土地估價(jià)中的收益法剩余法

1、5.2 收益還原法 收益還原法的基本原理 收益還原法是將預(yù)計(jì)的待估土地未來(lái)正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評(píng)估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算待估土地的客觀合理價(jià)格的方法。土地未來(lái)地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下： P=a/r1-1/(1+r)m 式中：P有限年期土地收益價(jià)格； a年土地純收益； r土地還原利率； m土地使用年期。 運(yùn)用收益還原法評(píng)估宗地價(jià)格的程序 1搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費(fèi)用等資料； 2估算年總收益； 3估算年總費(fèi)用； 4計(jì)算年純收益； 5確定還原利率； 6選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得試算收益價(jià)格； 7確定待估宗地地價(jià)。 總收益指客觀總收益，即合理

2、使用不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中持續(xù)而穩(wěn)定獲得的正常年收入，包括租金收入、保證金和押金的利息收入等。 總費(fèi)用.1 土地租賃中的總費(fèi)用 土地租賃中的總費(fèi)用主要包括： 1. 土地使用稅； 2. 土地管理費(fèi)； 3. 土地維護(hù)費(fèi)； 4. 其他費(fèi)用。.2 房地出租中的總費(fèi)用 房地出租中的總費(fèi)用主要包括： 1. 經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)； 2. 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)； 3. 房屋年保險(xiǎn)費(fèi)； 4. 房屋出租年應(yīng)交稅金； 5. 房屋年折舊費(fèi)； 6. 建房資本的利息 7. 其他費(fèi)用。.3 經(jīng)營(yíng)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用主要包括： 1. 銷售成本；2. 銷售費(fèi)用；3. 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)；4. 銷售稅金；5. 財(cái)務(wù)費(fèi)用；6. 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

3、.4 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用主要包括： 1. 生產(chǎn)成本，包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等； 2. 產(chǎn)品銷售費(fèi)； 3. 產(chǎn)品銷售稅金及附加； 4. 財(cái)務(wù)費(fèi)用； 5. 管理費(fèi)用； 6. 企業(yè)利潤(rùn)。 求取年純收益 1. 土地租賃中的土地年純收益求?。?土地年純收益=年租金收入年總費(fèi)用 2. 房地出租中的土地年純收益求取： 土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益房屋年純收益 房地產(chǎn)年純收益房地產(chǎn)出租年總收入房地產(chǎn)出租年總費(fèi)用 房屋年純收益房屋現(xiàn)值建筑物還原利率3. 經(jīng)營(yíng)性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求取：房地產(chǎn)年純收益=經(jīng)營(yíng)總收入經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用 土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益-房屋年純收益

4、4. 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求取： 土地年純收益=生產(chǎn)總收入生產(chǎn)總成本5. 自用土地或待開(kāi)發(fā)土地的年純收益求?。?自用土地或待開(kāi)發(fā)土地的年純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過(guò)區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。 還原利率的確定.1 綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系 還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率，三者之間的關(guān)系應(yīng)按下面公式確定： r=(r1L+r2B)/(L+B)式中：r綜合還原利率； r1土地還原利率； r2建筑物還原利率； L土地價(jià)格； B建筑物價(jià)格。.2 還原利率的確定方法還原利率應(yīng)按

5、下列方法確定： 1. 不動(dòng)產(chǎn)純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估不動(dòng)產(chǎn)相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原利率。 2. 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。 3. 投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會(huì)上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原利率。在確定土地還原利率時(shí)，還應(yīng)注意土地所有權(quán)價(jià)格的還原利率和土

6、地使用權(quán)價(jià)格的還原利率存在區(qū)別。土地所有權(quán)的權(quán)利大于土地使用權(quán)，其風(fēng)險(xiǎn)也比土地使用權(quán)小。因此，其二者的還原利率是有差別的。 計(jì)算收益價(jià)格.1 計(jì)算收益價(jià)格時(shí)，應(yīng)首先根據(jù)純收益流量的變化規(guī)律，判定估價(jià)對(duì)象純收益流量屬于下列那種類型： 1. 純收益流量每年固定不變； 2. 純收益流量每年按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減； 3. 純收益流量每年按某個(gè)固定的比率遞增或遞減； 4. 純收益流量按其他有規(guī)則的變動(dòng)。 收益還原法的適用范圍收益還原法只適用于有收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)。不適用于沒(méi)有收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。、收益還原法收益還原法是在估算待估土地在未來(lái)每年預(yù)期純收益（正常年純收益）的基礎(chǔ)上，以一定的

7、土地還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和（土地價(jià)格）的一種方法。1、確定房地產(chǎn)年總收益委估宗地上建有1棟2層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物，建筑面積為15373.55平方米。調(diào)查待估宗地所處區(qū)域與其特征相同或相似房地產(chǎn)用于出租的房地總收益的平均費(fèi)用，確定待估宗地上的房地產(chǎn)出租的租金水平為100元/，房屋出租率為95%，有效出租面積比率為100%。則：房地年總收益（房地年租金）為：房地年總收益月租金12房屋收益總面積出租率有效出租面積比率，則：房地年總收益=1001215373.5595%100% =17525847.0元2、房地出租年總費(fèi)用（1）管理費(fèi)：指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理

8、所需的費(fèi)用。按年租金的3%計(jì)，則：管理費(fèi)=房地年總收益3%=17525847.03.0%=525775.41元（2）維修費(fèi)：指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。參考企業(yè)的實(shí)際維修費(fèi)，按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算。宗地上建有1棟2層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)類似建筑物的重置價(jià)格為1800元/；則：房屋重置價(jià)格= 180015373.55=27672390元維修費(fèi)房屋重置價(jià)格2%276723902%553447.8 元（3）房屋年折舊費(fèi)，指房屋在使用過(guò)程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。宗地上建有1棟2層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)耐用年限為60年，殘值率為0%。則：年折

9、舊費(fèi)=房屋重置價(jià)格（1殘值率）耐用年限，則年折舊費(fèi)=27672390（10%）60=461206.50元（4）保險(xiǎn)費(fèi)：指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。按房屋現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率0.002計(jì)算。待估宗地上建筑物建于1975年，至估價(jià)基準(zhǔn)日，已使用年限為35年，則： 房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)格年折舊費(fèi)已使用年限 房屋現(xiàn)值= 27672390-461206.5035= 11530162.50元保險(xiǎn)費(fèi)房屋現(xiàn)值0.00211530162.500.002=23060.33元 （5）稅金：指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等。房產(chǎn)稅: 房產(chǎn)稅取房地年租金的12%；營(yíng)業(yè)稅

10、稅金取房地年總收益的5%；城市維護(hù)建設(shè)稅取營(yíng)業(yè)稅稅額的7%；教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅稅額的3%；地方教育附加費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的3% ，則稅金合計(jì)為年租金收益的17.65%。稅金= 17525847.017.65%3093312.0元小計(jì)：房地出租年總費(fèi)用 管理費(fèi)維修費(fèi)房屋年折舊費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金 =525775.41+553447.8 +461206.50+23060.33+3093312.0 =4656802.04元3、房地年純收益房地年純收益=房地年總收益房地出租年總費(fèi)用 =17525847.04656802.04 =12869044.96元4、房屋年純收益土地還原率按評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)中國(guó)人民銀行公布的一年期（

11、含一年）存款利率，再加上一定的風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值，按7.0計(jì)，通常情況下房屋還原率比土地還原率要高12%，考慮到估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，此次評(píng)估房屋還原率確定為8.0%，則房屋年純收益=房屋現(xiàn)值房屋還原利率=11530162.508.0%=922413.0元5、土地年純收益土地年純收益=房地年純收益房屋年純收益=12869044.96922413.0=11946631.96元6、計(jì)算待估宗地單位面積地價(jià) 單位面積地價(jià)土地年純收益土地還原率11/（1土地還原率）剩余使用年限土地面積其中: r土地還原率0.07土地還原率按評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)中國(guó)人民銀行公布的一年期（含一年）存款利率2.5%，再加上一定的風(fēng)險(xiǎn)因素

12、調(diào)整值，按0.07計(jì) n待估宗地土地收益年限為32.61年 11946631.960.0711/（10.07）32.61 16665.599113元/（取整）5.5 剩余法 剩余法的基本原理剩余法以稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法,是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法?；竟剑篤A(BC）式中：V待估土地的價(jià)格 A總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值 B整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本 C開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其基本公式為：土地價(jià)格房屋的預(yù)期總售價(jià)建筑總成本利潤(rùn) 稅收利息 運(yùn)用剩余法估價(jià)的基本程序：1. 調(diào)查

13、待估宗地的基本情況；2. 選擇待估宗地的最有效利用方式；3. 估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排；4. 估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值；5. 估算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及開(kāi)發(fā)、銷售的稅費(fèi)。6.估算待估宗地的土地價(jià)格。 估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場(chǎng)比較法，并應(yīng)考慮類似不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)。對(duì)開(kāi)發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法來(lái)確定其價(jià)值。 開(kāi)發(fā)周期和投資進(jìn)度安排應(yīng)參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行確定。開(kāi)發(fā)周期指一個(gè)投資者從取得待估宗地開(kāi)始，經(jīng)歷開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，使開(kāi)發(fā)完成的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值得到市場(chǎng)體現(xiàn)的全周期。對(duì)于擬采用銷售或

14、出讓、轉(zhuǎn)讓方式經(jīng)營(yíng)的不動(dòng)產(chǎn)，開(kāi)發(fā)周期的截止時(shí)間應(yīng)是銷售或出讓、轉(zhuǎn)讓過(guò)程完成；對(duì)于擬采用出租或自營(yíng)方式的不動(dòng)產(chǎn)，開(kāi)發(fā)周期的截止時(shí)間應(yīng)是開(kāi)發(fā)完成的不動(dòng)產(chǎn)投入使用之時(shí)。投資進(jìn)度安排是指根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)程序和施工計(jì)劃，在開(kāi)發(fā)周期中不同時(shí)段發(fā)生的各項(xiàng)成本或費(fèi)用計(jì)劃。 開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和。土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套及開(kāi)發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)及銷售過(guò)程中所納稅額及銷售費(fèi)用；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本主要包括建筑總成本、投資的利息、開(kāi)發(fā)及銷售過(guò)程中所納稅額。建筑總成本一般包括建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。 利息是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部預(yù)付資本的融資

15、成本。預(yù)付資本包括地價(jià)款、開(kāi)發(fā)或建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。稅金及銷售費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排。在實(shí)際評(píng)估工作中，也可把不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值及開(kāi)發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至評(píng)估基準(zhǔn)日，從而在剩余法公式中沒(méi)有利息項(xiàng)。折現(xiàn)率和利息率的選取應(yīng)參照同期銀行公布的貸款利率指標(biāo)。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常利潤(rùn)一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算。利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。 現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地估價(jià)運(yùn)用剩余法評(píng)估現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)格，其公式如下： 土地價(jià)格房地產(chǎn)交易價(jià)格房屋現(xiàn)值交易稅費(fèi)房地產(chǎn)交易價(jià)值可用正常交易成交價(jià)格，或采用市場(chǎng)比較法確定，或結(jié)合房地

16、產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)條件運(yùn)用收益還原法確定。房屋現(xiàn)值應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的同類房屋建筑的建造成本費(fèi)用，結(jié)合房屋的物理、經(jīng)濟(jì)和功能的退化狀況選用適當(dāng)方法來(lái)確定。其公式如下：房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)房屋成新度 剩余法的適用范圍剩余法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地估價(jià)。允許運(yùn)用于以下情形：（1）待開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價(jià)；（2）僅將土地整理成可供直接利用的土地估價(jià)；（3）現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。A、剩余法1、基本原理剩余法又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建造房屋的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、銷售稅費(fèi)等后，以價(jià)格余額來(lái)確定待估對(duì)象土地

17、價(jià)格。公式如下:V=A-B-C式中V: 待估土地價(jià)格; A: 開(kāi)發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值;B: 整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本;C: 開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)。或者分解為：總地價(jià)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)建筑開(kāi)發(fā)成本投資利息投資利潤(rùn)銷售稅費(fèi)2、測(cè)算過(guò)程（1）確定最佳利用方式和預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)根據(jù)委托方提供的南寧市規(guī)劃管理局2006年9月8日審批的總平面圖（審批號(hào)：2006-165），待估宗地規(guī)劃總建筑面積307,894.80平方米（地上建筑面積246,644.80平方米、地下建筑面積61,250.00平方米）。地上建筑包括：住宅建筑面積176,367.00平方米、公寓建筑面積52,971.60平

18、方米、幼兒園建筑面積2,000.00平方米、會(huì)所建筑面積2,643.20平方米、配套商業(yè)建筑面積12,333.00平方米、公共服務(wù)用房建筑面積330.00平方米，車位1,860個(gè)。根據(jù)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察調(diào)查,待估對(duì)象所在區(qū)域樓房均為商品住宅樓和配套商鋪,假設(shè)待估宗地的最佳用途為住宅用房和配套商鋪。目前南寧市該區(qū)域同類物業(yè)、用途相近、結(jié)構(gòu)相似的物業(yè)，根據(jù)委托方提供的資料及對(duì)周圍同類型物業(yè)銷售價(jià)格調(diào)查資料的分析，設(shè)定商鋪平均售價(jià)為14,000元/平方米，可售面積12,333.00平方米；住宅平均售價(jià)為7,000元/平方米，可售面積229,338.60平方米（176,367.00+52,971.60）；車

19、位11萬(wàn)元/個(gè)，可售數(shù)量1,860個(gè)?？們r(jià)為：A=12,333.0014,000+229,338.607,000+1,86011,000=1,798,492,200元（2）確定整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本確定建筑物的開(kāi)發(fā)成本規(guī)劃建筑結(jié)構(gòu)及標(biāo)準(zhǔn)：鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，整體規(guī)劃為11-18層的小高層住宅。裝飾：外墻為采用外墻涂料，內(nèi)墻為混合砂漿批灰，頂棚為混合砂漿批灰，地面為水泥砂漿地面，陽(yáng)臺(tái)為水泥砂漿地面。門(mén)窗：配符合設(shè)計(jì)要求的入戶門(mén)，客廳出陽(yáng)臺(tái)門(mén)自理，室內(nèi)門(mén)預(yù)留門(mén)洞，窗為三軌道鋁合金窗（鍍膜玻璃，不帶紗扇）。廚房：預(yù)留給排水管口。衛(wèi)生間：預(yù)留給排水管口，客廳設(shè)蹲式便器，主衛(wèi)預(yù)留座式便器接口。配套設(shè)備：

20、電梯、預(yù)留電視入戶接口、預(yù)留電話入戶接口、預(yù)留網(wǎng)絡(luò)入戶接口。供水、供電、燃?xì)庀到y(tǒng)：每戶設(shè)獨(dú)立水表、電表、燃?xì)夤艿赖綉?。公共?chǎng)所：電梯前室鋪瓷磚地面，樓梯間地面鋪水泥砂漿地面，天棚墻面刮膩?zhàn)?。按照以上以上建筑?biāo)準(zhǔn)，經(jīng)查詢南寧市工程造價(jià)信息，類式建筑建安費(fèi)為1,950元/平方米，則總建筑面積為307,894.80平方米（包含地下建筑面積）的總造價(jià)見(jiàn)下表。 a.南寧市一般建安造價(jià)水平表 單位：元/結(jié)構(gòu)一般建安工程費(fèi)總建筑面積建安總工程費(fèi)框架1,950元/307,894.80600,394,860b.前期費(fèi)用土地平整費(fèi)：120元/平方米；城鎮(zhèn)配套費(fèi)：一般建安工程費(fèi)的1.6%；勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)：一般建安工程費(fèi)

21、的1.5%；c.其他費(fèi)用質(zhì)量監(jiān)督、預(yù)算定額及招投標(biāo)費(fèi)：一般建安工程費(fèi)的0.43%；教育附加：一般建安工程費(fèi)的1%；工程監(jiān)理費(fèi)：一般建安工程費(fèi)的1.5；白蟻防治費(fèi)：2元/平方米；墻改費(fèi)（民用）：4.6元/平方米；建設(shè)單位管理費(fèi)：一般建安工程費(fèi)的2%。d.由以上幾項(xiàng)得出如下積算基數(shù)表：（單位：元/平方米）積算項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)建安總工程費(fèi)600,394,860前期費(fèi)用土地平整總價(jià)11,838,947城鎮(zhèn)配套費(fèi)9,606,318勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)9,005,923小計(jì)30,451,188其他費(fèi)用質(zhì)量監(jiān)督、預(yù)算定額及招投標(biāo)費(fèi)2,581,698教育附加費(fèi)6,003,949工程監(jiān)理費(fèi)9,005,923白蟻防治費(fèi)

22、615,790墻改費(fèi)（民用）1,416,316管理費(fèi)12,007,897小計(jì)31,631,573總 計(jì)662,477,621取整后得建造房屋的總開(kāi)發(fā)成本為：662,477,621元購(gòu)地稅費(fèi)購(gòu)地稅費(fèi)為土地價(jià)格的3%,設(shè)土地價(jià)格為V,則：購(gòu)地稅費(fèi)=V3%=0.03V元投資利息根據(jù)待估宗地建設(shè)規(guī)模,按全面開(kāi)工考慮,建設(shè)期取三年。假設(shè)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建造總成本均勻投入,土地價(jià)格、購(gòu)地稅費(fèi)一次性投入。目前央行一至三年期貸款利率為6.65%,則：投資利息=(1+6.65%)1.5-1+(V+)(1+6.65%)3-1=662,477,621(1+6.65%)1.5-1+1.03V(1+6.65%)3-1=67

23、,168,876+0.2195V元銷售費(fèi)用及稅費(fèi)根據(jù)南寧市住宅房地產(chǎn)業(yè)情況,本次估價(jià)銷售稅費(fèi)取樓價(jià)的5.60%,代理及廣告費(fèi)用一般為樓價(jià)的3%，銷售費(fèi)用及稅費(fèi)率共計(jì)為8.60%，則:銷售稅費(fèi)=A8.60%=1,798,492,2008.60%=154,670,329元整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本B662,477,6210.03V+67,168,876+0.2195V+154,670,329884,316,8260.2495V（3）開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)根據(jù)待估對(duì)象位置和目前的具體利用狀況，我們?nèi)￠_(kāi)發(fā)利潤(rùn)率為25%，則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)C(jī) =（V）25% （662,477,6210.03VV）25%165,619,40

24、50.2575V（元）（4）地價(jià)計(jì)算V=A-B-CV=1,798,492,200-（884,316,8260.2495V）-（165,619,4050.2575V)1.5070V=748,555,969土地總價(jià)：V=496,719,289元地面地價(jià)單價(jià)：496,719,28998,657.895,034.76元/平方米運(yùn)用剩余法測(cè)算得出待估宗地的單位地價(jià)為：V5,034.76元/平方米5.3 成本逼近法基本公式 成本逼近法的基本公式如下： V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3 =VE+R3 (19)式中： V：土地價(jià)格 Ea：土地取得費(fèi) Ed：土地開(kāi)發(fā)費(fèi) T：稅費(fèi) R1：利息 R2：利潤(rùn) R3

25、：土地增值 VE：土地成本價(jià)格 R3：土地增值5.3.2 程序 （1）判斷待估土地是否適用成本逼近法； （2）收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等資料； （3）通過(guò)直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)； （4）確定土地開(kāi)發(fā)后較開(kāi)發(fā)前的價(jià)值增加額； （5）按地價(jià)公式求取待估土地的土地價(jià)格；（6）對(duì)地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格。5.3.3 確定土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)按用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。征用農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)用。征地中各項(xiàng)費(fèi)用以待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來(lái)確定。城鎮(zhèn)國(guó)有

26、土地的土地取得費(fèi)可按拆遷安置費(fèi)計(jì)算。拆遷安置費(fèi)主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來(lái)確定。從市場(chǎng)購(gòu)入土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。5.3.4 確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)按該區(qū)域土地平均開(kāi)發(fā)程度下需投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。宗地紅線外的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)要客觀計(jì)算道路費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公用設(shè)施配套費(fèi)和小區(qū)開(kāi)發(fā)費(fèi)；宗地紅線內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)一般有土地平整費(fèi)和小設(shè)施配套費(fèi)，根據(jù)估價(jià)目的和投資主體不同，宗地紅線內(nèi)的小設(shè)施配套費(fèi)是否計(jì)入也不同。 按照待估宗地的條件、評(píng)估目的和實(shí)際已開(kāi)發(fā)程度，確定待估宗地的開(kāi)發(fā)程度。屬建成區(qū)內(nèi)已開(kāi)發(fā)完成的宗

27、地，評(píng)估設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度最少應(yīng)為宗地紅線外通路、通上水、通電和宗地紅線內(nèi)土地平整。5.3.5 確定各項(xiàng)稅費(fèi) 征地過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)一般有: (1) 占用耕地的耕地占用稅； (2) 占用耕地的耕地開(kāi)墾費(fèi)； (3) 占用菜地的新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金； (4) 征地管理費(fèi)； (5) 政府規(guī)定的教育基金及其它有關(guān)稅費(fèi)。 房屋拆遷過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)一般有: (1) 房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)； (2) 政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)。5.3.6 確定土地開(kāi)發(fā)利息 按照界定土地開(kāi)發(fā)程度的正常開(kāi)發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和資本年利息率，分別估計(jì)各期投入應(yīng)支付的利息。土地開(kāi)發(fā)周期超過(guò)一年，利息按復(fù)利計(jì)算。5.3.7 確定土

28、地開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 土地開(kāi)發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理的利潤(rùn)。土地開(kāi)發(fā)總投資包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)。按照開(kāi)發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際，確定開(kāi)發(fā)中各項(xiàng)投資的正?；貓?bào)率，估計(jì)土地投資應(yīng)取得的投資利潤(rùn)。5.3.8 確定土地增值 土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加額計(jì)算。5.3.9 價(jià)格修正與確定 （1）根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進(jìn)行個(gè)別因素修正。 （2）成本逼近法求取有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地使用年期修正。其年期修正公式為： K=1-1/(1+r)n （20） 式中： K：年期修正系數(shù) r：土地還原利率 n：土地使用年期 是否進(jìn)行年期修

29、正要具體分析: A、當(dāng)土地增值是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí),年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正； B、當(dāng)土地增值是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正。 C、當(dāng)待估宗地為已出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用年期修正。 （3） 確定土地價(jià)格。5.3.10 適用范圍成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地、或土地市場(chǎng)欠發(fā)育、交易實(shí)例少的地區(qū)的土地價(jià)格評(píng)估。、成本逼近法成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤(rùn)、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)值的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：土地價(jià)格=（土地取得費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)土地開(kāi)

30、發(fā)費(fèi)投資利息投資利潤(rùn)土地增值收益）年期修正系數(shù)區(qū)位因素修正系數(shù)1、土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)（1）土地取得費(fèi)：土地取得費(fèi)是指征用估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類土地所支付的平均費(fèi)用。根據(jù)南寧市人民政府關(guān)于印發(fā)的通知(南府發(fā)200815號(hào))及南寧市國(guó)土資源局提供的近期征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，委估宗地所處區(qū)域的土地取得費(fèi)用，目前獲得類似委估宗地土地，需支付的費(fèi)用主要有：A、土地補(bǔ)償費(fèi)調(diào)查委估宗地及周邊區(qū)域的原土地利用情況，農(nóng)用土地大部分為旱地，故視委估宗地在征用時(shí)為旱地。根據(jù)廣西壯族自治區(qū)實(shí)施辦法第53、45、55條的規(guī)定以及南寧市人民政府關(guān)于印發(fā)的通知(南府發(fā)200815號(hào))，委估宗地屬第三片區(qū)。補(bǔ)償費(fèi)

31、為25600元/畝，合38.4元/。B、安置補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)南寧市人民政府關(guān)于印發(fā)的通知(南府發(fā)200815號(hào))第十六條規(guī)定,征收土地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。安置補(bǔ)助費(fèi)=宗地征地單價(jià)征地面積土地補(bǔ)償費(fèi)宗地征地單價(jià)=人均耕地系數(shù)區(qū)片征地平均價(jià)格。宗地征地單價(jià)由區(qū)片征地平均價(jià)格結(jié)合被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的人均耕地系數(shù)確定。即區(qū)片片地平均價(jià)格，旱地第二片區(qū)為64000元/畝，合96元/，（人均耕地按1.2畝計(jì), 人均耕地系數(shù)為1）。委估宗地安置補(bǔ)助費(fèi)=96138.4=57.6元/C、青苗及地上補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)南寧市人民政府關(guān)于印發(fā)的通知(南府發(fā)200815號(hào))青苗及地上

32、補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，二級(jí)旱地為1500元/畝，合2.25元/。小計(jì)：土地取得費(fèi)=ABC=38.4+57.6+2.25=98.25元/（2）相關(guān)稅費(fèi)A、征地管理費(fèi)廣西壯族自治區(qū)物價(jià)局、財(cái)政廳關(guān)于下達(dá)全區(qū)土地行政系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知（桂價(jià)涉字2002250號(hào)）規(guī)定和南寧市執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)征地管理費(fèi)按土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)之和的2.8%計(jì)算，則：委估宗地的征地管理費(fèi)為：98.252.8%2.75元/B、耕地占用稅根據(jù)2009年1月6日公布的廣西壯族自治區(qū)實(shí)施辦法（自治區(qū)人民政府令第46號(hào)）南寧市耕地占用稅適用的稅額為30元/，本次評(píng)估耕地占用稅取30元/C、耕地開(kāi)墾費(fèi)根據(jù)關(guān)于調(diào)整

33、耕地開(kāi)墾費(fèi)征收使用管理政策有關(guān)問(wèn)題的通知(桂財(cái)建2009254號(hào))規(guī)定水田、菜地的耕地開(kāi)墾費(fèi)取30元/、旱地的耕地開(kāi)墾費(fèi)取20元/。根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定耕地開(kāi)墾費(fèi)為20元/。D、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)由于委估宗地被征收前是農(nóng)用地，變成建設(shè)用地需要征用，因此對(duì)于規(guī)劃區(qū)土地取得費(fèi)中要考慮新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)，根據(jù)關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策問(wèn)題的通知（財(cái)綜200924號(hào)）南寧市的征收等別為五等，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)按64元/征收。E、征地勞務(wù)費(fèi)根據(jù)（桂價(jià)費(fèi)200698號(hào)）的規(guī)定和南寧市執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，征地勞務(wù)費(fèi)為征用耕地2000.01元/畝，合3.00元，征用非耕地1333.34元/畝，

34、 合2.00元。則：委估宗地征地勞務(wù)費(fèi)為： 3.00元F、權(quán)屬調(diào)查地籍測(cè)繪費(fèi)根據(jù)桂價(jià)涉字1994210號(hào)關(guān)于下達(dá)全區(qū)土地系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知的有關(guān)規(guī)定，權(quán)屬調(diào)查測(cè)繪費(fèi)企業(yè)按166.7元/畝收取，合0.25元/。小計(jì)：稅費(fèi)（A+B+C+D+E+F）=2.75+30+20+64+3.00+0.25=120元。土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)（1）（2）98.25120218.25元/ 2、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)(1) 開(kāi)發(fā)成本委估宗地土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“五通”（即通上水、通下水、通電、通訊、通路）和場(chǎng)地內(nèi)平整,依據(jù)基于地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的南寧市網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)體系建立技術(shù)報(bào)告，五通一平（通上水、通下水、通電、通訊、通路、土地平整）的平均開(kāi)發(fā)成本為62-164元/，其中，通上水：2.5-5,通下水6-19,通電:2.5-13,通迅6-7;通路15-60;土地平整:15-60。結(jié)合委估宗地的具體情況，該宗地的宗地紅線外土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整費(fèi)的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)具體詳見(jiàn)下表：通上水通下水通電通訊