罰。        5.在房屋交付使用后，在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就

39、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。    &#

40、160;   第三部分：購買預(yù)售商品房糾紛解決途徑        在購買預(yù)售商品房的過程中，總會因為各種原因出現(xiàn)一些糾紛，解決這些糾紛我們可以采取的途徑有：協(xié)商、仲裁和訴訟。協(xié)商是房產(chǎn)買賣雙方自主積極解決糾紛的方法；仲裁是當(dāng)事人雙方達成自愿協(xié)議把糾紛提交仲裁機構(gòu)裁決；訴訟是當(dāng)事人在糾紛發(fā)生后，為維護自己的合法權(quán)益，向法院提交訴狀，尋求公權(quán)力的保障。        下面，我們應(yīng)該注意以下幾個方面的購買預(yù)售商品房糾紛的解決。 &#

41、160;      一、在下列情形下，購房者的利益遭受了重大損害，可允許購房者解除預(yù)售合同：        1發(fā)展商遲延交樓，在購房者起訴要求解約時起1年內(nèi)不能竣工交樓的。此種遲延交樓嚴重違約，且1年內(nèi)都不能交樓，購房者無法入住，嚴重損害訂約目的，應(yīng)依法解約。        2發(fā)展商貨不對板，所交付的房屋樓層與原約定嚴重不符，此時可予解除合同。但對于朝向有所變更，應(yīng)視情況而定。如改變的朝向更有利于

42、居住，通風(fēng)采光更好，則合同目的尚可達到，不足以構(gòu)成根本違約，可通過違約金給付等手段加以調(diào)整，不宜解約。對于發(fā)展商交付的房屋面積縮水或面積加大，如超過原約定面積3%的，視為嚴重違約，可予解約，但如購房人已入住，從實際出發(fā)也不宜再解除?？赏ㄟ^調(diào)解，讓開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，對少面積則退還價款，多面積則由發(fā)展商主動放棄該部分價款或以成本價收取。未超過原約定面積3%的，應(yīng)視為建房過程中存在的正常誤差，可通過調(diào)整購房款項加以解決。對于交付的房屋中提供的裝修與約定不符的，鑒于裝修是房屋的附合物，并非房屋主體，裝修不符可通過評估后予以補償，以給付違約金方式調(diào)整，不宜解除合同。   &#

43、160;    3房屋質(zhì)量存在問題，應(yīng)視不同情況加以認定：如房屋僅存在輕微瑕疵，如漏水、凹凸不平等問題，可通過修補、給付違約金方式補償業(yè)主損失，不應(yīng)僅因違反合同中的一般性條款就解除合同。對于房屋存在嚴重質(zhì)量問題，將足以影響居住者的人身安全，經(jīng)有權(quán)鑒定機關(guān)確認后，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同。        4發(fā)展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款，嗣后又無法辦妥按揭手續(xù)提供貸款。此時鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件，款項的交付是合同的重要條件，不能提供貸款

44、將導(dǎo)致購房者給付不能，且購房者對按揭銀行無選擇權(quán)，其無過錯，故應(yīng)視為合同目的不能達到，可以解除合同。但如果是購房者自行選擇按揭銀行，則開發(fā)商對按揭貸款不能辦妥無過錯，不應(yīng)解除合同，應(yīng)給購房者一定寬限期來緩解資金困難。        5對于購房者主張開發(fā)商所建房屋環(huán)境與廣告宣傳不符而要求解約的，應(yīng)區(qū)分不同情況來對待。如廣告用語只是用“鳥語花香”、“人間仙境”等一般描述性用語，應(yīng)視為對環(huán)境的感性宣傳，無實際約束力，不應(yīng)因此予以解約；如廣告用語使用明確承諾，如“附近一百米內(nèi)有名?！钡鹊?，則如未符合，一般情況只應(yīng)視為違約，不應(yīng)解除合

45、同，因合同的居住目的尚能達到；但如該廣告要約非常明確，如“可入上海戶口”，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅為居住，還因受廣告內(nèi)容吸引，有強烈意愿要求滿足廣告要約的內(nèi)容，此時應(yīng)視為合同目的不能達到，對此種情況可以解除合同。        二、2003年通過的司法解釋在第八、第九條規(guī)定了懲罰性賠償責(zé)任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據(jù)，且力求最大限度的保護購房者的權(quán)益。其目的在于對商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的交易行為，予以超出違約責(zé)任范圍的民事責(zé)任追究。對此，解釋第八、第九條規(guī)定了五種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（第八條）；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人