三無小區(qū)治理研究

1、“三無小區(qū)”問題治理研究馬倩（開封大學(xué)旅游學(xué)院，河南 開封）摘要：“三無小區(qū)”是城市建設(shè)和管理的薄弱環(huán)節(jié)。改善人居環(huán)境，提升城 市整體形象，必須對“三無小區(qū)”進(jìn)行治理，標(biāo)本兼治，城市才能和諧發(fā)展?！叭?無小區(qū)”的治理工作應(yīng)該首先政府重視，設(shè)立專項財政投入補(bǔ)貼；按照“屬地原 則”，明確治理責(zé)任單位；其次，大力開展宣傳教育活動，增強(qiáng)居民物業(yè)管理消 費(fèi)意識；同時，不斷創(chuàng)新治理方式，因地制宜采取適合的物業(yè)管理方式；最終， 建立長效管理機(jī)制，逐步實(shí)現(xiàn)自身可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。只有這樣，才能全面解決 “三無小區(qū)”這一城市“頑疾”，提升居民幸福指數(shù)，構(gòu)建和諧社會。關(guān)鍵詞：三無小區(qū) 標(biāo)本兼治 長效管理機(jī)制一、“三

2、無小區(qū)”的治理意義（一）“三無小區(qū)”的定義及形成原因1. “三無小區(qū)”的定義人們習(xí)慣上把無物業(yè)管理單位、無主管部門、無人防、物防的院 落、樓棟，稱為三無小區(qū)。由于缺少統(tǒng)一管理和規(guī)劃，此類小區(qū)往往 房屋建設(shè)混亂、道路結(jié)構(gòu)復(fù)雜、規(guī)劃設(shè)計不合理、各類物業(yè)管理不完 善，出現(xiàn)了我們通常所說的城市“三無小區(qū)”。這類小區(qū)的特點(diǎn)有：（1）小區(qū)安全設(shè)施缺失，社會人員可自由出入（2）小區(qū)內(nèi)部公共衛(wèi)生狀況較差，無專人打掃（3）無或有較少公共配套設(shè)施，且無對口部門管理（4）整治主體為政府，但治理經(jīng)費(fèi)短缺2. “三無小區(qū)”的形成原因隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市建設(shè)日趨現(xiàn)代化，新建小區(qū)擁有 較為完善的物業(yè)管理服務(wù)，安保及

3、各類設(shè)施管理較為先進(jìn)，治安管理 較好。然而，當(dāng)前城市建設(shè)中的“二元結(jié)構(gòu)”仍然明顯，既有一流的 高檔小區(qū)，也存在一大批老舊的“三無小區(qū)”，嚴(yán)重影響城市形象和 居民生活質(zhì)量?！叭裏o小區(qū)”的本質(zhì)特征是指在計劃福利分房制度下形成的，而 在住房制度改革之后沒有根據(jù)商業(yè)化的原則實(shí)施物業(yè)管理模式的住 宅區(qū)，所以住戶以老年人和低收入者為主，“三無小區(qū)”建成年代早， 配套指標(biāo)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏低，不能滿足居民的生活需求，一些開發(fā)建設(shè) 單位不按規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施，造成配套設(shè)施不全，“三無小區(qū)” 內(nèi)大部分居民或者仍然處于“福利制”下，或者受“福利制”傳統(tǒng)意 識影響，缺乏“消費(fèi)者付費(fèi)”的基本觀念。“房齡老、規(guī)模小、住戶

4、 少”是三無“三無小區(qū)”的通病，受制于物業(yè)成本高投入、低回報， 小區(qū)業(yè)主花錢買服務(wù)意識淡薄等現(xiàn)狀，物業(yè)公司往往避之不及1?！叭裏o小區(qū)”的形成，是城市發(fā)展中的客觀問題，究其原因，最 主要的還是先天不足，一是沒有投入渠道，缺乏一個長效的投資主體； 二是缺少管理主體。在城市管理中，“三無小區(qū)”一直都是治安工作 的重點(diǎn)、社區(qū)工作的難點(diǎn)，那么，“三無小區(qū)”是怎么形成的呢？具 體來講，有以下原因：（1）企業(yè)破產(chǎn)或改制，小區(qū)淪為“三無小區(qū)”由于單位倒閉、企業(yè)改制、工廠破產(chǎn)等原因形成，原有主管單位 被市場經(jīng)濟(jì)淘汰后，其單位的宿舍區(qū)和生活區(qū)漸漸淪為“三無小區(qū)”。（2）原住戶大多轉(zhuǎn)賣或出租房屋，現(xiàn)有住戶成分復(fù)雜有

5、些小區(qū)曾經(jīng)條件很好，也曾隸屬于比較好的事業(yè)單位或準(zhǔn)事業(yè) 單位。但是隨著時代的變遷、城市的發(fā)展，老城區(qū)曾經(jīng)的“黃金地段” 逐漸沒落，再加上房屋本身歷經(jīng)歲月顯得殘敗破舊，條件好些的居民 大都遷出，大部分房屋轉(zhuǎn)賣或用于出租，現(xiàn)有住戶成分復(fù)雜，原單位 不再管理。而買了二手房住進(jìn)小區(qū)的居民或者收入偏低、對物業(yè)費(fèi)有 較強(qiáng)抵觸情緒或者屬于租房者、認(rèn)為物業(yè)費(fèi)應(yīng)該由房東交納。這樣導(dǎo) 致的結(jié)果是原單位不再管、社會化物業(yè)公司收不上來物業(yè)費(fèi)只好撤 離，小區(qū)淪為“三無小區(qū)”。（3）居民交費(fèi)觀念薄弱，部分住戶“霸王餐”的不良示范效應(yīng)“三無小區(qū)”內(nèi)大部分居民或者仍然處于“福利制”下，或者受 “福利制”傳統(tǒng)意識影響，缺乏“消

6、費(fèi)者付費(fèi)”的基本觀念。少數(shù)住戶起初是因?yàn)閷ξ飿I(yè)管理公司的服務(wù)不滿意而拒交物業(yè) 費(fèi)，久而久之，演變成吃“霸王餐”行為。這樣的住戶起初雖然數(shù)量 不多，但是所產(chǎn)生的不良示范效應(yīng)卻會隨著時間的推移而愈演愈烈， 最終越來越多的住戶拒交物業(yè)費(fèi)。而物業(yè)管理公司是服務(wù)型企業(yè)，提 供的是有償服務(wù)，需要依靠收取物業(yè)費(fèi)來維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)、支付員 工工資并創(chuàng)造企業(yè)利潤，物業(yè)費(fèi)收不上來最終導(dǎo)致的結(jié)果是物業(yè)管理 公司被迫撤離，小區(qū)淪為“三無小區(qū)”。（二）“三無小區(qū)”的危害及治理意義1 . “三無小區(qū)”的危害“三無小區(qū)”的存在，嚴(yán)重影響了城市形象和居民的生活質(zhì)量，制約了城區(qū)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，容易引發(fā)一系列社會問題，必須給予高

7、 度關(guān)注，盡快建立起“三無小區(qū)”的長效管理機(jī)制，消除城市管理的 盲區(qū)，努力構(gòu)建和諧社區(qū)?！叭裏o小區(qū)”普遍衛(wèi)生狀況較差，無垃圾投放點(diǎn)或投放點(diǎn)設(shè)置不 合理，垃圾亂堆亂放，嚴(yán)重影響環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量，群眾意見大、投訴多， 極大地影響了城市的整體衛(wèi)生環(huán)境形象和居民生活質(zhì)量。“三無小區(qū)”由于缺少統(tǒng)一管理和規(guī)劃，往往房屋建設(shè)混亂，道 路結(jié)構(gòu)復(fù)雜。同時，“三無小區(qū)”由于缺乏必要的防盜設(shè)施和安保人 員，社會人員可以自由出入，往往成為案件多發(fā)、高發(fā)區(qū)域，極易成 為犯罪分子隱匿的場所3。例如，據(jù)三門峽市公安部門統(tǒng)計，發(fā)生在 “三無小區(qū)”的盜竊案件占全市盜竊案件總數(shù)的近70%。因此，“三 無小區(qū)”成為社會治安綜合治理工作

8、的重點(diǎn)，成為城市治安維穩(wěn)管理 的重點(diǎn)。2 .“三無小區(qū)”的治理意義（1）加強(qiáng)“三無小區(qū)”治理是提升城市整體管理水平的需要。隨著時代的變遷、社會的進(jìn)步，曾經(jīng)的模范小區(qū)逐漸淪為“三無 小區(qū)”。這些小區(qū)的公共配套設(shè)施陳舊落伍、年久失修，已經(jīng)跟不上 時代發(fā)展的腳步；計劃經(jīng)濟(jì)體制下的管理模式也逐漸被市場經(jīng)濟(jì)所淘 汰。隨著住房制度的改革，很多“三無小區(qū)”的原有產(chǎn)權(quán)單位逐步退 出歷史舞臺，小區(qū)產(chǎn)權(quán)逐步多元化，居民成分也日益復(fù)雜，以至于無 法繼續(xù)維護(hù)和管理小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，致使“三無小區(qū)”的生活環(huán)境與 新建小區(qū)形成強(qiáng)烈反差，已經(jīng)成為城市建設(shè)管理的落后地帶。只有大 力加強(qiáng)“三無小區(qū)”的綜合整治，盡快解決“三無小區(qū)

9、”的建設(shè)和管 理問題，提升城市整體建設(shè)和管理水平才有堅實(shí)的基礎(chǔ)。(2)加強(qiáng)“三無小區(qū)”治理是關(guān)注民生、改善民生的需要。城市“三無小區(qū)”大都先天規(guī)劃不到位，后天管理跟不上，導(dǎo)致 小區(qū)居民日常生活面臨許多問題和實(shí)際困難。比如，小區(qū)道路年久失 修、路面損壞嚴(yán)重、路燈基本缺位、居民出行極為不便；停車位不能 滿足需要只得擠壓侵占消防通道，造成安全隱患；小區(qū)內(nèi)部下水管網(wǎng) 陳舊破損、堵塞嚴(yán)重，每到汛期，都會出現(xiàn)城市內(nèi)澇現(xiàn)象。“三無小 區(qū)”的居民迫切希望盡快改變這種生活條件。解決這些問題，必須對 這些小區(qū)進(jìn)行治理，努力改善基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境條件，并建立健全合理 有效的運(yùn)作機(jī)制，以促進(jìn)小區(qū)形成自我管理的良性循環(huán)。從

10、近幾年全 國各地治理“三無小區(qū)”經(jīng)驗(yàn)來看，治理效果良好，能夠有效解決小 區(qū)居民最迫切需要解決的生活實(shí)際問題，改善了居民的生活環(huán)境，提 升了居民的幸福生活指數(shù)。(3)加強(qiáng)“三無小區(qū)”的治理是構(gòu)建和諧社區(qū)的需要。一個環(huán)境良好、適宜安居的生活空間對于建設(shè)和諧社會，維護(hù)社 具有十分重要的作用?！叭裏o小區(qū)”治理的目標(biāo)，首先應(yīng)當(dāng)考慮的是 社會效益和環(huán)境效益而不是經(jīng)濟(jì)效益。治理的意義不僅在于維修原有 設(shè)施、改善居民的居住條件、維持小區(qū)的正常生活秩序，更重要的是 化解各層面的矛盾、化解小區(qū)居民對生存環(huán)境的不滿，維護(hù)社會穩(wěn)定， 構(gòu)建和諧社區(qū)、構(gòu)建和諧社會。通過全面治理，使“三無小區(qū)”原有 毀損的道路及時修補(bǔ)，嚴(yán)

11、重缺失的照明設(shè)施得到增設(shè)，方便了群眾出 行；合理規(guī)劃停車位，增設(shè)綠地草坪和運(yùn)動休閑活動器械等等，居民 的居住條件改善了，居住環(huán)境優(yōu)美了，生活幸福指數(shù)提升了，才能實(shí) 現(xiàn)和諧社區(qū)、構(gòu)建和諧社會的整體目標(biāo)。（4）加強(qiáng)“三無小區(qū)”的治理是展示城市良好形象的需要。小區(qū)是城市生活最基本的組成單元，隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推 進(jìn)，大量設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美、管理到位的新建住宅小區(qū)批量出現(xiàn)， 刷新了城市建設(shè)的進(jìn)程、展示了城市建設(shè)的新成就和新形象。對比之 下，一些“三無小區(qū)”就相形見細(xì)，這些小區(qū)的“臟、亂、差”的衛(wèi) 生狀況、年久失修的公共設(shè)施以及令人堪憂的治安狀況都嚴(yán)重影響到 城市的整體形象。從全國各地已完成治理并實(shí)行

12、規(guī)范管理的“三無小 區(qū)”情況看，基本都能達(dá)到干凈衛(wèi)生、環(huán)境優(yōu)美的要求，縮短了與新 建住宅小區(qū)的差距，較好地融入了現(xiàn)代化的城市格局，一定程度上緩 解了城市發(fā)展的不均衡。因此，我們在創(chuàng)建衛(wèi)生城市、創(chuàng)建文明城 市、大力創(chuàng)建和諧社會的關(guān)鍵時刻，更應(yīng)該重視“三無小區(qū)”的建設(shè) 和管理。二、全國各地治理“三無小區(qū)”的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分析當(dāng)前，全國各地都在開展“三無小區(qū)”的治理工作，各地在“三 無小區(qū)”治理工作方面先后取得了一些值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)。我們?nèi)绾卧?“三無小區(qū)”治理工作中突出特色，選擇適合我們的發(fā)展道路？在此 選取一些國內(nèi)比較成功的“三無小區(qū)”治理案例進(jìn)行分析，其成功的 治理經(jīng)驗(yàn)值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。（一）湖北襄

13、陽模式2014年11月，襄陽市政府常務(wù)會議，研究并原則通過了襄陽 市“三無”小區(qū)物業(yè)管理工作方案。方案強(qiáng)調(diào)，要努力實(shí)現(xiàn)“三無 小區(qū)”環(huán)境綜合整治后物業(yè)管理的無縫對接，構(gòu)建與襄陽市經(jīng)濟(jì)社會 發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力營造環(huán)境整潔、 管理有序、安全舒適、群眾滿意的生活環(huán)境。2014年7月，襄陽市 委、市政府出臺改善民生三年行動計劃，計劃用2年時間完成510個 “三無小區(qū)”綜合整治，到2015年使整治后的小區(qū)達(dá)到“一有、兩 封閉、三通”（有物業(yè)管理；垃圾池封閉、樓道垃圾通道封閉；道路 通、下水道通、路燈和樓道燈通）的目標(biāo)。根據(jù)方案，襄陽市區(qū)“三 無小區(qū)”綜合整治工作結(jié)束后，襄陽市

14、對“三無小區(qū)”的管理設(shè)立3 年過渡期。3年內(nèi)，政府對驗(yàn)收合格的“三無”小區(qū)予以財政扶持， 幫助完善物業(yè)管理機(jī)制，建立長效管理機(jī)制4。到2016年1月8日，經(jīng)過兩年的努力，市區(qū)510個“三無小 區(qū)”整治任務(wù)已經(jīng)完成，其中2014年完成了 325個，2015年完成了 185個。從檢查的小區(qū)居民現(xiàn)場反饋情況看，相關(guān)小區(qū)居民對整治工 作滿意度較高達(dá)到90%，已有61702戶、20.1萬居民切實(shí)感受到了 市委、市政府的惠民成果?！叭裏o小區(qū)”的整治只是第一步，要讓整治成果能夠持久、不再 反復(fù)，必須建立健全有效的長效機(jī)制。在綜合整治過程中，襄陽市城 管局會同各城區(qū)和相關(guān)部門及時同步探索小區(qū)長效管理機(jī)制，從政

15、 策、資金、技術(shù)、人員等方面入手，引導(dǎo)小區(qū)建立健全靈活有效的管 理機(jī)制，促進(jìn)良性循環(huán)5。創(chuàng)新管理服務(wù)機(jī)制，解決“如何長效管”的問題。一是聘請物業(yè) 公司規(guī)范管理。對于配套設(shè)施相對獨(dú)立、較為完善，又有一定規(guī)模的 “三無小區(qū)”，按照屬地管理要求，采取組織召開業(yè)主大會選舉業(yè)主 委員會，依法選聘物業(yè)公司，實(shí)行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。二是組織業(yè)主自 治管理。對住戶規(guī)模較小的院落，創(chuàng)新基層治理方式，將社區(qū)自治向 小區(qū)院落延伸，在充分尊重居民意愿基礎(chǔ)上，通過拆并形成封閉院落 設(shè)置自治單元，依法成立業(yè)主委員會，開展業(yè)主自治管理。三是引導(dǎo) 產(chǎn)權(quán)單位規(guī)范管理。對有產(chǎn)權(quán)單位，但因各種原因沒有很好履行管理 責(zé)任的，由街道、社區(qū)

16、動員產(chǎn)權(quán)單位采取單位負(fù)責(zé)或產(chǎn)權(quán)單位與住戶 協(xié)商分擔(dān)相關(guān)管理服務(wù)費(fèi)用的辦法，為居民提供公共保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、 維修管理等“基礎(chǔ)性”物業(yè)管理與服務(wù)。四是開展社區(qū)托管。由社區(qū) 牽頭，組織召開業(yè)主大會，成立業(yè)委會，與小區(qū)業(yè)主逐戶簽訂代管協(xié) 議，收取相應(yīng)費(fèi)用，社區(qū)依法與維修、保潔、保安等專業(yè)服務(wù)企業(yè)簽 訂委托管理和服務(wù)合同，專業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供服務(wù)、收取 報酬，或由社區(qū)居委會組織社區(qū)待業(yè)、失業(yè)人員組成維修、保潔、綠 化等隊伍，委托管理和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)長效化管理6。創(chuàng)新資金保障機(jī)制，解決“錢從哪里來”的問題。一是在強(qiáng)化宣 傳中增強(qiáng)“造血”功能。以街道辦為單位探索建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心， 承接專業(yè)物業(yè)公

17、司不愿做、不好做小區(qū)的物業(yè)管理。經(jīng)費(fèi)保障實(shí)施三 年過渡，過渡期間小區(qū)的公共維修、正常運(yùn)行等資金缺口，由市、區(qū) 兩級財政拿出一定資金補(bǔ)貼。二是在盤活公共資產(chǎn)中提升保障能力。充分利用院落公共資源，通過合理收取物管費(fèi)、公共房產(chǎn)租賃費(fèi)等措 施，保障院落日常管理、維護(hù)運(yùn)轉(zhuǎn)的正常經(jīng)費(fèi)。對低保等特殊困難群 體酌情減免費(fèi)用，既確保業(yè)主自治組織有錢辦事，又切實(shí)兼顧好弱勢 群體生活。三是在健全完善制度中增強(qiáng)保障能力。為推進(jìn)長效機(jī)制建 立，市城管局配套制定了雙重“聯(lián)系幫扶”制度，即在“三無”小區(qū) 整治工作中，實(shí)行市直幫扶單位和城區(qū)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組既“幫扶” 整治質(zhì)量，又“幫扶”長效機(jī)制建立的工作推進(jìn)機(jī)制。對整治完成

18、后 的“三無”小區(qū)，做到長效管理機(jī)制不建立、長效管理效果不落實(shí)的 幫扶單位工作隊不撤離，城區(qū)“三無”小區(qū)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組、工作 專班不撤離，直到各項長效機(jī)制建立，才算真正完成幫扶和整治任務(wù)。 市“三無”小區(qū)整治辦公室對已改造的院落逐一驗(yàn)收，不僅考核硬件 建設(shè)情況，更考核小區(qū)后續(xù)維護(hù)、自治組織作用發(fā)揮情況，確保整治 工作不反彈7。創(chuàng)新小區(qū)服務(wù)機(jī)制，解決“群眾怎么認(rèn)可、怎么參與”的問題。 一是人文關(guān)懷進(jìn)小區(qū)。在拆除小區(qū)亂搭亂建的同時，在小區(qū)統(tǒng)一設(shè)立 “晾曬區(qū)”，在整修小區(qū)車棚時配套建設(shè)電動車充電設(shè)施，在清理“牛 皮癬”時在小區(qū)醒目位置設(shè)立便民信息發(fā)布欄。社區(qū)面向就業(yè)困難居 民提供公益性崗位，對孤寡

19、和年老體弱老人登記在冊，定期上門探訪、 敲門服務(wù)，開展辦理水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)繳納等人性化、零距離的便民服 務(wù)，讓居民“小事不出院落、大事不出社區(qū)”二是文明居住進(jìn)社區(qū)。 將社區(qū)文化建設(shè)與小區(qū)文化建設(shè)相結(jié)合，以小區(qū)為單位組建各類群眾 文體團(tuán)隊、物業(yè)志愿服務(wù)隊，引導(dǎo)群眾積極參與小區(qū)環(huán)境日常維護(hù)， 開展凈化美化活動。三是感恩教育進(jìn)社區(qū)。“三無小區(qū)”環(huán)境整治， 居民既是受益者，也是參與者，要通過發(fā)動“老積極”、“小手牽大手”、 召開居民座談會、業(yè)主大會等多種形式組織開展感恩教育，引導(dǎo)居民 群眾知恩感恩、愛國愛家，形成團(tuán)結(jié)互助、崇尚科學(xué)、文明友愛的良 好氛圍7。（二）廣西柳州模式柳州模式的特點(diǎn)是治標(biāo)、治本相結(jié)

20、合治標(biāo)：物防技防雙管齊下。柳州市探索出“政府投一點(diǎn)、社會幫 一點(diǎn)、居民出一點(diǎn)”的“三個一點(diǎn)”工作模式，解決了改造先期資金 投入的問題。前期政府撥款“三無小區(qū)”試點(diǎn)聘請物業(yè)公司進(jìn)駐，逐 步實(shí)行規(guī)范化管理、安裝電子監(jiān)控設(shè)備，小區(qū)的發(fā)案率明顯下降。治本：群防群治共筑平安?！叭裏o小區(qū)”的治理任務(wù)重、易反彈， 若單純對小區(qū)的硬件配套設(shè)施、安防措施進(jìn)行改造，只能“治標(biāo)”， 而“治本”需要建立起長效機(jī)制。柳州的做法是：對具備條件的小區(qū)， 引進(jìn)物業(yè)公司管理，逐步實(shí)現(xiàn)市場化社會化管理;對暫不具備條件的， 實(shí)行居民自我服務(wù)和管理，群防群治，逐步建立社會化的保障模式。但是，很多“三無小區(qū)”在社區(qū)的組織下，成立了自管

21、會，讓小 區(qū)的環(huán)境有了明顯的改善。盡管“三無小區(qū)”成立自管會能有效改善 小區(qū)的環(huán)境，可隨著實(shí)施時間的增長，各種弊病也逐漸顯現(xiàn)。目前， 針對“三無小區(qū)”的問題主要采取兩種方法。首先是由社區(qū)出面引導(dǎo) 小區(qū)居民成立自管會，每月向每戶居民收取10至15元的管理費(fèi)，用 于雇請門衛(wèi)、巡邏員等費(fèi)用，達(dá)到居民自我管理的目的；另一方法是原小區(qū)附帶有門面的，將門面租出去，以租金作為小區(qū)管理費(fèi)，雇 請居民自我管理。但自管會并非資質(zhì)單位，沒有相關(guān)的收費(fèi)許可。一旦工作過程中 出現(xiàn)些許紕漏，就可能出現(xiàn)居民不愿再交費(fèi)的情況，導(dǎo)致自管經(jīng)費(fèi)入 不敷出，“三無小區(qū)”自我管理就會失?。灰蕾囬T面租金也會讓小區(qū) 管理經(jīng)費(fèi)受到很大限制，

22、雇請的巡邏員、門衛(wèi)如果在工作中受傷，相 關(guān)賠償?shù)貌坏奖Ｕ?。止匕外，自管會成員年齡普遍偏大，有的自管會成員平均年齡達(dá) 60多歲。如果這群老人身體狀況欠佳，又該由誰接手繼續(xù)管理？ “三 無小區(qū)”自我管理最大的局限還是資金問題。目前，這兩種“三無小 區(qū)”的改善模式所能得到的管理經(jīng)費(fèi)僅能勉強(qiáng)達(dá)到收支平衡。小區(qū)的 設(shè)施一旦損壞，想要維修十分困難。（三）安徽合肥模式針對“三無小區(qū)”的管理問題，2011年1月，合肥市第十四屆 人大四次會議審議通過了合肥市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五 年規(guī)劃綱要，其中對“三無小區(qū)”的改造被增補(bǔ)入合肥市“十二五” 規(guī)劃。這對于全面推進(jìn)“三無小區(qū)”整治工作，起到了一定的促進(jìn)作 用

23、。為了確保這項工作落到實(shí)處，廬陽區(qū)實(shí)行由區(qū)綜治辦牽頭，區(qū)財 政局、公安廬陽分局、區(qū)審計局、區(qū)住建局、區(qū)城管局、區(qū)文明辦等 部門參加，按照“統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一式樣、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一預(yù)（決）算、 統(tǒng)一驗(yàn)收、統(tǒng)一撥付工程款”的“六統(tǒng)一”要求，由廬陽區(qū)財政撥出 ?？?300多萬元，為全區(qū)74個“三無小區(qū)”統(tǒng)一實(shí)施整治改造。在具體整治工作中，“以社區(qū)為單位，在召開各小區(qū)居民征求意 見會的基礎(chǔ)上，首先請工程設(shè)計人員對每個小區(qū)如何整治進(jìn)行方案設(shè) 計，然后進(jìn)行工程費(fèi)用預(yù)算。在施工安排上，實(shí)行公開競標(biāo)制。對整 治三無小區(qū)的小項目則選擇實(shí)力強(qiáng)的轄區(qū)施工隊組織施工在經(jīng)費(fèi) 控制上，本著節(jié)約的原則，施工時能翻新的翻新，能合并

24、的合并。每 個“三無小區(qū)”整治結(jié)束后，都及時安排人員進(jìn)行接管，做到了整治 一個，完善一個，達(dá)到人防、物防、技防的統(tǒng)一。廬陽區(qū)還結(jié)合社區(qū) 網(wǎng)格化管理，由網(wǎng)格責(zé)任人對責(zé)任區(qū)實(shí)行全方位的跟蹤服務(wù)，確保居 民的每一件事有人管有人問，每一個問題有人解決。在組織開展居民 自治的同時，充分發(fā)揮社區(qū)民警的作用，每周開展一次街、居、警聯(lián) 合檢查，每月召開一次聯(lián)席會議，每季度召開一次難題會診會，提升 群防群治、綜合監(jiān)管成效?！拔飿I(yè)打包”：2014年11月，合肥市市政府在關(guān)于進(jìn)一步加 強(qiáng)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見中提出，對于規(guī)模較小的小區(qū)，可以用 “統(tǒng)一打包”的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。“三無小區(qū)”如果各自為政， 單獨(dú)管理

25、，投入太大，采用打包連片，區(qū)域性管理模式，以就近、就 便的原則對多個小區(qū)同步實(shí)施管理人員、垃圾清運(yùn)、采購用品等打包， 能夠有效降低物業(yè)成本。將多個先天不足的微型小區(qū)納入園區(qū)物業(yè)公 司，實(shí)施“打包管理”，主要提供垃圾清理、治安巡邏、水電維修等 基礎(chǔ)管理服務(wù)，而基礎(chǔ)條件較為完善的小區(qū)，則是在征得業(yè)主的同意 前提下，再增加停車管理服務(wù)、綠化管養(yǎng)等方面內(nèi)容，多層次滿足業(yè) 主需求。園區(qū)物業(yè)公司“統(tǒng)一打包”的維護(hù)資金來源主要是由政府財 政補(bǔ)貼和業(yè)主每月20元物業(yè)費(fèi)用共同構(gòu)成。為此，園區(qū)物業(yè)公司通 過規(guī)范小區(qū)停車、小區(qū)廣告投放等方法，逐步激發(fā)各小區(qū)自我造血功 能，所得收益七成歸小區(qū)業(yè)委會，三成歸物業(yè)公司，進(jìn)

26、而使小區(qū)物管 步入“長治”良性循環(huán)軌道。三、河南省“三無小區(qū)”治理的對策建議建立“三無小區(qū)”長效管理機(jī)制，應(yīng)本著“先整治后示范”“先 試點(diǎn)后推廣”的原則開展，管理模式可不拘一格。示范小區(qū)重要的不 是設(shè)施先進(jìn)完善，重要的是要管理規(guī)范、和諧有序。要結(jié)合創(chuàng)建文明 城市、創(chuàng)建衛(wèi)生城市、構(gòu)建和諧社會等工作共同開展“三無小區(qū)”治 理工作，解決急需解決的問題，爭取基本達(dá)到“小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施基本 完備、長效管理體制良性循環(huán)、業(yè)主積極配合管理、發(fā)動群眾自治管 理成效較好”的要求，為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，盡快建立起“三無小區(qū)”的 長效管理機(jī)制，提出如下建議：（一）政府重視，設(shè)立專項財政投入補(bǔ)貼發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，有序推進(jìn)“三

27、無小區(qū)”治理工作。對“三無 小區(qū)”治理進(jìn)行整體規(guī)劃，制定專項計劃，列為重點(diǎn)工程。按照政府 組織、居民參與的原則，因地制宜、積極進(jìn)行完善基本配套設(shè)施、創(chuàng) 建衛(wèi)生環(huán)境、創(chuàng)建文明氛圍、構(gòu)建和諧社區(qū)等一系列工作?！叭裏o小 區(qū)”整治每年由各市、區(qū)提出計劃，編制預(yù)算，列入政府財政支出計 劃，并組織社區(qū)具體實(shí)施。要進(jìn)一步加大政府投入，安排專項財政投 入資金，保證啟動資金來源；同時，要積極引入市場機(jī)制，調(diào)動社會 資金、社會力量共同參與“三無小區(qū)”整治。政府主導(dǎo)、多方參與，形成合力，強(qiáng)力實(shí)施綜合整治?！叭裏o小 區(qū)”綜合整治牽涉面廣，資金來源不足，不是單一某個職能部門能夠 獨(dú)立完成的任務(wù)。市、區(qū)各級政府應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)

28、作用，牽頭成立相關(guān)職 能部門參加的整治工作常設(shè)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，作為市區(qū)各級常設(shè)綜合整治辦 公室。建立相應(yīng)工作機(jī)制，明確各自職責(zé)，制定整治總體規(guī)劃方案， 研究落實(shí)“三無小區(qū)”備案登記、籌措整治資金、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施招標(biāo) 等重要事項，解決工作進(jìn)展中出現(xiàn)的實(shí)際困難，確保“三無小區(qū)”綜 合整治順利進(jìn)行9。以湖北襄陽為例，襄陽“三無小區(qū)”整治工作的資金來源主要有 三個方面：一是市財政局以獎代補(bǔ)資金，按照每個小區(qū)5萬元標(biāo)準(zhǔn)， 先行撥付2萬元用于小區(qū)整治啟動資金，2014年共向各城區(qū)（開發(fā) 區(qū)）累計撥付974萬元；二是各市直單位從壓縮的“三公”經(jīng)費(fèi)里， 拿出資金對小區(qū)進(jìn)行幫扶，2014年，市直幫扶單位共投入資金510

29、.9 萬元，其中5萬元以上（含5萬元）的有58個，5萬元以下的52個； 三是各城區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會財政部門設(shè)立“三無小區(qū)”整治 專項資金，實(shí)行?？顚Ｓ?，各城區(qū)（開發(fā)區(qū)）財政累計投入整治資金 1874.02萬元，2014年全年市、區(qū)兩級財政共投入2848.02萬元用于 “三無”小區(qū)綜合整治，確保了整治任務(wù)的實(shí)施。（二）按照“屬地原則”，明確治理責(zé)任單位按照“屬地管理”和“誰開發(fā)誰負(fù)責(zé)"、“誰主管誰負(fù)責(zé)”的原則， 逐一明確治理責(zé)任單位、責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)、責(zé)任人。對有責(zé)任單位的，由責(zé) 任單位負(fù)責(zé)治理；因單位合并的，由合并后的單位負(fù)責(zé)治理；有始建 單位的，由始建單位負(fù)責(zé)治理；因各種原因無責(zé)任單

30、位的，由所在縣 （市）區(qū)政府出資或市、縣兩級綜治和平安建設(shè)成員單位幫扶治理。按照“屬地原則”，明確治理責(zé)任單位。對有產(chǎn)權(quán)單位，但因各 種原因沒有很好履行管理責(zé)任的，由街道、社區(qū)動員產(chǎn)權(quán)單位采取單 位負(fù)責(zé)或產(chǎn)權(quán)單位與住戶協(xié)商分擔(dān)相關(guān)管理服務(wù)費(fèi)用的辦法，為居民 提供基礎(chǔ)性物業(yè)管理和服務(wù)。由于房改體制的推進(jìn)，住宅產(chǎn)權(quán)已呈多 元化，原有產(chǎn)權(quán)單位破產(chǎn)改制的已無法繼續(xù)承擔(dān)小區(qū)的治理任務(wù)。這 種情況下，應(yīng)立足于小區(qū)找資金，盡最大可能、最大限度地合理利用 小區(qū)閑置土地或簡陋房屋進(jìn)行二次開發(fā)，在不要政府和企業(yè)投入、不 影響規(guī)劃的情況下，實(shí)現(xiàn)資金平衡。資金無法平衡的缺口部分，再由 房屋產(chǎn)權(quán)人、原房屋產(chǎn)權(quán)單位、房屋

31、建設(shè)單位、政府及政府部門按一 定比例進(jìn)行合理分?jǐn)傒^為合適。沒有產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)的小區(qū)，開展社區(qū)托管。由社區(qū)牽頭，組織召 開業(yè)主大會，成立業(yè)委會，與小區(qū)業(yè)主簽訂代管協(xié)議，社區(qū)與維修、 保潔、保安等專業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，專業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約 定提供服務(wù)，或由社區(qū)居委會組織社區(qū)待業(yè)、失業(yè)人員組成維修、保 潔、綠化等隊伍，委托管理和服務(wù)。（三）大力開展宣傳教育活動，增強(qiáng)居民物業(yè)管理消費(fèi)意識多渠道、多形式、多角度地開展宣傳教育活動，增強(qiáng)居民物業(yè)管 理消費(fèi)意識，逐步實(shí)現(xiàn)由政府兜底管理向社會化管理的轉(zhuǎn)換。隨著社 會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，政府應(yīng)通過建立市場機(jī)制來培育“三無小區(qū)”百姓的市場觀念，即政府花

32、錢買機(jī)制，百姓花錢買服務(wù)。 要讓廣大居民懂得，房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)多元化，作為產(chǎn)權(quán)人要承擔(dān)維修 養(yǎng)護(hù)責(zé)任。只有通過成立業(yè)主委員會等自治組織，對“三無小區(qū)”整 治完的后續(xù)管理實(shí)施監(jiān)督，才能真正維護(hù)自身的利益，落實(shí)長效管理 的機(jī)制。同時，要讓廣大街道、社區(qū)干部懂得，“三無小區(qū)”的維修 養(yǎng)護(hù)及其他管理服務(wù)也應(yīng)從過去的政府行為轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲂袨?，要轉(zhuǎn)變 政府職能，逐步轉(zhuǎn)換角色，積極主動地做好退位和補(bǔ)位工作，把“三 無小區(qū)”整治完的后續(xù)的管理工作讓位于社會化、市場化、專業(yè)化的 物業(yè)管理，并加強(qiáng)監(jiān)督管理。（四）不斷創(chuàng)新治理方式，因地制宜采取適合的物業(yè)管理方式在治理方式上，需要不斷創(chuàng)新。具體可以根據(jù)小區(qū)的房屋、環(huán)境、

33、 配套設(shè)施、業(yè)主或使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，以及對物業(yè)管理的實(shí)際需 求情況，按照符合小區(qū)實(shí)際、尊重居民意愿的原則，區(qū)分小區(qū)的不同 情況和特點(diǎn)，采取靈活多樣的治理方式，因地制宜采取適合的物業(yè)管 理方式。湖北襄陽的治理經(jīng)驗(yàn)是，根據(jù)居民意愿和小區(qū)實(shí)際情況，分別采 取四種形式開展物業(yè)管理。一是專業(yè)型，即依照服務(wù)合同選聘有專業(yè) 資質(zhì)的物業(yè)公司提供服務(wù)，按質(zhì)議價，有償服務(wù)。對于配套設(shè)施較為 完善，又有一定規(guī)模的“三無小區(qū)”，采取組織召開業(yè)主大會選舉業(yè) 主委員會，依法選聘物業(yè)公司，實(shí)行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。二是自治型， 即業(yè)主自治，由居民（業(yè)主）代表或樓棟長牽頭，按照居民（業(yè)主） 公約實(shí)施自行管理服務(wù)，業(yè)主共同承擔(dān)相

34、關(guān)服務(wù)費(fèi)用。對規(guī)模較小的 院落，在充分尊重居民意愿基礎(chǔ)上，通過拆除、合并等形式設(shè)置新的 自治單元，依法成立業(yè)主委員會，開展業(yè)主自治管理。三是單位型， 即由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)牽頭統(tǒng)一管理服務(wù)，由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)或與住戶協(xié) 商分擔(dān)相關(guān)管理服務(wù)費(fèi)用，為居民提供基礎(chǔ)性物業(yè)管理與服務(wù)。四是 社區(qū)型，即開展社區(qū)托管。由社區(qū)居委會組織成立服務(wù)機(jī)構(gòu)開展單項 物業(yè)服務(wù)，有償微利服務(wù)。由社區(qū)牽頭，組織召開業(yè)主大會，成立業(yè) 委會，與小區(qū)業(yè)主簽訂代管協(xié)議，社區(qū)與維修、保潔、保安等專業(yè)服 務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，專業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供服務(wù)，或由社 區(qū)居委會組織社區(qū)待業(yè)、失業(yè)人員組成維修、保潔、綠化等隊伍，委 托管理和服務(wù)。安徽合肥的“物業(yè)打包”方式能夠有效解決先天不足、規(guī)模較小 的“三無小區(qū)”的治理問題