建筑與房地產(chǎn)法規(guī)

1、建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī) 第一章第一章 建設(shè)法規(guī)概述建設(shè)法規(guī)概述 建設(shè)法規(guī)與建筑法規(guī) 建設(shè)法規(guī)調(diào)整對象 縱向法律關(guān)系 橫向法律關(guān)系 主體：參加法律關(guān)系當事人。 工程建設(shè)法律關(guān)系 客體：法律關(guān)系共同指向?qū)ο蟆?構(gòu)成 內(nèi)容：權(quán)利和義務。 法律關(guān)系主體：國家機關(guān) 法人、社會組織 自然人 工程建設(shè)法律關(guān)系主體：建設(shè)單位 施工單位 勘察設(shè)計單位 監(jiān)理單位 建筑材料設(shè)備供應單位 工程招標代理機構(gòu) 工程造價咨詢機構(gòu)建設(shè)主體設(shè)立程序： 注冊資本 3030日內(nèi)日內(nèi) 工商登記 資質(zhì)等級認定 專業(yè)技術(shù)人員 技術(shù)裝備 營業(yè)執(zhí)照 資質(zhì)等級證書 業(yè)務范圍 甲與乙合伙開設(shè)一個建筑設(shè)備租賃公司。 某工程一項目部成員丙

2、來公司欲租賃鋼模板等物品，正值乙當班，丙、乙商談后填寫租賃表格，同時支付租賃費3000元。 則該業(yè)務合同中法律關(guān)系的主體是( ） 案例分析 甲乙雙方簽訂工程承包合同 乙丙雙方簽訂“內(nèi)部承包協(xié)議” 丙丁雙方簽訂材料供應合同甲方乙方丙方丁方 法律事實 法律關(guān)系的產(chǎn)生 原因原因 法律關(guān)系的變更 法律事實法律事實 法律關(guān)系的終止 事件事件 行為行為代理 在代理權(quán)限內(nèi) 以被代理人的名義 代理行為的后果由被代理人承擔 無權(quán)代理無權(quán)代理：代理人無代理權(quán)，超越代理權(quán)限范圍， 代理權(quán)終止后繼續(xù)行為 濫用代理權(quán)濫用代理權(quán)：以被代理人的名義同自己實施行為 代理雙方當事人實施同一行為 代理人與第三人惡意串通損害被代理

3、人 利益訴訟時效 普通訴訟時效 訴訟時效 短期訴訟時效 特殊訴訟時效 權(quán)利最長保護期限為知道或應當知道自己權(quán)利受侵害的20年內(nèi) 訴訟時效中止 訴訟時效中斷一個完整的項目管理的法定程序一個完整的項目管理的法定程序立項城市規(guī)劃勘察設(shè)計施工竣工驗收交付使用權(quán)屬登記項目的實施與經(jīng)營項目的實施與經(jīng)營 實施基本程序和要求 立項 立項即提出一項房地產(chǎn)開發(fā)項目（新建、改建、擴建等），并研究確定其是否可行，故立項的標志為可行性研究報告獲得通過。 立項基本上分兩個步驟： 項目建議書 可行性研究報告城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律規(guī)定 2008.1.1 城鄉(xiāng)規(guī)劃 包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃

4、分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。 城市規(guī)劃區(qū) 城市規(guī)劃的編制 城市規(guī)劃的修改 修改涉及城市總體規(guī)劃強制性內(nèi)容的，應先向原審批機關(guān)提出專題報告，經(jīng)同意后，方可編制修改方案。 修改控制性詳規(guī)的，組織編制機關(guān)應當對修改的必要性進行論證，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，并向原審批機關(guān)提出專題報告，經(jīng)原審批機關(guān)同意后，方可編制修改方案。 規(guī)劃許可 選址意見書 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 城市總體規(guī)劃 城市分區(qū)規(guī)劃 城市詳細規(guī)劃：控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃 房地產(chǎn)項目規(guī)劃報批中的變更處理 城市紫線、綠線、藍線和黃線管理 取得土地使用權(quán) 房地產(chǎn)開發(fā)用地的性質(zhì)：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、國有土地、國有建設(shè)用地、地

5、上權(quán)。 國有土地與集體土地 集體土地的征收與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù) 出讓地塊與劃撥地塊 案例分析案例分析 2001年10月25日規(guī)劃國土局擬定的“土地定向議標須知”中明確為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后的國有土地； 2001年10月27日規(guī)劃國土局發(fā)出“中標通知”，甲方成為中標者，中標價為每畝人民幣12.20萬元； 2001年10月28日國土資源局與甲方簽訂“國有土地使用權(quán)出讓合同”，合同明確出讓的土地使用權(quán)為國有土地，土地用途為住宅用地，使用年限70年； 2003年12月10日甲方付清土地出讓金后取得國有土地使用權(quán)證； 2004年7月19日，市人民政府提出廢止土地使用權(quán)出讓合同，依法吊銷土地使用證，收回土地使用權(quán)

6、的處理意見； 2004年10月12日區(qū)國土資源局通知，甲方受讓的土地系集體土地招標出讓，注銷土地使用權(quán)證； 2005年3月3日國務院批準該地塊的征收和轉(zhuǎn)用手續(xù)。 設(shè)計階段 方案設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計、施工圖審查制度房地產(chǎn)公司與設(shè)計單位可能發(fā)生糾紛的典型案房地產(chǎn)公司與設(shè)計單位可能發(fā)生糾紛的典型案例例 建設(shè)單位：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（本訴原告、反訴被告） 房地產(chǎn)公司以雙方的傳真件證明設(shè)計院未按時交齊圖紙，但未闡明其要求退還設(shè)計費的合同依據(jù)或法律依據(jù)，也未列舉其經(jīng)濟損失的計算方法和根據(jù)。 設(shè)計單位：某設(shè)計研究院（本訴被告、反訴原告） 設(shè)計院則以信函、傳真、會議紀要、施工現(xiàn)場記錄單、現(xiàn)場照片來證明

7、房地產(chǎn)公司的本訴訴請不能成立。設(shè)計院認為，即使退一步講，由于設(shè)計院自身的原因延誤了交圖時間，也沒有法律依據(jù)可以要求設(shè)計院退還設(shè)計費和賠償損失。本案爭議焦點本案爭議焦點 設(shè)計院是否已經(jīng)交付了98的設(shè)計圖紙？退還設(shè)計費有否依據(jù)？ 設(shè)計院交付的圖紙是否符合合同規(guī)定及現(xiàn)場施工要求？賠償誤工損失有否依據(jù)？ 在合同履行過程中,房地產(chǎn)公司是否提出了增加設(shè)計的內(nèi)容、增加設(shè)計面積、重大返工及增曬圖紙等多項要求，是否應支付相應費用？ 房地產(chǎn)公司的變更要求是否增加了設(shè)計院的工作量？能否相應順延交圖時間及增加設(shè)計費？ 案例二 甲方與乙設(shè)計院簽訂設(shè)計協(xié)議，設(shè)計分方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計三階段，各階段設(shè)計文件必須滿

8、足設(shè)計規(guī)范、審批要求及編制深度的要求。設(shè)計文件必須送甲方委托的審圖公司審核，并在合理時間內(nèi)通過，工程設(shè)計費總額6363萬元，并全額閉口包干。 甲方將乙設(shè)計完成的民防工程施工圖提交民防辦審查，明確民防工程施工圖設(shè)計基本符合人防設(shè)計規(guī)范要求； 工程竣工后，民防工程取得備案證書。但次日，民防辦發(fā)出責令改正通知書，要求甲公司補足少建防空地下室面積。甲方未提出行政復議及行政訴訟。 甲方以乙設(shè)計錯誤，民防面積減少造成甲損失，拒付剩余的設(shè)計費1414余萬元。案例三 甲發(fā)包人與乙設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同。合同明確約定：設(shè)計具體要求詳見甲方提供的“方案招標設(shè)計要求和初步設(shè)計要求”，容積率7 78 8，最終以政府部門

9、批準的數(shù)據(jù)為準。合同生效后，乙方要求解除合同的，雙倍返還定金。甲方變更設(shè)計作較大修改造成乙方返工的，雙方另行簽訂補充協(xié)議。 合同生效后，甲方支付定金3131萬元。甲方向乙方轉(zhuǎn)交規(guī)劃局的設(shè)計條件通知書，通知書明確按照容積率不大于3.53.5指標設(shè)計。 乙設(shè)計單位提交兩套設(shè)計方案，容積率分別為6.586.58和6.616.61。規(guī)劃局召開論證會提出，設(shè)計方案應嚴格按規(guī)劃條件，減少建筑面積。 甲公司要求乙單位修改，乙單位認為，降低建筑面積并修改間距系顛覆性修改，需重新設(shè)計。協(xié)商確定設(shè)計費后進行下一步工作。 甲公司未有答復，“設(shè)計合同”未再繼續(xù)履行。 招標投標的法律規(guī)定招標投標的法律規(guī)定 公開招標與邀

10、請招標 聯(lián)合投標 廢標的法定情形案例分析案例分析 施工單位：某建筑安裝工程公司（以下簡稱原告） 建設(shè)單位：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱被告） 被告于某年11月22日經(jīng)批準進行招標，原告及另三家公司參加投標。經(jīng)評議原告中標，該中標結(jié)果經(jīng)上海市建設(shè)工程招投標管理辦公室鑒證，由被告于12月14日向原告發(fā)出中標通知書，并要求原告于12月25日簽訂工程承包合同，12月28日開工。中標通知書中載明中標合同造價為人民幣8000萬元。 發(fā)出中標通知書后，被告指令原告先做開工準備，再簽工程承包合同。原告按被告的要求平整了施工場地，打樁機等施工機具進入施工現(xiàn)場，并如期于28日打了兩根樁，完成開工儀式。 工程開工后，

11、被告借故遲遲不同意簽訂工程承包合同，至第二年3月1日，被告書面函告原告“將另行落實施工隊伍”。雙方經(jīng)多次協(xié)商未果，原告遂委托律師起訴至上海市中級人民法院，要求被告履行合同義務，并承擔延誤造成的經(jīng)濟損失。招標投標程序招標投標程序發(fā)布招標通知或公告制作標底資質(zhì)預審發(fā)售招標文件組織現(xiàn)場勘探在規(guī)定時間內(nèi)投標開標公布標底評標中標簽訂合同案例分析案例分析 甲乙雙方簽訂了“工程承包合同”； 甲乙雙方簽訂原工程“拆除協(xié)議”； 甲方就新建工程委托有資質(zhì)的招投標代理機構(gòu)進行招標； 甲方通知乙方投標； 乙方在規(guī)定時間內(nèi)投標； 甲方開標時以乙方拆除工程質(zhì)量不好為由將乙方的標書剔除； 乙方要求甲方履行雙方簽訂的“工程承

12、包合同”未果，起訴法院要求繼續(xù)履行合同，并承擔違約責任。案例分析： 原被告分別簽訂了“建設(shè)工程設(shè)計合同”和“委托設(shè)計補充協(xié)議”，設(shè)計內(nèi)容涉及規(guī)劃布置圖、設(shè)計方案、施工圖。合同約定原告支付訂金后生效。 合同履行期間原告已向被告交付了設(shè)計圖紙，被告給付原告設(shè)計費2020萬元，原告要求被告支付欠款3030萬元，及其每日千分之二的逾期違約金。 經(jīng)法院查明，該設(shè)計項目未進行招投標，原告未辦理備案手續(xù)。 爭議焦點：1 1、雙方簽訂的建設(shè)工程設(shè)計合同及補充協(xié)議未經(jīng)過招投標程序是否合同有效？2 2、雙方合同中約定生效條件，而原告未支付訂金，合同生效條件未成就？3 3、原被告雙方約定的逾期違約金是否過高？ 合同

13、法鏈接：1 1、當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。2 2、約定違約金低于造成損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以適當減少。3 3、定金與訂金的區(qū)別。 違約責任違約責任：嚴格責任原則，無過錯原則。 侵權(quán)責任侵權(quán)責任 締約過失責任締約過失責任 侵權(quán)責任， 2010年7月1日起施行 侵害民事權(quán)益，承擔侵權(quán)責任。 行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，承擔侵權(quán)責任。 二人以上共同實施侵權(quán)行為，造成他人損害的，承擔連帶責任。 法律規(guī)定承擔連帶責任的，被侵權(quán)人

14、有權(quán)請求部分或全部連帶責任人承擔責任。 侵害他人造成人身損害的，應當賠償醫(yī)療費、護理費、交通費等治療和康復支出的合理費用以及因誤工減少的收入。造成殘疾的應當賠償殘疾生活輔助具費和殘疾賠償金。造成死亡的，應當賠償喪葬費和死亡賠償金。 因防止、制止他人民事權(quán)益被侵害而使自己受到損害的，由侵權(quán)人承擔責任。侵權(quán)人無力承擔責任，被侵權(quán)人請求補償?shù)?，受益人應當給予適當補償。 因緊急避險造成損害的，由引起險情發(fā)生的人承擔責任。如果危險是由自然原因引起的，避險人不承擔責任或給予適當補償。緊急避險采取措施不當或超過必要的限度，造成不應有的損害，避險人應當承擔適當?shù)呢熑巍?因租賃、借用等情形機動車所有人與使用人不

15、是同一人時，發(fā)生交通事故后屬于該機動車一方責任的，由保險公司在機動車強制保險責任限額范圍內(nèi)予以賠償。不足部分，由機動車使用人承擔賠償責任；機動車所有人對損害的發(fā)生有過錯的，承擔相應的賠償責任。 當事人之間已經(jīng)以買賣等方式轉(zhuǎn)讓并交付機動車但未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，發(fā)生交通事故后屬于該機動車一方責任的，由保險公司在機動車強制保險責任限額范圍內(nèi)予以賠償。不足部分，由受讓人承擔賠償責任。 因污染環(huán)境造成損害的，污染者應當承擔侵權(quán)責任。 因污染環(huán)境發(fā)生糾紛，污染者應當就法律規(guī)定的不承擔責任或者減輕責任的情形及其行為與損害之間不存在因果關(guān)系承擔舉證責任。 從事高空、高壓、地下挖掘活動或者使用高速軌道運輸工具

16、造成他人損害的，經(jīng)營者應當承擔侵權(quán)責任，但能夠證明損害是因受害人故意或者不可抗力造成的，不承擔責任。被侵權(quán)人對損害的發(fā)生有過失的，可以減輕經(jīng)營者的責任。 建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權(quán)責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權(quán)向其他責任人追償。 建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌造成他人損害的，由建設(shè)單位與施工單位承擔連帶責任。建設(shè)單位、施工單位賠償后，有其他責任人的，有權(quán)向其他責任人追償。 在公共場所或者道路上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的

17、，施工人應當承擔侵權(quán)責任。 窨井等地下設(shè)施造成他人損害，管理人不能證明盡到管理職責的，應當承擔侵權(quán)責任。締約過失責任締約過失責任 當事人在訂立合同過程中，合同尚未成立； 締約人一方主觀上有過錯； 締約人另一方受到實際損失，賠償基于可信賴而發(fā)生的實際損失； 締約當事人一方有過錯行為與另一方當事人的損失存在因果關(guān)系 締約過失的情形： 假借訂立合同，惡意進行磋商； 故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況； 有其他違背誠實信用原則的行為。 “黑白合同”、“陰陽合同”的處理 招投標法規(guī)定：招標人與中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。 當事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與

18、經(jīng)過備案的中標合同實質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應當以備案的中標合同作為結(jié)算工程價款的根據(jù)。 項目建設(shè)（施工 獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，向建設(shè)行政主管部門報建，領(lǐng)取施工許可證。 工程管理人員與施工單位人員間的關(guān)系。 總承包法律關(guān)系 甲方指定分包的法律關(guān)系總承包法律關(guān)系總承包法律關(guān)系 分包單位1 業(yè)主 總承包單位 分包單位2 禁止承包單位將全部工程轉(zhuǎn)包，禁止承包單位將全部工程以分包名義分別轉(zhuǎn)包，禁止分包單位再分包 部分分包應當經(jīng)建設(shè)單位認可，建筑工程主體結(jié)構(gòu)的施工應當由總承包單位自行完成 總承包單位對建設(shè)單位負責，分包單位對總包負責?？偘鼏挝缓头职鼏挝痪头职こ虒ㄔO(shè)單位負責案例分析案例分析 甲乙雙方簽訂

19、工程承包合同 乙丙雙方簽訂“內(nèi)部承包協(xié)議” 丙丁雙方簽訂材料供應合同甲方乙方丙方丁方 工程造價的過程控制工程造價的過程控制 低中標、勤簽證、高決算 按照市場經(jīng)濟最基本的游戲規(guī)則，任何房地產(chǎn)開發(fā)商都必然會對項目建設(shè)的工程造價嚴加控制，都力圖花最少的投入建造符合自己要求的工程； 任何承包商都必然會按照工程造價“低中標、勤簽證、高決算”的慣例，力爭承包的工程獲得盡可能好的效益。 案例一： 乙施工單位向法院起訴甲建設(shè)單位，要求法院判令被告支付工程欠款601萬元及逾期付款罰金。被告答辯只承認尚欠351.02萬元。 雙方為何在工程造價計算上有250萬元的巨額差距？ 經(jīng)法院查明，原被告雙方簽訂總承包合同時，

20、被告的設(shè)計圖紙尚未完成，無法做出工程預算。于是，合同對工程造價作了一個莫名其妙、毫無操作性的朦朧表述：“雙方一致同意按工程的全部設(shè)計預算實行總承包。但材料議價差額不包括在內(nèi)，由甲、乙雙方與各分包單位在發(fā)包時協(xié)商解決。” 合同對如何計算、確認預算沒有規(guī)定，對合同造價的種種費用的計取沒有規(guī)定，對材料差價的計取和調(diào)整也沒有規(guī)定。在合同履行過程中，雙方對總造價進行多次協(xié)商，一直無法確定。 雙方曾通過定額主管部門協(xié)調(diào)價格為總造價1400萬元 ，但雙方均未履行。 法院受理案件后，無法認定孰是孰非。便委托某審計事務所鑒定工程造價。 鑒定報告確認的工程款額為1329.77萬元,比主管部門的協(xié)商價1400萬元還

21、少70.23萬元。 法院認為：由于雙方當事人在簽訂合同和合同履行過程中，對工程造價均無明確約定。 后雙方當事人雖曾達成一致，但原告反悔，故應以有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為案件認定的依據(jù)。 據(jù)此，法院以被告已付款充抵，判決被告支付原告人民幣280.78萬元，并承擔自工程交付使用至判決時的每日萬分之2.1的逾期付款違約金。 案例二：案例二： 乙建筑工程公司向法院起訴甲方。 原告的訴訟請求是： 判令被告立即支付拖欠工程款502.13萬元； 判令被告支付逾期違約金59.65萬元。 被告認為竣工結(jié)算尚未完成，工程最終造價尚未簽訂，要求法院遞交審計。 是否要遞交審價成為本案的焦點？ 經(jīng)法院查明： 原被告雙方簽訂工

22、程合同時，設(shè)計圖紙沒有全部出齊，合同約定工程造價為暫估土建總造價1216萬元。 合同對“施工圖預算編制及竣工結(jié)算”作了如下的特別約定： 乙方根據(jù)甲方提供的會審后施工圖（包括會審后的修改圖）及乙方為完成工程項目的施工所編制的合理選擇施工方法、組織正常施工、保障施工技術(shù)措施和安全技術(shù)措施順利實施的施工組織設(shè)計，編制施工圖預算。 交甲方審核認可后的施工圖預算，施工過程中設(shè)計變更修改通知及修改圖經(jīng)雙方工地代表認可簽字蓋章的經(jīng)濟技術(shù)簽證單作為竣工結(jié)算的依據(jù)。 各單位工程竣工后一個月內(nèi)乙方提交工程竣工結(jié)算書，由甲方委托某審計事務所審核，以審核認可的工程造價為工程結(jié)算總造價 履約過程中，雙方又對影響合同造價

23、的單位工程增加、人工費的調(diào)整、施工設(shè)計變更、簽證確認等達成一致意見，工程總價調(diào)整為2500萬元。 工程竣工交付后，被告按合同約定的程序，在收到原告遞交的工程結(jié)算造價后送某審計事務所審查。 審計事務所在召開原被告雙方參加的審價協(xié)調(diào)會、雙方在均表示認可的基礎(chǔ)上作出審定結(jié)論。事務所在審定核減、核增額后，認定原告報送工程總造價為1935.68萬元，凈減188.19萬元，凈增51.91萬元，核定總造價為1799.39萬元。 在施工過程中,被告先后共支付了1297.26萬元，根據(jù)審價結(jié)論，被告尚欠502.13萬元。 由于原被告雙方在設(shè)定合同條款時，已經(jīng)特別約定了將簽約時不確定的工程造價在結(jié)算時予以確定的程

24、序和方法，最終法院得以調(diào)解解決。 建議：建議： 每月5日，承包人向發(fā)包人或監(jiān)理提交上月完工工程量報告，發(fā)包人或監(jiān)理在接到報告7天內(nèi)進行計量。本工程的進度款按照每月的計量，發(fā)包人在計量后的10日內(nèi)付清月進度款的80。工程竣工完成結(jié)算審價后，發(fā)包人應當將結(jié)算總額的95付清，剩余5作為工程質(zhì)量保修質(zhì)保金 ，保修期滿后多退少補。保修金不計利息。 工程質(zhì)量工程質(zhì)量 房地產(chǎn)商是房屋質(zhì)量的第一責任人。房地產(chǎn)商是房屋質(zhì)量的第一責任人。消費者房地產(chǎn)商設(shè)計單位施工單位監(jiān)理材料設(shè)備供應商 質(zhì)量保修期與質(zhì)量保證期質(zhì)量保修期與質(zhì)量保證期 保修期的計算保修期的計算房地產(chǎn)商建設(shè)單位施工單位買房人交付使用起算竣工驗收合格54

25、333 主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題 非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題 質(zhì)量責任的認定質(zhì)量責任的認定 竣工驗收竣工驗收 1999年10月1日生效的我國合同法第279條明確規(guī)定：“建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應當根據(jù)施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范和質(zhì)量檢驗標準及時進行驗收。驗收合格的，發(fā)包人應當按照約定支付價款，并接收該建設(shè)工程。建設(shè)工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。” 我國建筑法配套的國務院法規(guī)建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第16條也明確規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。”這些規(guī)定使工程發(fā)包人即建工程發(fā)包人即建設(shè)單位成為建設(shè)工程驗收

26、的法定責任人。設(shè)單位成為建設(shè)工程驗收的法定責任人。 當事人對建設(shè)工程實際竣工日期有爭議的，按照以下當事人對建設(shè)工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：情形分別處理： 建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期； 承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期； 建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。 建設(shè)工程竣工前，當事人對工程質(zhì)量發(fā)生爭議，工程質(zhì)量經(jīng)鑒定合格的，鑒定期間為順延工期期間。 商品房交付標志商品房交付標志竣工驗收合格符合交付使用條件初始登記轉(zhuǎn)移登記 交付房屋延誤的法律責任簽訂預售合同工程管理人

27、員與監(jiān)理單位之間的關(guān)系工程管理人員與監(jiān)理單位之間的關(guān)系業(yè)主施工單位監(jiān)理工程師 學會做甲方工程承包合同監(jiān)理委托合同 工程管理人員與施工場地周圍機構(gòu)、個人之間關(guān)系工程管理人員與施工場地周圍機構(gòu)、個人之間關(guān)系 確認物權(quán) 排除妨礙 恢復原狀 返還原物 賠償損失 實現(xiàn)租、售的保證房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度實現(xiàn)租、售的保證房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移以辦理物權(quán)公示手續(xù)為準。甲乙彩電代管丙甲乙房屋代管丙 我們應當注意的是：我們應當注意的是： 并不是所有的登記均影響合同的效力。 只有當合同行為涉及到物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)或其他變動，且只有取得登記機關(guān)的證書，才視為取得權(quán)利時，登記應當確立為影響物權(quán)變動效力，而不影響合

28、同的效力。 在合同行為并沒有涉及到物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)或其他變動，而法律又規(guī)定必須或應當?shù)怯?，或者明確規(guī)定不登記合同不生效力，此時登記一般應當為合同的生效要件。一個完整的項目管理的法定程序一個完整的項目管理的法定程序立項城市規(guī)劃勘察設(shè)計施工竣工驗收交付使用權(quán)屬登記 規(guī)劃許可 選址意見書 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 城市總體規(guī)劃 城市分區(qū)規(guī)劃 城市詳細規(guī)劃：控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃 房地產(chǎn)項目規(guī)劃報批中的變更處理 城市紫線、綠線、藍線和黃線管理房地產(chǎn)公司與設(shè)計單位可能發(fā)生糾紛的典型案房地產(chǎn)公司與設(shè)計單位可能發(fā)生糾紛的典型案例例 建設(shè)單位：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（本訴原告、反訴被告） 房地產(chǎn)公司以雙方的傳真件證明設(shè)計院未按時交齊圖紙，但未闡明其要求退還設(shè)計費的合同依據(jù)或法律依據(jù)，也未列舉其經(jīng)濟損失的計算方法和根據(jù)。 設(shè)計單位：某設(shè)計研究院（本訴被告、反訴原告） 設(shè)計院則以信函、傳真、會議紀要、施工現(xiàn)場記錄單、現(xiàn)場照片來證明房地產(chǎn)公司的本訴訴請不能成立。設(shè)計院認為，即使退一步