不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查流程

1、一、 外業(yè)目的提交符合質(zhì)量要求的電子圖（包括幢基線圖和宗地圖），界址簽章表和“辦理不動產(chǎn)測繪報告需提供材料”里規(guī)定的復(fù)印件.注意事項：1、每幢樓均需要標注樓號、樓層數(shù)、樓層結(jié)構(gòu)；2、計算占地面積的幢基線需要用白線圍起來（方便內(nèi)業(yè)入庫），3、與宗地相鄰的道路均要測其中線（防止小區(qū)宗地占壓道路紅線），并在土地證復(fù)印件上標注現(xiàn)路名和四至狀況。二、 基本概念1、地籍記載土地的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量、價值、利用等基本狀況的圖簿冊及數(shù)據(jù)。2、地籍調(diào)查針對每宗地的權(quán)屬、界址、位置、面積、用途等進行的土地調(diào)查。3、界址線宗地的邊界線。4、界址點土地權(quán)屬界址線的轉(zhuǎn)折點。5、宗地土地權(quán)屬界址線封閉的地塊或空間。6

2、、宗地圖描述一宗地位置、界址點線和與相鄰宗地關(guān)系等要素的地籍圖，是土地證書和宗地檔案的附圖。7、占地面積特指房屋地表底層外圍水平投影面積，包括地表底層的陽臺、柱廊、門廊、室外樓梯等水平投影面積。通俗的說，樓房的占地面積指地表底層的建筑面積（包括計算全面積和半面積的所有建筑面 積）。8、分攤土地面積（ 1）小區(qū)：分攤土地面積=（建筑面積/ 總建筑面積）* 占地面積。（ 2）自建房：分攤土地面積=（建筑面積/ 總建筑面積）*宗地面積。三、 控制測量控制網(wǎng)分為首級控制網(wǎng)和圖根控制網(wǎng)，各等級控制網(wǎng)的布設(shè)應(yīng)遵循“從整體到局部、分級布網(wǎng)”的原則。平面控制網(wǎng)的基本精度應(yīng)符合下面規(guī)定：四等網(wǎng)或E級網(wǎng)中最弱邊相

3、對中誤差不得超過1/45000。四等網(wǎng)或E級以下網(wǎng)最弱點相對于起算點的點位中誤差不得超 過 5cm。1、首級控制網(wǎng)：首級控制網(wǎng)可直接采用當?shù)匾延械膰叶?、三、四等三角點和國家R C、D E級GPS點作為首級平面控制網(wǎng)點，但應(yīng)檢查其精度。 2、圖根控制網(wǎng)：利用首級控制點求取參數(shù)后，可采用RTK空制點測量方法布設(shè)圖根點。保證每一個圖根點至少與兩個相鄰圖根點通視（一個用來 定向，一個用來檢查）。為保證RTK測量精度，應(yīng)進行有效檢核。檢核方法有兩種：每個圖根點均應(yīng)有兩次獨立的觀測結(jié)果，兩次測量結(jié)果的平面坐標較差不得大于士 3cmi高程的較差不得大于士 5cmi在限差內(nèi)取 平均值作為圖根點的平面坐標和高

4、程。在測量界址點和測繪幢基線時采用全站儀對相鄰RTKS根點進行邊長檢查，其檢測邊長的水平距離的相對誤差不得大于 1/3 000當RTK信號不好時，需采用圖根導線測量方法時，導線網(wǎng)宣布 設(shè)成附合單導線、閉合單導線或結(jié)點導線網(wǎng)，其主要技術(shù)參數(shù)見下圖根導線測量技術(shù)指標等級附合導線長度(km)平均邊長(m)測回數(shù)測回差()方位角閉合差()坐標閉合差(n)導線全長相對閉合差DJ2DJ6一級1.21201218+ 24而0.221/5 000二級0.7701+ 40V n0.221/3 000具體流程為：找已有控制點 一求七參數(shù)一RTK做圖根控制 點全站儀附合導線引點 一測量四、宗地界址點測量界址點主要采

5、用全站儀極坐標法測量，觀測時應(yīng)做測站檢查， 檢查點可以是定向點、鄰近控制點和已測設(shè)的界址點。界址點精度 要求見下表。級 別界址點相對于鄰近控制點的點位誤差，相鄰界址點間距誤差(cm)中誤差允許誤差一5.010.0二7.515.0三10.020.0注1: 土地使用權(quán)明顯界址點精度不低于一級，隱蔽界址點精度不低于二級。注2: 土地所有權(quán)界址點可選擇一、二、三級精度。已用的宗地界址點測量方法主要有三種：(1)當該宗地有80坐標或可轉(zhuǎn)換為80坐標的其他坐標時，則直接 利用該80坐標生成宗地圖。(2)當該宗地沒有80坐標但業(yè)主和四鄰可以明確指界的，則利用 開發(fā)商和四鄰的指界結(jié)果生成宗地圖。(3)當沒有該

6、宗地80坐標并且開發(fā)商不能明確指界的，則測量與 小區(qū)相鄰的道路中線，根據(jù)道路紅線和土地證的邊長形狀推出宗地 范圍，但開發(fā)商需要簽訂“確認不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查結(jié)果承諾書”。注：以上幾種方法均需在“不動產(chǎn)測量報告”中注明五、幢基線測量幢基線使用全站儀的極坐標法觀測得到。測量內(nèi)容主要包括房 屋的幢基線(用于確定房屋的位置和計算房屋的占地面積)、房屋 的外部輪廓（如帶有裙樓的主樓的外部輪廓）。幢基線測量精度要 求參考宗地界址點測量精度要求。1、測量方法測量房屋以勒腳以上墻角為準；房屋附屬設(shè)施測量：柱廊以柱外 圍為準、門廊以柱或圍護物外圍為準，獨立柱的門廊以頂蓋投影為 準、挑廊以外輪廓投影為準、室外樓梯以

7、外圍水平投影為準。2、需要測量內(nèi)容落地陽臺；與房屋相連的永久性的室外樓梯；房屋間永久性的架 空通廊；有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗；玻璃幕墻等作為房屋外 墻的；依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，具高 度在2.20m以上的部位；與房屋相連有上蓋走廊、檐廊。3、不需測量內(nèi)容突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒 腳、臺階等；房屋之間無上蓋的架空通廊。4、外業(yè)檢核外業(yè)測好后，需要內(nèi)業(yè)畫出幢基線圖，然后拿著打印好的幢基線去 外業(yè)檢查，重點檢查有無漏測、測錯的情況，核對樓層數(shù)及樓號是 否正確。主要流程為：外業(yè)測量 一內(nèi)業(yè)成圖一外業(yè)檢查一內(nèi)業(yè)修改 六、特殊情況處理方法1、

8、小區(qū)內(nèi)封閉的院落（如別墅）需要測量封閉圍墻，且院落內(nèi)的房 屋占用封閉圍墻的所有土地面積（即同自建房的占地面積分攤方 法），但范圍需要小區(qū)開發(fā)商認可或已有單獨土地證書。2、當一幢樓有超界情況時，整幢樓都不能出不動產(chǎn)測量報告，但宗 地內(nèi)的其他不超界樓幢可以正常辦理。3、當一幢樓跨越同一個法人的多個宗地時，則默認該樓坐落在占地 面積多的一塊宗地內(nèi)。當同一個法人的多個宗地相連，并且無法分 清，則當成一塊宗地處理，但使用期限就低不就高。4、當實測宗地面積小于土地證面積時，與局方、開發(fā)商協(xié)商，開發(fā) 商出具“面積不符承諾書”，并簽字蓋章，按實測面積來。5、當實測宗地面積大于土地證面積時，由局方出具解決意見，

9、并與 開發(fā)商協(xié)商，出具相關(guān)證明。參考資料：(國土資源部)(GB/T21010-2007)(TD/T1001-2012)(GB/ T17986.1-2000 )辦理不動產(chǎn)測繪報告需提供材料小區(qū)：組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件，營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，代理人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，土地證復(fù)印件，竣工驗收報告（有竣工日期的一頁復(fù)印即可），界址簽章表，承諾書（四鄰不簽字時才需要）、面積不符承諾書（面積與土地證面積有異議 時）。單位：組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件，營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，代理人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，土地證復(fù)印件，房產(chǎn)證，竣工驗收報告（有竣工日期的一頁復(fù)印即可），界

10、址簽章表，承諾書（四鄰不簽字時才需要）、面積不符承諾書（面積與土地證面積 有異議時）。自建房：權(quán)利人及共有人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，土地證復(fù)印件，房產(chǎn)證，界址簽章表，承諾書（四鄰不簽字時才需要）、面積不符承諾書 （面積與土地證面積有異議時）。辦土地證：組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件，營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，代理人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，國土資源局測繪隊提供的宗地 80 坐標，規(guī)劃許可證，界址簽章表，承諾書（四鄰不簽字時 才需要）、面積不符承諾書（面積與土地證面積有異議時）。確認不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查結(jié)果承諾書某某某國土資源局、某某某不動產(chǎn)登記局：本單位（人）所持有的某國用（ ）第 號土地

11、使用權(quán)證，因歷史原因，所登記的地籍調(diào)查成果無界址點坐標。目前， 因 原因需要換發(fā)不動產(chǎn)證書,由于 原因，在確認本宗地界址點坐標時，四鄰無法再次到場指界，本次權(quán)籍調(diào)查過程中，在基本符合原 土地證面積、尺寸及原地籍調(diào)查結(jié)果的情況下，現(xiàn)申請由本人進行 單方指界。如因本次單方指界的調(diào)查結(jié)果與他人發(fā)生糾紛，同意按 雙方認可邊界進行重新定界、測量，并承擔所有相應(yīng)費用。此過程 中，本單位（人）負責承擔此過程中引發(fā)的一切法律責任及后果。特此保證確認不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查面積不符承諾書某某某國土資源局、某某某不動產(chǎn)登記局：本單位（人）所持有的某國用（ ）第 號土地使用權(quán)證和長國用（ ）第 號土地使用權(quán)證，因歷史原因，所登記的地籍調(diào)查成果無界址點坐標。