太原師范學(xué)院舊校區(qū)項目定位報告

1、太原師范學(xué)院舊校區(qū) 房地產(chǎn)策劃系別：城市與旅游學(xué)院專業(yè)：資源環(huán)境與城市規(guī)劃管理班級：1003班姓名：李瑞 學(xué)號：一、區(qū)位分析 太原師范學(xué)院舊校區(qū)位于南內(nèi)環(huán)街189號，地處太原市的中心地帶，臨近的交通路網(wǎng)發(fā)達，項目緊鄰新城區(qū)南內(nèi)環(huán)街，有多路公交車進過此地，出行方便，并與進出太原市門戶的城際高速相通。目處于中心地帶，綠化核心貫穿于整個規(guī)劃中的核心元素就是中心綠化空間，它決定了建筑單體的規(guī)劃布局，其他主要元素如人行林蔭大道、散步道、廣場休閑設(shè)施的設(shè)計均將建筑形式與自然景觀有機結(jié)合。此外，此處臨近太原的“中關(guān)村”，周圍有各種電子產(chǎn)品賣廠，適合IT行業(yè)的公司在這里落戶。所以在學(xué)校遷出后，所在地塊面積較大

2、，適合開發(fā)為商務(wù)寫字樓。但是，由于此處屬于太原市交通樞紐處，鄰近主干道，噪音污染較嚴重，客觀上對項目品質(zhì)感有所影響。適宜建造高層寫字樓。二、項目定位報告在定位太原師范學(xué)院舊校區(qū)時，應(yīng)該從外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境兩個方面來分析。外部環(huán)境包括該地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，以及城市發(fā)展規(guī)劃與該地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響等。內(nèi)部環(huán)境要分析項目啟動對太原師范學(xué)院未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃以及搬入新校區(qū)的意義等。 成功的營銷應(yīng)從好的產(chǎn)品開始”。好的產(chǎn)品取決于其是否能有效地滿足市場的需要，也取決于其是否倡導(dǎo)了一種符合人性的生活追求。所以，要對市場進行分析，從項目分布來看目前太原市寫

3、字樓主要集中于府東西街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)和親賢北街、長治路、長風(fēng)街為主要街區(qū)的“工字型”商務(wù)區(qū)和長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)以及南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)、高新開發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)、萬達廣場商務(wù)區(qū)。由于形成的時間不同各自在發(fā)展背景、支柱產(chǎn)業(yè)以及政府政策扶持等方面呈現(xiàn)出明顯的特色導(dǎo)致寫字樓客戶在需求現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢等方面存在較大區(qū)別。府東西街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)所在區(qū)位為太原市行政、金融一條街是太原市最早的商務(wù)辦公區(qū)區(qū)域內(nèi)分布有省、市兩級行政中樞和工行、農(nóng)行、光大、中信、興業(yè)等多家金融機構(gòu)省級分行以及省質(zhì)監(jiān)局、市房地產(chǎn)管理局、市國稅局、市地稅局、市中級法院、省煤炭進出口公司、太原日報社等機關(guān)事業(yè)單位優(yōu)越的地段吸引了眾多賓館、酒店、餐廳、保險、證券

4、等企業(yè)聚集于此形成了一個成熟的商務(wù)辦公中心故而長期以來一直保持著太原市乃至山西省的商務(wù)中心龍頭地位。該區(qū)域?qū)懽謽琼椖坎欢啻蠖喽ㄎ恢懈叨朔植加刑袠酥拘缘貥私ㄖ轿鲊H貿(mào)易大廈、王府商務(wù)大廈、盛唐大廈、華宇國際大廈、新聞大廈等寫字樓而其中又以山西國際貿(mào)易大廈最為高端入住了山西國際電力集團、山西省國信投資集團公司、山西信托投資有限責(zé)任公司、山西證券有限責(zé)任公司、山西焦煤集團國際發(fā)展有限公司等眾多大型企業(yè)和國際知名公司辦事處。南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)位于南內(nèi)環(huán)街以金茂、賽格、財富國際等寫字樓為代表形成了以電子產(chǎn)品營銷為主體商業(yè)特征。入駐企業(yè)主要是從事IT行業(yè)的企業(yè)由于區(qū)域內(nèi)有青龍電腦城、賽格數(shù)碼港、陽光數(shù)碼港

5、、頤高國際數(shù)碼城等大型IT賣場，人流量大，商業(yè)繁華。從長遠來看府東西街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)由于所在區(qū)域人口密度大、出行道路交通擁堵、發(fā)展用地不足等原因以及受省、市兩級行政中樞南遷的影響未來發(fā)展空間受限親賢北街、長治路、長風(fēng)街為主要街區(qū)的“工字型”商務(wù)區(qū)經(jīng)過近些年的發(fā)展供應(yīng)量不斷加大市場已基本飽和南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)、高新開發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)依托自身專業(yè)優(yōu)勢將會繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展?？梢酝茢嘣谖磥淼臅r期里南內(nèi)環(huán)街的租售價格上升水平會較之其他區(qū)域較快并有可能領(lǐng)跑太原市高端寫字樓市場的發(fā)展。定位論證可以從以下幾個方面展開：1）項目規(guī)模：通常大型項目的一期是以相對低價入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。隨著住宅小區(qū)的日益成熟，配套

6、設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在后面幾期中可以不打或少打廣告，提高售價，獲取更高的投資回報。2）市場調(diào)研分析：根據(jù)所在城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，確定合理的市場均價，使目標客戶相對最大化，市場承接力較強，而且能夠保證發(fā)展商取得滿意的經(jīng)濟效益。3）開發(fā)周期：開發(fā)周期較長的項目，從整體銷售來分析，為了取得剛進入市場就贏得先機的良好勢態(tài)，為項目在后期有較大調(diào)價空間，樹立項目價格和形象整體逐步走高市場印象，一期均價不宜太高。4）項目所處區(qū)域：項目所處區(qū)域的市政配套、規(guī)劃前景，人們認知程度等。 三、營銷與策劃方案在進行了區(qū)位分析和項目定位分析之后，就要進行營銷與策劃的制定。通過項目分析，本項目可采取如下應(yīng)對策略：通過高層建筑挺拔、俊朗的外型，明麗、時尚的色彩，塑造太原市地標形象，最大化顯現(xiàn)項目特質(zhì)，以區(qū)別于其它樓盤。注重商務(wù)區(qū)一帶的重新設(shè)計和包裝，以新的標識向消費者展示新的樓盤形象。對于價格。要根據(jù)對目標市場的仔細調(diào)研與分析，以出價最高者售出。對于營銷戰(zhàn)略，可以采用廣告轟炸、事件營銷和人海戰(zhàn)術(shù)來做。具體的宣傳策略及渠道有報紙廣告、網(wǎng)絡(luò)