工程設(shè)備設(shè)施管理

1、4工程管理組織架構(gòu)及崗位職責(zé)123工程管理項(xiàng)目（已交樓）及人數(shù)工程管理“四大”制度 工程設(shè)備設(shè)施管理目錄第一章工程管理組織架構(gòu)及崗位職責(zé)物業(yè)工程管理組織架構(gòu)物業(yè)工程管理崗位職責(zé)1、工程維護(hù)部組織架構(gòu)物業(yè)工程管理組織架構(gòu)第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責(zé)（1）工程維護(hù)部經(jīng)理全面主持維護(hù)管理部的各項(xiàng)工作 。負(fù)責(zé)修訂工程維護(hù)管理相關(guān)制度，檢查制度落實(shí)情況。負(fù)責(zé)審批設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)計(jì)劃，監(jiān)督檢查設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)情況。負(fù)責(zé)智能化設(shè)備配置及布點(diǎn)需求和智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案的審核。 負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)工程維護(hù)管理成本的指導(dǎo)。2、崗位職責(zé)第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責(zé)（2）機(jī)電工程師 負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督、評(píng)估及考

2、核。 負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理模式、制度、標(biāo)準(zhǔn)的建立及修訂。 負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行及操作管理工作。 負(fù)責(zé)審批機(jī)電設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)計(jì)劃，監(jiān)督檢查機(jī)電設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)情況。 負(fù)責(zé)重大機(jī)電設(shè)備設(shè)施技術(shù)難題的處理。 負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備設(shè)施大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)督實(shí)施情況。 負(fù)責(zé)推行節(jié)能降耗措施，降低運(yùn)行成本。 參與相關(guān)合同招投標(biāo)工作。（3）智能化工程師 負(fù)責(zé)智能化設(shè)備設(shè)施管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督、評(píng)估及考核。 負(fù)責(zé)智能化設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理模式、制度、標(biāo)準(zhǔn)的建立及修訂。 負(fù)責(zé)智能化設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理工作。 負(fù)責(zé)審批智能化設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)計(jì)劃，監(jiān)督檢查智能化設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)情況。 負(fù)責(zé)智能化設(shè)備設(shè)施技術(shù)難題的處理。 負(fù)

3、責(zé)智能化設(shè)備設(shè)施大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)督實(shí)施情況。 參與相關(guān)合同招投標(biāo)工作。第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責(zé)（4）水暖工程師 負(fù)責(zé)水暖設(shè)備設(shè)施管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督、評(píng)估及考核。 負(fù)責(zé)水暖設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理模式、制度、標(biāo)準(zhǔn)的建立及修訂。 負(fù)責(zé)水暖設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理工作。 負(fù)責(zé)審批水暖設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)計(jì)劃，監(jiān)督檢查水暖設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)情況。 負(fù)責(zé)重大水暖設(shè)備設(shè)施技術(shù)難題的處理。 負(fù)責(zé)水暖設(shè)備設(shè)施大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)督實(shí)施情況。 參與相關(guān)合同招投標(biāo)工作。第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責(zé)（5）消防工程師 負(fù)責(zé)消防設(shè)備設(shè)施管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督、評(píng)估及考核。 負(fù)責(zé)消防設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理模式、制度、標(biāo)準(zhǔn)的建立及

4、修訂。 負(fù)責(zé)消防設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理工作。 負(fù)責(zé)審批消防設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)計(jì)劃，監(jiān)督檢查消防設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)情況。 負(fù)責(zé)消防設(shè)備設(shè)施技術(shù)難題的處理。 負(fù)責(zé)消防設(shè)備設(shè)施大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)督實(shí)施情況。 參與相關(guān)合同招投標(biāo)工作。第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責(zé)（6）電梯工程師 負(fù)責(zé)電梯管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督、評(píng)估及考核。 負(fù)責(zé)電梯維護(hù)管理制度、標(biāo)準(zhǔn)的建立及修訂。 負(fù)責(zé)電梯的運(yùn)行管理工作。 負(fù)責(zé)電梯維保單位維修保養(yǎng)工作的監(jiān)督、檢查與考核。 負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯零部件的更換工作。 負(fù)責(zé)電梯大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)督實(shí)施情況。 參與相關(guān)合同招投標(biāo)工作。第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責(zé)第二章工程管理項(xiàng)目（已交樓）及人數(shù)1

5、、恒大名都、恒大名都 維修部維修部19人人2、恒大綠洲、恒大綠洲 維修部維修部22人人3、西安恒大城、西安恒大城 維修部維修部37人人4、恒大御景、恒大御景 維修部維修部8人人 5、楊凌恒大城、楊凌恒大城 維修部維修部12人人6、漢中恒大城、漢中恒大城 維修部維修部8人人第三章工程管理“四大”制度 1、物業(yè)設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)管理辦法、物業(yè)設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)管理辦法2、電梯維保管理辦法、電梯維保管理辦法3、物業(yè)能耗管理辦法、物業(yè)能耗管理辦法4、公共區(qū)域維修管理辦法、公共區(qū)域維修管理辦法第四章工程設(shè)備設(shè)施管理工程設(shè)備設(shè)施管理主要指標(biāo)工程前期介入與承接查驗(yàn)日常工程設(shè)備設(shè)施管理一、客戶滿意度二、員工滿意度

6、三、設(shè)備設(shè)施完好率四、成本控制物業(yè)工程管理的主要指標(biāo)第一節(jié)工程設(shè)備設(shè)施管理主要指標(biāo)一、客戶滿意度 物業(yè)工程管理不但要保證業(yè)主的基本生活正常進(jìn)行，還要保證園區(qū)內(nèi)業(yè)主所見之處的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，這才能更好的提升業(yè)主滿意度。第一節(jié)工程設(shè)備設(shè)施管理主要指標(biāo)二、員工滿意度 同樣，客戶滿意是一部分，而員工滿意度也是我們物業(yè)工程管理的主要指標(biāo)，經(jīng)常會(huì)有員工抱怨，我們的什么設(shè)備太差，導(dǎo)致有些事情做不了，像有的小區(qū)電梯經(jīng)常困人，五方對(duì)講還不好用，員工都不敢坐電梯。這種連員工自己都不滿意的設(shè)備設(shè)施，能讓業(yè)主滿意嗎？答案肯定是不能。第一節(jié)工程設(shè)備設(shè)施管理主要指標(biāo)三、設(shè)備設(shè)施完好率 衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個(gè)指標(biāo)設(shè)備

7、有效利用率、設(shè)備的完好率。 設(shè)備有效利用率：指每年度設(shè)備實(shí)際使用時(shí)間占計(jì)劃用時(shí)的百分比，指設(shè)備的使用效率。 設(shè)備完好率：指的是完好的生產(chǎn)設(shè)備在全部生產(chǎn)設(shè)備中的比重。第一節(jié)工程設(shè)備設(shè)施管理主要指標(biāo)物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為：結(jié)構(gòu)與零部件完整齊全設(shè)備設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)正常，滿足使用功能設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全設(shè)備設(shè)施整潔，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象防水、防凍、保溫、防腐、安全標(biāo)識(shí)等措施完整有效四、成本控制 通過各種手段，在保證工程管理品質(zhì)不下降的前提下，做好成本控制。第一節(jié)工程設(shè)備設(shè)施管理主要指標(biāo)物業(yè)工程前期介入與承接查驗(yàn)工程前期介入承接查驗(yàn)第二節(jié)工程前期介入與承接查驗(yàn)前期介入的概念工程前期介入前期介入的意義

8、第二節(jié)工程前期介入與承接查驗(yàn)一二一、前期介入的概念與意義 工程前期介入 從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，物業(yè)公司就需從物業(yè)后期管理角度出發(fā)提出修改建議，如物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能布局等，并隨時(shí)跟進(jìn)施工過程。充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實(shí)際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。第二節(jié)工程前期介入與承接查驗(yàn)第二節(jié)工程前期介入與承接查驗(yàn)二、前期介入的意義：1、有利于維護(hù)物業(yè)公司的良好形象2、優(yōu)化設(shè)計(jì)、減少返工、防止后遺癥（減少或避免規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)的隱患 ）3、有利于全面了解物業(yè)：土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝4、為后期管理做好準(zhǔn)備5、促進(jìn)銷售 物業(yè)管理前期介

9、入能夠在較大程度上保證物業(yè)管理的一致性和連貫性，減少不必要的損失。第二節(jié)工程前期介入與承接查驗(yàn)承接查的作用和意義承接查驗(yàn)的基本概念承接查驗(yàn) 第二節(jié)工程前期介入與承接查驗(yàn)一、承接查驗(yàn)的基本概念 物業(yè)承接查驗(yàn) 是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)公司和工程部按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和公司制度，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。二 、承接查驗(yàn)的作用和意義：（1）減少建設(shè)與開發(fā)的遺留問題（2）降低物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（3）維護(hù)業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益（4）化解物業(yè)管理的矛盾糾紛（5）構(gòu)建和諧互信的物業(yè)管理關(guān)系第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)施管理一、設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理二、設(shè)備運(yùn)行管理三、設(shè)備維護(hù)管理四、設(shè)備更新改造管理五、

10、報(bào)修服務(wù)六、人員管理七、外委單位管理日常工程管理一、設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理 設(shè)備基礎(chǔ)資料 包括設(shè)備原始檔案的管理、設(shè)備技術(shù)資料、運(yùn)行維修資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件。第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)施管理二、設(shè)備運(yùn)行管理 1、物業(yè)設(shè)備組成 第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)施管理生活設(shè)備管理安全設(shè)備管理設(shè)備日常管理給排水管理電梯系統(tǒng)管理暖通空調(diào)管理燃?xì)庀到y(tǒng)管理消防系統(tǒng)管理智能化系統(tǒng)管理供配電管理第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)施管理2、物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分。（1）設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài) 針對(duì)設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切

11、實(shí)可行的操作規(guī)程。 對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對(duì)政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。 加強(qiáng)巡檢、維護(hù)保養(yǎng)工作。 設(shè)備中的儀表、安全附件必須定期校驗(yàn)，確保靈敏可靠。 對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗(yàn)用直觀的方法來(lái)管理，而應(yīng)在運(yùn)行狀態(tài)下的監(jiān)測(cè)和對(duì)故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。 對(duì)事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“四不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對(duì)事故責(zé)任者未處理不放過、責(zé)任人和群眾未受教育不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。（2）從設(shè)備的購(gòu)置到運(yùn)行成本、維修成本與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，即設(shè)備的全過程管理的各項(xiàng)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)

12、行管理，可從初期投資費(fèi)用管理和運(yùn)行成本管理下2個(gè)方面進(jìn)行。第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)施管理三、設(shè)備維護(hù)管理 設(shè)備在使用過程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。1、維護(hù)保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對(duì)長(zhǎng)時(shí)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)施管理第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)施管理2、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)（1）日常維護(hù)保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤(rùn)滑及時(shí)做好堅(jiān)固工作以及必要記錄等。（2）一級(jí)保養(yǎng)：按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)工作。主要包括對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清洗，調(diào)整，按照設(shè)

13、備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。（3）二級(jí)保養(yǎng)：對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)施管理3、設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修 對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期，以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃?rùn)z修。計(jì)劃?rùn)z修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)施管理四、設(shè)備更新改造管理 設(shè)備更新就是以新型的設(shè)備來(lái)替代原有的舊設(shè)備。設(shè)備改造就是應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)的先進(jìn)技術(shù)，對(duì)原有的設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改進(jìn)，提高設(shè)備的技術(shù)性能及經(jīng)濟(jì)特性。主要途徑有：1、對(duì)設(shè)備的結(jié)構(gòu)作局部改進(jìn)。2、增加新的零件

14、和各種裝置。3、對(duì)設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸作調(diào)整。第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)施管理 對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，首先要對(duì)原設(shè)備進(jìn)行技術(shù)分析與經(jīng)濟(jì)分析，編制改造方案。具體內(nèi)容包括：1、原設(shè)備在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、管理上存在的主要問題，設(shè)備發(fā)生的故障情況及其原因；2、需改造的部位和內(nèi)容；3、在改造中應(yīng)用到的新技術(shù)及其合理性、可行性；4、改造后能達(dá)到的技術(shù)性能、安全性能、效果預(yù)測(cè)；5、預(yù)計(jì)改造后的經(jīng)濟(jì)效益；6、改造的費(fèi)用預(yù)算以及資金來(lái)源計(jì)劃；7、改造的時(shí)間及設(shè)備停用帶來(lái)的影響；8、改造后的竣工驗(yàn)收和投入使用的組織工作。五、報(bào)修服務(wù) 報(bào)修服務(wù)是通過規(guī)范業(yè)主報(bào)修服務(wù)規(guī)程，增加業(yè)主維修滿意度，完善內(nèi)部維

15、修管理。 報(bào)修服務(wù)中需注意戶內(nèi)維修及有償服務(wù)的管理。第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)施管理第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)施管理六、人員管理1、建立健全的管理制度2、定期組織技能培訓(xùn)及技能考核3、制定績(jī)效考核計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)4、建立一套動(dòng)態(tài)的、例行化運(yùn)作的人才考察、選拔、培養(yǎng)、淘汰、使用的機(jī)制，即人才梯隊(duì)建設(shè)。第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)施管理七、外委單位管理 加強(qiáng)和規(guī)范外委單位管理，合理選擇外委單位，對(duì)服務(wù)品質(zhì)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，加強(qiáng)外委人員管理約束和規(guī)范其操作及作業(yè)行為，提高管理水平，確保各專業(yè)設(shè)備、設(shè)施的良好運(yùn)行狀態(tài)，保證設(shè)備的安全運(yùn)行。員工日常工作展示示例第三章工程管理“四大”制度 1、物業(yè)設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)管理辦法、物業(yè)設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)管理辦法2、電梯維保管理辦法、電梯維保管理辦法3、物業(yè)能耗管理辦法、物業(yè)能耗管理辦法4、公共區(qū)域維修管理辦法、公共區(qū)域維修管理辦法一、客戶滿意度二、員工滿意度三、設(shè)備設(shè)施完好率四、成本控制物業(yè)工程管理的主要指標(biāo)第一節(jié)工程設(shè)備設(shè)施管理主要指標(biāo)物業(yè)工程前期介入與承接查驗(yàn)工程前期介入承接查驗(yàn)第二節(jié)工程前期介入與承接查驗(yàn)前期介入的概念工程前期介入前期介入的意義第二節(jié)工程前期介入與承接查驗(yàn)一二第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)施管理2、物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分