四川北路地塊可行性研究報告

1、虹口區(qū)四川北路81號地塊可行性研究報告目 錄第一章 項目概況 1第二章 市場分析 2第三章 開發(fā)設(shè)想 5第四章 開發(fā)進(jìn)度 9第五章 投資估算 10第六章 初步結(jié)論及建議 12附件：1、 項目總平面圖2、 項目競爭樓盤匯總表3、 商業(yè)售價定位表4、 競爭樓盤位置圖第一章 項 目 概 況1.1項目背景虹口區(qū)四川北路81號地塊主要由兩個部分組成，即占地約10畝的上海市虹口區(qū)第二工人俱樂部（以下簡稱二俱）和占地約30畝的居民及工廠、學(xué)校、醫(yī)院、商店等用地。根據(jù)上海市和虹口區(qū)的規(guī)劃，二俱以外地塊的改造已經(jīng)列入虹口區(qū)新一輪舊區(qū)改造的計劃。1.2地塊及周邊現(xiàn)狀該地塊位于上海市虹口區(qū)四川北路以西、東寶興路以北

2、、寶源路以東、俞涇浦以南。地塊總占地面積27700平方米，約合41.5畝，地塊沿四川北路長約110米，沿東寶興路長約240米。地塊中除有第二工人俱樂部、企業(yè)2家及1所小學(xué)外，其余為約800戶居民，大部分屬于危棚簡屋。該地塊位于虹口區(qū)中南部，周邊交通便捷，南北向有四川路、四平路通往外灘及市區(qū)方向，此外，地塊西側(cè)為軌道交通明珠線，且東寶興路站即在地塊西側(cè)50米處，周圍公交線路有輕軌明珠線、18路、21路、101路、47路等。地塊緊靠上海市知名商業(yè)街四川路，商業(yè)設(shè)施齊備，地塊南側(cè)約100米處將規(guī)劃虹口區(qū)大型公共綠地。地塊1公里范圍內(nèi)分布有：福德百貨、東寶百貨、上海七百、多倫路文化名人街等，周邊商業(yè)、

3、學(xué)校、超市、醫(yī)院等設(shè)施齊全。第二章 市 場 分 析2.1宏觀市場分析今年上半年房地產(chǎn)二級市場內(nèi)銷商品房預(yù)售保持較高的增長勢頭，據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，今年上半年，商品房預(yù)售面積較去年同期增長26.3，內(nèi)銷商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實際銷售面積之比從去年同期的：.9上升到今年的：.56，供求關(guān)系的開始轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。表1. 2001年1-6月上海市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)匯總2001年1-6月2000年1-6月同比增長房地產(chǎn)開發(fā)投資額2445258萬元198646823.1內(nèi)銷商品房土地出讓面積2097852173072-90.3可建建筑面積5152724114188-87.5商品房新開工面積90

4、89660787668015.4商品房竣工面積4298042309577438.8已登記商品房預(yù)售面積7730990612026826.3已登記的存量房買賣面積6190892313083697.7根據(jù)中房上海指數(shù)辦公室2001年5月份調(diào)查，上海房地產(chǎn)市場近期持續(xù)保持價升量增的火爆局面。5月份中房上海綜合指數(shù)為730點，比2000年5月上漲12%。年初因住房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的提高而減少的新開樓盤數(shù)量，在近兩個月已恢復(fù)去年水平，而售價提升水平已從過去局部區(qū)域全面擴散到全市城域，房價穩(wěn)中趨升將成為市場主要傾向。隨著本市房地產(chǎn)運作不斷深化，在發(fā)展商不斷創(chuàng)新開發(fā)理念和全面提高居住質(zhì)量的推動下，上海房地產(chǎn)已進(jìn)入一

5、個新的歷史發(fā)展階段。有關(guān)人士預(yù)測，上海房地產(chǎn)業(yè)將會進(jìn)入長期繁榮發(fā)展的新階段。2.2區(qū)域市場分析虹口區(qū)是上海蘇州河以北傳統(tǒng)的住宅區(qū)域和商業(yè)區(qū)域。整個區(qū)域呈狹長狀，與楊浦、寶山、閘北和黃浦相臨，隔江相望浦東新區(qū)，可謂地理位置優(yōu)越。區(qū)域內(nèi)貫穿高架、輕軌，交通便利。憑借濃厚的歷史底蘊，優(yōu)越的地理位置，以及四川北路商業(yè)街的興旺，一直以來在北部居民心目中，虹口區(qū)是理想的居住地，尤其是寶山、閘北以及楊浦的居民。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2001年一季度虹口區(qū)平均成交價為4281元平方米，較上季度大漲395元平米。本項目位于虹口傳統(tǒng)的房產(chǎn)熱點區(qū)域四川路沿線，該區(qū)域以虹口公園、四川北路為中心，向外輻射至歐陽路、同心路、水電

6、路、大連路。因文化、商業(yè)基礎(chǔ)較好，一直以來都是投資開發(fā)的熱點區(qū)域，近期，借助四川路成熟的商業(yè)和輕軌的開通，該區(qū)域樓盤的價位和品質(zhì)"更上一層樓"，房價順勢上漲至4500-6000元/平方米。附近樓盤有精武大廈、榮欣大廈、虹葉花苑等,一般樓盤定位于中高檔。周邊未來幾年內(nèi)競爭項目將主要來自與該地塊南部500米處大型公共綠地周邊的項目，據(jù)從虹口區(qū)計委處獲悉，該綠地周邊將由上海明佳房產(chǎn)開發(fā)一25萬平米的住宅小區(qū)，而且合同談判也基本完成。預(yù)計明佳房產(chǎn)會在此建造豪宅社區(qū)，預(yù)期銷售均價會在7000元/平米以上，該項目因大環(huán)境優(yōu)于本地塊，未來將是本地塊最具競爭的項目。2.3周邊競爭樓盤分析（

7、1） 精武大廈該項目位于東寶興路已北，四川北路以東，近四川路，規(guī)劃為一幢24層高層，總建筑面積25000平米，其中19樓為商業(yè)裙房，924層為住宅，房型：三房二廳161.89平米、四房二廳177.23平米，各占40套，2001年6月入伙，售價55006200元/平米。因該項目為單幢高層，毫無環(huán)境可言，且房型單一，總體銷售狀況一般。（2） 榮欣大廈該項目位于海倫西路以北，四川路以西，規(guī)劃為兩幢24層高層，總建筑面積29000平米，其中13層為商業(yè)裙房，房型：一房一廳87.5、二房一廳115、三房一廳151.8，2001年6月入伙，售價59007300元/平米。該項目與精武大廈類似，都為見縫插針式

8、住宅，基本無小區(qū)環(huán)境，且房型偏大，銷售狀況一般。（3） 金寶大廈金寶大廈位于寶山路，是多年前開發(fā)的老樓盤，除了地段之外，沒有任何地優(yōu)勢，目前處于清盤期，因此其價格最低，僅在48505850元之間。（4） 天倫家園天倫家園位于海倫西路、邢家橋路，小區(qū)占地2000平方米，建筑面積6000平方米，僅有2幢多層電梯房。銷售單價49005700元/平方米。目前已經(jīng)入伙，銷售狀況良好。2.4市場分析基本結(jié)論該地塊周邊房地產(chǎn)項目住宅售價在55006000元/平米，根據(jù)與周邊房地產(chǎn)項目的比較，另外，綜合明珠線對該項目噪音方面的負(fù)面影響及四川路商業(yè)街的不可替代性、地塊南面近期將興建大型公共綠地、虹口區(qū)計劃將東寶

9、興路規(guī)劃為休閑商業(yè)街的有利因素，預(yù)計該地塊市場平均售價保守、正常、分類如下：保守正常樂觀住宅550060006500商業(yè)110001400016000車位10萬/個11萬/個12萬/個商業(yè)售價依據(jù)參見附件3第三章 開 發(fā) 設(shè) 想3.1概述隨著上海市府提出的新一輪舊房改造優(yōu)惠政策的出臺，上海中心城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將發(fā)生巨大的變化，房地產(chǎn)特有的優(yōu)勢“地段，地段，地段”將成為今后幾年內(nèi)開發(fā)商關(guān)注的重點。大眾的消費觀念也將發(fā)生巨大的變化，對已滿足住宅的基本功能、小區(qū)環(huán)境、標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理等要求外，人們將追捧兩類住宅，一類是中心城區(qū)的兼具投資與居住便利的中高檔住宅，另一類是郊區(qū)別墅。四川路81號地塊，充分體現(xiàn)

10、了他的地段優(yōu)勢，虹口區(qū)政府也將在四川路沿線大做文章，在虬江路、四川路東南角興建4.1公頃的大型綠地，該綠地距81號地塊僅500米左右。東寶興路（81號地塊南側(cè)）將興建文化、娛樂、購物、休閑步行街，與81號地塊西側(cè)的輕軌車站（東寶興路站）連通。地塊北面的河（俞涇浦）的污水處理正在整治之中，在今后的幾年內(nèi)，該河內(nèi)將有游艇和魚，結(jié)合我們樓盤的開發(fā)，河的南岸將是小區(qū)的一道美麗的風(fēng)景線。3.2總體平面布局的設(shè)想四川路81號地塊總用地面積27700平方米，容積率4.0，規(guī)劃總建筑面積110800平方米，住宅沿地塊的周邊布置，原則上南低北高，小區(qū)設(shè)二個出入口，主入口設(shè)在四川路沿俞涇浦河邊，次入口設(shè)在小區(qū)西邊

11、的規(guī)劃道路上。人車分流，小區(qū)內(nèi)設(shè)置地下車庫，約7500平方米，地庫上布置小區(qū)景觀綠化。沿四川路、東寶興路布置23層高商場（鋪），約15000平方米，商場的屋頂布置景觀綠化，活動中心，設(shè)置建設(shè)活動設(shè)施，做一部分會所，一部分架空，使屋頂景觀伸入室內(nèi)。小區(qū)內(nèi)沿河主要道路寬6米，其他道路寬3米（供消防、搬家用）。整體規(guī)劃講究空間形態(tài)、綠化景觀、建筑立面、朝向、采光、通風(fēng)、消防、日照、節(jié)能和降低噪音（主要來源輕軌和四川路）。3.3商場建筑設(shè)計沿四川路留出北面小區(qū)入口后，盡量布置商場，柱距8米左右，進(jìn)深24米左右，共建三層。沿東寶興路盡量布置二層商鋪，柱距8米左右，進(jìn)深16米左右。商場立面與住宅協(xié)調(diào)，室外

12、用石材、大玻璃窗裝飾，體現(xiàn)豪華商場概念，室內(nèi)毛胚，或采用菜單式裝修。3.4住宅建筑設(shè)計整個小區(qū)設(shè)置小高層和高層住宅，將小高層沿東寶興路布置在地塊南側(cè)，高層沿河布置在地塊北側(cè)，既充分利用日照又能滿足高層住宅的景觀要求（4.1公頃綠地在南面500米處）。住宅平面設(shè)計講究，房型多樣化，功能分區(qū)合理，尤其注重主臥、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生等主要使用空間的面積以及使用合理性，堅持做的六明，即：明廳、明房、明廚、明衛(wèi)、明電梯廳、明樓梯間。改善室內(nèi)通風(fēng)及空調(diào)機擺放位置的設(shè)計，建議考慮層高2.9米。小高層住宅以15層為主，高層住宅以24層為主，頂上二層設(shè)復(fù)式住宅。主力戶型以125平方米的三房二廳和100平方米的

13、二房二廳為主，力爭將主力戶型的總價控制在6075萬元左右。小區(qū)住宅的外立面采用簡潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格。3.5配套容量1、 電力：總裝機容量為5000千瓦。其中：住宅4500千瓦（以戶均6千瓦計）；公建、商業(yè)500千瓦。按上海市供電局的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)擬設(shè)1萬伏變電站一組。2、 自來水：最高日用水量為1000立方米。其中：住宅790立方米（以人均日用水量升0.35立方米計）；公建、商業(yè)110立方米。為滿足高層（或小高層）建筑的消防規(guī)范要求，小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)自來水二路進(jìn)水，直接從市政管網(wǎng)引入小區(qū)。3、 排水：小區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)為分流制，即雨、污水分流。最高日生活污水排水量約為1000立方米。生活污水由小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)

14、匯集后經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排入市政管網(wǎng)。小區(qū)過水面積為27700平方米。雨水經(jīng)小區(qū)雨水管網(wǎng)匯集后排入城市雨水管網(wǎng)。4、 燃?xì)猓好繎粼O(shè)6立方米表，小區(qū)最高時用氣量約800立方米。據(jù)上海市煤氣公司的規(guī)劃設(shè)計相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)擬設(shè)調(diào)壓站一座。氣源為中壓，從市政管網(wǎng)引入。5、 電話：小區(qū)需2000對電話。其中：住宅1500對（以每戶2對計），公建、商業(yè)500對。6、 有線電視：小區(qū)擬設(shè)2000個有線電視終端。其中：住宅1500終端（以每戶2終端計），公建、商業(yè)500終端。7、 環(huán)衛(wèi)：小區(qū)內(nèi)不設(shè)化糞池，生活污水經(jīng)二級生化處理達(dá)標(biāo)后排入市政管網(wǎng)。小區(qū)內(nèi)生活垃圾袋裝集中后，由環(huán)衛(wèi)作業(yè)部門負(fù)責(zé)清運。垃圾房設(shè)獨立水、電計

15、量。商業(yè)設(shè)施按上海市的環(huán)境衛(wèi)生門前三包的政策進(jìn)行管理。3.6環(huán)境保護(hù)1、 噪聲：建成后本小區(qū)位安靜生活小區(qū)，對周邊環(huán)境無任何噪聲影響。沿街商業(yè)設(shè)施的布置應(yīng)充分考慮經(jīng)營活動可能對住宅、居民的影響。設(shè)計中應(yīng)對住宅和商業(yè)二種功能設(shè)置相應(yīng)的隔離、過渡措施。2、 廢氣：整個項目的建設(shè)和建成以后，均無污染性氣源產(chǎn)生。設(shè)計時，擬采用對外直排式排放，以減少室內(nèi)廚房油煙廢氣的影響。3、 廢水：生活污水以前述方式排放，對周邊環(huán)境無任何影響。二級生化水處理裝置設(shè)于小區(qū)集中綠化處，以減小對觀瞻和嗅覺得影響。公建中的餐飲部分，應(yīng)設(shè)置隔油裝置。公建中不布置任何有可能產(chǎn)生污染性廢水的內(nèi)容。4、 環(huán)境布局：綠化率：大于35。

16、集中綠化大于10。結(jié)合建筑設(shè)計，小區(qū)內(nèi)布置相應(yīng)的綠化、雕塑小品，小區(qū)設(shè)置透綠式圍墻，以美化小區(qū)、周邊環(huán)境。5、 交通組織：小區(qū)設(shè)二個機動車出入口，機動車輛一進(jìn)一出。街坊主干道路幅不小于6米，次通道路幅不小于3米。街坊道路直達(dá)每個號舍的出入口。電子監(jiān)控裝置和有效的物業(yè)管理系統(tǒng)，將保證小區(qū)的交通組織次序井井有條。小區(qū)內(nèi)商場人流（含營業(yè)人員和顧客）和住宅人流有效分流。設(shè)計時，應(yīng)重點結(jié)合小區(qū)被側(cè)俞涇浦河的天然臨水優(yōu)勢，美化駁岸等防汛設(shè)施，將防汛規(guī)范必設(shè)的6米防汛通道設(shè)計成既能滿足防汛要求，又能為小區(qū)提供機動車通行，還能為業(yè)主提供賞水、休閑空間的多用途組合通道。3.7地塊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總占地面積： 277

17、00 M2總建筑面積： 120775 M2 地上建筑面積：110800 M2 居住面積： 92200 M2 公建面積： 18600 M2 地下建筑面積： 9975 M2容積率： 4.0機動車位： 285個總戶數(shù)： 868戶第四章 開 發(fā) 進(jìn) 度項目發(fā)展進(jìn)度及銷售計劃圖項目時限建設(shè)期2001年2002年2003年三季四季一季二季三季四季一季二季三季簽定合作改造協(xié)議半個月簽定動遷委托協(xié)議半個月地塊動拆遷6個月完成并確定設(shè)計任務(wù)書1個月規(guī)劃設(shè)計1個月報建1個月設(shè)計擴初1個月施工圖設(shè)計及深化2個月施工18個月銷售住宅10個月20403010商業(yè)10個月20403010車位6個月305020第五章 投

18、資 估 算5.1 前期開發(fā)費用本項目土地總價26877萬（包括土地出讓金及三通一平等費用），總建筑面積110800平方米，可銷售面積106800平方米（住宅92200平方米，商業(yè)14600平方米），地價折入可售建筑面積2519元/平方米。5.2 建安工程費 按高層1800元/平方米，商業(yè)建安費2800元/平方米，會所、公建建筑安裝費2400元/平方米，地下車庫建筑安裝費2500元/平方米計算：A、本項目可售面積建安工程費20684萬元；B、不可售面積建安工程費840萬元；C、地下車庫建安費2494萬元；D、基礎(chǔ)配套費6141萬元；E、其他費用240萬元F、以上各項合計建安費總額：30399萬元

19、具體項目成本及盈利預(yù)測見下表序號內(nèi) 容計算公式保守正常樂觀說 明單位成本總額單位成本總額單位成本總額(元/平米)(萬元)(元/平米)(萬元)(元/平米)(萬元)一1.可售面積銷售收入 （萬元）住宅+商場6,25266,7707,09475,7607,79983,290 土地總面積27,700平米 1.1住宅售價（元/平米）5,50050,7106,00055,3206,50059,930 建設(shè)用地面積27,700平米 1.2商場售價（元/平米）11,00016,06014,00020,44016,00023,360 容積率4.002. 車位收入（萬元/個）10.002,85011.003,13

20、512.003,420 總建筑面積120,775平米銷售總收入 （萬元）住宅+商場6,51969,6207,38778,8958,11986,7101. 容積率面積110,800平米二發(fā)展費用6,23066,5336,28267,0936,32667,565 1.1 可銷售面積106,800平米1土地費用轉(zhuǎn)讓補償費2,45126,1772,45126,1772,45126,177 1.1.1高層住宅92,200平米土地出讓金667006670066700 1.1.2商業(yè)14,600平米土地契稅土地出讓金*3.00%2.0212.0212.021 1.2 公建面積4,000平米小計上述費用之和2

21、,51926,8982,51926,8982,51926,898 1.2.1 公建(幼稚園/會所)3,000平米2前期費用勘察設(shè)計費建安成本的2.50%566005660056600 1.2.2 小區(qū)公建配套(變電站)1,000平米前期開辦費5535535532. 地下室車庫9,975平米小計616546165461654285個車位3可售面積建安費1,93720,6841,93720,6841,93720,684土地轉(zhuǎn)讓費26,177不可售面積建筑費建安費*不可售面積/銷售面積798407984079840每平米土地價9,450建安費地下車庫建安費建安費*車庫面積/銷售面積2332,4942

22、332,4942332,494土地出讓金(僅二俱交納其他免繳)700其他費用全部建安費的1.0%222402224022240小高建筑安裝費1,350元/平米基礎(chǔ)配套費5756,1415756,1415756,141高層建筑安裝費1,800元/平米小計2,84630,3992,84630,3992,84630,399商業(yè)建筑安裝費2,800元/平米4銷售稅金銷售收入的（5.05%*52%）2.63%2302,4612612,7892873,065公建(會所/幼稚園)建筑安裝費2,400元/平米銷售費用銷售費用銷售收入的2.5%1631,7411851,9722032,168小區(qū)公建配套(變電站

23、)建筑安裝費1,200元/平米小計3934,2024464,7614905,233地下車庫建筑安裝費2,500元/平米5管理費全部建安費(3)項2.5%717607176071760基礎(chǔ)配套費575元/平米間接費用其他費用000000其中：外配套費(住宅建設(shè)配套費)210元/平米利息含項目全部投資利息2813,0002813,0002813,000 小區(qū)配套費(水電氣增容費等)220元/平米小計3523,7603523,7603523,760 總圖費(室外總體費用)85元/平米6不可預(yù)見費(2+3)項之和的2.0%586215862158621 其他費用60元/平米三稅前成本發(fā)展費用-銷售稅金

24、5,99964,0726,02164,3046,03964,500小計5,99964,0726,02164,3046,03964,5001、住宅建安費按初裝修考慮。四稅前利潤（已交營業(yè)稅）銷售收入-發(fā)展費用2893,0871,10511,8021,79319,1452、水電氣增容費包括在小區(qū)配套費內(nèi)。五稅項所得稅稅前利潤的0%0000003、會所等配套項目未考慮其商業(yè)收入。小計000000六稅后成本發(fā)展費用+稅項6,23066,5336,28267,0936,32667,5654、營業(yè)稅按返還30%計算七稅后利潤銷售收入-稅后成本2893,0871,10511,8021,79319,1455、

25、所得稅按全免計算八總成本利潤率稅后利潤/稅前成本4.82%18.35%29.23%第六章 初步結(jié)論及建議經(jīng)調(diào)查、分析和評估，對該項目評估結(jié)論為：1、 該項目與區(qū)相關(guān)政府部門合作，過程及操作風(fēng)險較小。2、 該項目土地、動遷成本均已與區(qū)屬動遷公司包干，而且該地塊還可與政府部門爭取列入虹口區(qū)舊改地塊，享受舊改相關(guān)政策。3、 經(jīng)測算，該地塊投資回報率（靜態(tài)）高于18，具有財務(wù)評估上的可行性。4、 該地塊地理位置優(yōu)越，毗鄰繁華的四川路商業(yè)街與軌道交通明珠線。此外，規(guī)劃中該地塊南側(cè)將興建休閑步行街及大型公共綠地，前景廣闊，可實現(xiàn)的利潤還有可能提高。鑒于上述結(jié)論，我司建議吸納該地塊開發(fā)高檔住宅及商場，具體操

26、作上在確定前期動遷成本及落實舊改優(yōu)惠政策的前提下，以成立項目公司的形式開發(fā)該地塊。附件1：項目總平面圖附件2：四川路項目競爭樓盤匯總名稱地址建筑面積2房3房最低價最高價入伙日期銷售率類型樓盤概況2房:3房最小最大最小最大飄鷹東方花園曲陽路68號（四平路口）多/小高1500002：1103120130152510060002001年12月60%綠洲紫荊花園歐陽路289號（四平路口）多/小高/高10幢小高，2幢高層1500003:77412513816048006500現(xiàn)房90%采虹名邸-花園城花園路250號(中山北一路）多/小高1期：4幢多層，1幢小高160000500056002002年70%嘉宏紫薇園同心路28弄（輕軌邊）小高/高2幢高層，3幢小高700001：19311113117650006000現(xiàn)房70%虹口商城四川北路1457號（虬江路口）高層1幢商住樓，1-5層商場5000