方案定位分析

1、第四章項(xiàng)目定位分析一、影響項(xiàng)目定位的因素1、土地價(jià)值分析項(xiàng)目地塊規(guī)則利于充分利用易于規(guī)劃與設(shè)計(jì)2、需求分析總需求較樂(lè)觀高品質(zhì)住宅需求大需求面積逐漸變小3、供給與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)區(qū)域內(nèi)供給量較大土地儲(chǔ)備豐富，存在開(kāi)發(fā)潛力入市時(shí)機(jī)較為關(guān)鍵二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位描述1、本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：99215平方米總占地：1.53公頃綠化率：30%容積率：4.8地上建筑面積:73440平方米商場(chǎng)：11750平方米寫(xiě)字樓：21290平方米其余為公寓：地下建筑面積:25775平方米地下車(chē)位：333輛地上車(chē)位：63輛自行車(chē)：466輛整體功能布局建議項(xiàng)目規(guī)劃為：一棟寫(xiě)字樓，一棟商業(yè)，兩棟公寓整個(gè)社區(qū)采用圍合式建筑方案公寓

2、采用板式高層圍合社區(qū)中央空間用地西側(cè)從北至南依次擺放商業(yè)配套、寫(xiě)字樓的一部分；用地南側(cè)從西至東依次坐落另一部分寫(xiě)字樓和公寓1號(hào)樓；用地北側(cè)設(shè)計(jì)為公寓2號(hào)樓；社區(qū)西側(cè)與東側(cè)保持完整外立面。社區(qū)設(shè)計(jì)兩個(gè)出入口，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。商業(yè)配套地下可設(shè)計(jì)為地下停車(chē)場(chǎng)，主要滿足寫(xiě)字樓的需求；公寓停車(chē)場(chǎng)可設(shè)計(jì)在1號(hào)樓和2號(hào)樓地下；商業(yè)配套北側(cè)小片空地可設(shè)計(jì)為商業(yè)用停車(chē)位。圍合出的空間可聘請(qǐng)具有實(shí)力的景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行布置，達(dá)到環(huán)境優(yōu)美、視野明亮、集綠化休閑為一體的場(chǎng)所。從外觀上，在西側(cè)與南側(cè)保持完整連接，成為：勁松商圈地標(biāo)性建筑。（具體規(guī)劃情況見(jiàn)附圖）項(xiàng)目規(guī)劃示意圖寫(xiě)字樓公寓1號(hào)樓三、目標(biāo)客戶群體描述1、寫(xiě)字樓目

3、標(biāo)客戶群體中小型外資企業(yè)以CBCrt大公司為服務(wù)對(duì)象的各類(lèi)公司留學(xué)歸國(guó)人員創(chuàng)辦企業(yè)投資型買(mǎi)家2、公寓目標(biāo)客戶群體：投資型買(mǎi)家首次置業(yè)的白領(lǐng)階層單身貴族知名企業(yè)高層管理人員的工作居所外企置業(yè)留學(xué)歸國(guó)人員注：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為項(xiàng)目在推廣入市過(guò)程中，應(yīng)賦予產(chǎn)品一個(gè)包裝概念，但這一包裝概念應(yīng)是在產(chǎn)品已具有鮮明特點(diǎn)之后，才在項(xiàng)目具備一系列競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)富有創(chuàng)意概念進(jìn)行推廣包裝，而不是在塑造產(chǎn)品之前，毫無(wú)理由，且無(wú)產(chǎn)品支撐的一種空談。這一點(diǎn)如有機(jī)會(huì)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)將會(huì)在今后一個(gè)階段協(xié)同發(fā)展商及廣告公司共同完成。第五章項(xiàng)目功能定位建議.一、整體規(guī)劃建議本項(xiàng)目作為地標(biāo)性建筑，總體布局強(qiáng)調(diào)完整大氣，體現(xiàn)完

4、整社區(qū)的形象。盡可能地利用土地，力求經(jīng)濟(jì)、便捷、利于管理和使用。配套和非配套公建的布局應(yīng)便于購(gòu)買(mǎi)者使用。采取大尺度的手法處理，追求小區(qū)形象的統(tǒng)一感。必要時(shí)可利用景觀軸線法加以控制。鑒于小區(qū)西南兩面臨街，應(yīng)盡可能考慮小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營(yíng)造提倡戶型細(xì)部設(shè)計(jì)，盡可能在戶型的單體設(shè)計(jì)方面挖掘設(shè)計(jì)潛力。二、外觀設(shè)計(jì)建議在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小區(qū)品質(zhì)事半功倍的方法。建成后可成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，易于識(shí)別。立面造型追求樸素、精致、注重細(xì)節(jié)的風(fēng)格。通過(guò)設(shè)計(jì)達(dá)到的高品質(zhì)的感覺(jué)?？紤]到北京客戶的接受能力遠(yuǎn)高于建筑師的期望值，建議在立面造型上進(jìn)行較為現(xiàn)代的探索，但要注意新穎不等于怪誕，分寸和風(fēng)格的把握極

5、為重要。在立面造型設(shè)計(jì)上不要賦予建筑過(guò)多的理念，注重細(xì)節(jié)的精致和合理是較為明智的我公司根據(jù)目前市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目形象定位建議：寫(xiě)字樓外墻采用鋁扣板結(jié)合淡藍(lán)色或灰色雙層玻璃。公寓外墻底層采用大理石、花崗巖貼面，上部采用高檔外墻磚。三、戶型設(shè)計(jì)建議公寓的主力戶型，主要空間控制在下列面積范圍之內(nèi)較為合理：一居室：60平方米建筑面積。兩居室：100平方米建筑面積在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，基本遵循上述面積指標(biāo)，不追求夸張的居室面積。在某些空間設(shè)計(jì)中，如果確有極強(qiáng)烈的特點(diǎn)，在市場(chǎng)上會(huì)有較好反響，也可以不必墨守上述指標(biāo)，在戶型內(nèi)部保留靈活調(diào)整的余地。單位：平方米一室戶兩室戶客廳2025-35餐廳8-10廚房3-55-8衛(wèi)生

6、間5-66-8主臥13-1516-18次臥10-13儲(chǔ)藏室22-4四、配套設(shè)施建議1、寫(xiě)字樓必要的硬件設(shè)施：總體結(jié)構(gòu)：采用柱網(wǎng)式結(jié)構(gòu)，以提高樓層使用率。層面積：1000-1500平米，這樣可以保證較合理的使用率。標(biāo)準(zhǔn)層辦公區(qū)域凈高2.7-2.8米；地下室凈高至少3.5米，以便用作高科技公司的R&D中心實(shí)驗(yàn)室或安裝客戶的UPS等樓板承載力：某些樓層樓板承載力可以達(dá)到或超過(guò)400千克/平方米，以適應(yīng)高科技企業(yè)及研發(fā)機(jī)構(gòu)設(shè)置服務(wù)器/數(shù)據(jù)中心等的承重要求?？照{(diào)：建議四管制FCU或VAV空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量不低于50立方米/人/小時(shí)，可以提供24小時(shí)服務(wù)以滿足IT公司加班頻繁的要求。電力：10

7、74;/平方米，多路或至少雙路供電，有后備電機(jī)/UPS保證24小時(shí)不間斷供電。（高科技企業(yè)尤其軟件企業(yè)的R&D中心對(duì)電力供應(yīng)和不間斷供電要求很高）電梯：保證高峰時(shí)等候時(shí)間不超過(guò)30秒樓面：設(shè)架高地臺(tái)，高度約10-15厘米。某些樓層于樓層間預(yù)留可拆卸樓板，便于租用二層或多層客戶設(shè)置內(nèi)部樓梯，例如嘉里中心在高層樓層的同一位置預(yù)留3米X4米可拆卸樓板。通訊：樓內(nèi)鋪設(shè)光纜進(jìn)行語(yǔ)音、數(shù)據(jù)和圖象多種信號(hào)傳輸與寬帶網(wǎng)連接（IP或ATM）,充足數(shù)量的DDN（E1,T1）、ISDN、DID（所有分機(jī)擁有直線號(hào)碼）等獨(dú)立的無(wú)線通訊，衛(wèi)星通訊設(shè)施。自然采光：樓層進(jìn)深不超過(guò)15米，以避免自然采光不足。樓面布局

8、：應(yīng)采用柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，用作孵化器的樓層應(yīng)易于分割成80-400平方米。2、寫(xiě)字樓必要的智能化系統(tǒng)A） 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)給排水及中水系統(tǒng)照明設(shè)備系統(tǒng)電梯監(jiān)控系統(tǒng)B） 停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)C） 廣播音響系統(tǒng)（緊急廣播疏散）D） 保安監(jiān)控系統(tǒng)保安監(jiān)視系統(tǒng)巡更系統(tǒng)防盜系統(tǒng)E）消防自動(dòng)化系統(tǒng)消防報(bào)警系統(tǒng)噴淋滅火系統(tǒng)通風(fēng)排煙系統(tǒng)F）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)共享信息系統(tǒng)辦公與文件處理流程自動(dòng)化管理系統(tǒng)物業(yè)管理輔助系統(tǒng)電子郵件系統(tǒng)設(shè)備共享系統(tǒng)G）信息自動(dòng)化系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)電視通訊系統(tǒng)無(wú)線通訊系統(tǒng)程控電話用戶交換系統(tǒng)2、公寓必要的智能設(shè)施出入口的管理閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)講防盜系統(tǒng)水、電、氣等遠(yuǎn)程抄表住戶報(bào)警系

9、統(tǒng)物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)車(chē)輛出入、停車(chē)管理系統(tǒng)。五、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議1、寫(xiě)字樓平面布局及裝修標(biāo)準(zhǔn)的建議。平面布局：標(biāo)準(zhǔn)層建議采用全開(kāi)間形式以電梯間或某個(gè)公共區(qū)域?yàn)榉指魠^(qū)，將整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層分為兩大部分，在設(shè)計(jì)上預(yù)留上下水管道根據(jù)業(yè)主的要求，開(kāi)發(fā)商可在大的分區(qū)內(nèi)進(jìn)行規(guī)則性的排列。裝修標(biāo)準(zhǔn)：大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面內(nèi)墻為立邦墻面乳膠漆地面為水泥砂漿找平配地毯石膏板天花吊頂塑鋼雙層真空內(nèi)外開(kāi)窗戶2、公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)的建議建議裝修價(jià)格加室內(nèi)配套設(shè)施，單價(jià)為800元/平方米。室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：戶門(mén)：高級(jí)裝飾三防門(mén)或高級(jí)木門(mén)廚房：墻面采用高級(jí)瓷磚；地面鋪設(shè)防滑地磚；鋁扣板吊頂配送高級(jí)櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機(jī)衛(wèi)生間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。地面鋪設(shè)高級(jí)防滑地磚、墻面采用高級(jí)瓷磚外窗：鋁合金雙層中空噴塑室內(nèi)：墻面：高級(jí)環(huán)保乳膠漆地面：鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)實(shí)木地板。六、配套服務(wù)建議1、寫(xiě)字樓配套服務(wù)設(shè)施根據(jù)功能的不同可分為商業(yè)設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施和商務(wù)設(shè)施三大部分。商業(yè)配套設(shè)施大型倉(cāng)儲(chǔ)超市便利店精品專(zhuān)賣(mài)店娛樂(lè)配套設(shè)施（可設(shè)于商場(chǎng)頂層）健身休閑娛樂(lè)設(shè)施商務(wù)配套設(shè)施銀行商務(wù)中心服務(wù)快遞機(jī)票代理建議首層設(shè)置：銀行、商務(wù)中心、代理服務(wù)。2、公寓的服務(wù)配套設(shè)