第八章收益法及其運(yùn)用

1、第八章第八章 收益法及其應(yīng)用收益法及其應(yīng)用Page 2第一節(jié)第一節(jié) 收益法概述收益法概述一、收益法的含義收益法又稱收益法又稱收益資本化法收益資本化法、收益還原法收益還原法，是預(yù)測估價(jià)對象，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對象的的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?？陀^合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法的收益法的本質(zhì)本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。通常把收益法測算出的價(jià)值稱為對象的價(jià)值。通常把收益法測算出的價(jià)值稱為收益價(jià)格收益價(jià)格。根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式，即資本化方式

2、的根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式，即資本化方式的不同，收益法可分為不同，收益法可分為直接資本化法直接資本化法和和報(bào)酬資本化法報(bào)酬資本化法。 直接資本化法是預(yù)測估價(jià)對象未來某一年的某種收益，然后將其除直接資本化法是預(yù)測估價(jià)對象未來某一年的某種收益，然后將其除以資本化率或乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。以資本化率或乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 報(bào)酬資本化是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各報(bào)酬資本化是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。期凈收益的現(xiàn)值之和。Page 3二、收益法的理論依據(jù)二、收益法的理論依據(jù) 收益法是以收益法

3、是以預(yù)期原理預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的是未來的因素因素。 普遍適用的收益法原理表述如下：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)，該價(jià)值高低主要取決于下列值高低主要取決于下列3 3個(gè)因素：個(gè)因素： 未來凈收益的大

4、小未來凈收益的大小未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；之就越低； 獲得凈收益的可靠性獲得凈收益的可靠性獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；反之就越低； 獲得凈收益期限的長短獲得凈收益期限的長短獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價(jià)值就獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。越高，反之就越低。 Page 4三、收益法適用的估價(jià)對象和條件三、收益法適用的估價(jià)對象和條件 收益法適用的對象是收益法適用的對象是有收益或有潛在收益有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。的房地產(chǎn)。 如如寫字樓、住宅寫字樓、住宅(

5、(公寓公寓) )、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房( (用于出租的用于出租的) )、倉庫、倉庫( (用于出租的用于出租的) )、農(nóng)地、農(nóng)地等。等。 它它不限于估價(jià)對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類不限于估價(jià)對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。收益法適用的條件是收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化量化。Page 5四、四、收益法的操作步驟收益法的操作步驟運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列運(yùn)用收

6、益法估價(jià)一般分為下列4 4個(gè)步驟：個(gè)步驟：確定未來收益期限；確定未來收益期限；求取未來凈收益；求取未來凈收益；求取報(bào)酬率；求取報(bào)酬率；選用恰當(dāng)?shù)膱?bào)酬資本化公式計(jì)算出收益價(jià)格。選用恰當(dāng)?shù)膱?bào)酬資本化公式計(jì)算出收益價(jià)格。Page 6第二節(jié)第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式報(bào)酬資本化法的公式一、最一般的公式)1).(1)(1)(1 (.)1)(1)(1 ()1)(1 ()1 (321321321211nnYYYYAYYYAYYAYAVV-房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格，通常稱為現(xiàn)值A(chǔ)-房地產(chǎn)的未來凈運(yùn)營收益（凈收益）Y-房地產(chǎn)的報(bào)酬率（折現(xiàn)率）n-房地產(chǎn)的收益年限。Page 7 對上述公式作補(bǔ)充說明如下：對上述公

7、式作補(bǔ)充說明如下： （1）上述公式是收益法的原理公式，主要運(yùn)用于理論分析。 （2）在實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率長期不變，即Y1=Y2=Yn=Y。則上述公式可以簡化為：（3）上述公式可以導(dǎo)出后面的各種公式。nnYAYAYAYAV)1 (.)1 ()1 ()1 (33221Page 8 對上述公式作補(bǔ)充說明如下：對上述公式作補(bǔ)充說明如下： （4）報(bào)酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。實(shí)際估價(jià)中如果凈收益發(fā)生的時(shí)間相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是在期末，例如在期初或期中，則應(yīng)對凈收益或者對公式做相應(yīng)調(diào)整。例如，凈收益發(fā)生在年初為A初，則將其轉(zhuǎn)換為發(fā)生在年末的公式為： A末A初(1+Y) （5）公

8、式中A，Y，n的時(shí)間單位是一致的，通常為年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月凈收益。實(shí)際中如果A，Y，n的時(shí)間單位不一致，例如A的時(shí)間單位為月而Y的時(shí)間單位為年，則應(yīng)對凈收益或者對報(bào)酬率或者對公式做相應(yīng)調(diào)整。 niiinnYAYAYAAV11121)1 ()1 (.)1 (Page 9二、凈收益每年不變的公式二、凈收益每年不變的公式凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益年限為凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。有限年，二是收益年限為無限年。（一）收益期限為有限年的公式（一）收益期限為有限年的公式nYAYAYAYAV

9、)1 (.)1 ()1 ()1 (32nYYAV)1 (11公式原形公式原形此公式的假設(shè)前提此公式的假設(shè)前提(也是應(yīng)用條件，下同也是應(yīng)用條件，下同)是：凈收益每是：凈收益每年不變?yōu)槟瓴蛔優(yōu)锳；報(bào)酬率不等于零為；報(bào)酬率不等于零為Y；收益年限為有限；收益年限為有限年年n。Sn=a1(1-qn)/(1-q) Page 10二、凈收益每年不變的公式二、凈收益每年不變的公式（二）收益期限為無限年的公式（二）收益期限為無限年的公式.)1 (.)1 ()1 ()1 (32nYAYAYAYAVYAV公式原形公式原形此公式的假設(shè)前提是：凈收益每年不變?yōu)榇斯降募僭O(shè)前提是：凈收益每年不變?yōu)锳；報(bào)酬率報(bào)酬率Y大于零

10、；收益年限大于零；收益年限n為無限年。為無限年。Page 11二、凈收益每年不變的公式二、凈收益每年不變的公式（三）（三）凈收益每年不變公式的作用凈收益每年不變公式的作用凈收益每年不變的公式除了可以用于直接計(jì)算價(jià)格，還有凈收益每年不變的公式除了可以用于直接計(jì)算價(jià)格，還有許多其他作用，例如：許多其他作用，例如： 用于不同使用年限用于不同使用年限( (如不同土地使用年限如不同土地使用年限) )或不同收益年限或不同收益年限( (以下簡以下簡稱不同年限稱不同年限) )價(jià)格之間的換算；價(jià)格之間的換算； 用于比較不同年限價(jià)格的高低；用于比較不同年限價(jià)格的高低； 用于市場法中因年限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。用于市

11、場法中因年限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。Page 12（1）直接用于計(jì)算價(jià)格）直接用于計(jì)算價(jià)格 例例8-8-1 1 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 解解 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： V=A/YV=A/Y* *1-1/(1+Y)1-1/(1+Y)n n = =8/8.5%8/8.5%* *1-1/(1+8.5%)1-1/(1+8.5%)50-650-6 91.52(91.52(萬元萬元) ) 例例8-8-22 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來

12、每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 解解 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： V=A/Y=8/8.5%=94.12(V=A/Y=8/8.5%=94.12(萬元萬元) ) Page 13（2）用于不同年限價(jià)格之間的換算為論述上的簡便，現(xiàn)以為論述上的簡便，現(xiàn)以K K代表上述收益年限為有限年公式中的中括號(hào)代表上述收益年限為有限年公式中的中括號(hào)內(nèi)的內(nèi)容，即：內(nèi)的內(nèi)容，即： K Kn n=1-1/(1+Y)=1-1/(1+Y)n n= = (1+Y)(1+Y)n n-1-1 /(1+Y)/(1+Y)n n 由此，如由此，如K K7070即表示

13、即表示n n為為7070年時(shí)的年時(shí)的K K值，值，K K表示表示n n為無限年時(shí)的為無限年時(shí)的K K值。值。 另用另用V Vn n表示收益年限為表示收益年限為n n年的價(jià)格，如年的價(jià)格，如V V5050即表示收益年限為即表示收益年限為5050年的價(jià)格，年的價(jià)格，V V- -表示收益年限為無限年的價(jià)格。于是，不同年限價(jià)格之間的換算方法表示收益年限為無限年的價(jià)格。于是，不同年限價(jià)格之間的換算方法如下：如下：(1)(1)若已知若已知V V，求，求V V7070,V,V5 50 0如下：如下： V V7070=V=V* *k k7070 V V5050= V= V* *k k5 50 0 (2)(2)

14、若已知若已知V V5050，求，求V V、V V4040如下：如下： V V=V=V5050/K/K5050 V V4040=V=V5050* *K K4040/K/K5050 如果將上述公式一般化，則有：如果將上述公式一般化，則有：-1(1+Y)-1(1+Y)(1+Y)VVNnN-nNn=Page 14 (3)(3)用于比較不同年限價(jià)格的高低用于比較不同年限價(jià)格的高低要比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，如果該兩宗房地產(chǎn)的年限不同，直接要比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，如果該兩宗房地產(chǎn)的年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同年限下的價(jià)比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們先轉(zhuǎn)換成相

15、同年限下的價(jià)格。轉(zhuǎn)換成相同年限下價(jià)格的方法與上述不同年限價(jià)格之間的換算方格。轉(zhuǎn)換成相同年限下價(jià)格的方法與上述不同年限價(jià)格之間的換算方法相同。法相同。 例8-5 有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)2 000元，乙房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)l800元。假設(shè)報(bào)酬率均為6，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。 解解 要比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換為相同年限下的價(jià)格。為了計(jì)算方便，將它們都轉(zhuǎn)換為無限年下的價(jià)格將它們都轉(zhuǎn)換為無限年下的價(jià)格： 甲房地產(chǎn)甲房地產(chǎn)V V=V=V5050/K/K5050=2114.81=2114.81元元/ /平方米平方米 乙房地產(chǎn)乙房地產(chǎn)V V=

16、V=V3030/K/K3030=2179.47=2179.47元元/ /平方米平方米 通過上述處理之后知道，乙房地產(chǎn)的價(jià)格名義上低于甲房地產(chǎn)的價(jià)格(1800元低于2000元)，實(shí)際上卻高于甲房地產(chǎn)的價(jià)格(2179.47元高于2 114.81元)。Page 15(4)(4)用于市場法中因年限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整用于市場法中因年限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整 例例8 8- -66 某宗某宗5050年出讓土地使用權(quán)的工業(yè)用地，所處地段年出讓土地使用權(quán)的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為：的基準(zhǔn)地價(jià)為：12001200元元m m2 2，在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土，在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用年限為無限年，現(xiàn)行土地報(bào)酬

17、率為地使用年限為無限年，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為1010。假設(shè)除了。假設(shè)除了土地使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估土地使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同，試通過基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同，試通過基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地的價(jià)格。業(yè)用地的價(jià)格。解 本題通過基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地的價(jià)格，實(shí)際上就是將土地使用：年限為無限年的基準(zhǔn)地價(jià)轉(zhuǎn)換為50年的基準(zhǔn)地價(jià)。具體計(jì)算如下：V V5050= V= V* *K K5050=1189.78=1189.78( (元元m m2 2) )若：若：上題中上題中5050年期的土地使用權(quán)是年期的土地使用權(quán)是5 5年

18、前取得的，所處地年前取得的，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的使用年限為法定最高年限，則該宗工段的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的使用年限為法定最高年限，則該宗工業(yè)用地的價(jià)格為：業(yè)用地的價(jià)格為：V V4545= V= V5050/k/k5050* *K K4545=1193=1193.73(.73(元元m m2 2) )Page 16三、凈收益在前若干年有變化的公式三、凈收益在前若干年有變化的公式（一）收益期限為有限年的公式（二）收益期限為無限年的公式ttiiiYYAYAV)1 ()1 (1tnttiiiYYYAYAV)1 (11)1 ()1 (1式中式中t t凈收益有變化的年限。凈收益有變化的年限。此公式的假設(shè)前提是：

19、凈收益在未來的前此公式的假設(shè)前提是：凈收益在未來的前t t年年( (含第；年含第；年) )有變化有變化, ,在在t t年以后無變化為年以后無變化為A A：報(bào)酬率不等于零為：報(bào)酬率不等于零為Y Y；收益年限為有限年；收益年限為有限年n n。此公式的假設(shè)前提是：凈收益在未來的前此公式的假設(shè)前提是：凈收益在未來的前t t年年( (含第含第t t年年) )有變化，在有變化，在t t年以后無變化為年以后無變化為A A；報(bào)酬率大于零為；報(bào)酬率大于零為Y Y；收益年限；收益年限n n為無限年。為無限年。Page 17例8-7 某宗房地產(chǎn)已知可取得收益的年限為38年，通過預(yù)測得到其未來 5年的凈收益分別為20

20、萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 解解 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算公式如下：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算公式如下： 則則V V=20/(1+10%)+22/(1+10%)=20/(1+10%)+22/(1+10%)2 2+25/(1+10%)+25/(1+10%)3 3+28/(1+10%)+28/(1+10%)4 4+3+30/(1+10%)0/(1+10%)5 5+35/10%(1+10%)+35/10%(1+10%)5 51-1/(1+10%)1-1/(1+10%)38-

21、538-5 300.86300.86( (萬元萬元) )tnttiiiYYYAYAV)1 (11)1 ()1 (1Page 18四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（一）收益年限為（一）收益年限為有限年的公式有限年的公式nnYnYbYYbYAV)1 ()1 (112式中式中b b凈收益逐年遞增的數(shù)額，如凈收益未來第凈收益逐年遞增的數(shù)額，如凈收益未來第1 1年為年為A A，則未來第，則未來第2 2年為年為( (A+bA+b) )，未來第，未來第3 3年為年為(A+2b)(A+2b)，依此類推，未來第，依此類推，未來第n n年為年為AA+ +(n-1)b(n-1)b。此公式

22、的假設(shè)前提是：凈收益未來第此公式的假設(shè)前提是：凈收益未來第1 1年為年為A,A,此后按數(shù)額此后按數(shù)額b b逐年遞增；報(bào)逐年遞增；報(bào)酬率不等于零為酬率不等于零為Y Y；收益年限為有限年；收益年限為有限年n n。2YbYAV（二）收益年限為（二）收益年限為無限年的公式無限年的公式 此公式的假設(shè)前提是：凈收益未來第此公式的假設(shè)前提是：凈收益未來第1 1年為年為A,A,此后按數(shù)額此后按數(shù)額b b逐年遞逐年遞增增; ;報(bào)酬率大于零為報(bào)酬率大于零為Y Y；收益年限；收益年限n n為無限年。為無限年。Page 19五、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式五、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（一）收益年限為（一）收益年限為有

23、限年的公式有限年的公式式中式中b b凈收益逐年遞減的數(shù)額，如凈收益未來第凈收益逐年遞減的數(shù)額，如凈收益未來第1 1年為年為A A，則未來第，則未來第2 2年為年為(A(A- -b)b)，未來第，未來第3 3年為年為(A(A- -2b)2b)，依此類推，未來第，依此類推，未來第n n年為年為AA- -(n-1)b(n-1)b。此公式的假設(shè)前提是：凈收益未來第此公式的假設(shè)前提是：凈收益未來第1 1年為年為A,A,此后按數(shù)額此后按數(shù)額b b逐年遞減；逐年遞減；報(bào)酬率不等于零為報(bào)酬率不等于零為Y Y；收益年限為有限年；收益年限為有限年n n。2YbYAV（二）收益年限為（二）收益年限為無限年的公式無限

24、年的公式 此公式的假設(shè)前提是：凈收益未來第此公式的假設(shè)前提是：凈收益未來第1 1年為年為A,A,此后按數(shù)額此后按數(shù)額b b逐年遞逐年遞減減; ;報(bào)酬率大于零為報(bào)酬率大于零為Y Y；收益年限；收益年限n n為無限年。為無限年。nnYnYbYYbYAV)1()1(112Page 20六、凈收益六、凈收益按一定比例遞增按一定比例遞增的公式的公式（一）收益年限為（一）收益年限為有限年的公式有限年的公式gYAVnYggYAV111式中式中g(shù) g凈收益逐年遞增的比率，如凈收益未來第凈收益逐年遞增的比率，如凈收益未來第1 1年為年為A A，則未來第，則未來第2 2年年為為 A(1+g)A(1+g)，未來第，

25、未來第3 3年為年為A(1+g)A(1+g)2 2，依此類推，未來第，依此類推，未來第n n年為年為 A(1+g)A(1+g)n-1n-1。此公式的假設(shè)前提是：凈收益第此公式的假設(shè)前提是：凈收益第1 1年為年為A,A,此后按比率此后按比率g g逐年遞增；報(bào)酬逐年遞增；報(bào)酬率率Y Y不等于凈收益逐年遞增的比率不等于凈收益逐年遞增的比率g g；收益年限為有限年；收益年限為有限年n .n .（二）收益年限為（二）收益年限為無限年的公式無限年的公式此公式的假設(shè)前提是：凈收益第此公式的假設(shè)前提是：凈收益第1 1年為年為A,A,此后按比率此后按比率g g逐年遞增；報(bào)逐年遞增；報(bào)酬率酬率Y Y大于凈收益逐年

26、遞增的比率大于凈收益逐年遞增的比率g g；收益年限為無限年。；收益年限為無限年。Page 21七、凈收益七、凈收益按一定比例遞減按一定比例遞減的公式的公式（一）收益年限為（一）收益年限為有限年的公式有限年的公式gYAVnYggYAV111式中式中g(shù) g凈收益逐年遞減的比率，如凈收益未來第凈收益逐年遞減的比率，如凈收益未來第1 1年為年為A A，則未來第，則未來第2 2年年為為 A(1A(1- -g)g)，未來第，未來第3 3年為年為A(1A(1- -g)g)2 2，依此類推，未來第，依此類推，未來第n n年為年為 A(1A(1- -g)g)n-1n-1。此公式的假設(shè)前提是：凈收益第此公式的假設(shè)

27、前提是：凈收益第1 1年為年為A,A,此后按比率此后按比率g g逐年遞減；報(bào)酬逐年遞減；報(bào)酬率率Y Y不等于零；收益年限為有限年不等于零；收益年限為有限年n .n .（二）收益年限為（二）收益年限為無限年的公式無限年的公式此公式的假設(shè)前提是：凈收益第此公式的假設(shè)前提是：凈收益第1 1年為年為A,A,此后按比率此后按比率g g逐年遞減；報(bào)逐年遞減；報(bào)酬率酬率Y Y，Y Y大于零；收益年限為無限年。大于零；收益年限為無限年。Page 22八、預(yù)知未來八、預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式若干年后的價(jià)格的公式此公式的假設(shè)前提是：此公式的假設(shè)前提是：已知房地產(chǎn)在未來已知房地產(chǎn)在未來t t年期間的凈收益為年期

28、間的凈收益為A A1 1，A A2 2，A At t；已知房地產(chǎn)在未來第已知房地產(chǎn)在未來第t t年末的價(jià)格為年末的價(jià)格為V Vt t；期間收益和期末期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同的報(bào)酬率轉(zhuǎn)售收益具有相同的報(bào)酬率Y Y。 預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式，預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式，一是一是適用于房地產(chǎn)目前適用于房地產(chǎn)目前的價(jià)格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測其未來的價(jià)的價(jià)格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測其未來的價(jià)格或未來價(jià)格相對于當(dāng)前價(jià)格的變化率時(shí)，特別是在某地區(qū)格或未來價(jià)格相對于當(dāng)前價(jià)格的變化率時(shí)，特別是在某地區(qū)將會(huì)出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場行情預(yù)計(jì)有較大變化的情況將會(huì)出現(xiàn)較大改觀或房

29、地產(chǎn)市場行情預(yù)計(jì)有較大變化的情況下；下；二是二是對于收益年限較長的房地產(chǎn)，有時(shí)不是按其收益年對于收益年限較長的房地產(chǎn)，有時(shí)不是按其收益年限來估價(jià)，而是先確定一個(gè)合理的持有期，然后預(yù)測持有期限來估價(jià)，而是先確定一個(gè)合理的持有期，然后預(yù)測持有期間的凈收益和持有期末的價(jià)值，再將它們折算為現(xiàn)值。間的凈收益和持有期末的價(jià)值，再將它們折算為現(xiàn)值。tttiiiYVYAV)1()1(1Page 23例8-15某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為2000元m2，年凈收益為200元m2，報(bào)酬率為10?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該

30、城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元m2。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到5000元m2。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 解獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算如下： V=A/Y1-1/（1+Y）n+Vt/（1+Y）t3693.42（元m2 ）可見，該宗房地產(chǎn)在獲知興建火車站后，價(jià)格由2000元m2上漲到3693元m2. Page 24第三節(jié)第三節(jié) 收益期限的確定收益期限的確定收益年限收益年限是預(yù)期未來可以從估價(jià)對象那里獲取收益的時(shí)間。是預(yù)期未來可以從估價(jià)對象那里獲取收益的時(shí)間。其其起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是未來不能獲取收益之日。起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)

31、，終點(diǎn)是未來不能獲取收益之日。收益期限應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩收益期限應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來確定。歸納起來有余期限來確定。歸納起來有3 3種情況：種情況： 兩者同時(shí)結(jié)束；兩者同時(shí)結(jié)束； 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束；建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束； 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。 如在出讓合同中未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩如在出讓合同中未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值

32、，加上建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。 如在出讓合同中約定不可續(xù)期的，以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限，如在出讓合同中約定不可續(xù)期的，以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。Page 25第四節(jié)第四節(jié) 凈收益的求取凈收益的求取一、凈收益測算的基本原理一、凈收益測算的基本原理 收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租出租和和營業(yè)

33、營業(yè)兩種。兩種。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種：據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種： 一是基于租賃收入測算凈收益一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實(shí)例的普通住，例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)；宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)； 二是基于營業(yè)收入測算凈收益二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、療養(yǎng)院、影劇院、娛，例如旅館、療養(yǎng)院、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產(chǎn)。樂場所、加油站等類房地產(chǎn)。 Page 26（一）基于租賃收入測算凈收益（一）基于租賃收入測算凈收益 基于租賃收入測算凈收益的基于租賃收入測算凈收益的基本公

34、式基本公式為：為： 凈收益潛在毛收入凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失空置等造成的收入損失運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用 有效毛收入有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用 （1）潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)）潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)在年末發(fā)生。在年末發(fā)生。凈收益是凈運(yùn)營收益（net operating income，NOI）的簡稱，是從有效毛收入中扣除運(yùn)營費(fèi)用以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。潛在毛收入（potential gross income，PGI），是房地產(chǎn)在充分利用、沒有空置下所能獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入。 （2）空置等造成的收入損失一般是

35、以潛在毛收入的某一百分率來計(jì)算。）空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計(jì)算?？罩玫拿娣e沒有收入。收租損失是指租出的面積因拖欠租金，包括延遲支付租金、少付租金或者不付租金所造成的收入損失?？罩煤褪兆鈸p失通常是按照潛在毛收入的一定比例來估算。有效毛收入（effective gross income，EGI），是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。Page 27（3）運(yùn)營費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價(jià)）運(yùn)營費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價(jià)角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折

36、舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。 運(yùn)營費(fèi)用（operating expense），是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要費(fèi)用，包括房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場地的維護(hù)、維修費(fèi)）、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用（如清潔、保安）等。運(yùn)營費(fèi)用與有效毛收入之比，稱為運(yùn)營費(fèi)用率（operating expense ratio，OER）。凈收益占有效毛收入的比率，稱為凈收益率（net income ratio，NIR）。Page 28（二）（二）基于營業(yè)收入測算凈收益有些收益性房地產(chǎn)通常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲有些收益性房地產(chǎn)通

37、常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲取收益的，如旅館的凈收益測算，主要有如下兩個(gè)方面的取收益的，如旅館的凈收益測算，主要有如下兩個(gè)方面的不同：不同： 一是潛在毛收入或有效毛收入娛樂中心、加油站等。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測算與基于租賃收入變成了經(jīng)營收入， 二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤。 基于租金收入測算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。經(jīng)營收入-正常利潤 例如，某餐館正常經(jīng)營的收入為100萬元，費(fèi)用為36萬元，經(jīng)營者利潤為24萬元，則基于營業(yè)收入測算的房地產(chǎn)凈收益為1

38、00-36-2440（萬元）。Page 29【2006年真題年真題】某商鋪建筑面積為500，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10。該商鋪的價(jià)值為（ ）萬元。A.521B.533C.695D.711【答案】A年租金收入5001201272（萬元）運(yùn)營費(fèi)用7225%=18（萬元）凈收益72-18=54（萬元）Page 30二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求?。?）出租的房地產(chǎn)凈收益求?。┏鲎獾姆康禺a(chǎn)凈收益求?。?）營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求?。I業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取（3）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈

39、收益求?。┳杂没蛏形词褂玫姆康禺a(chǎn)凈收益求取（4）混合的房地產(chǎn)凈收益求?。┗旌系姆康禺a(chǎn)凈收益求取 Page 31（1）出租的房地產(chǎn)凈收益求取）出租的房地產(chǎn)凈收益求取其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。 租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。 出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。Page 32（2）營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取）營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取 1）商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。 2）工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價(jià)格以及原材料

40、、人工費(fèi)用等資料測算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。 3）農(nóng)地凈收益的測算，是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價(jià))扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤等。 Page 33（3）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求?。┳杂没蛏形词褂玫姆康禺a(chǎn)凈收益求取 自用或尚未使用的房地產(chǎn)、可以根據(jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測算凈收益，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。 （4）混合的房地產(chǎn)凈收益求?。┗旌系姆康禺a(chǎn)凈收益求取 對

41、于現(xiàn)實(shí)中包含上述多種收益類型的房地產(chǎn)，其凈收益視具體情況采用下列方式之一求?。?一是把費(fèi)用分為固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。 二是先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費(fèi)用，然后將兩者相減。 三是把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別求取各自的凈收益，然后予以加總。 Page 34三、求取凈收益時(shí)應(yīng)注意的問題（1）有形收益和無形收益）有形收益和無形收益 有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益，無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。 （2）實(shí)際收益和客觀收益）實(shí)際收益

42、和客觀收益 房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價(jià)?？陀^收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金(簡稱租約租金，又叫稱為實(shí)際租金)，租賃期限外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場租金。所以，租約租金高于或低于市場租金，都會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)值。Page 35例8-20 某商店的土地使用期限為40年，自2003年10月1日起計(jì)算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200平米。一層于2004年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租的面積的月租金為180元/平米，且每年不變；二層現(xiàn)在暫時(shí)空置。附近類似商場一二層可出租面

43、積的正常月租金分別為200元/平米和120元/平米，運(yùn)營費(fèi)用率為25。該類房地產(chǎn)的出租率為100，報(bào)酬率為9。請計(jì)算該商場2007年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。Page 36解 該商場2004年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測算如下：（1）商店一層價(jià)格的測算： 租賃期限內(nèi)年凈收益200180（125）1232.40（萬元） 租賃期限外年凈收益200200（125）1236.00（萬元） V32.4/（1+9%）+ 32.4/（1+9%）2+ 36.00/9%（1+9%）21-1/（1+9%）40-4-2=375.69（萬元）（2）商店二層價(jià)格的測算： 年凈收益200120（125）12

44、21.60（萬元） V21.6/9%1-1/(1+9%)40-4=229.21（萬元）該商店的正常價(jià)格商店一層的價(jià)格+商店二層的價(jià)格375.69+229.21604.90（萬元）Page 37收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約法”。當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)并不產(chǎn)生收入，可以幫助所有者避免原本可能發(fā)生的成本時(shí)，就可以采用這種方法評(píng)估其價(jià)值。同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價(jià)值、無租約限制下的價(jià)值和承租人權(quán)益的價(jià)值三者之間的關(guān)系為：有租約限制下的價(jià)值無租約限制下的價(jià)值一承租人權(quán)益有租約限制下的價(jià)值無租約限制下的價(jià)值一承租人權(quán)益的價(jià)值的價(jià)值 Page 38例8-21 某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，

45、租用其中500m2的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元m2.現(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為100元m2.假設(shè)折現(xiàn)率為10，試計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值。解 采用下列公式計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值： A（10075）50012150000（元） y10 n1037（年） 所以，VA/Y(1-(1+Y)n)= 150000/10%(1-(1+10%)7)= 73.03（萬元）Page 39（3）樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)）樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)求取凈收益的三種狀態(tài)Page 40四、凈收益流模式的確定四、凈收益流模式的確定運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，在求取估價(jià)對象的凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)估

46、價(jià)對象的凈收益在過去和現(xiàn)在的變動(dòng)情況及未來可獲收益年限，確定估價(jià)對象未來各期的凈收益，并判斷未來凈收益流屬于下列哪種類型，以便選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式進(jìn)行計(jì)算：每年基本上固定不變；每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；其他有規(guī)則變動(dòng)的情形。在實(shí)際估價(jià)中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A的求取方法有 下列幾種： 1、過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法2、未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法3、未來數(shù)據(jù)資本化公式法Page 41第五節(jié) 報(bào)酬率的求取一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)報(bào)酬率（yield rate，Y,也稱回報(bào)率、收益率）是與利息率、折現(xiàn)率、內(nèi)部收益率的性質(zhì)相同的

47、名詞。報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率。 可以將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：這種投資所需投入的資本是房地產(chǎn)的價(jià)格，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期會(huì)產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此，從全社會(huì)來看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。 認(rèn)識(shí)到了報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，實(shí)際上就在觀念上把握住了求取報(bào)酬率的方法，即所應(yīng)選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率。 例如，兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的報(bào)酬率高，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的報(bào)酬率低。Page 42二、報(bào)酬率

48、的求取方法（1） 累加法累加法（2） 市場提取法市場提取法（3） 投資報(bào)酬率排序插入法投資報(bào)酬率排序插入法Page 43二、報(bào)酬率的求取方法 （1） 累加法累加法（built-up method） 累加法是將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個(gè)基本公式為： 報(bào)酬率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率報(bào)酬率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+ +投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+ +管理負(fù)擔(dān)管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償補(bǔ)償+ +缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償- -投資帶來的優(yōu)惠投資帶來的優(yōu)惠 其中：投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)時(shí)，他必然會(huì)要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)有所補(bǔ)償

49、，否則就不會(huì)投資。 管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率，是指一項(xiàng)投資所要求的操勞越多，其吸引力就會(huì)越小，從而投資者必然會(huì)要求對所承擔(dān)的額外管理有所補(bǔ)償。 缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動(dòng)性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與存款、股票、債券、黃金相比，買賣要困難，變現(xiàn)能力弱。 投資帶來的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，例如易于獲得融資（如可以抵押貸款），從而投資者會(huì)降低所要求的報(bào)酬率。Page 44二、報(bào)酬率的求取方法（2） 市場提取法市場提取法市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。無限年期，利用公式Y(jié)=A/V有限年期

50、，利用公式 通過試錯(cuò)法或線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取。 試錯(cuò)到一定精度后，利用線性內(nèi)插法求取Y的公式如下： Y1當(dāng)X為接近于零的正值時(shí)的Y; Y2當(dāng)X為接近于零的負(fù)值時(shí)的Y; X1Y1時(shí)的X值（正值）; X2Y2時(shí)的X值（實(shí)際為負(fù)值，但在此取絕對值）;收益按一定比例遞增且收益期限無限時(shí) ：Y=A/V+g市場法求出的報(bào)酬率反映的是過去的風(fēng)險(xiǎn)判斷。VYYAXn)1(11211121)(XXXYYYYPage 45二、報(bào)酬率的求取方法（3） 投資報(bào)酬率排序插入法投資報(bào)酬率排序插入法報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率。具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)

51、酬率來求取估價(jià)對象的報(bào)酬率。報(bào)酬率排序插入法的操作步驟和主要內(nèi)容如下： （1）調(diào)查、搜集估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料，如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報(bào)酬率及其他投資的報(bào)酬率等。 （2）將所搜集的不同類型投資的報(bào)酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。 （3）將估價(jià)對象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。 （4）根據(jù)估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的報(bào)酬率，從而就求出了估價(jià)對象的報(bào)酬率。 Page 462007年真題年

52、真題6、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)()。A.目前是否有經(jīng)濟(jì)收入B.過去是否帶來了經(jīng)濟(jì)收益C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力D.目前的收入是否大于運(yùn)營費(fèi)用 答案：C11、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價(jià)值是()。A.有租約限制下的價(jià)值B.共有房地產(chǎn)的價(jià)值C.無租約限制下的價(jià)值D.承租人權(quán)益的價(jià)值 答案：DPage 47第六節(jié) 直接資本化法一、資本化法概述一、資本化法概述（一）直接資本化法的概念和基本公式（一）直接資本化法的概念和基本公式 直接資本化法是將估價(jià)對象未來某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者直接資本化法是將估價(jià)對象未來某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y

53、本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。 資本化率（資本化率（capitalization rate，R）是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，）是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即：即： 資本化率資本化率=年收益年收益/價(jià)格價(jià)格 利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法，常用的是下列公式：利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法，常用的是下列公式： R=NOI/V式中式中:V:V房地產(chǎn)價(jià)值；房地產(chǎn)價(jià)值；NOINOI房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；R R資本化率。資本化率。 收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，

54、即：收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即： 收益乘數(shù)價(jià)格收益乘數(shù)價(jià)格/年收益年收益 利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為： 房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值=年收益年收益收益乘數(shù)收益乘數(shù)Page 48一、資本化法概述（二）（二） 幾種收益乘數(shù)法幾種收益乘數(shù)法 1)毛租金乘數(shù)法毛租金乘數(shù)法 房地產(chǎn)價(jià)值毛租金房地產(chǎn)價(jià)值毛租金毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù) 2)潛在毛收入乘數(shù)法潛在毛收入乘數(shù)法 潛在毛收人乘數(shù)法是將估價(jià)對象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛潛在毛收人乘數(shù)法是將估價(jià)對象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換

55、為價(jià)值的方法 3)有效毛收入乘數(shù)法有效毛收入乘數(shù)法 有效毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對象某一年的有效毛收入乘以有效毛有效毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法 4)凈收益乘數(shù)法凈收益乘數(shù)法 凈收益乘數(shù)法是將估價(jià)對象某一年的凈收益乘以凈收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換凈收益乘數(shù)法是將估價(jià)對象某一年的凈收益乘以凈收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法為價(jià)值的方法Page 49二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法 。綜合資本化率（Ro）還可以通過凈收益率（NIR）與有效毛收入乘數(shù)（EGIM）之比、資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系及投資組合技術(shù)求取。通過凈收

56、益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為： RoNIR/EGIM 由于NIR1OER 所以Ro（1OER）/EGIM 上述公式的來源是： 因?yàn)?RoNOI/V 所以，將上述等式右邊的分子和分母同時(shí)除以有效毛收入（EGl）得：RoNIR/EGIM如果可比實(shí)例與估價(jià)對象的凈收益流模式等相同，可用估價(jià)對象的凈收益率或運(yùn)營費(fèi)用率和可比實(shí)例的有效毛收入乘數(shù)來求取估價(jià)對象的綜合資本化率。OER:運(yùn)營費(fèi)用率；NOI:凈運(yùn)營收益Page 50三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系 資本化率（R）和報(bào)酬率（Y）都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但兩者是有很大區(qū)別的。 資本化率是在直接資本化法中采用的，是直

57、接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率； 報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。在報(bào)酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計(jì)算公式就有所不同。而資本化率是不區(qū)分凈收益流模式的，所有情況下的未來第一年的凈收益與價(jià)值的比率（A/Y）都是資本化率。 報(bào)酬率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等無直接關(guān)系；資本化率則與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等有直接關(guān)系。 Page 51例823某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流見表8-4。假定報(bào)酬率為10%，試求其資本化率。表8-4 某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流解：（1）先求取該宗房地產(chǎn)的價(jià)值： 該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為

58、其未來各年凈收益的現(xiàn)值之和。（2）求出了該宗房地產(chǎn)的價(jià)值之后： 其資本化率為未來第一年的凈收益與價(jià)值的比率，即：R5000/57447.178.70%年份12345凈收益（元）500052505600585065000年份12345合計(jì)凈收益（元）500052505600585065000現(xiàn)值（元）4545.454338.844207.363995.6340359.8957447.17Page 52四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較 （1）直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算來來第一年的收益；資本化率或收益

59、乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況；計(jì)算過程較為簡單。對可比實(shí)例的依賴很強(qiáng) 。例如，要求選取的類似房地產(chǎn)的收益變化與估價(jià)對象的收益變化相同，否則估價(jià)結(jié)果會(huì)有誤。Page 53四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較 （2）報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)；每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解；由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以不必直接依靠與估價(jià)對象的凈收益流

60、模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，而通過其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率也可以求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率。但由于報(bào)酬資本化法需要預(yù)測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價(jià)人員的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實(shí)際情況。Page 54當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場信息時(shí)，直接資本化法會(huì)是相當(dāng)可靠的。當(dāng)市場可比信息缺乏時(shí)，報(bào)酬資本化法則能提供一個(gè)相對可靠的評(píng)估價(jià)值，因?yàn)楣纼r(jià)人員可以通過投資者在有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資上要求的報(bào)酬率來確定估價(jià)對象的報(bào)酬率。Page 55第七節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)在收益法中，報(bào)酬率和資本化率都可以從房地產(chǎn)的物理構(gòu)成（土地與建筑物）或資金構(gòu)成（抵押貸款與自有