建筑與房地產(chǎn)法規(guī)

1、建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī) 第一章第一章 建設(shè)法規(guī)概述建設(shè)法規(guī)概述 建設(shè)法規(guī)與建筑法規(guī) 建設(shè)法規(guī)調(diào)整對(duì)象 縱向法律關(guān)系 橫向法律關(guān)系 主體：參加法律關(guān)系當(dāng)事人。 工程建設(shè)法律關(guān)系 客體：法律關(guān)系共同指向?qū)ο蟆?構(gòu)成 內(nèi)容：權(quán)利和義務(wù)。 法律關(guān)系主體：國(guó)家機(jī)關(guān) 法人、社會(huì)組織 自然人 工程建設(shè)法律關(guān)系主體：建設(shè)單位 施工單位 勘察設(shè)計(jì)單位 監(jiān)理單位 建筑材料設(shè)備供應(yīng)單位 工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) 工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)建設(shè)主體設(shè)立程序： 注冊(cè)資本 3030日內(nèi)日內(nèi) 工商登記 資質(zhì)等級(jí)認(rèn)定 專業(yè)技術(shù)人員 技術(shù)裝備 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 資質(zhì)等級(jí)證書(shū) 業(yè)務(wù)范圍 甲與乙合伙開(kāi)設(shè)一個(gè)建筑設(shè)備租賃公司。 某工程一項(xiàng)目部成員丙

2、來(lái)公司欲租賃鋼模板等物品，正值乙當(dāng)班，丙、乙商談后填寫(xiě)租賃表格，同時(shí)支付租賃費(fèi)3000元。 則該業(yè)務(wù)合同中法律關(guān)系的主體是( ） 案例分析 甲乙雙方簽訂工程承包合同 乙丙雙方簽訂“內(nèi)部承包協(xié)議” 丙丁雙方簽訂材料供應(yīng)合同甲方乙方丙方丁方 法律事實(shí) 法律關(guān)系的產(chǎn)生 原因原因 法律關(guān)系的變更 法律事實(shí)法律事實(shí) 法律關(guān)系的終止 事件事件 行為行為代理 在代理權(quán)限內(nèi) 以被代理人的名義 代理行為的后果由被代理人承擔(dān) 無(wú)權(quán)代理無(wú)權(quán)代理：代理人無(wú)代理權(quán)，超越代理權(quán)限范圍， 代理權(quán)終止后繼續(xù)行為 濫用代理權(quán)濫用代理權(quán)：以被代理人的名義同自己實(shí)施行為 代理雙方當(dāng)事人實(shí)施同一行為 代理人與第三人惡意串通損害被代理

3、人 利益訴訟時(shí)效 普通訴訟時(shí)效 訴訟時(shí)效 短期訴訟時(shí)效 特殊訴訟時(shí)效 權(quán)利最長(zhǎng)保護(hù)期限為知道或應(yīng)當(dāng)知道自己權(quán)利受侵害的20年內(nèi) 訴訟時(shí)效中止 訴訟時(shí)效中斷一個(gè)完整的項(xiàng)目管理的法定程序一個(gè)完整的項(xiàng)目管理的法定程序立項(xiàng)城市規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)施工竣工驗(yàn)收交付使用權(quán)屬登記項(xiàng)目的實(shí)施與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的實(shí)施與經(jīng)營(yíng) 實(shí)施基本程序和要求 立項(xiàng) 立項(xiàng)即提出一項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（新建、改建、擴(kuò)建等），并研究確定其是否可行，故立項(xiàng)的標(biāo)志為可行性研究報(bào)告獲得通過(guò)。 立項(xiàng)基本上分兩個(gè)步驟： 項(xiàng)目建議書(shū) 可行性研究報(bào)告城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律規(guī)定 2008.1.1 城鄉(xiāng)規(guī)劃 包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃

4、分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。 城市規(guī)劃區(qū) 城市規(guī)劃的編制 城市規(guī)劃的修改 修改涉及城市總體規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容的，應(yīng)先向原審批機(jī)關(guān)提出專題報(bào)告，經(jīng)同意后，方可編制修改方案。 修改控制性詳規(guī)的，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)修改的必要性進(jìn)行論證，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見(jiàn)，并向原審批機(jī)關(guān)提出專題報(bào)告，經(jīng)原審批機(jī)關(guān)同意后，方可編制修改方案。 規(guī)劃許可 選址意見(jiàn)書(shū) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 城市總體規(guī)劃 城市分區(qū)規(guī)劃 城市詳細(xì)規(guī)劃：控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)批中的變更處理 城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線管理 取得土地使用權(quán) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的性質(zhì)：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、國(guó)有土地、國(guó)有建設(shè)用地、地

5、上權(quán)。 國(guó)有土地與集體土地 集體土地的征收與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù) 出讓地塊與劃撥地塊 案例分析案例分析 2001年10月25日規(guī)劃國(guó)土局?jǐn)M定的“土地定向議標(biāo)須知”中明確為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后的國(guó)有土地； 2001年10月27日規(guī)劃國(guó)土局發(fā)出“中標(biāo)通知”，甲方成為中標(biāo)者，中標(biāo)價(jià)為每畝人民幣12.20萬(wàn)元； 2001年10月28日國(guó)土資源局與甲方簽訂“國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同”，合同明確出讓的土地使用權(quán)為國(guó)有土地，土地用途為住宅用地，使用年限70年； 2003年12月10日甲方付清土地出讓金后取得國(guó)有土地使用權(quán)證； 2004年7月19日，市人民政府提出廢止土地使用權(quán)出讓合同，依法吊銷(xiāo)土地使用證，收回土地使用權(quán)

6、的處理意見(jiàn)； 2004年10月12日區(qū)國(guó)土資源局通知，甲方受讓的土地系集體土地招標(biāo)出讓，注銷(xiāo)土地使用權(quán)證； 2005年3月3日國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)該地塊的征收和轉(zhuǎn)用手續(xù)。 設(shè)計(jì)階段 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)、施工圖審查制度房地產(chǎn)公司與設(shè)計(jì)單位可能發(fā)生糾紛的典型案房地產(chǎn)公司與設(shè)計(jì)單位可能發(fā)生糾紛的典型案例例 建設(shè)單位：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（本訴原告、反訴被告） 房地產(chǎn)公司以雙方的傳真件證明設(shè)計(jì)院未按時(shí)交齊圖紙，但未闡明其要求退還設(shè)計(jì)費(fèi)的合同依據(jù)或法律依據(jù)，也未列舉其經(jīng)濟(jì)損失的計(jì)算方法和根據(jù)。 設(shè)計(jì)單位：某設(shè)計(jì)研究院（本訴被告、反訴原告） 設(shè)計(jì)院則以信函、傳真、會(huì)議紀(jì)要、施工現(xiàn)場(chǎng)記錄單、現(xiàn)場(chǎng)照片來(lái)證明

7、房地產(chǎn)公司的本訴訴請(qǐng)不能成立。設(shè)計(jì)院認(rèn)為，即使退一步講，由于設(shè)計(jì)院自身的原因延誤了交圖時(shí)間，也沒(méi)有法律依據(jù)可以要求設(shè)計(jì)院退還設(shè)計(jì)費(fèi)和賠償損失。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)本案爭(zhēng)議焦點(diǎn) 設(shè)計(jì)院是否已經(jīng)交付了98的設(shè)計(jì)圖紙？退還設(shè)計(jì)費(fèi)有否依據(jù)？ 設(shè)計(jì)院交付的圖紙是否符合合同規(guī)定及現(xiàn)場(chǎng)施工要求？賠償誤工損失有否依據(jù)？ 在合同履行過(guò)程中,房地產(chǎn)公司是否提出了增加設(shè)計(jì)的內(nèi)容、增加設(shè)計(jì)面積、重大返工及增曬圖紙等多項(xiàng)要求，是否應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用？ 房地產(chǎn)公司的變更要求是否增加了設(shè)計(jì)院的工作量？能否相應(yīng)順延交圖時(shí)間及增加設(shè)計(jì)費(fèi)？ 案例二 甲方與乙設(shè)計(jì)院簽訂設(shè)計(jì)協(xié)議，設(shè)計(jì)分方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三階段，各階段設(shè)計(jì)文件必須滿

8、足設(shè)計(jì)規(guī)范、審批要求及編制深度的要求。設(shè)計(jì)文件必須送甲方委托的審圖公司審核，并在合理時(shí)間內(nèi)通過(guò)，工程設(shè)計(jì)費(fèi)總額6363萬(wàn)元，并全額閉口包干。 甲方將乙設(shè)計(jì)完成的民防工程施工圖提交民防辦審查，明確民防工程施工圖設(shè)計(jì)基本符合人防設(shè)計(jì)規(guī)范要求； 工程竣工后，民防工程取得備案證書(shū)。但次日，民防辦發(fā)出責(zé)令改正通知書(shū)，要求甲公司補(bǔ)足少建防空地下室面積。甲方未提出行政復(fù)議及行政訴訟。 甲方以乙設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，民防面積減少造成甲損失，拒付剩余的設(shè)計(jì)費(fèi)1414余萬(wàn)元。案例三 甲發(fā)包人與乙設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同。合同明確約定：設(shè)計(jì)具體要求詳見(jiàn)甲方提供的“方案招標(biāo)設(shè)計(jì)要求和初步設(shè)計(jì)要求”，容積率7 78 8，最終以政府部門(mén)

9、批準(zhǔn)的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。合同生效后，乙方要求解除合同的，雙倍返還定金。甲方變更設(shè)計(jì)作較大修改造成乙方返工的，雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 合同生效后，甲方支付定金3131萬(wàn)元。甲方向乙方轉(zhuǎn)交規(guī)劃局的設(shè)計(jì)條件通知書(shū)，通知書(shū)明確按照容積率不大于3.53.5指標(biāo)設(shè)計(jì)。 乙設(shè)計(jì)單位提交兩套設(shè)計(jì)方案，容積率分別為6.586.58和6.616.61。規(guī)劃局召開(kāi)論證會(huì)提出，設(shè)計(jì)方案應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃條件，減少建筑面積。 甲公司要求乙單位修改，乙單位認(rèn)為，降低建筑面積并修改間距系顛覆性修改，需重新設(shè)計(jì)。協(xié)商確定設(shè)計(jì)費(fèi)后進(jìn)行下一步工作。 甲公司未有答復(fù)，“設(shè)計(jì)合同”未再繼續(xù)履行。 招標(biāo)投標(biāo)的法律規(guī)定招標(biāo)投標(biāo)的法律規(guī)定 公開(kāi)招標(biāo)與邀

10、請(qǐng)招標(biāo) 聯(lián)合投標(biāo) 廢標(biāo)的法定情形案例分析案例分析 施工單位：某建筑安裝工程公司（以下簡(jiǎn)稱原告） 建設(shè)單位：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱被告） 被告于某年11月22日經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行招標(biāo)，原告及另三家公司參加投標(biāo)。經(jīng)評(píng)議原告中標(biāo)，該中標(biāo)結(jié)果經(jīng)上海市建設(shè)工程招投標(biāo)管理辦公室鑒證，由被告于12月14日向原告發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，并要求原告于12月25日簽訂工程承包合同，12月28日開(kāi)工。中標(biāo)通知書(shū)中載明中標(biāo)合同造價(jià)為人民幣8000萬(wàn)元。 發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)后，被告指令原告先做開(kāi)工準(zhǔn)備，再簽工程承包合同。原告按被告的要求平整了施工場(chǎng)地，打樁機(jī)等施工機(jī)具進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，并如期于28日打了兩根樁，完成開(kāi)工儀式。 工程開(kāi)工后，

11、被告借故遲遲不同意簽訂工程承包合同，至第二年3月1日，被告書(shū)面函告原告“將另行落實(shí)施工隊(duì)伍”。雙方經(jīng)多次協(xié)商未果，原告遂委托律師起訴至上海市中級(jí)人民法院，要求被告履行合同義務(wù)，并承擔(dān)延誤造成的經(jīng)濟(jì)損失。招標(biāo)投標(biāo)程序招標(biāo)投標(biāo)程序發(fā)布招標(biāo)通知或公告制作標(biāo)底資質(zhì)預(yù)審發(fā)售招標(biāo)文件組織現(xiàn)場(chǎng)勘探在規(guī)定時(shí)間內(nèi)投標(biāo)開(kāi)標(biāo)公布標(biāo)底評(píng)標(biāo)中標(biāo)簽訂合同案例分析案例分析 甲乙雙方簽訂了“工程承包合同”； 甲乙雙方簽訂原工程“拆除協(xié)議”； 甲方就新建工程委托有資質(zhì)的招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)； 甲方通知乙方投標(biāo)； 乙方在規(guī)定時(shí)間內(nèi)投標(biāo)； 甲方開(kāi)標(biāo)時(shí)以乙方拆除工程質(zhì)量不好為由將乙方的標(biāo)書(shū)剔除； 乙方要求甲方履行雙方簽訂的“工程承

12、包合同”未果，起訴法院要求繼續(xù)履行合同，并承擔(dān)違約責(zé)任。案例分析： 原被告分別簽訂了“建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同”和“委托設(shè)計(jì)補(bǔ)充協(xié)議”，設(shè)計(jì)內(nèi)容涉及規(guī)劃布置圖、設(shè)計(jì)方案、施工圖。合同約定原告支付訂金后生效。 合同履行期間原告已向被告交付了設(shè)計(jì)圖紙，被告給付原告設(shè)計(jì)費(fèi)2020萬(wàn)元，原告要求被告支付欠款3030萬(wàn)元，及其每日千分之二的逾期違約金。 經(jīng)法院查明，該設(shè)計(jì)項(xiàng)目未進(jìn)行招投標(biāo)，原告未辦理備案手續(xù)。 爭(zhēng)議焦點(diǎn)：1 1、雙方簽訂的建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同及補(bǔ)充協(xié)議未經(jīng)過(guò)招投標(biāo)程序是否合同有效？2 2、雙方合同中約定生效條件，而原告未支付訂金，合同生效條件未成就？3 3、原被告雙方約定的逾期違約金是否過(guò)高？ 合同

13、法鏈接：1 1、當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。2 2、約定違約金低于造成損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。3 3、定金與訂金的區(qū)別。 違約責(zé)任違約責(zé)任：嚴(yán)格責(zé)任原則，無(wú)過(guò)錯(cuò)原則。 侵權(quán)責(zé)任侵權(quán)責(zé)任 締約過(guò)失責(zé)任締約過(guò)失責(zé)任 侵權(quán)責(zé)任， 2010年7月1日起施行 侵害民事權(quán)益，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 二人以上共同實(shí)施侵權(quán)行為，造成他人損害的，承擔(dān)連帶責(zé)任。 法律規(guī)定承擔(dān)連帶責(zé)任的，被侵權(quán)人

14、有權(quán)請(qǐng)求部分或全部連帶責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任。 侵害他人造成人身?yè)p害的，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)等治療和康復(fù)支出的合理費(fèi)用以及因誤工減少的收入。造成殘疾的應(yīng)當(dāng)賠償殘疾生活輔助具費(fèi)和殘疾賠償金。造成死亡的，應(yīng)當(dāng)賠償喪葬費(fèi)和死亡賠償金。 因防止、制止他人民事權(quán)益被侵害而使自己受到損害的，由侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任。侵權(quán)人無(wú)力承擔(dān)責(zé)任，被侵權(quán)人請(qǐng)求補(bǔ)償?shù)模芤嫒藨?yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。 因緊急避險(xiǎn)造成損害的，由引起險(xiǎn)情發(fā)生的人承擔(dān)責(zé)任。如果危險(xiǎn)是由自然原因引起的，避險(xiǎn)人不承擔(dān)責(zé)任或給予適當(dāng)補(bǔ)償。緊急避險(xiǎn)采取措施不當(dāng)或超過(guò)必要的限度，造成不應(yīng)有的損害，避險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)呢?zé)任。 因租賃、借用等情形機(jī)動(dòng)車(chē)所有人與使用人不

15、是同一人時(shí)，發(fā)生交通事故后屬于該機(jī)動(dòng)車(chē)一方責(zé)任的，由保險(xiǎn)公司在機(jī)動(dòng)車(chē)強(qiáng)制保險(xiǎn)責(zé)任限額范圍內(nèi)予以賠償。不足部分，由機(jī)動(dòng)車(chē)使用人承擔(dān)賠償責(zé)任；機(jī)動(dòng)車(chē)所有人對(duì)損害的發(fā)生有過(guò)錯(cuò)的，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 當(dāng)事人之間已經(jīng)以買(mǎi)賣(mài)等方式轉(zhuǎn)讓并交付機(jī)動(dòng)車(chē)但未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，發(fā)生交通事故后屬于該機(jī)動(dòng)車(chē)一方責(zé)任的，由保險(xiǎn)公司在機(jī)動(dòng)車(chē)強(qiáng)制保險(xiǎn)責(zé)任限額范圍內(nèi)予以賠償。不足部分，由受讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。 因污染環(huán)境造成損害的，污染者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 因污染環(huán)境發(fā)生糾紛，污染者應(yīng)當(dāng)就法律規(guī)定的不承擔(dān)責(zé)任或者減輕責(zé)任的情形及其行為與損害之間不存在因果關(guān)系承擔(dān)舉證責(zé)任。 從事高空、高壓、地下挖掘活動(dòng)或者使用高速軌道運(yùn)輸工具

16、造成他人損害的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，但能夠證明損害是因受害人故意或者不可抗力造成的，不承擔(dān)責(zé)任。被侵權(quán)人對(duì)損害的發(fā)生有過(guò)失的，可以減輕經(jīng)營(yíng)者的責(zé)任。 建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。 建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌造成他人損害的，由建設(shè)單位與施工單位承擔(dān)連帶責(zé)任。建設(shè)單位、施工單位賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。 在公共場(chǎng)所或者道路上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的

17、，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 窨井等地下設(shè)施造成他人損害，管理人不能證明盡到管理職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。締約過(guò)失責(zé)任締約過(guò)失責(zé)任 當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中，合同尚未成立； 締約人一方主觀上有過(guò)錯(cuò)； 締約人另一方受到實(shí)際損失，賠償基于可信賴而發(fā)生的實(shí)際損失； 締約當(dāng)事人一方有過(guò)錯(cuò)行為與另一方當(dāng)事人的損失存在因果關(guān)系 締約過(guò)失的情形： 假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商； 故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況； 有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。 “黑白合同”、“陰陽(yáng)合同”的處理 招投標(biāo)法規(guī)定：招標(biāo)人與中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。 當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與

18、經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)。 項(xiàng)目建設(shè)（施工 獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，向建設(shè)行政主管部門(mén)報(bào)建，領(lǐng)取施工許可證。 工程管理人員與施工單位人員間的關(guān)系。 總承包法律關(guān)系 甲方指定分包的法律關(guān)系總承包法律關(guān)系總承包法律關(guān)系 分包單位1 業(yè)主 總承包單位 分包單位2 禁止承包單位將全部工程轉(zhuǎn)包，禁止承包單位將全部工程以分包名義分別轉(zhuǎn)包，禁止分包單位再分包 部分分包應(yīng)當(dāng)經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可，建筑工程主體結(jié)構(gòu)的施工應(yīng)當(dāng)由總承包單位自行完成 總承包單位對(duì)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，分包單位對(duì)總包負(fù)責(zé)。總包單位和分包單位就分包工程對(duì)建設(shè)單位負(fù)責(zé)案例分析案例分析 甲乙雙方簽訂

19、工程承包合同 乙丙雙方簽訂“內(nèi)部承包協(xié)議” 丙丁雙方簽訂材料供應(yīng)合同甲方乙方丙方丁方 工程造價(jià)的過(guò)程控制工程造價(jià)的過(guò)程控制 低中標(biāo)、勤簽證、高決算 按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最基本的游戲規(guī)則，任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都必然會(huì)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的工程造價(jià)嚴(yán)加控制，都力圖花最少的投入建造符合自己要求的工程； 任何承包商都必然會(huì)按照工程造價(jià)“低中標(biāo)、勤簽證、高決算”的慣例，力爭(zhēng)承包的工程獲得盡可能好的效益。 案例一： 乙施工單位向法院起訴甲建設(shè)單位，要求法院判令被告支付工程欠款601萬(wàn)元及逾期付款罰金。被告答辯只承認(rèn)尚欠351.02萬(wàn)元。 雙方為何在工程造價(jià)計(jì)算上有250萬(wàn)元的巨額差距？ 經(jīng)法院查明，原被告雙方簽訂總承包合同時(shí)，

20、被告的設(shè)計(jì)圖紙尚未完成，無(wú)法做出工程預(yù)算。于是，合同對(duì)工程造價(jià)作了一個(gè)莫名其妙、毫無(wú)操作性的朦朧表述：“雙方一致同意按工程的全部設(shè)計(jì)預(yù)算實(shí)行總承包。但材料議價(jià)差額不包括在內(nèi)，由甲、乙雙方與各分包單位在發(fā)包時(shí)協(xié)商解決。” 合同對(duì)如何計(jì)算、確認(rèn)預(yù)算沒(méi)有規(guī)定，對(duì)合同造價(jià)的種種費(fèi)用的計(jì)取沒(méi)有規(guī)定，對(duì)材料差價(jià)的計(jì)取和調(diào)整也沒(méi)有規(guī)定。在合同履行過(guò)程中，雙方對(duì)總造價(jià)進(jìn)行多次協(xié)商，一直無(wú)法確定。 雙方曾通過(guò)定額主管部門(mén)協(xié)調(diào)價(jià)格為總造價(jià)1400萬(wàn)元 ，但雙方均未履行。 法院受理案件后，無(wú)法認(rèn)定孰是孰非。便委托某審計(jì)事務(wù)所鑒定工程造價(jià)。 鑒定報(bào)告確認(rèn)的工程款額為1329.77萬(wàn)元,比主管部門(mén)的協(xié)商價(jià)1400萬(wàn)元還

21、少70.23萬(wàn)元。 法院認(rèn)為：由于雙方當(dāng)事人在簽訂合同和合同履行過(guò)程中，對(duì)工程造價(jià)均無(wú)明確約定。 后雙方當(dāng)事人雖曾達(dá)成一致，但原告反悔，故應(yīng)以有關(guān)部門(mén)的鑒定結(jié)論為案件認(rèn)定的依據(jù)。 據(jù)此，法院以被告已付款充抵，判決被告支付原告人民幣280.78萬(wàn)元，并承擔(dān)自工程交付使用至判決時(shí)的每日萬(wàn)分之2.1的逾期付款違約金。 案例二：案例二： 乙建筑工程公司向法院起訴甲方。 原告的訴訟請(qǐng)求是： 判令被告立即支付拖欠工程款502.13萬(wàn)元； 判令被告支付逾期違約金59.65萬(wàn)元。 被告認(rèn)為竣工結(jié)算尚未完成，工程最終造價(jià)尚未簽訂，要求法院遞交審計(jì)。 是否要遞交審價(jià)成為本案的焦點(diǎn)？ 經(jīng)法院查明： 原被告雙方簽訂工

22、程合同時(shí)，設(shè)計(jì)圖紙沒(méi)有全部出齊，合同約定工程造價(jià)為暫估土建總造價(jià)1216萬(wàn)元。 合同對(duì)“施工圖預(yù)算編制及竣工結(jié)算”作了如下的特別約定： 乙方根據(jù)甲方提供的會(huì)審后施工圖（包括會(huì)審后的修改圖）及乙方為完成工程項(xiàng)目的施工所編制的合理選擇施工方法、組織正常施工、保障施工技術(shù)措施和安全技術(shù)措施順利實(shí)施的施工組織設(shè)計(jì)，編制施工圖預(yù)算。 交甲方審核認(rèn)可后的施工圖預(yù)算，施工過(guò)程中設(shè)計(jì)變更修改通知及修改圖經(jīng)雙方工地代表認(rèn)可簽字蓋章的經(jīng)濟(jì)技術(shù)簽證單作為竣工結(jié)算的依據(jù)。 各單位工程竣工后一個(gè)月內(nèi)乙方提交工程竣工結(jié)算書(shū)，由甲方委托某審計(jì)事務(wù)所審核，以審核認(rèn)可的工程造價(jià)為工程結(jié)算總造價(jià) 履約過(guò)程中，雙方又對(duì)影響合同造價(jià)

23、的單位工程增加、人工費(fèi)的調(diào)整、施工設(shè)計(jì)變更、簽證確認(rèn)等達(dá)成一致意見(jiàn)，工程總價(jià)調(diào)整為2500萬(wàn)元。 工程竣工交付后，被告按合同約定的程序，在收到原告遞交的工程結(jié)算造價(jià)后送某審計(jì)事務(wù)所審查。 審計(jì)事務(wù)所在召開(kāi)原被告雙方參加的審價(jià)協(xié)調(diào)會(huì)、雙方在均表示認(rèn)可的基礎(chǔ)上作出審定結(jié)論。事務(wù)所在審定核減、核增額后，認(rèn)定原告報(bào)送工程總造價(jià)為1935.68萬(wàn)元，凈減188.19萬(wàn)元，凈增51.91萬(wàn)元，核定總造價(jià)為1799.39萬(wàn)元。 在施工過(guò)程中,被告先后共支付了1297.26萬(wàn)元，根據(jù)審價(jià)結(jié)論，被告尚欠502.13萬(wàn)元。 由于原被告雙方在設(shè)定合同條款時(shí)，已經(jīng)特別約定了將簽約時(shí)不確定的工程造價(jià)在結(jié)算時(shí)予以確定的程

24、序和方法，最終法院得以調(diào)解解決。 建議：建議： 每月5日，承包人向發(fā)包人或監(jiān)理提交上月完工工程量報(bào)告，發(fā)包人或監(jiān)理在接到報(bào)告7天內(nèi)進(jìn)行計(jì)量。本工程的進(jìn)度款按照每月的計(jì)量，發(fā)包人在計(jì)量后的10日內(nèi)付清月進(jìn)度款的80。工程竣工完成結(jié)算審價(jià)后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)將結(jié)算總額的95付清，剩余5作為工程質(zhì)量保修質(zhì)保金 ，保修期滿后多退少補(bǔ)。保修金不計(jì)利息。 工程質(zhì)量工程質(zhì)量 房地產(chǎn)商是房屋質(zhì)量的第一責(zé)任人。房地產(chǎn)商是房屋質(zhì)量的第一責(zé)任人。消費(fèi)者房地產(chǎn)商設(shè)計(jì)單位施工單位監(jiān)理材料設(shè)備供應(yīng)商 質(zhì)量保修期與質(zhì)量保證期質(zhì)量保修期與質(zhì)量保證期 保修期的計(jì)算保修期的計(jì)算房地產(chǎn)商建設(shè)單位施工單位買(mǎi)房人交付使用起算竣工驗(yàn)收合格54

25、333 主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題 非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題 質(zhì)量責(zé)任的認(rèn)定質(zhì)量責(zé)任的認(rèn)定 竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收 1999年10月1日生效的我國(guó)合同法第279條明確規(guī)定：“建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說(shuō)明書(shū)、國(guó)家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價(jià)款，并接收該建設(shè)工程。建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！?我國(guó)建筑法配套的國(guó)務(wù)院法規(guī)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第16條也明確規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收?！边@些規(guī)定使工程發(fā)包人即建工程發(fā)包人即建設(shè)單位成為建設(shè)工程驗(yàn)收

26、的法定責(zé)任人。設(shè)單位成為建設(shè)工程驗(yàn)收的法定責(zé)任人。 當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭(zhēng)議的，按照以下當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭(zhēng)議的，按照以下情形分別處理：情形分別處理： 建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期； 承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期； 建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。 建設(shè)工程竣工前，當(dāng)事人對(duì)工程質(zhì)量發(fā)生爭(zhēng)議，工程質(zhì)量經(jīng)鑒定合格的，鑒定期間為順延工期期間。 商品房交付標(biāo)志商品房交付標(biāo)志竣工驗(yàn)收合格符合交付使用條件初始登記轉(zhuǎn)移登記 交付房屋延誤的法律責(zé)任簽訂預(yù)售合同工程管理人

27、員與監(jiān)理單位之間的關(guān)系工程管理人員與監(jiān)理單位之間的關(guān)系業(yè)主施工單位監(jiān)理工程師 學(xué)會(huì)做甲方工程承包合同監(jiān)理委托合同 工程管理人員與施工場(chǎng)地周?chē)鷻C(jī)構(gòu)、個(gè)人之間關(guān)系工程管理人員與施工場(chǎng)地周?chē)鷻C(jī)構(gòu)、個(gè)人之間關(guān)系 確認(rèn)物權(quán) 排除妨礙 恢復(fù)原狀 返還原物 賠償損失 實(shí)現(xiàn)租、售的保證房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度實(shí)現(xiàn)租、售的保證房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移以辦理物權(quán)公示手續(xù)為準(zhǔn)。甲乙彩電代管丙甲乙房屋代管丙 我們應(yīng)當(dāng)注意的是：我們應(yīng)當(dāng)注意的是： 并不是所有的登記均影響合同的效力。 只有當(dāng)合同行為涉及到物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)或其他變動(dòng)，且只有取得登記機(jī)關(guān)的證書(shū)，才視為取得權(quán)利時(shí)，登記應(yīng)當(dāng)確立為影響物權(quán)變動(dòng)效力，而不影響合

28、同的效力。 在合同行為并沒(méi)有涉及到物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)或其他變動(dòng)，而法律又規(guī)定必須或應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，或者明確規(guī)定不登記合同不生效力，此時(shí)登記一般應(yīng)當(dāng)為合同的生效要件。一個(gè)完整的項(xiàng)目管理的法定程序一個(gè)完整的項(xiàng)目管理的法定程序立項(xiàng)城市規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)施工竣工驗(yàn)收交付使用權(quán)屬登記 規(guī)劃許可 選址意見(jiàn)書(shū) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 城市總體規(guī)劃 城市分區(qū)規(guī)劃 城市詳細(xì)規(guī)劃：控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)批中的變更處理 城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線管理房地產(chǎn)公司與設(shè)計(jì)單位可能發(fā)生糾紛的典型案房地產(chǎn)公司與設(shè)計(jì)單位可能發(fā)生糾紛的典型案例例 建設(shè)單位：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（本訴原告、反訴被告） 房地產(chǎn)公司以雙方的傳真件證明設(shè)計(jì)院未按時(shí)交齊圖紙，但未闡明其要求退還設(shè)計(jì)費(fèi)的合同依據(jù)或法律依據(jù)，也未列舉其經(jīng)濟(jì)損失的計(jì)算方法和根據(jù)。 設(shè)計(jì)單位：某設(shè)計(jì)研究院（本訴被告、反訴原告） 設(shè)計(jì)院則以信函、傳真、會(huì)議紀(jì)要、施工現(xiàn)場(chǎng)記錄單、現(xiàn)場(chǎng)照片來(lái)證明房地產(chǎn)公司的本訴訴請(qǐng)不能成立。設(shè)計(jì)院認(rèn)為，即使退一步