拿地可行性研究培訓(xùn)講解

1、P1拿地可行性研究P2拿地可研的合作深度，一定程度反映甲乙雙方關(guān)系。理想的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，應(yīng)該參與到甲方的拿地決策當(dāng)中。場景1、開發(fā)商有意向地塊拿地可研常見工作場景場景3、開發(fā)商中長期拿地策略建議場景2、開發(fā)商有意向進(jìn)入新城市（或新區(qū)域）工作協(xié)同關(guān)系業(yè)務(wù)伙伴關(guān)系戰(zhàn)略伙伴關(guān)系甲乙方關(guān)系程度你是我們的手和腳，我還希望你會動腦？一直跑腿干活，什么時(shí)候能參與圓桌決策呢？拿地可研課程前言甲乙雙方實(shí)現(xiàn)緊密合作。乙方很難參與到拿地決策。P31、培訓(xùn)對象：n 策劃主管、策劃經(jīng)理級以上人員2、課程目標(biāo)：n 了解拿地可研“報(bào)告提綱”；n 掌握 拿地可研“報(bào)告要點(diǎn)”；n 掌握開發(fā)商拿地可研的“思維邏輯”；n 掌握

2、拿地可研“對接”。O Objective bjective 課程目標(biāo)P4拿地可研課程目錄第一部分報(bào)告提綱：研究什么？第二部分報(bào)告要點(diǎn)：怎樣研究？第三部分拿地對接：拿地邏輯？P5地塊資料可研指引截止時(shí)間報(bào)告提綱：研究什么？場景一：開發(fā)商有意向地塊，需要代理行在短時(shí)間內(nèi)完成拿地可研分析？1.分工會3.去調(diào)研4.趕報(bào)告2.去看地2.過程：代理行趕結(jié)果1.開始：開發(fā)商提要求投入大量人員進(jìn)行勘察、調(diào)研出品可研報(bào)告3.結(jié)果：甲方基本不反饋乙方投入是否有成效。對接過程乙方狀態(tài)P6報(bào)告提綱：研究什么？拿地可研報(bào)告內(nèi)容指引：要求覆蓋面廣，內(nèi)容要求大而全，代理行只是起到可研執(zhí)行的部分工作。拿地決策小而精調(diào)研提綱大

3、而全工作階段要求的差異代理行“拿地可研”服務(wù)自檢：1、全面可研是否抓住了拿地研究要點(diǎn)？2、結(jié)論和觀點(diǎn)是否被甲方采用？P7拿地可研課程目錄第一部分報(bào)告提綱：研究什么？第二部分報(bào)告要點(diǎn)：怎樣研究？第三部分拿地對接：拿地邏輯？1. 土地屬性：四圖二表2. 市場環(huán)境：總量、品類、品質(zhì)3. 客戶定位：競品、本體4. 產(chǎn)品方案：產(chǎn)品、強(qiáng)排、方案評價(jià)5. 開發(fā)計(jì)劃描述：開工與銷售6. 經(jīng)濟(jì)效益評估：投入、收益和現(xiàn)金流7. 土地獲取風(fēng)險(xiǎn)：地價(jià)款支付與交地進(jìn)度P8寫在前面場景2、拿地可研中，怎樣陳述要點(diǎn)？冊數(shù)越多越好重點(diǎn)越清晰越好土地屬性市場環(huán)境客戶定位產(chǎn)品方案開發(fā)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)效益獲取風(fēng)險(xiǎn)P91.土地屬性描述：四圖

4、二表四圖二表：本體介紹最佳工具，用圖表示意，簡潔又直觀圖1：城市方位及商圈關(guān)系示意圖圖2：地塊四至及周邊道路示意示例內(nèi)容示例內(nèi)容P101.土地屬性描述：四圖二表圖3：周邊配套現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖圖4：不利因素及競爭關(guān)系示意圖長風(fēng)國際綠地世紀(jì)城首開國風(fēng)恒大綠洲保利香檳本地塊萬達(dá)廣場示例內(nèi)容示例內(nèi)容P111.土地屬性描述：四圖二表表1要點(diǎn)：用地性質(zhì)、容積率、可售建筑面積（包含限制銷售類，如限價(jià)房）、不可售建筑面積表1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表用地性質(zhì)總建筑面積建筑密度總用地面積住宅建筑面積 綠地率凈地面積公建建筑面積 車位比代征地面積限高退紅線要求綜合容積率建筑層數(shù)交通規(guī)劃要點(diǎn)凈地容積率建筑間距要點(diǎn) 配套要

5、求用地性質(zhì)用地面積容積率建筑高度建筑規(guī)模地塊編號可出讓（可售）小計(jì)101057.165253401.4376居住44722.3422.860125222.5576A4-1居住兼容公建35534.72480142138.88 A4-8、A4-10體育公園20800.1030.05301040A4-7不可出讓（不可銷售）小計(jì)1800026720托幼46000.8123680A4-3小學(xué)134000.6188040A4-4廉租房15000合計(jì)119057.165280121.4376示例內(nèi)容P12P131.土地屬性描述：四圖二表土地屬性因子現(xiàn)狀規(guī)劃實(shí)現(xiàn)時(shí)間 綜合評定配套設(shè)施文脈屬性地塊的歷史乏善可陳

6、，是個地道的新區(qū)，本項(xiàng)目地塊位于開發(fā)區(qū)與老鎮(zhèn)接合部暫無4日常商業(yè)東側(cè)農(nóng)居有些零星小店暫無3教育配套鎮(zhèn)中心小學(xué)將配套小學(xué)一所，中學(xué)一所3娛樂休閑周邊幾乎無娛樂休閑配套，只有零星低檔餐飲暫無3醫(yī)療配套醫(yī)院暫無3交通條件公交便利周邊無公交線路，目前交通不便規(guī)劃有地鐵2私車交通周邊道路條件良好東面有規(guī)劃道路2交通擁堵四周道路基本為居住區(qū)出行道路，無交通擁堵無1交通噪音周邊人車稀少，且無干道經(jīng)過，故無交通噪音影響無1環(huán)境景觀可視景觀無無4距離景觀區(qū)距河景最近處約1.5至2公里左右無3空氣質(zhì)量尚可，主要影響來自工業(yè)區(qū)無2城市角色土地區(qū)位等級三類暫無4產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好工業(yè)將逐步外遷，具體暫無2城市發(fā)展趨

7、勢農(nóng)村、經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域及工業(yè)區(qū)城市東擴(kuò)，成為城市副中心的現(xiàn)代化大型居住區(qū)3歷史接受接受度較低隨著居住用地的開發(fā)，區(qū)域接受度將大大提高3表2：土地價(jià)值綜合評定表評定標(biāo)準(zhǔn)：1優(yōu)，2良，3中，4差表2要點(diǎn)：收集宗地基礎(chǔ)資料，客觀反映其現(xiàn)狀及規(guī)劃前景，初步判斷土地綜合價(jià)值示例內(nèi)容P141.土地屬性描述：四圖二表土地屬性分析項(xiàng)目價(jià)值綜述可選產(chǎn)品品類占有稀缺資源便捷城市生活舒適居住低價(jià)平質(zhì)高檔住宅城市住宅城郊住宅郊區(qū)住宅現(xiàn)狀改善規(guī)劃土地屬性描述完成后，需要對項(xiàng)目發(fā)展方向進(jìn)行初步預(yù)判示例內(nèi)容P152.市場環(huán)境：總量、品類、品質(zhì)2014年片區(qū)市場總體狀況（小店區(qū)）時(shí)間緯度2010年2011年2012年2013

8、年2014年2015年2016年2017年2018年合計(jì)供應(yīng)量（萬平米）61520406056同物業(yè)類型供應(yīng)量銷售量（萬平米）16同物業(yè)類型銷售量均價(jià)（元/平米）7200同物業(yè)類型均價(jià)總量，了解片區(qū)市場總體狀況：供應(yīng)、去化、價(jià)格，通過片區(qū)在“空間上的橫向?qū)Ρ取焙汀皶r(shí)間上的縱向?qū)Ρ取保袛嘣撈瑓^(qū)的市場增長潛力。說明：統(tǒng)計(jì)同物業(yè)類型數(shù)據(jù)應(yīng)區(qū)分普通商品住宅、公寓、商業(yè)以2014年為例，2014年以前為歷史供應(yīng)，2014年以后為潛在供應(yīng)。小店157個項(xiàng)目，占比全市38%，是太原重點(diǎn)片區(qū)。示例內(nèi)容潛在供應(yīng)歷史供應(yīng)示例內(nèi)容 空間橫向?qū)Ρ?時(shí)間縱向?qū)Ρ萈16競品項(xiàng)目名稱：天元城距離宗地（公里）約5公里占地面

9、積（萬平米）2開發(fā)商天元置業(yè)容積率4.6建筑面積（萬平米）9.7開盤時(shí)間2013/8/31開發(fā)現(xiàn)狀共一期項(xiàng)目主打特色飄窗贈送客戶類型產(chǎn)品類型戶型類型戶型面積規(guī)模比例戶型均價(jià)戶型總價(jià)月去化速度備注社會新銳高層LOFT、兩房兩廳50-11060%470030-50萬望子成龍高層兩房兩廳、三房兩廳100-14037%470047-66萬健康養(yǎng)老高層兩房兩廳100-1202%450045-55萬富貴之家高層四房兩廳1700.70%4400748000經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)結(jié)論天元城項(xiàng)目為近郊湖景項(xiàng)目，其戶型配比基本合理，2房占到50%，目前銷售率超過75%，成交客戶大多為25-35歲，兩房的需求和銷售速度好于三房。

10、2.市場環(huán)境：總量、品類、品質(zhì)品類：通過分析競品價(jià)格、產(chǎn)品、去化速度三項(xiàng)指標(biāo)，推導(dǎo)區(qū)域市場主流客戶，前置審視不同客戶細(xì)分市場的競爭壓力。n區(qū)域主流客戶構(gòu)成n 品類競爭關(guān)系：不同價(jià)格檔次市場份額示例內(nèi)容產(chǎn)品價(jià)格去化速度客戶構(gòu)成品類（價(jià)格檔次）產(chǎn)品構(gòu)成去化速度P172.市場環(huán)境：總量、品類、品質(zhì)n產(chǎn)品預(yù)備：尋求需求敏感點(diǎn)與成本管控的平衡n 品質(zhì)競爭關(guān)系：分析性價(jià)比示例內(nèi)容示例內(nèi)容示例分析：面積79m2，戶型設(shè)計(jì)滿足更高品質(zhì)追求。戶型優(yōu)點(diǎn)示例小結(jié)：在滿足總價(jià)的同時(shí)，抓住需求敏感點(diǎn)，超越客戶期望，最大化的滿足了客戶對產(chǎn)品更高品質(zhì)的追求。示例分析：樣板間后期單展示示意。品質(zhì)：通過對競品具體產(chǎn)品的分析，看

11、是否滿足了客戶對產(chǎn)品更高品質(zhì)的追求，為后期產(chǎn)品選型作前置分析。P183、客戶定位：競品、本體區(qū)域主流客戶分析：結(jié)合區(qū)域市場各競品項(xiàng)目客戶細(xì)分結(jié)論，推導(dǎo)區(qū)域市場主流客戶構(gòu)成關(guān)系，同時(shí)回答“什么樣的客戶在我們的競品中選擇了什么類型的產(chǎn)品” 。競品1客戶1（%）總價(jià)面積戶型（產(chǎn)品）競品2客戶2（%）客戶1（%）客戶2（%）總價(jià)面積戶型（產(chǎn)品）區(qū)域市場區(qū)域市場主流客戶客戶1（%）客戶2（%）客戶3（%）P193、客戶定位：競品、本體推薦：客戶需求與土地屬性匹配度分析工具本體潛在客戶分析：不同客戶對土地屬性因子具有剛性偏好，可以結(jié)合前述土地屬性綜合分析P13，進(jìn)行適當(dāng)匹配，篩選出對本項(xiàng)目土地屬性認(rèn)可度較

12、高的細(xì)分客戶，回答“什么樣的客戶認(rèn)可我們項(xiàng)目地段位置”的問題。市場細(xì)分目標(biāo)市場選擇本項(xiàng)目潛在客戶示例內(nèi)容匹配不同客戶對土地屬性因子的剛性偏好本項(xiàng)目土地屬性綜合分析青年之家兩代情深老人三代中年富貴之家P203、客戶定位：競品、本體區(qū)域現(xiàn)有客戶P18本項(xiàng)目潛在客戶P19項(xiàng)目發(fā)展方向預(yù)判P14本項(xiàng)目客戶定位，重點(diǎn)解決“本項(xiàng)目要賣給誰的問題？”競品目標(biāo)客戶對項(xiàng)目地段認(rèn)可的潛在客戶土地屬性改善后，項(xiàng)目價(jià)值所對應(yīng)的目標(biāo)細(xì)分市場本項(xiàng)目客戶選擇比例家庭生命周期社會新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴之家經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽后小太陽三代孩子老人123富貴之家1 富貴之家2 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)1 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)2客戶背景特征年齡職

13、業(yè)家庭收入學(xué)歷置業(yè)動機(jī)分析（棲居、改善、空巢、投資）說明：客戶類型按家庭生命周期劃分，參考于萬科常用客戶劃分方法，詳見百度。示例內(nèi)容P214.產(chǎn)品方案：產(chǎn)品、強(qiáng)排、方案評價(jià)方案（一）客戶分類產(chǎn)品建筑類型戶型特征容積率產(chǎn)品類型面積比例戶型類型戶型面積比例朝向社會新銳青年之家2.2小高層55%兩房95平方米%宜南北5%小三房110平方米%宜南北青年持家望子成龍小太陽2.2小高層10%小三房110平方米%應(yīng)南北后小太陽2.2小高層30%三房125平方米%應(yīng)南北三代孩子健康養(yǎng)老老人123富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)1經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)2關(guān)于產(chǎn)品：根據(jù)客戶定位，選擇對應(yīng)（標(biāo)準(zhǔn)化、成熟化）的產(chǎn)品建筑

14、類型、單體和戶型，加速開發(fā)節(jié)奏。 建筑類型 單體 戶型示例內(nèi)容建筑類型戶型示例內(nèi)容示例內(nèi)容P224.產(chǎn)品方案：產(chǎn)品、強(qiáng)排、方案評價(jià)關(guān)注限高和容積率：n 容積率拆分對單體選型的影響關(guān)注內(nèi)外環(huán)境：n 理解土地自身以及周邊狀況，判斷“規(guī)劃景觀單體的影響”地塊價(jià)值排序：n 理解土地的價(jià)值，尋求“土地價(jià)值最大化的產(chǎn)品解決方案”關(guān)于強(qiáng)排：通過地塊價(jià)值排序，結(jié)合限高和容積率、內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行方案總體規(guī)劃，前置實(shí)施方案強(qiáng)排設(shè)計(jì)。I.級II.級IV.級III.級示例內(nèi)容示例內(nèi)容P234.產(chǎn)品方案：產(chǎn)品、強(qiáng)排、方案評價(jià)總平布局評價(jià)方案總體評價(jià)：總平布局、市場機(jī)會、財(cái)務(wù)指標(biāo)和開發(fā)節(jié)奏四要素市場機(jī)會評價(jià)財(cái)務(wù)指標(biāo)評價(jià)開發(fā)節(jié)

15、奏評價(jià)銷售速度評價(jià)價(jià)格空間評價(jià)競爭力評價(jià)產(chǎn)品創(chuàng)新評價(jià)綜合單方成本單方凈利潤項(xiàng)目凈利潤銷售凈利率開發(fā)速度評價(jià)開盤時(shí)間評價(jià)現(xiàn)金流評價(jià)總面積&容積率套數(shù)比面積比可售面積二點(diǎn)一線節(jié)點(diǎn)評價(jià)產(chǎn)品解決方案吸引力評價(jià)模型P244.產(chǎn)品方案：產(chǎn)品、強(qiáng)排、方案評價(jià)因素方案1方案2方案3方案總平圖總面積戶均面積套數(shù)銷售均價(jià)產(chǎn)品構(gòu)成 面積比套數(shù)比客戶細(xì)分容積率市場機(jī)會比較 銷售速度評價(jià)價(jià)格空間評價(jià)競爭力評價(jià)產(chǎn)品創(chuàng)新評價(jià)財(cái)務(wù)指標(biāo)比較總?cè)莘e率綜合單方成本單方凈利潤項(xiàng)目凈利潤銷售凈利率現(xiàn)金流評價(jià)開發(fā)節(jié)奏比較 開發(fā)速度評價(jià)開盤時(shí)間評價(jià)二點(diǎn)一線節(jié)點(diǎn)評價(jià)示例內(nèi)容推薦：方案總體評價(jià)表P255.開發(fā)計(jì)劃描述：開工與銷售 2014年2

16、015年2016年2017年合計(jì)開發(fā)計(jì)劃（m2）82,57773,40875,072231,057銷售面積（m2）70,40085,26631,678187,344銷售額（萬元）54,20870,77128,193172,356銷售單價(jià)（元/m2）7,7008,3008,9009,200項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃：綜合地塊價(jià)值分析和施工條件兩大因素，開工量需要結(jié)合年度銷售計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。一期二期三期示例內(nèi)容示例內(nèi)容用圖示意開發(fā)計(jì)劃用表示意開發(fā)計(jì)劃P266、經(jīng)濟(jì)效益評估：投入、收益和現(xiàn)金流累計(jì)正向現(xiàn)金流時(shí)間投入收益現(xiàn)金流資金峰值時(shí)間三年內(nèi)結(jié)算比例資金峰值內(nèi)部投資收益率銷售凈利率項(xiàng)目總投資銷售收入開發(fā)成本可售樓面

17、地價(jià)項(xiàng)目投資收益分析模型：投入、收益和現(xiàn)金流項(xiàng)目投資收益評估三大件：投入、收益和現(xiàn)金流P277、土地獲取風(fēng)險(xiǎn)：地價(jià)款支付與交地進(jìn)度n 土地權(quán)屬狀況與項(xiàng)目背景n 土地獲取方式及程序n 地價(jià)及支付節(jié)奏n 拆遷及交地n 競爭對手及威脅程度合作項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)類型公開出讓市場風(fēng)險(xiǎn)類型n 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)（土地確權(quán)和規(guī)劃報(bào)批）、已開發(fā)項(xiàng)目遺留問題、拆遷交地風(fēng)險(xiǎn)n 合作方風(fēng)險(xiǎn)：合作方履約能力、收購公司風(fēng)險(xiǎn)n 管理風(fēng)險(xiǎn)：收購公司風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)n 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：付款風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)地價(jià)和交地時(shí)間，是土地市場最敏感的兩大因素。P28小結(jié)：課程回顧1、怎樣描述土地屬性？4、產(chǎn)品解決方案怎樣做？3、怎樣定

18、位客戶？2、怎樣分析市場環(huán)境？7、怎樣拆解土地獲取風(fēng)險(xiǎn)？6、怎樣評估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益？5、怎樣設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃？P29拿地可研課程目錄第一部分報(bào)告提綱：研究什么？第二部分報(bào)告要點(diǎn)：怎樣研究？第三部分拿地對接：拿地邏輯？1. 價(jià)值呈現(xiàn)：表達(dá)符合邏輯2. 市場周期：拿地策略3. 拿地驅(qū)動因素：優(yōu)勢、缺口4. 項(xiàng)目效益評估：現(xiàn)金流，算大賬與算小賬5. 城市地圖：區(qū)域成熟度、地塊價(jià)值洼地6. 找地：增量、存量P30寫在前面站在代理公司角度的拿地可研站在開發(fā)企業(yè)角度的拿地可研反思“換位思考”：不同角色，拿地可研的差異性在哪里？嚴(yán)謹(jǐn)、翔實(shí)的報(bào)告真金白銀的投入拿地代理行不能只有乙方思維報(bào)告P311、價(jià)值呈現(xiàn)：表

19、達(dá)符合邏輯要研究什么？要怎樣研究？要怎樣對接？開發(fā)商拿地（新項(xiàng)目發(fā)展）的邏輯思考圖會不會拿會在哪拿拿地研究什么可研結(jié)論對決策的影響拿地可研課程核心內(nèi)容甲方拿地是“要做正確的事”，乙方協(xié)作是“要正確地做事”。如果乙方表達(dá)不符合甲方思考邏輯，注定不會有好結(jié)果。不可忽略怎樣對接P322、市場周期：拿地策略應(yīng)該主動判斷開發(fā)企業(yè)是否具有成熟的拿地策略，而不是冒失地問“還拿地嗎？現(xiàn)在都什么時(shí)候了。”順周期拿地：逆周期拿地：規(guī)避周期拿地：追漲殺跌，大多數(shù)公司如此國內(nèi)很少企業(yè)能做到類似定投，與上年凈資產(chǎn)掛鉤，鎖定每年的買入金額拿地可研忙閑不均，是與市場有關(guān)、還是與甲方有關(guān)？P333、拿地驅(qū)動因素：優(yōu)勢、缺口市

20、場領(lǐng)導(dǎo)型市場挑戰(zhàn)型市場追隨型市場補(bǔ)缺型3）戰(zhàn)略集團(tuán)分析工具：企業(yè)地位1、財(cái)務(wù)優(yōu)勢2、價(jià)格競爭力3、產(chǎn)品質(zhì)量4、用戶忠誠度5、市場份額1）關(guān)鍵戰(zhàn)略因素分析模型：競爭優(yōu)勢1、擴(kuò)張型：拿地規(guī)模多于上年去化水平2、穩(wěn)健型：拿地規(guī)模與上年去化持平3、收縮型：拿地規(guī)模明顯低于上年去化2）業(yè)績增長策略：市場表現(xiàn)（新項(xiàng)目發(fā)展策略）房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局的動態(tài)變化，最前置的就是拿地（新項(xiàng)目發(fā)展）的變化，開發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目發(fā)展策略就是最核心的經(jīng)營策略。原因，分析開發(fā)商是否具備？現(xiàn)象，保守或激進(jìn)拿地是有原因的？結(jié)果，老大的地位不是一天建成的。優(yōu)勢分析：1）關(guān)鍵戰(zhàn)略因素；2）業(yè)績增長策略；3）企業(yè)地位判斷示例內(nèi)容P34缺口分

21、析：戰(zhàn)略計(jì)劃缺口決定中短期經(jīng)營策略，表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)就是土地儲備是否能夠滿足未來三至四年的發(fā)展要求。05年3124銷售額（億元）市場補(bǔ)缺者市場追隨者市場挑戰(zhàn)者市場領(lǐng)導(dǎo)者需要儲備多少地？戰(zhàn)略計(jì)劃缺口分析模型：市場地位量化工具開發(fā)商項(xiàng)目資源盤點(diǎn)進(jìn)入城市時(shí)間累計(jì)完成項(xiàng)目個數(shù)在建項(xiàng)目個數(shù)項(xiàng)目儲備個數(shù)上年度開發(fā)面積本年度開發(fā)面積累計(jì)未開發(fā)面積說明：土地儲備也成為資本市場上評價(jià)房企業(yè)股票價(jià)值最重要的指標(biāo)，在很長一段時(shí)間內(nèi)，也是唯一指標(biāo)。3、拿地驅(qū)動因素：優(yōu)勢、缺口P354、項(xiàng)目效益評估：現(xiàn)金流，算大賬與算小賬現(xiàn)金流：地塊（新項(xiàng)目）品質(zhì)的評價(jià)基準(zhǔn)，即是否能夠貢獻(xiàn)現(xiàn)金流，其它次之。n 可持續(xù)經(jīng)營，貢獻(xiàn)現(xiàn)金流n

22、未來的利潤需求，貢獻(xiàn)利潤n城市戰(zhàn)略布局，進(jìn)入重點(diǎn)戰(zhàn)略城市n產(chǎn)品線組合，提高市場覆蓋率n建立競爭壁壘，獲得戰(zhàn)略合作機(jī)會n滿足未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略n細(xì)分區(qū)域市場進(jìn)入，項(xiàng)目合理布局新項(xiàng)目價(jià)值評估基準(zhǔn)：早上起來關(guān)心的第一件事就是：公司現(xiàn)金流夠嗎？P36算項(xiàng)目大賬，同時(shí)也應(yīng)算各方小賬。在做財(cái)務(wù)方案分析時(shí)，應(yīng)分開核算項(xiàng)目整體收益與歸屬各方的收益。4、項(xiàng)目效益評估：現(xiàn)金流，算大賬與算小賬n 單獨(dú)開發(fā)項(xiàng)目：非住宅可售建筑面積與項(xiàng)目總面積關(guān)系：如酒店、寫字樓、商業(yè)與項(xiàng)目總面積關(guān)系；非住宅利潤測算與項(xiàng)目總利潤的比例關(guān)系：內(nèi)部收益率；銷售凈利率；資金峰值；資金缺口解決方案;累計(jì)凈現(xiàn)金流量為正的時(shí)間.算大賬：財(cái)務(wù)核心指標(biāo)n 新市場環(huán)境需要補(bǔ)充研究：可公開發(fā)售的建筑面積占比關(guān)系：如限價(jià)房與商品房建筑面積比例關(guān)系n 合作項(xiàng)目：項(xiàng)目與歸屬各合作方的權(quán)益比例關(guān)系：如項(xiàng)目非住宅占比是否達(dá)40%，但歸屬萬科可售面積比例未達(dá)到20%，對萬科來說就可行；算小賬：不同類型項(xiàng)目的財(cái)務(wù)控制要求P375、城市地圖：區(qū)域成熟度、地塊價(jià)值洼地推薦：項(xiàng)目發(fā)展策略分析工具：安索夫模型，可以將項(xiàng)目操盤難易度進(jìn)行前置評估。市場滲透策略產(chǎn)品開發(fā)策略市場開發(fā)策略多樣化策略（安索夫模型）現(xiàn)有產(chǎn)品新產(chǎn)品現(xiàn)有市場新市場新項(xiàng)目“產(chǎn)品-市場”組合策略：區(qū)域市場進(jìn)入的依據(jù) 市場