物業(yè)服務(wù)日常問題處理知識解答

1、物業(yè)服務(wù)日常問題處理知識解答1616、業(yè)主要按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚（房）嗎封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚（房）等行為看似是業(yè)主自家的事，但 是會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè) 主感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其保值增值的作用。為了維護(hù)公共安 全和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚時，都應(yīng)遵守相關(guān)法律 規(guī)定及業(yè)主（臨時）管理規(guī)約和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的要求，更不得占用公共部位， 侵占其他業(yè)主的利益。1717、車輛（電瓶車、小汽車）丟失、家中失竊，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需承擔(dān)責(zé)任嗎發(fā)生業(yè)主財(cái)產(chǎn)失竊事件應(yīng)立即報案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)原則上不對

2、業(yè)主人身和戶 內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任，若沒有特別約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)業(yè)主、使用人的人 身、財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)若違反了物業(yè)服務(wù)合同約定，服務(wù)工作未到位并導(dǎo)致業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)受到損失的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)則應(yīng)依法承擔(dān)相關(guān)法律 責(zé)任。1818、開發(fā)單位不承擔(dān)維修責(zé)任怎么辦物業(yè)在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由開發(fā)單位承擔(dān)， 若開發(fā)單位拒絕根據(jù)質(zhì)量保 證書承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主可向開發(fā)建設(shè)單位的主管部門反映，并請其協(xié)調(diào)處理或執(zhí)法。1919、涉及物業(yè)管理事務(wù)的職能部門不受理不作為怎么辦小區(qū)內(nèi)涉及物業(yè)管理事務(wù)的職能部門如果不受理、 不作為，業(yè)主可向其上級 主管部門、市長熱線反映。2020、住宅小區(qū)內(nèi)車位費(fèi)收取的費(fèi)用

3、歸誰所有根據(jù)物權(quán)法第六章中關(guān)于建筑物區(qū)分權(quán)的規(guī)定，如果停車場作為配套設(shè) 施進(jìn)行了公攤，則屬于全體業(yè)主所有，其權(quán)利自然歸屬于全體業(yè)主。因此，車輛 在共用部位停放收取的費(fèi)用，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)可以 代為收費(fèi)，也可以代為經(jīng)營。但并不是說將收益均分到每個業(yè)主的手中， 而是可 以用于彌補(bǔ)停車場合理維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的不足， 在此之外有剩余的，可以補(bǔ)充專項(xiàng) 維修資金，用于物業(yè)共同部位的維修養(yǎng)護(hù)，也可以按照業(yè)主大會的決定，用于業(yè) 主委員會工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。2121、 房屋存在質(zhì)量缺陷能拒交物業(yè)費(fèi)嗎一旦業(yè)主在辦理完接收手續(xù)（即入住手續(xù)）之后才發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題， 則分兩種情

4、況區(qū)別對待：（1 1）在房屋質(zhì)量不是主體結(jié)構(gòu)存在問題，未嚴(yán)重到足以解除購房合同的情 況下，業(yè)主則應(yīng)繼續(xù)交納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題是基于你與開發(fā)商簽訂 的購房合同，當(dāng)質(zhì)量問題較小，不足以解除購房合同時，如裝修工藝稍次、局部 出現(xiàn)滲漏等，業(yè)主應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商解決房屋質(zhì)量問題或索取經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。物業(yè)管理 費(fèi)是業(yè)主有償享受物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用，業(yè)主只要實(shí)際接收了物業(yè)就享受 了服務(wù)，因而必須向物業(yè)管理公司支付服務(wù)費(fèi)。 房屋質(zhì)量問題與物業(yè)管理問題分 屬于兩個不同的范疇，二者不能混為一談。（2 2）若質(zhì)量問題嚴(yán)重到可以解除合同的程度，在合同解除之前，業(yè)主仍應(yīng) 交納物業(yè)管理費(fèi)，直至合同解除為止。2222、

5、 小區(qū)業(yè)主私搭亂建誰來管許多小區(qū)都存在私搭亂建的情況，物業(yè)想管，但沒有執(zhí)法權(quán)，不能對違法建 筑進(jìn)行強(qiáng)拆。針對類似問題，物管公司可先向有關(guān)主管部門書面投訴， 請求執(zhí)法 部門行使其監(jiān)管權(quán)力；若執(zhí)法部門不作為，且其他業(yè)主意見較大，可根據(jù)情況， 依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例、業(yè)主規(guī)約或其他法律規(guī)定，作為原告將違法業(yè)主起訴至 法院；也可建議權(quán)利受到侵害的業(yè)主作為原告，向人民法院提起訴訟。2323、 把住宅改成飯店或商店，有營業(yè)執(zhí)照就行嗎不行。物權(quán)法第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約， 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī) 以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

6、最高人民法院關(guān)于審理建筑 物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第十條規(guī)定，業(yè)主將住宅 改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同 意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，法 院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行 為進(jìn)行抗辯的，法院不予支持。2424、誰為小區(qū)內(nèi)停車安全負(fù)責(zé)案例數(shù)日前，長春市某小區(qū)內(nèi) 1010 多輛私家車被人故意劃傷，被劃的車輛均是停 放在小區(qū)路旁的露天自律停車位上。業(yè)主認(rèn)為，業(yè)主停車，物業(yè)是收車位費(fèi)的， 應(yīng)該負(fù)有看管的責(zé)任。物業(yè)公司則認(rèn)為自己只是管理，不負(fù)責(zé)看管，沒有責(zé)任。律師這要

7、看業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的是車輛保管合同還是車位租用合同而定。如果簽訂的是車輛保管合同，則物業(yè)公司要承擔(dān)賠償責(zé)任。如果是車位租用合同， 在物業(yè)公司不存在故意或者重大過失的前提下，物業(yè)公司不承擔(dān)賠償責(zé)任。2525、被高空墜物砸傷了找不到人咋辦20102010 年 7 7 月 1 1 日實(shí)施的侵權(quán)責(zé)任法第 1111 章第 8787 條規(guī)定，從建筑物中 拋擲物品或從建筑物上墜落的物品造成他人損害， 難以確定具體侵權(quán)人的，除能 夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。 一旦找不到 責(zé)任人，受傷害的人可以將二樓以上的全部住戶列為被告進(jìn)行起訴，如果被告不能證實(shí)事發(fā)時家中無人，就要負(fù)有相應(yīng)賠

8、償責(zé)任。2626、共用排污管道堵塞“頻發(fā)”誰該擔(dān)責(zé)根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，共同使用同一污水主管道排放生活污水，應(yīng)合理、 謹(jǐn)慎地管理、使用物業(yè)公共設(shè)施，共同維護(hù)管道的暢通。排污管道的堵塞，與共 同使用人使用不當(dāng)存在因果關(guān)系。疏通管道責(zé)任及費(fèi)用，全體共用人如無法定免 責(zé)事由均應(yīng)對此承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。2727、業(yè)主電動車電瓶被盜，小區(qū)物業(yè)有責(zé)任嗎業(yè)主可以據(jù)此拒交物業(yè)費(fèi)嗎物業(yè)只負(fù)責(zé)公共部位的設(shè)施設(shè)備及財(cái)產(chǎn)安全， 車輛是業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)，不在 物業(yè)費(fèi)包括的范圍之內(nèi)，所以電動車電瓶丟失只能由業(yè)主自己負(fù)責(zé)。但是，如果業(yè)主繳納了物業(yè)費(fèi)，在物業(yè)應(yīng)有的工作范圍之內(nèi)，物業(yè)沒有履行自己的職責(zé)，沒 有按規(guī)定正常巡查小區(qū)

9、安全， 或者保安發(fā)現(xiàn)偷盜行為未制止， 以及小區(qū)監(jiān)控設(shè)施 早已損壞，物業(yè)沒有及時維修而給案件偵破增加了難度，那么，業(yè)主的電瓶被盜物業(yè)是有責(zé)任的。所以，如若電動車電瓶被盜，業(yè)主應(yīng)該先搜集證據(jù)，包括保安 當(dāng)天的巡查記錄、進(jìn)出車輛登記，如果保安沒有按規(guī)定做到這些， 那物業(yè)對業(yè)主 電動車電瓶被盜負(fù)有責(zé)任。業(yè)主可以整理好這些證據(jù)，去和物業(yè)協(xié)商此事，協(xié)商 不成，直接起訴物業(yè)，只要業(yè)主有那些證據(jù)，法院會判物業(yè)賠償業(yè)主一部分損失。建議業(yè)主，自己的私有財(cái)產(chǎn)包括車輛應(yīng)存放到指定的、有人看管的停車場， 那樣會安全很多，即使丟失，也會有專人承擔(dān)責(zé)任。此外，因任何理由拒交物業(yè)費(fèi)都是違法的，如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)不作為，可以 向

10、法院提起訴訟，要求減免物業(yè)費(fèi)，但是不能拒交物業(yè)費(fèi)。案例：業(yè)主與物業(yè)無保管協(xié)議，電瓶車遺失責(zé)任自負(fù)一業(yè)主嶄新的電動車停在小區(qū)里半夜被盜， 業(yè)主將物業(yè)管理公司告上法庭要 求賠償。近日，上海市松江區(qū)人民法院判決該業(yè)主與物業(yè)公司無保管協(xié)議，駁回原告王小姐的訴訟請求。王小姐于 20072007 年 5 5 月在一花苑小區(qū)買了一套房屋，并辦理了產(chǎn)權(quán)證，繳納 了房屋自 20072007 年 8 8 月至 20082008 年 7 7 月的物業(yè)管理費(fèi) 900900 余元。20082008 年 5 5 月 2 2 日晚 7 7 點(diǎn)左右，王小姐將自己剛買才兩天的電動車停在自己 房屋的底樓，當(dāng)晚 1010 點(diǎn)半，王

11、小姐下樓時發(fā)現(xiàn)電動車不在了，在小區(qū)找了一圈 也沒看見。1111 點(diǎn)多，王小姐即向公安派出所報警。后王小姐多次找物業(yè)公司商 談賠償事宜，但均遭拒絕。王小姐認(rèn)為，其已繳納了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司有責(zé) 任保障其財(cái)產(chǎn)的安全，故請求法院判令物業(yè)公司賠償電動車被盜損失的50%50%卩10751075 元以及交通費(fèi)、誤工費(fèi)的損失 200200 元。物業(yè)公司認(rèn)為，其主要職能是維護(hù)小區(qū)的正常秩序和對房屋的安全監(jiān)管， 對 小區(qū)業(yè)主停放在小區(qū)車庫外的個人財(cái)物沒有保管義務(wù)， 且其沒有失職行為，故不 同意王小姐的訴訟請求。法院認(rèn)為，保管人應(yīng)當(dāng)妥善保管保管物，保管期間，因保管人保管不善造成 保管物損毀、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承

12、擔(dān)損害賠償責(zé)任。 業(yè)主與物業(yè)公司形成有償 停車協(xié)議，構(gòu)成保管關(guān)系的，如果車輛丟失，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)保管人的責(zé)任。 若業(yè)主未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自在小區(qū)內(nèi)停車， 應(yīng)認(rèn)定雙方無保管關(guān)系，車主無權(quán) 以物業(yè)公司未盡保管之責(zé)為由要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。法院認(rèn)為，業(yè)主王小姐繳納的是物業(yè)管理費(fèi)， 并沒有與物業(yè)公司另行簽訂有 關(guān)被盜車輛的保管合同并繳納相關(guān)的保管費(fèi)， 故原告以被告未盡保管職責(zé)為由要 求被告賠償電動車被盜損失的訴訟請求，法院不予支持。2828、在小區(qū)內(nèi)物業(yè)指定地點(diǎn)停車車輛被竊，物業(yè)有責(zé)任嗎案例一市民：一天早上我到公司上班，按照公司所在地物業(yè)保安的要求，將自行 車停在指定地點(diǎn)。中午下班去取車，發(fā)現(xiàn)車被竊

13、。我與物業(yè)管理部門交涉過，他 們說，我未繳停車費(fèi)，車輛被竊由我自己負(fù)責(zé)。像這種事，提出賠償是否合理， 是否符合有關(guān)規(guī)定律師上述問題帶有一定的普遍性，為此我們專門采訪了法律界及物業(yè)管理界人 士，現(xiàn)將傾向性意見綜合如下：目前，居民小區(qū)自行車停車模式大致有兩種：一是業(yè)主自購自行車庫，即開 發(fā)商將建好的自行車庫賣給業(yè)主， 產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有；二是物業(yè)公司在地上（或地 下）劃出固定或不固定的泊位，讓小區(qū)內(nèi)居民停放自行車，除個別情況外，通常 是免費(fèi)的，而案例中的自行車停放當(dāng)屬第二種模式。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，居民入住小區(qū)時應(yīng)與小區(qū)物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合 同，繳納物業(yè)管理費(fèi)，同時依據(jù)合同約定有償或無償享受物業(yè)管理公

14、司提供的 各項(xiàng)服務(wù)。物業(yè)管理公司在小區(qū)范圍內(nèi)承擔(dān)全面的管理責(zé)任，包括小區(qū)居民的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全。小區(qū)居民按照物業(yè)管理合同的規(guī)定或物業(yè)管理公司的要求將 自行車停在指定位置上，這種行為本身體現(xiàn)了要約和承諾的吻合， 雙方在法律責(zé) 任上的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系即已形成。 通俗地講，就是我按你的要求停車，你就要看 好我的車，不能說我按你的要求辦了，后果你卻不管。此案例中存在著免費(fèi)停車 后發(fā)生的盜損案件將如何認(rèn)定的問題，繳了物業(yè)管理費(fèi)而在小區(qū)指定的地段停 車，是屬于附條件的民事行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為保管合同關(guān)系，依照合同法第三 百七十四條的規(guī)定，“保管是無償?shù)模９苋俗C明自己沒有重大過失的，不承擔(dān) 損害賠償責(zé)任”。所

15、謂“沒有重大過失的”情況是指車主遺失了車鑰匙或停車卡 之類的物品，致使物業(yè)管理人員無法判斷是否車輛被盜開，物業(yè)管理公司即可免 責(zé)，否則就不能免責(zé)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。2929、因樓道大廳地滑而摔倒，物業(yè)承擔(dān)責(zé)任嗎案例業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折， 住院一個多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?，因此物業(yè) 公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。那么, 此事物業(yè)公司是否該承擔(dān)責(zé)任律師這個案例的責(zé)任歸屬適用于我國民法所規(guī)定的特殊侵權(quán)的民事責(zé)任，即中華人民共和國民法通則第一百零六條第三款規(guī)定：“沒有過錯，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承

16、擔(dān)民事責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！币虼宋飿I(yè)管理公司是否要負(fù)責(zé)賠償?shù)?關(guān)鍵是看法律有沒有規(guī)定要承擔(dān)民事責(zé)任。中華人民共和國民法通則第一百二十五條規(guī)定：在公共場所、道路旁或 者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他 人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。同理，在本案例中，如果物業(yè)公司對地面 潮濕既沒有設(shè)置警示性標(biāo)志又沒有采取防范措施，則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任，否則就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。根據(jù)中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第十八條的規(guī)定：“經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、 財(cái)產(chǎn)安全的要求。應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出 真實(shí)的說明和明確的警示，并說明和標(biāo)明正確使用商品或者接受

17、服務(wù)的方法以及 防止危害發(fā)生的方法?！边@條法律規(guī)定與我國民法第一百二十五條的規(guī)定是一致 的，都包含有要“明確的警示”的法律要求。3030、某業(yè)主投訴：我買的房子雖然已入住半年，可我卻高興不起來。因?yàn)榉?子存在質(zhì)量問題一一衛(wèi)生間滲水、墻面有裂縫、門窗歪斜。找了物業(yè)公司和開 發(fā)商后，他們只是把裂縫補(bǔ)了補(bǔ)，滲水和門窗歪斜的問題還存在。因此，我準(zhǔn) 備不支付物業(yè)公司的物業(yè)管理費(fèi)了，不知這種做法是否合理3131、住戶裝修房屋時，是否應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納裝修押金關(guān)于裝修管理的問題，綜合有關(guān)文件有以下幾個要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)對 住戶的裝修進(jìn)行監(jiān)督管理；住戶裝修時，必須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報，經(jīng)批準(zhǔn)后方 可施工；

18、住戶裝修時，不得拆改房屋的承重結(jié)構(gòu)，不得挪動各種管線；住戶裝修 時，必須與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時間、垃圾處理 方式以及違約責(zé)任的處理等內(nèi)容；為了保證住戶按照規(guī)定裝修，不破壞承重結(jié)構(gòu) 等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向住戶收取裝修押金， 裝修完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時 驗(yàn)收，沒有問題的，裝修押金應(yīng)及時退還。3232、業(yè)主和使用人在使用和裝修房屋時，有哪些違規(guī)行為應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任業(yè)主在使用物業(yè)，尤其是裝修房屋時，應(yīng)遵守有關(guān)房屋裝修管理規(guī)定，事先 告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主和使用人如有下列行為之一， 造成他人損失的，應(yīng)承擔(dān) 經(jīng)濟(jì)責(zé)任：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；占用、損壞住宅的共用部位、

19、共 用設(shè)備；在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、 構(gòu)筑物； 侵占綠地、毀壞綠地；亂設(shè)攤點(diǎn)、亂設(shè)集貿(mào)市場；亂倒垃圾、雜物；在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 的噪音；法律、法規(guī)禁止的其他行為。3333、房屋質(zhì)量出問題，業(yè)主應(yīng)該找誰房屋在竣工驗(yàn)收后，在使用過程中可能出現(xiàn)質(zhì)量問題，如屋面漏水，墻壁裂 縫或墻皮脫落，上下水管道、暖氣管道漏水、堵塞等。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的 規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍， 承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 業(yè)主可以要求建設(shè)單位對物業(yè)進(jìn)行維修。19971997 年 1111 月 1 1 日頒布的中華人

20、民共和國建筑法明確規(guī)定了建筑工程保 修制度。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。由于業(yè)主是與建設(shè)單位訂立的房屋買賣合同， 因此建設(shè)單 位是物業(yè)質(zhì)量保修的第一責(zé)任人。3434、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其 他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以 把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。3535、建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維 護(hù)、管

21、理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 建設(shè)單位指定的業(yè)主臨時公約， 不得侵害物業(yè)買受人的合法 權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù) 企業(yè)； 投標(biāo)人少于 3 3 個或者住宅規(guī)模較小的， 經(jīng)物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部 門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣 工總平面圖等資料；應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管

22、理用房； 應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。3636、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰繳納不繳納物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)什么法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別 不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國 務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定 由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的， 從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。已竣工但 尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位繳納。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期

23、不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng) 督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以起訴業(yè)主。3737、誰來分擔(dān)住宅樓內(nèi)公共區(qū)域的照明費(fèi)用住宅樓內(nèi)公共區(qū)域的照明一般是指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明， 該系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源費(fèi)范疇，按照國家計(jì)委、建設(shè)部城市 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法（計(jì)價費(fèi)19962661996266 號）的規(guī)定，該能源 費(fèi)用可以計(jì)入物業(yè)管理成本，并由受益人即樓內(nèi)全體人分?jǐn)偂?一般慣例是，按單 元門進(jìn)行分?jǐn)?。物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多采取分?jǐn)傇瓌t解決樓內(nèi)公共照明電費(fèi)問題。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費(fèi)用外，還應(yīng)繳納分?jǐn)偟哪茉促M(fèi)用。3838、在計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)時

24、，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)， 這個建筑面積包括兩個部分：一 部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋， 以建設(shè)方與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。3939、小區(qū)內(nèi)自行車丟失，物業(yè)管理公司該賠嗎不賠。小區(qū)內(nèi)丟自行車有兩種情況：小區(qū)內(nèi)有存車棚的，如自行車在存車棚 內(nèi)丟失，直接由看車棚的人負(fù)責(zé)；在小區(qū)內(nèi)其他地方丟失由業(yè)主負(fù)責(zé)， 因?yàn)闃I(yè)主 與物業(yè)公司沒有財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系。4040、暖氣不熱，誰來負(fù)責(zé)根據(jù)巴彥淖爾市城鎮(zhèn)集中供熱管理暫行辦法第四十條規(guī)定：由于供熱單 位的責(zé)任，造成熱用戶室內(nèi)溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求的，供熱單位應(yīng)當(dāng)減收或退還相 應(yīng)比例的

25、熱費(fèi)，但必須由熱用戶申請現(xiàn)場測溫，并留有記錄。第四十一條規(guī)定： 在正常供熱運(yùn)行中，如室內(nèi)溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求的，經(jīng)供熱單位現(xiàn)場測溫確定不 達(dá)標(biāo)，屬于供熱單位的供熱質(zhì)量或系統(tǒng)問題的， 由供熱方處理并承擔(dān)責(zé)任或退還 相應(yīng)比例的熱費(fèi)；屬于熱用戶室內(nèi)供熱設(shè)施結(jié)構(gòu)或安裝問題的， 由熱用戶或建設(shè) 單位解決并承擔(dān)責(zé)任。4141、太陽能漏水，由誰負(fù)責(zé)由業(yè)主負(fù)責(zé)，因?yàn)樘柲苁菢I(yè)主個人的財(cái)產(chǎn)，所以太陽能所造成的損失由業(yè) 主負(fù)責(zé)。4242、業(yè)主是否可以拒絕物業(yè)管理服務(wù)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種服務(wù)關(guān)系，作為消費(fèi)者，業(yè)主可以選擇是否 接受這種服務(wù)。這種選擇權(quán)體現(xiàn)在選擇物業(yè)公司、 是否與物業(yè)公司簽約以及如何 與物業(yè)公司簽約等方面，當(dāng)然也體現(xiàn)在以法定或者約定條件解除與物業(yè)公司的服 務(wù)合同關(guān)系上。但要注意的是，當(dāng)業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同或已形成 事實(shí)合同后，業(yè)主方不能擅自終止合同，不能單方拒絕履行自己的交費(fèi)義務(wù)。目 前在小區(qū)管理中出現(xiàn)的一些物業(yè)公司賴著不走和業(yè)主隨便更換物業(yè)公司的情況 都是不正常的。物業(yè)公司如果得不到業(yè)主的聘任，僅憑開發(fā)商的選聘進(jìn)駐后，一 旦小區(qū)成立了業(yè)主委員會，業(yè)主委員會另聘或者決定不聘物業(yè)管理的，物業(yè)公司 無權(quán)強(qiáng)行提供服務(wù)。不過物業(yè)公司一旦和業(yè)主委員會簽訂了服務(wù)合同，業(yè)主也不 能背信