房地產公司工程管理制度

1、. .目 錄第一局部 投資管理第一章 工程投資管理制度6第二章 工程建議書編制指引9第三章 工程可行性研究報告編制指引11第四章 工程立項評審決策指引19第二局部 規(guī)劃設計管理 第一章 工程設計管理制度21 第二章 規(guī)劃方案設計作業(yè)流程25 第三章 建筑方案設計作業(yè)流程26 第四章 景觀環(huán)境設計作業(yè)流程27 第五章 規(guī)劃設計指引編制要點28 第六章 規(guī)劃設計任務書編制要點33 第七章 工程規(guī)劃方案評審指引36 第八章 建筑單體方案評審指引38 第九章 景觀設計任務書編制要點41 第十章 施工圖審查根本要求44 附：工程規(guī)劃設計方案簡評表46 施工圖審查意見表 49第三局部 工程管理第一章 工程

2、管理組織51 1.1管理組織機構51 1.2工程經理部的組織管理52第二章 經濟合同管理55 2.1經濟合同管理規(guī)定55 2.2工程類合同編制要點59 2.3標準格式合同內容要點61 2.4對外合同及付款簽批的意見63 2.5合同付款管理程序66 附：經濟合同審批表500萬元以上68 經濟合同審批表500萬元以下69 經濟合同付款審批表70 合同管理臺帳71第三章 采購與招標管理72 3.1招標管理規(guī)定 72 3.2材料設備采購規(guī)定78 3.3甲供材料設備采購操作要點81 3.4乙供采購指定品牌及限價操作指引83 附：招標文件審批表85 中標通知書86 投標承諾函87 履約保證金保函88 材料

3、設備采購方案表89 零星緊急采購審批單90 限價指定品牌材料設備審批表91 乙供材料設備審定表92 第四章 工程進度管理93 4.1工程進度管理規(guī)定93 4.2施工進度控制流程95 4.3施工進度控制指引97 4.4進度方案內容編制要點99第五章 工程質量與施工管理100 5.1工程施工管理規(guī)定100 5.2施工組織設計制度104 5.3技術交底及施工圖會審制度108 5.4樣板指路制度110 5.5工程質量現(xiàn)場檢查內容與要求113 5.6材料設備質量技術要求管理規(guī)定115 5.7材料設備進場驗收指引117 5.8質量保證資料檢查要求119 5.9分部項專業(yè)工程驗收檢查要求121 5.10工程

4、預驗收檢查要點122 5.11工程竣工驗收檢查要點124 5.12工程技術檔案X圍與建檔要求126 5.13工程竣工總結編制指引132 5.14工程管理獎罰制度135 附：重點監(jiān)管部位質量監(jiān)管方案表136 材料設備質量監(jiān)管方案表137材料設備進場驗收單138 甲供材料設備臺帳139第六章 工程造價管理140 6.1本錢管理制度140 6.2工程設計變更管理規(guī)定143 6.3現(xiàn)場簽證管理規(guī)定147 6.4工程本錢核算與分析指引149 6.5工程結算控制指引151 6.6工程造價管理獎罰制度154 附： 設計變更審批表155 設計變更通知單156 現(xiàn)場變更簽證通知單157 現(xiàn)場變更簽證費用審核單1

5、58本錢動態(tài)統(tǒng)計控制表159現(xiàn)場簽證統(tǒng)計臺帳161 設計變更統(tǒng)計臺帳162合同統(tǒng)計臺帳 163第七章 平安文明生產管理164 7.1平安文明生產管理制度164 7.2施工現(xiàn)場平安風險與環(huán)境因素識別指引168 7.3施工現(xiàn)場平安檢查指引 170 7.4施工現(xiàn)場文明生產管理要點1727.5工程事故處理指引173第四局部 營銷管理 第一章 組織架構與編制175 第二章 營銷籌劃管理176 2.1 總那么1762.2 總體籌劃1772.3階段籌劃及實施1782.4市場調查與前期籌劃1792.5營銷籌劃工作規(guī)X房地產全程籌劃標準182 第三章 現(xiàn)場銷售工作管理1923.1銷售準備1923.2現(xiàn)場銷售過程

6、193 第四章 現(xiàn)場銷售工作規(guī)X1954.1銷售準備工作1954.2銷售價格管理要點1994.3銷售合同X圍與草擬考前須知2014.4銷售面積確定操作要點2024.5銷售工程設計裝修考前須知204 4.6廣告方案與實施操作2064.7銷售過程管理要點2094.8房產價格折扣管理指引211 4.9銷售收款指引214 第五章 客戶效勞工作規(guī)X217 5.1客戶效勞部職責217 5.2客戶資料管理指引218 5.3退換房辦理指引220 5.4更名辦理指引 222 5.5客戶按揭代辦指引224 第六章 營銷費用制度226. .word. .第一局部 投資管理第一章 工程投資管理制度1 總那么1.1 為

7、有效躲避工程開發(fā)風險，保證工程開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)工程必須經過科學論證和決策。1.2公司房地產開發(fā)工程的選擇決策應基于市場需求、國家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)開展戰(zhàn)略的評價和判斷，投資工程的選擇應以公司的總體戰(zhàn)略和長遠規(guī)劃為依據，符合集團主導產業(yè)的開展方向，在保證質量的根底上，以實現(xiàn)投資效益最大化為目標。2 工程投資建議2.1方案配套部負責根據擬開發(fā)工程的情況，在公司X圍內組織人員，進展新工程調研，新工程的調研應包含土地背景信息、當地城市開展狀況和房地產市場根本信息等。2.2方案配套部組織相關部門對相關調查信息進展經濟技術指標測算，經初步判斷具備立項條件的，提出工程建議書。工程建議書的

8、編制應符合?工程建議書編制指引?的規(guī)定。2.3工程建議書經總經理辦公會批準后，方案配套部負責組織實施工程論證工作。3 工程投資論證3.1工程論證工作必須有方案地進展，方案配套部負責制定和實施工程論證階段的工作方案。3.2工程論證階段的工作內容包括，但不限于：1宏觀和微觀投資環(huán)境分析；2專項的市場調查，以及相關信息收集、整理和分析；3工程初步定位；4資金來源方案及融資方案；5投資估算；6經營效益分析等。3.3工程論證形成的可行性研究報告必須符合?工程可行性研究報告編制指引?的規(guī)定要求，方案配套部在完成工程可行性研究報告后，報公司總經理辦公會審查。3.4方案配套部根據總經理辦公會的審查意見進展必要

9、的補充論證，進一步修訂完善工程可行性研究報告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準備。3.5?工程可行性研究報告?由方案配套部組織編制，財務部、市場部、工程造價部和工程技術部等相關部門有責任予以積極配合。4 工程投資決策4.1開發(fā)工程的立項決策，首先必須通過總經理辦公會的評審。4.2總經理辦公會收到方案配套部提交的工程可行性研究報告后，由總經理確定召開評審會議。總經理辦公會做出的評審決定包括三種：1同意立項；2不同意立項；3推遲立項。4.3 總經理辦公會要求補充論證的工程，由方案配套部在規(guī)定時間內完成補充論證，并再次提交總經理辦公會審議。4.4總經理辦公會同意立項后，將工程可行性研究報告提交投

10、資決策委員會審批。4.5投資決策委員會同意立項后，方案配套部負責跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊“經濟合同管理的規(guī)定執(zhí)行。5 工程并購及合資合作5.1工程并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行工程建議、論證、決策程序。凡合資合作工程在人事、資金、技術、經營、銷售等方面無控制權的，原那么上不參與。5.2方案配套部負責工程兼并和合資合作的組織工作，提出工程運作籌劃方案，明確工程運作目標、各階段工作內容、控制措施、時間進度和責任。工程運作籌劃方案由投資決策委員會審議批準。5.3在工程運作過程中，所有涉及對簽訂經濟合同和付款的事項，必須按本手冊“經濟合同管理的規(guī)定執(zhí)行。6 工程變更與調整6.

11、1工程運作過程中發(fā)生的工程變更，包括但不限于：開展延伸、投資的增減或滾動使用、規(guī)模擴大或縮小、后續(xù)或轉產、中止或合同修訂等，均應報投資決策委員會通過。6.2投資工程變更時，由方案配套部負責人以書面形式將變更理由上報總經理辦公會，總經理辦公會經研究分析后編制工程變動報告上報投資決策委員會審批。. .word. .第二章 工程投資管理工作流程圖設定開發(fā)工程目標市場部等相關部門配合進展工程調研，提供調查資料進展市場調研相關部門參與定位、分析進展市場定位提出?工程建議書?總經理辦公會審批相關部門參與可行性分析進展工程論證、可行性分析編制?工程可行性報告?，并組織相關部門討論，根據建議進展修改總經理辦公

12、會評審?工程可行性報告?總經理辦公會評審通過后，方案配套部根據評審意見修改?工程可行性報告?報投資決策委員會審議審議通過后，工程立項. .word. .第三章工程建議書編制指引1 城市規(guī)劃及開展簡述2 工程決策背景及摘要2.1外部環(huán)境1城市開展規(guī)劃與宗地的關系及對工程開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建立、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等；2宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰(zhàn)略開展等方面的地位；3工程淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。2.2內部因素1工程啟動對公司未來幾年開展戰(zhàn)略的意義一般3至5年，在公司開

13、展中的地位是否核心工程；2公司進入重點區(qū)域市場、工程合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；3從工程投資回報率、可持續(xù)經營等角度描述立項的意義。3 工程概況3.1宗地位置3.2宗地現(xiàn)狀四至X圍，地勢比擬，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質情況。3.3工程周邊的社區(qū)配套3.4工程周邊環(huán)境3.5大市政配套3.6規(guī)劃控制要點總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7土地價格3.8土地升值潛力初步評估3.9立即開發(fā)與作為土地儲藏優(yōu)缺點分析。4 法律及政策性風

14、險分析土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關工程用地現(xiàn)狀的政府文件；立項情況；規(guī)劃用地用途、有關工程用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關工程地塊的政府文件。5 市場分析區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況近3-5年、區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及開展趨勢；各檔次產品供給狀況、各檔次產品的集合特征、區(qū)域內表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內可供給土地狀況、產品供給量和產品類型、本案在區(qū)域市場內的時機；產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產品定位及建議。6 主要經營指標分析開發(fā)建立期間方案分析；購置土地的資金來源方案分析；營銷

15、方案分析；本錢、費用、稅務分析；贏利能力分析。7 結論和建議. .word. .第四章 工程可行性研究報告編制指引1 工程決策背景及分析1.1外部環(huán)境 1城市開展規(guī)劃與宗地的關系及對工程開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建立、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等； 2宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰(zhàn)略開展等方面的地位； 3工程淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.2內部因素 1工程啟動對公司未來幾年開展戰(zhàn)略的意義一般3至5年，在公司開展中的地位是否核心工程； 2公司進入重點區(qū)域市場、工程合理布局，對公司提高市

16、場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用； 3從工程投資回報率、可持續(xù)經營等角度描述立項的意義。2 工程概況2.1宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經濟開發(fā)區(qū)、商貿金融區(qū)等的地理位置。附圖：工程在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述。2.2宗地現(xiàn)狀1四至X圍；2地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比擬；3地面現(xiàn)狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規(guī)模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及工程

17、開發(fā)進度的影響；5地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/構造等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；6土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7地質情況，包括土地構造、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至X圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。2.3工程周邊的社區(qū)配套1周邊3000米X圍內的交通狀況、教育、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設

18、施狀況。2宗地周邊3000米外但可輻射X圍內主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。2.4工程周邊環(huán)境治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建立等。2.5大市政配套周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃開展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、本錢、接入的可能性。2.6規(guī)劃控制要點1總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；2住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區(qū)分經營性和非經營性公建的面積；3綜合容積率、住宅容積率；4建筑密度；5控高；6綠化率等

19、。2.7土地價格土地價格計算的方法，假設有代征地要說明代征地價格。根據購置價格計算總地價、樓面地價。2.8土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供給、周邊環(huán)境及配套、市場開展狀況、政府規(guī)劃、城市未來開展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2.9立即開發(fā)與作為土地儲藏優(yōu)缺點分析。3 法律及政策性風險分析3.1工程用地取得土地使用權的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述3.1.1工程用地現(xiàn)狀土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關工程用地現(xiàn)狀的政府文件。3.1.2方案手續(xù)工程是否已經立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關立項的政府文件。3.1.3規(guī)劃手續(xù)規(guī)劃用地用途、有關工程用地規(guī)劃的政府文件。

20、3.1.4土地手續(xù)征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關工程地塊的政府文件。1工程用地取得土地使用權程序評估：取得土地使用權的程序描述、取得土地使用權需要的工作日、取得商品房用地土地使用權所需條件、取得土地使用權的風險及控制。2工程用地土地性質變更的評估：土地性質變更的程序描述和理由、土地性質變更的政策支持或障礙、土地性質變更需要的工作日。3政策性風險評估：政府資源利用的評估、政策變更對工程開發(fā)的影響。3.2合作方式及風險評估合作方根本情況：合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權利義務描述、合作風險評估。3.3總體評價對各項法律

21、手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進展評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；局部或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。4 市場分析4.1區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況近3-5年、區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及開展趨勢。4.2區(qū)域內供給產品特征各檔次產品供給狀況、各檔次產品的集合特征、區(qū)域內表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內可供給土地狀況、產品供給量和產品類型、本案在區(qū)域市場內的時機點和威脅點。4.3區(qū)域市場目標客層研究和市場定位各檔次產品目標客層特征及輻射商圈X圍、本案目標人群特征、

22、確定目標客戶、市場定位。4.4整體市場對本案有重大影響的因素產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。4.5產品定位及建議戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。5 規(guī)劃設計初步分析5.1規(guī)劃設計的可行性分析規(guī)劃設計的初步概念：設計概念、技術概念、可持續(xù)開展概念。6 工程及銷售方案1截至工程施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。2工程方案：開竣工時間及工期方案、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區(qū)市場的占有率。3銷售方案：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售方案實現(xiàn)的可行性分析。7 投資收益分析7.1本錢預測 說明測算假設和主要運用指標，如產品類

23、型假設、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、工程總投資等。7.2稅務分析營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經濟效益分析1工程利潤率、投資回報率及主要經濟指標。2工程開發(fā)各期的利潤表達。3敏感性分析：本錢變動各項經濟指標的變化，售價變動各項經濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。4盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。7.4工程資金預測資金投入方案、資金回款方案、融資方案、啟動資金及現(xiàn)金流量分析。8 綜合分析與建議8.1優(yōu)勢從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫開展思路等方面論述。8.2劣勢 從品牌、設計、啟動速度、產品

24、品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫開展思路等方面論述。8.3時機從市場時機、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市開展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。8.4結論和建議附表1 開發(fā)本錢測算項 目投資總額萬元單位本錢元/m2一、土地價款支出二、前期開發(fā)準備費三、主體建筑裝飾工程費四、主體安裝工程費五、社區(qū)管網工程費六、智能化系統(tǒng)費七、園林環(huán)境工程費八、配套設施費九、其它建立工程支出十、管理費用十一、銷售費用十二、財務費用十三、各項稅金十四、預備費十五、總計在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的本錢測算分別列示。附表2 投資收

25、益分析工程名稱：制表人：編制單位：編制日期：項 目序號總金額萬元可售面積M2單位金額元/M2備 注一、銷售總收入11 多層住宅收入22 高層住宅收入33 小高層住宅收入44 公建收入55 車庫收入66 其他收入7二、各項支出總額81 建造本錢9 1.1土地價款支出10 1.2前期開發(fā)準備費11 1.3主體建筑工程費12 1.4主體安裝工程費13 1.5社區(qū)管網工程費14 1.6智能化系統(tǒng)151.7園林環(huán)境工程費161.8配套設施費17 1.9其他建立工程支出18 2.0預備費192 銷售費用203 管理費用214 財務費用225 營業(yè)稅金及附加23四、利潤總額24減:所得稅25五、凈利潤26六

26、、工程投資總額27七、收益率281 毛利率2292 銷售利潤率303 本錢利潤率314 本錢凈利率325 投資利潤率336 投資凈利率34附表3 開發(fā)各期利潤預測經濟指標 年 年年合 計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結算面積m2單位利潤元/m2利潤萬元. .word. .第五章 工程立項評審決策指引1 工程可行性評審方式和要求1.1工程立項的評審經兩步完成，包括總經理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。1.2總經理辦公會的評審采用資料審查方式進展，各評審委員對?工程可行性研究報告?提出書面評審意見，交由方案配套部修訂完善?工程可行性研究報告?。1.3投資決策委員會做出工程立項評審的最終決

27、定。2 評審內容要點2.1工程可行性研究報告及相關附件資料的審查1所用背景資料的可靠性；2可行性論證分析的內容是否完整；3分析方法是否可行；4是否存在先入為主的“假設。2.2擬開發(fā)工程與公司房地產開展戰(zhàn)略的符合性1所在地域選擇；2開發(fā)產品的選擇；3工程品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調性；4開發(fā)工程規(guī)模；5開發(fā)工程檔次；6目標客戶選擇。2.3投資收益及風險1風險分析是否充分；2風險躲避措施是否可行；3潛在風險對公司經營策略的影響；4投資收益測算的可信程度；5投資收益是否滿足要求。2.4工程籌劃的評價1工程規(guī)劃分析與公司業(yè)務策略的符合性；2規(guī)劃概念的創(chuàng)新；3工程方案及銷售方案是否可行。2.5資源能力評價1開發(fā)

28、工程對近期經營方案的影響；2資金來源的可行性；3工程開發(fā)管理能力；4專業(yè)資源及解決途徑的可行性。3 工程可行性評審決策會議3.1評審會方案應至少提前3天通知各與會人員，并隨附?工程可行性研究報告?及相關資料。與會人員必須提前審查?工程可行性研究報告?及相關資料。3.2評審人員可先行與報告編寫相關人員進展溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。3.3評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和評審結論。3.4方案配套部在三天內綜合分析各委員意見和評審結論，形成公司決策會議紀要，報投資決策委員會簽發(fā)。4 評審決策結論評審結

29、論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。. .word. .第二局部 規(guī)劃設計管理第一章 工程設計管理制度1總那么1.1工程設計管理是實現(xiàn)顧客價值、到達公司經營目標的關鍵環(huán)節(jié)，涉及工程規(guī)劃、建筑方案設計、施工圖設計初步設計、景觀設計等。1.2全面優(yōu)化、規(guī)X設計管理活動流程和操作規(guī)X，確保工程設計管理和設計過程在受控狀態(tài)下進展，是工程開發(fā)過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控制本錢的重要途徑。2 工程設計管理過程的一般規(guī)定2.1工程設計管理內容2.1.1總工辦負責對工程設計工作進展全過程監(jiān)管，各設計階段的管理要求包括，但不限于：1編制、審查各階段設計指導及設計任務書；2選擇符合資格要求的設計單

30、位；3配合本錢控制、實施限額設計；4參與設計過程或事后檢查重要階段的評審；5組織技術專家評審和確認各主要階段的設計成果；6組織各設計階段的銜接、協(xié)調；7明確設計更改控制程序，并保證設計更改按規(guī)定的程序進展；8工程完成后的設計總結、資料備案。2.1.2各設計階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負責具體制定，階段設計工作的監(jiān)管方案必須明確設計過程中監(jiān)管內容、責任和具體措施。2.1.3工程設計過程中與設計單位或其他單位的組織與技術接口要求，總工辦在委托設計時必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進展設計信息交流和資料提供、設計成果審查及確認等。2.2設計要求2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在

31、各階段設計開場前以書面文件形式明確設計要求，形成各階段的設計任務書。2.2.2所有應由開發(fā)商提供的工程設計依據，以及設計技術標準都必須作為設計任務書的附件一并提交設計單位，并與設計單位進展確認。2.2.3為保證各階段設計要求的準確、完整，并符合相關法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負責組織實施必要的設計要求審查。2.3設計過程跟進2.3.1總工辦應按設計監(jiān)管工作安排，依據設計委托合同對設計過程進展連續(xù)監(jiān)視檢查，以保證設計工作進度符合規(guī)定要求。2.3.2設計過程中，所有對設計進度和設計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應負責跟進檢查落實情況。2.3.3設計過程中，所有甲方提出或確認的意見和要

32、求均必須形成書面文件，并存檔備案。2.4設計成果2.4.1與設計單位訂立的設計委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對設計成果提交的具體形式和審查要求，確保設計單位提交的設計文件完整性和設計深度。2.4.2根據工程的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術專家對設計單位提交的設計成果進展審查。2.4.3各階段設計成果審查均必須包括經濟性的審查，規(guī)劃方案設計及擴初設計須進展本錢估算或概算，施工圖設計須進展本錢預算，確保在工程總本錢的控制X圍內。2.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設計單位，責成設計單位進展修改，并跟蹤記錄。3 規(guī)劃、建筑、景觀方案設計3.1規(guī)劃設計指引必須按照?規(guī)

33、劃設計指引編制要點?進展編制，作為編制規(guī)劃設計任務書的主要依據。規(guī)劃設計任務書由總經理辦公會審批。3.2規(guī)劃設計方案必須執(zhí)行?規(guī)劃方案設計?作業(yè)流程及?規(guī)劃方案評審指引?的規(guī)定，形成的設計成果由總經理辦公會審批。3.3建筑方案設計任務書編制完成后應報總經理辦公會審批。3.4建筑方案設計必須執(zhí)行?建筑方案設計?作業(yè)流程及?建筑方案評審指引?的規(guī)定，形成成果后報總經理辦公會審批。3.5景觀環(huán)境方案設計概念方案及深入方案3.5.1工程景觀環(huán)境工程各階段本錢控制目標確定前，總工辦就景觀環(huán)境工程的估算或概預算報總經理辦公會審查。3.5.2工程修建性詳細規(guī)劃方案審定后，由總工辦組織編制景觀環(huán)境設計總體方案

34、及景觀環(huán)境概念方案設計任務書。景觀環(huán)境設計總體方案及各階段方案設計任務書必須報總經理辦公會審查核準。3.5.3各階段方案設計的設計單位選擇須按照“招標管理制度進展。3.5.4設計單位提交的各階段方案必須按?景觀環(huán)境方案設計?作業(yè)流程的規(guī)定進展方案評審；方案評審會由總工辦組織進展，評審委員會人員由總經理、工程副總、工程造價部、工程技術部及總工辦相關人員組成，最終實施方案報總經理辦公會審批。3.5.5各階段方案審定前方可進展下一階段設計。4 修建性詳規(guī)、修建性設計總圖、建筑初步設計和施工圖設計4.1修建性詳規(guī)設計、初步設計由總工辦負責委托設計，其相關設計任務書由工程副總審批，設計成果報總經理辦公會

35、審批。4.2修建立計總圖、施工圖設計由總工辦負責委托設計，其相關設計任務書由工程副總審批。4.3景觀環(huán)境深入方案審定后，由總工辦編制施工圖設計方案及組織景觀施工圖招標委托設計。 4.4出正式施工圖前，總工辦應組織相關業(yè)務部門進展施工圖審查，并按?施工圖審查根本要求?的規(guī)定執(zhí)行。4.5景觀環(huán)境施工圖應報工程副總審批。4.6修建性詳規(guī)設計、修建性設計總圖、初步設計、施工圖設計等的圖紙資料及竣工圖非景觀環(huán)境類，景觀環(huán)境施工圖及竣工圖均應及時備案。4.7工程技術部應及時掌握景觀環(huán)境施工進度及安排，并定期進展景觀環(huán)境現(xiàn)場施工檢查。5 其它設計5.1其它設計包括小區(qū)總體配套建筑、景觀、裝修設計，局部施工圖

36、設計完善工作等，由總工辦負責組織完成，并必須執(zhí)行前述“一般規(guī)定。5.2賣場包括與所有銷售展示相關的建筑、景觀、裝修等方案由市場部負責委托設計，報總經理辦公會審批。銷售賣場及樣板房的設計應注意躲避法律與市場風險。6設計更改6.1所有變更申請及變更方案的審查，均必須包括該變更可能對質量、工期、本錢的影響。6.2在施工圖設計及施工過程中，所有涉及規(guī)劃、建筑單體方案的原那么性變更調整，應事先告知有關的工程、造價和營銷管理部門，并且報工程副總審批。6.3在景觀環(huán)境概念方案或深入方案確定后，由于特殊原因需進展的局部設計調整或更改，統(tǒng)一由總工辦組織提出設計申請，并注明修改原因及擬修改方向，一并報工程副總審批

37、。6.4除上述規(guī)定外的施工圖變更外，其余變更由工程經理部根據?工程設計變更管理規(guī)定?進展處理，包括：1識別變更需要，并予以評審；2形成設計變更書面文件；3審查設計變更文件；4發(fā)布、執(zhí)行變更文件。6.5最終批準的施工圖變更文件，總工辦必須于施工圖變更文件生效7日以內，復制變更文件，通知有關的現(xiàn)場施工、工程造價和營銷管理部門，并做好變更文件的講解工作。. .word. .是否需要初勘委托測量/初勘測量或提供地形圖/地質初勘第二章 規(guī)劃方案設計作業(yè)流程總工辦編制規(guī)劃設計指引總經理辦公會審批YesNo總工辦編制規(guī)劃設計任務書/招標文件總經理辦公會審批通過招標選擇委托設計單位設計單位設計/調整/提交規(guī)劃

38、方案總工辦接收方案,申請方案評審 召開方案評審會通過 No 方案配套部進展規(guī)劃報批Yes. .word. .第三章 建筑方案設計作業(yè)流程總工辦編制建筑方案設計任務書總經理辦公會審批總工辦編制設計招標文件，按照招標程序選擇設計單位設計單位進展建筑方案設計/設計修改，總工辦跟蹤設計質量與進度總工辦接收方案，進展初步審查通過NoYes申請方案評審召開方案評審會通過NoYes方案配套部進展方案報批，總工辦進展下一階段設計準備. .word. .第四章 景觀環(huán)境設計作業(yè)流程總工辦編制景觀環(huán)境設計總體方案總經理辦公會審查批準總工辦編制階段設計任務書總經理辦公會審查批準招標選擇設計單位總工辦配合設計單位進展

39、設計接收階段設計成果施工圖設計概念設計或深入設計總工辦組織評審溝通修改，審查通過進展下一階段設計. .word. .第五章 規(guī)劃設計指引編制要點1 設計意向局部1.1總體開發(fā)設想1.1.1 工程定位和開發(fā)方案表達要求：道路系統(tǒng)與分期開發(fā)的關系、結合工程地塊價值分析的容積率分配方案、關注點設計自然環(huán)境利用等的開發(fā)思路及本錢測算、交通組織的設想等。1.1.2銷售策略與開發(fā)步驟的契合性要求1.2規(guī)劃設計細那么1.2.1總體規(guī)劃構思表達要求：結合工程定位及開發(fā)方案進展總體規(guī)劃設想、規(guī)劃要點、土地評估根據自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的X圍。1.2.2道路系統(tǒng)規(guī)劃表達要求：路網形式、人車流

40、組織、道路分級布置、靜態(tài)交通布置，以及關鍵技術要求，如：出入口與交通樞紐、消防車道設計等。1.2.2.1車行系統(tǒng)與停車規(guī)劃表達要求：停車量及停車方式設計車位測算、各種停車組織方式的分配比例。1.2.2.2步行系統(tǒng)規(guī)劃表達要求：純步行系統(tǒng)分布是否考慮絕對制止機動車穿行的地段，該地段應具備的區(qū)域特點、無障礙步行系統(tǒng)是否考慮針對殘疾人、老人的無障礙環(huán)境設計及步行系統(tǒng)到達X圍的要求。1.2.3綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃表達要求：自然條件、用地條件分析、景觀系統(tǒng)最大化利用分析。1.2.4配套公共效勞設施系統(tǒng)規(guī)劃表達要求：配套工程與公共設施規(guī)劃對配套與公共設施的配置種類、數量及分布的要求，以及經營的利好。1.2.

41、5豎向規(guī)劃1.2.6市政設施管網綜合規(guī)劃1.2.7生態(tài)與節(jié)能設計表達要求：對生態(tài)環(huán)境的利用與保護的要求，根據各地區(qū)差異對雨水、太陽能及其他自然資源的利用設想。1.3建筑設計細那么表達要求：以城市背景與工程用地的分析報告為根底資料，對檔次定位、主體風格、主力戶型、環(huán)保節(jié)能和智能系統(tǒng)的實施加以說明，對建筑材料、部件產品的使用設想。建筑造型、間距、朝向、群體空間。1.4工程綜合評價、規(guī)劃方向及問題剖析表達要求：對工程的各地塊開發(fā)價值、開發(fā)內容安排方案、規(guī)劃風格進展總體分析、提出工程需要處理的重要問題及操作難點。2 客觀資料局部說明：本局部為設計工作提供客觀理性的背景資料。2.1城市背景分析說明：節(jié)錄

42、?工程可行性研究報告?之相關內容。2.1.1城市房地產市場現(xiàn)狀分析2.1.2主要銷售對象與需求人群分析2.1.3市場潛力與隱性商機分析2.1.4當地風俗與人文分析2.1.5市民居住模式和出行方式分析表達方式：分析方式以形成不同生活層次和生活習慣的內在因素為主，搞清楚當地居民的日常生活模式，防止設計師想當然。2.1.6建筑文脈分析2.2 工程用地狀況分析2.2.1自然環(huán)境調查報告2.2.1.1當地氣候特征表達要求：資料來源于當地城市統(tǒng)計信息年鑒和氣象局網絡資料。風向、氣溫、降水、云霧和日照、空氣濕度、氣壓等。2.2.1.2空氣質量表達要求：資料來源于當地城市統(tǒng)計信息年鑒和環(huán)保局數據資料，實地踏勘的上風空氣污染情況。2.2.1.3噪聲水平表達要求：噪聲模擬測試分析報告，內容不少于：測試分析報告、模擬樣本、測點定位圖。2.2.1.4水文情況表達要求：資料來源于地質資料報告和相關政府機構的水文、地質資料。1地下水位關系到地下、半地下建筑、下沉廣場的設計