城更新、舊改項(xiàng)目并購辦法設(shè)計(jì)及稅務(wù)籌劃

1、城市更新、舊改項(xiàng)目并購方案設(shè)計(jì)及稅務(wù)籌劃目錄一、城市更新/舊改項(xiàng)目并購的套路型方案設(shè)計(jì)二、交易方案設(shè)計(jì)及稅籌分析（一）方案一：拆遷/搬遷安置補(bǔ)償（二）方案二：股權(quán)轉(zhuǎn)讓（三）方案三：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（四）方案四：以不動產(chǎn)出資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)（五）方案五：企業(yè)分立后轉(zhuǎn)讓股權(quán)（六）方案六：企業(yè)合并（合并目標(biāo)企業(yè)）（七）方案七：境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓三、操作模式及稅費(fèi)對比筆者按為響應(yīng)小伙伴們的呼聲，西政房地產(chǎn)人俱樂部專家人才庫第七期的培訓(xùn)專題將暫定為深圳城市更新項(xiàng)目并購稅務(wù)籌劃及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程的核心稅籌要點(diǎn)（分享課程時(shí)間為2017年10月份，具體時(shí)間請關(guān)注本公眾號后續(xù)通知），以呼應(yīng)上月«»（）的出

2、臺（注：該文件不適用于深圳地區(qū)）。根據(jù)小伙伴的提議，筆者特在課前就本公眾號“西政資本”有關(guān)城市更新項(xiàng)目的交易方案設(shè)計(jì)及稅務(wù)籌劃進(jìn)行整體總結(jié)，以期為讀者提供實(shí)操參考。一、城市更新/舊改項(xiàng)目并購的套路型方案設(shè)計(jì)城市更新或舊改屬于政策性搬遷的范疇，除增值稅的繳納存在地方差異外，被拆遷方在滿足政策性搬遷的前提下需繳納的稅費(fèi)最少，也即稅收優(yōu)惠最多，因此拆遷安置補(bǔ)償一般都會成為獲取更新項(xiàng)目的首選方式。盡管如此，因拆補(bǔ)方式無法直接對房地產(chǎn)權(quán)取得控制權(quán)，因此產(chǎn)證的抵押、注銷或公章、證照、產(chǎn)證的監(jiān)管自然就成為了必要的風(fēng)控措施。與被拆遷方在滿足政策性搬遷的情況下可直接免繳土地增值稅不同，其他的交易方式一般都需考慮

3、通過交易方式的調(diào)整或者操作模式的變通進(jìn)行合理籌劃。實(shí)務(wù)中，如轉(zhuǎn)讓方的配合意向較高，則以企業(yè)分立的方式剝離資產(chǎn)至新分立的公司后轉(zhuǎn)讓股權(quán)可成為首選，以避開增值稅、土地增值稅和契稅的繳納。除此之外，以土地或房產(chǎn)出資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)業(yè)可以避開土地增值稅的繳納，因此在交易模式方面也可以成為不錯(cuò)的備選。筆者曾多次被同行問及資產(chǎn)交易和股權(quán)交易的優(yōu)劣，其實(shí)就實(shí)務(wù)而言，兩者因項(xiàng)目而異，并無絕對的優(yōu)劣之分。從并購和后期開發(fā)的聯(lián)動來看，資產(chǎn)并購很多時(shí)候可能會明顯優(yōu)于股權(quán)并購，最直接的反應(yīng)就是完成更新改造后因歷史成本的差異對土地增值稅匯算清繳造成的重大影響。當(dāng)然，就交易方式本身而言，因股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及到增值稅、土地增值稅

4、和契稅的繳納，因此在并購的交易時(shí)點(diǎn)上仍舊有一定的優(yōu)勢。（備注：股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及土地增值稅繳納的先例僅為個(gè)案批復(fù)，如文）值得一提的是，因改革開放對外資的引入，珠三角地區(qū)存在大量的外資企業(yè)或外商投資企業(yè)直接持有物業(yè)資產(chǎn)的情形。在該背景下，如轉(zhuǎn)讓方（例如外商投資企業(yè)）或轉(zhuǎn)讓方的境外母公司具備轉(zhuǎn)讓條件，則收購方可考慮以收購該外商投資企業(yè)股權(quán)或其境外母公司股權(quán)的方式完成本次交易，以避開增值稅、土地增值稅和契稅的繳納。二、交易方案設(shè)計(jì)及稅籌分析根據(jù)筆者歷年來從事城市更新項(xiàng)目并購的經(jīng)驗(yàn)，以下就當(dāng)前市場主流的并購模式以及稅籌分析介紹如下：（一）方案一：拆遷/搬遷安置補(bǔ)償1 .稅費(fèi)分析（1）被拆遷方/被搬遷方納稅分

5、析a）增值稅及附加：免征（但北京、湖北等個(gè)別區(qū)域需征繳）b）土地增值稅：免征c）企業(yè)所得稅：符合政策性搬遷規(guī)定情形的，遞延五年納稅d）個(gè)人所得稅：免征e）契稅：重新承受土地、房屋權(quán)屬的成交價(jià)格或補(bǔ)償面積沒有超出規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的免征契稅，超出部分按規(guī)定繳納f）印花稅：不需繳納（2）拆遷方（開發(fā)商）納稅分析并購過程無需繳納稅費(fèi)，完成更新改造后回遷房屋按視同銷售處理。2 .核心操作要點(diǎn)及注意事項(xiàng)（1）拆遷安置補(bǔ)償在稅收層面的經(jīng)濟(jì)性可直接降低交易成本，并拉低交易總價(jià)，但該模式在對產(chǎn)權(quán)控制方面存在明顯的硬傷，也即在資產(chǎn)不過戶的情況下被拆遷方的再次轉(zhuǎn)讓或者抵押等處分行為將直接導(dǎo)致拆遷方（開發(fā)商）開發(fā)權(quán)利的落

6、空。因此在實(shí)務(wù)中拆補(bǔ)的交易方案一般都會配套抵押、監(jiān)管等風(fēng)控措施。（2）拆遷安置補(bǔ)償?shù)牟┺钠胶恻c(diǎn)在于原產(chǎn)權(quán)證的注銷，因此開發(fā)商需盡量取得產(chǎn)證注銷的授權(quán)委托，同時(shí)注意產(chǎn)證注銷前的風(fēng)險(xiǎn)防控。（3）對于開發(fā)商而言，貨幣補(bǔ)償和提供返遷物業(yè)到底孰優(yōu)孰劣，從土地增值稅匯算清繳等方面的處理來看,貨幣補(bǔ)償?shù)牟僮骺臻g更為靈活，對于開發(fā)商而言會更為有利一些，但開發(fā)商前期要承擔(dān)較大的資金壓力。（二）方案二：股權(quán)轉(zhuǎn)讓1 .稅費(fèi)分析（1）轉(zhuǎn)讓方需繳納的稅費(fèi)a）增值稅及附加：無b）土地增值稅：無（與均屬個(gè)案批復(fù)，一般來說股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需繳納土地增值稅）c）企業(yè)所得稅：按25哪納d）個(gè)人所得稅：按20哪納d）印花稅：按萬分之五繳

7、納（2）受讓方需繳納的稅費(fèi)印花稅：按萬分之五繳納。2 .核心操作要點(diǎn)及注意事項(xiàng)（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及高額的溢價(jià)問題，在城市更新項(xiàng)目的并購實(shí)踐中，一般都會將交易價(jià)款拆分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和包干的拆遷清場費(fèi)用，具體請參見筆者2017年4月17日于本公眾號“西政資本”發(fā)布之推文深圳市城市更新項(xiàng)目實(shí)操系列（七）一一交易方案設(shè)計(jì)及稅務(wù)籌劃。（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓的難點(diǎn)在于除目標(biāo)資產(chǎn)以外的債權(quán)債務(wù)的清理，其中債權(quán)或其他資產(chǎn)的清理存在視同銷售的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，潛在負(fù)債和或有負(fù)債的問題需設(shè)置相應(yīng)的風(fēng)控措施（如設(shè)置尾款、保證金等）。（3）標(biāo)的公司的盡調(diào)需充分，收購方各專業(yè)線（投資、法務(wù)、財(cái)務(wù)、工程等）人員須充分介入，其中需特別關(guān)注土地

8、或房產(chǎn)權(quán)屬問題、歷史遺留問題等。（三）方案三：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1 .稅費(fèi)分析（1）轉(zhuǎn)讓方需繳納的稅費(fèi)a）增值稅及附加：不動產(chǎn)老項(xiàng)目按5%新項(xiàng)目按11%f征b）土地增值稅：按超率累進(jìn)稅率計(jì)征，深圳這邊上世紀(jì)八九十年代的建筑物轉(zhuǎn)讓時(shí)增值率預(yù)計(jì)為60%Z上c）企業(yè)所得稅：按25哪納d）印花稅：按萬分之五繳納（2）受讓方需繳納的稅費(fèi)a）契稅：一般按3刈征b）印花稅：按萬分之五繳納2 .核心操作要點(diǎn)及注意事項(xiàng)（1）資產(chǎn)直接過戶的交易方式交易周期較短（一般一個(gè)月左右），但如果項(xiàng)目建成時(shí)間較早，則土地增值稅層面溢價(jià)率高，綜合稅費(fèi)可能達(dá)到交易總價(jià)的30%!50%E右。（2）實(shí)務(wù)中經(jīng)常會遇到交易合同與過戶用的合同作陰陽

9、合同處理的情形，過戶用的合同版本將交易價(jià)做低，過戶的交易價(jià)同時(shí)跟評估價(jià)掛鉤，該評估價(jià)可想辦法盡量做低。特別提示：陰陽合同的做法雖然可以作為拉低交易總價(jià)的權(quán)宜之計(jì)，但作為受讓方亦需慎重考慮，尤其是涉及以后的計(jì)稅成本、做賬、資金過戶等敏感問題的處理。(3)如轉(zhuǎn)讓方在合規(guī)方面要求較高，則轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的稅負(fù)較重，其中增值稅、土地增值稅基本無籌劃空間，該交易成本如最終轉(zhuǎn)嫁給受讓方，則交易價(jià)款無法降低，也即收購方的收購成本肯定會提高。(4)建議：a)綜合評估整體的稅務(wù)經(jīng)濟(jì)性，如后續(xù)完成更新改造后銷售的稅費(fèi)主要依賴于歷史成本的取值，則可優(yōu)先考慮資產(chǎn)并購。b)如綜合評估后確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)過重，則盡量采用其他各

10、方可接受的交易方案降低總體稅負(fù)，以達(dá)到拉低交易價(jià)款的目標(biāo)。(四)方案四：以不動產(chǎn)出資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)1 .操作模式轉(zhuǎn)讓方以房產(chǎn)(如現(xiàn)有的工業(yè)廠房)出資入股的形式將房產(chǎn)注入到該轉(zhuǎn)讓方全資設(shè)立的子公司，轉(zhuǎn)讓方隨后將其全資持有的子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給收購方。另外，出資入股時(shí)需找評估機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告，以評估報(bào)告確認(rèn)的價(jià)值簽訂出資入股協(xié)議書后辦理核稅和過戶手續(xù)。2 .出資入股階段的稅費(fèi)分析(1)轉(zhuǎn)讓方需繳納的稅費(fèi)分析a)增值稅及附加：營改增后出資入股按視同銷售的邏輯繳納增值稅，老項(xiàng)目按5%十征，新項(xiàng)目按11%計(jì)征;b)土地增值稅：出資入股至非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可暫免征收土地增值稅，因此該稅費(fèi)可通過籌劃免繳，但各地

11、稅務(wù)局執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)不一致，有一定的風(fēng)險(xiǎn)；c)企業(yè)所得稅：按評估價(jià)減去歷史成本和稅金等計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得，并按25哪納企業(yè)所得稅；如果適用特殊稅務(wù)處理則至少有12個(gè)月不改變原資產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營現(xiàn)狀的等待期。d)印花稅：按萬分之五繳納。(2)轉(zhuǎn)讓方之全資子公司需繳納的稅費(fèi)分析a)契稅：同一控制下的出資入股，即出資入股方100%控股子公司的情況下，契稅可減免；b)印花稅：按萬分之五繳納。3 .股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段的稅費(fèi)分析(1)轉(zhuǎn)讓方需繳納的稅費(fèi)a)企業(yè)所得稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)部分需繳納企業(yè)所得稅b)印花稅：按萬分之五繳納(2)受讓方需繳納的稅費(fèi)印花稅：按萬分之五繳納4、核心操作要點(diǎn)及注意事項(xiàng)3個(gè)月左(1)以房產(chǎn)出資入股后轉(zhuǎn)讓

12、股權(quán)可通過籌劃手段避開土地增值稅和契稅的繳納，操作時(shí)間一般為（2）本交易方案出資入股過程涉及到增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅的繳納，該階段稅費(fèi)可由轉(zhuǎn)讓方自行控制，后續(xù)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓如按原房產(chǎn)的評估價(jià)做股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更，則不涉及到溢價(jià)。前文提到的陰陽合同的處理（也即溢價(jià)部分在工商版本之外處理）表面上雖能避開股權(quán)轉(zhuǎn)讓的高溢價(jià)引起的轉(zhuǎn)讓方較高的企業(yè)所得稅問題，但實(shí)際上仍然存在較大的合規(guī)瑕疵。特別提示：陰陽合同的做法雖然可以作為拉低交易總價(jià)的權(quán)宜之計(jì)，但作為受讓方亦需慎重考慮，尤其是涉及以后的計(jì)稅成本、做賬、資金過戶等敏感問題的處理。（3）根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，在該交易方案的背景下（如本項(xiàng)目涉及城市更新），股權(quán)轉(zhuǎn)

13、讓的溢價(jià)款可通過拆遷補(bǔ)償或解租補(bǔ)償?shù)刃问街苯痈督o轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方，該關(guān)聯(lián)方取得的補(bǔ)償所得亦只涉及所得稅的繳納，也即不需就補(bǔ)償款繳納增值稅和土地增值稅。（4）需特別注意的是，國內(nèi)不少地區(qū)的稅局和國土部門（或規(guī)土部門）實(shí)現(xiàn)了信息聯(lián)動，以凈地出資入股為例，不少地區(qū)的國土部門（或規(guī)土部門）會以投資額未達(dá)25%J禁止產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或出資入股的操作。另外,即使是成熟物業(yè)的過戶，部分地區(qū)的國土部門（或規(guī)土部門）會視各具體項(xiàng)目的情況決定是否作同步審核，審核的內(nèi)容為先前出讓合同的權(quán)利義務(wù)是否已經(jīng)全部履行，權(quán)屬是否清晰，是否存在違建等。（五）方案五：企業(yè)分立后轉(zhuǎn)讓股權(quán)1 .操作模式及可行性分析轉(zhuǎn)讓方采用存續(xù)分立的方式將目

14、標(biāo)資產(chǎn)（如工業(yè)廠房）及與之相關(guān)的債權(quán)債務(wù)整體剝離至分立后新設(shè)的企業(yè)里，分立過程中，可通過該稅籌方案避開增值稅、土地增值稅以及契稅的繳納，如采用特殊性稅務(wù)處理，則分立過程可以暫不繳納企業(yè)所得稅。另外，辦理企業(yè)分立時(shí)需找評估機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告，必要時(shí)需盡量做低評估價(jià)。值得注意的是，自2015年以來，國內(nèi)各地稅務(wù)部門對加工制造類企業(yè)采用分立形式剝離資產(chǎn)并從事或轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一直采取消極的態(tài)度，尤其是2016年下半年以來，稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)通過分立的方式剝離資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)重組的審核態(tài)度一直保持嚴(yán)厲的態(tài)勢。根據(jù)“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，分立行為必須具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為目的，因此

15、，分立事宜需向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行合理性解釋并獲得稅局的認(rèn)可。2 .轉(zhuǎn)讓方辦理存續(xù)分立的納稅分析（1）存續(xù)企業(yè)（轉(zhuǎn)讓方）需繳納的稅費(fèi)分析a）增值稅及附加：無需繳納b）土地增值稅：新分立企業(yè)非為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時(shí)暫免繳納c）所得稅：如為一般性稅務(wù)處理，則需就評估引起的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅，稅率同上；適用特殊性稅務(wù)處理時(shí)，暫時(shí)不需繳納企業(yè)所得稅，但一年內(nèi)不得轉(zhuǎn)股e）契稅：免d）印花稅：按萬分之五繳納（備注：以分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花）3 .轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓分立后新公司股權(quán)的稅費(fèi)分析（1）轉(zhuǎn)讓方需繳納的稅費(fèi)a）企業(yè)

16、所得稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)部分需繳納企業(yè)所得稅b）印花稅：按萬分之五繳納（2）受讓方需繳納的稅費(fèi)印花稅：按萬分之五繳納4、核心操作要點(diǎn)及注意事項(xiàng)（1）以企業(yè)分立形式剝離資產(chǎn)后轉(zhuǎn)讓股權(quán)可通過籌劃手段避開增值稅、土地增值稅和契稅的繳納，操作時(shí)間一般為6個(gè)月左右（含30天的債權(quán)公告期）。（2）如轉(zhuǎn)讓方同意分立方案并擬適用特殊性稅務(wù)處理以推遲所得稅的繳納，則新分立的企業(yè)在分立后一年內(nèi)不得轉(zhuǎn)股，此種情況下交易方案需作相應(yīng)調(diào)整（如股權(quán)質(zhì)押、代持等交易安排）。（3）分立過程涉及到企業(yè)所得稅的繳納，該階段稅費(fèi)可由轉(zhuǎn)讓方自行控制，后續(xù)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓如按原房產(chǎn)的評估價(jià)做股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更，則不涉及到溢價(jià)，但如果轉(zhuǎn)讓方無法配

17、合做陰陽合同的處理（也即溢價(jià)部分在工商版本之外處理），則該股權(quán)轉(zhuǎn)讓的高溢價(jià)仍會引起轉(zhuǎn)讓方較高的企業(yè)所得稅問題。特別提示：陰陽合同的做法雖然可以作為拉低交易總價(jià)的權(quán)宜之計(jì)，但作為受讓方亦需慎重考慮，尤其是涉及以后的計(jì)稅成本、做賬、資金過戶等敏感問題的處理。（4）根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，在該交易方案的背景下（如項(xiàng)目涉及城市更新則更好），股權(quán)轉(zhuǎn)讓的溢價(jià)款也可以通過拆遷補(bǔ)償或解租補(bǔ)償?shù)刃问街苯痈督o轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方，該關(guān)聯(lián)方取得的補(bǔ)償所得亦只涉及所得稅的繳納，也即不需就補(bǔ)償款繳納增值稅和土地增值稅。（六）方案六：企業(yè)合并（合并目標(biāo)企業(yè)）1 .收購方（合并企業(yè)）的納稅分析a）契稅：免b）企業(yè)所得稅：一般稅務(wù)處理：合

18、并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)以公允價(jià)值確定，被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)。特殊稅務(wù)處理：合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被合并企業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定；被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項(xiàng)由合并企業(yè)承繼；可由合并企業(yè)彌補(bǔ)的被合并企業(yè)虧損的限額=被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價(jià)值X截至合并業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)年年末國家發(fā)行的最長期限的國債利率。c）印花稅：以合并方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花2 .轉(zhuǎn)讓方（被合并企業(yè)）的納稅分析a）增值稅及附加：不征收b）土地增值稅：免征c）所得稅：按清算進(jìn)行所得稅處理3.被合并