商業(yè)商場樓盤招商策劃案例課件

1、【App.2App.2 商業(yè)外部案例研究商業(yè)外部案例研究】外部案例：建筑面積建筑面積:4.6:4.6萬萬客流量客流量/ /日平均人次日平均人次:50298:50298核心客戶群：周邊住宅區(qū)居民核心客戶群：周邊住宅區(qū)居民 面對香港30分鐘車程內(nèi)的大型商圈的競爭，青衣城選擇了以周邊客戶為核心客戶群，走差異化主題路線的方式：1. 嘗試走概念化道路，全港首次選擇以海洋概念為大型主題2.引進在全港乃至世界具有絕對知名度的主力店作為商場的有利支撐3.將主力店的其他部分劃分成小型店鋪出租，依靠主力店的帶動，保持了其商業(yè)的整體性和連續(xù)性4.業(yè)態(tài)豐富，應(yīng)有盡有，方便快捷，保證了消費者的“一站式”消費與市級商圈的

2、關(guān)系1.青衣城所處的區(qū)域性商圈與市級商圈之間有便捷的機鐵網(wǎng)絡(luò)相連接，交通便利2.青衣城所處區(qū)域與市級商圈的時間距離均在20分鐘以內(nèi)選擇走差異化路線的方式嘗試走概念化道路選擇走差異化路線的方式嘗試走概念化道路, ,全港首次選擇以海洋概念作為大型主題全港首次選擇以海洋概念作為大型主題夢幻島大堂夢幻島大堂將主力店周邊部分劃分成小型店鋪用以出租，依靠主力店的帶動，保持了其商業(yè)的整體將主力店周邊部分劃分成小型店鋪用以出租，依靠主力店的帶動，保持了其商業(yè)的整體性和連續(xù)性性和連續(xù)性經(jīng)營模式業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布小型店鋪，主要租售給一些私人或小型的商家，其面積基本在50-80，業(yè)態(tài)分布廣泛，主要經(jīng)營：時裝、飾品、飲

3、食、書店、美容、攝影、干洗、禮品等，是作為主力店的延續(xù)和補充。其中一樓可租售店鋪78個鋪位二樓可租售店鋪20個鋪位三樓可租售店鋪24個鋪位主力店主力店小型店鋪小型店鋪占商鋪總面占商鋪總面積的積的2/3占商鋪總面占商鋪總面積的積的1/3n建筑面積建筑面積:2.8:2.8萬萬n客流量客流量/ /日平均人次日平均人次:25015:25015n特點：利用建筑風(fēng)格形成主題商業(yè)特點：利用建筑風(fēng)格形成主題商業(yè)隨著商業(yè)模式的日趨成熟，人們生活水平的不斷提高，單純的商品買賣已經(jīng)不能滿足人們的日常生活，人們更需要的是一個人性化的，富有生活格調(diào)的商業(yè)空間杏花新城是以歐洲古典主義為主題的大型消閑購物空間。羅馬噴泉、手

4、繪壁畫、歐洲街角，處處洋溢著歐陸悠閑品味及氣氛。1.走主題街區(qū)道路，以歐陸建筑風(fēng)格為主導(dǎo)將空間分為三個特色主題，從而將商業(yè)劃分為飲食、娛樂、服飾三部分2. 將每個主題部分又劃分為小型店鋪進行租售3.引進主力店如主力商家超市、星巴克等杏花新城交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，交通設(shè)施一應(yīng)俱全杏花新城交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，交通設(shè)施一應(yīng)俱全位于杏花村地鐵站位于杏花村地鐵站多項交通直達多項交通直達免費穿梭巴士行走港島東區(qū)免費穿梭巴士行走港島東區(qū)鄰近東區(qū)走廊及東區(qū)海底隧道出口鄰近東區(qū)走廊及東區(qū)海底隧道出口設(shè)有往返香港海防博物館的穿梭巴士設(shè)有往返香港海防博物館的穿梭巴士與市級商圈的關(guān)系與市級商圈的關(guān)系大主題區(qū)大主題區(qū)以歐陸文藝復(fù)興時

5、期以歐陸文藝復(fù)興時期 的風(fēng)格為主題，配合雅致的戶外茶座及花團錦簇的陽臺，匯聚20多間各國美食店以環(huán)繞探險歷奇以環(huán)繞探險歷奇為主題，以“開心號”探險船作標(biāo)志，配以最現(xiàn)代的燈光音效及互動式裝置，為消費者在購物之余帶來源源不斷的驚喜以維也納和比利時藝術(shù)風(fēng)格以維也納和比利時藝術(shù)風(fēng)格為主題，配以匠心獨運的梁柱和雅致的是內(nèi)擺設(shè)，使時尚品牌及潮流服裝店在這里顯得更加壯麗和閑適經(jīng)營模式經(jīng)營模式選擇以歐洲古典主義為體驗點，使商場被一個統(tǒng)一的主題所協(xié)調(diào)，從而增加了商業(yè)的整選擇以歐洲古典主義為體驗點，使商場被一個統(tǒng)一的主題所協(xié)調(diào)，從而增加了商業(yè)的整體氛圍體氛圍將室內(nèi)設(shè)置成商業(yè)街形式，并劃分成小店鋪出租，將商業(yè)分為飲

6、食、購物、娛樂三大部將室內(nèi)設(shè)置成商業(yè)街形式，并劃分成小店鋪出租，將商業(yè)分為飲食、購物、娛樂三大部分，與三大主題相互輝映，并在每個主題都引進少量主力店用以帶動整體商業(yè)的發(fā)展分，與三大主題相互輝映，并在每個主題都引進少量主力店用以帶動整體商業(yè)的發(fā)展相關(guān)指標(biāo)：相關(guān)指標(biāo)：總投資：總投資：1313億人民幣億人民幣占地面積：占地面積：5.15.1萬平米萬平米建筑面積：建筑面積：1515萬平米萬平米其中商業(yè)面積：其中商業(yè)面積：6.76.7萬平米萬平米星光廣場面積：星光廣場面積：3 3萬平米萬平米停車位：停車位：644644個個目前深圳最大的集購物、餐飲、娛樂、休目前深圳最大的集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光為

7、一體的閑、觀光為一體的Shopping MallShopping Mall案例三、中信城市廣場差異化主題路線的方式：差異化主題路線的方式：引進以吉之島、西武百貨為代表的引進以吉之島、西武百貨為代表的100100多家知名商家作為商場的有力支撐多家知名商家作為商場的有力支撐依靠主力店的帶動，保持了其商業(yè)的整依靠主力店的帶動，保持了其商業(yè)的整體性和連續(xù)性體性和連續(xù)性建筑類型：商住樓建筑類型：商住樓商業(yè)面積：商業(yè)面積：20000M220000M2，建筑，建筑底層底層1-41-4層層經(jīng)營業(yè)態(tài)：家居裝修產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)態(tài)：家居裝修產(chǎn)品經(jīng)營形式：零售經(jīng)營形式：零售核心客戶群：家庭核心客戶群：家庭 金麗家居廣場位于

8、羅湖區(qū)貝麗南路，田貝四路與田貝三路之間。廣場自1998年開始營業(yè)至今，已有的5年歷史，目前已經(jīng)形成了深圳市內(nèi)個人集中采購家居裝修產(chǎn)品的街區(qū)。街區(qū)零售（小型批發(fā)）燈飾為主要特色，而金麗家居廣場則倡導(dǎo)“家裝一站式服務(wù)”?？旖荩ＷC了消費者的“一站式”消費。基本情況針對家庭為單位的消費者，零售為主針對家庭為單位的消費者，零售為主經(jīng)營模式租賃式經(jīng)營，倡導(dǎo)租賃式經(jīng)營，倡導(dǎo)“家裝一站式服務(wù)家裝一站式服務(wù)” 一樓以潔具和衛(wèi)浴為主一樓以潔具和衛(wèi)浴為主租金租金130130元元/M2/M2左右左右二樓以廚柜、壁柜為主二樓以廚柜、壁柜為主租金租金100100元元/M2/M2左右左右四樓裝修公司四樓裝修公司租金不超過

9、租金不超過5050元元/M2/M2三樓以燈飾、布藝為主三樓以燈飾、布藝為主租金租金6060元元/M2/M2左右左右經(jīng)營模式 公司：深圳市愛西華康體產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司公司：深圳市愛西華康體產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司 總營業(yè)面積：近總營業(yè)面積：近70007000平方米平方米 配置：乾蒸、濕蒸、冰蒸、水脈沖躺床、餐廳、棒球室、高爾夫、乒乓球室、配置：乾蒸、濕蒸、冰蒸、水脈沖躺床、餐廳、棒球室、高爾夫、乒乓球室、 貴賓房、閱覽室、視聽室、桌球室、電影院、網(wǎng)吧、公眾棋牌室、按貴賓房、閱覽室、視聽室、桌球室、電影院、網(wǎng)吧、公眾棋牌室、按 摩室、休息靜區(qū)、美容室、美發(fā)室等。摩室、休息靜區(qū)、美容室、美發(fā)室等。 浴種：蘆薈

10、浴浴種：蘆薈浴 、溫泉浴、人參浴、溫泉浴、人參浴 、中藥浴、中藥浴 、木炭浴、木炭浴 卡種：鉆石卡年卡：卡種：鉆石卡年卡：29802980元元 鉆石卡半年卡：鉆石卡半年卡：19001900元元 鉆石卡季度卡：鉆石卡季度卡：11001100元元 案例五：愛西華營業(yè)時間：營業(yè)時間： 全天二十四小時營業(yè)。全天二十四小時營業(yè)。收費標(biāo)準(zhǔn)：收費標(biāo)準(zhǔn)：、門票、門票8888元人元人、1.11.1米以下兒童免票，米以下兒童免票， 1.11.1米以上兒童全票。米以上兒童全票。、團體券標(biāo)準(zhǔn)如下：、團體券標(biāo)準(zhǔn)如下： a a、1010人以上門票人以上門票7878元人元人 b b、2020人以上門票人以上門票6868元人

11、元人 c c、100100人以上門票人以上門票5858元人元人 以上團體券需預(yù)先購買。以上團體券需預(yù)先購買。、當(dāng)日、當(dāng)日11:0011:00至次日至次日11:0011:00為一次浴資為一次浴資 計費時段。超過次日中午計費時段。超過次日中午11:0011:00后后 出場，加收二次浴資出場，加收二次浴資7878元人，再元人，再 超過次日超過次日11:0011:00出場，再加收浴資出場，再加收浴資 6868元人。元人。愛西華消費指南：MALL國際案例愛民頓MALL案例一華南案例一華南MALLMALL體驗之城 中國首個超大型主題式購物公園-華南MALL，總建筑面積達80萬平方米，總投資超過25億元人民

12、幣，營業(yè)面積40萬平方米。停車位8000個。體 驗 世 界 歡 樂 演 繹 時 代 文 化2003年7月19至7月25日：華南MALL開盤歡樂體驗周7-19開盤活動7-20體驗日7-21世界文化日7-22萬國美食節(jié)7-23健康休閑日7-24歡樂兒童日7-25時尚購物日體驗二：賣場包裝體驗二：賣場包裝體驗三：“體驗概念規(guī)劃”A A區(qū)區(qū) “ “品位新體驗品位新體驗”A區(qū)規(guī)劃為高檔(中高檔)的購物區(qū)域 BCBC區(qū)區(qū) “ “生活新體驗生活新體驗”本區(qū)域規(guī)劃為中檔的時尚潮流用品，包括男女服飾、兒童、老年人用品、餐飲、電訊電器等。 D D區(qū)區(qū)“娛樂新體驗娛樂新體驗”為集中的娛樂區(qū)E E區(qū)區(qū)“視覺新體驗視覺

13、新體驗”E區(qū)為靠近酒店及機場候機大廳的位置F F區(qū)美食新體驗區(qū)美食新體驗”本區(qū)一、二層為國際美食中心，三層為風(fēng)情酒吧街，靠近寫字樓區(qū)域為旅游接待中心及休閑會所K K區(qū)區(qū)“貴族新體驗貴族新體驗”本區(qū)域規(guī)劃為高檔商品集中區(qū)域,成為“貴族香榭麗舍”。華南MALL經(jīng)營管理模式經(jīng)營管理經(jīng)營管理成功的MALL管理模式和經(jīng)驗，“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營”的理念，成功地避免了目前商業(yè)領(lǐng)域分散經(jīng)營的固有風(fēng)險；完善的組織結(jié)構(gòu)，“以人為本、客戶至上”的企業(yè)文化，最大的保障了投資者和經(jīng)商者有穩(wěn)定的投資回報！【管理模式】【管理模式】“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營” 統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。 統(tǒng)

14、一招商管理：對招商的品牌審核管理和完善的租約管理。 統(tǒng)一營銷管理：為MALL策劃1年365天的系列營銷計劃。 統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督：成立管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān) 督承租方的經(jīng)營活動，保證MALL的高效運轉(zhuǎn)。 統(tǒng)一物業(yè)管理：有效地進行建筑空間的維護和保養(yǎng)華南華南MALLMALL運營模式運營模式租售比：12%分割產(chǎn)權(quán)銷售，88%經(jīng)營。v 12%銷售面積的反租資金來源于88% 主力店的租金收入；v 經(jīng)營管理公司專門設(shè)置基金，作為小業(yè)主租金回報的保障；v 產(chǎn)品上低成本投入，只做建筑主體部分以及公建配套設(shè)施，業(yè)主自行對商鋪進行裝修、包裝。華南華南MALLMALL營銷模式營銷模式買鋪反租模式5-15年委托

15、經(jīng)營分紅7%起點的回報率第4年起，年回報遞增率5%買鋪即送一年租金鋪鋪號號總價總價預(yù)收預(yù)收1年租金年租金（7%年回報率）年回報率）實付首實付首期期6成成10年月供年月供C50000035000165000元3295元例：商鋪C總價50萬元，15年期經(jīng)營分紅投資實例（投資回報與面積無關(guān)，只與商鋪總價和年回報率相關(guān)）年期年期前前3年年第第4年年第第5年年第第6年年第第7年年第第8年年第第9年年第第10年年年回報率年回報率7%7.35%7.72%8.10%8.51%8.93%9.38%9.85%年租金年租金35000元*3年36750元38600元40500元42550元44650元46900元49250元年期年期第第11年年第第12年年12年租金回報總年租金回報總額額第第13年年第第14年年第第15年年15年租金回年租金回報總額報總額年平均回報年平均回報率率年回報率年回報率10.34%10.86%11.40%11.97%12.57%年租金年租金51700元54300元57000元59850元62850元510200元，租金收益全部回本689900元9.2% （15年）（資料來源：華南MALL商業(yè)海報）華南華南MALLMALL已加盟商家已加盟商家在華南MALL短短的半