假按揭貸款特征及風(fēng)險(xiǎn)防范

1、假按揭貸款特征及風(fēng)險(xiǎn)防范假按揭貸款特征及風(fēng)險(xiǎn)防范一、假按揭背景假按揭是指借款人不具備真實(shí)購房目的，但以購房為名義套取銀行貸款的行為。假按揭從房地產(chǎn)業(yè)誕生那天起就存在，隨著國(guó)家加大房地產(chǎn)調(diào)控和銀根緊縮，各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸全面緊縮，房地產(chǎn)業(yè)資金全線告急，假按揭因而有愈演愈烈的趨勢(shì)。剛剛從大學(xué)畢業(yè)的張先生急于購置一套結(jié)婚用房，他在二手房市場(chǎng)上看中了一套二手新房，工作不久的他雖然收入不低，但是積蓄不多，即使是三成的首付款也難以支付。然而中介公司的業(yè)務(wù)員卻告訴他，只要支付一定數(shù)額的手續(xù)費(fèi)，就可以“零首付”買這套房子。張先生將信將疑，銀行不是規(guī)定買房不能零首付嗎？這家中介公司果然“神通廣大”，他們是怎

2、樣操作的呢？原來關(guān)鍵就在房子的報(bào)價(jià)上。這套房子的桂牌價(jià)是60萬元，銀行提供7成貸款，那么他可獲貸42萬元。但是中介在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)將其價(jià)格改為90萬元，如此，貸款額度一下子就可以超過60萬元，從而實(shí)現(xiàn)所謂的“零首付”。真是沒有想到，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)、造福市民的房產(chǎn)貸款竟然成了一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)騙貸的工具。據(jù)調(diào)查，這些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)利用了現(xiàn)行貸款規(guī)則存在的漏洞，騙貸手法主要包括以小報(bào)大、變更用途以及二者的混合型等。今年中央收緊銀根之后，各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款從嚴(yán)從緊，一些信用、資質(zhì)不是很好的中小房地產(chǎn)企業(yè)幾乎從銀行貸不到一分錢，融資難度增大，成本提高。而對(duì)于個(gè)人住房貸款，雖然比以前嚴(yán)格了審查，但相

3、對(duì)還是“寬松”，一手房可以貸到總房款的7成以上，二手房也能貸到6成以上，且利率還可以下浮，不及開發(fā)商從企業(yè)間拆借或從其他民間渠道直接融資成本的1/3?！庇捎跇I(yè)績(jī)考慮，個(gè)別從業(yè)人員疏于審查，或是被開發(fā)商收買，假按揭已呈抬頭之勢(shì)。目前“假按揭”多發(fā)生在銷售不暢的樓盤。對(duì)于開發(fā)商來說，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)刻，能夠及時(shí)通過商品房銷售回籠資金非常重要。如果銷售不暢，資金壓力又大，就可能劍走偏鋒，通過非正常手段來回收資金，“假按揭”就是其中慣用的手法。有開發(fā)商坦稱：“假按揭”是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“潛規(guī)則”。假按揭作為個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的一種主要來源，對(duì)銀行按揭業(yè)務(wù)的危害十分巨大。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，開發(fā)商急

4、需通過商品房銷售回籠資金，資金壓力大的開發(fā)商可能會(huì)劍走偏鋒，通過辦理假按揭等非正常手段回收資金。因此，防范假按揭作為當(dāng)前住房金融工作的一項(xiàng)緊迫任務(wù)，必須認(rèn)真對(duì)待。二、假按揭分類及動(dòng)機(jī)（一）假按揭分類1、從購房合同載明的交易房屋類型劃分，假按揭可分為一手房假按揭和二手房假按揭，又可分為個(gè)人住房假按揭和個(gè)人商業(yè)用房假按揭。2、從制造假按揭的主體劃分，假按揭可分為房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、借款人、銀行內(nèi)部員工和其他主體制造的假按揭。3、從假按揭具體表現(xiàn)形式劃分，假按揭可分為以下幾種情況：借款人資料和簽名真實(shí)，但所購房產(chǎn)不存在或被重復(fù)銷售或被重復(fù)抵押（真人假房）；借款人資料和簽名真實(shí)，所購房產(chǎn)存在

5、，但沒有真實(shí)購房行為（真人真房）；所購房產(chǎn)存在，但借款人資料或簽名虛假，沒有真實(shí)購房行為（假人真房）；借款人資料或簽名虛假，所購房產(chǎn)不存在或被重復(fù)銷售或被重復(fù)抵押（假人假房）。所有資料和交易行為均為真實(shí)，但價(jià)格嚴(yán)重高估。（二）制造假按揭的動(dòng)機(jī)1、房地產(chǎn)開發(fā)商制造假按揭的動(dòng)機(jī)：彌補(bǔ)建設(shè)資金不足，避免申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的各種手續(xù)；償還即將到期的房地產(chǎn)開發(fā)貸款；將銷售不暢的樓盤特別是尾房變現(xiàn)；將不愿或無能力繼續(xù)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目扔給銀行，騙取按揭貸款后脫身。2、房地產(chǎn)交易中介制造假按揭的動(dòng)機(jī)：將收購的尾房變現(xiàn)；彌補(bǔ)資金周轉(zhuǎn)困難；通過協(xié)助辦理假按揭獲取中介收入；實(shí)施金融詐騙，套取銀行資金。3、借款人制造

6、假按揭的動(dòng)機(jī)：將不愿繼續(xù)擁有的自有房產(chǎn)變現(xiàn)；以自有房產(chǎn)作為抵押物，獲得按揭貸款用于其他個(gè)人消費(fèi)或投資，以享有按揭貸款在利率、期限、辦理程序等方面的優(yōu)勢(shì)；銀行內(nèi)部員工或其他主體制造假按揭的動(dòng)機(jī)騙取銀行貸款。三、假按揭主要特征（一）一手房假按揭主要特征1、借款人特征：工作單位為擬購買房產(chǎn)的開發(fā)商、開發(fā)商母（子）公司、銷售代理商、承建商、材料供應(yīng)商或其他關(guān)聯(lián)企業(yè)；收入證明上的聯(lián)系人、聯(lián)系電話為開發(fā)商或銷售代理公司工作人員、聯(lián)系電話；收入很高但不能提供證明材料，或其收入明顯高于所從事職業(yè)的平均收入水平，或?qū)λ鶑氖碌穆殬I(yè)不熟悉；無正當(dāng)理由不能提供身份證件等重要資料的原件，或提供的資料明顯虛假；簽名虛假或

7、多處簽名不一致。2、所購房產(chǎn)特征:事實(shí)上不存在該房產(chǎn)；房?jī)r(jià)明顯高于周邊相同或相近檔次樓盤；精裝修樓盤裝修部分價(jià)款明顯高于市場(chǎng)裝修價(jià)格水平；開發(fā)商營(yíng)銷策略或優(yōu)惠措施沒有大的改變，滯銷樓盤或尾盤突然熱銷。3、購房行為特征：一人購買多套房產(chǎn)，或同一單位多人購買同一樓盤；商品房買賣合同多項(xiàng)重要內(nèi)容空白；借款人不知曉購房事實(shí)，或?qū)λ徺I房產(chǎn)的位置、小區(qū)名稱、樓號(hào)、層數(shù)、朝向、房號(hào)、戶型、面積、價(jià)格、入住時(shí)間等基本情況不熟悉、不關(guān)心；開發(fā)商委托銀行代收首付款的，借款人不能提供進(jìn)賬單或進(jìn)賬單顯示首付款由開發(fā)商通過轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金方式代繳；由開發(fā)商自行收取首付款的，開發(fā)商由具了借款人已繳納首付款的收據(jù)或發(fā)票，但賬務(wù)

8、上沒有收到款項(xiàng)的反映。4、貸款行為特征：借款人不由面,由開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)代辦所有貸款手續(xù)；多個(gè)借款人集中在同一天或相近幾天內(nèi)辦理貸款，貸款金額、期限相近，貸款成數(shù)達(dá)到或接近最高成數(shù)；借款人對(duì)貸款利率、月還款額等要素不關(guān)心，對(duì)借款合同內(nèi)容無所謂或不知情；借款人選擇到期一次性還本付息方式。5、開發(fā)商行為特征：不愿存入按揭貸款保證金；不愿接受資金監(jiān)管；房屋竣工后，遲遲不辦理房屋所有權(quán)證或抵押登記手續(xù)；將大量按揭貸款挪作他用，項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢或形成爛尾。6、貸款償還特征：貸款償還日前由開發(fā)商通過轉(zhuǎn)賬方式往借款人還款賬戶內(nèi)存入與月還款數(shù)相同或相近金額的款項(xiàng)，或以現(xiàn)金方式存入，但多個(gè)借款人存款憑條上的簽名

9、為同一人筆跡；同一樓盤多個(gè)借款人同時(shí)違約，違約期數(shù)相同或相近，且非因借款人與開發(fā)商、物業(yè)管理公司或貸款銀行產(chǎn)生糾紛所致。7、其他特征:達(dá)到入住條件后，借款人所購房產(chǎn)一直處于空置狀態(tài)；所購房產(chǎn)的使用人不是借款人且與借款人不存在租賃關(guān)系。（二）二手房假按揭主要特征1、借款人特征：為所購房產(chǎn)交易中介的內(nèi)部員工，或與售房人為直系親屬；無正當(dāng)理由不能提供身份證件等重要資料的原件，或提供的資料明顯虛假；簽名虛假或多處簽名不一致。2、所購房產(chǎn)特征：事實(shí)上該房產(chǎn)不存在；售房人不能提供房屋所有權(quán)證或其他合法產(chǎn)權(quán)證明的原件；簽訂房屋買賣合同之前借款人就已是所購房產(chǎn)的所有權(quán)人；借款人擬購房產(chǎn)建成時(shí)間較早，成新度較低

10、，正常市場(chǎng)上難以成交；評(píng)估價(jià)格明顯偏高。3、購房行為特征：借款人不知曉購房事實(shí)，或?qū)λ徺I房產(chǎn)的位置、小區(qū)名稱、樓號(hào)、層數(shù)、朝向、房號(hào)、戶型、面積、價(jià)格等基本情況不熟悉、不關(guān)心；購房合同多項(xiàng)重要內(nèi)容空白；借款人未按規(guī)定將首付款交到指定賬戶，而是由售房人直接收取但難以證明借款人已支付首付款。4、貸款行為特征：借款人不由面，所有貸款手續(xù)委托房地產(chǎn)交易中介、奧一機(jī)構(gòu)或莫個(gè)人代辦；借款人一次或分次以現(xiàn)金方式提取貸款或以轉(zhuǎn)賬方式將貸款轉(zhuǎn)入另外一個(gè)與購房行為不相關(guān)的賬戶。四、假按揭防范要點(diǎn)（一）樹立依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)意識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)制度規(guī)定。假按揭的產(chǎn)生，很大程度上是由于商業(yè)銀行經(jīng)辦行和經(jīng)辦人員有章不循、違規(guī)

11、操作所致。因此防范假按揭首先是牢固樹立依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)意識(shí)，辦理業(yè)務(wù)時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行銀監(jiān)會(huì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引和相關(guān)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)制度規(guī)定，不得擅自盲目放寬貸款條件。（二）優(yōu)選房地產(chǎn)開發(fā)商、樓盤及交易中介，從源頭上防范假按揭。要優(yōu)選按揭樓盤，在發(fā)放一手樓貸款前，要由有權(quán)審批行對(duì)擬提供按揭貸款的樓盤進(jìn)行準(zhǔn)入認(rèn)定，不得對(duì)未經(jīng)過準(zhǔn)入認(rèn)定的樓盤提供按揭貸款，嚴(yán)禁支持有不良信用記錄的開發(fā)商支持的樓盤，嚴(yán)防介入存在合法性缺陷的按揭項(xiàng)目。（三）加強(qiáng)盡職調(diào)查，認(rèn)真核實(shí)借款人購房行為真實(shí)性。在辦理業(yè)務(wù)時(shí)必須堅(jiān)持面談制度，充分了解借款人購房意愿及行為真實(shí)性，合理判斷還款能力，對(duì)開發(fā)商及其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工要謹(jǐn)慎發(fā)放按揭貸

12、款，從源頭上杜絕假按揭產(chǎn)生，具備條件的地方，要通過網(wǎng)絡(luò)查詢擬購房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況和商品房買賣合同備案情況。對(duì)具備假按揭特征的借款申請(qǐng)，必須加強(qiáng)盡職調(diào)查，逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)，凡是無法核實(shí)或經(jīng)核實(shí)后無法排除假按揭可能性的貸款申請(qǐng)，要及時(shí)終止按揭流程。（四）謹(jǐn)慎發(fā)放開發(fā)商、交易中介內(nèi)部員工或關(guān)聯(lián)企業(yè)員工按揭貸款。開發(fā)商內(nèi)部員工及其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工購買開發(fā)商所開發(fā)的樓盤，或交易中介內(nèi)部員工及其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工購買其代理銷售的房產(chǎn)，較短時(shí)間內(nèi)申請(qǐng)按揭貸款筆數(shù)較多、金額較高的，銀行應(yīng)對(duì)此類購房行為的真實(shí)性加強(qiáng)調(diào)查、審查，審慎審批、發(fā)放貸款。（五）強(qiáng)化貸后管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)假按揭預(yù)警信號(hào)，采取保全、清收措施。切實(shí)落實(shí)總行有關(guān)文件要求，利用信貸管理系統(tǒng)對(duì)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)實(shí)行信貸風(fēng)險(xiǎn)每日預(yù)警。同時(shí)，各商業(yè)銀行應(yīng)探索對(duì)當(dāng)日所有新發(fā)放的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)實(shí)施逐筆監(jiān)控，建立相應(yīng)檔案；每旬或每月對(duì)轄內(nèi)所有新發(fā)放的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行同單位、同金額、同地區(qū)、同樓盤等相關(guān)信息進(jìn)行分析、監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)假按揭線索及時(shí)進(jìn)行核實(shí)。被認(rèn)定為假按揭的，應(yīng)盡快采取下列措施，盡量避免或降低貸款損失：一是落實(shí)抵押物，必要時(shí)可采取資產(chǎn)保全、處置抵押物或?qū)⒌盅何镞^戶給銀行等措施，防止抵押物被重復(fù)銷售或重復(fù)抵押