2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》隨堂習(xí)題

1、XX房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析隨堂習(xí)題試題一：某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 xx 年 6 月 15 日。 根據(jù)委托方提供的資料， 該爛尾樓項(xiàng)目的土地是 xx 年 6 月通過出讓取得， xx 年 6 月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/ Itf ,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、 銷售費(fèi)用 . 銷售稅金和期望利潤， 并計(jì)算了自 xx 年 6 月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí) . 認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況， 為此， 在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/ itf。請(qǐng)問：1) 估價(jià)人員這樣

2、確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?2) 在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?答案：1) 錯(cuò)誤有：應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。利潤應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤水平。2) 還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊：可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí) （ 落后 ） 等各種原因產(chǎn)生的功能折舊?？赡艽嬖诘挠捎谑袌?chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。試題二：（ 真題 ） 賣房者甲與購房者乙于 xx 年 4 月 25 日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同 （ 以下稱合

3、同 1） 和房屋裝修合同 （ 以下稱合同 2） ，合同 1 規(guī)定甲必須于 5 月 25 日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同 2 進(jìn)行裝修，裝修工程共2 個(gè)月。乙于4 月 25 日支付90%的購房款和10%的裝修費(fèi)，5 月 25 日付清剩余購房款和60%的裝修費(fèi)， 7 月 25 日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)， 被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。 請(qǐng)?jiān)谝韵聠栴}中選擇正確的答案：1. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是（ ）A.xx 年 4 月 25 日B.xx年 5月 25 日C.xx年 7月 25 日D.xx 年 7 月 25 日以后的某一天2. 估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是（ ）A. 合同1

4、 規(guī)定的房款B. 合同 1 規(guī)定的90%購房款和合同2 規(guī)定的裝修費(fèi)的 10%C. 合同1 規(guī)定的購房款和合同2 規(guī)定的裝修費(fèi)的 70%D. 合同 1 規(guī)定的購房款和合同 2 規(guī)定的全部裝修費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案： 1.A,2.A解 析： 1. 即估價(jià)時(shí)點(diǎn)是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書， 雙方確定價(jià)格之時(shí)是簽訂合同之日。 實(shí)際交付房款也是依據(jù)合同進(jìn)行的。 估價(jià)時(shí)應(yīng)是計(jì)算在雙方確定價(jià)格之日時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況下， 估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格， 因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是合同訂立之日。2. 此例中的裝修合同是個(gè)干擾項(xiàng)，因?yàn)橐彝耆梢耘c甲之外的人簽訂裝修合同 ; 裝修合同只是一種勞務(wù)合同，不是買賣合同，

5、裝修費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入買賣估價(jià)價(jià)值試題三：某公司擁有一棟舊寫字樓，房屋所有權(quán)證記載的建筑面積為460m2因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級(jí)總公司 批準(zhǔn)翻建，建筑面積可增至600m2該公司認(rèn)為建600m筌濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)， 擬請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該寫字樓進(jìn)行估價(jià)。1. 能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在 ( ) 。A. 政府房地產(chǎn)管理部門B. 政府規(guī)劃管理部門C. 政府土地管理部門D. 上級(jí)總公司2. 評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為 ( )A.460m2B.600m2C.1000m2D. 以上三個(gè)面積都不行3. 該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇 ( ) 。A. 房地產(chǎn)管理部門B. 資產(chǎn)管理部門C. 有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D. 驗(yàn)資機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)答案： B,D,C解析：