高層樓宇機電設(shè)備管理(1)

1、整理ppt 整理ppt 2012 2012年年1 1月月 高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇配置的設(shè)備不僅數(shù)量多，而且復(fù)雜程度高、高層樓宇配置的設(shè)備不僅數(shù)量多，而且復(fù)雜程度高、技術(shù)性強，管理難度大，關(guān)鍵的是設(shè)備在高層樓宇技術(shù)性強，管理難度大，關(guān)鍵的是設(shè)備在高層樓宇所占的地位十分的重要，配電設(shè)備好比是人體心臟、所占的地位十分的重要，配電設(shè)備好比是人體心臟、供應(yīng)給設(shè)備的電能好比是血液，其它設(shè)備好比是人供應(yīng)給設(shè)備的電能好比是血液，其它設(shè)備好比是人體的各器官，缺了哪個器官都不行。設(shè)想如果你住體的各器官，缺了哪個器官都不行。設(shè)想如果你住的大

2、廈，停水、停電或是停電梯，對你有什么感觸？的大廈，停水、停電或是停電梯，對你有什么感觸？正因為它的重要性，所以要求我們在日常設(shè)備管理正因為它的重要性，所以要求我們在日常設(shè)備管理中，以科學(xué)的管理程序和制度，按技術(shù)管理要求，中，以科學(xué)的管理程序和制度，按技術(shù)管理要求，對各種設(shè)備的日常運行和維修進行有效的管理。對各種設(shè)備的日常運行和維修進行有效的管理。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理操作程序必須科學(xué)、規(guī)范，管理制度必須嚴(yán)謹(jǐn)、執(zhí)操作程序必須科學(xué)、規(guī)范，管理制度必須嚴(yán)謹(jǐn)、執(zhí)行必須嚴(yán)格，責(zé)任必須明確、落實必須到人（如中行必須嚴(yán)格，責(zé)任必須明確、落實必須到人（如中央空調(diào)操作程序上，開機時先

3、開冷卻塔、冷卻泵，央空調(diào)操作程序上，開機時先開冷卻塔、冷卻泵，再次開冷凍泵，最后才是開中央空調(diào)主機，操作錯再次開冷凍泵，最后才是開中央空調(diào)主機，操作錯誤會給設(shè)備帶來嚴(yán)重的后果；責(zé)任制方面，值班人誤會給設(shè)備帶來嚴(yán)重的后果；責(zé)任制方面，值班人員必須對當(dāng)班的設(shè)備負(fù)責(zé)、各崗位的維修人員對所員必須對當(dāng)班的設(shè)備負(fù)責(zé)、各崗位的維修人員對所管轄的設(shè)備負(fù)責(zé)、班長對監(jiān)管失職負(fù)責(zé)），每班都管轄的設(shè)備負(fù)責(zé)、班長對監(jiān)管失職負(fù)責(zé)），每班都有值班記錄、設(shè)備運行要有運行記錄、維修要有維有值班記錄、設(shè)備運行要有運行記錄、維修要有維修記錄（記錄是最能反饋管理好壞的依據(jù)，也是最修記錄（記錄是最能反饋管理好壞的依據(jù)，也是最直接的技術(shù)

4、性資料，好比是人的病歷，通過記錄可直接的技術(shù)性資料，好比是人的病歷，通過記錄可以了解設(shè)備歷年來的運行狀況，曾有過什么疾病，以了解設(shè)備歷年來的運行狀況，曾有過什么疾病，并根據(jù)設(shè)備運行狀況制定維修計劃）。并根據(jù)設(shè)備運行狀況制定維修計劃）。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理在創(chuàng)優(yōu)考評時，設(shè)備考評組考查的就這兩項，首在創(chuàng)優(yōu)考評時，設(shè)備考評組考查的就這兩項，首先到現(xiàn)場查看設(shè)備的管理是否到位，如制度上墻，先到現(xiàn)場查看設(shè)備的管理是否到位，如制度上墻，設(shè)備清潔，設(shè)施齊全，操作人員對設(shè)備操作規(guī)范，設(shè)備清潔，設(shè)施齊全，操作人員對設(shè)備操作規(guī)范，設(shè)備運行良好，無異常情況；其次是檢查平時的設(shè)備運行良好，

5、無異常情況；其次是檢查平時的工作記錄完整，檔案管理到位。工作記錄完整，檔案管理到位。一、高層樓宇的設(shè)備分類（重點講述這些設(shè)備在一、高層樓宇的設(shè)備分類（重點講述這些設(shè)備在日常的管理）：日常的管理）： 整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理1 1、 供電系統(tǒng)供電系統(tǒng) 1 1、1 1高低壓配電設(shè)備（高壓環(huán)網(wǎng)柜高低壓配電設(shè)備（高壓環(huán)網(wǎng)柜10KV10KV、變壓器、變壓器10KV/400V10KV/400V、低壓配電柜、樓層強電井配電箱）、低壓配電柜、樓層強電井配電箱） 1 1、2 2高層樓宇供電負(fù)荷為二級負(fù)荷；新樓盤接管時，高層樓宇供電負(fù)荷為二級負(fù)荷；新樓盤接管時，核算配電容量是否滿足深圳今

6、后核算配電容量是否滿足深圳今后2020年發(fā)展需求，設(shè)備年發(fā)展需求，設(shè)備計量表的安裝是否合理，對于一些不常運行的設(shè)備，計量表的安裝是否合理，對于一些不常運行的設(shè)備，應(yīng)設(shè)一個總表，減少用電底度。應(yīng)設(shè)一個總表，減少用電底度。 1 1、3 3高層樓宇配備發(fā)電機組，供公共通道事故照明、高層樓宇配備發(fā)電機組，供公共通道事故照明、電梯、消防設(shè)施設(shè)備、車庫、設(shè)備房照明等重要負(fù)荷電梯、消防設(shè)施設(shè)備、車庫、設(shè)備房照明等重要負(fù)荷用電。停市電時，消防規(guī)定，發(fā)電機應(yīng)在用電。停市電時，消防規(guī)定，發(fā)電機應(yīng)在3030秒內(nèi)起動。秒內(nèi)起動。 1 1、4 4制定停電應(yīng)急處理措施，包括停電通知住戶的要制定停電應(yīng)急處理措施，包括停電通

7、知住戶的要求。求。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理對于長期運行的設(shè)備，平時是無法停運的，將如何對于長期運行的設(shè)備，平時是無法停運的，將如何管理？如變壓器，技術(shù)要求是允許溫升管理？如變壓器，技術(shù)要求是允許溫升5555，設(shè)備，設(shè)備房最高溫度要求房最高溫度要求4040，如果變壓器繞組最高溫度控，如果變壓器繞組最高溫度控制在制在9595內(nèi)，則變壓器連續(xù)運行內(nèi)，則變壓器連續(xù)運行2020年沒什么問題，年沒什么問題，但變壓器繞組溫升到但變壓器繞組溫升到120120時，還不加以重視，則時，還不加以重視，則變壓器壽命僅有變壓器壽命僅有2.22.2年，這說明溫度對設(shè)備壽命影年，這說明溫度對設(shè)備壽

8、命影響是極大的。但現(xiàn)在大廈的重要設(shè)備大都設(shè)計在地響是極大的。但現(xiàn)在大廈的重要設(shè)備大都設(shè)計在地下室，如何保證通風(fēng)良好呢？將平常關(guān)嚴(yán)實的設(shè)備下室，如何保證通風(fēng)良好呢？將平常關(guān)嚴(yán)實的設(shè)備房敞開，加裝帶沙網(wǎng)的鐵門，一頭引入室外風(fēng)，一房敞開，加裝帶沙網(wǎng)的鐵門，一頭引入室外風(fēng)，一頭加裝排風(fēng)，設(shè)備房敞開一來設(shè)備通風(fēng)改善，二來頭加裝排風(fēng)，設(shè)備房敞開一來設(shè)備通風(fēng)改善，二來也讓業(yè)主能了解我們所管理的設(shè)備。也讓業(yè)主能了解我們所管理的設(shè)備。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理對供電設(shè)備的維修保養(yǎng)，除了平時的點檢，根據(jù)用對供電設(shè)備的維修保養(yǎng)，除了平時的點檢，根據(jù)用電負(fù)荷情況，每年至少進行一次全面檢查、清理

9、，電負(fù)荷情況，每年至少進行一次全面檢查、清理，鎖緊母線及開關(guān)接線端螺母，清理開關(guān)設(shè)備的衛(wèi)生；鎖緊母線及開關(guān)接線端螺母，清理開關(guān)設(shè)備的衛(wèi)生；每五年全面檢修一次，包括拆開開關(guān)進行修理，清每五年全面檢修一次，包括拆開開關(guān)進行修理，清掃積碳，檢查開關(guān)觸頭扣合情況，絕緣老化程度。掃積碳，檢查開關(guān)觸頭扣合情況，絕緣老化程度。供配電設(shè)備檢修一般在設(shè)備低峰期進行，因為天涼供配電設(shè)備檢修一般在設(shè)備低峰期進行，因為天涼負(fù)荷低，各種緊固螺絲有可能松動，檢修方法采取負(fù)荷低，各種緊固螺絲有可能松動，檢修方法采取分段停電、分段檢修，把停電影響減到最小。分段停電、分段檢修，把停電影響減到最小。 整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管

10、理高層樓宇機電設(shè)備管理對于長期不運行的設(shè)備，將如何管理呢？如發(fā)電對于長期不運行的設(shè)備，將如何管理呢？如發(fā)電機，對這些平時不運動設(shè)備，應(yīng)定期帶它出來歷機，對這些平時不運動設(shè)備，應(yīng)定期帶它出來歷練歷練，不然就會銹死，規(guī)定每兩周手動試機一練歷練，不然就會銹死，規(guī)定每兩周手動試機一次、每季帶負(fù)荷試機一次，每次開機前都應(yīng)檢查次、每季帶負(fù)荷試機一次，每次開機前都應(yīng)檢查燃油、機油、水、電瓶電壓是否正常；燃油、機油、水、電瓶電壓是否正常； 從安全用電的角度考慮，用戶室內(nèi)開關(guān)配電，每從安全用電的角度考慮，用戶室內(nèi)開關(guān)配電，每戶不少于戶不少于5 5位。位。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理2 2、

11、 運輸系統(tǒng)（電梯）運輸系統(tǒng)（電梯） 分有客梯、貨梯、消防梯、自動扶梯；分有客梯、貨梯、消防梯、自動扶梯；分低速梯（分低速梯（1m/s1m/s）、快速梯（）、快速梯（1m/s1m/sv v2m/s2m/s）、高速梯（）、高速梯（2m/s2m/s）、超高速梯（）、超高速梯（4m/s4m/s）整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理2 2、1 1現(xiàn)在大廈電梯配置大多分單雙層梯、并聯(lián)群現(xiàn)在大廈電梯配置大多分單雙層梯、并聯(lián)群控電梯，單雙層梯最大優(yōu)點是節(jié)省候梯時間，發(fā)控電梯，單雙層梯最大優(yōu)點是節(jié)省候梯時間，發(fā)展商減少投資成本，并聯(lián)群控電梯最大優(yōu)點是省展商減少投資成本，并聯(lián)群控電梯最大優(yōu)點是省電，

12、現(xiàn)商業(yè)用電電，現(xiàn)商業(yè)用電0.870.87元元/ /度，并聯(lián)后可節(jié)省近半度，并聯(lián)后可節(jié)省近半的電費。的電費。 2 2、2 2電梯運行管理，載貨時指定專用貨梯，也可電梯運行管理，載貨時指定專用貨梯，也可用消防梯做臨時貨梯。但消防梯做貨梯存有安全用消防梯做臨時貨梯。但消防梯做貨梯存有安全隱患，載貨時影響消防響應(yīng)時間，消防電梯設(shè)計隱患，載貨時影響消防響應(yīng)時間，消防電梯設(shè)計從首層到頂層運行時間不超過從首層到頂層運行時間不超過1 1分鐘。分鐘。問：在火災(zāi)時，樓上的住戶能否乘座客梯逃生？問：在火災(zāi)時，樓上的住戶能否乘座客梯逃生？整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理2 2、3 3電梯每半月必須由

13、專業(yè)維修人員進行一次例行電梯每半月必須由專業(yè)維修人員進行一次例行保養(yǎng)，每年都由質(zhì)量監(jiān)督局特檢所進行一次電梯安保養(yǎng)，每年都由質(zhì)量監(jiān)督局特檢所進行一次電梯安全檢查，每全檢查，每5 5年做一次負(fù)荷調(diào)校試驗（做超載試年做一次負(fù)荷調(diào)校試驗（做超載試驗）。電梯必須持驗）。電梯必須持安全檢驗合格證安全檢驗合格證，在合格證，在合格證的有效期限內(nèi)運行，與維保單位簽訂維修保養(yǎng)合同的有效期限內(nèi)運行，與維保單位簽訂維修保養(yǎng)合同時，約定急修（包括困人）應(yīng)在半小時到達事故現(xiàn)時，約定急修（包括困人）應(yīng)在半小時到達事故現(xiàn)場（考評標(biāo)準(zhǔn)要求場（考評標(biāo)準(zhǔn)要求3030分鐘）。分鐘）。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理

14、3 3、 中央空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng)分為空氣處理部份和和制冷部份，制冷空調(diào)系統(tǒng)分為空氣處理部份和和制冷部份，制冷部份分為冷卻水系統(tǒng)和冷凍水系統(tǒng)；空調(diào)主機、部份分為冷卻水系統(tǒng)和冷凍水系統(tǒng)；空調(diào)主機、冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔、風(fēng)機盤管。中央冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔、風(fēng)機盤管。中央空調(diào)最重要維保部分空調(diào)最重要維保部分水質(zhì)處理水質(zhì)處理 淮安地區(qū)的自來水呈弱酸性，管壁鐵質(zhì)易被水氧淮安地區(qū)的自來水呈弱酸性，管壁鐵質(zhì)易被水氧化，氧化鐵不但造成空調(diào)設(shè)備腐蝕、使用壽命縮化，氧化鐵不但造成空調(diào)設(shè)備腐蝕、使用壽命縮短，還堵塞風(fēng)機盤管，造成流水不暢；必須請專短，還堵塞風(fēng)機盤管，造成流水不暢；必須請專業(yè)的水

15、處理公司。定期投放緩蝕劑、阻垢劑、殺業(yè)的水處理公司。定期投放緩蝕劑、阻垢劑、殺菌等藥劑。其次是塵網(wǎng)清洗。（一臺菌等藥劑。其次是塵網(wǎng)清洗。（一臺200200冷噸空冷噸空調(diào)主機調(diào)主機180180萬）萬）整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理4 4、 給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng) 水池、水箱、（生活、消防、污水）泵、（污水、雨水池、水箱、（生活、消防、污水）泵、（污水、雨水）井、化糞池等。水）井、化糞池等。 高層供水方式通過二次供水設(shè)施，二次供水設(shè)施管理：高層供水方式通過二次供水設(shè)施，二次供水設(shè)施管理：水池、水箱應(yīng)每半年清洗消毒一次，清洗工作人員必水池、水箱應(yīng)每半年清洗消毒一次，清洗工作人員必須

16、持有效健康證，水務(wù)局檢測中心水質(zhì)化驗單；取得須持有效健康證，水務(wù)局檢測中心水質(zhì)化驗單；取得水務(wù)局二次供水設(shè)施水務(wù)局二次供水設(shè)施清洗消毒合格證清洗消毒合格證；供水設(shè)施；供水設(shè)施應(yīng)專人管理，水池口加蓋加鎖；通氣管、溢流管口加應(yīng)專人管理，水池口加蓋加鎖；通氣管、溢流管口加防護罩。防護罩。 二次裝修驗收時，應(yīng)檢查排污管道是否規(guī)范，防止污二次裝修驗收時，應(yīng)檢查排污管道是否規(guī)范，防止污水排入雨水管道。對于水泵保養(yǎng)，主要通過水排入雨水管道。對于水泵保養(yǎng)，主要通過設(shè)備日設(shè)備日常巡視檢查要求常巡視檢查要求，定期切換和輪流使用，進行強制，定期切換和輪流使用，進行強制保養(yǎng)。保養(yǎng)。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓

17、宇機電設(shè)備管理5 5、 消防系統(tǒng)消防系統(tǒng) 高層建筑具有樓層高、人口密度大、出入口相對較小等高層建筑具有樓層高、人口密度大、出入口相對較小等特點，給火災(zāi)的營救工作帶來一定困難。目前淮安消防特點，給火災(zāi)的營救工作帶來一定困難。目前淮安消防車工作高度約車工作高度約2424米，消防云梯不超過米，消防云梯不超過5050米，高層建筑消米，高層建筑消防主要靠防主要靠“自救自救”，即主要依靠室內(nèi)消防設(shè)施撲救火災(zāi)。，即主要依靠室內(nèi)消防設(shè)施撲救火災(zāi)。一般大廈配有火災(zāi)自動報警聯(lián)動控制系統(tǒng)；自動滅火控一般大廈配有火災(zāi)自動報警聯(lián)動控制系統(tǒng)；自動滅火控制系統(tǒng)（自動噴水滅火系統(tǒng)和室內(nèi)消火栓滅水系統(tǒng)，特制系統(tǒng)（自動噴水滅火系

18、統(tǒng)和室內(nèi)消火栓滅水系統(tǒng)，特殊場所使用的氣體滅火系統(tǒng)）；防煙、排煙系統(tǒng)。消防殊場所使用的氣體滅火系統(tǒng)）；防煙、排煙系統(tǒng)。消防泵每月手動試機一次，每半年消防聯(lián)動試機一次，確保泵每月手動試機一次，每半年消防聯(lián)動試機一次，確保消防（噴淋）泵在消防狀態(tài)下能正常起動，物業(yè)人員每消防（噴淋）泵在消防狀態(tài)下能正常起動，物業(yè)人員每年至少要進行一次消防演習(xí)，制定年至少要進行一次消防演習(xí)，制定高層建筑火災(zāi)撲救高層建筑火災(zāi)撲救對策對策。 問？物業(yè)公司全部員工都是義務(wù)消防員。對否？問？物業(yè)公司全部員工都是義務(wù)消防員。對否？整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理6 6、 智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng) 火災(zāi)報警與消防聯(lián)

19、動控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、閉路電火災(zāi)報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)。視監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)。智能化方面，也是物業(yè)與發(fā)展商最多爭議的地方，智能化方面，也是物業(yè)與發(fā)展商最多爭議的地方，由于發(fā)展商工程技術(shù)人員與物業(yè)工程技術(shù)人員所站由于發(fā)展商工程技術(shù)人員與物業(yè)工程技術(shù)人員所站的角度不同，發(fā)展商多從成本的角度較多，物業(yè)多的角度不同，發(fā)展商多從成本的角度較多，物業(yè)多從今后管理是否方便及維修費用的角度考慮較多；從今后管理是否方便及維修費用的角度考慮較多；如晨暉家園對講機，發(fā)展商選用的產(chǎn)品無法滿足物如晨暉家園對講機，發(fā)展商選用的產(chǎn)品無法滿足物業(yè)管理的需要，設(shè)備功能配置存在嚴(yán)

20、重的問題，如業(yè)管理的需要，設(shè)備功能配置存在嚴(yán)重的問題，如要使用這套產(chǎn)品，管理上就要增加人員。要使用這套產(chǎn)品，管理上就要增加人員。 招商物業(yè)組建了智能化維修中心，一步到位，由物招商物業(yè)組建了智能化維修中心，一步到位，由物業(yè)從新樓盤的設(shè)計、施工到使用全權(quán)負(fù)責(zé)。業(yè)從新樓盤的設(shè)計、施工到使用全權(quán)負(fù)責(zé)。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理二、設(shè)備管理內(nèi)容二、設(shè)備管理內(nèi)容 一）設(shè)備檔案管理一）設(shè)備檔案管理 （一）設(shè)備檔案管理分類（一）設(shè)備檔案管理分類 （1 1） 設(shè)備原始檔案設(shè)備原始檔案 1 1、訂貨合同或安裝合同及發(fā)票（設(shè)備型號、供貨商、訂貨合同或安裝合同及發(fā)票（設(shè)備型號、供貨商、設(shè)備原值

21、、出廠日期、安裝日期、使用日期都是做設(shè)備原值、出廠日期、安裝日期、使用日期都是做設(shè)備臺賬原始數(shù)據(jù)）設(shè)備臺賬原始數(shù)據(jù)） 1 1、 設(shè)備清單或裝箱單設(shè)備清單或裝箱單 2 2、 產(chǎn)品合格證明書產(chǎn)品合格證明書 3 3、 隨機資料（設(shè)備圖紙、使用維護說明書、安裝隨機資料（設(shè)備圖紙、使用維護說明書、安裝調(diào)試說明書）調(diào)試說明書） 4 4、 安裝調(diào)試驗收報告安裝調(diào)試驗收報告 整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理（2 2） 設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料 設(shè)備卡、設(shè)備臺賬（所有設(shè)備都要編號建卡，設(shè)設(shè)備卡、設(shè)備臺賬（所有設(shè)備都要編號建卡，設(shè)備卡好比是設(shè)備的身份證，一臺設(shè)備一張卡一個備卡好比是設(shè)備的身份證，

22、一臺設(shè)備一張卡一個編號，登記訂合成冊，目的是方便管理）編號，登記訂合成冊，目的是方便管理） （3 3） 日常運行記錄表格日常運行記錄表格 運行值班記錄表格、維修保養(yǎng)記錄、大中修記錄、運行值班記錄表格、維修保養(yǎng)記錄、大中修記錄、年度維修計劃年度維修計劃 整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理（二）檔案資料的作用：（具有憑證作用和參考（二）檔案資料的作用：（具有憑證作用和參考作用）作用） 1 1、憑證作用、憑證作用 設(shè)備的訂貨合同及記錄表格是設(shè)備設(shè)備的訂貨合同及記錄表格是設(shè)備的原始檔案，是歷史的真憑實據(jù)。有時還可作為的原始檔案，是歷史的真憑實據(jù)。有時還可作為責(zé)任劃分的憑證。責(zé)任劃分的憑

23、證。 2 2、參考作用、參考作用 設(shè)備臺賬及記錄表格可以記錄物業(yè)設(shè)備臺賬及記錄表格可以記錄物業(yè)設(shè)備從訂貨到安裝、調(diào)試到目前的全部過程。便設(shè)備從訂貨到安裝、調(diào)試到目前的全部過程。便于人們查考以往情況，指導(dǎo)今后工作，總結(jié)經(jīng)驗于人們查考以往情況，指導(dǎo)今后工作，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，掌握管理規(guī)律。特別是編制設(shè)備維修計劃教訓(xùn)，掌握管理規(guī)律。特別是編制設(shè)備維修計劃時，起到關(guān)鍵的參考作用。時，起到關(guān)鍵的參考作用。 整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理二）安全管理二）安全管理 首先是要保障維修人員的人身安全；其次是保證設(shè)首先是要保障維修人員的人身安全；其次是保證設(shè)備安全運行、可靠運行。日常管理要始終把安

24、全生備安全運行、可靠運行。日常管理要始終把安全生產(chǎn)放在工作首位。產(chǎn)放在工作首位。 （1 1）制定（必要的）制度：制定（必要的）制度： 制定健全的崗位職責(zé)、設(shè)備的操作規(guī)程、作業(yè)指導(dǎo)制定健全的崗位職責(zé)、設(shè)備的操作規(guī)程、作業(yè)指導(dǎo)書；制定日常巡視檢查制度、維修保養(yǎng)制度、交接書；制定日常巡視檢查制度、維修保養(yǎng)制度、交接班制度、事故報告制度。班制度、事故報告制度。 各類管理制度及設(shè)備運行記錄表格，不是越細(xì)越復(fù)各類管理制度及設(shè)備運行記錄表格，不是越細(xì)越復(fù)雜越好，應(yīng)結(jié)合企業(yè)實際情況，運作模式，制定可雜越好，應(yīng)結(jié)合企業(yè)實際情況，運作模式，制定可操作性、實用性的管理制度，避免少說空話、少說操作性、實用性的管理制度

25、，避免少說空話、少說廢話，言出必行。廢話，言出必行。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理（2 2）（如何）管理（好）制度）（如何）管理（好）制度 物業(yè)工程部的管理，主要分為設(shè)備的管理和住戶的維物業(yè)工程部的管理，主要分為設(shè)備的管理和住戶的維修服務(wù)，并且要求維修人員在管理好設(shè)備的同時，還修服務(wù)，并且要求維修人員在管理好設(shè)備的同時，還要滿足用戶的報修服務(wù)；設(shè)備管理主要分維修管理和要滿足用戶的報修服務(wù)；設(shè)備管理主要分維修管理和運行管理兩部分。維修與運行既可以統(tǒng)一管理，也可運行管理兩部分。維修與運行既可以統(tǒng)一管理，也可分別管理。目前物業(yè)公司都在壓縮管理成本，大多采分別管理。目前物業(yè)公司都在

26、壓縮管理成本，大多采用統(tǒng)一管理，我們管理要求是緊急搶修是值班人員用統(tǒng)一管理，我們管理要求是緊急搶修是值班人員1010分鐘趕到事故現(xiàn)場（包括住戶室內(nèi)停電、跑水），一分鐘趕到事故現(xiàn)場（包括住戶室內(nèi)停電、跑水），一般維修是般維修是1515分鐘或約定。分鐘或約定。 制度的管理最終是人性的管理，帶有技術(shù)特長的維修制度的管理最終是人性的管理，帶有技術(shù)特長的維修人員（不同保安人員管理）應(yīng)如何有效的管理？人員（不同保安人員管理）應(yīng)如何有效的管理？ 問：維修人員工作時有思想波動、帶情緒，應(yīng)怎樣管問：維修人員工作時有思想波動、帶情緒，應(yīng)怎樣管理？理？整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理A A、責(zé)任制

27、度：要求責(zé)任明確，責(zé)任到人。原因是：、責(zé)任制度：要求責(zé)任明確，責(zé)任到人。原因是：如果你要求大家都管，可以認(rèn)為大家都不會管，出如果你要求大家都管，可以認(rèn)為大家都不會管，出了事情都會推諉（三個和尚沒水吃，中國人普遍素了事情都會推諉（三個和尚沒水吃，中國人普遍素質(zhì)），所以每臺主要設(shè)備應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理。值質(zhì)），所以每臺主要設(shè)備應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理。值班人員只對當(dāng)班設(shè)備運行管理負(fù)當(dāng)班責(zé)任，設(shè)備有班人員只對當(dāng)班設(shè)備運行管理負(fù)當(dāng)班責(zé)任，設(shè)備有故障不及時處理，造成的后果，設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)。故障不及時處理，造成的后果，設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)。B B、值班制度：按、值班制度：按設(shè)備巡視檢查要求設(shè)備巡視檢查要求定期巡視檢定期

28、巡視檢查設(shè)備，能夠及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，值班人員查設(shè)備，能夠及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，值班人員對設(shè)備巡視結(jié)果，在記錄表格中體現(xiàn)。對設(shè)備巡視結(jié)果，在記錄表格中體現(xiàn)。C C、交接班制度：值班人員按規(guī)定為設(shè)備的當(dāng)班責(zé)任，、交接班制度：值班人員按規(guī)定為設(shè)備的當(dāng)班責(zé)任，接班人員接班時發(fā)現(xiàn)問題不及時處理或報告，接班接班人員接班時發(fā)現(xiàn)問題不及時處理或報告，接班后責(zé)任由他負(fù)責(zé)。后責(zé)任由他負(fù)責(zé)。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理（3 3）事故防范管理事故防范管理 結(jié)合大廈管理檔次及管理特點，制定各類設(shè)備事故結(jié)合大廈管理檔次及管理特點，制定各類設(shè)備事故應(yīng)急處理流程及措施，應(yīng)急處理流程及措施，全國物

29、業(yè)管理示范大廈標(biāo)全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則準(zhǔn)及評分細(xì)則有明確要求，如停電應(yīng)急處理措施；有明確要求，如停電應(yīng)急處理措施；電梯應(yīng)急處理方案；停水、中央空調(diào)也都有。做到電梯應(yīng)急處理方案；停水、中央空調(diào)也都有。做到即使出現(xiàn)了設(shè)備意外性故障（搶修），也能游韌有即使出現(xiàn)了設(shè)備意外性故障（搶修），也能游韌有余地排除故障，避免舉手無策。余地排除故障，避免舉手無策。舉例：電梯困人救援程序，消防中心接到電梯報警舉例：電梯困人救援程序，消防中心接到電梯報警后，通過監(jiān)控與電梯對講確認(rèn)是否困人，如情況屬后，通過監(jiān)控與電梯對講確認(rèn)是否困人，如情況屬實，消防中心立即通知巡邏保安和值班電工趕赴現(xiàn)實，消防中心立即通知巡

30、邏保安和值班電工趕赴現(xiàn)場，救援時必須按照原定操作程序，先是穩(wěn)定乘客場，救援時必須按照原定操作程序，先是穩(wěn)定乘客心情，然后才將電梯門關(guān)閉，接著才是停電、盤車、心情，然后才將電梯門關(guān)閉，接著才是停電、盤車、救人。救人。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理（4 4）培訓(xùn)教育：企業(yè)在選聘的維修人員時，對個）培訓(xùn)教育：企業(yè)在選聘的維修人員時，對個人的技能要求較高（中級技工），配備有強電工人的技能要求較高（中級技工），配備有強電工（高低壓維修電工）、弱電工（消防、防盜對講、（高低壓維修電工）、弱電工（消防、防盜對講、監(jiān)控）、空調(diào)工、電梯工、管道工（電、氣焊）。監(jiān)控）、空調(diào)工、電梯工、管道工（

31、電、氣焊）。 特種作業(yè)人員必須持證上崗，鼓勵大家參加勞動部特種作業(yè)人員必須持證上崗，鼓勵大家參加勞動部門的各項技能培訓(xùn)，提倡一專多能，物業(yè)對維修人門的各項技能培訓(xùn)，提倡一專多能，物業(yè)對維修人員要求是多面手（萬金油），包括到業(yè)主家修馬桶、員要求是多面手（萬金油），包括到業(yè)主家修馬桶、做泥水活、焊單車棚。做泥水活、焊單車棚?？偨Y(jié)：維修人員的素質(zhì)要求：總結(jié)：維修人員的素質(zhì)要求：1 1、是高度的責(zé)任心、是高度的責(zé)任心（敬業(yè)精神）；（敬業(yè)精神）；2 2、是嫻熟的專業(yè)技能；、是嫻熟的專業(yè)技能；3 3、有健康、有健康的身體、良好的服務(wù)意識等。的身體、良好的服務(wù)意識等。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機

32、電設(shè)備管理維修人員技能要求維修人員技能要求“一清、二能、三好、四會、五化、六一清、二能、三好、四會、五化、六查、七無查、七無”。一清：對設(shè)備、設(shè)施管理規(guī)章制度要清楚；一清：對設(shè)備、設(shè)施管理規(guī)章制度要清楚；二能：對各種設(shè)備的性能、功能要明白；二能：對各種設(shè)備的性能、功能要明白；三好：對各種設(shè)備要做到管好、用好、修好；三好：對各種設(shè)備要做到管好、用好、修好；四會：對各種設(shè)備會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障；四會：對各種設(shè)備會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障；五化：設(shè)備圖紙檔案化、住戶檔案分類化、維修保養(yǎng)智能五化：設(shè)備圖紙檔案化、住戶檔案分類化、維修保養(yǎng)智能化、施工管理規(guī)范化；化、施工管理規(guī)范化；

33、六查：對設(shè)備、設(shè)施及施工管理做到日查、巡查、檢查、六查：對設(shè)備、設(shè)施及施工管理做到日查、巡查、檢查、督查、核查、復(fù)查；督查、核查、復(fù)查；七無：機電設(shè)備無灰塵、設(shè)備運行無故障、安全運行無隱七無：機電設(shè)備無灰塵、設(shè)備運行無故障、安全運行無隱患、房屋外觀無礙觀、設(shè)施結(jié)構(gòu)無損壞、居住環(huán)境無障礙?；?、房屋外觀無礙觀、設(shè)施結(jié)構(gòu)無損壞、居住環(huán)境無障礙。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理（4 4）設(shè)備事故處理原則（三不放過原則）設(shè)備事故處理原則（三不放過原則）在管理中，再怎么力爭防范于未燃也好，再怎么在管理中，再怎么力爭防范于未燃也好，再怎么完善維修計劃也好，但有時百密也有一疏，對于完善維修計

34、劃也好，但有時百密也有一疏，對于設(shè)備出現(xiàn)偶然性的故障后，應(yīng)遵循處理原則：即設(shè)備出現(xiàn)偶然性的故障后，應(yīng)遵循處理原則：即事故原因未查清不放過；對事故責(zé)任者未處理不事故原因未查清不放過；對事故責(zé)任者未處理不放過；事故后沒有采取改善措施不放過。放過；事故后沒有采取改善措施不放過。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理三）經(jīng)濟運行管理三）經(jīng)濟運行管理大廈的管理成本中，除了人員工資外，共用水、電大廈的管理成本中，除了人員工資外，共用水、電費占據(jù)管理成本的大頭，為了節(jié)約開支，降低成本，費占據(jù)管理成本的大頭，為了節(jié)約開支，降低成本，共用設(shè)施設(shè)備的節(jié)能運行成了物業(yè)企業(yè)經(jīng)常研究的共用設(shè)施設(shè)備的節(jié)能運行

35、成了物業(yè)企業(yè)經(jīng)常研究的課題。課題。（1 1）共用場所照明節(jié)能：）共用場所照明節(jié)能： 1 1、在大堂出入口、地下車庫、設(shè)備房等需常亮的地、在大堂出入口、地下車庫、設(shè)備房等需常亮的地方，在滿足一定的亮度情況下，將原有的燈具停用方，在滿足一定的亮度情況下，將原有的燈具停用一部份，能省一盞是一盞，大堂的照明由保安根據(jù)一部份，能省一盞是一盞，大堂的照明由保安根據(jù)需要控制一些外飾燈具的啟停，利用節(jié)能燈耗電量需要控制一些外飾燈具的啟停，利用節(jié)能燈耗電量小的優(yōu)點，使用方便維修的節(jié)能燈具；在電梯前室小的優(yōu)點，使用方便維修的節(jié)能燈具；在電梯前室和消防樓梯等通道，采用感應(yīng)開關(guān)控制。和消防樓梯等通道，采用感應(yīng)開關(guān)控制

36、。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理2 2、在人流量少的地方，杜絕有、在人流量少的地方，杜絕有“長明燈長明燈”現(xiàn)象，現(xiàn)象，盡可能避免不必要浪費（物業(yè)的成本控制，就是盡可能避免不必要浪費（物業(yè)的成本控制，就是從點點滴滴的節(jié)約中做起）。對于綠化帶的景觀從點點滴滴的節(jié)約中做起）。對于綠化帶的景觀燈和小區(qū)四周的路燈，在保證適中亮度的前提下燈和小區(qū)四周的路燈，在保證適中亮度的前提下控制照明燈數(shù)，定時器的時間都是隨季節(jié)變化而控制照明燈數(shù)，定時器的時間都是隨季節(jié)變化而進行調(diào)整。進行調(diào)整。 3 3、加強宣傳教育，讓所有的管理人員都有節(jié)能、加強宣傳教育，讓所有的管理人員都有節(jié)能意識，杜絕浪費。意

37、識，杜絕浪費。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理（2 2）機電設(shè)備節(jié)能）機電設(shè)備節(jié)能以能耗較大的中央空調(diào)為例，對于商場使用的中以能耗較大的中央空調(diào)為例，對于商場使用的中央空調(diào)，可通過改變控制冷卻水、冷凍水的水泵央空調(diào)，可通過改變控制冷卻水、冷凍水的水泵運行臺數(shù)和主機運行臺數(shù)來達到節(jié)電的效果，通運行臺數(shù)和主機運行臺數(shù)來達到節(jié)電的效果，通常在剛開機時，為了把室內(nèi)溫度快速降低到設(shè)定常在剛開機時，為了把室內(nèi)溫度快速降低到設(shè)定值，最理想的節(jié)能措施是空調(diào)主機全負(fù)荷運行，值，最理想的節(jié)能措施是空調(diào)主機全負(fù)荷運行，待商場室內(nèi)溫度達到預(yù)定值后（主機冷凍出水溫待商場室內(nèi)溫度達到預(yù)定值后（主機冷凍出

38、水溫度達到設(shè)定值），再根據(jù)負(fù)荷量調(diào)節(jié)運行主機和度達到設(shè)定值），再根據(jù)負(fù)荷量調(diào)節(jié)運行主機和水泵的臺數(shù)，必免大馬拉小車的現(xiàn)象。水泵的臺數(shù)，必免大馬拉小車的現(xiàn)象。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理（3 3）節(jié)水方面的措施：）節(jié)水方面的措施：在節(jié)水方面，首先杜絕的是水跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，在節(jié)水方面，首先杜絕的是水跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，一般要求小修不過夜。如每半年一次的水池（水箱）一般要求小修不過夜。如每半年一次的水池（水箱）清洗，首先是清洗前進行水池的水位控制，避免過多清洗，首先是清洗前進行水池的水位控制，避免過多的浪費，其次是做好廢水利用，沖洗化糞池、清洗地的浪費，其次是做好廢水利用，

39、沖洗化糞池、清洗地下車庫、做消防演習(xí)。下車庫、做消防演習(xí)。（4 4）成本控制（包括維修材料的控制）成本控制（包括維修材料的控制） 每一處共用部位的用水、用電都有計量，包括走道照每一處共用部位的用水、用電都有計量，包括走道照明、車庫照明、設(shè)備用電、辦公室用電、保安宿舍水明、車庫照明、設(shè)備用電、辦公室用電、保安宿舍水電、清潔用水、綠化用水等，每月都進行耗能統(tǒng)計電、清潔用水、綠化用水等，每月都進行耗能統(tǒng)計（做到心中有譜），通過以往年的耗用量進行對比，（做到心中有譜），通過以往年的耗用量進行對比，分析超量原因，控制成本。分析超量原因，控制成本。維修材料控制方面，提倡修舊利廢，合理更新。維修材料控制方面

40、，提倡修舊利廢，合理更新。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理四）日常維修管理四）日常維修管理 故障率（例電梯）：磨合期故障率（例電梯）：磨合期 2 2年年 ，運行期，運行期 1515年年 ，維修期，維修期 2020年年 （每（每5 5年中修年中修 ，1010年大修）。年大修）。 設(shè)備一般折舊年限：電纜設(shè)備一般折舊年限：電纜3030年；變壓器年；變壓器2020年；電年；電力設(shè)備力設(shè)備1515年；中央空調(diào)年；中央空調(diào)1515年；電梯及自動扶梯年；電梯及自動扶梯2020年；年； 目前江蘇省的設(shè)備折舊年限定在目前江蘇省的設(shè)備折舊年限定在1515年左右，設(shè)備年左右，設(shè)備使用使用1515年

41、后，設(shè)備許多零部件已相對磨損嚴(yán)重，年后，設(shè)備許多零部件已相對磨損嚴(yán)重，維修或更換這些零配件成本較大，維修后已達不維修或更換這些零配件成本較大，維修后已達不到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求。到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理1 1、設(shè)備管理目標(biāo)、設(shè)備管理目標(biāo) 用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率。率及完好率。 A A設(shè)備的有效利用率：設(shè)備的有效利用率：=T=T設(shè)備有效工作時間設(shè)備有效工作時間/ /（T+T1T+T1無效無效工作時間）工作時間）* *100% 100% B B設(shè)備完好率設(shè)備完好率=S

42、0=S0設(shè)備完好臺數(shù)設(shè)備完好臺數(shù)/S/S設(shè)備總臺數(shù)設(shè)備總臺數(shù)* *100% 100% B B設(shè)備完好率設(shè)備完好率=S0=S0設(shè)備完好臺日數(shù)設(shè)備完好臺日數(shù)/ /計劃運行臺日數(shù)計劃運行臺日數(shù)* *100% 100% 計算設(shè)備完好率不是以物業(yè)的全部設(shè)備計算，而是以對計算設(shè)備完好率不是以物業(yè)的全部設(shè)備計算，而是以對大廈有至關(guān)重要的設(shè)備（如電梯、水泵、發(fā)電機、消防大廈有至關(guān)重要的設(shè)備（如電梯、水泵、發(fā)電機、消防等），物業(yè)公司對主要設(shè)備管理承諾是完好率達等），物業(yè)公司對主要設(shè)備管理承諾是完好率達98%98%或或99%99%以上，消防設(shè)備完好率以上，消防設(shè)備完好率100%100%。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備

43、管理高層樓宇機電設(shè)備管理設(shè)備的日常巡視檢查、維護保養(yǎng)十分重要，是設(shè)設(shè)備的日常巡視檢查、維護保養(yǎng)十分重要，是設(shè)備管理的重要環(huán)節(jié)。設(shè)備專家多年的經(jīng)驗：設(shè)備備管理的重要環(huán)節(jié)。設(shè)備專家多年的經(jīng)驗：設(shè)備技術(shù)性能的發(fā)揮、使用壽命的長短與設(shè)備先天條技術(shù)性能的發(fā)揮、使用壽命的長短與設(shè)備先天條件有關(guān)，但很大程度決定于日常維修管理的好壞。件有關(guān)，但很大程度決定于日常維修管理的好壞。如果一臺設(shè)備能正確使用、精心維護保養(yǎng)、定期如果一臺設(shè)備能正確使用、精心維護保養(yǎng)、定期檢查修理，就能保持完好，延長使用壽命。檢查修理，就能保持完好，延長使用壽命。根據(jù)統(tǒng)計，設(shè)備事故大多是由于操作使用不當(dāng)、根據(jù)統(tǒng)計，設(shè)備事故大多是由于操作使

44、用不當(dāng)、維護保養(yǎng)不到位引起的，由于操作不當(dāng)，沒有正維護保養(yǎng)不到位引起的，由于操作不當(dāng)，沒有正確的維護保養(yǎng)，設(shè)備必然容易陳舊老化，設(shè)備的確的維護保養(yǎng)，設(shè)備必然容易陳舊老化，設(shè)備的故障及檢修也逐步趨向頻繁，花費在計劃外維修故障及檢修也逐步趨向頻繁，花費在計劃外維修的時間也越來越多，有效利用率越小。的時間也越來越多，有效利用率越小。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理設(shè)備的維修分為計劃維修（大、中修）、計劃外設(shè)備的維修分為計劃維修（大、中修）、計劃外維修（偶然性故障搶修）和預(yù)檢預(yù)修（日常維護維修（偶然性故障搶修）和預(yù)檢預(yù)修（日常維護保養(yǎng)）。保養(yǎng)）。總結(jié)出：日常維護保養(yǎng)時間多一點，計劃外

45、維修總結(jié)出：日常維護保養(yǎng)時間多一點，計劃外維修少一點，設(shè)備故障率就會少一些；而維護保養(yǎng)與少一點，設(shè)備故障率就會少一些；而維護保養(yǎng)與維修的關(guān)系是維修的關(guān)系是“維護保養(yǎng)為主，計劃維修為輔維護保養(yǎng)為主，計劃維修為輔”。設(shè)備管理的主動權(quán)：日常管理過程中，發(fā)現(xiàn)問題設(shè)備管理的主動權(quán)：日常管理過程中，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，隨時改善設(shè)備的技術(shù)性能，使設(shè)備處及時處理，隨時改善設(shè)備的技術(shù)性能，使設(shè)備處于正常完好的運行狀態(tài)，就容易掌握管理工作主于正常完好的運行狀態(tài)，就容易掌握管理工作主動權(quán)。動權(quán)。整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理2 2、維護保養(yǎng)的方式：、維護保養(yǎng)的方式： 清潔、緊固、潤滑、調(diào)正、外觀表

46、面檢查清潔、緊固、潤滑、調(diào)正、外觀表面檢查清潔：就象人每天都要保持干凈，設(shè)備也同樣，愛清潔：就象人每天都要保持干凈，設(shè)備也同樣，愛干凈，需要定期清潔，設(shè)備的清潔，看似簡單，實干凈，需要定期清潔，設(shè)備的清潔，看似簡單，實際上是維護保養(yǎng)工作中很重要的方式。灰塵進入設(shè)際上是維護保養(yǎng)工作中很重要的方式?；覊m進入設(shè)備內(nèi)，會加快設(shè)備的磨損，造成設(shè)備潤滑不良，電備內(nèi)，會加快設(shè)備的磨損，造成設(shè)備潤滑不良，電子線路板上灰塵過多，潮濕天會引起絕緣老化而燒子線路板上灰塵過多，潮濕天會引起絕緣老化而燒板。板。緊固：設(shè)備機械部件經(jīng)過每天的啟啟停停及運行時緊固：設(shè)備機械部件經(jīng)過每天的啟啟停停及運行時的振動，緊固件可能發(fā)生

47、松動，零部件移位，先是的振動，緊固件可能發(fā)生松動，零部件移位，先是出現(xiàn)小毛病，這里出現(xiàn)磨擦聲，那里出現(xiàn)碰撞聲。出現(xiàn)小毛病，這里出現(xiàn)磨擦聲，那里出現(xiàn)碰撞聲。再不管，接著咔拤一聲再不管，接著咔拤一聲停機，正所謂的停機，正所謂的“小洞小洞不補，大洞吃苦不補，大洞吃苦” 整理ppt高層樓宇機電設(shè)備管理高層樓宇機電設(shè)備管理潤滑：潤滑好比是人需要補充營養(yǎng)一樣，為了讓它每天精神潤滑：潤滑好比是人需要補充營養(yǎng)一樣，為了讓它每天精神抖擻，就要求定期給設(shè)備補充潤滑油。潤滑管理要求做到抖擻，就要求定期給設(shè)備補充潤滑油。潤滑管理要求做到“五定五定”即定人、定質(zhì)、定時、定點、定量。即定人、定質(zhì)、定時、定點、定量。 調(diào)正

48、：是按照設(shè)備技術(shù)性能指標(biāo)，把移位的零部件重新調(diào)整、調(diào)正：是按照設(shè)備技術(shù)性能指標(biāo)，把移位的零部件重新調(diào)整、校正。發(fā)生移位，造成設(shè)備運行時有磨擦聲、有碰撞聲及抖校正。發(fā)生移位，造成設(shè)備運行時有磨擦聲、有碰撞聲及抖動聲等。例因前面所說，設(shè)備在運行時的振動，各零部件之動聲等。例因前面所說，設(shè)備在運行時的振動，各零部件之間相對尺寸肯定會如水泵正常抽水時，是電機帶著葉輪打水，間相對尺寸肯定會如水泵正常抽水時，是電機帶著葉輪打水，現(xiàn)在葉輪松動，轉(zhuǎn)動時還與泵殼有磨擦，如不修理，水泵肯現(xiàn)在葉輪松動，轉(zhuǎn)動時還與泵殼有磨擦，如不修理，水泵肯定很快會報廢。定很快會報廢。外觀表面檢查：也叫經(jīng)驗檢查，維修人員憑借著多年的維修外觀表面檢查：也叫經(jīng)驗檢查，維修人員憑借著多年的維修經(jīng)驗，通過聽、看、查、摸、嗅等方式，主要檢查設(shè)備表面經(jīng)驗，通過聽、看、查、摸、嗅等方式，主要檢查設(shè)備表面有無損傷裂痕；磨損是否在允許范圍內(nèi)；溫度壓力運行參數(shù)有無損傷裂痕；磨損是否在允許范圍內(nèi)；溫度壓力運行參數(shù)是否正常；是否有超載及過熱現(xiàn)象；運行的振動和噪聲是否是否正常；是否有超載及過熱現(xiàn)象；運行的振動和噪聲是否異常；在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常部位等等，可以判斷設(shè)備是異常；在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常部位等等，可以判斷設(shè)備是否有故障，帶病工作。否有故障，帶病工作。整理