納稅實(shí)務(wù)_10資源稅實(shí)務(wù)

1、任務(wù)一任務(wù)一 資源稅納稅實(shí)務(wù)資源稅納稅實(shí)務(wù) 任務(wù)二城鎮(zhèn)土地使用稅納稅實(shí)務(wù)任務(wù)二城鎮(zhèn)土地使用稅納稅實(shí)務(wù) 任務(wù)三耕地占用稅納稅實(shí)務(wù)任務(wù)三耕地占用稅納稅實(shí)務(wù) 任務(wù)四土地增值稅納稅實(shí)務(wù)任務(wù)四土地增值稅納稅實(shí)務(wù) 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)1 1、熟悉資源稅類的基本規(guī)定，包、熟悉資源稅類的基本規(guī)定，包括納稅人、征稅范圍、稅目和稅括納稅人、征稅范圍、稅目和稅率。率。2 2、掌握資源稅類應(yīng)納稅額的計(jì)算。、掌握資源稅類應(yīng)納稅額的計(jì)算。掌握資源稅類納稅申報(bào)表的填制掌握資源稅類納稅申報(bào)表的填制 從小事做起從小事做起 任務(wù)內(nèi)容任務(wù)內(nèi)容認(rèn)識(shí)資源稅認(rèn)識(shí)資源稅資源稅的計(jì)算資源稅的計(jì)算資源稅的納稅申報(bào)資源稅的納稅申報(bào)一、資源稅的基本概

2、念 資源稅是對(duì)我國境內(nèi)從事應(yīng)稅礦產(chǎn)品開采或生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人，應(yīng)其應(yīng)稅數(shù)量征收的一種稅. 我國的資源稅是以調(diào)節(jié)資源級(jí)差收入、促進(jìn)企業(yè)平等競(jìng)爭(zhēng)和保護(hù)自然資源為主要目的而設(shè)置的，具有征稅范圍窄、普通征收級(jí)差調(diào)節(jié)、實(shí)行差別稅額、從量征收等特點(diǎn)。 一、認(rèn)識(shí)資源稅 （一）納稅人和扣繳義務(wù)（一）納稅人和扣繳義務(wù)人人1 1納稅人納稅人 資源稅納稅人是在我國境內(nèi)開采應(yīng)稅礦資源稅納稅人是在我國境內(nèi)開采應(yīng)稅礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人。產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人。2扣繳義務(wù)人 收購未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務(wù)人，具體包括獨(dú)立礦山、聯(lián)合企業(yè)及其他收購未稅礦產(chǎn)品的單位。 （二）征稅范圍（二）征稅范圍 資源稅的征

3、稅范圍廣，按照資源的行業(yè)特點(diǎn)資源稅的征稅范圍廣，按照資源的行業(yè)特點(diǎn)設(shè)置了七個(gè)稅目，在七個(gè)稅目下面又設(shè)有若干設(shè)置了七個(gè)稅目，在七個(gè)稅目下面又設(shè)有若干子目。子目。 稅目稅率一、原油銷售額的5%-10% 二、天然氣銷售額的5%-10%三、煤炭焦煤每噸8-20元其他煤炭每噸0.3-5元四、其他非金屬礦原礦普通非金屬礦原礦每噸或者每立方米0.5-20元貴重非金屬礦原礦每千克或者每克拉0.5-20元五、黑色金屬礦原礦每噸2-30元六、有色金屬礦原礦稀土礦每噸0.4-60元其他有色金屬礦原礦每噸0.4-30元七、鹽固體鹽每噸10-60元液體鹽每噸2-10元二二、資源稅的計(jì)算資源稅的計(jì)算（一）從價(jià)計(jì)征從價(jià)計(jì)征

4、是按應(yīng)稅礦產(chǎn)品的銷售額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算，其計(jì)算公式如下：應(yīng)納稅額不含增值稅的銷售額比例稅率銷售額為納稅人銷售應(yīng)稅產(chǎn)品（原油、天然氣）向購買方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（如違約金、優(yōu)質(zhì)費(fèi)等），但不包括收取的增值稅銷項(xiàng)稅額。（二）從量計(jì)征（二）從量計(jì)征 從量計(jì)征是以應(yīng)稅礦產(chǎn)品的課稅數(shù)量為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算，其計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅額課稅數(shù)量適用的單位稅額 代扣代繳應(yīng)納稅額=收購未稅礦產(chǎn)品的數(shù)量適用的單位稅額根據(jù)不同情況，課稅數(shù)量的確定有以下規(guī)定： 1課稅數(shù)量的一般規(guī)定（1）納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品銷售的，以銷售數(shù)量為課稅數(shù)量。（2）納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品自用的，以自用（非生產(chǎn)用）數(shù)量為課稅數(shù)量。 2課稅

5、數(shù)量的特殊規(guī)定（1）納稅人不能準(zhǔn)確提供應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量的，以應(yīng)稅產(chǎn)品的產(chǎn)量或者主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的折算比，換算成的數(shù)量為計(jì)征資源稅的銷售數(shù)量。 （2）納稅人在資源稅納稅申報(bào)時(shí)，除財(cái)政部、國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)將其應(yīng)稅和減免稅項(xiàng)目分別計(jì)算和報(bào)送。 （3）對(duì)于連續(xù)加工前無法正確計(jì)算原煤移送使用量的煤炭，可按加工產(chǎn)品的綜合回收率，將加工產(chǎn)品實(shí)際銷量和自用量折算成原煤數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量。其計(jì)算公式為：綜合回收率加工產(chǎn)品實(shí)際銷量和自用量耗用原煤數(shù)量原煤課稅數(shù)量加工產(chǎn)品實(shí)際銷量和自用量綜合回收率（4）金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦，因無法準(zhǔn)確掌握納稅人移送使用原礦數(shù)量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數(shù)量，

6、以此作為課稅數(shù)量。其計(jì)算公式為： 選礦比精礦數(shù)量耗用原礦數(shù)量 原礦課稅數(shù)量精礦數(shù)量選礦比 （5）納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量。納稅人以外購的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準(zhǔn)予抵扣。應(yīng)納資源稅銷售的固體鹽數(shù)量固體鹽的單位稅額-耗用的已稅液體鹽數(shù)量液體鹽的單位稅額 （6）納稅人的減稅、免稅項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算課稅數(shù)量;未單獨(dú)核算或者不能準(zhǔn)確提供課稅數(shù)量的，不予減稅或者免稅。（三）其他情況應(yīng)稅銷售額的確認(rèn)（三）其他情況應(yīng)稅銷售額的確認(rèn)納稅人申報(bào)的應(yīng)稅產(chǎn)品銷售額明顯偏低并且無正當(dāng)理由的、有視同銷售應(yīng)稅產(chǎn)品行為而無銷售額的，除財(cái)政部

7、、國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，按下列順序確定銷售額：1按納稅人最近時(shí)期同類產(chǎn)品的平均銷售價(jià)格確定。2按其他納稅人最近時(shí)期同類產(chǎn)品的平均銷售價(jià)格確定。3按組成計(jì)稅價(jià)格確定。計(jì)算公式如下： 組成計(jì)稅價(jià)格成本（1+成本利潤(rùn)率）（1稅率）公式中的成本是指應(yīng)稅產(chǎn)品的實(shí)際生產(chǎn)成本。公式中的成本利潤(rùn)率由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（四）資源稅的稅收優(yōu)惠 1開采原油過程中用于加熱、修井的原油，免稅。 2納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品過程中，因意外事故或者自然災(zāi)害等原因遭受重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情決定減稅或者免稅。 3國務(wù)院規(guī)定的其他減稅、免稅項(xiàng)目。三三、資源稅納稅申報(bào)資源稅納稅申報(bào)（一）納稅義

8、務(wù)發(fā)生時(shí)間（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 資源稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到銷售款或取得銷售款憑證的當(dāng)天，自用應(yīng)稅產(chǎn)品，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為產(chǎn)品移送使用的當(dāng)天。具體規(guī)定如下： 1納稅人采取分期收款結(jié)算方式的-為銷售合同規(guī)定的收款日期的當(dāng)天。2納稅人采取預(yù)收貨款結(jié)算方式的-為發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天。3納稅人采取其他結(jié)算方式的，-為收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天。4納稅人自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品的-為移送使用應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天。5扣繳義務(wù)人代扣代繳稅款的-為支付貨款的當(dāng)天。（二）納稅期限（二）納稅期限 資源稅的納稅期限分別核定為1天、3天、5天、10天、15天或者1個(gè)月。 對(duì)資源稅的報(bào)稅期限規(guī)定為：以1個(gè)月為一期納稅的

9、，自期滿之日起10日內(nèi)申報(bào)納稅；以1日、3日、5日、10日或15日為一期納稅的，自期滿之日起5日內(nèi)。預(yù)繳稅款，于次月1日起10日內(nèi)申報(bào)納稅并結(jié)清上月稅款。（三）納稅地點(diǎn)三）納稅地點(diǎn) 資源稅納稅人應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅產(chǎn)品的開采或者生產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)交納。 1納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市開采或者生產(chǎn)資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品，納稅地點(diǎn)為開采或者生產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 2納稅人跨省、自治區(qū)、直轄市開采或者生產(chǎn)資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品，其下屬生產(chǎn)單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對(duì)其開采或者生產(chǎn)的應(yīng)稅產(chǎn)品，一律在開采地或者生產(chǎn)地納稅。實(shí)行從量計(jì)征的應(yīng)稅產(chǎn)品，其應(yīng)納稅款一律由獨(dú)立核算的單位按照每個(gè)開采地或者生產(chǎn)地的銷售

10、量及適用稅率計(jì)算劃撥；實(shí)行從價(jià)計(jì)征的應(yīng)稅產(chǎn)品，其應(yīng)納稅款一律由獨(dú)立核算的單位按照每個(gè)開采地或者生產(chǎn)地的銷售量、單位銷售價(jià)格及適用稅率計(jì)算劃撥。 3扣繳業(yè)務(wù)人代扣代繳的資源稅，應(yīng)當(dāng)向收購地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)交納。（四）納稅申報(bào)四）納稅申報(bào) 任務(wù)內(nèi)容任務(wù)內(nèi)容認(rèn)識(shí)城鎮(zhèn)土地使用稅認(rèn)識(shí)城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)使用稅應(yīng)納稅額的計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅申報(bào) 一、一、認(rèn)識(shí)城鎮(zhèn)土地使用稅認(rèn)識(shí)城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅是指以國有土地為征稅對(duì)象，按規(guī)定對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人實(shí)際占用的土地面積征收的一種。（一）征稅范圍 城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)土地。包含這些區(qū)域范圍內(nèi)屬于國家所有和集體

11、所有的土地。（二）納稅人二）納稅人 城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人主要有以下幾類: l擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人。 2擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地，由代管人或?qū)嶋H使用人為納稅人。 3土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅 4土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。 （三）稅率（三）稅率 城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，采用的是四檔地區(qū)幅度差別定額稅率，共分四檔，每檔最高稅率與最低稅率相差20倍。每平方米年稅額如下： 1大城市1.5元至30元； 2中等城市1.2元至24元； 3小城市0.9元至18元； 4縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元二、城鎮(zhèn)使用稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

12、二、城鎮(zhèn)使用稅應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）計(jì)稅依據(jù)一）計(jì)稅依據(jù) 城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。納稅人土地面積的確定方法有： 1由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定土地面積，以測(cè)定的面積為準(zhǔn)。 2尚未組織測(cè)量，但納稅持有房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的土地使用證書，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。 3尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證以后再作調(diào)整。（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算 城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額計(jì)算。其計(jì)算公式如下： 年應(yīng)納稅額實(shí)際占用應(yīng)稅的土地面積（平方米）

13、適用稅額（三）城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收優(yōu)惠（三）城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收優(yōu)惠 1國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地，免稅。 2由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地，免稅。 3宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地，免稅。但公園、名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)場(chǎng)所應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 4市政街道、廣場(chǎng)綠化地帶等公共用地，免稅。但非社會(huì)性的公共用地要征稅。 5直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地，免稅。 6經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄用地，從使用的月份起，免征土地使用稅5年10年。 7由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。三、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅申報(bào)三、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅申報(bào)（一）納

14、稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 使用城鎮(zhèn)土地，一般是從次月起發(fā)生納稅義務(wù)，只有新征用耕地是在批準(zhǔn)使用之日起滿一年開始納稅。城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)定如下： 1購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。 2購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。 3出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。 4. 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 5. 納稅

15、人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿l年時(shí)開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 6. 納稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）納稅期限（二）納稅期限 城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，分期繳納。可按月、季度、半年或一年等不同的期限繳納。具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。（三）納稅地點(diǎn)（三）納稅地點(diǎn) 城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅地點(diǎn)為土地所在地，由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。 納稅人使用的土地不屬于同用省、自治區(qū)、直轄市管轄范圍的，由納稅人分別向土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。在同一省、自治區(qū)、直轄市管轄范圍內(nèi)，納稅人跨地區(qū)使用的土地，由各省，自治區(qū)，直轄市稅務(wù)局確定納稅地點(diǎn)。 任務(wù)內(nèi)容任務(wù)

16、內(nèi)容認(rèn)識(shí)耕地占用稅認(rèn)識(shí)耕地占用稅耕地占用耕地占用稅應(yīng)納稅額的計(jì)算稅應(yīng)納稅額的計(jì)算耕地占用稅的納稅申報(bào)耕地占用稅的納稅申報(bào) 一、認(rèn)識(shí)耕地占用稅一、認(rèn)識(shí)耕地占用稅 耕地占用稅是向占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)單位和個(gè)人，以實(shí)際占用耕地的面積為計(jì)稅依據(jù)所征收的一種稅。（一）納稅人（一）納稅人 占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人。其中單位包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、部隊(duì)以及其他單位；個(gè)人包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。（二）征稅范圍（二）征稅范圍 耕地占用稅的征稅范圍包括建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建

17、設(shè)而占用的國家所有和集體所有的耕地。 對(duì)于專用已從事種植、養(yǎng)殖的灘涂、草場(chǎng)、水面和林地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)，由省、自治區(qū)、直轄市確定是否征收耕地占用稅。 在占用之前三年內(nèi)屬于上述范圍的耕地或農(nóng)用土地，也視為耕地。（三）稅率（三）稅率 考慮我國不同地區(qū)之間人口和耕地資源的分布及各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異該，耕地占用稅采用了地區(qū)差別定額稅率。具體的稅額規(guī)定如下： 1人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝?，下同），每平方米?0元至50元； 2人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元； 3人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元； 4人均耕地超過3畝的地區(qū)，每

18、平方米為5元至25元。 二、耕地占用稅應(yīng)納稅額的計(jì)算二、耕地占用稅應(yīng)納稅額的計(jì)算耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，以每平方米土地為計(jì)稅單位，按適用的定額稅率計(jì)稅。其計(jì)算公式為:應(yīng)納稅額實(shí)際占用耕地面職(平方米) x 適用定額稅率耕地占用稅的稅收優(yōu)惠 1免征耕地占用稅（1）軍事設(shè)施占用耕地。（2）學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。 2減征耕地占用稅（1）鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2 元的稅額征收耕地占用稅。（2）農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。三、耕地占用稅的納稅申報(bào)三、耕地占用稅的納稅申報(bào) （一）納稅義

19、務(wù)發(fā)生時(shí)間（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。 未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人實(shí)際占用耕地的當(dāng)天。（二）納稅期限（二）納稅期限 土地管理部門在通知單位或者個(gè)人辦理占用耕地手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)通知耕地所在地同級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。獲準(zhǔn)占用耕地的單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)在收到土地管理部門的通知之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。土地管理部門憑耕地占用稅完稅憑證或者免稅憑證和其他有關(guān)文件發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書。（三）納稅地點(diǎn)（三）納稅地點(diǎn) 耕地占用稅由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。納稅人占用耕地或其他農(nóng)用地，應(yīng)當(dāng)在耕地或其他農(nóng)用地所在地

20、申報(bào)納稅。任務(wù)內(nèi)容任務(wù)內(nèi)容認(rèn)識(shí)土地增值稅認(rèn)識(shí)土地增值稅土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅的納稅申報(bào) 一、認(rèn)識(shí)土地增值稅一、認(rèn)識(shí)土地增值稅一、認(rèn)識(shí)土地增值稅一、認(rèn)識(shí)土地增值稅土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。（一）納稅人 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。（二）征稅范圍（二）征稅范圍 土地增值稅的征稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及土地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。 1征稅范圍的一般規(guī)定 （1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的。 土地增值稅只對(duì)單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)

21、的行為征稅，對(duì)轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為不征稅。 （2）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。2 2征稅范圍的特殊規(guī)定征稅范圍的特殊規(guī)定 （1）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營暫免征收土地增值稅。對(duì)對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途，如產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)征收土地增值稅。產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。 （3）以房地產(chǎn)進(jìn)行交換， 單位之間以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為，應(yīng)征收土地增值稅。個(gè)人之間互換自用居住房地產(chǎn)，不征收土地增值稅。 （4）對(duì)于一方出地.一方出資金，雙方合作建房，建成后

22、分房自用的，暫免征收土地增值稅。建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 （5）以房地產(chǎn)抵押，在抵押期間不征收土地增值悅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是再轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是否征收土地增值稅。以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 （6）房地產(chǎn)出租，出租人取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不屬于征收土地增值征稅范圍。土地增值稅稅率表土地增值稅稅率表 級(jí)次 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例（%） 稅率（%） 速算扣除系數(shù)（%） 1不超過50%的部分 3002超過50%100%的部分 4053超過100%200%的部分 50154超過200%的部分 6035二、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算二、土地增值

23、稅應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）計(jì)稅依據(jù)（一）計(jì)稅依據(jù) 土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 1收入的確認(rèn) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。對(duì)實(shí)物收入要按收入取得時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入，對(duì)取得的無形資產(chǎn)收入要評(píng)估后確認(rèn)價(jià)值折算成貨幣收入。2 2允許扣除項(xiàng)目及其金額允許扣除項(xiàng)目及其金額扣除的項(xiàng)目根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同有所不同，具體規(guī)定如下：（1）新建房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額第一，取得土地使用權(quán)支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)

24、定交納的有關(guān)稅費(fèi)，如過戶手續(xù)費(fèi)、契稅等。第二，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（即房地產(chǎn)開發(fā)成本）。房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 第三，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 其中財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5

25、%內(nèi)計(jì)算扣除，其計(jì)算公式為： 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5% 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，如不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%內(nèi)計(jì)算扣除，其計(jì)算公式為： 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10% 第四，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，因此不能再扣除）。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣

26、除。 第五，其他準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。（2 2）舊房允許扣除項(xiàng)目金額）舊房允許扣除項(xiàng)目金額 第一，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的評(píng)估價(jià)格（重置成本價(jià)成新度折扣率）。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 第二，與房屋轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅。對(duì)于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，因此，計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另